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1、房地产基础知识培训房地产基础知识培训张如清张如清20122012年年3 3月月1 1日日房地产的定义房地产的定义 房地产房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分割的部分及附带的各种权益。上不可分割的部分及附带的各种权益。房地产由于自己的特点及位置的固定性和不可移动房地产由于自己的特点及位置的固定性和不可移动 性，在经济学上被称为不动产，可以有三种存在形态：即性，在经济学上被称为不动产，可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一土地、建筑物、房地合一。房地产的定义房地产的定义根据房地产的概念和自身特点可以看出根据房地产的概念和自身特点可以看出所有权
2、（占有/使用/收益/处分）他物权（抵押权/租赁权）权益权益单纯的土地单纯的建筑物土地建筑物结合 实物实物房地产业房地产业 是指从事土地和房地产开发、经营、管是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业，属于第三产业，属于服务业范畴理和服务的行业，属于第三产业，属于服务业范畴。房地产和建筑房地产和建筑业业的区别的区别区别区别建筑业建筑业是物质生产部门，属于第二产业是物质生产部门，属于第二产业。房地产的市场划分房地产的市场划分123一级市场一级市场一级市场一级市场开发商开发项目后向购房者出售所建造的房屋，开发商开发项目后向购房者出售所建造的房屋，即商品房的第一次出售即商品房的第一次出售。已经成
3、交过的商品房进入流通领域，成为市场已经成交过的商品房进入流通领域，成为市场存量，也就是通常所说的二手房市场。存量，也就是通常所说的二手房市场。二二二二级市场级市场级市场级市场三三三三级市场级市场级市场级市场国有土地使用权出让。国有土地使用权出让。我国现行土地制度我国现行土地制度所有权所有权 全民所有制全民所有制(所有土地）：所有权属于国家代表的全所有土地）：所有权属于国家代表的全体人民，具体行使权力由国务院代表国家行使。体人民，具体行使权力由国务院代表国家行使。集体所有制（集体土地）：所有权属于村民集体组集体所有制（集体土地）：所有权属于村民集体组织。织。国家所有土地都为社会主义公有制国家所有
4、土地都为社会主义公有制国有土地使用权出让国有土地使用权出让 国家为了社会经济国家为了社会经济建设建设的需要，可以行使权力征收集体所有制土的需要，可以行使权力征收集体所有制土地变为全民所有制土地，即平常我们所说的地变为全民所有制土地，即平常我们所说的“征地收储征地收储”行为。行为。国有土地使用权出让国有土地使用权出让：土地使用权出让（一级市场）由土地使用权出让（一级市场）由国家垄断，国家以一次性收取土地出让金方式给予土地使国家垄断，国家以一次性收取土地出让金方式给予土地使用者（一定年限）使用权，土地使用者只有土地使用权，用者（一定年限）使用权，土地使用者只有土地使用权，没有所有权。没有所有权。土
5、地使用权出让年限土地使用权出让年限住宅用地：住宅用地：7070年年工业用地：工业用地：5050年年教育、科技、文化、卫生、体育用地：教育、科技、文化、卫生、体育用地：5050年年综合式其他用地：综合式其他用地：5050年年商业、旅游、娱乐用地：商业、旅游、娱乐用地：4040年年国有土地使用权取得国有土地使用权取得招标、拍卖、挂牌、协议出让方式出让方式承租方式承租方式划拨方式划拨方式国有土地使用权出让流程国有土地使用权出让流程发布出让公告发布出让公告。编制出让文件编制出让文件。地价评估，确定出让底价地价评估，确定出让底价。编制、编制、确定出让方案等。确定出让方案等。公布出让计划，确定供地方式公布
6、出让计划，确定供地方式。1 2 3 45国有土地使用权出让流程国有土地使用权出让流程办理土地登记办理土地登记。核发建议用地批准证书交付土地核发建议用地批准证书交付土地。公布结果，签订出让公布结果，签订出让合同合同。招拍挂（招标、拍卖、挂牌、协议）实施招拍挂（招标、拍卖、挂牌、协议）实施。申请及资格申请及资格。6 7 8 910土地上市前的几种状态土地上市前的几种状态 生地生地 指可能为房地产开发所利用，指可能为房地产开发所利用，但但尚未开发的农地和荒地，尚未开发的农地和荒地，即待开发的国有土地，离城镇较远，无市政基础设施、未开发利用即待开发的国有土地，离城镇较远，无市政基础设施、未开发利用的土
7、地。的土地。毛毛地地 指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。熟地熟地 指已完成市政基础设施建设的土地，达到指已完成市政基础设施建设的土地，达到“三通一平三通一平”或或“七通一平七通一平”施工条件的土地施工条件的土地。七通一平：上水、下水（排水）、电力、通讯、七通一平：上水、下水（排水）、电力、通讯、燃气、道路、供热、场地平整燃气、道路、供热、场地平整。房地产开发基础知识介绍房地产开发基础知识介绍红线红线：是指各种用地的边界线，通俗来讲，在建筑红线外：是指各种用地的边界线，通俗来讲，在建筑红线外不允许有任何建筑物，红线内建筑物也应不允许有任何建筑物，红线内建筑物也应
8、需相应需相应退让。退让。容积率容积率：地块内总建筑面积与土地面积的比。是房地产开：地块内总建筑面积与土地面积的比。是房地产开发中最主要的指标之一。发中最主要的指标之一。建筑密度建筑密度：地块内建筑基底面积与土地面积的比。：地块内建筑基底面积与土地面积的比。绿地率绿地率：地块内各类绿地面积总和与土地面积的比。：地块内各类绿地面积总和与土地面积的比。楼板价楼板价：单位建筑面积平均分摊的土地价格，是房地产开：单位建筑面积平均分摊的土地价格，是房地产开发过程中最主要的指标之一。发过程中最主要的指标之一。房地产开发的基本路径房地产开发的基本路径 直接拿地法直接拿地法 政府在规划区内按计划进行土地拍卖，开
9、发商自行对政府在规划区内按计划进行土地拍卖，开发商自行对土地及房产市场进行市场评估，参与政府举办的土地及房产市场进行市场评估，参与政府举办的“招拍挂招拍挂”活活动，获取土地使用权进行地产开发，一般适用于城市已规动，获取土地使用权进行地产开发，一般适用于城市已规划地区、划地区、“七通一平七通一平”地区。地区。房地产开发的基本路径房地产开发的基本路径土地上市上市市场评估评估筹集资金规划规划设计设计工程工程建设建设房产房产销售销售后期后期服务服务参与竞拍参与竞拍 获取土地获取土地房地产开发的基本路径房地产开发的基本路径 项目策划法项目策划法 主要指综合类房地产开发，如旅游地产、综合体房地主要指综合类
10、房地产开发，如旅游地产、综合体房地产等。开发公司提供自己有竞争力的、地方政府欢迎的投产等。开发公司提供自己有竞争力的、地方政府欢迎的投资项目，与地方政府就项目投资进行洽谈，最终达到房地资项目，与地方政府就项目投资进行洽谈，最终达到房地产开发目标。一般在风景区、城乡结合地区较多。产开发目标。一般在风景区、城乡结合地区较多。房地产开发的基本路径房地产开发的基本路径项目策划项目选址招商引资规划调整土地挂牌项目立项土地获取土地报批规划设计后期运营房产销售工程建设项目策划项目选址招商引资规划调整土地挂牌项目立项土地获取土地报批房地产开发的基本路径房地产开发的基本路径 项目收购法项目收购法 全部或部分收购
11、拥有土地使用权证的房地产开发公司全部或部分收购拥有土地使用权证的房地产开发公司股权，获得土地使用权进行房地产开发。股权，获得土地使用权进行房地产开发。房地产开发公司部门组成及基本职能房地产开发公司部门组成及基本职能 包括包括：董事长、总经理、副总经理、总工程师、总董事长、总经理、副总经理、总工程师、总会计师、董事长助理等职务。会计师、董事长助理等职务。全面负责项目策划、资金筹集、获取土地、项目开全面负责项目策划、资金筹集、获取土地、项目开发、销售管理、后期服务等事宜，一般情况下房地产开发、销售管理、后期服务等事宜，一般情况下房地产开发公司实行项目负责制，由董事长（总经理）领导向董发公司实行项目
12、负责制，由董事长（总经理）领导向董事会负责。事会负责。领导层领导层房地产开发公司部门组成及基本职能房地产开发公司部门组成及基本职能 包括人事行政部、财务部门、法务部门等包括人事行政部、财务部门、法务部门等。对公司的运营提供人事管理、行政工作、资金对公司的运营提供人事管理、行政工作、资金管理、法律工作等支持工作。管理、法律工作等支持工作。管理层管理层房地产开发公司部门组成及基本职能房地产开发公司部门组成及基本职能 包含项目策划部、前期开发部、规划设计部、工程包含项目策划部、前期开发部、规划设计部、工程管理部、市场营销部等管理部、市场营销部等。具体实施从项目落地、报批报建、工程建设、产品具体实施从
13、项目落地、报批报建、工程建设、产品销售等一系列工作。是保证项目投资成功，实现投资目销售等一系列工作。是保证项目投资成功，实现投资目的的关键力量。的的关键力量。经营层经营层房地产开发中对应的政府相关部门及基本业务房地产开发中对应的政府相关部门及基本业务市（区市（区、县）政府县）政府：主要负责项目招商、洽谈、落地、投资条：主要负责项目招商、洽谈、落地、投资条 件等基本条件的落实件等基本条件的落实。规划局规划局：项目基本规划条件的落实，项目规划设计方案的审批：项目基本规划条件的落实，项目规划设计方案的审批 等工作。等工作。国土局国土局：土地的报批及出让工作。：土地的报批及出让工作。建设局建设局：工程
14、建设的管理工作，质量监管工作（质监站）：工程建设的管理工作，质量监管工作（质监站）。林业局林业局：林地使用的审批工作。：林地使用的审批工作。物价局物价局：产品销售的价格备案。：产品销售的价格备案。公安局公安局：项目设计方案中交通组织的审批、地名审批等：项目设计方案中交通组织的审批、地名审批等。消防部门消防部门：项目消防的审批管理等。项目消防的审批管理等。上述主要是在就开发过程中密切相关的上述主要是在就开发过程中密切相关的主要部门，实际工作中还有很多大大小小的主要部门，实际工作中还有很多大大小小的政府机关需要我们去打交道、去应付。政府机关需要我们去打交道、去应付。房地产开发过程中社会合作伙伴房地
15、产开发过程中社会合作伙伴策划公司策划公司：项目定位、定性、定量服务，提出投资方案、：项目定位、定性、定量服务，提出投资方案、拿地方案、设计方案及其他各种专业性意拿地方案、设计方案及其他各种专业性意 见供公司领导层决策。见供公司领导层决策。设计公司设计公司：包含但不限于项目方案设计、景观设计、装潢：包含但不限于项目方案设计、景观设计、装潢 设计及其他各种专业设计。设计及其他各种专业设计。建筑安装公司建筑安装公司：包含但不限于土建工程、安装工程、装修：包含但不限于土建工程、安装工程、装修 工程、景观绿化工程及各种专业配套施工程、景观绿化工程及各种专业配套施 工安装公司。工安装公司。房地产开发过程中
16、社会合作伙伴房地产开发过程中社会合作伙伴监理公司监理公司：为项目提供质量监督的专业公司。：为项目提供质量监督的专业公司。咨询服务公司咨询服务公司：为开发项目提供营销代理咨询、造价咨：为开发项目提供营销代理咨询、造价咨 询、法律服务的各类公司。询、法律服务的各类公司。营销代理公司营销代理公司：为产品提供专业代理销售服务的公司。：为产品提供专业代理销售服务的公司。物业管理公司物业管理公司：后期物业管理的专业公司。：后期物业管理的专业公司。银行银行：提供资金支持。：提供资金支持。房地产开发项目的基本成本构成房地产开发项目的基本成本构成 土地成本土地成本：是房地产项目中的关键成本，一般约占：是房地产项
17、目中的关键成本，一般约占30%40%。建安成本建安成本：包括工程土建、安装、装修、红线内外市政配套、管：包括工程土建、安装、装修、红线内外市政配套、管 网绿化等一切用于产品建设的费用。网绿化等一切用于产品建设的费用。财务费用财务费用：资金占用所必须支付的资金成本。：资金占用所必须支付的资金成本。营销费用营销费用：为销售产品所发生的广告费用，代理费用等。一般约：为销售产品所发生的广告费用，代理费用等。一般约 占销售收入的占销售收入的2%左右。左右。房地产开发项目的基本成本构成房地产开发项目的基本成本构成管理费用管理费用：为开发项目而发生的人员工资等项目运营费用，一：为开发项目而发生的人员工资等项
18、目运营费用，一 般占销售收入般占销售收入1%2%左右。左右。税费等税费等：在生产经营及产品销售中计提的各种税费。如：营业：在生产经营及产品销售中计提的各种税费。如：营业 税、所得税、土地增值税、土地契税、教育附加费税、所得税、土地增值税、土地契税、教育附加费 、房屋维修基金等。房屋维修基金等。不可预见费用不可预见费用：上述费用外其他可能发生的费用。：上述费用外其他可能发生的费用。房地产中的层数划分房地产中的层数划分 中高中高中高中高层层层层住宅住宅住宅住宅多多多多层层层层住宅住宅住宅住宅高高高高层层层层住宅住宅住宅住宅 超高超高超高超高层层层层低低低低层层层层住宅住宅住宅住宅1313层层（建筑
19、高度不大于（建筑高度不大于1111米）米）7979层层（建筑高度不大于（建筑高度不大于3030米）米）1010层层以上以上4646层层（建筑高度不大于（建筑高度不大于2424米）米）建筑高度大于建筑高度大于100100米的民用建筑米的民用建筑为为超高超高层层房地产开发过程中的四证一书房地产开发过程中的四证一书国有土地使用证国有土地使用证拿地阶段拿地阶段建设用地规划许可证建设用地规划许可证拿地阶段拿地阶段建设工程规划许可证建设工程规划许可证规划审批阶段规划审批阶段建设工程施工许可证建设工程施工许可证开工先决条件开工先决条件选址意见书（建设工程用地批准书）选址意见书（建设工程用地批准书）项目立项阶
20、段项目立项阶段 实际上现在又增加了一证二书，分别为实际上现在又增加了一证二书，分别为“商品房销售许可证商品房销售许可证”、“住宅使用说明书住宅使用说明书”、“住宅质量保证书住宅质量保证书”。房地产项目成功的几点要素房地产项目成功的几点要素融融资资产产品品销销售售地地段段 是决定价值的关键因素，拥有前瞻眼光看待土地所处是决定价值的关键因素，拥有前瞻眼光看待土地所处地段，更能获得意想不到的收获。地段，更能获得意想不到的收获。粗制滥造的时代已经结束，优良品质，性价比最粗制滥造的时代已经结束，优良品质，性价比最高的产品才能拥有客户。高的产品才能拥有客户。全面竞争的时代来临，领先的营销策略是实现利润必全
21、面竞争的时代来临，领先的营销策略是实现利润必不可少的先决条件。不可少的先决条件。项目能否成功的基础条件。项目能否成功的基础条件。中国房地产发展历程中国房地产发展历程 深圳中国土地深圳中国土地“第一拍第一拍”标志着中国土地使用权商品化开始。标志着中国土地使用权商品化开始。房地产市场进入活跃期。房地产市场进入活跃期。“831大限大限”所有经营用地必须公开出让。所有经营用地必须公开出让。关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见是中国住房模式的新转折点。是中国住房模式的新转折点。1978年年 改革开放，理论界提出商品房改革开放，理论界提出商品房及及土地产权的概念。土地产权的概念。1987年年1998年年2004年年2008年年2010年年大力发展保障房、大力发展保障房、经济经济适用房适用房，史上最严厉的房产调控开始，史上最严厉的房产调控开始。中国房地产业未来展望（个人观点）中国房地产业未来展望（个人观点）暴利时代已经结束，房地产业进入资暴利时代已经结束，房地产业进入资金为王，品质为先的时代。金为王，品质为先的时代。三四线城市，后发展地区当下拥有更三四线城市，后发展地区当下拥有更多的机会。多的机会。中国经济正处于上升通道，城市化全中国经济正处于上升通道，城市化全面加速，面加速，房地产业还有房地产业还有2020年的黄金时机。年的黄金时机。