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1、关于投资屏山石盘工业园区过渡安置房项目的可行性分析报告及前期策划报告的可行性分析报告及前期策划报告目目录录前前言言一、项目概况一、项目概况1、环境概述2、项目概述二、项目二、项目 SWOTSWOT 分析、市场调查与分析分析、市场调查与分析1、项目 SWOT分析2、市场调查与分析3、目标客户群的确定三、项目定位三、项目定位1、主题定位2、功能定位3、形象定位四、规划和装修设计策略四、规划和装修设计策略1、平面布局、功能布局策略2、内部布局、立面设计策略3、环境景观设计策略4、商业资源整合五、经济分析五、经济分析1、项目投入分析2、项目回收分析六、项目宣传营销及参考资料六、项目宣传营销及参考资料一
2、一项目概况项目概况（一）环境概述（一）环境概述本项目位于新屏山县城入口处，石盘工业园区内，与307 省道相连接，1与宜宾县高场镇毗邻，距宜宾城区 37 公里，距向家坝水电站 30 公里,至宗场新机场仅半小时车程，交通非常便捷。（二（二)项目概述项目概述本项目定位为一个集餐饮、住宿、会议、办公、娱乐、休闲康乐、购物等为一体的三星级酒店。项目主体建筑共 4 层，12 层为餐饮大厅、雅间及会议中心；3-4 层为满足不同档次住宿需求的套房、单间、豪华标间及普通标间.项目主体两侧各修建 2 层附属功能楼，主体顶层修建 1 层附属功能楼.东侧附属功能楼 1 楼为火锅城及大厅、厨房；2 楼为娱乐 KTV 包
3、房。西侧 1楼为购物中心及办公室；2 楼为康乐中心。主体顶层为员工宿舍。项目周边重要公共设施、企事业单位、居民点有：1、移民迁建安置房2、屏山县政府、法院、检查院、公安局、信用社等单位所在的行政办公区及文化活动区3、客运中心、商业中心、惠康纸业、茶叶厂、岷江专用汽车公司及石盘工业园区、丁发工业园区内的其他企业从以上分析可以看出，项目周边绝大部分公共设施，市政配套完善并具有相当规模,项目周边 1。5 公里内聚集人口不低于 3 万人。全县总人口约 30 万人,据最新数据显示，屏山全县地方生产总值已实现15 亿元,财政一般预算收入 6000 余万元。二二项目项目 SWOTSWOT 分析和市场分析分析
4、和市场分析（一（一)项目项目 SWOTSWOT分析分析1、优势(STRENGTHS）区位优势：本项目所在区域为屏山新县城最重要的门户区，为规划的石盘工业园区内，周边行政办公区、文化活动区、体育活动区、教育区、医疗卫生区，上台地居住区等在未来的建设及县级中心功能的完善将会使该区域的区位优势更加凸显出来;政策优势：本项目属屏山县招商引资项目，享受政府包括减免税收、2行政性收费等在内的一系列优惠政策；定位优势：本项目定位于屏山县首个三星级标准酒店，中高档次，并得到屏山县政府的大力支持，无竞争对手；交通优势：本项目位于新屏山县城入口处，石盘工业园区内，与 307省道相连接，与宜宾县高场镇毗邻，距宜宾城
5、 37 公里,距向家坝水电站 30 公里，至宗场新机场仅半小时车程，交通非常便捷；人口聚集优势:县城建成后周边 1。5 公里内聚集人口 3 万余人；搬迁建设前期以施工单位及政府部门为主，后期以企事业单位及居民消费为主；公共设施配套优势基本完善；人文景观、自然景观优势：水库建成后形成向家坝旅游观光、会展优势，现阶段老君山等自然风光旅游优势；理念优势：本项目将用开放的思路、创新的理念、科学的态度和务实的精神去促使本项目更加合理、有效（融入老屏山文化、环境等元素)；沁禾品牌优势：本项目是在“沁禾茶楼”、“沁禾缘大酒楼”、“沁禾超市”、“锁旺物业”的基础上做产业延伸，而本身“沁禾大厦”和“沁禾茶楼、“
6、沁禾缘大酒楼”“沁禾超市、“锁旺物业”就非常具有知名度；资源优势：本项目用房为政府移民过渡安置房，我沁禾公司拥有其15年使用权,主体建筑面积近 5000 平方米，附属功能楼达 2860 平方米，且这部分附属功能楼一旦修建装饰好，带来的升值空间也相当大，并可终身使用。人力资源优势：沁禾公司本身以餐饮娱乐、超市购物、物业管理等服务业为主，80%的员工都具备餐饮、酒店等服务业的专业知识，这样就可以充分利用人力资源、减少成本；公司管理、行政、财务、采购等部门可以配合使用；物资成本控制优势：公司旗下的超市可供应本项目购物中心等，肉联厂的货物等可以供应餐饮部，物资当日可配送；带动优势:若本项目取得成功，将
7、带动新屏山县经济发展，让房产增值，让相关配套产业增效。对商圈的打造、形象、档次都将上一个新台阶.32、劣势（WEAKNESSES）产品生命周期的劣势:本项目定位中高端人群、投资金额大（约 1650万元）、资金回收较慢，产品和市场还有一定的磨合期，市场接纳程度还依赖于消费者群体的认同度和宣传、营销,有一定风险；县城迁建期人口少的劣势:目前该区域虽无大型餐饮住宿酒店，但县城在新建初期人口密度有限,随县城建设完工将逐渐好转.3、机遇（OPPORTUNITIES）今年宜宾餐饮发展迅猛、态势良好、稳步上升，随着城市化的进程加快及人们外出就餐的习惯加剧，项目成功度极高；产品生命周期的机遇：目前沁禾缘大酒楼
8、市场认同度很高，再加上把川菜特色加强并引进粤菜系含宵夜和西餐菜系，下午茶，茶房，火锅,KTV，足浴，按摩，住宿等搞出特色、创新菜肴，加强管理，并借助于成功的宣传、营销，其市场空间大,引导市场消费的能力较强，市场利润较高；巨大的消费群体和潜力：本项目位于工业园区内,靠近政府等行政事业单位，客运中小，可充分利用和发挥区域、时间优势，抢占先机,把握企业后勤社会化、交通客流服务带来的商机，同时也可以为政府、企业、施工单位以及观光游客等提供灵活的就餐、住宿、办公地点。4、威胁(THREATS）现阶段处于县城新建时期,居民类消费相对较少；主要满足政府接待及施工单位的消费.定位于三星级酒店，前期装饰及附属功
9、能楼的修建、装修需有较大的投资。（二）市场调查与分析（二）市场调查与分析1、客流量的统计:本项目将引领屏山县餐饮娱乐发展,消费群体主要来源于政府、施工单位、企业及居民。辐射的固定消费人群约3 万人,流动人群约1-2 万人。2、屏山县现阶段餐饮、住宿、购物、娱乐行业情况：现阶段新屏山县餐4饮、住宿、购物、娱乐还处于原始状态，接待能力相对不足，管理方式落后，满足不了中、高层次人群需求；且菜品味道相对宜宾市区落后很多。3、上述人群的年龄、收入、家庭结构、可支配收入及消费习惯等能适应本项目的定位标准。（三）目标客户群的确定（三）目标客户群的确定1、各种企业老板业务接待2、施工单位接待消费及自由消费3、
10、政府行政单位接待消费及自由消费4、屏山县及高场镇居民各类宴席接待5、外来接洽业务消费接待6、观光游客消费接待三三项目定位项目定位(一）主题定位一）主题定位本项目位于新屏山县城入口处,石盘工业园区内，定位为一个集餐饮、住宿、会议、办公、娱乐、休闲康乐、购物等为一体的三星级酒店,满足政府、企事业单位、观光游客等的接待及灵活就餐、住宿、办公需要。（二（二)功能定位功能定位本项目为中高端,因此不得不既要引入先进理念，又要避免照搬所谓的先进理念，同时也要尊重地方消费习惯，设计时要尽可能考虑通风、采光、棋牌、私密、环境、品味、温馨、大方、气派。管理上引入酒店管理服务理念，同时又要以私房菜作收费。（三）形象
11、定位（三）形象定位情牵金沙渡，凤仪岷江流情牵金沙渡，凤仪岷江流本项目一定是“屏山印象”中的重要符号,同时，也需要为光顾屏山的游人留下一个不需要完全记住，但潜意识里能够感受的符号。引入移民文化，让新屏山人记住老屏山。综合的、层次丰富的、独具特色的、引入了酒店管理理念的，给人最好5的感觉就是可口的、休闲的、温馨的高档酒店。四四规划和装修设计策略规划和装修设计策略(一）平面布局、功能布局策略一）平面布局、功能布局策略1、规划设计应有机结合地形、处理好建筑空间的拓展与建筑成本的关系，巧妙的通过地形组织建筑景观和空间;2、规划方案应合理运用各项经济技术指标，科学规划总平面图，注意整体设计；3、注重场地水
12、平和垂直交通关系，注意场地和外围道路的合理连接；4、注重场地消防设计。（二）内部布局、立面设计策略（二）内部布局、立面设计策略1、一楼宴会大厅部分（包席 35 桌），约 550；总台接待大厅约 340；商务中心约 50；茶楼约 210；火锅城约 178；厨房约 350；购物中心及办公室约 510;公卫约 65。A、主打为了假日的婚寿宴等大型包席；B、可考虑非假日时段的零餐、卡座、早茶、下午茶、西餐、宵夜消费；C、营造温馨和谐的用餐环境和休闲的空间；D、根据现有的场地情况立面形式，突出可识别性和时代精神以及文化底蕴；E、兼顾现有的建筑序列情况、融入整体景观序列中;2、雅间、会议厅部分（包房 16
13、 个，大中型会议厅 3 个）约 1215；KTV 约 528；康乐中心约 510。A、坚持以人为本的规划思想、立足实用、满足对日照、通风、生活、休憩、安全、本地气候特点等各项要求；B、满足国家相关规范要求；C、室室方正、无异型包间;D、通风采光、无黑屋；E、根据现有地形、功能、家用、客户需求分割雅间.63、三楼、四楼为住宿客房,约 2430.A、体现人性化设计，各项功能布局合理,使用方便、安全，充分满足顾客需求；B、内外装修采用高档、豪华材料，工艺精致，具有突出风格；C、气氛豪华，风格独特，装饰典雅,色调协调，光线充足;D、有独立式空调，各区域通风良好.4、五楼为员工宿舍，约 820。A、男女
14、员工分区；B、配有部分高管及双职工员工单间；C、考虑了公共卫生间及浴室。构构想：想：进大门前：一次高潮对外景观（在 5 楼南侧做巨型广告牌，在正公路上可看见）渐变景观(从正路转进）-二次高潮对外景观（正面店招）-渐变景观(大堂)-三次高潮景观（大厅）-渐变景观(上楼过道）-四次高潮景观（雅间及客房）1、整体景观和立面装饰要求整体色彩基调以暖色调为主，辅助色彩以黑色或咖啡色为主，局部点缀色彩，色调与整体景观和谐舒适为宜.2、设计强调材质软硬、虚实对比，赋予韵律以及细节或节点设计，以现代材料及构造表达形象清新典雅，创造富有特色的造型，在传统形式基础上，形象简洁、大方、新颖，体现传统风貌和时代气息。
15、以石材、铝材、半透明玻璃、反光玻璃、瓷砖为主。3、尽量采用经济型材料、尽量运用新材料,降低成本。4、对于门头在原有立面基础上作进一步的简化、优化,既注重效果，又经济适用.5、结合景观效果、实用效果、充分考虑空调进出风口位和外机摆放点的美化。7（三（三)环境景观设计策略环境景观设计策略1、总体体现简洁、休闲舒适、和谐的特点;2、以移民文化,老屏山传承，新屏山建设为主题，文化用品点缀搭配设计；3、景观小品，体现文化气息的雕塑等；4、注重步行区域的设计，周围结合丰富的景观设计，创造和谐、浪漫的气氛；5、温馨背景音乐的配置；6、考虑婚、寿表演台的位置；7、考虑会议的大气和多功能性；8、考虑雅间的大小搭
16、配和多功能性；9、考虑客房不同标准的多标性；10、考虑 KTV 的隔音和环境；11、考虑康乐中心的休闲性；12、考虑通道指引的位置;13、灯光搭配的考虑；14、公共休闲设施的配置，如座椅等；15、植物配置点缀。(四）商业资源整合四）商业资源整合1、主题以中餐、火锅、住宿、会议、娱乐、购物中心、休闲康乐、KTV等为主的中高端消费；2、可引进西餐元素、宵夜元素、茶道元素、书吧元素、咖啡厅元素、酒水超市元素、酒吧元素、网络元素.五五经济分析经济分析（一）项目投入分析（一）项目投入分析一、设施设备空调、新风系统40 万8电梯30 万消防100 万安防40 万厨房设备（餐具)100 万锅炉15 万桌椅凳
17、家私150 万机麻12 万家电30 万背景音乐、点菜系统、光纤、内部电话、无线上网10 万KTV、宴会厅、会议用音响、麦克风50 万布草20 万窗帘15 万摆件10 万灯具50 万店招亮化30 万设施设备合计设施设备合计 702702 万万二、15 年租赁费202202 万万三、土建两侧附属功能楼建设 2076 800。00 元/166 万土建顶层附属功能楼建设 820 500.00 元/41 万土建合计土建合计 207207 万万四、装饰、装修总台接待大厅340 1500.00 元/51 万宴会大厅550 800.00 元/44 万茶楼210 600。00 元/12。6 万商务中心50 60
18、0。00 元/3 万一楼公卫65 800.00 元/5.2 万火锅城178 500。00 元/8。9 万9厨房350 200.00 元/7 万购物中心、办公室510 250.00 元/12。75 万二楼雅间、会议室1215 700。00 元/85。05 万三、四楼客房2430 500。00 元/121.5 万KTV528 800。00 元/42。24 万康乐中心510 600.00 元/30。6 万装饰装修合计装饰装修合计 423423。8484 万万五、设计费、监理费设计费39。3 万监理费10 万设计监理费合计设计监理费合计 49.349.3 万万六、开办费、培训费、服装费开办费10 万培
19、训费10 万服装费200 人2 套300。00 元/套12 万开办培训服装费合计开办培训服装费合计 3232 万万以上项目合计：以上项目合计：1616.141616.14 万万七、其他杂费七、其他杂费 3333。8686 万万总合计：总合计：16501650 万万（二）项目回收分析（二）项目回收分析一、经营成本分析一、经营成本分析:1、投资 1650 万，利息按 8 计算132,000.00 元/月2、折旧综合按 180 个月计算91，666。00 元/月3、房租、产权、非产权已进入开办成本，不再另计4、人工工资：前厅 150 人，按 1000.00 元/人，计 150,000。00 元/月后
20、厨 40 人，按 1400。00 元/人，计 56，000。00 元/月5、水电气按沁禾缘大酒楼运行做分析，计50,000.00 元/月106、发票及其他30000。00 元/月共计费用：共计费用：509509，666.00666.00 元元/月月二、收益分析二、收益分析初步设计规模、定价策略初步设计规模、定价策略:1、餐厅收益：综合毛利率按 50-55%计算对比经营指标（单位：元）对比经营指标（单位：元）营营业业大厅 35 桌(大厅席费)设计经营指标设计经营指标每月节假日 89 天，35500355008=140000未消费到预定档次则收取雅间费1080330上座率 60=583208030
21、5008=12000020 人间（3 个）10803=3240会议厅（3 个）3300（上午或下午）=900按全天计 350030上座率3500（全天）=150040%=180005801330上座率 60%=1357205006330上座率 20=54000合计合计 386040386040。000010 人间（13 个）58013=7540会议厅用餐6 桌/8 桌5003=900040雅费收入、酒水收入、烟收入、茶收入，按占餐费的 15计:386040.0015%57906。00 元合计：合计：443946.00443946.00 元元毛利润：毛利润：443946443946 50%50%
22、221973.00221973.00 元元2、客房收益：三、四楼综合毛利率按 8085%计算房间类型房间类型普通标间豪华标间数数量量12252折后房价折后房价98。00 元118.00元上座率上座率80%8011每月每月 3030 日日3030收益收益56448 元28320 元单间套房6222128.00元228。00元80%60303036864 元16416 元合计：合计：138048.00138048.00 元元毛利润：毛利润：138048138048 8080110438.40110438.40 元元3、火锅城收益：综合毛利率按 6065计算1418 桌,按 14 桌计算每桌消费 1
23、50 元左右上座率 70%30 天=44100。00 元酒水、烟收入：按占餐费的 15%计算，4410015=6615.00 元合计合计:50715.00:50715.00 元元毛利润：毛利润：5071550715 60603042930429。0000 元元4、购物中心收益：综合毛利率按 1520计算购物中心全场面积 383，按现经营经验预估计：30 万元/月15=45000。00 元各商家费用收取:8000.00 元/月毛利润：毛利润：53000.0053000.00 元元5、茶房及大堂吧收益：综合毛利按 9095%计算茶房雅间收益:7 间10。00 元/小时/间4 小时/天上座率 703
24、0 天雅费共计雅费共计 5880.005880.00 元元茶收益:7 间4 人平均 10.00 元/杯上座率 7030 天茶费共计茶费共计 58805880。0000 元元大厅机麻，免茶水费，包场：4 小时/场，每天 2 场，20.00 元/场8 台机麻2 场30 天20.00 元/场上座率 70%=6720。00 元大堂吧 6 桌，主要经营茶水、饮料、咖啡6 桌每桌消费 2040 元，上座率 206 桌20。00 元/桌2030 天=720。00 元12大厅机麻共计大厅机麻共计7440.007440.00元元茶房及大堂吧收益合计：茶房及大堂吧收益合计：1920019200。0000元元毛利润
25、：毛利润：19200.0019200.00 元元90%=17280.0090%=17280.00 元元6、KTV 包房收益：综合毛利率按 7580%计算其中套豪包 1 间，普包 8 间普包消费：最低 600800 元8 间30 天80=115200.00 元套豪包消费：最低 980 元1 间30 天80%=23520。00KTVKTV 收收益合益合 计计:138720.00:138720.00元元毛利润：毛利润：138720.00138720.00 元元75%=104040.0075%=104040.00 元元7、康乐中心收益：综合毛利率按 8085计算按摩房：6 间每人平均消费 6080 元
26、/小时每天 35 小时660330 天=32400。00 元足浴房：24 张床每人平均消费 40-60 元/小时每天 3-5 小时2440330 天=86400。00 元康乐中心收益合计：康乐中心收益合计：118800.00118800.00元元毛利润：毛利润：118800118800。0000 元元8080=95040.00=95040.00 元元以上项目总收益:餐厅 221973。00 元+客房 110438.40 元+火锅城 30429。00 元+购物中心53000。00 元+茶房 17280。00 元+KTV104040。00 元+康乐中心 95040。00 元=632200.40 元
27、三、每月总收益三、每月总收益632，200。40 元每月总成本 509，666。00 元=每月净利润 122,534，40 元13年净利润为：122,534,40 元12 月=1，470，412。80 元15 年总计净利润为：1470412.80 元15 年=22，056，192 元减去总投资：22,056,192 元16，500，000。00 元=5，556，192.00元因此，根据以上分析可以看出,本项目 15 年保守预计总收益为 5,556，192。00 元，但其中有利因素还很多：1、按与政府的合同约定，我方修建的房屋到期后，每平方米政府给予我方 800.00 元的补偿，即：(2076+
28、820)800=2896800=2,316，800。00 元2、我方投资的可动产、设备到期后可搬走，也可折价,则预估计残值为：7，020，00020%=1，404,000 元3、本项目属招商引资项目，可享受税收减免政策按现预算每月税收 3 万180 月=540 万，力争能减免税收 30,则为：54030=162。00 万元4、本项目在测算时以最大资金规模计算的利息，若从第 2 年开始，每年减少 150 万，则利息应少：第一年总利息为：16508=13.2 万12 月=158。4 万第二年总利息为：15008=12 万12 月=144 万少 14。40万第三年总利息为：13508=10.8 万1
29、2 月=129。6 万少 28.80 万第四年总利息为:12008=9。6 万12 月=115.2 万少 43。20 万第五年总利息为:10508=8。4 万12 月=100。8 万少 57。60万第六年总利息为：9008=7。2 万12 月=86。4 万少 72。00万第七年总利息为：7508=6 万12 月=72 万少 86。40万14第八年总利息为：6008=4。8 万12 月=57.6 万少 100。80万第九年总利息为：4508=3.6 万12 月=43。2 万少 115。20万第十年总利息为：3008=2。4 万12 月=28.8 万少 129.60万第十一年总利息为：1508=1
30、。2 万12 月=14。4 万少 144。00 万第十二年总利息为:08=0应支出 13.2 万180 月=2376 万，实际支出950。40 万,总计少支出 792万则 1650 万 15 年总资金利息为 2376 万元,实际经过每年利润还款 150 万，实际只支出了 950。40 万元，因此节约了 1425.6 万元5、若在经营管理和宣传营销上再下功夫，则还可以增大利润。总之,15 年后的总利润应该为:直接利润 5，556，192.00 元+期满补偿 2,316，800.00 元+残值1,404,000.00 元+减免税 1,620，000 元+少支出利息 14,256,000。00 元=25，152,992.00 元因此预估计本项目完成，约有 2500 万的收益。六六项目宣传营销项目宣传营销（一）以签约单位折扣形式（二）以 VIP 贵宾卡折扣形式（三)以存款办卡返点形式（四)以活动实惠形式（五）建立客户档案定期问候(六）媒体运用：报纸、电视、外招、DM 单、现场特价看板15