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1、房地产行业2022年投资策略：政策维稳_继续洗牌_关注龙头1 政策：保障合理需求，维持市场稳定2021 年，在新冠疫情持续、市场销售下滑、个别大型房企违 约、银行信贷收紧等因素相互叠加影响下，国内房地产市场信心 受挫。为稳定市场信心，2022 年房地产行业相关政策预计将适度 宽松，以“房住不炒”为主基调，保障合理需求，促进房地产业 良性循环和健康发展。1.1 2021 年国内房地产市场信心受挫2021 年，在新冠疫情、房企违约事件频发、国内人口增速下 降、银行信贷收紧等因素相互叠加影响下，国内房地产市场信心 严重受挫，全国商品房销售面积和销售金额增速连续下降，下半 年，销售面积和销售金额增速均
2、由正转负，10 月份，全国市场延 续低温态势，商品房销售面积同比下降 21.7%，销售额同比下降 22.6%，降幅均进一步扩大。纵向对比来看，10 月份全国商品房 销售面积为近 6 年来同期最低，销售金额为近 3 年来同期最低。投资方面，2021 年 1-10 月，全国房屋单月新开工面积增速呈 连续下降趋势，受疫情影响，2 月份增速高达 64%，下半年开始 同比下降，10 月份同比下降 33%；房地产单月投资增速全年呈下 降趋势，2 月份高达 38%，9 月份开始负增长，10 月份降幅继续 扩大至 5%。纵向来看，10 月份，单月新开工面积为近 6 年最低， 市场信息明显不足。土地购置方面，2
3、021 年 1-10 月，全国土地购置面积 1.58 亿 平方米，同比下降 11%；10 月份单月土地购置面积 2094.11 万平 方米，同比下降 24%，为近 5 年来最低值，全年单月土地购置面 积增速呈震荡下行趋势。从全国 100 个大中城市看，2021 年 1-10 月，百城土地单月成交溢价率也在不断收窄。1.2 房企资金处于 2015 年以来最紧状况受销售下滑影响，2021 年国内房企单月定金及预收款增速一 路下行；购房者单月按揭贷款增速从年初的 64%下降至 7 月份的 -13%，尽管四季度按揭贷款政策有所放松，增速有所回升，但 10 月份仅增长 1%，仍处于非常低水平。 房企开发
4、贷款 2021 年始终处于收紧态势，国内房企单月开发 贷款增速从 2 月份的 14%下降至 10 月份的-27%。 受此影响，国内房企单月开发资金增速总体呈下行趋势，7 月份增速由正转负，且降幅扩大，10 月份受按揭贷款政策放松影 响，降幅有所缓和，但仍同比下降 9%。我们用单月筹集资金/单月投资作为国内房企开发资金充裕 程度，2021 年 10 月该值为 1.22，为 2015 年以来同期最低值，反 映了国内房企开发资金处于近 7 年来最紧张程度。1.3 2022 年政策“维稳”为主 房地产税展开试 点2021 年房地产行业销售下行和部分企业资金链断裂使整个 行业的信心受到较大挫折，也对国内
5、金融和经济稳定造成一定影 响，因此，2022 年国内房地产市场需要相对宽松的政策来稳定信 心，房地产行业的相关政策也以稳为主，即“促进房地产业良性 循环和健康发展”，但“房住不炒”仍是整个行业政策的主基调。 货币政策方面，根据 2021 年中央经济工作会议精神，2022 年，货币政策边际宽松已基本确立。会议删除了“保持货币供应 量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配”、“保持宏观杠 杆率基本稳定”的表述，用“灵活适度”的表述替代“灵活精准、 合理适度”，具有较为明显的边际宽松意味。具体到房地产行业：个人住房按揭贷款政策，将继续以“保 障合理需求、抑制投资需求”的基调贯彻落实，总体将会较 2
6、021 年有所宽松；针对房企的政策方面，在银行端“两道红线”监管 下开发贷款大幅放松的可能性较小，但在预售资金监管和发债方 面可能会适度调整，在保交楼与提高企业资金使用效率方面寻求 新的平衡。 总体来看，楼市“双向”调节模式或贯穿全年，部分房价韧 性较强的城市若市场出现明显升温，调控政策亦将迅速跟进，建 立二手房成交参考价格发布机制、收紧信贷等政策均为有效工具；而部分房地产市场调整压力较大的城市，亦将适度调整政策稳定 市场预期。2 销售下行，投资微增展望 2022 年，预计全国商品房销售面积同比下降 5.8%，销 售均价保持平稳；随着人口流向分化，预计一线以及长三角、珠 三角、武汉、郑州、成都
7、等二线城市成交上行，而其他西部和东 北二线城市预计将底部徘徊，三四线城市预计将总体高位回落； 土地购置面积和新开工预计同比下降，但在低库存和地方政府保 交楼监管压力下，行业竣工周期或将延续，建筑工程投资仍对开 发投资额形成支撑，全年房地产投资预计增长 1.5%。2.1 销售继续下行展望 2022 年，货币政策边际可能会有所放松，房贷政策预计 也会较 2021 年有所松动，但“房住不炒”的调控主基调不变，叠 加房地产税试点城市和政策落地后对市场预期或造成一定冲击， 预计 2022 年全年商品房销售面积将下降 5.8%；销售均价在土地 价格上涨、一二线城市成交规模占比提升等因素影响下仍将总体 保持
8、微涨，预计全年涨幅 0.5%；在销售面积和销售均价均下行的 情况下，预计 2022 年全国商品房销售金额预计同比下降 5.33%。2.2 城市加速分化，一线和部分二线上行城市方面，随着我国人口增长率快速下降和城市人口加速向 一线城市周边、长三角、珠三角、沿海及特大城市流动，未来我 国不同城市以及城市中不同区域的房地产市场将继续加速分化。分城市来看，由于经济保持较快增长，以及良好的就业、医 疗、教育资源，一线城市人口总体保持稳定，叠加 2021 年较低的 基数，预计 2022 年一线城市商品房成交规模将有小幅增长。 随着人口流向分化，二线城市商品房市场将延续分化态势， 长三角、珠三角、东部沿海、
9、以及郑州、武汉、成都等城市，随 着信贷环境的逐步改善，预计 2022 年市场有望保持稳定，部分城 市全年市场规模或将提升；而昆明、南宁、沈阳等部分西部、东北部二线城市近几年市场连续调整，2022 年市场有望底部企稳。 三四线城市市场规模高位回落。2021 年，三四线城市商品房 销售规模市场规模仍保持高位，特别是长三角地区城市，市场规 模明显提升。预计 2022 年，在没有较大利好带动下，东部热点三 四线城市市场规模继续向上拓展的空间较小，市场大概率回调， 另外大多数省份三四线城市亦处在市场调整期，全国三四线城市 成交规模仍将整体回落。2.3 投资规模稳中有降土地成交方面，2021 年受重点城市
10、供地“两集中”政策影响， 2021 年 1-11 月 300 城住宅用地供求规模明显缩量。上半年土地市 场热度较高，重点城市首批集中供地高价地频现；下半年重点城 市后两批集中供地土拍规则有所调整，稳地价效果显现，交易市 场调整和资金压力下房企拿地意愿降低，全国土地市场出现明显 降温，流拍和撤牌情况较为严重。一线城市加大供地下宅地成交 规模稳中有增，二线和三四线城市宅地供求规模明显缩量，成交 楼面价结构性上涨，热点城市高价地数量冲高回落，流拍撤牌率 明显上升。 随着销售下行、企业资金仍普遍处于相对紧平衡状态，预计 2022 年全国土地市场仍呈总体下行趋势，土地购置面积仍将保持 负增长。新开工方面，土地缩量仍将拖累房企新开工规模，市场活跃 度不足、资金压力较大也会降低部分企业开工意愿，但整体市场 可售存量处于近几年相对低位，低库存或是支撑新开工规模的重 要因素，总体来看，2022 年新开工规模将继续呈下行趋势，预计 全年新开工面积同比下降 5%。投资方面，庞大的在施工程规模下，地方政府保交楼监管力度将有所强化，行业竣工周期或将延续，建筑工程投资仍对开发 投资额形成支撑，但考虑到土地购置费存在较大调整压力，全年 开发投资额增速或收窄至低速区间，全年投资增速预计同比增长 1.5%。底部话题 追加内容 追加 追加内容本文作者可以追加内容哦 !