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1、第一章 绪论1.1选题背景及意义1.1.1选题背景我国房地产产业起步较晚，拥有过往历史经验较少。1998年，我国取消福利分房，推行住房制度改革，这才真正拉开了我国房地产市场发展的帷幕。从上世纪八九十年代至今，经过二十几年的发展，房地产产业也已一跃成为我国经济支柱。其不仅自身取得了耀目的成绩，同时也带动我国其他大小六十几个相关产业的共同发展。二十一世纪以来，随着人们的生活改善，工资、可支配收入的提高，越来越多的人开始对房产投资管理感兴趣，越来越多的人愿意购置房产。如此，发展愈来愈好的房地产市场成了人们目光集中的地方，随着人们居高不下的热情，房价理所应当的“水涨船高”，甚至一度出现炒房热潮。经济危
2、机时期，我国房价上涨步伐稍有停滞，涨幅有所下降，不过很快房地产市场回暖，房价涨幅提升。后期国家进行宏观调控，房价上涨幅度得到一定控制。然而，就目前看来，房价依然高高在上。国家宏观政策调控下使得市场更趋于规范合理，日渐完善，却仍存在一定的问题。未来房地产市场的发展以及房价走势是人们所关心的重要问题。在这一背景之下，对影响房地产价格的因素探究分析是必要的。1.1.2选题意义房地产作为一种特殊的商品可用来消费亦可作为一种投资，具有双重特性。房地产行业作为国民经济的支柱，其发展及带动相关产业发展带动我国经济的增长，对我国经济的可持续发展有重要作用。本文选取济南房地产市场为分析对象，探究各因素对房地产价
3、格的影响，对稳定房地产市场、以求房地产市场的健康发展，有如下意义。了解当前房地产市场。对于当前市场现状，及形成因素和相关数据的搜集、罗列、对比，以便进一步了解当前房地产市场。分析房地产市场价格影响因素。通过对影响房地产价格的各种相关因素，如政策调控、人口流动、经济因素等的分析和寻求其中联系，能够厘清各种因素对房地产价格影响的程度，更好的分析哪些因素对房地产市场影响更大。有利于实现房地产行业健康发展。房地产市场与百姓生计息息相关，房地产价格过高或过低都会对经济发展造成一定影响，了解影响房地产价格的因素为预测房地产价格走势、施行调控措施提供参考，保证房地产行业健康发展。1.2文献综述1.2.1国外
4、文献综述土地价格对房地产价格影响。Glaeser 和 Gyourk（2002）从土地区划角度研究土地对房价的影响，发现土地资源是影响住房价格变动的重要原因；Jacobsen通过分析房地产价格的构成，发现房地产价格是由土地成本、土地开发成本、房屋开发成本、投资利息、销售费用、管理费用和房地产开发利润七个部分构成的。Gregory 和 Kisunko研究表明土地价格上涨是导致房地产价格上涨的重要因素，地价与房地产价格存在明显的正相关关系。居民收入对房地产价格影响。Nellis 和 Longbottom（1981）根据供求均衡模型，推出一个关于商品房平均价格的理论公式，得出商品住宅价格的形成过程。他
5、们得出的结论是，家庭收入是影响住宅价格的最重要的因素，而房地产抵押贷款利率及房地产的抵押贷款资产存量是影响房价的次要因素。人口对房地产价格影响。Mankiw 和 Weil（1989）认为“婴儿潮”对住房价格变动起重要作用。Mankiw 和 Weil 将人口因素与住房价格相联系，构建了以年龄为函数的住房需求模型，研究结果表明导致美国 20 世纪 70 年代住房价格变化的最主要因素就是人口因素。Geoffrey Meen 和 Mark Andrew认为人口结构对住宅价格产生重要影响。1.2.2国内文献综述信贷利率对房地产价格的影响。熊智敏（2008）运用回归分析研究了我国房价与银行信贷相关性问题，
6、研究结果表明房地产信贷供给增加和住宅房地产价格在短期内具有相互促进的关系。庄岩（2011）利用中国 1999 年到 2009 年的月度数据进行实证研究，结果表明我国银行贷款、房价与房地产供给和需求之间存在协整关系，房地产价格与银行贷款的格兰杰因果关系互相成立，因此银行贷款增加也促进了房价上涨。人口因素对房地产价格的影响。李超等（2015）利用面板数据模型和地理加权回归模型研究了中国住房需求的影响因素，并且把人口结构特征作为基础，研究结果表明，城市的常住人口数量、流动人口数量、居民的收入分配结构、人力资本状况以及全社会的人口抚养比对中国城市的住房需求产生显著影响。政策调控对房地产价格的影响。郑世
7、刚（2017）围绕房价波动和政策调控两条主线，以房价决定理论与模型、大数据理论、特征价格理论和政府干预理论为基础，抓取了30个省会城市和直辖市的房价发布信息，构建房地产的特征价格模型，对房价进行特征调整；然后通过文献研究法梳理房价的影响因素，研究政策调控对房价的影响关系，并得出相关结论。供给、需求及其他因素对房地产价格的影响。孙怡然（2016）通过面板数据模型分析研究，城市土地供应量受限程度存在差异导致竣工面积在长期内对一二线城市房价影响显著，信息不对称程度不同使建设投资完成额对三线城市影响正相关，区域人口存在集聚效应是人口因素影响不同的原因，投机性需求拉高房价导致收入因素影响不显著，财富效应
8、使货币供应量影响显著，贷款利率的供给弹性大于需求导致利率影响呈正相关。赵诗聪（2018）定性分析供给需求等各因素对黑龙江省房价波动的影响方向。得出房地产开发投资额、土地成本、人口规模、居民收入水平、货币供应量、经济发展水平、心理预期、城市规划对黑龙江省的房价水平有正向作用，房屋竣工面积、利率对房价有反向作用的结论。1.3研究方法1.3.1文献研究法本文以济南市为例分析房地产价格波动的影响因素，通过查阅期刊、硕博士论文以及互联网相关资料，对其进行梳理分析，从各高校学者研究的相关课题结论中寻求自己的研究思路。1.3.2数据分析法本文以济南市住房价格波动为例分析，选取2008年至2017年十年间济南
9、市人口流动状况、住房竣工面积、住房销售价格销售面积、人均可支配收入等相关数据，做成图表为佐证或以此作为对比分析。第二章 相关概念原理及房地产价格影响因素2.1房地产价格2.1.1概念首先房地产这一概念是一个综合且较为复杂概念。而对这一概念的理解可以从两个方面来看：房地产作为实际存在的实物现象的同时又可作为一项法律权利。从前者看来，房地产是由建筑物以及其所占有附加对土地所共同构成的实物，建筑依赖于土地存在，二者结合在一起不可分开。这里提到的土地又可根据开发状态分成未开发土地和已开发土地；建筑是指人工劳动的产物，包括建筑物和房屋两大类。后者即在法律意义上房地产指的是一种财产权利，这种权利寓于房屋建
10、筑等实物之中，包括所有权、使用权、租赁权等多种权利。房地产价格对应房地产的组成部分其内容也包括两个部分，即房地产价格由建筑物价格和土地价格共同组成。2.1.2特征基于上述房地产价格的概念，可了解房地产与其他一般商品不同，由此决定了它的价格具有一定的特殊性。首先由于房地产价格由建筑物价格及土地价格共同构成，而土地最大的特点是其位置固定，那么这就决定了房地产的性质的不动产。在规划建筑住房时，由于土地的这一特性，开发商只能就地规划，于是某一处的房地产具有区域特性，其市场影响也收到区域制约。这意味着影响房地产价格的因素很程度上与区域位置相关。其次，由于土地并非取之不尽用之不竭的资源，而是一种相对稀缺的
11、资源，这也赋予了房地产一定的稀缺性，这种稀缺性为房地产附加了一种增值价值。对应的房地产的价格会大受土地购入成本以及后期建设投资的影响。另外，房地产价格与一般商品价格不同之处还表现在，其他一般商品价格一般来说是固定的，即相对来说不会因为用途或时间发生变化；房地产则大不相同，房地产作为一种特殊的商品，会因为其用途、所处位置、周围环境、配套设施建设的因素的改变而产生价格波动，例如住宅和写字楼的价格会大不相同，位于市区和位处郊区的房价也有很大的差异。2.2房地产价格影响因素2.2.1经济因素目前，在房地产价格波动的影响因素中，经济因素占据重要地位，其中成本因素是不可忽略的重要方面。这里所指成本主要包括
12、购置土地费用、建筑安装费用、设备器具购置及其他相关投入。购置土地是房地产建设的第一步，土地价格也与房地产价格息息相关。一般来说，土地价格高，建设成本自然高，所决定的房地产价格自然也会高。随着近些年房地产不断的开发土地，城镇可用地范围在逐步缩小，土地购置成本随这种现象也在逐年提高。建设安装费用是在房地产工程建设中所产生的，它的消费高低与采用原料及建筑工艺有很大关系，同时建设安装费用在房地产投入成本中占有很大比重成分，这就意味着一旦建设安装费用提升，势必会增加房地产项目开发者的费用投资，而为了将这笔费用转嫁到消费者身上，房地产价格一定会上涨。近年来，房地产投资者不仅关注房地产建设的区域环境，更多的
13、注重其本身建设材料、以及建筑工艺，力求健康环保，而这些对建筑材料工艺都作出了一定要求，为迎合社会发展需求，技术改进材料更新带来了建设安装费用成本的提高。其他相关成本费用在这一因素中所占比重不是很大，且诸如器具购置、财务费用等亦会受到一定的区域经济发展因素影响，暂且不提。另外，在国家经济稳定发展的前提下，影响房地产价格的经济因素还有社会对房地产的投资，以及国民可支配收入两方面。众所周知，房地产市场近些年来发展不错，而且它的前景也将会很可观。这与国家对房地产的投资有很大的关系。随着经济的快速发展和城市的不断升级建设，国家对于房地产行业投资不断增加，投资不仅带动了房地产行业自身的发展，同时也大大增加
14、了房地产供给数量。在拉动经济增长的同时，人们对房地产行业的发展预期也会越来越乐观，同时无形中会吸引更多的资金投入这一产业，如此往复循环，促进房地产的发展。不仅有国家对房地产的投资，房地产市场的优良发展前景也吸引了不少外资。外资进入在一般情况下能够带动当地房地产的发展，同时能够炒高当地房价。而且，基于中国经济的发展，人民币不断升值，更多的外资投入中国房地产市场，带动炒房团热潮，进一步促使房价上涨，影响我国房地产价格波动。另一方面，居民的可支配收入决定了家庭的消费水平。随着我国经济的稳定发展，居民收入水平有很大提高。人们的日常消费已经从追求温饱进而转向了追求更舒适的居住环境，更便捷的交通，以及高素
15、质的文化教育等方面。国民这种消费心理的转变，使他们对居住环境提出了更高的要求。为实现理想的居环境，改善居住条件，国民可支配收入中的消费部分用于购房投资。这直接导致了我国商品房的需求不断增加，房价也随之上涨。 2.2.2社会因素影响房地产价格的社会因素主要有人口因素和国民心理。作为主要社会因素之一的人口因素，对房地产价格波动的影响是最大的。人口因素要从人口数量，人口密度以及国民素质几个方面来影响房地产价格波动。首先，当一个地区人口数量增大，那么对房地产的需求量也会大大增加，从而会提高房地产的价格；其中，人口数量中影响房地产需求的主要是外来人口数量，外来人口在某一城市发展会直接拉动该地区房地产需求
16、量。其次，当某一地区人口密度增加的时候，不当的居住体验会使居民对生活环境产生不满，这一因素也会影响房地产价格的波动，更多的时候会使房地产价格不增反降。最后，人口素质会对房地产价格波动起到一定的作用，当国民素质普遍提升时人们会对住房要求大大提升，人们将更愿意追求舒适的环境，从而对房地产产生新的需求，使房地产价格上涨。另外一个重要因素是国民心理的变化。房地产的交易是在人与人之间进行的。而在每一次进行交易的时候，不同的人将会有不同的心理活动，心理变化的因素可能会有很多，不仅是人本身的思想情绪变化，而且受外界环境的影响。在经济发展状况良好，且房地产市场前景光明时，人们将更倾向于在此时购入房地产。反之，
17、如果社会动荡，经济发展状况不容乐观，房地产市场一片黑暗，此时购入的房地产是否还具有保值增值的可能性将会有很多不确定因素，人们将不会选择在此时购房。心理因素将会改变人们对房地产的需求量，从而影响房地产价格波动。但是国民心理因素只能在短期内对房价波动产生一定影响，这是因为就长期来看，人们对于房地产的投资并没有太多不确定因素，心理变化对房地产价格波动影响减弱。而在短期内，首先人们在进行房地产投资时会对所面对的诸多不确定因素做出一定的预期判断，从而降低自身要面临的风险。如果预期房地产价格会上涨，那么近期房地产的需求量会增加，这是因为人们要避免自身面对更大的风险，只能对房地产从速购买。反之同理，当人们预
18、期房地产价格将会下降时，在近期内人们不会购买房地产。另外，人们对房地产投资存在一定的投机心理以及从众心理，而这两种心理状态也会对房地产价格产生影响。 2.2.3政策因素影响房地产价格的政策因素主要涉及国家对房地产市场的宏观调控，包括各省市城市规划、土地利用规划及房产税收政策等。房地产市场自1998年进入发展正轨后，国家先后出台了各种管理条例以求房地产市场的规范。二十几年来，政府对国家经济支柱的房地产行业总体把控，必要时调整货币供应，金融利率等经济参数，或推行税收改革，土地政策，购房政策等行政手段对房地产价格进行调控。政策因素对房地产价格的调整起到稳定市场、发展可持续经济的作用。2.3相关经济学
19、原理结合上述信息，无论人口因素或政策调控，究其根本都是通过改变供求影响房地产的价格，作为特殊商品的房地产遵从供求定理。供求定理的具体内容是在其他条件不变的情况下，需求变动分别引起均衡价格和均衡数量的同方向的变动；供给变动引起均衡价格的反方向的变动，引起均衡数量的同方向变动。图2-1需求的变动对均衡价格的影响（左）供给的变动对均衡的影响（右）在供给曲线S不变的情况下，给定最初的需求曲线D1，均衡价格为P1。当需求曲线D1向右移动到D2时，均衡价格由P1增加到P2，数量由Q1增加到Q2；当需求曲线由D1向左移动到D3时，均衡价格由原来的P1减少为P3，均衡数量由Q1减少到Q3（如图2-1左）。在需
20、求曲线D不变的情况下，给定最初的供给曲线S1，均衡价格为P1，当供给曲线由S1向右移动到供给曲线S2时，均衡价格由原来的P1减少到P2，均衡数量由Q1增加到Q2；而当供给曲线S1向左移动到供给曲线S3时，均衡价格由原来的P1增加到P3，均衡数量由Q1减少到均Q3（如图2-1右）。第三章 济南房地产市场发展现状济南作为山东省省会城市，亦是山东政治、经济、文化交流中心。本文选取济南作为研究对象分析房地产市场的发展现状，探究济南房地产价格影响因素。由于房地产种类众多，无法逐一进行分析，本小节将选取最为人们关注且与人们生活密不可分的济南市住宅为研究对象进行分析。3.1济南房地产开发投资本小节选取200
21、8年至2016年近十年间济南房地产开发投资及全社会固定资产投资数据，并分别计算其增长率以做对比分析。 年份全社会固定资产投资（万元）房地产开发投资（万元）房地产开发投资与全社会固定资产投资之比固定资产投资增长率房地产投资增长率200814153292274116619.37%200916553668332557620.09%16.96%21.32%201019874361484502924.38%20.06%45.69%201119343389527157527.25%-2.67%8.80%201221860756663315330.34%13.01%25.83%201326383337721
22、174427.33%20.69%8.72%201430634425917370629.95%16.11%27.20%2015349841581014143328.99%14.20%10.55%2016397432781163938129.29%13.60%14.77%表3-1 2008-2016济南市房地产开发投资与全社会固定资产投资状况 （数据来源：济南数据统计局）由上表可以窥见，无论济南市全社会固定资产投资是否逐年增长，济南房地场开发投资金额都保持逐年上升的趋势。而从房地产开发投资与全社会固定资产投资之比可以知晓，济南房地产开发投资与社会全部固定资产投资之比并非一直呈现上涨趋势，即在201
23、3年与2015年占比比例都有所降低，其他年份均呈现占比持续上升状态。而综合上述分析，可得出济南市房地产市场发展总体呈现良好态势。3.2济南房地产市场供求状况本小节选取2008年至2016年近十年间济南商品房住宅销售面积及住宅竣工面积两组数据代表济南住房市场供求双方进行分析。表3-2 2008-2016济南商品房住宅销售情况年份/项目实际销售住宅面积（平方米）涨幅平均价格涨幅20083300406-4154.531291-2009404305222.00%4789.83451115.29%2010477308718.00%6099.55988727.34%2011536788312.00%667
24、6.2073619.45%201255834964.02%6659.58747-0.25%2013702847525.88%7025.5254525.49%201472345822.93%7159.712891.91%2015923480527.65%7531.0068815.19%20161231680433.37%8409.02234111.66%（数据来源：济南数据统计局）通过对济南这十年来房地产市场其中住宅销售情况的数据收集并整理表格分析，可以看出，自2008年后持续至2016年，每年实际销售住宅面积都在增长，增长幅度并不稳定，其中在2016年，房地产实际销售住宅面积年增幅达到近十年之
25、最，33.37%。而房地产住宅平均价格，在十年中几乎不曾出现负增长，2010年前涨幅较大，随后房价增长速度减缓，至2014年后，房价涨势回暖，转而稳步增长。图3-1 2008-2016济南竣工住宅面积（数据来源：济南统计局）由上表可以看出，2008年至2016年间，2010、2011、2012、2014、2015几个年份济南房地产竣工面积所呈现的数据较为平稳，2009至2010年间济南房地产竣工面积有所减少，2015至2016年竣工面积大大增加。竣工面积所呈现出的是济南房地产市场供应数量，竣工面积一定程度上对房价波动亦会产生影响。综合上述所述，济南市住宅销售面积呈现逐年增长状态而与房屋竣工面积
26、从数据看来二者之间存在一定的供求缺口，整体偏向供不应求的状态，需求缺口的存在在根本上影响房价的波动。第四章 济南房地产价格影响因素分析从上述各章节的分析原因中可以得知，影响房地产的价格因素有很多。且房地产按照行业不同又可以分为工业、商业、居住等不同种类，其价格影响因素不尽然相同。故而，想全面考虑房地产价的影响因素很难。因此本章节同样选取普通住宅为研究对象，对其就经济因素、社会因素、政策因素，并结合相关数据建模进行分析。4.1济南房地产价格波动影响因素4.1.1经济因素作为特殊商品的房地产同时具有消费及投资的双重属性，这一特性也决定了其价格波动与经济因素有着密不可分的联系。当经济发展迅速时，消费
27、者的消费心理及投资水平高涨，则可相应对房地产市场产生影响，房价随之上涨。因此，市区生产总值和居民收入水平是影响济南房价的经济因素中不可忽视的两个重要因素。图4-1 济南市市区生产总值（数据来源：济南统计年鉴）由上图可知，自2008年至2017年间，济南市市区生产总值呈现连年增长态势，经济发展水平稳步上升，这为房地产市场的繁荣发展提供了前提，同时良好的经济发展环境为也将大大增加消费者产生投资和购房意愿，从而对房产价格产生影响。图4-2 济南市市区生产总值（数据来源：济南统计年鉴）除GDP外，人均可支配收入在2008之后的十年间，尤其在2010年之后整体亦呈现增长态势。这意味着济南市居民收入水平的
28、不断提高，而较高的收入水平将会带来消费水平及购买能力的同步提升。此时房地产作为特殊商品或会得到消费者的青睐，从而对房价产生影响。最后，作为与生活密不可分的普通住宅，区位因素对其价格影响也具有重大意义。区位因素一方面是自然环境优劣，另一方面又指后期建设；一般来说“先天条件”优良的地方若后期发展建设顺利稳定，其房价自然水涨船高，反之亦反。济南下辖济南市辖历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区等诸多县区，区位经济发展状况不同住宅房价也大有差别。市中、槐荫、历城、历下等地区在济南市发展较好，且临靠火车站、高铁站、汽车站等客运中心，交通便利，市区无工厂加工自然无废料废气排放，环境优良，其房价在济南市区中
29、属于偏高价格；反观其他县区，或多或少因交通不甚便利、经济发展不甚繁荣等因素决定了其住宅房价不比市区繁荣地段。4.1.2社会因素在影响济南住宅房价的波动的诸多因素中，社会因素是不可忽略的一方面。其中，居民人口变动及购买心理是社会因素中主要的两部分。图4-3 济南市常住人口（数据来源：济南统计年鉴）如上图所见，济南作为山东的省会城市，外来务工、求学等人员的涌入或本地人口自然增长所带来的常住人口呈现逐年上升趋势，而无论常住人口的增长或家庭成员构成结构的变动，都将会对房地产产生一定需求，而这些需求在一定时期内对房价波动产生影响。另外消费者的购买心理在对房地产价格的影响中，同样不可忽视。当消费者看中某处
30、房产且迫切购入时，或会采取一切合理合法的有效方法手段将房产购入，而通常出现这种情况是，消费者花费的价格将高于市场均价。4.1.3政策因素政策因素主要包括各种税收制度、商品住宅制度、土地制度、房地产价格政策等。这里主要分析的是自2011年济南市实行限购政策后对房地产市场价格的影响以及2015年推行供给侧改革后对济南房价的影响和2017年济南户籍开放政策落实实施后对济南房价的影响。2011年济南出台并施行限购政策后，基本明确表示对本地区户口或外地居民家庭只能在本市中心城区范围内新购一套住房，规定范围内对在本市已拥有多套住房的本市户籍居民家庭、非本市户籍居民家庭或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭
31、等，暂停在本市市区向其售房。政策推行后，济南市房地产市场住宅供应量、销售面积呈现上升趋势。在限购政策的调控下，济南住宅市场整体供给开始有所好转，呈现大幅上升趋势，住宅市场整体供应量实现历史性突破。房地产价格随之产生变动。而2015年习总书记提出供给侧改革发展思路之后，济南房地产市场相应推行供给侧改革。但在实施过程中出现诸如供需错位问题、土地资源紧缺、供应结构失衡、融资结构单一等问题。这类问题的出现是供给侧改革尚不成熟的表现，推行过程中难以避免。而这些问题或会使济南房地产市场投资竞争激烈而消费群体的需求得不到很好的满足等问题。同时在房地产开发中，中小型房地产开发企业融资渠道单一，基本为银行贷款，
32、这种比较单一的资金来源渠道，已经无法满足房地产开发企业不同项目对资金数量和资金使用期限的不同，同时由于这种单一资金链断裂会造成巨大风险隐患。上述出现的这些情况，会对济南房地产的供给、销售产生一定影响，从而引起房地产市场的价格波动。2017年济南市出台了关于进一步深化户籍制度改革的实施意见，对现行户口迁移政策进行了调整完善。并在此基础上，对户口迁移政策进行了完善及调整，且于同年正式施行。此次有关户籍开放的改革，将落户济南的门槛调低，同时更有利于人才引进人才落户，且以人为本，更注重便民利民。无疑，本次政策调整将会对济南人才引进以及外来人口流入济南产生巨大助力，与此同时对于济南房地场市场的需求量大大
33、增加，从而将会引起济南房地产市场价格的波动。除此之外，国家下达的其他宏观调控政策，山东省或济南市推行的城市规划方案中对房地产一项的调控也会对济南房地产价格产生不小的影响。4.2相关函数模型分析在影响住宅价格的因素中，结合上文提到的相关因素及数据收集情况，将选取五个相关因素作为自变量分析对济南住宅价格的影响。本文分析y济南房价所选取的相关因素分别为x1房屋销售面积、x2开发投资、x3地价、x4房屋竣工面积、x5贷款基准利率，采取多元线性回归进行数据分析，函数如下：Y=0+1X1+2X2+3X3+4X4+5X5+6X6+ 其中：0,1，2，3，4，5，6为回归参数。4.2.1数据来源本文所采取的所
34、有数据来自济南统计局济南统计年鉴，个别参考安居客。4.2.2综合因素下价格模型根据上述函数及收集整理的济南房价相关数据可得到函数如下：Y=0.0010367x1-0.2958127x2+3.567735x3-921.3376x4+10107.46x5-4.671594表4-1 2008-2016年济南市住宅价格综合影响因素回归分析表系数标准误差t统计P值下限95.0%上限95%截距-4.6715940.4627343-10.10.002-6.144221-3.198967x1房屋销售面积0.00103670.000055118.80.0000.00086120.0012122x2开发投资-0.
35、29581270.0424507-6.970.006-0.4309098-0.1607157x3地价3.5677350.322079311.080.0022.5427354.592736x4房屋竣工面积-921.3376127.5881-7.220.005-1327.38-515.2952x5贷款基准利率10107.46863.262411.710.0017360.17212854.74表4-2 回归统计表回归统计判定系数R20.9981调整的判定系数 R20.995标准误差132.9观测值94.2.3模型分析通过对该函数的stata多元线性回归分析，可根据上表得出参与分析的五个自变量因素对济
36、南房价变动有较强的解释力。通过分析可以得出结论：在对济南房产价格的影响中，房屋销售面积对其影响是最小的，影响最大的是贷款基准利率，开发投资、地价、房屋竣工面积对房产价格的影响居中且依次递增。在这五个相关因素中，房屋竣工面积和开发投资与房价呈现负相关，房屋销售面积、地价和贷款基准利率与房价变动呈现正相关。第五章 总结5.1对影响济南房地产价格因素的思考通过对影响济南住房价格因素的分析，我们可以知道，住房作为人们生活中不可缺少的必需品，房产价格的变动颇受人们的关注。本文主要从经济、社会、政策因素等几个方面对影响济南房地产价格变动的因素进行分析探究。从中可以得知的是，影响房价的并不是单一因素，而是多
37、方面的，诸如经济类人均可支配收入、贷款基准利率、开发投资等，政策类限购令、供给侧改革、城市规划等都会对房地产价格产生影响。因此在这样受多方因素牵制的情况下，对济南房地产价格的调控亦不应当只从单方面或某几方面着手。5.2相关政策建议综合上述所提出的对济南房地产价格影响因素的分析探究，为了更好的发展济南房地产市场，本文将尝试提出几点建议。5.2.1强化政府宏观调控规划在济南房地产市场的发展过程中，不能任由市场为主导放任其发展，政府在宏观规划上理应有所作为。目前有些房地产开发商受到利润驱动，盲目无序开发现象突出，虽然济南并未像一些三四线城市一样使房地产处于无序发展状态，但仍然存在对民众收入状况及人口
38、增长趋势等方面了解不足等问题。在维护房地产市场方面，政府的“有形之手”该适时对经济行为进行规范和调控。对于城市规划，政府应当根据当前经济发展形势，并结合本地市场现状，制定客观且科学的城市发展规划，为房地产开发提供准确的决策依据。同时，将辖区内所有房地产开发纳入政府跟踪监管范围，严格按政府审批规模要求进行开发，防止擅自扩大开发面积，确保房地产开发规模、速度与城市增长规模、居民收入和人口增长相适应，消除供给侧过剩现象发生。另外，政府应当加强制度建设，规范房地产市场，力求各项经济行为有据可依，公开透明。5.2.2完善经济适用房制度经济适用房原本是国家对中低阶层家庭实现购房的帮助，然而，这一政策在推行
39、实施时不能十分到位，无法根本的贯彻落实。在一定程度上，可以说经济适用房的购买者并不属于中低阶层，而这些行为一定程度上扰乱了房地产市场。在进一步规范房地产市场时，可以适当调整政策，对原本满足购买经济适用房条件的家庭实行专项补贴，落实到人，以期经济适用房政策能够更好的推行，同时也令房地产市场更健康的发展。5.2.3拓宽房地产市场融资渠道随着房地产价格的上涨，房地产行业的资金日益集聚。原本房地产行业的建设资金大多来自银行贷款，但随着国家的宏观调控不断深入，来自银行的贷款流入房地产行业的逐渐减少。另外，随着经济发展，通货膨胀等因素的影响，房地产市场如持续正常发展，应该积极融资，不断拓宽融资渠道，实行多
40、元融资。融资可以采取的方式有很多，一是直接融资，走向资本市场。与专业团队合作，共同为企业融资及资本运营提供量身定制式的服务，发展融资业务，多种方式进行融资，增强企业的直接融资能力。二是加快担保体系建设，鼓励担保公司充实资本实力，提升担保能力；壮大发展民间资本管理公司、金融仓储公司等新型地方金融机构，不断完善融资服务体系，拓宽企业融资渠道。三是积极构建信用支撑体系。良好的信用是赢得融资的必要条件，通过信用征询平台，逐步规范企业和个人信用，营造诚实守信的良好环境，不仅可让企业更容易取得贷款，并且可享受金融机构低门槛的贷款优惠。改革公积金制度，成立政策性住房银行，推进房贷资产证券化；大胆尝试不动产投
41、资信托基金、房地产众筹等新型融资形式。建立社会资金参与城市更新的激励模式，走出一条多元融资新路。5.2.4引导消费者理性消费我国房地产市场价格一直居高不下，在一定程度上源于扭曲的供求关系，令房价“物价不符”。在卖方市场条件下，由于信息的不对称等因素，开发商为谋求利益利用其特殊地位，随意哄抬房价，扰乱房地产市场。事实上，如果消费者应当树立正确的消费观，合理消费，进行房地产选购时，根据自身收入水平、支付能力以确定消费水平和购买能力，不盲目跟风，过度消，保持理性的价格预期，那么，在很大程度上可以改善市场上这种不健康的供求关系。房地产作为一种特殊的商品，其实也遵循一般商品的价值规律，价格有涨有跌，不能
42、一味认为房地产价格会只涨不跌，忽略房地产价格下跌的风险，从而盲目追涨助长房地产价格泡沫。对于消费者来说，在进行房地产的购置时，一定要慎重、理性，切忌跟风、从众，更要避免为满足非理性需求进行的冲动消费。从上文分析可得出消费者的心理与房地产价格之间存在一定关联，所以消费者务必理性消费，避免成为推动房地产价格上涨的推手。另外，可以适当以租代买，减缓市场供求压力。结 语 本文以房地产价格影响因素的探究为课题，分析相关因素，并以济南为对象进行实证分析。分别从经济、社会以及政策因素三大方面入手，收集济南房地产市场发展的相关因素，并利用回归模型进行分析。房地产作为特殊的商品，也是一种投资品，这样的双重性质决
43、定了在分析它的价格影响因素时不能从单一方面或某几方面进行探究，而必须多方面的考虑。从上述探究中可以得出，济南市房地产价格变动与诸多变量之间存在相关关系。从需求方面来说，常住人口数量的变化将直接影响对房地产市场的刚性需求，从而通过供求关系的变化对房产价格产生影响；而消费者的消费心理同样可对房地产价格变化具有一定作用。从供给方面来说，房屋竣工面积、开发投资等因素均与房地产价格的波动有一定关系。除此之外，市区生产总值、人均可支配收入、房地产开发投资及贷款利率等都直接或间接对房地产市场产生影响。最后，为了房地产市场持续健康的发展，政府不可任市场自我调控，国家也应适时推行相关政策对房地产市场进行规范和调整。在对房地产市场发展调控方面，要以国家宏观调控为主导方向，相关政策为行为规范；同时不可忽视市场调控。另外，引导消费者正确的消费心理，使消费者理性消费也可对稳定房产价格起到一定作用。