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1、房地产投资控制措施对于房地产开发商而言,崇尚最小利润就是不言而喻的,而必须崇尚最小利润则首先应当有效地掌控项目投资,这里,笔者仅融合多年的实际工作经验,谈论几点投资掌控的具体措施。一、推行限额设计推行限额设计对避免项目投资失控非常关键,且效果立竿见影,因为限额设计属事前控制措施。投资设计可以分成初步设计、不断扩大初步设计和施工图设计三个阶段。据权威部门统计数据,这三个阶段对投资的影响分别为7595%、3575%、535%,可知初步设计对投资的影响非常小。在现阶段,建筑设计普遍存在着技术与经济融合比较密切的问题,推行限额设计,可以有效率提升这个状况。根据批准的可行性研究报告,在满足工程建设规模、
2、工程质量、施工方案的前提下推行限额设计,应从以下几个方面着手:1.确定科学、合理的限额设计与工程造价控制目标。工程项目的投资估算是在可行性研究阶段编制的,批准后即作为初步设计的投资最高限额。工程概算是以初步设计为基础编制的,批准后即作为施工图设计的投资限额目标。这是限额设计“目标管理”的原则。首先必须加强可行性研究报告的编制,通过对多种设计方案和投资进行反复论证,选择技术上先进可靠、经济上合理的设计方案,这是实施限额设计管理的首要前提。但由于可行性研究的深度和广度受多方面设计基础资料的限制,初步设计时可能出现的一些修改、变动属于正常现象,由此引起的有关专业投资限额变化,在一定范围内是允许的,但
3、必须认真进行核算和调整,才能为施工图设计设置科学、合理的投资控制目标。施工图设计必须按批准的初步设计确定的范围、内容、设计原则和概算限额进行。由于施工图设计阶段的设计条件得到进一步深化和完善,因此在施工图设计中必须进行多种设计方案和经济比较,以确保施工图预算不突破概算。如遇专业设计有重大方案改变,必须先算帐后设计。总之,必须树立“投资目标一经确定,就成为该工程的最高限价”的观念,只有这样才能实现工程投资限额控制目标。2.层层掌控各设计阶段投资控制目标。在每个设计阶段,每个专业人员应当深入细致应用领域价值工程原理,从功能和成本两个角度综合评价,并使功能和耗资协同。按价值=功能/耗资的公式搞比较,
4、本着功能提升而耗资减少;或者功能维持不变而耗资减少;或者在容许幅度内适度提升耗资,从而并使功能大大提高;亦或耗资维持不变,功能提升这四个原则,从中精选最佳设计方案。在满足需要、消耗材料和经济指标上的基数排序前提下,展开经济和效益评价就是同时实现限额设计控制目标的关键方法。只有这样,才可能将同时实现限额设计的投资控制目标。3.紧密技术与经济的融合。在工程设计中不少设计人员缺少经济观念,轻技术,重经济,在工程设计中任一提升安全系数和设计标准,导致工程的很大浪费;经济管理人员常常只管算帐,不管技术,也不从工程造价去掌控或约束设计,从而并使技术和经济轻微拆分,无法同时实现限额设计。为消除上述弊端,项目
5、管理人员必须根据各阶段、各专业尽早展开价值工程比较,强化严格执行,并通过经济手段的约束,确保限额设计的同时实现。二、进一步规范和健全工程招标设计工作顺利完成后,就要确认建筑工程造价,进而步入建设实行阶段。1994年建设部明确提出工程造价管理的思路:通过进一步规范、健全招标办法,跑“掌控量、指导价、竞争费和”的路子。针对现阶段的具体情况,笔者明确提出适用于于相同类型工程招标的三种方法。1.按照工程量目录报价方式招标可以将投标报价分成工程量目录报价表、材料设备报价目录、法定费用、单一制费用报价目录四个部分。工程量目录就是由标底基本建设单位根据施工图纸、现行财政预算定额子目分项特点及排序规则,将拟将
6、招标工程的全部项目和内容按工程部位、性质等列在目录上,做为招标文件的组成部分,可供投标单位逐项核对。工程总耗资就是以上四种报价的汇总,投标单位在此基础上得出结论最后的总报价。首先,对工程造价中气门因素波动很大、所占到比重也很大的材料市场价格及一些施工措施性费用等方面,导入市场竞争机制,由企业独立自主报价,并通过竞争确认一招、投标双方可以拒绝接受的工程承揽价,合乎市场经济的运作规律。其次,使用工程量目录报价,投标者可以集中力量展开单价分析与施工方案的撰写,防止了各投标单位因财政预算人员水平差次,素质各有不同而导致同一份施工图纸所报价的工程量差距甚远,不易于评标与定标,从而也有利于业主挑选最合适的
7、承建商。再者,采用工程量清单报价,有利于中标单位确定后,施工合同单价的确定与签订。在工程实施过程中,月、季等结算依据可按照工程量清单所列内容及分项,以合同单价和有关合同条款进行拨付。出现工程变更或索赔时,也可参照工程量清单中的单价来确定新项目的单价或索赔价格。但现行工程量目录报价法多就是将工程直接费用、法定费用、单一制费用分别积财,其单价仍就是以单价估价表的形式彰显,不直观,更有利于投资者与投标商双方合约单价的签订与成本分析,且费用定额按企业性质分割,导致同一单位工程产生多种价格,有利于公平竞争。2.按照综合单价方式招标工程承发包综合单价支付方式就是现阶段建设工程承发包价格的一种改革方法,它就
8、是一种以施工图设计为依据的最为直观、最方便快捷的工程承发包价格排序方式。比如标准化程度低的通常住宅工程,可以推行平方米耗资定点办法。工程承发包双方可以快速排序出来各自的承受能力,在投标竞争中同意权衡,增加建设期间繁琐的工程进度表支付基本建设和因各种经济纠纷出现推诿现象。但这种方法对于标准化程度高,尤其就是设计变更多、工艺建议繁杂、市场变动小的情况就不适用于了。3.按照市场价招标使用国际惯例,轻易按市场价展开工程报价基本建设,例如:(1)模板工程:按混凝土构件与模板的碰触面积计量。通用型原则未指定具体内容采用模板构件项目,在一招(投)标工程量目录可以发生单项目(例如基础模板为一个模板项目)或综合
9、性项目(),轻易按每平方米模板报价。(2)混凝土工程:通用型原则指纯粹制作、运输,镬层模板为一个模板项目的混凝土和保洁的全过程。基本上按构件混凝土天量体积计量(包含楼梯、阳台、栏模板等),小量混凝土混凝土按个计价。(3)钢筋工程:以建安成型的净重量为计量单位,不考量钢筋出厂时规格差所产生的重量高因素。根据设计用量轻易报市场价。对于大型项目,尤其就是须要展开国际招标的项目,可以使用这种方法展开招标。三、强化合约管理业主通过招标确认合同价后,与施工单位按建设部和国家工商局联手基本建设的建设工程合同范本签定施工合约。如何强化合约管理也就是整个工程造价管理的重要一环。这里尤其必须特别强调工程预付款和进
10、度款的缴付,实行工程预付款的退款方式往往可以给施工单位侵吞建设资金生产契机,因此笔者建议使用形象进度退款方式或按照工程预算根据完工计价退款形式。四、强化工程决算审计工作建设项目实行阶段完结、工程竣工验收后,强化工程决算审计工作就是一项非常关键而有效率的措施,这里存有一组数据可以充分说明这一点。某企业每年都必须对所有的工程支付展开全面审查,审减率为在6%35%左右,假如挑其平均值以20%的审减率为排序,该企业几年来的年审查支付值平均值超过2亿元,则每年的净审减至金额即为超过4000万元,节约资金额还是非常丰厚的,对于一个开发商而言,通过这种审查增添的成本减少,无疑也就为其本身增添了更大的利润。这种审查工作虽说就是被动的,属亡羊补牢的事后控制措施,但由于建筑市场非常复杂,存有工程造价计算方法繁琐且不轻易、各种政策规定多、项目工期较长、特殊性弱、标准化低等情况,所以就现阶段来说,强化工程支付审查仍算是一种很关键的措施。总之,开发商要对建设工程项目投资加强控制,就一定要根据建设程序全面展开,尤其要抓住初步设计、招标、合同、工程结算这四个主要环节,针对具体情况拿出有效办法,对症下药,这样才能真正有效地控制建设投资。