《廊坊房地产企业在工程项目成本管理.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《廊坊房地产企业在工程项目成本管理.docx（30页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、 毕业论文廊坊房地产企业在工程项目成本管理以某项目为例学生姓名：张红钰学号：20151103401学院：经济管理系年级/专业：2015级工程造价指导教师：韩盛利郑 重 声 明本人呈交的学位论文，是在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果，所有数据、图片资料真实可靠。尽我所知，除文中已经注明引用的内容外，本学位论文的研究成果不包含他人享有著作权的内容。对本论文所涉及的研究工作做出贡献的其他个人和集体，均已在文中以明确的方式标明。本学位论文的知识产权归属于培养单位。本人签名：年 月 日 摘要：由于中国经济稳步发展，房地产业在近些年迅速崛起，房地产业竞争也愈演愈烈。但是近几年，房价上涨得过高过快
2、，政府不得不通过宏观调控来抑制这一现象，所以由于政府政策的压制，房地产业由原来的暴利产业变成了正常利润产业。在复杂的市场大背景下，房地产企业若想保持其竞争力就要努力提高自身实力，保证企业内部管理系统的良好运行。成本控制是建设工程项目的三大控制的一种，房地产企业若是有一个良好的成本管理体系，这对于提高企业的实力和竞争力，实现利润最大化有重大意义。但是由于市场竞争环境的迅速变化和相关政策的大幅度调整，建立一个良好的成本管理体系并不是那么容易。此篇论文就是基于房地产企业实施并且建立成本管理体系的过程中出现的各种复杂的问题，找出行之有效的解决办法。本论文从介绍房地产项目成本管理的相关概念等方面入手，阐
3、述成本管理对于房地产企业的重要性与意义，然后对具体的项目进行具体的分析，找出导致成本超出预算的原因，最终给出有效的解决方案。本论文使用了文献研究法和案例分析法等方法，对于成本管理体系的研究已经取得了较为显著的成果，希望本文可以给予房地产企业以良好的参考。关键词：房地产开发；效益；成本管理；控制；预算ABSTRACT:DuetothesteadydevelopmentofChinaseconomy,therealestateindustryhasbeenrisingrapidlyinrecentyears,andthecompetitionintherealestateindustryisbec
4、omingincreasinglyfierce.However,inrecentyears,thehousingpricehasrisentoohighandtoofast,andthegovernmenthastocontrolthisphenomenonthroughmacro-control.Therefore,duetothesuppressionofgovernmentpolicies,therealestateindustryhaschangedfromaprofiteeringindustrytoanormalprofit-makingindustry.Underthecompl
5、exmarketbackground,realestateenterprises,iftheywanttomaintaintheircompetitiveness,shouldstrivetoimprovetheirownstrengthandensurethegoodoperationoftheirinternalmanagementsystem.Costcontrolisoneofthethreemajorcontrolsofconstructionprojects.Ifrealestateenterpriseshaveagoodcostmanagementsystem,itisofgre
6、atsignificancetoimprovethestrengthandcompetitivenessofenterprisesandrealizeprofitmaximization.However,duetotherapidchangeofmarketcompetitionenvironmentandthesubstantialadjustmentofrelevantpolicies,itisnotsoeasytoestablishagoodcostmanagementsystem.Thispaperisbasedontheimplementationofrealestateenterp
7、risesandtheestablishmentofacostmanagementsystemintheprocessofallkindsofcomplexproblems,tofindeffectivesolutions.Thispaperstartswiththeintroductionoftherelatedconceptsofrealestateprojectcostmanagement,expoundstheimportanceandsignificanceofcostmanagementforrealestateenterprises,andthenmakesaspecifican
8、alysisofspecificprojectstofindoutthereasonsforthecostexceedingthebudget,andfinallygivesaneffectivesolution.Thispaperusemethodssuchasliteratureresearchandcaseanalysistostudythecostmanagementsystem,whichhasachievedremarkableresults.Itishopedthatthispapercanprovidegoodreferencesforrealestateenterprises
9、.Keywords:realestatedevelopment;Benefit;Costmanagement;Control; Thebudget 目录1.绪论21.1研究背景21.2国内外研究现状21.2.1项目成本管理国内现状21.2.2.项目成本管理国外现状31.3研究思路及内容41.4研究意义42.理论综述51.1成本相关概念51.2项目成本管理相关概念51.3房地产开发成本构成53.房地产企业项目成本管理现状73.1国外现状73.2国内现状74.廊坊市房地产成本管理中存在的问题85.房地产企业项目成本管理的改进措施96.廊坊市A房地产企业的江枫小区项目成本管理分析116.1江枫小区建
10、设概况116.2江枫小区项目开发成本构成116.3江枫小区房地产项目成本事前控制156.4江枫小区房地产项目成本事中控制166.4.1制度控制166.4.2费用控制166.5江枫小区房地产项目事后控制166.6A房地产企业在成本管理过程存在的问题177.总结与建议18参考文献19致谢211.绪论1.1研究背景继改革开放以后，中国的综合国力稳步提升，实体经济成为了我国经济的基础。房地产经济本身属于实体经济，所以房地产业成为了国民经济的支柱产业，对国民经济起着巨大的拉动作用。房价的过快增长也成为了政府的关注焦点和社会讨论的热点。房地产业从最初的仅仅在量上的追求到现在的逐渐重视量与质的综合增长，这是
11、行业的日趋现代化，且房地产行业对其他相关行业的带动也不容小觑，所以当今时代的一大研究热点就是房地产项目。房地产行业初期起步艰难，到如今发展势头迅猛，导致房价持续上涨，因此政府不得不制定一系列相关措施来控制房价上涨，比如出台限制土地使用用途、取消税契优惠、提高购房首付比例、上调贷款利率等多个措施，都对房地产行业多多少少有些影响29。在房价被政府压制的情况之下，企业利润率大大降低，计算利润的公式为利润=收入-支出，企业要想让利润增长，就必须从支出成本入手，尽量减少甚至消除不必要支出，这就要求房地产企业若从自身出发，降低项目成本，在企业中建立起良好的项目成本管理体系。1.2国内外研究现状1.2.1项
12、目成本管理国内现状高媛（2016年）在基于全寿命周期成本理论的住宅产业化成本分析一文中依据住宅房的发展过程以及成本控制的研究现状，系统分析住宅全寿命周期建设，规划等阶段，对如何从全寿命周期成本管理角度推动房地产业的发展给出了理性的建议。王宁（2016年）在房地产项目成本管理研究一文中通过具体案例的分析，从中找出存在的问题，给出建议，提出如何将项目和成本管理有效的融合在一起，对房地产业有普遍的借鉴意义。刘志武(2017年)在目标成本管理法在房地产开发项目中应用研究一文中通过对目标成本的基本原则、管理原理的系统阐述，结合管理理论和对某公司具体案例的分析，总结了目标成本管理法在公司管理中重要作用，对
13、于公司有进步性的意义。吴文焕（2017年）在增值税环境下房地产开发项目管理研究一文中基于营改增的新形势，运用理论基础知识和建立数学模型分析了这一新形势对于房地产企业的影响，并对企业规范运营模式管理和增强税务管理意识提出了见解性的建议。陈玉松（2018年）在杂志财会学习发表的试析房地产开发项目的全过程成本控制一文中以房地产建设项目成本管理对于国民经济的影响为基础，对房地产项目的全过程成本控制进行深度剖析与严密的探讨，总结了成本控制的策略。吉玖男，王海民（2018年）在杂志开发研究发表的作业成本法在房地产开发项目中的创新与探索一文中基于作业成本法的相关理念，运用案例分析法，并对比与传统成本核算的差
14、异总结出作业成本法在房地产项目成本控制中的创新点与益处。孙天娇（2017年）在中海地产碧林湾项目成本管理研究一文中分析具体项目，针对成本管理，从施工阶段入手，结合影响成本的多个重要因素，运用定量分析和定性分析相结合的方法提出该房地产项目的优化方案。1.2.2.项目成本管理国外现状Gao J, Fischer M（2011年）运用净值法分析了房地产企业发生的实际支出和预算成本之间的关系，他在此书中分析了 2011-2013 年间美国 24 家建筑企业，得出大部分房地产企业项目管理成本超出预算的部分主要集中在人力资源方面；Mohamed a（2012年）运用动态成本管理方法，对印度某一个铁路建设的
15、成本管理过程进行了系统、全面、动态的分析，并找出和总结了影响成本管理效率不高的经济、社会、政策、文化、环境等多种方面的因素；高丹华（2013年）在国外房地产成本控制管理一文中介绍了美国、英国、日本、德国等发达国家的房地产项目成本管理的发展历程以及已成模式。 Ngo Van Long（2015年）、Thomas Muller（2015年）等学者应用全过程成本管理对于房地产施工项目成本进行全面分析总结，并根据结果给出了企业长期战略经营的理性建议。Nuria Forcada（2016年）针对日本的成本计划方法进行研究，运用具体企业实例，分析此方法在企业中的，并得出适合建筑行业的成本计划模型；1.3研
16、究思路及内容思路：本选题在全面梳理相关研究文献的基础上，总结出进行房地产项目成本管理的方法。继而在网上搜索相关信息总结出廊坊市房地产业在项目成本管理方面存在的缺陷，然后研究探讨具体房地产项目的成本管理中所存在的问题，最后针对问题提出行之有效的方法，使得房地产企业能够建立起更加合理的管理体系。内容：本题主要是研究房地产企业项目成本管理中所存在的突出问题，并且针对具体问题提出具体的解决方案，为后续的成本管理提供可靠的见解及方法。第一部分为绪论。本章主要对此篇论文的选题做了简要概括，并分别介绍了研究背景，房地产成本管理国内外研究状况，研究思路及内容和研究意义。第二部分为理论综述。本章先介绍了成本管理
17、的相关概念以及成本管理的方法，然后根据所查阅的文献资料总结成本管理对于房地产企业的重要意义，为后续的研究提供奠定理论基础。第三部分为总结廊坊市房地产成本管理中存在的问题。利用参考文献以及所查阅的资料，分析成本管理在国内房地产行业的发展现状并总结成本管理在房地产企业中存在的问题。第四部分为对具体企业的具体项目进行成本管理分析。针对廊坊市A房地产企业江枫小区建设项目成本管理中存在的问题进行分析，找出导致问题的原因。第五部分为总结与建议。通过上一部分的实例分析，总结在房地产项目管理中存在的问题，找出导致这些问题的原因，并且结合前者的研究给出有效的建议，帮助房地产企业建立行之有效的成本管理体系。1.4
18、研究意义成本管理包括成本分析，成本控制等多方面的内容，它的目的就是降低企业成本，控制各项费用支出，使企业免于外界变化所带来的风险。建立一个好的成本管理体系对于企业来说可以规避许多风险，可以大大提升企业在房地产业的核心竞争优势，还能够保证企业自身的现金流并为企业带来良好的收益，从而带动房地产业的良性循环。本论文基于对具体案例的研究，对于相关的房地产企业有借鉴性的意义。2.理论综述1.1成本相关概念广义成本，一般是指为获得商品和服务所需支付的费用。而狭义成本，在不同情况下有不同的成本概念，比如会计成本、机会成本、经济成本、沉没成本、经营成本等。1.2项目成本管理相关概念 成本管理就是在保证产品质量
19、的前提下，充分调动员工积极性，组织全体工作人员科学地对项目建设过程中的每个环节进行管理，使企业可以用最少的成本获取最大的利益。成本的管理体系是指在成本方面建立成本目标并且进行监督控制，最终实现经济目标的体系。目标成本管理是按照企业的经营目标，在企业成本预算的基础之上，进行目标成本的分析、控制、考核、评价等一系列的成本管理工作。目标成本管理的核心是管理，方法手段是核算，目的是获得经济效益。1.3房地产开发成本构成 1土地使用权取得费土地出让金耕地占用税耕地开垦费地价评估费土地补偿费地上物补偿费房屋拆迁管理费房屋拆迁服务费征地事务管理费场地清理费。2前期工程费：企业用于项目的规划，设计，可研报告，
20、水文地质勘测，环境评估，临时用电，用水等方面的费用。3建筑、安装工程费：是房屋主要部分的土建（包括桩基）工程、水电安装、装饰工程等产生的费用。4基础设施建设费：是指经过规划部门批准的建设用地规划红线内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、绿化、污水排放等工程发生的费用。5开发间接费：是指经营者经营组织、管理发生的费用，包括员工的基本工资、员工福利、机械维修、办公、水电费、劳动保护和摊销费等。3.房地产企业项目成本管理现状3.1国外现状国外首先提出了战略成本管理。战略成本管理控制先后经历了以事后分析为主到事中成本控制为主再到事前成本控制为主的变化。近几年，房地产迅速发展，时代的客观环境要求企业必
21、须站在战略的高度，培养持久的竞争优势，来适应市场激烈的竞争。这一阶段资本主义发展迅速，西方的学者开始研究能够适应时代潮流的成本管理方法，标准成本理论就此产生。标准成本法是一种以标准成本的制定、实施、核算、调控和差异分析为主线的成本管理方法。之后，日本和欧美许多学者继续深入对成本管理的研究，相应产生了作业成本管理，成本动因理论，基于价值链的成本控制理论等相关理论。3.2国内现状国内的项目成本管理大致经历了以改革开放为分界点的两个阶段。改革开放前，我国房地产业在计划经济体制下，探索符合国情的成本管理模式。改革开放之后，我国开始学习和借鉴西方发达国家成本管理中先进的方法，并努力与我国行业实情结合起来
22、，探索具有我国特色的成本管理模式。我国先后产生了成本否决法，档次成本法，效益成本法等相关研究理论，为房地产企业的成本管理提供了方法。其中成本否决法是运用控制成本和降低成本的意外来否定绩效的其他方面。成本否决是企业内部组织深化成本管理的重要手段。档次成本法是在成本管理的实践中形成的方法。它以降低成本、提高经济效益为目的。具体内容是将产品的成本分成多个等级，然后分解之前分级的目标，指定不同等级的材料消耗和成本支出配额，并根据成本中心的范围验证责任中心的评估标准，从而达到最佳的经济效益。效益成本法是以经济效益为出发点，确定成本是否发生以及发生的范围、额度及其分配方向的一种新的成本计算和控制方法。4.
23、廊坊市房地产成本管理中存在的问题房地产企业工程项目的成本管理需要涉及多方面的影响要素，所以在房地产公司的成本管理中还存在许多问题，主要有以下几点：1.在实际的工程中，企业会为了将成本控制在预算之内而一味降低成本，忽略了工程中的实际问题。由于地形、天气等种种原因，在项目施工的过程中会发生许多难以预料的情况，企业许多部门并没有根据实际情况进行仔细地分析从而找出可行的解决方案，而是一味的要求尽量降低成本但并不考虑对项目的影响，最后不但没有控制好成本，就连质量也没有保证，这就导致企业信誉与竞争力。2.成本管理的理论及观念滞后，缺少方法之间的联系，也缺少对于项目实施的各个阶段的系统控制。许多房地产企业的
24、成本管理缺乏先进的理论成果，在企业内还没有建立多方位，全过程的成本管理体系。有些企业管理人认为前期设计阶段的成本预算最重要，其他阶段对于成本的影响不大；有些企业管理人则认为工程项目实施阶段的成本控制最重要，从而忽略了其他阶段的控制。这些想法都是错误的。工程项目的成本管理应该是贯穿于项目建设的全过程 ，成本控制的每一个阶段都很重要，每一个阶段出了差错都会影响成本的整体控制，都会导致成本大大超出预算。3.建设项目成本的组织管理不当。实际工程超出预算时，各个部门相互推卸责任，使责任落实不到实处。廊坊市许多房地产企业并没有建立起完善的成本管理组织体系，各个部门之间缺少沟通联系。每个部门地责任没有明确，
25、没有分工到部门，这就导致成本管理出现问题的时候，责任落实不到具体部门上，不能明确差错到底出在哪一个控制环节，不能使企业快速调整管理方法，一拖再拖导致成本、工期等都超出预期。4.成本控制的方法与手段不足。现多数房地产企业还在使用传统的目标成本法，较为先进成本企划法还未得到大力推广。 5.企业目标成本的核算会涉及到设计、施工、销售等方面，结构较复杂，但目前还有很多企业缺乏规范的目标成本核算体系，仍然沿用传统的手工核算，具有很大的随意性，且成本分析的方法过于单一。5.房地产企业项目成本管理的改进措施1. 加强施工现场的管理。在施工现场应当有经理人带头建立由上至下以及自我管理机制，以确保在施工过程中上
26、下，各个部门之间相互协调，并且使消息能够传达畅通，从而使得项目顺利完成，且使成本控制在计划之内。图5.1 管理组织结构图2. 减少工程变更。在项目实施之前，需要对图纸进行审核，对于不合理的地方做出修改，防止在施工过程中出现图纸的变更。若无法避免在施工过程出出现变更，那么项目负责人一定要弄清楚为何要变更，如何变更，以及怎样变更最合理，能将成本控制在计划之内。3. 建立良好的合同管理制度。在企业内部建立良好的合同管理制度，提高工作人员的合同意识,根据企业的实际情况建立合同管理办法。在建立合同管理制度之后要围绕签订合同等一列工作，认真谨慎制定项目施工图，深入了解研究合同条款项目，主动参与工程招投标。
27、要坚持以问题为中心导向，做好图纸审查，以便及时了解现场施工与进展。4. 学习先进的成本管理体制，将传统的目标成本管理体系升级成档次成本法。档次成本法是在实践中形成的成本管理方法。它的目的是为了降低成本、提高经济效益。具体内容是将产品的成本分成多个等级，然后分解之前分级的目标，指定不同等级的材料消耗和成本支出配额，并根据成本中心的范围验证责任中心的评估标准，从而达到最佳的经济效益。5. 完善成本管理体制机制。在市场不断改变的条件下，企业需要不断建立和完善各项成本体制机制。坚持一切从实际出发，贯彻从严从细的准则，制定完善合理的财务制度，严格控制成本开销，并且形成周期性的检查制度，每一周，一月或者一
28、个季度定期检查核算成本支出情况，及时了解成本内容。定期开展工程成本分析会和专题项目成本讨论会，并提出合理化建议，这样便有利于建立起合理的成本管理体系。6.廊坊市A房地产企业的江枫小区项目成本管理分析6.1江枫小区建设概况江枫小区有廊坊A房地产企业开发建设，A房地产企业以正直、激情、卓越、创新、共赢为企业文化，致力于为城市发展制定精准的战略定位和建立产业集群。江枫小区地产项目的地上建筑面积为 31883.4 平方米，其中多层住宅建筑面积为 18642 平方米，商业建筑面积为 10405 平方米，车库面积 为2836.4 平方米，共十二栋建筑，分别为 10-20 小高层，带有一层地下室； 一户的面
29、积大约为100平方米，户型主要包括两室一厅一卫、三室二厅一卫。 经造价人员估算，该项目建设总投资为 4875 万元，其中工程费用 2154 万元，土地费用 2220 万元，预备费 85 万元，其他费用 416 万元。 项目建设周期计划为15个月。6.2江枫小区项目开发成本构成表6.1 江枫小区成本开发构成成本科目主要内容（一）土地费1政府底价及市政配套费土地出让金、土地开发费、市政配套费、契税、土地使用费、土地使用权和地价2拆迁补偿费拆迁上下楼或附着物的净补偿，以及安置和搬迁，农作物补偿等（二）前期工程费1勘察设计费勘测丈量费水文、地质、基础勘察费、沉降观测费、日照测试费、施工测量费、施工放线
30、费等规划设计费1、 规划费 2、 设计费3、 其他：可行性研究费、图纸费、印刷费、样品制作费、咨询费2报建费用报批报建费1、 项目报批报建费：在施工时按照规定向有关政府部门支付的批准费。2、 交易中心手续费、人防建报费、消防配套设施费、交叉口开通费、规划管理费、环境评估费、拆迁管理费、招标管理费等增容费水、电、煤气增容费3三通一平费临时道路临时道路的设计和施工费用临时用电临时用电的规划设计费、临时管道安装、改造、搬迁、临时变压器安装和拆除费用临时用水指房地产建设项目施工现场满足施工要求应达到“临时水通”所发生的费用。场地平整开挖基础前的场地平整、清理、旧房拆除等费用4临时设施费临时围墙围墙设计
31、、施工和装修费用临时办公室办公室设计、建筑和装修费用临时场地占用费建设临时占道费、临时借用空地租赁费（三）基础设施费1室外给排水系统住宅供水管道，检查井，泵房设备，雨水污水系统和污水处理设备和外部消防栓2室外采暖系统3室外燃气系统4室外电气及高低压设备高低压配电设备及安装配电房的高压线路，高压柜，变压器和外壳、低压柜和箱式变压设备室外弱电管道埋设电视，电话，宽带网的管道预埋、检查井等5室外智能化系统小区监控系统摄像头、电子显示屏以及电气系统安装、红外扫描和门禁系统电子巡更系统电子公告屏（四）建筑安装工程费1土建工程费基础造价、结构及粗装修土石方，桩基，护坡工程费，桩基咨询检验费，降水工程，混凝
32、土框架，防水，立式运输、脚手架、超高补贴等门窗工程单元门，入户门，室内门，外墙门窗，防火门等造价2安装工程费室内水暖气电室内水，排水，热水系统，室内燃气，家用燃气炉，管道系统，散热器，地板热等设备及安装1、 通风空调系统：2、 电梯设备及安装3、 发电机设备及安装4、 人防设备及安装：密闭门、气体过滤置消防系统1、 水消防系统：自动喷淋系统、室外消火装置2、 电消防系统：烟感、温感、报警、消防广播3、 气体灭火系统4、 防排烟工程3弱电系统防盗系统阳台和室内红外探测防盗，门磁铁，紧急按钮对讲系统可视及非可视对讲三表远程抄表用水，用电，用气的远程抄表宽带网主体内外布接线和终端插座（五）配套设施费
33、建设项目过程中发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的配套设施支出1停车场小区内露天、地下室停车场、自行车棚的建造成本及购置的管理系统所需设备2物业管理及业委会办公用房3文化场馆建造成本及购置的配套资产（六）精装修、装饰费用1装修工程费住宅、公寓、商业用途等的改造设计费，工程费等2装饰费用家具，电器及配件等（七）其他开发费用1工程管理费监理费监理公司监理项目的费用质检费及安检费政府部门对质量和安全收取的安检费和质量安全监督费施工合同外的奖金建筑合同以外的奖金，奖励等工程保险费建筑保险期间购买的财产保险和其他费用竣工费用完工成本，完工准备费，竣工验收费用以及造价咨询公司需要审查的三算单费用
34、2营销设施建造费销售模型费销售楼层沙盘，公寓模型等售楼处费用售楼处的设计，装饰和设备等3房屋专用设施维修基金建设部门收取2%的建设费用4开发间接费用项目收取的间接费用，包括项目管理人员的负担工资，奖金，福利，办公费用，折旧，维修和周围房屋的摊销等（八）税金1城镇土地使用税2耕地占用税3土地增值税4营业税5城市维护建设税6教育费附加税7企业所得税8印花税6.3江枫小区房地产项目成本事前控制江枫小区房地产项目的数据大部分已经记录在案，运用项目建设经验及一定的统计分析方法对江枫小区的成本进行预测，估算出成本大约为1625.2万元/平方米。目标成本管理是一个利润规划和成本管理的战略系统，需要以价格为指
35、导、以客户为中心、以产品和流程设计为重心，并联合跨职能团队。目标成本管理始于品开发的初始阶段，贯穿整个产品生命周期，并整合整个价值链。根据市场的实际情况以及企业状况，在以往数据的基础上编制该项目的目标成本，如下表所示表6.2 编制目标成本依据序号费用名称成本目标1土地费用5786.22建筑安装费18311.323前期工程费562.784配套设施费712.595其他工程费189.36开发间接费121 7维修基金 521.38税金1427.32 9管理费用529.3710销售费用890.211财务费用1995.66.4江枫小区房地产项目成本事中控制6.4.1制度控制制度控制是监督和管理项目进程和流
36、程的有力手段，制定合理高效的管理制度可以确保项目的顺利开展。江枫小区房地产项目在实施过程中建立了周期性高的管理机制，有利于项目经理及时了解项目的实时情况，以确保项目的成本，进度，质量都符合标准。并且在施工过程中还建立了安全检查制度，对项目成员进行定期、不定期监督，确保施工安全。6.4.2费用控制为了保证项目的质量以及进度，企业对该项目进行了动态成本管理，在施工过程中时刻将计划值与实际值进行对比，及时发现施工中的问题。费用通知应该从管理费用入手，从而将成本控制在目标之内。具体来说，江枫小区房地产项目从工程间接费，人工费，材料费，机械费等四个方面来进行管理费用的控制。在间接费上，将重点放在现场的支
37、出上，清点施工现场的设备与机械的数量，准确界定设备的质量标准，形成良好的信息网络，以便于及时发现和解决现场的问题。在人工费上，需要遵循“量价分离”原则，对人工费进行严格的控制。在材料费方面，工程材料费大约占工程总成本的2/3，本工程的基本材料由A企业自行购买，保证了施工的质量，同时也避免了相似材料挪用的投机不良行为。在机械费上，企业应严格要求操作机械人员，加强技能培训，减少因机械操作不当而产生的机械费。6.5江枫小区房地产项目事后控制在目标成本管理的最后，需要对成本进行核算与分析，找出原因，为下一次的成本管理提供依据与指导。以下为江枫小区项目的结算成本与目标成本的对分析的结果。（单位：万元）表
38、6.3 江枫小区结算成本与目标成本对比分析序号费用名A结算金额B成本目标CD=结算金额-成本目标调 整 比 率E=D/C超出占总成本的比例1土地费用6659.75786.2873.515.10%2.81%2建筑安装费21564.2318311.323252.9117.76%10.48%3前期工程费555.2562.78-7.58-1.35%-0.02%4配套设施费825.29712.59112.715.82%0.36%5其他工程费124.8189.3-64.5-34.07%-0.21%6开发间接费128.321217.326.05%0.02%7维修基金458.6521.3-62.7-12.03
39、%-0.20%8税金1325.451427.32-101.877.14%0.33%9管理费用1025.3529.37495.9393.68%1.60%10销售费用1254.65890.2364.4540.09%1.17%11财务费用1254.81995.6-740.8-37.12%-2.39%合计35176.3431046.984129.3613.30%13.30%从上表可以看出，有多项结算成本数额超出了目标成本，最高的超出率为93.68%。在上面表格中在建安工程费和期间费用中的销售费，管理费超支最为严重分别为93.68%，40.09%，17.76%。这就说明在这几类费用的花销的过程中，必然存
40、在诸多问题，下面就仔细分析A房地产企业在成本管理过程存在的问题。6.6A房地产企业在成本管理过程存在的问题1.在项目施工过程中，实际进度低于甚至远远低于合同中约定的施工进度，这样期间费用中尤其管理费用和财务费用就和目标成本相差甚远。2.房地产企业为了迎合客户的需求，需要结合市场及实际情况对于材料，设计等进行修改，从而导致成本大大增加。3.项目施工图纸在设计方面存在漏洞，图纸质量不高，因此在施工的过程中会导致图纸设计的多次变更，这也是使成本增加的原因之一。 4.A企业在小区施工过程中的成本动态管理力度不够，且管理水平不高，导致出现多次现场签证。5.施工现场信息传递不顺畅。经理人不能及时掌握现场情
41、况，并采取相应的策略，当领导人意识但之时，往往成本已经超出计划控制。6.成本控制的方法与手段不足。A房地产企业还在使用传统的目标成本法，较为先进成本企划法还未得到大力推广。7.总结与建议房地产项目开发在当今时代是一项综合性很强的经济活动，许多房地产企业在项目建设的过程中，由于缺乏系统的成本管理思想，最终导致项目总体成本无法有效控制。因此成本管理对于促进开源节流、加强经济核算，改善企业管理，提高企业整体管理水平具有重要意义。本文通过对具体案例的分析反应出房地产企业普遍存在的问题，希望此篇文章能够给予相关的企业以警示性的建议，希望可以帮助企业建立有效的成本管理体系，并且帮助企业在市场激烈的竞争环境
42、下取得发展前景。参考文献1王林.房地产开发成本分析J.房地产导刊，2013,（6）.2房地产开发项目成本分析DB/OL.(2012-03-02)3房地产项目成本控制的现状与对策研究DB/OL.(2013-03-18)4翁益郎.浅谈房地产项目成本控制与管理J.四川建材，2009，（4）：277-278.5杜兴亮、贾巧玲.房地产开发项目的成本分析J.科技风，2008,（1）:99.6夏虹.房地产开发项目寿命周期成本分析与控制研究D.重庆：重庆大学，2007.7罗钧.房地产开发项目的成本费用控制D.天津：天津大学，2003.8张克威.房地产项目成本管理及控制分析D.天津：河北工业大学，2007.9赵
43、子瑜.房地产开发企业成本管理体系设计D.吉林：吉林大学，2005.10赵永明.房地产开发项目成本控制研究D.哈尔滨：哈尔滨大学，2007.11高丹华.国外房地产成本控制管理J.城市开发,2013,(6):46-47.12叶彦伶.房地产成本控制研究-以锦泰项目为例D.四川省：西南财经大学，2014.13覃朝晖.YG房地产集团成本管理研究D.辽宁省：大连理工大学，2008.14王淑蓉.房地产企业目标成本管理研究D.北京市.北京交通大学,2007.15徐靖.房地产成本管理体系的构建与发展趋势研究J.价值工程，2015，（27）：3-5.16高莉. 房地产建设项目成本管理研究-以X公司A项目为例D.吉林省：吉林大学，201417高媛.基于全寿命周期成本理论的住宅产业化成本分析D.安徽省：安徽建筑大学，2016.18德鲁克.管理的实践M.机械工业出版社.1954.56-57.19德鲁克.管理任务、责任、实践M.机械工业出版社.1973.47-49.20Karen M .Kroll.目标成本至上选择J.世界经理人,1999.24-25.21刘志武.目标成本管理在房地产企业开发项目中的应用研究D.云南省：云南财经大学，2017.22王宁.房地产项目成本管理研究D.吉林省：吉林大学，2016.23吴文焕.增值税环境下房地产开发项目管理研究