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1、 南南南南门门门门国国国国际际际际城城城城项项项项目目目目，乌乌乌乌鲁鲁鲁鲁木木木木齐齐齐齐 项项项项目目目目发发发发展展展展顾顾顾顾问问问问 最最最最终终终终报报报报告告告告（草草草草稿稿稿稿）新疆国际置地房地产开发有限公司新疆国际置地房地产开发有限公司 二零零六年十二月二零零六年十二月 目录目录 南门国际城，乌鲁木齐-i-二零零六年十二月 章节章节.页码页码 1.0 简介简介.1 1 1.1 任务介绍 1.2 项目介绍 1.3 服务内容 2.0 宏观经济分析宏观经济分析.2 9 2.1 行政区划和人口 2.2 经济指标 2.3 城市规划的影响 2.4 房地产市场 2.5 小结 3.0 公寓
2、市场分析公寓市场分析.10 27 3.1 整体住宅市场 3.2 高档公寓整体市场 3.3 高档公寓区域市场 3.4 重点项目分析 3.5 小结 章节章节.页码页码 4.0 商业市场分析商业市场分析.28 50 4.1 整体市场分析 4.2 区域市场分析 4.3 小结 5.0 写字楼市场分析写字楼市场分析.51 65 5.1 整体市场分析 5.2 区域市场分析 5.3 小结 6.0 高档酒店市场分析高档酒店市场分析.66 79 6.1 乌市旅游市场分析 6.2 高档酒店分布状况 6.3 高档酒店供应走势分析 6.4 高档酒店硬件配套 6.5 高档酒店市场经营表现 6.6 高档酒店未来供应 6.7
3、 高档酒店市场小结 目录目录 南门国际城，乌鲁木齐-ii-二零零六年十二月 章节章节.页码页码 7.0 市场需求研究市场需求研究.80 133 7.1 商业消费者问卷调查 7.2 零售商访谈 7.3 办公楼租户访谈-7.4 购房者问卷调查 7.5 酒店管理公司访谈 7.6 开发商访谈 8.0 地块分析地块分析.134 140 8.1 地块条件分析 8.2 地块特征分析 8.3 项目所在区域特征 8.4 SWOT 分析 9.0 市场定位和设计建议市场定位和设计建议.141 175 9.1 分物业发展机会分析 9.2 分物业发展适宜性分析 9.3 项目发展方案建议 9.4 价格建议 9.5 设计建
4、议 章节章节.页码页码 10.0 财务分析财务分析.176 196 10.1 方案一 10.2 方案二 10.3 方案三 10.4 方案四 10.5 财务分析结果 11.0 发展策略建议发展策略建议.197 208 11.1 方案的确定 11.2 市场推广策略 11.3 物业管理建议 11.4 结论 财务分析附表财务分析附表 附件附件 1.0 简介简介 南门国际城，乌鲁木齐-1-二零零六年十二月 1.1 任务介绍任务介绍 世邦魏理仕受新疆国际置地房地产开发有限公司的委托，于 2006 年10 月开始为南门国际城项目提供发展顾问服务。此次服务的目的是研究影响项目的多种因素，为项目提供适当的发展顾
5、问建议和开发方案选择。本项目所涉及的物业主要包括公寓、写字楼、商业和酒店。1.2 项目介绍项目介绍 图 1.1：项目位置图 资料来源：世邦魏理仕 本项目位于乌鲁木齐市天山区，南门国际城小区北侧，北邻人民路，西邻和平南路，东邻乌市环城快速路。项目占地面积 2.4 万平米，总规划建筑面积约 30 万平米。1.3 服务内容服务内容 此份顾问咨询报告市场研究的内容将包括下述方面：o 宏观经济分析 o 公寓市场分析 o 商业市场分析 o 写字楼市场分析 o 高档酒店市场分析 o 市场需求研究 o 地块分析 o 市场定位建议 o 财务分析 o 发展策略建议 本项目本项目2.0 宏观经济分析宏观经济分析 南
6、门国际城，乌鲁木齐-2-二零零六年十二月 2.1 行政区划和人口行政区划和人口 乌鲁木齐是新疆维吾尔自治区首府，全疆政治、经济、文化中心，也是第二座亚欧大陆桥中国西部桥头堡和我国向西开放的重要门户。她地处亚欧大陆中心，天山山脉中段北麓，准噶尔盆地南缘。全市辖七区一县，总面积 1.09万平方公里，建成区面积 176.3平方公里，全市总人口 208.2万人（第五次全国人口普查数据），居住着维吾尔、汉、哈萨克、回等 47个民族。乌鲁木齐市市区主要划分为四个区域：天山区、沙依巴克区、水磨沟区和新市区；另外，头屯河区、达坂城区、东山区构成了乌鲁木齐市的郊区，乌鲁木齐县也在乌市的管辖范围之内。乌鲁木齐市近
7、五年来人口变化的情况如下图所示：图 2.1：乌市和全疆人口历年变化情况（2001-2005年）资料来源：统计年鉴 从图 2.1可以看出，乌鲁木齐市乃至全疆的常住人口近五年来并无明显变化，乌市人口从 2001年的 169万人增长到 2005年的近 200万人，平均年均增幅约 3。乌市人口整体来看占全疆常住人口的 27左右。从乌市的人口结构来看，外来人口数量少，人口增长幅度小，因此导致当地消费力增长速度较缓，影响城市发展速度。2.2 经济指标经济指标 2.2.1 地区生产总值地区生产总值 截至 2005 年，乌鲁木齐市的地区生产总值为 563 亿元，占全疆地区生产总值的约 22。图 2.2：乌市和
8、全疆地区生产总值变化情况(2001-2005年)资料来源：统计年鉴 633645665690746169176182186194010020030040050060070080020012002200320042005万人全疆城镇人口（万人）乌鲁木齐市人口（万人）1492161318872209260431134940448156305001000150020002500300020012002200320042005亿元全疆地区生产总值（亿元）乌鲁木齐市地区生产总值（亿元）2.0 宏观经济分析宏观经济分析 南门国际城，乌鲁木齐-3-二零零六年十二月 从图2.2可以看出，全疆地区生产总值近五年
9、的平均增长速度为15，乌鲁木齐市地区生产总值的年均增幅为 16。图 2.3：乌市和全疆人均地区生产总值变化情况（2001-2005年）资料来源：统计年鉴 从乌鲁木齐市人均地区生产总值与全疆对比来看，乌市一直高出全疆水平的 1 倍多。截至 2005 年，乌市人均地区生产总值约 29021 元，近五年来的平均增长幅度约 12。乌鲁木齐作为自治区的首府，其经济发展及人均消费能力在全疆也是首屈一指，新疆其它地州的很多消费力也纷纷涌向首府聚集，共同促进首府经济的繁荣。2.2.2 社会消费品零售总额社会消费品零售总额 截至 2005 年，乌鲁木齐市社会消费品零售总额约 233 亿元，占全疆的 37。图 2
10、.4：乌市和全疆社会消费品零售总额变化情况（2001-2005年）资料来源：统计年鉴 从 2001至 2005年间，乌鲁木齐市的社会消费品零售总额从 135亿元增长到 2005年的 233亿元，年均增幅 15，高于全疆社会消费品零售总额的增长速度。社会消费品零售总额的增长反应了城市消费力的增长，从此发展趋势来看，乌鲁木齐市的商业市场尚有较大的发展潜力。18,40219,83022,19825,86029,0217,9458,4579,82811,33713,10805,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00020012002200320042005元乌鲁木
11、齐人均国内生产总值（元）全疆人均国内生产总值（元）406443421563638135152172200233010020030040050060070020012002200320042005亿元全疆社会消费品零售额（亿元）乌鲁木齐市社会消费品零售额（亿元）2.0 宏观经济分析宏观经济分析 南门国际城，乌鲁木齐-4-二零零六年十二月 2.2.3 可支配收入可支配收入 根据年鉴统计，乌鲁木齐截至 2005 年城市居民家庭人均可支配收入为 9605元，较全疆的水平高出约 20。图 2.5：乌市和全疆人均可支配收入（2001-2005年）资料来源：统计年鉴 人均可支配收入的增加将大大改善居民的生活
12、环境，从而刺激其在住宅、商业方面的消费需求。在此值得注意的是，统计年鉴中公布的人均可支配收入并不能真正地反映出城市居民的生活水平和实际收入，因为政府统计的数据中可能并不完全包括政府工作人员、外资和国营企业员工的金融收入，住房、医疗补贴，奖金等等。2.2.4城镇居民平均工资城镇居民平均工资 从 2001到 2005年，乌鲁木齐市在岗职工平均工资从 12,920元增长到20,356元，年均增幅约 12。值得注意的是，统计年鉴中提及的工资并不含政府工作人员、企业员工的奖金、医疗、住房补贴等，因此在岗职工的实际收入将高于统计数据。图 2.6：在岗职工平均工资（2001-2005年）资料来源：统计年鉴
13、6,2156,5547,0067,5037,9907,5268,0928,3718,9489,60502,0004,0006,0008,00010,00012,00020012002200320042005元全疆城镇居民人均可支配收入（元）乌鲁木齐市城市居民家庭人均可支配收入（元）12,92014,86816,50918,77420,356-5,00010,00015,00020,00025,00020012002200320042005元/年在岗职工平均工资（元/年）2.0 宏观经济分析宏观经济分析 南门国际城，乌鲁木齐-5-二零零六年十二月 2.2.5进出口总额进出口总额 从 2001到
14、2005年，乌市进出口总额增长情况如下图所示：图 2.7：乌市进出口总额变化情况（2001-2005年）资料来源：统计年鉴 从上图可以看出，2003年乌市进出口总额较 2002年增长了近 88，近五年的年均增幅为 51。乌市为中国与中亚五国贸易的重要口岸，近两年来随着西部开发步伐的加快，边境贸易往来也日益频繁，进出口总额快速增长，这些都促进了乌市经济和消费力的发展。同时，边境贸易的不断发展还将带来大量的当地酒店方面的需求，从而促进酒店市场的发展。2.3 城市发展分析城市发展分析 2.3.1城市规划乌鲁木齐都市圈城市规划乌鲁木齐都市圈 根据政府规划，以乌鲁木齐市、昌吉市、米泉市、五家渠市、阜康市
15、为核心的“两小时交通圈”已经形成，此都市圈是由全疆实力强、地域临近的城市组成的“强强组合”，在全疆经济发展中居于核心地位。此都市圈的形成将有利于吸纳全疆消费力，而乌市作为都市圈的核心，其发展速度将快于其它城市。图 2.8：乌鲁木齐都市圈 资料来源：市规划局 45,56750,85395,738165,154238,527050,000100,000150,000200,000250,000300,00020012002200320042005亿元进出口总额（万美元）2.0 宏观经济分析宏观经济分析 南门国际城，乌鲁木齐-6-二零零六年十二月 2.3.2城市格局多中心发展城市格局多中心发展 从城
16、市整体发展结构来看，根据最新规划，城市空间的中心整体将向东、西方向偏移。以天山区、水磨沟区为中心城区，以米东新区、昌河新区分别为东、西方向的重点拓展区域。此种多中心的发展格局有利于将城市资源均匀分布到其它区域，避免中心城区资源过度聚集，而边缘区域发展不足的畸形发展格局。图 2.9：乌市多中心城市格局 资料来源：市规划局 2.3.3城市地位西部开发重镇城市地位西部开发重镇 随着 2001年国务院颁布的西部大开发策略逐步实施以来，国家在财政、税收、基础设施建设、金融信贷等方面都对西部采取了一系列优惠措施。新疆维吾尔自治区在西部开发中的的地位十分特殊，其既是我国和中亚五国贸易往来的重要口岸，又由于民
17、族众多而倍受政府重视，因此政府在各类优惠政策上对新疆的倾斜度更为明显。乌市作为自治区首府，凭借着能源和贸易两大支柱已经日益成为西部开发的重镇。随着政府在信贷方面的支持、投资软环境的改善、税收优惠以及土地使用优惠政策的实施，乌市未来发展趋势总结有以下几点：o 外来资源投入增加，城市发展更加开放；政府对于在西部投资的外资或外地企业都有优惠的税收方面的政策，加上乌市城市潜力巨大，越来越多的外来资源将汇集于此。世界 500强企业、国内大型金融、科技类企业都前来投资，外来资源的投入也带来了更多的先进经验和优秀人才，城市更朝向外向型、国际化的方向发展。o 旅游、贸易等第三产业发展更加成熟，乌市将成为全疆乃
18、至中亚的“核心城市”；根据未来城市发展方向和投资重点，重点提升第三产业是乌市未来发展的主要目标。随着第三产业朝向纵深发展，乌鲁木齐将发展成为全疆乃至中亚的“商贸核心城市”。乌鲁木齐特殊的城市地位以及未来的发展趋势将有利于吸引更多的投资并刺激消费力的发展，从而促进地区生产总值的提升。2.0 宏观经济分析宏观经济分析 南门国际城，乌鲁木齐-7-二零零六年十二月 2.4 房地产市场房地产市场 乌市房地产市场 2001年开发投资 61亿元，商品房建设投资额 54亿元，造成了一定程度的供过于求，导致乌市整体房地产市场在 20032005年间发展缓慢。到了 2006年，随着存量房的陆续消化以及经济的发展，
19、乌市房地产市场逐渐复苏恢复活跃。图 2.10：房地产开发投资/商品房建设投资额（2001-2005年）资料来源：统计年鉴 图 2.11：商品房销售/空置面积（2001-2005年）资料来源：统计年鉴 从以上两张图可以看出，乌市房地产开发和商品房建设投资额在 2001年达到最高，然后出现了历年递减的趋势。而乌市商品房销售面积在 2003 年达到最高峰，且当年乌市商品房的空置面积也同时达到了最高峰；从 2004 年开始，乌市商品房销售面积和空置面积都出现了下降。6150464035544841353001020304050607020012002200320042005亿元房地产开发投资（亿元）商
20、品房建设投资额（亿元）19324029626615712921423918918705010015020025030035020012002200320042005平方米商品房销售面积(万平方米)商品房空置面积(万平方米)2.0 宏观经济分析宏观经济分析 南门国际城，乌鲁木齐-8-二零零六年十二月 图 2.12：商品房销售收入（2001-2005年）资料来源：统计年鉴 乌市商品房的销售收入与其销售面积变化趋势相同，2003 年达到峰值，当年销售收入约 53亿元人民币。从乌鲁木齐市整体房地产市场的发展状况来看，其整个市场周期经历了投入高峰期（20012002年）、缓慢消化期（20032005年）
21、和复苏期（从 2006年开始）。这个周期与内地其它城市，尤其是一线城市房地产市场的变化趋势正好相反，内地主要城市的房地产市场基本都在 20032005 年达到发展的黄金时期，本地以及外来的开发商共同开发，市场一片火热；而乌鲁木齐却由于地理位置比较偏远无法获得外地开发商的青睐，乌市的房地产市场仅由本地的几家开发商在开发，这也是广汇集团在乌市房地产市场占有率竟高达 70的原因之一。鉴于上述原因，乌市房地产市场在 2006 年以前主要由本地开发商开发，无论从产品设计还是管理服务上都较内地主要城市有较大欠缺，本地开发经验缺乏、外来先进经验输入不足是乌市房地产市场发展的主要瓶颈。从 2005 年下半年开
22、始，国家对于房地产市场过热发展的遏制决心逐渐加强，内地主要城市，尤其是一线城市的房地产市场受到政策的打压，开发商在开发过程中遇到的阻碍越来越大，这令许多开发商纷纷转而投资二、三线城市，这也给乌市房地产市场发展带来了契机。外来的房地产开发企业如绿城集团等纷纷来乌市投资，带来了超越目前市场的经验，促进了房地产市场的发展。3842504953010203040506020012002200320042005亿元商品房销售收入（亿元）2.0 宏观经济分析宏观经济分析 南门国际城，乌鲁木齐-9-二零零六年十二月 2.5 小结小结 乌鲁木齐市作为新疆维吾尔自治区的首府，其人均地区生产总值一直大大高出全疆平
23、均水平，新疆各地州的消费力都纷纷向首府聚集，共同促进了经济的繁荣。乌鲁木齐作为中国与中亚各国贸易重要的口岸，其进出口额近两年有了较大幅度的增长，刺激了乌市经济和当地消费力的发展。从乌市整体发展水平来看，与内地的二线城市尚有一定差距，主要由于外来人口较少，加上地域比较偏远，与内地交通不太方便，这些都阻碍了乌市的经济发展速度，从而对房地产市场的发展产生制约。从乌市的城市格局来看，天山区和水磨沟区构成了乌市的中心城区，随着中心城区的发展建设成熟，目前城市出现了向东北和西北方向拓展的趋势。乌鲁木齐在政府西部开发的政策中地位特殊，随着一系列优惠政策的颁布以及更多外来资源的输入，乌市将发展成为全疆乃至中亚
24、地区的“核心商贸城市”。从乌市房地产市场的发展进程来看，2003 年期间经历了一段供过于求之后，市场从 2004 年开始进入盘整阶段，市场从 2006 年开始复苏，正好为本项目的发展带来了契机。从本项目面临的宏观环境来看，经济的发展和消费力的提升都有助于本项目各类物业的未来发展；本项目所在的天山区为中心城区，基础设施发展相当成熟，这些将有利于本项目未来的发展。3.0 公寓市场分析公寓市场分析 南门国际城项目，乌鲁木齐-10-二零零六年十二月 3.1 整体住宅市场整体住宅市场 3.1.1 整体供应情况整体供应情况 截至 2005年底，乌鲁木齐市房屋施工面积约 444万平米，其中住宅施工面积 33
25、4万平米；新开工房屋面积 226万平米，其中住宅为 205万平米；房屋竣工面积 240万平米，住宅为 202万平米。图 3.1：房屋施工、新开工、竣工面积表 资料来源：统计年鉴 从图 3.1可以看出，住宅的供应量一直占乌市房地产供应量的绝大部分，住宅市场非常活跃。乌鲁木齐市历年竣工住宅套数如下图所示：图 3.2：竣工住宅套数（2001-2005年）资料来源：统计年鉴 从竣工住宅套数的变化趋势来看，2001年到 2004年间住宅竣工套数呈现逐渐下降的趋势，2004年住宅竣工套数仅为 2001年的 47。到了 2005年，住宅市场逐渐恢复活跃，当年竣工住宅套数较上年增加了约 15，达到 19,58
26、3套。0500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,0003,000,0003,500,0004,000,0004,500,0005,000,000施工面积新开工竣工面积平米房屋建筑面积合计住宅35,99933,46429,44717,06519,58305,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00020012002200320042005套竣工房屋住宅套数（套）3.0 公寓市场分析公寓市场分析 南门国际城项目，乌鲁木齐-11-二零零六年十二月 3.1.2 整体销售情况整体销售情况 截至 2005年底，乌鲁木齐
27、市商品住宅销售面积约 214万平米，销售套数 21581套，全年整体销售率约 67，年均消化面积约 42.8万平米。从商品住宅的售价来看，乌市整体住宅 2005年的平均售价约 1914元/平米。由于此售价的统计包含了经济适用房和普通住宅，因此整体售价水平不高。3.2 高档公寓整体市场高档公寓整体市场 综合考虑本项目的地理位置以及未来可能的市场定位，本节将针对乌市高档公寓市场进行重点研究。我们将整体项目平均售价在 2500元/平米的住宅项目定义为高档公寓，此定义不包含别墅项目。3.2.1 整体供应情况整体供应情况 乌市高档公寓按照竣工时间计算，从 2001年到 2005年的供应情况如下图所示：图
28、 3.3：高档公寓整体供应情况（20012005年）资料来源：世邦魏理仕 从上图可以看出，乌市高档公寓整体供应量在 2003年达到峰值，当年的新增供应约 35万平米，主要是受到天安名门这个规模达 16万平0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,000900,00020012002200320042005平米050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,000平米市场存量新增供应3.0 公寓市场分析公寓市场分析 南门国际城项目，乌鲁木齐-12-二零零六年十二月 米的项目
29、竣工的影响。到了 2004年，高档公寓市场存量较上年增长了 53，增幅明显减缓。2005年高档公寓竣工量约 3万平米，高档公寓的整体市场存量约 83万平米，仅较上一年增长了 4。乌市高档公寓供应量的高峰和低谷与普通住宅的供应趋势相比滞后一年左右。高档公寓供应量比普通住宅小，其针对的客群也更加高端，因此其对市场变化的反应都较普通住宅有一定程度的滞后。3.2.2市场分布情况市场分布情况 乌市高档公寓的分布情况如下图所示：图 3.4：高档公寓市场分布情况 资料来源：世邦魏理仕 60的高档公寓项目集中在天山区。天山区为城市核心区域，交通便利、区域发展成熟，高档公寓由于售价较高，其对于交通的便捷度、生活
30、的便利性等要求很高，而天山区恰恰具备上述优势，因此成为高档公寓项目开发的首选区位。沙依巴克区受到友好商圈成熟氛围的影响，也聚集了一部分高档公寓项目。水磨沟区和新市区的高档公寓项目则分布较为稀少，这两个区域属于城市发展的新兴区域，各类基础设施建设尚不够成熟，因此高档公寓项目相对较少。从高档公寓的发展情况来看，高档公寓地段优越，周边配套设施齐全，因此吸引了很多正处于发展阶段的中小型企业来此设立办公室。公寓租金较写字楼低，这对于处于发展阶段的企业来说有很大的吸引力。这些企业购买或租赁高档公寓作为办公场所，随着中小企业越来越向城市中心区域的高档公寓聚集，真正的住户越来越少，部分公寓楼逐渐转变成为办公用
31、途。但是由于公寓楼内办公的企业都实力有限，从事的行业复杂多样，日常来往的人群比较复杂，因此高档公寓楼的整体品质受到了影响，高档公寓已不再“高档”，而是演变成了中低档的办公场所。3.2.3销售情况销售情况 (1)价格 根据统计，乌市高档公寓的售价变化情况如下图所示：天山区60%沙依巴克区24%水磨沟区8%新市区8%3.0 公寓市场分析公寓市场分析 南门国际城项目，乌鲁木齐-13-二零零六年十二月 图 3.5：高档公寓售价变化情况（2001-2005年）资料来源：世邦魏理仕 2001年，乌市高档公寓销售均价为 3450元/平米，到了 2002年的销售均价较上一年增长了约 4。2003年乌市高档公寓
32、供应量达到了近几年的最高点，激烈的竞争导致当年高档公寓售价下降，较上一年降低了 3个百分点；2004年乌市高档公寓的售价继续走低，较上年下跌了 9。从 2005年开始，高档公寓市场开始复苏，当年售价较 2004年增长了4，到达约 3311元/平米的水平。预计到 2006年底，随着高档公寓市场的发展，整体售价还有继续上升的空间。(2)销售情况 截至 2005年底，乌市整体高档公寓的销售率约 80，整体消化面积约 66万平米，年均消化 13万平米，约为整体住宅销售量的 30。从乌市整体高档公寓的消化速度来看，与内地大城市相比尚有较大差距，乌市的外来消费力少，投资需求不够活跃，这是影响市场消化量的重
33、要原因。3.2.4未来供应未来供应 根据统计，乌市 2006-2007年竣工的高档公寓项目整体规模约 42万平米，到了 2007年底，乌市高档公寓市场存量将达 125万平米。从这些未来项目的市场分布来看，天山区仍然是高档公寓供应的集中区域。该区域作为城市核心区域，有着很高的市场认可度。3,4503,5883,4723,1733,3121,0001,5002,0002,5003,0003,5004,00020012002200320042005元/平米3.0 公寓市场分析公寓市场分析 南门国际城项目，乌鲁木齐-14-二零零六年十二月 3.3 高档公寓区域市场高档公寓区域市场 3.3.1现有供应现
34、有供应 为了进一步了解本项目所在区域高档公寓的市场情况，本节将针对天山区的高档公寓项目进行分析。根据统计，本项目所在的天山区现有高档公寓项目 11个，这些项目的分布如下图所示：图 3.6：现有项目分布 资料来源：世邦魏理仕1本项目2346578910111本项目2346578910113.0 公寓市场分析公寓市场分析 南门国际城项目，乌鲁木齐-15-二零零六年十二月 表 3.1：现有项目信息 序号 名称 总建筑面积（平米）物业组合 公寓建筑面积（平米）产品类型 层数 梯户数 开盘时间 入住时间 套数 户型面积 主力户型 1 阳光花苑 50000 商业、公寓 36200 高层 地上33层，地下1
35、层 1梯2户 2000.2 2001 500 三居室：121-173平米 四居室：277平米 三居室：124平米 2 汇丰大厦 58969 公寓、商业、写字楼 26000 高层 地上30层 地下1层 3梯8户 2001.5 2001 200 两居室：145平米 三居室：154平米 两居室：145平米 3 建设广场 65800 公寓、商业、写字楼 34300 高层 地上31层 地下2层 2梯6户 2002年底 2002 192 两居室：126-154平米 三居室：178平米 两居室：126平米 4 世纪百盛B座 91000 酒店、写字楼、公寓 28000 高层 地上26层 地下1层 1梯8户 2
36、002 2002 200 两居室：75-86平米 三居室：121-131平米 四居室：240平米 三居室：121平米 5 北国春城 192000 公寓、商业 54500 高层 地上33层 3梯14户 2002 2003 1056 两居室：67平米 三居室：126-150平米 三居室：126平米 6 南光明珠 34454 公寓 34454 高层 地上34层 地下2层 2梯6户 2003 2003 135 两居室：95平米 三居室：111-134平米 四居室：206-246平米 三居室：111平米 7 荣盛花园 26400 公寓、商业 24109 高层 地上30层 地下1层 2梯6户 2001 2
37、003 123 两居室：81平米 三居室：134-148平米 四居室：155平米 三居室：148平米 8 聚天大厦 41500 公寓、商业 41500 高层 地上25层 地下1层 3梯12户 2002 2003 216 一居室：99-109平米 两居室：112-132平米 三居室：155-185平米 五居室：219平米 一居室：105平米 9 双银大厦 43638 公寓、商业 39400 高层 地上34层 地下1层 2梯10户 2002年底 2003 310 两居室：86平米 三居室：111平米 四居室：142平米 五居室：183平米 三居室：111平米 10 七一酱园 121600 商业、公
38、寓 39600 高层 地上30层，地下1层 4梯15户 2004.5 2004 750 三居室：87-111平米 四居室：117-169平米 三居室：111平米 11 新世纪广场 109120 公寓、商业、写字楼 50000 高层 地上31层 地下3层 2梯6户 2001-7-1 2004 156 两居室：94平米 三居室：112-160平米 三居室：112平米 资料来源：世邦魏理仕3.0 公寓市场分析公寓市场分析 南门国际城项目，乌鲁木齐-16-二零零六年十二月 从区域现有高档公寓项目的分布来看，基本都集中在天山区的核心区域：新华路、青年路、光明路一带。从这些项目的功能构成来看，基本都是综合
39、型的项目。因为市中心土地价格高，因此开发商在有限的土地上开发了综合物业以追求利益最大化。从公寓的规模来看，绝大多数公寓的规模在 4万平米以下。按照竣工时间统计，区域高档公寓近五年来的供应走势如下图所示：图 3.7：区域高档公寓供应走势（2001-2005年）资料来源：世邦魏理仕 截至 2005年度，区域高档公寓市场存量约 41万平米，占全市高档公寓整体供应的一半。从新增供应的变化趋势来看，2003年区域高档公寓新增供应 19万平米，为近五年最高，随后新增供应呈现逐年下降的趋势，2004年区域高档公寓的新增供应仅为 2003年的一半，市场进入缓慢消化阶段。到了 2005年，区域几乎没有新的高档公
40、寓项目竣工。3.3.2产品特征产品特征 从区域高档公寓的产品特征来看，市中心区域由于寸土寸金，这些项目都建成高层塔楼的形式。层数从 26到 34层不等。从这些项目的梯户数来看，除了个别项目为 1梯 2户、2梯 6户之外，绝大多数项目单层户数较多，有的甚至达到了 15户。单层户数过多会影响居住的品质，令楼栋内部往来人口增加，人群复杂，从而降低整体的楼宇品质。这种通过增加单层面积提高建筑面积的做法令不少房间设计出现死角，影响日照和采光，尤其在乌鲁木齐这样冬季漫长的城市里，此种设计条件非常不适宜居住，因此不少项目都演变成为低档写字间。区域高档公寓的户型面积范围从 67平米到 270平米都有。而从主力
41、户型类别来看，绝大多数项目还是以三居室为主力，三居室的面积基本集中在 110-120平米之间。从区域高档公寓的户型设计来看，绝大部分项目设计的户型偏重于经济实用型，居室类型和面积的搭配更强调功能齐备、面积适用。050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,000450,00020012002200320042005平米050,000100,000150,000200,000250,000平米市场存量新增供应3.0 公寓市场分析公寓市场分析 南门国际城项目，乌鲁木齐-17-二零零六年十二月 3.3.3销售情况销售情况 表 3.2：现有项
42、目销售情况统计 序号 名称 均价（元/平米）物业费（元/月/平米）车位配比（户数:车位）销售率 开发商 客户特征 1 阳光花苑 3300 车位售价：8万 车位租金：150元/月 1 地上停车位，数量不详 70%新疆啤酒花房地产开发有限公司 30-45岁 周边生意人 2 汇丰大厦 3600 车位售价：18万 3 2:1 40 新疆广汇房地产开发有限公司 天山区：30-50岁，主要以出租为主；大楼客源以中小型公司为主：美容、建筑、电子、装饰、商贸公司。其中食品公司乡巴佬一层900；多为简装修，以租为主。住宅为市政拆迁户。3 建设广场 3650 车位售价：14万 1.2 1:1 100%新疆天发房地
43、产开发有限公司 周边单位,建筑设计行业等，35-50岁 4 世纪百盛B座 3800 1.2元 车位充足，具体位数不详 85%世纪百盛投资集团 天山区周边人群，35岁以上 5 北国春城 2500 车位售价：7万/个 0.7 2.64:1 50 新疆金和房地产开发有限责任公司 天山区周边人群，35-45岁为主。6 南光明珠 3650 车位售价：地上免费停车 1.50 4.5:1 89 新疆南湖房地产开发有限公司 天山区工作人群，35-50岁 7 荣盛花园 3220 车位租价：300元/月 0.80 3:1 99%乌鲁木齐荣发房地产开发有限公司 周边单位和个体业主：35-50岁 8 聚天大厦 350
44、0 1 没有车位 100%新疆聚天房地产开发有限责任公司 天山区周边，35-45岁 9 双银大厦 3500 0.8 2.3:1 35%新疆二轻房地产开发有限责任公司 回迁户居多占21%，实际销售率不是很理想。客源主要以天山区的大小西门的中小型公司为主;现入驻办公的客源为：人寿保险公司（以租代售）、化妆品10公司、国税局、商贸公司、小西门商户。10 七一酱园 3000 0.8 1:1 70%新疆天阳房地产开发有限公司 目前以商业住户居多。购买者中不少为克拉马依工作的客户，购买目的为投资。11 新世纪广场 3700 车位售价：12.5 1.5 1:1 85%新疆广汇房地产开发有限公司 私人企业、来
45、自本区域的客户，年龄30岁以上 资料来源：世邦魏理仕 3.0 公寓市场分析公寓市场分析 南门国际城项目，乌鲁木齐-18-二零零六年十二月(1)售价 本项目所在区域高档公寓的售价趋势如下图所示：图 3.8：区域高档公寓售价走势（2001-2005年）资料来源：世邦魏理仕 从区域高档公寓的售价走势来看，与全市高档公寓项目的变化趋势相同。都是在 2003年有一定程度的下降，但整体来看，区域高档公寓售价的变化幅度比全市的小。截至 2005年底，区域高档公寓的售价较上一年无明显变化，保持在3400元/平米的水平，较全市平均价格高出约 3。(2)销售率 根据现有数据统计，截至 2005年底，区域高档公寓的
46、整体销售率约75，整体消化面积 31万平米，年均消化 6万平米，约为全市高档公寓的一半水平。从区域现有项目的销售情况来看，部分高档公寓项目虽然地处核心位置，但由于周边环境较为混乱，无法获得客户认同从而销售情况不佳，如汇丰大厦、双银大厦。(3)客户特征 从区域高档公寓项目的客户特点来看，个体商户构成了高档公寓买家的主体，充分体现了乌市高档公寓商住混合的特点。一些公寓项目还有部分原本住在天山区的回迁客户。3,4503,5883,4133,4023,402100015002000250030003500400020012002200320042005元/平米3.0 公寓市场分析公寓市场分析 南门国际
47、城项目，乌鲁木齐-19-二零零六年十二月 3.3.4未来供应未来供应 根据目前统计，从 2006年到 2008年，本项目所在区域未来高档公寓项目供应如下图和下表所示：图 3.9：区域未来高档公寓项目 资料来源：世邦魏理仕本项目12345本项目123453.0 公寓市场分析公寓市场分析 南门国际城项目，乌鲁木齐-20-二零零六年十二月 表 3.3：区域未来高档公寓项目列表 序号 名称 总建筑面积（平米）物业组合 公寓建筑面积（平米）产品类型 层数 梯户数 开盘时间 入住时间 套数 户型面积 主力户型 均价（元/平米）开发商 1 金 碧 华府 103805 公 寓、商业、写字楼 30000 高层
48、地 上 31层 地下1层 4梯12户 2004 2006年底 300 一居室：51平米 两居室：117平米 三居室：115-168平米 N/A 3400 新疆大众房地产开发有限责任公司 2 空 中 花园 70000 公寓 28000 多层 5层、双拼 或 联排 _ 2005 2006年底 880 三居室：112-156平米 四居室：145-156平米 145-162平 米 的联排 2800 新疆康普房地产开发有限公司 3 南 门 国际 城 三期 40000 公寓 40000 高层 26层 3梯12户 2006.9 2007年底 480 47-126平米（一居室到三居室）111平米/126平米（
49、两 居室/三居室）2850 新疆国际置地房地产开发有限公司 4 徕 远 广场 305000 商 业、公寓、写 字楼、酒店 124000 高层 A区：地上40层，地下1层 B区：地上37层，地下3层 6梯12户 2004 2007 500 60-100平米 两居室：70平米 5000 徕远房地产开发有限责任公司 5 佳 安 大厦 75156 商 业、公寓、写字楼 N/A 高层 N/A N/A N/A 2008 N/A N/A N/A N/A 乌鲁木齐佳安有限责任公司 资料来源：世邦魏理仕3.0 公寓市场分析公寓市场分析 南门国际城项目，乌鲁木齐-21-二零零六年十二月 根据统计，本项目所在区域从
50、 2006年到 2008年竣工高档公寓规模超过 22万平米，较 2005年有了较大幅度的提升，区域高档公寓市场逐渐恢复活跃。从未来项目的分布来看，其都聚集在天山区的核心区域。徕远广场为区域未来规模最大的综合体项目。其产品类型涵盖了公寓、商业、写字楼和酒店。该项目投资大，物业种类多，对开发商的开发能力提出了很高的要求。但由于乌市开发商缺乏开发高档综合体项目的经验，且相关人才不足；加上该项目销售之初为了促进销售采用了承诺售后包租的方式，而目前项目尚未建成，但开发商已经被迫开始兑现承诺。以上种种原因令整个项目内部关系十分复杂，该项目虽然承诺 2007年可以入住，但按照目前的进度来看，其未来是否能够顺