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1、房屋资产评估报告案例房屋资产评估报告案例房屋资产评估报告案例一：房屋资产评估报告案例一：xxxxxxxxx:承蒙委托，对位于的*房产租赁价值进行评估，为居住目的的房产租赁提供价格参考依据。评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房产租赁价格的各项因素，确定评估对象在评估时点 20*年 1 月 1 日的评估结果如下:一、评估对象一、评估对象评估对象为坐落于沙坪坝杨公桥车站龙凤云洲小区俊峰龙凤云洲，评估对象土地使用权类型为出让，证载用途为商品房，本次评估评估对象 1 个,实例 2个。在评估时点，评估对
2、象未设抵押、典当、担保等他项权利。二、评估时点二、评估时点20*年 1 月 1 日三、估评目的三、估评目的为居住目的的房产租赁供价格参考依据。四、评估结果四、评估结果评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并考虑了影响房产租赁价值的各项因素，确定评估对象在评估时点 2015 年 1 月 1 日的价值结果为:房产租金:光华阳光水城-人民币 895 元整华宇西城丽景-人民币 1048 元整俊峰龙凤云洲-人民币 1081 元整大写:光华阳光水城-人民币捌佰玖拾伍圆整华宇西城丽景-人民币壹仟零肆拾捌圆整俊峰龙凤云洲-人民
3、币壹千零捌拾壹圆整我们郑重声明:1、我们在本评估报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本评估报告中的评估对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准(GB/T 50291-1999)房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告。5、评估人员王靖森、李亚洲、楚倩、胡琼丹、冉梦娜、王屹凤已对本评估报告中的评估对象进行了实地查勘，对其建筑、结构、设施的完好程度进行了评估，但建筑物及相关设备的质量状况最终应以有相关资质机构
4、的鉴定结果为准。6、本报告评估结果仅作为委托方在本次评估目的下使用，不得做其他用途。未经本评估机构书面同意,本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。参加本次评估的评估人签名:姓 名 签 字房屋资产评估报告案例二：房屋资产评估报告案例二：一、一、个别因素分析个别因素分析估价对象位于*，其合法产权人为*公司，建筑面积共 9687.69 平方米。其中主楼一幢，1-5 层，混合结构，建筑面积为 7430.12m2，平均层高3.6 米，建成于 2003 年，于 2007 年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为*。副楼一幢
5、，1-3 层，混合结构，建筑面积为 2257.57m2，平均层高 3.2米，建成于 2003 年，外观九成新，房屋所有权证号码为*。二、二、区域因素分析区域因素分析1.概况*2.自然条件*。3.对外交通条件*。4.基础设施*。三、三、最高最佳使用分析最高最佳使用分析房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价，最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。本估价对象当前状况为最高最佳使用状态。四、四、估价方法的选取估价方法的选取估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适
6、宜选用收益法进行评估。五、五、估价过程估价过程1.确定估价对象房地产年纯收入A.确定估价对象房地产年总收入确定客房年总收入据调查，*县中高档酒店一般入住率在 50%-70%之间，估价对象为县政府指定招待中心，综合考虑各种因素，确定估价对象年平均入住率按房间分类计算为 40%-70%之间，估价对象拥有各类客房共 82 套，现根据委托方提供的资料及其它酒店的情况制定下表：数量（套）49房价（元）248年收入（元）3104836房间名称主楼标准客房入住率70%副楼标准客房主楼单间副楼单间主楼高级套间副楼套间总统套房合计8136222821202581608803801260-70%60%60%50%
7、50%40%-2452807345262102403212001387003679205122702客房年收入=房价数量入住率365客房年总收入=512.27 万元日平均入住人数=(49+8)270%+(13+6)160%+(2+2)250%+2240%=96.8 人确定会议室年总收入根据委托方提供的资料及相关调查结果，确定估价对象会议室使用收入情况如下表：半天价格（元）18001200-会议室名称大会议室小会议室合计出租率年收入（元）30%40%-394200350400744600会议室年收入=半天价格2出租率365会议室年总收入=74.46 万元确定餐饮年总收入餐饮年总收入包括食品、烟、
8、酒、杂项、服务费等，按 80%住宿旅客每人每天消费 100 元计算，则餐饮年总收入=96.880%100365=282.66 万元确定估价对象房地产年总收入估价对象房地产年总收入为以上 1-3 项之和，则年总收入=512.27+74.46+282.66=869.39 万元B.确定估价对象年总费用确定人员工资福利年总费用估价对象现有相关服务人员 98 人，根据行业现状确定人数为 100 人，人均月工资及相关福利待遇合计为 1800 元，则工资福利年总费用=100180012=216 万元确定餐饮年总成本餐饮年总成本按餐饮收入的 40%计算，则餐饮年总成本=282.6640%=113.06 万元确
9、定消耗品年总成本消耗品年总成本按客房及会议室年总收入的 8%计算，则消耗品年总成本=(512.27+74.46)8%=46.94 万元确定年广告宣传费年广告宣传费按总收入的 2%计算，则年广告宣传费=869.392%=17.39 万元确定年水电供热费年水电供热按总收入的 5%计算，则年水电供热费=869.395%=43.47 万元确定年维修保养费年维修保养费按年总收入的 3%计算，则年维修保养费=869.393%=26.08 万元确定年行政管理费年行政管理费按年总收入的 6%计算，则年综合税收及附加=869.396%=52.16 万元确定年综合税收及附加年综合税收及附加包含营业税及附加、企业所
10、得税、房产税等，按年总收入的 15%计算，则年综合税收及附加=869.3915%=130.41 万元确定估价对象年总费用估价对象年总费用为以上 1-8 项之和，则年总费用=216+113.06+46.94+17.39+43.47+26.08+52.16+130.41=645.51 万元C.确定估价对象年纯收入年纯收入=年总收入-年总费用=869.39-645.51=223.88 万元2.确定资本化率资本化率是指年投资回报率，本次估价专指房地产置业投资的年平均回报率，一般应介于安全投资利率与风险投资利率之间，可以采用投资利率内插法求取。一年期定期存款利率可视为安全投资利率，一年期贷款利率可视为风
11、险投资利率，当前一年期定期存款利率为 4.14%，一年期贷款利率为 7.47%，现按照黄金分割位内插，则资本化率=4.14%+(7.47%-4.14%)0.618=6.20%3.确定收益年限估价对象建成于 2003 年，建筑物耐用年限为 50 年，尚可使用 47 年;土地使用年限截止 2053 年，尚可使用年限为 2053-2008=48 年，故确定收益年限为建筑物尚可使用年限 47 年。4.计算估价对象价格公式：P=a1-1(1+r)n r式中：P 为估价对象房地产收益总价，a 为年纯收入，r 为资本化率，n 为收益年限。房地产总价=223.881-1(1+6.20%)47 6.20%=3397.28 万元根据*房地产评估咨询有限公司出具的*字2008估第*号土地评估报告结果确定估价对象中土地总价为 1131.94 万元，则估价对象房产总价=3397.28-1131.94=2265.34 万元六、六、估价结论估价结论经评估，确定估价对象在评估基准日的抵押价值为人民币贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整(￥2265.34 万元)。七、附件七、附件房屋图片 委托书 委托方企业营业执照复印件 房屋所有权证复印件 估价方营业执照复印件 估价方资质证书复印件 估价师证书复印件