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1、2012年房地产估价师考试理论与方法考前专业题1.房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有()的特性。A.独一无二和供给有限B.独一无二和价值量大C.流动性差和价值量大中华考试网D.不可移动和用途多样2.对房地产买卖为目的的房地产估价时，当租约租金与市场租金有差异且租期较长时，租约租金与市场租金差异的影响()。A.应考虑B.不考虑C.无所谓D.不大3.关于房地产抵押，下列说法不正确的是()。A.房地产抵押除了初次抵押估价，还有再次抵押估价，增加抵押贷款估价等B.处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为其提供相关价值
2、参考依据C.房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押D.抵押权不可以转让4.某市于2007年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价在该区为4000元/m2，并且一直没有变动;2007年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2;重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2;则最合理的拆迁补偿价格应以()元/m2为基础进行修正。A.2000年的城市房屋拆迁补偿指导价B.2007年该区同类建筑物的重置成本价C.2007年该区同类建筑物的市场交易价格D.2007年重新规划后该区商品房售
3、价5.房地产权利的种类中，属于自物权的是()。A.所有权B.典权中华考试网C.抵押权D.地役权6.房地产的开发、利用、消费，要受制于其所在的空间环境，如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制度政策等，这是由于房地产的()特性。A.不可移动性B.独一无二性C.相互影响性D.易受限制性7.()年10月13日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权团体会员。A.2003B.2004C.2005D.20068.有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所
4、要的交易双方都是公平合理的正常价格应为()万元。A.50B.55C.5060D.60万元以上9.某期房尚有一年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3500元/m2，出租的年末收益为330元/m2。假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的2%，贷款年利率为5%，则该房地产期房价格为()元/m2。D.350010.对于商业用房来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，()。A.楼层对价格的影响更大B.朝向对价格的影响更大C.两者同样重要D.因人而异答案：1.B2.A3.D4.C5.A6.A7.D8.C9.B10.A1.建筑物的实物因素中的采光和()尤其对住宅和办公楼来说，比较重要。A.保温转自:考试
5、网 - Examw.ComB.隔声C.日照D.隔热2.()是对房地产所有权、使用权的一种限制。因而它的存在对房地产价格有一定的影响。A.相邻关系B.使用管制C.市政府监督D.其他管制3.有的地方对临街住宅改为铺面的，经过工商登记、依法纳税、在()以上的，可以根据实际用途予以拆迁估价。A.半年B.一年C.两年D.三年4.在评估期房价格时，()。A.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(现在)的状态B.估价对象状况为估价时点(现在)的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态c.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(未来)的状态D.估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点(现在
6、)的状态5.估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的是()。A.建筑面积1800m2，两年前出租，年租金35万元，位于同一工业区B.建筑面积1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外C.建筑面积10000m2，近期出租，年租金180万元，位于同一工业区D.建筑面积1000m2，近期出租，年租金20万元，位于同一工业区6.某宗房地产成交价格为4000元/m2，首付40%之后以后平均每半年支付一次，分五次付清，年折现率为8%，则该宗房地产的实际成交价格为()元/m2。A.3620B.3742C.3
7、909D.40007.市场法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%;估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较，则房地产状况的调整系数为()。8.已知年利率是5%，存款额是1000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是()。A.2.5%B.3.0%C.5.06%D.8.0%9、某建筑结构为钢筋混凝土的冷库，其经济寿命为()年。A.70B.60C.50D.4010.某建筑物的重置价格为800万元，有效年龄10年，目前该建筑物的剩余经济寿命为30年，残值率为5%，土地剩余使用年限为25年，未约
8、定不可续期。则建筑物的每年折旧额是()万元。A.13B.14C.19D.23答案：1.C2.A3.B4.D5.D 6.B7.D8.C9.B10.C1.与非专业估价相比，专业估价的特点有()。A.具有公信力B.估计价格或价值C.实行有偿服务考试用书D.承担法律责任E.估价作业日期长答案：ACD解析：专业估价与非专业估价主要有5点不同：由专业人员和专业机构完成;是一种专业意见;具有公信力;实行有偿服务;承担法律责任2.房地产估价师和房地产估价机构可以从事()。A.房地产项目调查评价B.房地产价值分配业务C.房地产价值减损评估D.房地产资产管理E.机器设备评估答案：ABCD解析：房地产估价师和房地产
9、估价机构除了为各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估，通常还从事下列房地产估价衍生业务和咨询顾问业务：价值分配业务、价值减损评估业务、相关经济损失评估业务、房地产咨询顾问业务等。3.对房地产估价本质的认识包括以下()等方面。A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价C.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证D.房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内E.房地产估价既是一门学科又是一门技艺答案：BCD解析：房地产估价的本质有5点：房地产估价是评估房地产的价值而不是价格、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价、房地产估价是提供价值意见
10、而不是作价格保证、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内、房地产估价既是一门科学又是一门艺术。4.下列()是对于房地产估价准确性的正确认识。A.即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值B.所有的评估价值都会有误差C.能用物理量测量的误差来要求估价的误差D.判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较E.由复核估价师直接评判一个评估价值的对与错和误差的大小答案：ABD解析：对估价准确性问题的全面认识包括：即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值;所有的评估价值都会有误差，即：评估价值=真实价值
11、+误差;不能用物理量测量的误差来要求估价的误差，应允许估价有较大的误差;判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较;即使可以用上述方法判断一个评估价值的误差大小或者准确性，但实际中不轻易直接评判一个评估价值的对与错和误差大小，而是通过考察估价师和估价机构在履行估价程序上有无疏漏、在估价过程中有无失误等，间接对其估价结果予以肯定或否定。5.房地产需要专业估价的理由()。A.房地产具有独一无二性B.政府部门要求估价C.房地产价值量大D.委托人要求估价E.房地产市场是地区性完全市场答案：AC解析：一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性，才真正需要专业估价。6
12、.房地产估价机构应当由自然人出资，以()形式设立。A.集体企业B.国有企业C.有限责任公司D.合伙企业E.股份有限公司答案：CD解析：房地产估价机构应当由自然人出资，以有限责任公司或者合伙企业形式设立。7.考虑影响房地产需求量的其他非价格因素，当消费者的收入水平提高时( )A.价格和需求量同步增长B.价格减少和需求量增长C.价格增长和需求量减少D.价格和需求量同步减少答案：A解析：参照需求曲线图示，消费者收入水平提高时，需求曲线向右位移，在原需求曲线上任选一个参考点，与位移后的需求曲线进行比较便可以看出，曲线位移后，价格和需求量同步增长。8.考虑影响房地产供给量的其他非价格因素，当房地产开发成
13、本下降时( )A.价格和供给量同步增长B.价格和供给量同步减少C.价格增加和供给量减少D.价格减少和供给量增长答案：D解析：参照供给曲线图示，当房地产开发成本下降时，供给曲线向右位移，在原供给曲线上任选一个参考点，与位移后的供给曲线进行比较便可以看出，曲线位移后，价格减少和供给量增长。9.某种房地产在未来某一时间的供给量为：A.存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量-其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量B.存量-拆毁量+转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量C.存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量D.存量-拆毁量+转换
14、为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量-新开发量答案：C解析：拆毁量与转换为其他种类房地产量属于负向增长，其他种类房地产转换为该种房地产量与新开发量属于正向增长。10.决定某一房地产价格水平高低的，主要是( )。A.全国房地产总的供求状况B.本地区房地产的供求状况C.全国本类房地产的供求状况D.本地区本类房地产的供求状况答案：D解析：因为房地产本身具有的不可移动、变更用途困难等特点，决定某一房地产价格水平高低的主要是本地区本类房地产的供求状况。11.由于具有()特性，房地产是一种良好的提供债务履行担保的物品。A.保值增值B.价值量大C.不可移动D.寿命长久E.异质性答案：ABCD
15、解析：由于具有保值增值、不可移动、寿命长久、价值量大特性，房地产是一种良好的提供债务履行担保的物品。12.房地产转让的其他合法方式有()。A.抵偿债务B.买卖C.用房地产作价入股D.互换E.用房地产作价出资答案：ACE13.房地产租赁包括()。A.建设用地使用权出租B.房屋租赁C.土地租赁D.互换E.用房地产作价出资答案：ABC14.中国现行的房地产税收有()。A.耕地占用税B.城镇土地使用税C.契税D.房产税E.印花税答案：ABCD15.房地产估价总的要求是独立、客观、公正，在具体估价作业中应遵循的原则主要是( )。A.最高最佳使用原则B.合法原则C.估价时点原则D.替代原则和公平原则答案：
16、ABCD权C.合法使用D.合法处分答案：BCD解析：合法原则与合法权益是两个不同的概念。17.现行的土地权属证书有( )。A.国有土地使用证B.集体土地所有证C.集体土地使用证D.土地他项权利证明书答案：ABCD解析：这四种证书是我国现行的土地权属证书。18.现行房屋权属证书有( )。A.房屋所有权证B.国有土地使用证C.房屋共有权证D.房屋他项权证答案：ACD解析：因为国有土地使用证属于土地权属证书。19.最高最佳使用具体包括( )。A.最佳高度B.最佳用途C.最佳规模D.最佳集约度答案：BCD解析：最佳高度无据可依。20.房地产价格与房地产的需求的关系是( )A.房地产价格与房地产的需求正
17、相关B.房地产价格与房地产的需求负相关C.供给一定的情况下，需求增加，则价格上升D.供给一定的情况下，需求增加，则价格下降答案：AC解析：供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降;需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。1.房地产评估包含( )。A.房地产价值评估B.房屋工程质量评估、房屋使用功能评估C.房屋完损等级评估、房地产周围环境评估D.房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估E.房地产制度政策评估标准答案：A，B，C，D2.房地产估价中的“分析”包括对( )的分析。A.估价对象本身B.人口、制度政策C.经济、社会D.国际因素E.仅仅对估价对象本身标准答案：A，B
18、，C，D3.有关房地产的价值和价格正确的描述是( )。A.房地产价值更加科学、准确B.房地产的价值是房地产真实所值C.房地产的价格围绕其价值上下波动D.现实中由于个人偏好、定价决策、无知等原因，时常发生价格背离价值的情况E.房地产的价格是相对稳定的，而价值不稳定标准答案：A，B，C，D4.下列“完全市场”必须同时具备的条件正确的是( )。A.同质商品，买者不在乎从谁的手里购买B.买者和卖者的人有限C.买者和卖者都有进出市场的自由D.买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格E.销售者要求总效用最大化，消费者要求总利润最大化标准答案：A，C，D5.委托人的义务包括( )。A.向估价机
19、构如实提供其知悉的估价所必要的情况和资料B.对所提供的情况和资料的真实性.合法性和完整性负责C.协助估价人员搜集估价所必要的情况和资料D.协助估价人员对估价对象进行的实地查看等工作E.不得干预估价人员和估价机构的估价行为和估价结果标准答案：A，B，C，D解析：房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。6.估价报告使用者可能是( )。A.估价对象权利人B.债权人C.投资者D.受让人E.政府及其有关部门和社会公众等标准答案：A，B，C，D7.下列可以作为估价对象有( )。A.在建房地产B.正在开发建设或者计
20、划开发建设.但尚未出现的房地产C.已经灭失的房地产D.现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分E.以房地产为主的整体资产标准答案：A，B，C，D8.房地产估价目的主要为了( )。A.土地使用权出让B.房地产转让C.租赁、抵押、征收、征用D.分割、损害赔偿、税收、保险、争议调处、司法鉴定E.房地产出资设立企业等标准答案：A，B，C，D9.不同的估价目的将影响估价结果是因为( )。A.估价对象的范围可能不同B.估价时点可能不同C.评估的价值类型可能不同D.估价依据可能不同E.估价应考虑的因素可能不同，甚至估价方法也可能不同标准答案：A，B，C，D转自:考试网 - Examw.Com10.房地产的市场价值在满足( )条件时才能形成。A.交易双方是自愿地进行交易的B.交易双方是出于利己动机进行交易的C.交易双方是精明、谨慎行事的，并且了解交易对象.知晓市场行情D.交易双方有较充裕的时间进行交易E.不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价标准答案：A，B，C，D