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1、第三章第三章 土地使用权制度土地使用权制度一、土地使用权的概念、特征、分类一、土地使用权的概念、特征、分类土地使用权是指土地使用者在法律规定的范围内对所使用的土地使用权是指土地使用者在法律规定的范围内对所使用的土地享有占有、使用、收益的权利土地享有占有、使用、收益的权利特征：特征：1.1.权利的派生性权利的派生性 权利的受限性、相对独立性权利的受限性、相对独立性2.2.客体的有限性客体的有限性3.3.取得的法定性取得的法定性4.4.使用的期限性使用的期限性分类：分类：1.1.国有土地使用权与集体土地使用权国有土地使用权与集体土地使用权2.2.建设用地使用权和农业用地使用权建设用地使用权和农业用
2、地使用权3.3.划拨土地使用权和出让土地使用权划拨土地使用权和出让土地使用权甲欠乙债务甲欠乙债务500500万元，将自己位于某机关大院内的一幢楼房抵押给了万元，将自己位于某机关大院内的一幢楼房抵押给了乙，并于乙，并于20032003年年5 5月月1010日正式签订了抵押合同，后又到房屋管理部门办日正式签订了抵押合同，后又到房屋管理部门办理了登记。理了登记。20032003年年1010月，甲经批准在楼房顶层上面加盖了一层用于存放月，甲经批准在楼房顶层上面加盖了一层用于存放杂物。杂物。20042004年年5 5月月1010日，甲的日，甲的 500 500万元债务到期未能清偿。那么关于乙万元债务到期
3、未能清偿。那么关于乙行使抵押权的说法正确的是（行使抵押权的说法正确的是（）A.A.乙可以拍卖房屋，并就拍卖所有所得优先受偿乙可以拍卖房屋，并就拍卖所有所得优先受偿B.B.乙可以拍卖房屋，但必须将拍卖新增的一层所得返还给甲，就剩余的乙可以拍卖房屋，但必须将拍卖新增的一层所得返还给甲，就剩余的全部优先受偿全部优先受偿C.C.乙无权拍卖房屋，因为该房屋是在划拨的土地上建的乙无权拍卖房屋，因为该房屋是在划拨的土地上建的D.D.乙可以拍卖该房屋，但是应当先从拍卖价款中缴纳相当于土地出让金乙可以拍卖该房屋，但是应当先从拍卖价款中缴纳相当于土地出让金的款额，并扣除新增一层的所得后，就剩余的所得优先受偿的款额
4、，并扣除新增一层的所得后，就剩余的所得优先受偿假设甲企业是通过划拨方式取得的国有土地使用权，并在这假设甲企业是通过划拨方式取得的国有土地使用权，并在这一土地上建设了一栋办公楼，现将这座大楼抵押给银行，同一土地上建设了一栋办公楼，现将这座大楼抵押给银行，同时出租给乙企业，下列说法正确的是（时出租给乙企业，下列说法正确的是（）A.A.房屋租赁合同无效，甲企业应当先补交土地使用权出让房屋租赁合同无效，甲企业应当先补交土地使用权出让金，已取得的租金予以没收金，已取得的租金予以没收B.B.房屋租赁合同有效，已取得的租金归甲企业，但甲企业应房屋租赁合同有效，已取得的租金归甲企业，但甲企业应将租金中所含的土
5、地收益上缴国家将租金中所含的土地收益上缴国家C.C.划拨取得的土地使用权不能单独设立抵押，土地上有房产划拨取得的土地使用权不能单独设立抵押，土地上有房产的，可以抵押房产，房产所占的土地使用权一同抵押的，可以抵押房产，房产所占的土地使用权一同抵押D.D.抵押合同有效，银行拍卖房产时，应从拍卖的价款中缴纳抵押合同有效，银行拍卖房产时，应从拍卖的价款中缴纳土地使用权出让金的价款土地使用权出让金的价款为举办为举办20082008年奥运会，需要建设场馆征收北京市朝阳区一部分农民集体年奥运会，需要建设场馆征收北京市朝阳区一部分农民集体所有的土地，问需要办理哪些手续所有的土地，问需要办理哪些手续()()A.
6、A.农用地转为建设用地的审批手续农用地转为建设用地的审批手续 B.B.征收农用地的审批手续征收农用地的审批手续 C.C.支付土地补偿费、安置补助费支付土地补偿费、安置补助费D.D.办理土地使用权的出让手续办理土地使用权的出让手续下列关于集体土地使用权说法正确的是（下列关于集体土地使用权说法正确的是（）A.A.集体所有的土地不得直接用于房地产开发集体所有的土地不得直接用于房地产开发 B.B.集体所有的土地不能转让、出让用于非农业建设，但是可以出租用于集体所有的土地不能转让、出让用于非农业建设，但是可以出租用于非农业建设非农业建设C.C.只要经过村委会的一致同意，集体所有的土地可以改变土地用途只要
7、经过村委会的一致同意，集体所有的土地可以改变土地用途D.D.农村集体经济组织将土地发包给本集体经济组织成员，无须经人民政农村集体经济组织将土地发包给本集体经济组织成员，无须经人民政府审批府审批某工厂为扩大生产规模，投资某工厂为扩大生产规模，投资8080万元建一分厂，向某县级人万元建一分厂，向某县级人民政府申请用地民政府申请用地2 2亩（以出让方式取得土地使有权），经县亩（以出让方式取得土地使有权），经县人民政府批准使用城市规划区内属于人民政府批准使用城市规划区内属于A A村集体所有的土地村集体所有的土地（非耕地）（非耕地）2 2亩。为保证按时使用土地，工厂与亩。为保证按时使用土地，工厂与A A
8、村签订了土村签订了土地使用权合同。合同规定地使用权合同。合同规定A A村向工厂出让土地村向工厂出让土地2 2亩，土地所有亩，土地所有权出让金权出让金3030万元，土地用途为工业用地，土地使用权出让年万元，土地用途为工业用地，土地使用权出让年限为限为7070年。有关合同的其他内容均参照国家出让土地使用权年。有关合同的其他内容均参照国家出让土地使用权的标准合同写明。据此，请回答以下问题：的标准合同写明。据此，请回答以下问题：（1 1）该土地使用权出让合同是否有效？为什么？）该土地使用权出让合同是否有效？为什么？（2 2）县级人民政府批准的该工厂用地）县级人民政府批准的该工厂用地7070年是否合法？
9、为什年是否合法？为什么？么？（3 3）按照有关法律规定，该工厂应该怎样取得土地使用权）按照有关法律规定，该工厂应该怎样取得土地使用权？答案要点答案要点（1 1）无效。因为按照我国有关法律规定，城市规划区内的集体所有）无效。因为按照我国有关法律规定，城市规划区内的集体所有土地，必须先依法征为国有，其土地使用权才能出让。土地所有权的土地，必须先依法征为国有，其土地使用权才能出让。土地所有权的出让方只能是代表政府的土地管理局，本例中由出让方只能是代表政府的土地管理局，本例中由A A村直接向工厂出让村直接向工厂出让土地使用权是违法的，违法的合同应确认为无效。土地使用权是违法的，违法的合同应确认为无效。
10、（2 2）不合法。依照中华人民共和国城镇国有土地所有权出让和转）不合法。依照中华人民共和国城镇国有土地所有权出让和转让暂行条例的规定，工业用地最高年限为让暂行条例的规定，工业用地最高年限为5050年。年。（3 3）该工厂取得土地使用权的合法方式应该是：由人民政府依法定）该工厂取得土地使用权的合法方式应该是：由人民政府依法定权限批准征用权限批准征用A A村的土地，将集体土地转为国有土地，然后再将土地村的土地，将集体土地转为国有土地，然后再将土地使用权出让给工厂，由土地管理局代表政府与工厂签订土地使用权出使用权出让给工厂，由土地管理局代表政府与工厂签订土地使用权出让合同，工厂依合同向政府缴纳土地使
11、用权出让金，并依法登记，领让合同，工厂依合同向政府缴纳土地使用权出让金，并依法登记，领取土地使用权证书后，取得土地使用权。取土地使用权证书后，取得土地使用权。一、土地使用权的划拨一、土地使用权的划拨划拨土地使用权即通过行政划拨的方式取得的土地使用权。划拨土地使用权即通过行政划拨的方式取得的土地使用权。“划拨划拨”是指县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、是指县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。付给土地使用者的行为。1.1.特征：特征：（1 1）通过
12、划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规）通过划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。定外，没有使用期限的限制。（2 2）无须支付土地使用权出让金，但要缴纳补偿、安置等费用。）无须支付土地使用权出让金，但要缴纳补偿、安置等费用。（3 3）不能转让、出租和抵押。）不能转让、出租和抵押。第一节第一节 土地使用权的划拨与出让土地使用权的划拨与出让2.2.划拨土地使用权取得的适用范围划拨土地使用权取得的适用范围（1 1）国家机关用地）国家机关用地（2 2）军事用地）军事用地（3 3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目
13、用地（4 4）公益事业用地）公益事业用地（5 5）城市基础设施用地）城市基础设施用地（6 6）法律、法规明确规定可以采用划拨方式供地的）法律、法规明确规定可以采用划拨方式供地的其他建设项目用地其他建设项目用地依据有关法律规定，下列哪一建设用地项目不能取得划拨土地使依据有关法律规定，下列哪一建设用地项目不能取得划拨土地使用权？（用权？（）A.A.刘家村乡政府办公楼建设用地刘家村乡政府办公楼建设用地B.B.红门镇水库建设用地红门镇水库建设用地C.C.南山市军事基地通往市区的道路建设用地南山市军事基地通往市区的道路建设用地D.D.南湖市某私立贵族学校校区用地南湖市某私立贵族学校校区用地下列关于划拔土
14、地使用权的表述，哪些是正确的下列关于划拔土地使用权的表述，哪些是正确的()()A.A.划拨土地使用权可以由使用者无偿取得，也可以有偿使用划拨土地使用权可以由使用者无偿取得，也可以有偿使用B.B.划拨土地使用权转让的，转让方必须先办理土地使用权出让手划拨土地使用权转让的，转让方必须先办理土地使用权出让手续续C.C.划拨土地使用权人不能对土地使用权进行抵押或出租划拨土地使用权人不能对土地使用权进行抵押或出租D.D.以营利为目的出租划拨土地上建成的房屋，应当将租金中所含以营利为目的出租划拨土地上建成的房屋，应当将租金中所含土地收益上缴国家土地收益上缴国家3.3.划拨土地使用权取得的程序划拨土地使用权
15、取得的程序（1 1）用地单位提交用地申请）用地单位提交用地申请（2 2）土地行政主管部门审查和报批）土地行政主管部门审查和报批（3 3）土地划拨）土地划拨（4 4）核发国有土地使用证）核发国有土地使用证4.4.划拨土地使用权的行使划拨土地使用权的行使 （1 1）地使用权人不得擅自改变土地用途；）地使用权人不得擅自改变土地用途；（2 2）土地使用权人在行使权利时，如遇社会公共利益需要，）土地使用权人在行使权利时，如遇社会公共利益需要，有义务服从人民政府收回土地使用权的决定；有义务服从人民政府收回土地使用权的决定；（3 3）划拨土地使用权的转移必须遵守有关法律、法规的规定）划拨土地使用权的转移必须
16、遵守有关法律、法规的规定二、土地使用权的出让二、土地使用权的出让1.1.国有土地使用权出让的原则国有土地使用权出让的原则(一一)国家主权原则国家主权原则(二二)政府垄断原则政府垄断原则(三三)合理利用土地原则合理利用土地原则(四四)先规划后出让原则先规划后出让原则(五五)自愿、公平、等价有偿和诚实信用原则自愿、公平、等价有偿和诚实信用原则2.2.国有土地使用权出让的方式国有土地使用权出让的方式（一）协议出让方式（一）协议出让方式（二）招标出让（二）招标出让（三）拍卖出让（三）拍卖出让（四）挂牌出让（四）挂牌出让远大房地产开发公司通过出让方式取得了远大房地产开发公司通过出让方式取得了300300
17、亩土地的土地亩土地的土地使用权进行商品房的建设，约定的动工开发期为使用权进行商品房的建设，约定的动工开发期为20022002年年2 2月月1010日，由于银行紧缩银根，远大公司的开发资金无法到位，日，由于银行紧缩银根，远大公司的开发资金无法到位，直到直到20032003年年7 7月仍无法动工开发。对此事件，应采取什么措月仍无法动工开发。对此事件，应采取什么措施（施（）A.A.无偿收回土地使用权无偿收回土地使用权B.B.征收相当于土地出让金征收相当于土地出让金20%20%的土地闲置费的土地闲置费C.C.如果是耕地应交由原集体经济组织恢复耕种如果是耕地应交由原集体经济组织恢复耕种D.D.应协商变更
18、合同应协商变更合同甲企业以出让方式从国家手中获得了一块土地的使用权，出甲企业以出让方式从国家手中获得了一块土地的使用权，出让合同约定的土地使用期限为让合同约定的土地使用期限为5050年，甲企业已使用了年，甲企业已使用了5 5年，年，现在想转让其房地产给乙企业，请问应当符合哪些条件（现在想转让其房地产给乙企业，请问应当符合哪些条件（）A.A.按照出让合同，已经全部支付土地使用权出让金并且取得按照出让合同，已经全部支付土地使用权出让金并且取得土地使用权证书土地使用权证书B.B.按照出让合同的约定进行投资开发，属于房屋建设工程按照出让合同的约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成投资开发总额的的，
19、完成投资开发总额的25%25%以上以上C.C.乙企业受让这块土地后，使用年限为乙企业受让这块土地后，使用年限为4545年年D.D.乙企业可以和甲企业协商改变这块土地的用途乙企业可以和甲企业协商改变这块土地的用途第二节第二节 宅基地使用权宅基地使用权争议的热点问题争议的热点问题1.1.城镇居民购买农村房屋城镇居民购买农村房屋2.2.外嫁女外嫁女农村外嫁女权益问题，是指户籍关系在农村，身份为农民，农村外嫁女权益问题，是指户籍关系在农村，身份为农民，并且是某一特定农村集体经济组织成员的妇女，因为结婚并且是某一特定农村集体经济组织成员的妇女，因为结婚(包括初婚和改嫁包括初婚和改嫁)、婚姻状况改变等情况
20、，被村民委员会、婚姻状况改变等情况，被村民委员会或者农村集体经济组织、基层政府通过强制性政策和措施，或者农村集体经济组织、基层政府通过强制性政策和措施，取消土地承包经营权，完全或者部分放弃集体经济收益分取消土地承包经营权，完全或者部分放弃集体经济收益分配资格，取消农村集体土地征用补偿金分配资格，造成妇配资格，取消农村集体土地征用补偿金分配资格，造成妇女权益被非法侵害的各种现象。女权益被非法侵害的各种现象。1.农村房屋买卖合同无效无效,理由有：理由有：1.1.宅基地的性质特殊宅基地的性质特殊2.2.土地管理法第土地管理法第6363规定：规定：“农民集体所有的土地所有权不得出让、农民集体所有的土地
21、所有权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外的除外”。3.3.国务院办公厅国务院办公厅19991999年关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知年关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知第第2 2条第条第2 2款款“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土在农
22、民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证地使用证和房产证”，”年年1111月国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见规定月国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见规定“严严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造住宅发放土地使用证住宅发放土地使用证”。有效，理由有：有效，理由有：1.1.根据最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法根据最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释若干问题的解释(一一)(法释法释199919199919号号)第第4 4条规定，条规定，“合合同
23、法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据以地方性法规、行政规章为依据”。条的目的是为了维持农用地数量，而宅基地本来就是建条的目的是为了维持农用地数量，而宅基地本来就是建设用地，该房屋的买卖即主体的变更，并不影响集体土地的设用地，该房屋的买卖即主体的变更，并不影响集体土地的利用整体规划。利用整体规划。3.3.如果确定无效，一方面鼓励不诚信行为，二是执行难。如果确定无效，一方面鼓励不诚信行为，二是执行难。画
24、家村坐落在北京东部潮白河畔的宋庄画家村坐落在北京东部潮白河畔的宋庄镇小堡村一带，如今这里拥有很多农民镇小堡村一带，如今这里拥有很多农民房改建的艺术家工作室、商店，以及造房改建的艺术家工作室、商店，以及造型各异的美术馆、画廊等。从型各异的美术馆、画廊等。从19941994年多年多名画家入住宋庄到现在，画家村已经聚名画家入住宋庄到现在，画家村已经聚集了海内外近集了海内外近15001500名艺术家，成为中国名艺术家，成为中国最大的、国内外知名的画家聚居地，并最大的、国内外知名的画家聚居地，并于于20062006年被规划为北京市十大文化创意年被规划为北京市十大文化创意产业集聚区之一。目前在画家村定居的
25、产业集聚区之一。目前在画家村定居的近近15001500名艺术家中，有名艺术家中，有200200多人买了农多人买了农民房。民房。据了解，画家村陆续发生卖房农民因反据了解，画家村陆续发生卖房农民因反悔起诉画家的案件，至今形成了悔起诉画家的案件，至今形成了1313起农起农民讨房诉讼，这就是广受社会关注的民讨房诉讼，这就是广受社会关注的“宋庄房讼宋庄房讼”。1313起农民讨房案起诉的起农民讨房案起诉的理理由基本相同：购房者不是农民，所以双由基本相同：购房者不是农民，所以双方的房屋买卖协议无效，依据则是方的房屋买卖协议无效，依据则是“城城里人不许买农民房里人不许买农民房”的政策。的政策。李玉兰，谭小勋李
26、玉兰，谭小勋 vs vs 马海涛马海涛20022002年年7 7月月1 1日，原告李玉兰与被告马海涛签订了房屋买卖协议，日，原告李玉兰与被告马海涛签订了房屋买卖协议，双方约定马海涛以双方约定马海涛以45 00045 000元的价格将位于北京市通州区宋庄镇元的价格将位于北京市通州区宋庄镇辛店村的正房五间、厢房三间及院落出售给李玉兰。当天李玉辛店村的正房五间、厢房三间及院落出售给李玉兰。当天李玉兰交清了房款，马海涛交付了房屋。李玉兰对该房屋进行了整兰交清了房款，马海涛交付了房屋。李玉兰对该房屋进行了整修，添加了卫生间等附属设施，新建了三间西厢房。后马海涛修，添加了卫生间等附属设施，新建了三间西厢房
27、。后马海涛诉至法院要求确认其与李玉兰签订的房屋买卖协议无效，李玉诉至法院要求确认其与李玉兰签订的房屋买卖协议无效，李玉兰腾退房屋。兰腾退房屋。一审认为，李玉兰系居民，依法不得买卖农村集体经济组织成一审认为，李玉兰系居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房，判决李玉兰将诉争房屋及院落腾退给马海涛。马海员的住房，判决李玉兰将诉争房屋及院落腾退给马海涛。马海涛给付李玉兰补偿款涛给付李玉兰补偿款93 80893 808元。李玉兰不服提出上诉。经北京元。李玉兰不服提出上诉。经北京市第二中级人民法院终审，判决双方签订的房屋买卖协议无效，市第二中级人民法院终审，判决双方签订的房屋买卖协议无效，李玉兰腾退
28、房屋，马海涛支付李玉兰房屋及添附部分价款李玉兰腾退房屋，马海涛支付李玉兰房屋及添附部分价款93 93 808808元。元。同时该判决认定马海涛为导致协议无效的主要责任方，应同时该判决认定马海涛为导致协议无效的主要责任方，应对李玉兰的信赖利益损失进行赔偿对李玉兰的信赖利益损失进行赔偿20082008年年1 1月，李玉兰以信赖利益受损为由，要求马海涛赔月，李玉兰以信赖利益受损为由，要求马海涛赔偿。期间，经李玉兰申请，通州区法院委托北京中企华房偿。期间，经李玉兰申请，通州区法院委托北京中企华房地产估价有限公司对涉案房屋宅基地区位价值进行了评估，地产估价有限公司对涉案房屋宅基地区位价值进行了评估，结果
29、为房屋宅基地区位总价为结果为房屋宅基地区位总价为264 700264 700元。通州法院认为，元。通州法院认为，李玉兰作为买受人的经济损失，其金额的计算应该基于出李玉兰作为买受人的经济损失，其金额的计算应该基于出卖人因土地升值或拆迁补偿所获的利益，以及房屋现值和卖人因土地升值或拆迁补偿所获的利益，以及房屋现值和原价的差异所造成损失两因素予以确定。该房屋的市值评原价的差异所造成损失两因素予以确定。该房屋的市值评估约为估约为2626万元。最后，法院判房屋所有人马海涛赔偿买房万元。最后，法院判房屋所有人马海涛赔偿买房李玉兰经济损失李玉兰经济损失185290185290元，约占房屋市值的元，约占房屋市
30、值的70%70%。第三节第三节 农村土地承包经营权农村土地承包经营权农村土地承包经营权是指农村土地承包人对其依法承包的农村土地承包经营权是指农村土地承包人对其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定处分的权利。土地享有占有、使用、收益和一定处分的权利。1.1.主体：主体：发包方：村集体经济组织或者村民委员会发包发包方：村集体经济组织或者村民委员会发包承包方：家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户；其承包方：家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户；其他方式承包的，为集体经济组织以外的单位和个人他方式承包的，为集体经济组织以外的单位和个人2.2.期限：耕地期限：耕地3030；草地；草地30-503
31、0-50；林地；林地30-7030-70期限届满，由土期限届满，由土地承包经营权人继续承包。地承包经营权人继续承包。承包期内发包人不得收回承包地。承包期内发包人不得收回承包地。林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承包。包。3.3.土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。土土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对
32、抗善意第三人。登记，不得对抗善意第三人。4.4.通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。出租、互换、转让或者其他方式流转。流转的期限不得超流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。非农建设。5.5.通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股
33、、抵押或者以其他方式流转。承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，必须履行以下哪些程序者个人承包的，必须履行以下哪些程序(ABC)(ABC)A.A.经村民会议三分之二以上或者三分之二以上村民代经村民会议三分之二以上或者三分之二以上村民代表的同意表的同意B.B.发包方与承包方订立承包合同，约定双方的权利、发包方与承包方订立承包合同，约定双方的权利、义务义务C.C.报乡人民政府批准报乡人民政府批准D.D.报县农业行政主管部门批准报县农业行政主管部门批准关于土地承包经营权的流转说法中，
34、哪些正确关于土地承包经营权的流转说法中，哪些正确(ABCD)(ABCD)A.A.土地承包经营权流转的主体是承包方土地承包经营权流转的主体是承包方B.B.土地承包经营权采用转让方式流转的，应经发土地承包经营权采用转让方式流转的，应经发包方同意，采用其它方式流转的应报发包方备案包方同意，采用其它方式流转的应报发包方备案C.C.土地承包经营权可以出租，但不得改变土地的土地承包经营权可以出租，但不得改变土地的用途用途D.D.承包方可以以土地承包经营权入股在承包方之承包方可以以土地承包经营权入股在承包方之间从事农业合作生产间从事农业合作生产19961996年，年，A A村延长土地承包期至村延长土地承包期
35、至3030年（年（19961996年年-2026-2026年）。年）。20032003年年4 4月，外村农民甲拟在月，外村农民甲拟在A A村租赁土地租种良种水稻，村租赁土地租种良种水稻，A A村五户农民因从事非农业生产，无意种田，五户遂与甲村五户农民因从事非农业生产，无意种田，五户遂与甲达成书面协议，五农户将本户责任田共三十亩转租给甲，达成书面协议，五农户将本户责任田共三十亩转租给甲，租期租期1010年，由甲一次性给付五户村民每亩地租金三千元，年，由甲一次性给付五户村民每亩地租金三千元，原农户与村集体经济组织的承包合同中村提留、乡统筹等原农户与村集体经济组织的承包合同中村提留、乡统筹等承包费仍
36、由五农户交纳。上述协议达成后，分别于承包费仍由五农户交纳。上述协议达成后，分别于20032003年年4 4月月3030日前将土地承包经营权租赁合同递交日前将土地承包经营权租赁合同递交A A村集体经济组村集体经济组织。织。A A村集体经济组织认为：（村集体经济组织认为：（1 1）甲是外村人；（）甲是外村人；（2 2）五）五农户从租赁合同中渔利；（农户从租赁合同中渔利；（3 3）五农户出租承包地，事先）五农户出租承包地，事先未经未经A A村集体经济组织同意。村集体经济组织同意。A A村集体经济组织以上述理由，村集体经济组织以上述理由，于于20032003年年5 5月月8 8日诉至某人民法院，要求确
37、认土地承包经营日诉至某人民法院，要求确认土地承包经营权租赁合同无效，并与五农户终止承包合同，收回其承包权租赁合同无效，并与五农户终止承包合同，收回其承包地。地。问题问题 法院应如何界定土地承包经营权租赁合同的效力？法院应如何界定土地承包经营权租赁合同的效力？法院应如何作出依法处理？法院应如何作出依法处理？答案要点：答案要点：AA村五户承包的是耕地，按农村土地承包法的相关规定属家庭承包村五户承包的是耕地，按农村土地承包法的相关规定属家庭承包方式，其取得的是物权性质土地承包经营权。方式，其取得的是物权性质土地承包经营权。按农村土地承包法土地承包经营权的流转按农村土地承包法土地承包经营权的流转”第第
38、3232条条“通过家庭承通过家庭承包取得的土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他方包取得的土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转式流转”规定分析，五户承包方有出租承包耕地的权利。规定分析，五户承包方有出租承包耕地的权利。土地承包经营权出租的条件完全符合，其条件包括：土地承包经营权出租的条件完全符合，其条件包括：第一，承租方第一，承租方“须有农业经营能力须有农业经营能力”，主体种类法律没有限制。显然，主体种类法律没有限制。显然，本案中承租方是外村农民甲符合条件。本案中承租方是外村农民甲符合条件。第二，土地承包经营权出租要签订书面土地承包经营权租赁合同（农第二，
39、土地承包经营权出租要签订书面土地承包经营权租赁合同（农村土地承包法第村土地承包法第3737条第条第1 1款规定：款规定：“土地承包经营权采取转包、出租、土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同”）。本）。本案中承租方与五户分析签订书面土地承包经营权租赁合同，符合法律之案中承租方与五户分析签订书面土地承包经营权租赁合同，符合法律之规定。规定。第三，租赁的期限不得超过承包期的剩余期限（农村土地承包法第第三，租赁的期限不得超过承包期的剩余期限（农村土地承包法第3333条第条第1 1款第款第3 3项），且
40、最长不得超过项），且最长不得超过2020年（合同法第年（合同法第214214条第条第1 1款规款规定：定：“租赁期限不得超过租赁期限不得超过2020年。超过年。超过2020年的，超过部分无效年的，超过部分无效”）。本案）。本案中承包期的剩余期限为中承包期的剩余期限为2323年多，租赁期限为年多，租赁期限为1010年，符合法律之规定。年，符合法律之规定。第四，土地承包经营权出租，其第四，土地承包经营权出租，其“承包方与发包方的承包关系不变承包方与发包方的承包关系不变”（农村土地承包法第（农村土地承包法第3939条第条第1 1款）。本案中，款）。本案中，“原农户与村集体原农户与村集体经济组织的承包
41、合同中村提留、乡统筹等承包费仍由五农户交纳经济组织的承包合同中村提留、乡统筹等承包费仍由五农户交纳”，显然，承包方仍保留土地承包经营权，符合显然，承包方仍保留土地承包经营权，符合“承包方与发包方的承包承包方与发包方的承包关系不变关系不变”之法律规定，实际上，承租方取得的是债权性质农村承包之法律规定，实际上，承租方取得的是债权性质农村承包地租赁权。地租赁权。第五，租金第五，租金“应当由当事人双方协商确定应当由当事人双方协商确定”。农村土地承包经营权出。农村土地承包经营权出租是市场配置资源的方式，本案中，五农户从土地承包经营权出租中租是市场配置资源的方式，本案中，五农户从土地承包经营权出租中得到得
42、到9 9万元不属流转渔利，这一交易之所以能够达成，是因为双方都万元不属流转渔利，这一交易之所以能够达成，是因为双方都从流转中得益：对五农户而言，自己经营承包地对他们的收益低于从流转中得益：对五农户而言，自己经营承包地对他们的收益低于9 9万元，而对甲而言，农村承包地租赁权的效用超过万元，而对甲而言，农村承包地租赁权的效用超过9 9万元，这个交易万元，这个交易对任何人都没有坏处。对任何人都没有坏处。第六，土地承包经营权出租的，应报发包方备案。本案中，当事人分第六，土地承包经营权出租的，应报发包方备案。本案中，当事人分别将土地承包经营权租赁合同送交别将土地承包经营权租赁合同送交A A村集体经济组织
43、，可见已完成报村集体经济组织，可见已完成报发包方备案程序。发包方备案程序。综上所述，法院应界定土地承包经营权租赁合同有效。综上所述，法院应界定土地承包经营权租赁合同有效。法院依法判决驳回法院依法判决驳回A A村集体经济组织的诉讼请求，维护五农户土地承村集体经济组织的诉讼请求，维护五农户土地承包经营权和土地承包经营权租赁合同的效力（即外村农民甲的农村承包经营权和土地承包经营权租赁合同的效力（即外村农民甲的农村承包地租赁权）。包地租赁权）。20032003年年3 3月月8 8日，甲与日，甲与B B村一男公民结婚并将户口迁村一男公民结婚并将户口迁入入B B村，村，B B村从村从19981998年起实
44、行年起实行“增人不增地，减人增人不增地，减人不减地不减地”政策，所有耕地都按政策，所有耕地都按19981998年分地时人口年分地时人口数分到各户承包，各户人口若再有增减，对承包数分到各户承包，各户人口若再有增减，对承包耕地都不再进行调整，承包期为耕地都不再进行调整，承包期为3030年。甲无年。甲无B B村耕村耕地可种，甲遂以地可种，甲遂以B B村集体经济组织为被告诉至法院，村集体经济组织为被告诉至法院，要求要求B B村分给承包耕地。村分给承包耕地。问题问题 （1 1）甲的诉讼请求能否得到法院支持？）甲的诉讼请求能否得到法院支持？（2 2）如甲在原居住地）如甲在原居住地A A村已有承包地，结婚迁
45、入村已有承包地，结婚迁入B B村，村，A A村能否收回甲在村能否收回甲在A A村的原承包地？村的原承包地？（1 1）甲的诉讼请求不能得到法院支持。其理由：）甲的诉讼请求不能得到法院支持。其理由：第一，第一，B B村不留机动地不违反政策和现行法律规定，农村土地承包村不留机动地不违反政策和现行法律规定，农村土地承包法第法第6363条：条：“本法实施前已经预留机动地的，机动地面积不得超过本法实施前已经预留机动地的，机动地面积不得超过本集体经济组织耕地总面积的百分之五。不足百分之五的，不得再增本集体经济组织耕地总面积的百分之五。不足百分之五的，不得再增加机动地加机动地”。“本法实施前未留机动地的，本法
46、实施后不得再留机动本法实施前未留机动地的，本法实施后不得再留机动地地”。第二，第二，“各户人口若再有增减，对承包耕地都不再进行调整各户人口若再有增减，对承包耕地都不再进行调整”，不仅，不仅符合符合“增人不增地，减人不减地增人不增地，减人不减地”的中央政策，而且也符合农村土的中央政策，而且也符合农村土地承包法第地承包法第2727条第条第1 1款款“承包期内，发包方不得调整承包地承包期内，发包方不得调整承包地”和该和该条第条第2 2款款“承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的，农户之间承包的耕地和草
47、地需要适当调整的，。承包合同中约定。承包合同中约定不得调整的，按照其约定不得调整的，按照其约定”。（2 2）按照农村土地承包法第）按照农村土地承包法第3030条条“承包期内，妇女结婚，在新承包期内，妇女结婚，在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地”之规定分析，之规定分析，第一种情形甲在第一种情形甲在B B村未取得承包地的，村未取得承包地的，A A村不能收回甲在村不能收回甲在A A村的原承包村的原承包地；第二种情形甲在地；第二种情形甲在B B村已经取得承包地的，村已经取得承包地的，A A村有权收回甲在村有权收回甲在A A村的村的原承包地。
48、原承包地。第四节第四节 土地和房屋的征收制度土地和房屋的征收制度粮食生产的根基是耕地。在中粮食生产的根基是耕地。在中国的土地保护制度中，有一条国的土地保护制度中，有一条政府制订的政府制订的“红线红线”要保要保持持1818亿亩耕地绝不动摇。亿亩耕地绝不动摇。其根据是：到其根据是：到20102010年和年和20302030年，如果我国粮食完全自给，年，如果我国粮食完全自给，需要耕地数量分别为亿亩需要耕地数量分别为亿亩和亿亩。如果实现粮食和亿亩。如果实现粮食95%95%自给的目标，则自给的目标，则20102010年和年和20302030年分别需要亿亩和年分别需要亿亩和亿亩耕地。亿亩耕地。以以广州市广
49、州市为例为例2007121920071219广州市集体土地房屋拆迁补偿标准广州市集体土地房屋拆迁补偿标准2009123120091231广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见（试行）指导意见（试行）2011011920110119广东省征地补偿保护标准广东省征地补偿保护标准2012011620120116广州市征地补偿保护标准指导意见广州市征地补偿保护标准指导意见 2012052920120529广州市国有土地上住宅房屋征收搬迁补广州市国有土地上住宅房屋征收搬迁补助费标准、临时安置补助费试行标准助费标准、临时安置补助费试行标准 广东省和广州市征地补偿标准广
50、东省和广州市征地补偿标准20072007年广州市首次出年广州市首次出台广州市集体土地台广州市集体土地房屋拆迁补偿标准规房屋拆迁补偿标准规定。规定将集定。规定将集体土地房屋分为住宅体土地房屋分为住宅房屋与非住宅房屋两房屋与非住宅房屋两类进行补偿补偿安置，类进行补偿补偿安置，并对住宅房屋确定了并对住宅房屋确定了货币补偿、产权调换、货币补偿、产权调换、农民自建的农民自建的3 3种具体标种具体标准。准。城中村改造拆迁补偿政策城中村改造拆迁补偿政策一、适用范围：一、适用范围：1.1.在市辖区范围内拆迁集体土地房屋，适用本规定在市辖区范围内拆迁集体土地房屋，适用本规定2.2.安置被拆迁房屋的本村村民时，按