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1、中关村酒店青年旅舍综合体建设可行性研究分析 建 82 张琎 2008010049 李佳婧 2008010046 阴倩雯 2008010031 刘诗晴2008010038 李宛 2008010034 一、项目背景与概况 1 项目建设背景 中关村被称为中国的“硅谷”，电子和高科技商贸区的名声在外，很多北京远郊和邻近省市的人也会前往。同时，它具有较便捷的交通，旁边分布多个公交车站和 3 个地铁站口，可以较方便地到达北京景区。此外，步行尺度内也有清华、北大、圆明园等参观景点。1998年夏，广东省旅游局率先将国际青年旅舍的概念引入中国。这一概念一经推出，就引起了社会的广泛关注，特别是受到广大青年人的欢迎
2、。2000年，北京市青年旅舍协会成立，大大促进了中国内地青年旅舍网络的发展。目前我国各地巳建立了将近 150家青年旅舍。初步形成了覆盖全国主要旅游城市的青年旅舍网络。同时，中国已有数万名国际青年旅舍联盟会员。同时，素质教育的提出，也为青少年实现“读万卷书，行万里路”创造了有利的社会环境。青年旅舍的入住人数逐年递增。青年旅舍在中国的建立，还为不同民族、不同地区、不同国家的青年人提供了一个相互学习和交流的平台。短短的几年间，青年旅舍共接待了全世界一百多个国家和地区的数拾万背包旅游者。在酒店的发展历程中，处在比较繁华地段的酒店除旅行者之外，往往也大量面向商务性客人，在地理位置、酒店设施、服务项目、价
3、格等方面都以商务为出发点，尽可能地为商务客人提供便利。此种酒店经过不断完善与发展，进一步形成商务性酒店。而商业办公区由于其自身产业间交流的功能需求，商务性酒店也是不可或缺的元素之一。因此，我们设想在中关村创建一种新型临时住宅综合体，以周边多所大学和商务区为契机，集青年旅社和商务酒店于一体，满足不同人群之间的需求，并为他们提供交流空间，为来往中关村的人群提供一个能各取所需的、具备现代管理水平的、经济舒适的旅舍。2 必要性 随着毕业大学生的数目急剧增加，加上目前附近出租的房子比较紧缺，而且设施并不完善，价格也偏高，对于那些还在实习的应届毕业生来说，昂贵的房租使他们无法承受。而我们的旅舍从这些应届毕
4、业生的实际情况出发，为他们提供了一个价廉物美的生活环境。且从长远来看，服务受众基数不断增加，一些外来务工人员也能承受这个价格。中关村西区集中了众多大小企业，包括国内外多家公司，这些企业与外界之间会有很多生意上的往来。综上，此地区这种新型酒店的产生将成为一种新的需求，可以起到缓解临时入住压力的作用，并为中关村的科研企业提供更便捷的工作途径。3 拟建地点 中关村海淀西大街 29 号 4 预期目标 本项目总投资 3795万元，建设新型综合体旅店，按四星级标准建造，分商务和青年旅社两种服务功能。配套建设中、西餐厅、活动室、台球室、银行、邮局、美发厅、洗衣房、医务室等功能设施。5 主要经济技术指标 序号
5、 名称 单位 数量/指标 备注 1 建设规模 1.1 项目总投资 万元 3670 1.1.1 建设投资 万元 3562.5 1.1.2 流动资金 万元 150 1.2 建设期 年 1 1.3 职工人数 人 18 2 总建筑面积 平方米 5383 3 客房床位 个 240 客房 85 间 4 年营业收入 万元 2280.45 5 总成本费用 万元 1001.63 6 年税前利润总额 万元 1191.385 7 年营业税金 万元 114 8 税前投资利润率 31.39 9 投资利税率 31.17 10 动态投资回收期 年 7.92 含建设期 1 年 11 内部收益率 18 12 净现值 万元 11
6、83 13 盈亏平衡点 57.35 二、市场预测 1 主要市场和定位 项目的目标人群包括商务人员、考研租住和少量旅游者，其中商务人员所占比重相对较大。项目位于苏州街十字路口附近，人员交通基本可依靠地铁和公交车站解决。除此之外，餐厅和美容美发业务向外开放，也可以增加一定收入。2 市场现状和问题 中关村基本以传统的酒店旅馆为主，其价格和水平偏高等。没有青年旅舍性质的类型，因此导致受众类型单一，接待能力不足。有青年旅舍和供商务人员集会的场所，还有大学和高科技产业园作为卖点。维持盈利是首要目标，在维持的基础上开展活动增加知名度，不定期的活动是主要目的，还可以形成类似乌托邦性质的集会集资性质。3 需求现
7、状 中关村西南面建筑基本均为商业办公、中小型企业租住写字楼。中关村地区 1.5公里内没有适宜商务居住的酒店，2 公里之内仅一家，且为五星级豪华酒店，并不适宜中小企业的商务办公居住。中小型企业之间进行商务活动所需的旅店、会议空间不足。每年平均有 40的本科生投身考研，而北京报考研究生的人数占全国的 30。以 2007年为例，北京录取了73000人，而其在京招收人数占全国计划的 1014%，而由于中关村在地理区位上靠近清华北大，很多人也希望来这里考试、面试。中关村地区现仅有一家青年旅社，规模也不大，因此入住很紧张，而价位较低的新青年旅社的建设也可以缓解这种压力。因此，中关村市场对于这种新型旅店的需
8、求很大。三、建设规模 本项目投资3795万元，工程总占地近1500平米，总建筑面积5383平方米。一期工程完工后，将成为集长期租住、餐饮、娱乐、服务、商业为一体的涉外四星级度假酒店，共有客房85间，240床位，由于地处中关村，人流一向较多，设入住率为80%，就餐率按平均50%算。四、建址选择 1 现状 本项目位于中关村海淀西大街 29 号，交通便捷，周边有海淀图书城，背靠商务办公区，面对生活区，内有超市、饭店等便民设施。土地购买费用已计入投资成本中，使用年限 30 年。2 建址条件 本项目为六层钢筋混凝土结构，考虑建址周边均为高层建筑，本项目应适宜建造。3 公共设施 市政设施完善，生活用水网、
9、消防用水王、排水系统、电网均可直接利用。中关村西区物流已经启用数字化管理系统，用以监控项目所在地区的公共设施并进行管理。工作人员运用地理编码技术，统一将城市路灯、古力盖、垃圾箱、广告牌匾、亭体、水、电、气、热设施等进行编码，并用 GPS卫星系统定位，80 名信息采集员将在数字化城管信息系统中完成对市政设施及公园、绿地、休闲健身娱乐设施的使用情况进行监察，并通过移动执法终端发回指挥中心协调有关部门现场解决问题。五、方案设计 1 标准 商务酒店按四星级标准，青年旅社满足国际青年旅社标准，保证舒适、整洁的居住氛围。2 方案设计、装修、给排水、绿化 见第七部分：建设投资 3 考虑节能 考虑给排水系统节
10、水节能，建筑节能以及电器节能 六、组织机构与人力资源配置 设中高层管理人员 5人，其中总经理 1名，副总经理 1名，房务部经理 1名，前厅部经理 1名，餐厅部经理 1名；职员 9 人，其中办公文员 3 人，采购 3 人，质检部 1 人，会计 1 人，出纳 1 人；服务人员 18 人，其中客房服务 7 人，厨房 6 人，前台 2 人，保安 3 人。七、建设投资 1 建筑功能：建筑为 5 层旅馆建筑，一层为大厅、餐厅、活动室、银行、邮局、美发厅、公共卫生间、洗衣房、医务室、后勤用房等。二至 5 层为客房、每层配公共卫生间、服务员休息室、库房各一间。其中，二人间（单人床）60 间，四人间（上下铺）1
11、5 间，六人间（上下铺）10 间。各房间面积见表 1 序号 房间名称 房间数量 房间面积（平方米）总计（平方米）1 双人间 60 25 1500 2 四人间 15 30 450 3 六人间 10 40 400 4 客房层公共卫生间 3 20 60 5 首层公共卫生间 1 50 50 6 服务员休息 3 26 78 7 库房 3 15 45 8 门厅 1 300 300 9 中餐厅 1 300 300 10 西餐厅 1 180 180 11 厨房 1 210 210 12 酒吧 1 120 120 13 多功能厅 1 200 200 14 邮电银行 1 20 20 15 美容美发 1 60 60
12、 16 公共卫生间 1 60 60 17 台球室 1 60 60 18 内部办公 5 30 150 19 总库房 1 100 100 20 消防控制中心 1 30 30 21 自助洗衣房 1 20 20 22 更衣室 2 30 60 23 维修用房 1 50 50 24 热水机房 1 20 20 25 走道、楼梯间 860 总计 5383 表 1 2 室内布局：客房室内考虑分体空调，每间客房应设专用卫生间，卫生间空间应能满足淋浴器、坐式大便器、洗脸梳妆台三件的布置要求。每间客房内设置开敞式厨房（含操作台和洗碗池），考虑使用微波炉、电磁炉一类的厨具。房间内家具电器预算见表 2 序号 家具名称 数
13、量 单价(元 总价（元）1 单人床 120 1500 180000 2 上下床 60 680 40800 3 淋浴器 85 98 8330 4 大便器 85 395.08 33581.8 5 洗漱台 85 353 30005 6 操作洗碗台 85 2259.2 192032 7 电磁炉 85 155.32 13202.2 8 分体空调 85 2400.4 204034 总计 701985 表 2 公共部分家具预算见表 3 序号 家具名称 数量 单价 总价 1 上下床 4 680 2720 2 桌椅 4 300 1200 3 蹲便器 20 120 2400 4 坐便器 8 280 2240 5
14、淋浴器 6 98 588 6 分体空调 8 1700 13600 7 其他桌椅等 50000 总计 72748 表 3 3 建筑设备 建筑采用容积式热水器供热水，供水量按客人 120L、服务人员 60L每人设计，可得容积为 2500L，其他设备包括洗衣机、多功能厅音响设备等，预算见表 4 序号 设备名称 品牌 规格型号 最大耗电量 数量 单价（万元1 空气能热水器 格力 400L 42kw 7 2 音响设备 LAX TH835 500w 1 3 水箱 远东 2500L 0 1 4 滚筒洗衣机 LG 6kg 840w 3 5 立式空调 TCL KFRd-52LW/AL22 5200w 8 总计
15、表 4 4 建设费用 建筑主体采用钢筋混凝土结构，客房部分室内装修采用实木地板、乳胶漆涂料墙面、石膏板吊顶，公共部分采用瓷砖地面、乳胶漆涂料墙面及石膏板吊顶。绿化为门前 300平方米花园，包括喷泉景观、卵石铺地、草坪等。地面价格参考最近中关村写字楼建设出售土地价格。建设费用见表 5 序号 名称 平米造价 面积/平米 总价（万元）1 主体建设 0.2 5383 1076.6 2 安装工程 0.023 4500 103.5 3 土地购买 1.5 1500 2250 4 绿化 0.03 300 9 总计 3439.1 表 5 5 给排水、消防、电气及照明系统费用 参考类似规模旅馆建筑系统建设费用，具
16、体见表 6 序号 名称 造价（万元）1 给排水系统 15.5 2 热水系统 6 3 电网及照明系统 12 4 消防系统 27 总计 60.5 表 6 6 其他费用 建设前聘请专门设计人员进行建筑设计、结构设计、给排水、电气设计等，建设中期聘请专业工程监理保证工程质量，同时进行工作人员业务培训，具体费用见表 7 序号 名称 费用（万元）1 勘测设计费 10 2 工程监理 6 3 建设单位管理费 6 4 员工培训 5 5 基本预备费 60 总计 87 表 7 7 总计 根据上面的造价分析，综合可得项目总体建设费用见表 8 考虑建筑面积相对较小，结构及装修相对简单，预计工期为一年。序号 名称 总价(
17、万元）1 建设 3439.1 2 机械设备 6.79 3 设备系统 60.5 4 客房内家具 70.1985 5 公共部分家具 7.2748 6 其他费用 87 总计 3670.863 表 8 建设费用共计 3670.863万元，全部为单位自筹。八、营业收入、成本估算 1.客房营业收入 双人标间及四人套间标准参考中关村周边四星级酒店收费标准。六人套间参考“长租”性质客房收费标准。客房类型 合计间 入住率 价格(元/日)收入（万元/年）双人标间 60 80%450 777.60 四人套间 15 85%750 344.25 六人套间 10 90%50/人 97.20 合计（万元/年）1219.05
18、 2.餐饮营业收入 参考一般酒店经营情况。餐饮类型 客容量(位/天)就餐率 价格(元/位)收入（万元/年）1.1早餐 200 50%20 72.00 1.2中餐 200 85%40 244.80 1.3晚餐 200 70%40 201.60 2.1西餐 100 50%60 108.00 2.2酒吧 90 50%50 81.00 合计（万元/年）707.40 3.底层出租收入 参考周边类似情况租金标准。类型 收入（万元/年）美发厅 24 银行 120 邮局 120 合计（万元/年）264.00 4.其他服务收入 参考周边同类服务收益情况。服务类型 数量 使用率 价格(元/日)收入（万元/年）多功
19、能厅 1 30%3000 32.40 台球室 1 80%2000 57.60 合计（万元/年）90.00 5.营业收入估算表（单位：万元）年份 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 客房营业收入 1219.05 1219.05 1219.05 1219.05 1219.05 1219.05 1219.05 1219.05 1219.05 1219.05 底层出租收入 264.00 264.00 264.00 264.00 264.00 264.00 264.00 264.00 264.00 264.00 餐饮服务收入 707.40 707.40 707.40 707.40 707.40
20、707.40 707.40 707.40 707.40 707.40 其他服务收入 90.00 90.00 90.00 90.00 90.00 90.00 90.00 90.00 90.00 90.00 合计 2280.45 2280.45 2280.45 2280.45 2280.45 2280.45 2280.45 2280.45 2280.45 2280.45 成本费用估算1.折旧费 建设工程（包括房屋、绿化）综合折旧年限按30年，直线法折旧，残值率5%。机器设备投资及安装工程投资综合折旧年限按10年，直线法折旧，残值率5%。家具投资折旧年限按5 年，直线法折旧，残值率10%。固定资产折
21、旧费估算表 单位：万元 土地使用权费用按30年摊销。无形资产及开办费摊销年限取10年。2.摊销费 无形资产与递延资产摊销估算表 单位：万元 项目 年份 合计 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 土地使用原值 2250 2250 2250 2250 2250 2250 2250 2250 2250 2250 类别 项目 年份 合计 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 建设工程（房屋+绿化）原值 1085.6 1085.6 1085.6 1085.6 1085.6 1085.6 1085.6 1085.6 1085.6 1085.6 折旧费 34.37733333 34.37733
22、333 34.37733333 34.37733333 34.37733333 34.37733333 34.37733333 34.37733333 34.37733333 34.37733333 343.7733333 净值 1051.222667 1016.845333 982.468 948.0906667 913.7133333 879.336 844.9586667 810.5813333 776.204 741.8266667 机器设备 原值 67.29 67.29 67.29 67.29 67.29 67.29 67.29 67.29 67.29 67.29 折旧费 6.392
23、55 6.39255 6.39255 6.39255 6.39255 6.39255 6.39255 6.39255 6.39255 6.39255 63.9255 净值 60.89745 54.5049 48.11235 41.7198 35.32725 28.9347 22.54215 16.1496 9.75705 3.3645 安装工程 原值 103.5 103.5 103.5 103.5 103.5 103.5 103.5 103.5 103.5 103.5 折旧费 9.8325 9.8325 9.8325 9.8325 9.8325 9.8325 9.8325 9.8325 9.8
24、325 9.8325 98.325 净值 93.6675 83.835 74.0025 64.17 54.3375 44.505 34.6725 24.84 15.0075 5.175 家具 原值 77.4733 77.4733 77.4733 77.4733 77.4733 77.4733 77.4733 77.4733 77.4733 77.4733 折旧费 13.945194 13.945194 13.945194 13.945194 13.945194 7.74733 0 0 0 0 77.4733 净值 63.528106 49.582912 35.637718 21.692524
25、7.74733 0 0 0 0 0 固定资产合计 原值 1333.8633 1333.8633 1333.8633 1333.8633 1333.8633 1333.8633 1333.8633 1333.8633 1333.8633 1333.8633 折旧费 64.54757733 64.54757733 64.54757733 64.54757733 64.54757733 58.34971333 50.60238333 50.60238333 50.60238333 50.60238333 583.4971333 净值 1269.315723 1204.768145 1140.2205
26、68 1075.672991 1011.125413 952.7757 902.1733167 851.5709333 800.96855 750.3661667 权 摊销 75 75 75 75 75 75 75 75 75 75 750 净值 2175 2100 2025 1950 1875 1800 1725 1650 1575 1500 开办费 原值 27 27 27 27 27 27 27 27 27 27 摊销 2.7 2.7 2.7 2.7 2.7 2.7 2.7 2.7 2.7 2.7 27 净值 24.3 21.6 18.9 16.2 13.5 10.8 8.1 5.4 2.
27、7 0 无形、递延资产合计 原值 2277 2277 2277 2277 2277 2277 2277 2277 2277 2277 摊销 77.7 77.7 77.7 77.7 77.7 77.7 77.7 77.7 77.7 77.7 777 净值 2199.3 2121.6 2043.9 1966.2 1888.5 1810.8 1733.1 1655.4 1577.7 1500 3.修理费 修理费以固定资产折旧的30%计，由于在经营期内家具五年后折旧值为0，但每年修理费仍应按照之前年折旧的30%计。修理费每年19.36427万元,总计193.6427万元。4.其他(1)客房日常支出按该
28、项营业收入的 6%估算。(2)餐饮服务的直接成本按该项营业收入的40%估算。(3)服务项目直接成本按该类营业收入的10%估算。(4)广告推销费用按总营业收入的3%估算。(5)差旅交际费用按总营业收入的1%估算。(6)水电暖等能源费用按总营业收入的12%估算。（8）流动资金投入按第一年营业收入12%估算(7)人员工资估算 职位 人数 工资(元/月)年薪（万元/年）中高层 5 4000 24.00 普通职员 9 2500 27.00 服务人员 18 1500 32.40 合计（万元/年）83.40 总成本费用估算表（单位：万元）年份 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 客房日常成本 73.
29、143 73.143 73.143 73.143 73.143 73.143 73.143 73.143 73.143 73.143 餐饮直接成本 282.96 282.96 282.96 282.96 282.96 282.96 282.96 282.96 282.96 282.96 服务项目成本 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 广告费用 68.414 68.414 68.414 68.414 68.414 68.414 68.414 68.414 68.414 68.414 差旅费用 22.805 22.805 22.805 22.805 22.805 22.805 22.805
30、22.805 22.805 22.805 人员工资 83.4 83.4 83.4 83.4 83.4 83.4 83.4 83.4 83.4 83.4 修理费 19.364 19.364 19.364 19.364 19.364 19.364 19.364 19.364 19.364 19.364 能源费用 273.654 273.654 273.654 273.654 273.654 273.654 273.654 273.654 273.654 273.654 经营成本合计 832.739 832.739 832.739 832.739 832.739 832.739 832.739 83
31、2.739 832.739 832.739 折旧费 64.547 64.547 64.547 64.547 64.547 58.34 50.6 50.6 50.6 50.6 摊销费 77.7 77.7 77.7 77.7 77.7 77.7 77.7 77.7 77.7 77.7 总成本费用 974.986 974.986 974.986 974.986 974.986 968.779 961.039 961.039 961.039 961.039 九、财务评价 基准收益率 12%、基准投资回 收期 10 年、投资利润率 12%流动资金第一年 100万，第二年 50 万 固定资产期末市场价值为
32、 1200万，期末固定资产余值回收 1031.1万。i=12%固 定 资 产 原 值1333.863 项目现金流分析 单位：万元 项目 年份 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1.投资支出-3670.86 2-1.运营成本 832.739 832.739 832.739 832.739 832.739 832.739 832.739 832.739 832.739 832.739 2-2.流动资金投入 100 50 3.资金流入 3-1.固定资产余值回收 1051.561 3-2.营业收入 2280.45 2280.45 2280.45 2280.45 2280.45 228
33、0.45 2280.45 2280.45 2280.45 2280.45 3-3.营业税 114.0225 114.0225 114.0225 114.0225 114.0225 114.0225 114.0225 114.0225 114.0225 114.0225 3-4.流动资金回收 150 4.折旧摊销 4-1.折旧 64.548 64.548 64.548 64.548 64.548 58.35 50.602 50.602 50.602 50.602 750.185 4-2.摊销 77.7 77.7 77.7 77.7 77.7 77.7 77.7 77.7 77.7 77.7 5.
34、税前收入 1191.441 1191.441 1191.441 1191.441 1191.441 1197.639 1205.387 1205.387 1205.387 2256.948 6.所得税 393.1754 393.1754 393.1754 393.1754 393.1754 395.2207 397.7775 397.7775 397.7775 744.7927 净现金流量-3670.86-100 890.5131 940.5131 940.5131 940.5131 940.5131 938.4678 935.911 935.911 935.911 1790.457 累积净现
35、金流量-3670.86-3770.86-2880.35-1939.84-999.324-58.8105 881.7027 1820.17 2756.081 3691.992 4627.903 6418.36 1.18 1.3924 1.643032 1.938778 2.287758 2.699554 3.185474 3.758859 4.435454 5.233836 6.175926 -3670.86-84.7458 639.5527 572.4253 485.1062 411.107 348.3957 294.6085 248.988 211.0068 178.8193 289.909
36、1-75.6901 净现金流量现值-3670.86-89.2857 709.9116 669.4387 597.7131 533.6724 476.4932 424.5152 377.9987 337.4989 301.3383 514.7136 1183.145 累积净现金流量现值-3670.86-3760.15-3050.24-2380.8-1783.09-1249.41-772.92-348.405 29.59422 367.0931 668.4314 1183.145 净现值 NPV（12%）1183.145 静态投资回收期 PBP(不含建设期）4.06 动态投资回收期 DPBP（不含
37、建设期）6.92 内部收益率 IRR 18%现金流量表计算结果为：按折现率为 12%算得净现值为 1183.145万元，静态投资回收期包括建设期为 4.06年，不包括建设期为 5.06年，动态投资回收期包括建设期为 7.92年，不包括建设期为 6.92年。所得税后内部收益率为 18%。损益表：损益表 单位：万元 营业收入 2280.45 营业税 114.0225 经营成本 832.793 折旧 64.55 摊销 77.7 税前收入 1191.385 所得税 393.1569 税后利润 798.2276 年营业收入为 2280.45万，营业税金为 114万，总成本费用为 1001.63万 税前利润为 1191.385万，税前利润率为 31.39%。税后利润 798.2276万，税后利润率为 21.03%。十、可行性研究结论（1）本项目为中关村西区旅行及商务一体化酒店建设项目。酒店按四星级标准建设，注重宜居性与可持续性，营造节能环保型酒店。（2）本项目拥有 85 间客房，240个床位。将满足外地考研探亲人员和商务人员的需求，并为其提供便捷生活性服务和增加有益的交流机会。（3）本项目建设方案可行，投资规模适中。（4）财务评价表明，本项目经济效益适中，本项目实施将为承办单位带来一定的经济效益。综上所述，本项目是可行的。