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1、强化房地产开发企业资金管理途径 房地产开发企业就是资金采用密集型的企业。在房地产项目的经营研发上,房地产开发企业除了自建的一部分资金外,往往存有很大比重的资金须要通过金融机构化解,于是小、中型的房地产开发经营项目所须要贷款额就非常大。而且房地产项目的研发经营具备涉及面甚广,投资周期长,资金废旧快,经营风险小等特征,因此房地产开发企业应当本着减少资金风险,提升资金采用效率,减少单位资金利润率的原则,通过各种手段强化资金管理,力争在最短的周期内归还并变现投资,从而以获取最小的投资收益。然而应该高度关注的就是,当前房地产投资的高风险却仍然存有。如何保证研发资金的安全公开市场操作,就是摆到我们面前的,
2、比如何以获取投资投资回报更关键的课题。 一、加强投资项目的可行性研究工作 在通常情况下,项目规模越大,资金占用就越大,经营风险也越大;项目研发经营越难,资金占用周期就越短,经营成本也越高;项目研发经营利润越高,不可控因素就越多,经营风险也越大。有鉴于此,房地产开发企业在确认投资研发经营项目时,一定必须搞好项目的可行性研究,以减少项目投资风险。 第一,必须搞好挑选投资项目的背景情况调查。在确认房地产投资研发经营项目前,应付该项目的背景情况搞详尽、深入细致的调查,无法存有任何产权方面问题的遗漏,否则将可以并使该项目的投资难以废旧,引致整个项目投资的失利。 第二,搞好市场调查。项目所在地区的区域发展
3、概况及前景、人口发展情况、经济情况、消费市场情况、城市规划情况、房地产市场情况等等,都须要我们搞详尽的调查、分析。其中最关键的就是市场对产品是不是市场需求。只有在较好的市场需求条件下,企业就可以赢得正常的或高额的利润。 第三,做好投资项目的比较。企业应当分散人、财、物等优势资源及力量,研发那些经营效益不好的项目。这就建议我们企业对那些已作出可行性研究的项目按风险、效益展开排序,挑选那些资金占用太少、研发经营周期相对较短、风险大、效益不好的项目做为企业投资研发的项目。 二、积极主动科学合理地狠抓研发项目的资金筹集工作 反映在房地产金融活动上,开发企业往往需要巨额的贷款来支持投资。贷款占开发项目的
4、比重有因企业或项目的不同,差异较大。以今年上半年数据为例,全省开发企业自筹资金占到位资金的比重为28%,国内贷款则占23.7%,尚有46%资金来自购房者定金、预付款及其它,而在后者来源中,较大比重是银行的按揭贷款。可见开发企业对金融机构依赖是不小的。贷款资金利率的高低,贷款时间的长短,贷款条件的优劣等,直接影响开发企业资金的使用。因此企业在筹措资金时,应对来自金融机构的资金及贷款条件进行综合的分析比较,作出取舍。尽量获取周期长、利率低、条件优厚的贷款,以减少财务风险,提高开发经营的效益。 同时房地产开发企业在资金的筹集上,还应当搞好以下几方面工作。 首先,必须加强企业的信用管理。信用就是房地产
5、开发企业盛衰的标识,信用较好的研发企业,将能够赢得条件优渥的长期低息贷款,企业将可以存有源源不断的资金回去研发经营更多的房地产项目。 其次,资金的筹措要有计划。从事房地产开发不是资金越多越好,应是资金占用适度为好,短缺资金,或资金占用很大,都是不可取的,都有可能造成企业开发效益不佳。 第三,应当逐步不断扩大项目的自建资金比例。这样就可以并使大部分贷款财务费用变成企业的盈利。 三、加强项目研发经营中的资金管理 如何大力推进研发建设过程中的资金周转,较小的资金流量促进很大的房地产项目的运转,并使资金生产量较低的利润,就是我们房地产开发企业亟待解决的问题。笔者指出,需从以下几方面不懈努力: 第一,大
6、力推进资金信息流。我们的企业资金信息流往往不是很通畅,其原因是它受到太多因素的隔绝,导致企业资金周转缓慢;受到各种因素影响导致项目烂尾,更是研发企业的灾星,因为烂尾项目本身就挤占了大量的资金,甚至可以把企业击垮。除了一个最小的客观因素就是应收账款帐款的催缴,而且有的多就是坏帐。应当强化企业领导干部和财务人员的素质培育,提升他们的财务方面的科学知识水平;应当定期展开库存盘点,以快刀斩乱麻的方式尽快合理地处置掉烂尾项目;在可能将的条件下,设立应收账款帐款催缴机构,搭载精兵强将,快速资金废旧。 第二,加强企业现金管理。必须并使企业现金管理得宜,应当尽可能并使应收账款帐款与应付帐款的期限保持一致,甚至
7、最出色就是应收账款帐款废旧的期限较应付帐款交货的期限为短,这样就可以确保按期交货应付帐款,并使企业防止过多的利息经济负担及资金占用。 第三,增加企业过度预支。以借贷方式筹集研发经营资金,就是房地产开发企业普遍存在的现象。但企业不要过度预支资金,如果房地产开发企业就是依靠借贷保持生计,依靠负债提振着企业,一朝债务出现危机,就可以损害至企业的存活。房地产开发企业不应当好大喜功,必须根据企业的实际展开发债,将债务掌控在安全值以内,尽早处理闲置资产,例如空置房地产、闲置设备、存货等。 第四,严格控制管理费用的开支。房地产开发企业必须避免讲排场,谈面子,大手大脚,铺张浪费。企业节约出的每一分钱,实际上都
8、就是企业自己的利润。 四、积极主动科学合理地搞好资金废旧工作 商品房屋的建成标志着房地产开发企业收获季节的到来,即回收投资,实现利润。房屋的推销必然受该项目的可行性分析报告的影响,同时也受房屋销售时市场行情的影响,二者之间有一个时间差,相互依托,也相互制约。如果可行性分析报告切合实际,充分预计到房屋销售时的市场变化状况,加之房地产开发企业开发经营计划推进,资金运作正常,资金占用等于或低于计划安排,这些都将为企业回收资金创造良好的条件。当然也可能出现市场行情的变化好于预期,出现销售高峰;但也有可能出现市场行情的变化坏于预期,出现销售低谷。不论出现上述哪种情况,房地产开发企业都必须认真做好房屋销售的市场行情的调查,准确无误地核算出房屋的销售成本,包括房屋开发建设成本、房屋销售成本以及房地产行业的平均利润,寻找出市场销售的切入点-销售价,并在最短的时间内将房屋全部推销出去,将资金回收。 如果在房屋销售时期,销售发生低谷,资金成本少于预期,就要对市场做出淡定的分析、研究,看看在没多久的将来市场与否回调,例如回调所带的收益大于等候这一时期到来所产生的代莱资金成本,就可以等候一定时间,再找寻市场销售切入点;反之就不该再等候,应当按现实行情,那害怕亏损一点,也尽快将房屋面世,归还资金,否则就可能将引致更大的亏损。 (南京房地产)