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1、房地产成本控制措施一、房地产成本核算与成本控制面临的问题1.开发阶段的问题第一，房地产项目的核算对象、土地成本分配方法不够清晰。房地产行业同其他制造业有着很大的不同，产品形态并非是一成不变，同一个项目的产品在成本构成方面多种多样，这就导致成本归属以及分摊的方法也缺乏固定的标准。由于土地开发成本以及配套设施方面的建设成本属于间接费用，需要根据成本会计方法做好归集以及分配。第二，工程完成程度难以可靠估计，从而无法尽快获取成本核算依据，导致成本核算同实际的施工进度存在偏差。在实施工程建设的过程当中，工程的完成量以及实际总预算之间往往存在比较大的差异，如果无法及时地更新，容易导致房地产企业成本核算的时
2、候难以取得可靠依据。第三，预算机制不够健全从而影响成本控制以及成本核算工作。一方面是房地产开发的项目往往周期比较长，市场价格出现的变动对于总成本的影响非常大，因此总成本预算事先预估的难度比较大。同时房地产项目的前期占用资金规模比较大，为节约资金的成本同时控制经营的风险，房地产企业往往出于谨慎方面的考虑而高估前期成本，导致项目成本的波动幅度比较严重。另一方面是预算指标的不够合理或者是下达不够及时，导致项目总预算同现场工程的施工进度难以配比，房地产企业的成本控制也缺乏可靠的依据，从而无法战争落到实处。2.销售阶段的问题第一，预售阶段作为回笼项目资金的过程，房地产企业虽收到部分预售款项，不过房地产项
3、目的主要风险以及报酬还没有转移，无法确认收入同时结转成本转。这时房地产项目开发没有结束，成本仍然不断累计，处于归集分配的过程当中。房地产企业为快速地回笼资金，在预售阶段往往面临着销售费用以及营业费用急剧上升的问题。第二，税收政策对于销售阶段的成本核算影响。部分地区要求房地产企业在预收款环节就要缴纳一定税款，例如营业税以及城建税等，甚至一些地区要求房地产企业根据预售款项的比例来预征所得税以及土地增值税，等到项目清算的时候多退少补。因此根据收入配比的原则，预售款没有确认收入，同时缴纳税款难以同收入配比的，无法及时反映房地产企业的经营成果。第三，借款费用在停止资本化后对房地产企业的影响。根据会计准则
4、的相关规定，在企业资产达到预订使用状态以及销售状态的时候，借款费需要停止资本化。不过在具体业务当中如何确定可使用状态仍然存在问题。第四，销售收入确认以及成本结算方面的影响。房地产项目的收入确认方式主要依据产品风险以及报酬转移与否，目前为止大部分的房地产企业在业主入伙的时候才可以确认收入实现。房地产企业确认收入的时候项目开发还没有结束，并且工程也没有决算，导致企业只能预估成本的结转，无法及时反映房地产项目的经营成果。二、加强房地产成本核算与成本控制的措施1.合理设立成本项目房地产企业应当合理划分成本项目，从而客观反映项目的成本结构，也有利于探讨控制成本的措施。现行房地产企业会计制度明确规定，开发
5、成本是一级成本核算科目，房地产企业需要在这一科目之下，根据自身经营特点以及管理要求，来进一步选择成本项目，同时据此落实明细核算。在确定成本项目的过程中，房地产企业的成本项目要避免太多，对那些发生次数比较少甚至是单笔费用，需要尽可能加以合并。例如各种配套的费用开支，可以考虑设置专门的配套费用科目加以核算。对于那些金额较大同时持续发生的费用，则需要设立单独的科目核算，例如土地费用以及土建费用等，如果属于发包合同还需要根据合同要求来做好明细核算，从而随时了解施工进度以及付款情况，为房地产企业的竣工决算提供依据。2.加强间接费用核算房地产企业间接费用内容主要有财务费用、管理费用以及销售费用。根据现行的
6、房地产企业会计制度相关规定，这些费用都需要当作期间费用，计入当期的损益。不过这样一来就无法满足配比性的原则。例如项目贷款利息以及前期销售的费用，数额较大并且受益的对象非常明确，在受益对象销售前将其列入到损益类的科目加以核算，就会形成相应的虚假财务成果，无法真实反映房地产企业的经营状况。所以对那些受益对象非常明确销售费用以及贷款利息费用需要当作资本性的支出加以核算，前者在递延资产这一科目下设置明细专户核算，后者则列入到开发成本并当作成本项目的重要组成部分。3.完善项目竣工决算房地产成本核算的目的是计算开发总成以及销售面积的成本，从而结出经营的利润。不过目前房地产企业普遍存在的问题是重视工程决算但
7、是忽视项目的决算。这是由于工程决算施工结束后进行，有着明确的时间性，同时涉及工程款支付而难以拖拉。项目决算往往因为各方面的原因而遥遥无期，例如小区的个别配套难以完成，计划当中的公建设施无法落实，这些都影响项目开发完全的进度，从而影响到房地产项目的决算。综上所述，成本控制可以说是涉及房地产企业的整个经营过程，在房地产企业发展的过程当中也有着重要作用，所以房地产企业应当进一步强化成本控制措施，并且根据房地产行业的成本核算特点，提高成本控制的水平，在发现问题以及改正问题过程当中，不断房地产企业的项目使用以及营销提供科学依据，最终改善房地产企业的经济效益以及市场竞争力。作者:崔秀娟 单位:河南省聚金实业有限公司第5页 共5页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页