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1、房地产开发建设管理制度之商品房交付源 自物业论文房地产开发建设管理制度之商品房交付第五章商品房交付使用管理与考核第一节总则第九十一条营销部为交楼管理的责任部门。第九十二条商品房必须达至以下标准方可交付使用：1、工程部必须确保交付使用的商品房符合本制度第二条规定的工程竣工标准及商品房买卖合同约定的交楼标准；2、营销部必须备齐住宅质量保证书、住宅使用说明书及交楼通知书；3、必须经物业公司分户验收合格。同时物业公司必须制定物业管理方案，并已开始实施物业管理。第二节交楼工作的非政府管理第九十三条商品房交付使用非政府管理工作由地区公司营销部全面负责管理。第九十四条各地区公司每批次实际缴楼前，必须报经集团
2、交楼环评领导小组现场环评合格后方可以交货；未经集团环评擅自交楼的，每次给与地区公司董事长及营销部负责人再降一级工资处分。集团交楼环评领导小组由集团主管营销的副总裁任组长，组员由营销品牌中心、管理中心、物业集团有关负责人共同组成。第九十五条地区公司营销部必须在实际交楼30天前牵头组织成立交楼领导小组，并在成立当天召开综合协调会。会议由地区公司董事长主持，讨论确定交楼方案（含交楼时间、进度、地点、应收费用、现场布Z等内容），明确应售已售物业、应售未售物业、自营物业及应向政府移交的物业。交楼领导小组由地区公司董事长任组长，主管工程或营销的公司领导任常务副组长，营销部经理、工程部经理、物业公司负责人任
3、副组长，营销部、开发部、总工室、招投标部、财务部、工程部、合同管理部、物业公司各派一名负责人为组员。实际交楼方案确定后须报集团营销品牌中心。未按规定牵头组织成立交楼领导小组及确定交楼方案的，给予营销部经理降三级工资处分。综合计划部考核，集团营销品牌中心、管理中心对交楼领导小组的工作进行监督、检查。第三节交楼期间的维修服务第九十六条物业公司必须在交楼10天前非政府设立交楼期间修理服务中心，由地区公司主管工程的公司领导任主任，物业公司负责人任常务副主任，工程部经理任副主任，工程部非政府各有关施工单位各派一名负责人为成员。未按规定设立修理服务中心的，给与物业公司负责人再降三级工资处分。营销部考核。维
4、修服务中心下设调度室、维修大队、慰问小组及备用维修队伍。备用维修队伍由物业公司组建。维修大队由土建分队、水电分队及装修分队组成，各分队按照已售户数每50户不少于1人的标准配备维修人员。维修大队由工程部经理兼任大队长，各相关施工单位派人组成；调度室、慰问小组由物业公司、营销部有关人员组成。交楼期间修理服务中心除斥期限为60天。60天后，交楼期间修理服务中心撤消，其职能列入物业公司的日常管理工作。特定情况须要缩短的，物业公司报地区公司董事长批准后缩短。工程部未按建议成立修理大队的，扣分工程部经理500元。修理大队搭载修理人员每少一人，扣分工程部经理100元。营销部、物业公司未按建议共同组成调度室、
5、看望小组的，扣分营销部经理、物业公司负责人各500元。综合计划部考核。第九十七条物业公司必须在举行交楼综合协调会当天确认交楼期间修理服务中心的办公、待命地点及24小时服务热线录音电话等方案；并在交楼前5天顺利完成办公、待命地点的布Z与热线电话的精心安排工作。未及时确认办公、待命地点与24小时服务电话的，扣分物业公司负责人500元。未按时顺利完成现场布Z的，扣分物业公司负责人500元。营销部考核。第九十八条维修大队必须适当备足材料，按照物业公司日常工作程序完成交楼期间的维修、服务工作，提供24小时现场服务。在接到报修业主报修后，调度室1分钟内登记台帐并发调度单给维修大队。维修大队接到指令后5分钟
6、内到现场，由业主在维修单上签认到场时间，并在30分钟内开始施工。修理工程完结前，修理人员严禁撤走现场。否则，第一次违背的，给与责任人再降三级工资处分；第二次违背的，给与辞退处分。营销部考核。经业主书面提出申请修理人员提早撤走的除外，其提出申请须列于修理单背面，做为免遭考核的书面证明。物业公司须在交楼时将该项举报权利以及举报联系方式以书面形式缴每位收楼业主。物业公司须对修理大队的全部修理工作展开业主家访。否则，给与物业公司负责人再降三级工资处分。营销部考核第九十九条交楼之日起15天内，交楼期间修理服务中心必须非政府交楼看望小组对收楼后的客户上门看望。看望的内容包含送来贺卡，并恳请客户核对客户意见
7、征询表中。不按本条建议非政府交楼后看望工作的，给与看望小组副组长再降三级工资处分。综合计划部考核。第四节物业接管环评第一百条物业公司必须在交楼3个月前制订物业管理方案，并在交楼10天前已经开始实行物业管理。未按本条必须谋制订物业管理方案或实行物业管理的，扣分物业公司负责人500元。综合计划部考核。物业集团直属物业分公司的考核，由地区公司明确提出后交物业集团继续执行。第一百零一条工程部必须在交楼10天前，将经物业公司分户环评合格的全部物业转交营销部，营销部同时将应售各卷物业转交物业公司，并委托物业公司与买受人办理执漏相关手续（营销部负责管理与物业公司签定前期物业管理服务合约）。工程部必须在交楼1
8、0天前，将应售未售物业、自营物业及可向政府转交物业转交营销部，由营销部按未售物业管理制度展开管理。工程部、营销部、物业公司未按本条建议办理楼宇更替相关手续的，给与工程部经理、营销部经理、物业公司负责人再降三级工资处分。综合计划部考核。第一百零二条总工室必须在该期楼宇竣工验收30天前向物业公司提供一套施工图；工程部在物业公司分户验收合格后3个月内，按照政府有关物业管理的规定将应移交的全套竣工资料及施工合同中涉及维保条款的部分直接移交物业公司。总工室、工程部未按本条建议提供更多施工图或转交完工资料的，扣分总工室主任、工程部经理各500元。综合计划部考核。第五节营销部与买受人的楼宇更替第一百零三条营
9、销部必须在实际交楼20天前基本建设不好该期楼宇的交楼应当交款明细表，缴财务部审查。财务部必须在2天内审查完，由部门经理盖章后回到营销部。营销部或财务部未按本条建议基本建设或审查的，扣分营销部、财务部经理各500元。综合计划部考核。第一百零四条营销部必须在实际交楼20天前拟定不好交楼通知书(不含业主办理房地产权证须递交资料的通告)，并会同合约管理部、物业公司探讨核定。营销部未按本条例建议拟定交楼通知书并会同上述部门审查的，扣分营销部经理500元。综合计划部考核。第一百零五条交楼20天前，营销部必须非政府工程部、总工室对居住宅质量保证书、住宅使用说明书进行讨论定稿，集体会审签发。营销部未按本条建议
10、非政府核定并核发的，扣分营销部经理500元。工程部、总工室未按建议出席集体会审并核发的，扣分工程部、总工室主任500元。综合计划部考核。第一百零六条营销部必须在交楼15天前，按合约签订合同地址将交楼通知书以挂号形式寄出给买受人，并向邮局索要凭证。例如接到退件，须再次核实地址并在接到退件48小时内以特快专递形式再次通告买受人办理收楼相关手续。在正常情况下，营销部未按本条建议寄出的，或错发、漏发的，每辨认出一户，扣分营销部经理100元。综合计划部考核。第一百零七条营销部与买受人办理楼宇更替相关手续，必须遵从以下程序：营销部经办人员核实买受人资料、身份。委托收楼的，营销部经办人员应当核验委托人签订的
11、具备法律效力的买受人委托书、受委托人身份证原件；营销部经办人员核验买受人身份有误后，凑齐办理产权证的有关资料，根据应当交款明细表，精确核对交款录入单；财务部经办人员审查交款录入单，精确缴纳买受人揽款项并出具票据；营销部经办人员录入财务部出具的票据。经录入有误后，出具准许留宿通知书，恳请买受人亲笔签名并遗留下交款录入单第一联准许留宿通知书存根。营销部、财务部经办人员未按本条建议办理楼宇更替相关手续的，按以下办法展开考核：1、营销部经办人员不按规定程序办理收楼相关手续，或核对交款录入单失效的，每辨认出一户，扣分营销部经理50元。综合计划部考核。2、财务部经办人员不按规定程序办理交楼收款相关手续，或
12、营销部核对交款录入单失效，财务部经办人员未辨认出的，每辨认出一户，扣分财务部经理50元。综合计划部考核。第一百零八条对于收到交楼通知书未前来收楼的，营销部应当在一个月内查明原因并以挂号寄送呼吁收楼通知书。营销部未按本条建议搞的，每户每迟一天，扣分营销部经理50元。综合计划部考核。第一百零九条地区公司因交楼工作处置疏于，引致出现群体性事件的，给与地区公司董事长再降三级工资以上的处分。由集团营销品牌中心考核。第六节物业公司与买受人的楼宇更替第一百一十条物业公司与买受人办理楼宇更替相关手续，必须遵从以下程序：1、物业公司经办人员核验买受人或受委托人的身份和准许留宿通知书；2、物业公司经办人员核验有误
13、后，恳请买受人核对业主档案，并签订管理规约（或业主公约）；3、物业公司经办人员恳请买受人申领钥匙并收件人钥匙更替书；4、物业公司经办人员护送买受人执漏，核对楼宇情况反馈表并恳请买受人亲笔签名。物业公司未按本条建议办理楼宇更替相关手续的，每户扣分物业公司负责人50元。营销部考核。第一百一十一条物业公司必须在交楼20天前，将住户手册、楼宇情况反馈表、钥匙更替书、业主档案范本缴物业集团审查，并于交楼5天前印刷完。物业公司在买受人办理回去楼宇更替相关手续后，应当将买受人所有有关资料接用。物业公司未按时将以上资料缴物业集团审查，扣分物业公司负责人500元。物业公司未将买受人所有有关资料接用的，每辨认出一件，扣分物业公司负责人50元。营销部考核。