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1、第九章 土地使用权转让第一节国有土地使用权转让概念、原则和条件 第二节国有土地使用权买卖 第三节国有土地使用权交换、赠与与继承 第四节划拨国有土地使用权转让 土地使用权转让的概念及其与出让的区别 国有土地使用权转让指国有土地使用权人依法将其土地使用权转移给他人的行为。国有土地使用权转让与出让的区别如下：（一）出让是创设财产权的行为;转让是转移财产权的行为。（二）法律关系主体不同。（三）出让金与转让费的构成及反映的关系不同。转让费=剩余出让金+土地使用者的投资与孳息+经营利润（四）国有土地使用权转让不对国家的所有权产生任何影响。土地使用权转让的原则 转让属民事行为，必须遵守平等、自愿、有偿、不得
2、损害国家和社会公共利益等一般民事活动准则。由于其客体的特殊性，还必须遵守:认地不认人原则 房地不分原则转让年限，不得超过出让合同约定的年限扣除已使用年限的剩余年限 办理过户登记 转让价格应由地产评估机构进行评估，同时转让人应向县级以上人民政府规定的部门申报成交价。成交价明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。国有土地使用权转让后，需要改变土地用途的，应当征得出让方同意，并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本条例的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。土地使用权转让的条件 （一）出让土地使用权整块转让（宗地转让）的条件为了防止“炒地皮”，出让转让条例规
3、定，通过出让而获得的宗地国有土地使用权转让时，受让人必须按照出让合同所规定的期限和条件进行投资、开发建设后，方可转让。即：其具体条件由出让合同具体规定。我国城市房地产管理法第条规定，出让土地使用权，转让其房地产时，应符合下列条件：按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金；取得国有土地使用证；按照出让合同进行投资开发，并完成投资总额的以上；对已建成的房屋，应持有房屋产权证书。关于以上两个法律条文衔接的问题。首先应该符合城市房地产管理法第条的规定，这是法定条件；其次，根据出让转让条例的规定，看出让合同中的具体约定。如果合同约定符合法定条件，依其约定；如果合同约定不符合法定条件，约定无效，依法
4、定条件；如果合同无约定，依法定条件。关于25%的法定与约定约定低于25%约定无效；若按约定转让，违法约定高于25%约定有效，但是只需投资达到25%，就可以依法转让；只是，就没有达到约定比例的部分，承担违约责任国有土地使用权转让的条件 （二）成片开发土地转让的条件 城市房地产管理法和外商投资开发经营成片土地暂行办法对成片开发土地转让的条件都作了规定，可概括为：按合同约定，已支付全部土地使用权出让金；取得国有土地使用证；按照出让合同约定进行投资开发，形成工业用地和其他建设用地条件。国有土地使用权转让的条件 （三）出让土地分割转让的条件分割转让，是指一整块国有土地使用权的局部转让，即部分转让。由于分
5、割转让破坏了国有土地使用权的整体性，涉及到国家与出让土地使用权受让人之间的权利义务关系的变更，同时可能引起土地使用权权属的混合，影响国家和社会公共利益。所以，分割转让时，除了符合出让土地转让的一般条件外，还必须经地政部门和房地产管理部门的批准。国有土地使用权转让的条件（四）划拨国有土地使用权转让的条件根据出让转让条例第条、划拨土地使用权管理办法第条的规定，符合下列条件，经县级以上人民政府地政部门批准，其划拨国有土地使用权可以转让：土地使用者为经济组织或个人；领有国有土地使用证；具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；依法补办了土地使用权出让手续，并按规定缴纳了土地使用权出让金或以转让所获收益
6、抵交土地使用权出让金；符合法律、法规规定的其他条件。第二节国有土地使用权买卖 国有土地使用权买卖，是指国有土地使用权人把符合国家法律规定的国有土地使用权与地上建筑物、其他附着物的所有权转移给第三人，第三人给土地使用权人支付相应价款的行为。其基本特征为：（一）买卖主体是具有平等民事权利的单位或个人；（二）买卖客体是国有土地使用权与地上建筑物、其他附着物的所有权；（三）必须遵循买卖原则，双方按平等、自愿、有偿的原则达到买卖协议，通过签订买卖合同确定双方的权利和义务。国有土地使用权买卖程序国有土地使用权买卖程序，是指国有土地使用权人转让其国有土地使用权时，必须经过的步骤。一般为：（一）提出申请。国有
7、土地使用权出卖人向出让人提出申请，说明自己出卖的原因。只要符合法定的条件，申请一般能得到批准，因为买卖土地使用权是土地使用权人的权利之一。（二）协议、招标、拍卖。从而确定买受人。（三）签订买卖合同。出卖人和买受人签订买卖合同，明确双方的权利义务。（四）办理变更登记。按照土地登记规则规定，国有土地使用权转让时，双方应签订转让合同后，持原出让合同、转让合同、国有土地使用证、缴纳土地增值税凭证，向当地市、县地政部门申请办理变更登记，更换国有土地使用证。国有土地使用权买卖合同 国有土地使用权买卖合同，是指国有土地使用权人在出售其使用权时与购买人签订的用以确立国有土地使用权买卖中双方权利义务关系的书面协
8、议。它是出卖人以获取价款为目的而转让土地使用权，买受人获取土地使用权并支付价款的协议。依法订立的国有土地使用权买卖合同对当事人具有法律效力。双方必须全面履行合同条款中规定的各自应承担的义务，任何一方不得擅自变更和解除合同。国有土地使用权买卖合同是一种买卖合同，具有买卖合同的一般特征，如：、是双方和多方的法律行为。必须双方或多方当事人意思表示一致。、当事人的法律地位对等。、是合法的民事行为。、应当遵循平等、自愿、公平互利和诚实信用原则。同时，国有土地使用权买卖合同也具有自己的特点：、是一种权利买卖，其标的是国有土地使用权。、是一种要式合同，必须签订书面的合同。土地使用权买卖合同当事人的权利义务国
9、有土地使用权买卖合同，当事人一方应尽的义务，就是他方享有的权利。下面，仅就义务进行说明：、出卖人的主要义务：交付国有土地使用权；保证土地开发程度达到法律规定和出让合同规定的标准；协助买受人办理有关产权转移手续；保证买受人取得的权利不受第三人追索。、买受人的主要义务：按合同规定支付价款；按合同规定，接受权利交付，并办理有关产权登记手续。第三节国有土地使用权交换、赠与与继承 自学!第四节划拨国有土地使用权转让划拨国有土地使用权转让的程序划拨国有土地使用权转让，是指国有土地使用权人将其通过行政划拨获得的国有土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物依法转移给他人的行为。划拨土地一般是无偿使用的土地
10、，使用权人不能直接转让，须先补办出让手续后，再转让。因此，其程序为“补办出让转让”的程序，具体为：（一）申请申请。持国有土地使用证、地上建筑物和其他附着物产权证明等合法证件，向所在地市、县人民政府地政部门提出欲转让划拨土地使用权的申请。（二）审查或审批审查或审批。符合下列条件者，应予以批准：土地使用者为经济组织和个人；领有国有土地使用证；具有地上建筑物和其他附着物产权证明等合法证件。非经济组织非经济组织,须报主管部门批准须报主管部门批准.（三）签订出让合同签订出让合同。合同签定后日内，土地使用权人交付出让金，办理使用权出让登记手续。（四）签订转让合同签订转让合同。办理出让登记手续后，即可与受让
11、人签订转让合同。（五）办理转让登记手续办理转让登记手续。第四节划拨国有土地使用权转让 国有企业改革中划拨土地使用权的处置规定国有企业改革中划拨土地使用权的处置规定中国的国有企业是计划经济的产物，其经营机制、管理体制非常落后，不能适应市场经济的发展，要进行改革。其改革方向是建立“产权清晰，管理科学，自主经营，自负盈亏”的现代企业，土地使用权制度改革就是其中的一个主要内容。大部分国有企业使用的土地都是行政划拨土地，虽然是无偿、无期限地使用土地，但存在两方面的弊端：其一，企业没有产权明确的土地使用权，不可避免地会受到行政干预，影响企业的经营自主权，不利于“政企分开”的改革方向；其二，无偿使用土地必然
12、会导致土地资源的低效配置和闲置浪费。因此，合理地处置国有企业的划拨土地使用权，是促进国有企业改革的需要，也是进一步推行土地有偿使用制度、提高土地管理水平的需要。年，原国家土地管理局发布了国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定（以下简称划拨规定）。该规定明确了国有企业改革中国有土地使用权处置的条件、方式及程序。处置的条件处置国有企业的划拨土地使用权，实际上包含了以下内容：划拨土地使用权补办出让、出让土地使用权转让、国有土地使用权租赁等。划拨规定第、条规定的条件是：第一，土地使用权必须权属合法，无争议，并已办理土地登记，企业持有土地使用权证书；尚未登记的，企业应向土地所在地的地政部门申请土地权属
13、审核，取得地政部门出具的土地权属证明。第二，必须进行地价评估（保留划拨用地方式除外）。第三，其土地用途必须符合当地的土地利用总体规划，在城市规划区内的，还应符合城市规划。处置方式、国有土地使用权出让。划拨规定第条规定，国有企业破产或出售的，企业原有划拨土地使用权以出让方式处置。企业改革中涉及的划拨土地使用权，有下列情形之一的，应当采取出让或租赁方式处置：国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司及组建企业集团的；国有企业改组为股份合作制的；国有企业租赁经营的；非国有企业兼并国有企业的。处置方式、国有土地使用权作价出资（入股）。是指国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新企
14、业，该土地使用权由新企业持有。新企业获得的土地使用权与出让土地使用权具有相同的法律地位，可以依法转让、出租、抵押。土地使用权作价出资（入股）所形成的国家股股权，由有批准权的人民政府地政部门委托给有资格的国有股持股单位统一持有。如国有资产管理委员会。根据划拨规定第、条规定，国家控股公司、国有独资公司、集团公司以及由国家控股的关系国计民生、国民经济命脉的关键领域和基础性行业或大型骨干企业，改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的，可以采取国有土地使用权作价出资（入股）方式处置。处置方式、国有土地使用权租赁。是指国有土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年限的国有土地租赁合
15、同，并支付租金的行为。企业改革中涉及的划拨土地使用权，有下列情形之一的，应当采取出让或租赁方式处置：国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司及组建企业集团的；国有企业改组为股份合作制的；国有企业租赁经营的；非国有企业兼并国有企业的。处置方式、保留划拨用地。划拨规定第条规定，企业改制涉及土地使用权，有下列情形之一的，经批准可以采取保留划拨方式处置：（）继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业的除外；（）国有企业兼并国有企业、非国有企业以及国有企业合并、兼并后的企业是国有工业生产企业的；（）在国有企业兼并
16、、合并中，被兼并的国有企业或合并的一方属于濒临破产的企业；（）国有企业改组为国有独资公司的。其中，（）、（）、（）项保留划拨用地方式的期限不得超过年。案例 年月，某县工业局向县政府提出用地申请，计划建立一个中型水泥厂。县政府同意后，与工业局签订了土地有偿使用合同，并按规定办理了相应的手续。年月，水泥厂投建，拟建房屋间及围墙等。但后来由于某煤矿在水泥厂地基下采煤，造成该厂厂区地面严重断裂，房屋变形，迫使水泥厂基建工程于月下马，未如期完成厂建计划。此时，某汽车联运队正寻找停车场地。双方协商于月签订了买卖房产、财产的合同。合同约定：（）水泥厂现有房屋间及未完成的围墙等全部财产卖给甲方；（）乙方在合同签订后半月内将房产等的全部手续清点后移交给甲方，在全部手续清点移交后，甲方将价款万元一次付清。年，汽车联运队在使用过程中，被县土地管理部门发现并查处。汽车联运队用地不成，即诉诸法院。本章结束!