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1、00158资产评估名词解释1.价值类型对资产评估价值的质的规定，对资产评估方法的选择具有约束性2.替代原则当同事存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求最大3.专业性资产评估是一种专门职业，它要求执业人员具备一定的准入条件，具备一定的专业水平和谙熟的业务知识。4.贡献原则是指某一资产或资产的某一构成部分的价值，取决于它对其他相关的资产或资产整体价值的贡献，或者根据当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定。5.预期原则是指在资产评估过程中，资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定的。6.功能性贬值新技术的推广和运用，使企业原有资产和社会上普遍推广和
2、运用的资产相比较，技术明显落后、性能降低，其价值也就相应减少7.不可修复性损耗由于一项资产的改进成本超过了这种改进带来的收益，而不能弥补改进的资产贬值和价值损失。8.经济性贬值由于资产以外的外部环境因素变化引致资产价值降低9.实体性贬值资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，其物理性能会不断下降，价值会逐渐减少。这种损耗一般称为资产的物理损耗或有形损耗，也称实体性贬值。10.可修复性损耗为了改进效用而花费的成本，低于所能由此得到的回报。11.超额运营成本由于新技术的发展，使得新设备在运营费用上低于老设备，超额运营成本引起的功能性贬值也就是设备未来超额运营成本的折现值。12.统计性鉴定是按资
3、产类别预先设计一套能够反映资产现时及历史状况的项目或指标，如设备名称，型号，规格，设计生产能力，实际生产能力，然后根据帐，卡，测试仪表等反映出的有关数据和信息，进行逐项登记。13.判断性鉴定是指由专业工程技术人员在现场勘察的基础上，对机器设备的有关指标进行的分析判断。 14.可补偿性损耗是指可以用经济上可行的方法修复的损耗。15.假设开发法在评估地产价格时，将待估土地预期开发后的价值，扣除正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，从而估算待估土地价格的一种方法。16.残余估价法指建筑物与其基地合并计算收益，在用收益法以外方法求得土地价格时，从建筑物和基地所得收益中，扣除属于基地的纯收益，从而得
4、到归属于建筑物的纯收益，再用建筑物还原利率还原，便可得到建筑物的收益价格。17.基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格。是各城镇按不同的土地级别、不同的地段分别评估和测算的商业、工业住宅等各类用地土地使用权的平均价格。18.标定地价是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。19.割差法就是根据企业整体评估价值与各单项资产评估值之和进行比较来确定商誉评估值的方法。20.商誉通常是指企业在同等条件下，能获得高于正常投资报酬率所形成的价值。21.资产基础法我国也称为成本加和法，是指采用一种或一种以上的基于企业的资产价值的评估方法，确定
5、企业、企业所有者权益或企业证劵价值的一种常用评估方法。22.市盈率乘数法是利用公司的价格与其收益之间的关系即市盈率，作为乘数与被评估企业的预期收益推算出被评估企业的市场价值。23.追溯性评估指需要确定过去价值的评估，即评估基准日早于报告日。在资产纳税、司法诉讼等情况下，经常需要进行该类型评估。24.现值性评估该类型评估，基准日与报告日期是相同的。大多数评估项目都是要求评估资产的现时价值。25.预期性评估资产未来价值评估。对正在开发的项目的资产权益进行评估时常需要确定资产的未来价值。26.资产评估程序性准则是关于注册资产评估师通过履行一定的专业程序完成评估业务，保证评估质量的规范，包括评估业务约
6、定书，评估计划，评估工作底稿，和评估报告等 27.行业自律管理模式是资产评估行业置于社会自发形成的行业协会管理之下，资产评估业的发展依赖于评估业内形成的准则和规范进行。28.政府管理模式是指资产评估业务活动，包括人员资格，机构，项目均由政府行政管理部门进行。29.复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建筑或制造标准、设计格式、技术等以现时价格复原这项全新资产所发生的支出。30.更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。简答题请简述资产评估程序内容。答：明确资产评估业务的基本事项；签订资产评估业务约定书；编制资产评估计划；资产勘
7、查与现场调查；收集资产评估资料；评定估算；编制和提交资产评估报告书；资产评估工作档案归档请简述履行资产评估程序的基本要求。答：建立健全资产评估程序制度；不得随意简化或删减资产评估程序；建立相关工作制度，指导和监督实施资产评估程序；无法履行程序时，应披露其对评估结论的影响，或拒绝接受委托或终止资产评估工作；将资产评估程序的组织实施情况记录于工作底稿，并将执行情况在报告中披露请简述资产评估程序的重要性。答：资产评估程序是规范资产评估行为、提高资产评估业务质量和资产评估服务公信力的重要保证；资产评估程序是相关当事方评价资产评估服务的重要依据；资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法
8、权益、合理抗辩的重要手段之一。资产评估价值类型的作用是什么？答：是影响和决定资产评估价值的重要因素；制约资产评估方法的选择；明确评估价值类型，可以更清楚的表达评估结果，避免报告使用者误用评估结果。资产评估与会价的区别是什么？答：发生的前提条件不同（持续经营，产权或主体变更）；目的不同（反映资产价值量并提供会计信息，反映资产的权益并为交易提供价值尺度）；操作者不同（内部财会人员，独立的外部评估机构）请问复原与更新的关系是什么？答：都是重置成本采用的都是现时价格，不同的在于资产在技术设计标准方面的差异。如果建造该项资产的技术条件，耗用标准等没有改进和变化，更新成本和复原成本是一样的。选择重置承成本
9、时， 在可以得到复原和更新的情况下，应选用更新，一般复原大于更新，但由此导致的功能性损耗也大。成新率确定为何不能直接按照折旧年限确定？答：折旧是由损耗决定的，但折旧并不就是损耗，折旧是高度政策化了的损耗，折旧作为转移价值，是在损耗基础上确定的；折旧年限的确定；折旧年限确定基础与评估中成新率确定的基础损耗本身，有差异性。确定折旧年限的损耗包括有形和无形的，而评估中确定成新率的损包括实体性贬值；在评估过程中，如果评估机构和评估人员根据实地勘察的结果，确定的使用年限和折旧年限完全相同，这是可采用折旧年限用市场法评估机器设备的比较因素是哪些？答：个别因素（设备规格型号，制造厂家，役龄，安装方式，实体状
10、态）2交易因素（市场状况，交易动机及背景，交易数量）3时间因素4地域因素用市场法评估机器的基本步骤是什么？答：对评估对象进行鉴定，获取评估对象的基本资料2进行市场调查，选取市场参照物3因素比较4计算评估值计算机软件价值评估的特殊性是什么？答：可行性研究报告和软件技术鉴定书是其价值评估的重要依据2权属关系必须要清晰3计算机软件的新颖性创造性和实用性是评估中应予关注的核心内容4计算机软件价值评估有别于商誉和商标等无形资产的价值评估，通常在有一定的经济行为发生时，如有交易对象，有一定的生产规模和明确的用途，才进行价值评估。5软件评估一般是针对具体的软件应用者，软件的使用范围，使用规模以及用途等加以评
11、定估算。影响无形资产价值的因素有哪些？答：无形资产成本，机会成本，效益因素，使用期限，技术成熟程度，转让内容因素，国内外该种无形资产发展趋势更新换代情况和速度，市场供需状况，同行业同类无形资产的价格水平。净收益与现金流量的关系是什么？答：区别：体现在净资本性支出，存货的周转，应收应付款的存在，其他额外资金的流动。联系：净收益是预计未来现金流量的基础；现金流量与净收益的差异可揭示净收益品质的好坏。企业价值评估应考虑的因素有哪些？答：企业全部资产价值；企业获利能力（企业所属行业收益，市场竞争因素，企业的资产结构和负债比例，经营管理水平）；企业外部因素（市场，政策法规）折现率与资本化率确定的原则是什
12、么？答：不低于安全利率；应与收益额口径保持一致；应参考同行业平均利率而定。企业价值评估与企业单项资产评估的联系是什么？答：区别：两种评估确定的评估价值的含义不同，单项反映静态价值，整体动态；价值量一般不等；评估目的是不同的。出售变卖投资时采用单项，转让兼并联营或参加企业集团时，采用整体联系：从单项资产评估汇总来说，企业资产数量越多，质量越高，评估值越高，若企业资产收益率高于社会平均资产收益率，整体值高于单项资产重组对资产评估的影响是什么？答：资产范围变化，资产负债结构变化，收益水平的变化资产评估报告的内容包括什么？答：说明拥有被估资产的公司或权利人的名称；说明资产评估的对象和范围；说明评估目的
13、和基准日；定义价值类型；列出评估方法及其重要参数确定依据和过程；说明评估结论；重要的申明。资产评估报告的编制步骤是什么？答：评估资料的整理分类；评估资料的分析讨论，如返现不妥，应进行调整。；评估资料的汇总和评估报告的编排；评估报告先由项目经理或负责人审核，再报评估机构经理（负责人）审核签发，必要时组织有关专家会审。资产评估报告的作用包括什么？答：它为被委托评估的资产提供作价意见；它反映和体现了资产评估工作情况，明确委托方及有关方面责任的依据；对资产评估报告进行审核，是管理部门完善资产评估管理的重要手段。；是建立评估档案，归集评估档案资料的重要信息来源。委托方可以怎样运用资产评估报告？答：产权交
14、易作价的基础材料；企业进行会计记录的依据；法庭辩论和裁决时确认财产价格的举证材料；支付评估费用的依据。资产评估报告的类型包括什么？答：对象分为单项和整体；工作内容分为正常评估，评估复核，评估咨询；提供内容和数据资料的繁简程度分为完整，简明，限制；评估生效日根据评估目的和作用不同分为追溯性，现值性，预期性评估报告。资产评估准则的框架体系是？答：资产评估基本准则（基本规范）；资产评估具体准则分为程序性准则（保证评估质量的规范）和专业性准则（执业行为进行规范）；资产评估指南（某些重要事项的规范）；资产评估指导意见（指导性文件）资产评估业的管理模式包括？答：政府管理模式，行业自律管理模式，政府监管下的
15、行业自律管理模式资产评估准则内容包括哪些？请分别阐述。答：业务：指资产评估业务活动中涉及的评估对象，评估依据，评估方法评估程序等一系列规范的总称；职业：与人们的职业活动紧密联系的并具有自身职业特征的道德准则和规范。制定资产评估准则的必要性是什么？答：有利于实现资产评估行业的统一管理，实现行政管理向行业自律管理转变，有利于资产评估行业执业水平的提高。估测设备成新率时应主要观测分析的指标有哪些？(1)设备的实际已使用时间;(2)设备的正常负荷率;(3)设备的现时技术状态(4)设备的原始制造质量(5)设备的维修保养状况第一章总论本章是资产评估的理论性、方法性、基本概念的章节，在历年考试中，本章的比重
16、较大。1一般地说，资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算2资产评估的特点：现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性3资产评估与会计计价的区别：发生的前提条件不同、目的不同、执行操作者不同。当然，资产评估与会计计价也是有联系的，二者相辅相成。 4资产的价值是由资产所具有的获利能力决定的。5按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资产。6有形资产是指那些具有实体形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和不可确指的资产。7不可确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产，如商誉。目前不可确指的资产只有商誉。 8价值类型制约资产评估方法的选择。主要价值
17、类型有：市场价值：自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方必须谨慎，不受任何强迫压制。在用价值：在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值。投资价值：投资价值是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。9资产评估的假设：继续使用假设：资产将按现行用途继续使用，或转换用途继续使用。公开市场假设：公开市场是指发达与完善的市场条件。公开市场假设是基于市场客观存在的现实，即资产在市场上可以公开买卖，不论资产的买者或卖者都希望得到资产最大最佳效用。 清算（清偿）假设：资产所有者在某种压力下被强制进
18、行整体或拆零，经协商或以拍卖方式在公开市场上出售。10资产评估的原则包括两个层次的内容，即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则。资产评估的工作原则：、独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则资产评估的经济原则：贡献原则、替代原则、预期原则11资产评估基础日一般的基准时点是日。第二章资产评估的基本方法要求掌握资产评估的基本方法、评估基本方法的运用及方法中各个指标的确定。第一节市场法市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种评估方法。市场法应用的前提条件：需要有一个充分发育的活跃的公平的资产交易市场；被评估资产的市场参
19、照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的。运用市场法评估资产优缺点 市场法的优缺点：市场法是资产评估中最简单、最有效的方法。其优点表现在：能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；评估结果易于被各方面理解和接受。市场法的缺点表现在：需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。通常适应于商业用房、通用设备等资产的评估。第二节成本法成本法及其适用的前提条件成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗
20、价值来确定被评估资产价值的方法。成本法运用的形式及其各项指标的估算：1、基本公式可表述为：被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值2、运用成本法评估资产的步骤：确定被评估资产，并估算重置成本；确定被评估资产的使用年限；估算被评估资产的损耗或贬值；计算确定被评估资产的价值。（一）重置成本的估算复原重置成本与更新重置成本的异同。1、重置核算法2、物价指数法3、功能价值法4、规模经济效益指数法（1）重置核算法是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。重置成本=直接成本+间接成本（2）物价指数
21、法物价指数法是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。计算公式为：资产重置成本=资产历史成本资产评估时物价指数/资产购建时物价指数或者为：资产重置成本=资产历史成本（1物价变动指数）（3）功能价值法也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。计算公式为：被评估资产重置成本=参照物重置成本被评估资产年产量/参照物年产量4、规模经济效益指数法（二）实体性贬值及其估算是指资产由于使用和自然力作用形成的贬值。实体性贬值率估算的三种方法：观察法、使用年限法、修复费用法
22、（三）功能性贬值及估算功能性贬值是由于资产的技术相对落后出现新的技术的资产而导致的一些贬值。（四）经济性贬值及其估算是由于外部环境变化造成资产的贬值。（五）成新率及其估算三种方法：观察法、使用年限法、修复费用法。实体性贬值率也可以采用就三种法。第三节收益法一、收益法及其适用的前提条件收益法是通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。二：收益法应用的前提1、被评估资产必须是能货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产2、资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的三、收益法中各项指标的确定（一）收益额收益额是未来预期收益。（二）折现率和资本化率1、无风险
23、报酬率2、风险报酬率（财务风险、市场风险、管理风险）无风险报酬率是以国库券、银行存款利率来确定的，而风险报酬率是根据社会行业平均收益水平确定。（三）收益期限四、运用收益法评估资产优缺点（二）收益法的优缺点1、收益法的优点（1）能真实和较准确地反映企业资本化的价值；（2）与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值易为买卖双方所接受。2、收益法的缺点（1）预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响；（2）在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。第四节资产评估方法的比较和选择资产评估方法选择应考虑的因素：1、资产评估方法的选择必须与资产评估价值类
24、型相适应。2、资产评估方法必须与评估对象相适应。3、评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。第三章 机器设备评估历年考题中，每年都考计算题。第三节机器设备评估的成本法机器设备评估的成本法是指通过估算机器设备的重置成本，然后扣减其各种贬值来估测机器设备评估值的方法。成本法可以用公式表示为：即重置成本扣除三大贬值机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值二、机器设备重置成本的估算三种方法：1、重置核算法：估算各项成本，然后求和2、物价指数法：在被评估机器设备历史成本基础上，通过现实物价指数确定重置成本3、规模经济效益指数法：根据设备的生产能力与价格的比例关系确定重置成本二
25、、机器设备的实体性贬值及其估算（一）实体性贬值与成新率的估算1、运用使用年限法估算机器设备成新率2、运用观测分析法估算机器设备成新率3、运用修复费用法估算机器设备的成新率第四章房地产评估第一节房地产评估概述房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。房地产的特征：（1）位置固定性；（2）耐用性；（3）影响因素多样性；（4）投资大量性； （5）保值增值趋势。 第二节土地使用权评估的特点土地资产的特性：1、自然特性：（1）土地面积的有限性。（2）土地空间位置的固定性。（3）土地使用价值的永续性和增值性。（4）土地的不可替代性。2、经济特性：（1）用途多样性。（2）经济地理位置的可变性。（3）可垄断性。
26、土地资产价格体系：土地资产的价格类型：1、基准地价：是指城镇国有土地的基本标准价格。从定义中可以看到：（1）它是政府行为，是政府制定出来的；（2）它是区域内的平均价格；（3）它的价格是按经济用途确定的；（4）它表示的是单位土地面积的地价。2、标定地价：是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。土地资产价格特点：1、土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定2、土地价格主要由土地的需求决定3、土地价格具有明显的区域性4、土地价格的上涨性影响地产价格的因素：（一）一般因素：1、行政因素2、社会因素3、经济因素4、其他一般
27、因素：如人口因素、心理因素、国际因素等也都对房地产市场产生一定的影响。（二）区域因素：（1）交通便捷度。（2）基础设施完善度。（3）产业集聚规模。（4）环境质量。（5）规划限制。（6）其他因素。土地使用权评估的原则：（一）替代原则（二）最有效使用原则（三）变动原则：一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而变化的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果。土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。（四）供需原则（五）贡献原则第四节土地使用权评估的方法市场法也称市场比较法，是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出
28、待估土地价格的一种评估方法。其公式为：一般地，采用市场法至少应选用三个或三个以上的比较案例，经过上述评定估算过程，至少应得到三个或三个以上的初步评估结果。经过处理得出一个评估结果。建筑物是指与土地组合的建设成果，总体上划分为房屋和构筑物两大类。建筑物评估的原则：（一）替代原则（二）最有效使用原则（三）供需原则（四）房地合一原则第五章无形资产评估无形资产指没有事物形态的资产，但是为特定的主体所拥有，并能够长期发挥效用的一种资源。无形资产的特点： 1、无形资产具有非流动性，并且有效期较长。2、无形资产没有物质实体，但未来收益较大3、无形资产单独不能获得收益，它必须附着于有形资产。无形资产的分类：无
29、形资产种类很多，可以按不同标准进行分类。1、按企业取得无形资产的渠道，可分为企业自创（或自身拥有）的无形资产和外购的无形资产。2、按有无法律保护，可以分为法定无形资产和收益性无形资产。专利权、商标权等均受到国家有关法律的保护，称为法定无形资产；无法律保护的无形资产，如专有技术等称为收益性无形资产。3、按可辨识程度，可以分为可确指无形资产和不可确指无形资产。凡是那些具有专门名称，可单独地取得、转让或出售的无形资产，称为可确指的无形资产，无形资产包括商标权、版权、计算机软件等。不可确指主要指商誉。每一项无形资产，一般都有一定的使用期限。使用期限的长短，主要取决于损耗程度。无形资产有效期限是其存在的
30、前提。无形资产具有超额收益能力的时间是真正的无形资产有效期限。无形资产功能特性：1、附着性。2、共益性。3、积累性。4、替代性。专利权是国家专利机关依法批准的发明人或其权利受让人对其发明成果，在一定期间内享有的占权或专有权。商标权是商标注册后，商标所有者依法享有的权益，它受到法律保障，未注册商标不受法律保护。商誉通常是指企业在同等条件下，能获取高于正常投资报酬率所形成的价值。特征：1、商誉不能离开企业而单独存在，不能与企业的可确指资产分开出售。2、商誉是多项因素作用形成的结果，但形成商誉的个别因素不能以任何方法单独计价。3、商誉本身不是一项单独的、能产生收益的无形资产，而只是超过企业可确指的各
31、单项资产价值之和的价值。4、商誉是企业长期积累起来的一项价值。第六章流动资产评估第一节流动资产评估的特点 一、流动资产的内容及其特点流动资产是指可以在一年内或者超过一年的一个营业周期内变现或者运用的资产，包括现金及各种存款、存贷、应收及预付款项、短期投资等。流动资产的特点主要表现在以下几个方面：第一，周转速度快。第二，变现能力强。各种形态的流动资产都可以在较短的时间内出售和变卖，具有较强的变现能力，是企业对外支付和偿还债务的重要保证。第三，形态多样化。二、流动资产评估的特点1、流动资产评估是单项评估。2、必须选取准流动资产评估的基准时间。一般在会计期末3、即要认真进行资产清查，同时又要分清主次
32、，掌握重点。4、流动资产周转速度快，变现能力强。无需考虑功能性贬值。三、一份准确的被评估资产清单是正确估价资产的基础资料，被评估资产的清单应以实存数量为依据，而不是账面数。对于银行存款等货币资产，应以清查核实后的实有额做为评估值。第三节债权类及货币类流动资产评估一、应收账款及预付账款的评估一般应从两方面进行：一是清查核实应收账款数额；二是判断估计可能的坏账损失。应收账款评估值确定的基本公式为：应收账款评估值=应收账款账面价值-已确定坏账损失-预计坏账损失预计坏账损失的方法两个：坏账估计法、账龄分析法二、应收票据的评估应收票据可采取下列两种方法：1、按本金加利息确定。计算公式为：应收票据评估值=
33、本金（1+利息率时间）2、按贴现值评估值=到期值-贴现息三、待摊费用：是指企业中已经支付或发生，但应由本月和以后各个月份负担的费用。第七章长期投资及其他资产评估长期投资是指不准备在一年内变现的投资，包括股票投资、债券投资和其他投资。债券是政府、企业和银行等债务人为了筹集资金，按照法定程序发行并向债权人承诺于指定日期还本付息的有价证券。上市债券的评估：在正常情况下，上市债券的现行市场价格可以作为它的评估值，一般是以评估基准日的收盘价确定评估值。非上市债券的评估：采有收益法进行。上市股票是指企业公开发行的，可以在股票市场上自由交易的股票。其计算公式为：上市股票评估值=股票股数评估基准日该股票收盘价
34、第八章企业价值评估一、企业价值评估的具体范围是指评估人员具体实施评估的资产范围，变即有效资产范围，资产重组是形成和界定企业价值评估具体范围的重要途径。二、企业价值评估中的财务分析（一）企业偿债能力偿债能力分析一般可以通过下列指标来进行：1、流动比率。流动比率越高，短期的偿债能力越强。经验值：2：12、速动比率。是用来评估企业在不依靠出售存货情况下所具有的迅速偿债能力的指标。经验值：1：13、资产负债率。资产负债率又称举债经营比率，是用以衡量企业利用债权人提供资金进行经营活动的能力。（二）企业运营能力通常可采用如下指标考察。1、存货周转率。（1）存货周转次数。（2）存货周转天数。2、应收账款周转
35、率。是用以评估应收账款变现速度和管理效率的指标。通常用应收账款周转次数和应收账款周转天数表示。（三）企业盈利能力1、投资报酬率。反映企业每元投资所能带来的利润。主要有（1）资产报酬率（资产利润率）。企业一定时期内实现利润与资产总额的比率。（2）净资产利润率。税后利润与净资产之间的比例。比例越大，说明收益越强。2、销售利润率。指利润占销售收入的比率。（1）销售毛利率。指销售收入扣除销售成本后的余额与销售收入的比率。（2）销售净利率。是指税后利润占销售收的比率。3、每股利润。也称每股收益或每股盈余。 4、每股股利5、市盈率=每股市价/每股利润三、资产基础法，是指采用一种或一种以上的基于企业的资产价
36、值的评估方法，确定企业、企业所有者权益或企业证券价值的一种常用评估方法。企业预期收益的预测必须以企业未来进行正常经营为基础并考虑业已产生或潜在的有利因素和不利因素。第九章资产评估报告第一节资产评估报告的作用一、资产评估报告的类型1、按资产评估对象划分，可分为单项资产评估报告和整体资产评估报告2、按资产评估工作的内容可分为正常评估报告、评估复核报告和评估咨询报告3、评估生效日根据目的和作用不同，可分为追溯性报告、现值性报告和预期性评估报告二、资产评估报告的作用 1、它为被委托评估的资产提供作价意见2、是反映和体现资产评估工作情况，明确委托方及有关方面责任的依据。这体现了评估机构的工作成果。它是有
37、偿服务。 3、对资产评估报告进行审核，是管理部门完善资产评估管理的重要手段。 4、是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源。计算应用：1、收益法的应用：第一，企业价值评估：例1：某企业预计未来五年收益额分别为12万，15万，13万，11万和14万，假定以后每年收益额14万，资本化率10%，确定企业评估值。首先，现值总额=12/(1+10%)+15/(1+10%)2+13/(1+10%)3+11/(1+10%)4+14/(1+10%)5 =49.2777万其中现值系数查表可得然后将第六年的收益额折现，即14/10%=140最后，确定评估值=49.2777+144*0.6209=136.2万
38、 例2：某企业预计未来5年的净利润分别为13万元，14万元，11万元，12万元，15万元，从第六年开始以后每年净利润为15万元，资本化率为10%，企业各单项资产价值之和为90万元，求企业商誉评估值。 首先，采用收益法求得企业整体评估值=13*0.9091+14*0.8264+11*0.7513+12*0.6820+15*0.6209+15/10%*0.6209=142.2847万元 由于该企业单项资产总和为90万元，则商誉的价值=142.2847-90=52.2847万元例3：某企业预计未来5年的收益额分别为25万元，28万元，27万元，29万元，30万元，从第六年开始以后每年收益额为30万元
39、，资本化率为12%，国库券利率11%,风险报酬率4%，确认企业整体价值。首先，确定企业折现率为11%+4%=15%，由此计算未来5年收益现值为：25*0.8696+28*0,7562+27*0.6575+29*0.5718+30*0.4972=92.1643万元计算永久性收益的资本化价值=30/12%=250万元则企业整体价值=92.1643+250*0.4972=216.4643万元第二，无形资产的评估：例1：A企业拟向B公司转让其拥有的甲产品的商标使用权。评估人员了解到以下情况：(1)该商标生产的产品，市场售价1000元/台，比其他同类产品净增利润10元/台；(2)双方协商，商标使用许可期
40、限4年。商标使用费按新增利润的30%支付A企业；(3)根据B公司的生产情况，预计前2年的生产量9万台/年；后2年10万台/年；(4)根据相关资料分析，A企业正常投资报酬率为15%，所得税税率为25%。要求：(1)计算该商标权每年新增利润；(2)计算该商标使用权价格。解答：每年新增利润为：第一年：10*90000=900000元第二年：10*90000=900000元第三年：10*100000=1000000元第四年：10*100000=1000000元折现值=900000/(1+15%)+900000/(1+15%)2+1000000/(1+15%)3+1000000/(1+15%)4 =78
41、2609+680529+657516+571753=2692407 元评估值=2692407*0.3*（1-0.25）=605792元例2：某企业转让注册商标，该厂使用这一商标的产品近5年每件可以获得超额利润为0.7元，该厂每年生产100万件。预计，如果生产能力足够的情况下，每年可以生产150万件，每件可以获得超额利润0.5元，持续使用时间10年，前5年保持目前水平，后5年每年可获超额利润32万元，评估商标权的价值。首先计算前5年每年的超额利润：150*0.5=75万元根据企业的资金成本率和相应的风险率确定折现率为10%确定该商标权的价值=75*3.7908+32*3.7908*0.6209=
42、259.6286万元第三，土地价格评估的运用：首先计算总收入，求取总费用，总收益，确定房屋纯收益然后利用收益还原法公式，通过收集市场上相同或相似的土地纯收益，推算土地还原率。最后利用土地收益年限测算土地价格。第四，非上市债券的评估例：某企业拥有债券本金150000元，期限3年，年息10%，按年付息，到期还本，评估时该债券已满1年，国库券利率7.5，风险报酬率1.5%，求此时债券评估值。评估值=15000*0.9174+15000*0.8417+150000*0.8417=152641.5元2成本法的应用：举例：例1：有一待估生产设备，账面原价50万元。设计生产能力为20吨年，使用年限10年，到
43、评估基准日已使用3年。由于市场变动，对该厂产品需求仅为18吨年，计算该生产设备的评估值。已知物价指数为20%，规模经济效益指数取0.7。解：（1）重置成本 =50（1+20%） =60（万元） （2）成新率 =尚可用年限总寿命年限=（10-3）10100%=70%（3）经济性贬值率=1- 100%=1-100%=7.1%（4）评估值： =（6070%）（1-7.1%）=39.018万例2：被评估设备购于1995年，原始价值30000元，2000年和2003年进行了2次改造，分别投资3000元和2000元。2005年对该资产进行评估，假设从1995年至2005年的价值上升率每年10%，尚可使用6
44、年，求设备成新率。首先，调整计算现行成本投资日期（年）原始投资额（元）价格变动系数现行成本（元）1995300002.678000200030001.614830200320001.212420合计3500085250然后计算加权更新成本投资日期（年）现行成本（元）投资年限加权更新成本（元）19957800010780000200048305241502003242024840合计85250808990计算加权投资年限=808990/85250=9.5年计算成新率=6/(9.5+6)*100%=39%3、市场法举例：P124-130有一待估宗地，总面积为40000平方米，使用年限为50年，土地
45、还原利率为6%，现收集到A、B、C 三个宗地交易实例，具体情况见下表：表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值。经了解，宗地所在城市容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1时增加9%，从2005年2月份到2006年2月份，地价每月环比上涨1%。试根据上述条件评估待估宗地在2006年2月的价格。(计算结果以元为单位，取整)解答：比较因素修正系数表：宗地成交价交易情况容积率区域因素个别因素剩余年限修正后地价待估宗地100100100100100A51501009110099955135B67001001181021001006720C5550989110099955533采用算术平均法得出，待估宗地平均地价为（5150+6700+5550）/3=5800元/平米则待估宗地评估值为5800*40000=232000000元总结：运用市场法时，首先应广泛收集资料，确定比较方案。然后进行交易情况