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1、旅游地产复习题及答案一、 名词解释 共20分，每个4分1、房地产：是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。2、房地产业：是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。3、房地产项目策划：是从开发获得土地使用权开始，到市场调查、消费者行为心理分析，再到特业管理全过程的策划，是房地产项目全程策划。4、目标市场：是企业决定进入的那个市场，即企业经过市场细分，以及对细分市场评估以后，决定以相应的商品和服务去满足细分市场需要和服务的顾客群。5、智能住宅：指利用系统集成方法，将智能型计算机技术、通信技术、信息技术与建筑艺术有机结合，通过对设备的自动监控
2、，对信息资源的管理和对使用者的信息服务并使其与建筑优化组合，智能住宅具有安全、舒适、高效、便利和灵活的特点。5、物业管理：指业主通过选聘物业管理公司，按照业主与物业管理公司签定的物业服务合同约定，由物业公司对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 6、房地产营销：是以满足市场需求和达成交易为目的，包括市场调查、分析、决策、定价及销售等的全过程系统工作。二、多选题1、下列哪些指标属于土地评价指标中基本的物理属性指标（ A、C、D ）A、土地规模、形态、地貌等指标；B、宏观区位条件；C、城市发展及规划要求；D、基础设施条件2、目前我国的开发商获得土地的
3、途径主要有（A、B、C）A、招标；B、拍卖；C、挂牌出让；D、土地出让3、下列属于理性购房动机的有（ A、C）A、投资动机；B、求新动机；C、自用动机；D、求美动机4、下列属于带感情色彩的购房动机的有（B、D、E、F）A、投资动机；B、求新动机；C、自用动机；D、求美动机；E、权力动机；F、健康和舒适动机5、房地产市场细分的依据一般有（ A、B、C、E）A、人口细分；B、地理细分；C、心理细分；D、政策细分；E、行为细分6、影响目标市场选择的主要因素有（A、B、C、D、E、F ）A、市场的规模；B、资源条件；C、环境条件；D、盈利性因素；E、风险因素；F、政策因素7、房地产企业一般可从下面哪些
4、方面寻找或构筑自己的竞争优势（ A、C、D、E ）A、成本优势；B、政策优势；C、规模优势；D、差异优势；E、品牌优势8、房地产项目（以商品房为例）设计的主要内容有（A、B、 C、E）A、住宅及其用地的规模；B、居住区公共服务设施的规划布置；C、居住区道路的规划布置；D、居住区的管理规则；E、居住区环境景观绿地的规划布置9、构成居住舒适性的因素有（A、B、C、D）A、足够的面积；B、完善的物理条件；C、良好的环境条件；D、完备的社区设施和邻里关系等10、按照住宅的层次多少划分，住宅分类正确的是（A、B、C、D）A、低层住宅；B、多层住宅；C、小高层住宅；D、高层住宅；E、塔式住宅11、按照住宅
5、的经济性分类，住宅可分成（A、B、C、D）A、安置型；B、实用型；C、舒适型；D、豪华型；E、小户型12、设计强调空间组合要层次清晰、布局合理，其功能分区的原则有（A、B、C ）A、内外分区；B、动静分区；C、洁污分区；D、干湿分区13、影响房地产价格的主要因素有（ ）A、成本；B、竞争；C、设计；D、购房者心理；E、房地产商的发展目标；F、法律政策14、对物业管理前期介入的作用，叙述正确的有（ A、B、C、D）A、有利于优化设计，完善设计细节，减少返工；B、有利于提高施工质量；C、有利于全面了解所管物业，顺利进行交接后的管理；D、有利于促进销售；E、有利提前收取物业费用三、单选题1、房地产企
6、业不考虑细分市场的差异性，对整个市场只提供一种产品。这种策略是（A ）A、无差异性营销策略；B、差异性营销策略；C、集中营销策略；2、房地产企业决定以几个细分市场为目标，为每个目标市场分别设计产品及营销方案。这种策略是（ B）A、无差异性营销策略；B、差异性营销策略；C、集中营销策略；3、下面是市场定位的步骤，正确的是：（ B ）识别可能的竞争优势；有效地向市场表明企业的市场定；选择正确的竞争优势A、；B、；C、；D、4、住宅功能常常被划分为三类，下列表述正确的是（ C ）家庭成员公共活动空间；家庭成员个人活动空间；家庭成员的工作空间；家庭面员的卫生空间A、；B、；C、；D、5、同时具备“能有
7、效地节约土地，能较好地体现以人为本的思想，拥有较高的绿地率，具有较好的结构性能，具有一定的经济性”这些特点的住宅是（ c）A、低层住宅；B、多层住宅；C、小高层住宅；D、高层住宅6、一套房子的各功能区不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上，这类住宅称为（a ）A、错层式住宅；B、跃层式住宅；C、复式住宅；D、塔式住宅7、先以高价开盘，卖掉大部分楼盘赚取高额利润后，以低于开盘价的价格，将地段不佳、朝向或楼层不好、户型偏大或偏小等部分迅速处理掉，这种销售策略是（ B ）A、低开高走策略；B、高开低走策略；C、稳定价格策略； D、折扣策略8、随着施工建筑的成形和不断接近
8、竣工，根据销售进展情况，每到一个调价时点，按预先确定的幅度调高一次售价的策略是（ A ）A、低开高走策略；B、高开低走策略；C、稳定价格策略； D、折扣策略9、在我国，人们在挑房屋朝向时，一般都会认为“东南向最好，西北向最差”，其前提条件是（ d ）东向日照时间短；东向日照时间长冬季时西北向房保暖性好，夏季时西北向房凉爽；冬季时东南向房保暖性好，夏季时东南向房凉爽；A、；B、；C、；D、10、某房地产项目预计销售总金额为3.7亿元，计划媒体投放费占销售额1.5%，则媒体投放总费用为（ a ）A、555万元；B、500万元；C、600万元；D、650万元11、房地产项目主题识别可能的竞争优势；有
9、效地向市场表明企业的市场定；选择正确的竞争优势A、；B、；C、；D、11、房地产市场上不可能有两宗完全一样的房地产，它是房地产不可移动特性派生的特性。这是指房地产特性中的（ B ）A、 不可移动性；B、独一无二性；C、价值高大性；D、用途多样性12、下列关于房地产投资对象的描述，比较正确的是（ B ）A、土地；B、房地产；C、建成后物业；D、在建工程13、房地产个别风险是指对房地产投资市场内个别投资项目产生影响，投资者可以控制的风险，下列不属于个别风险的是（ C ）A、时间风险；B、资本价值风险；C、市场供求风险；D、收益现金流风险14、住房或房屋市场中的增量市场或一手市场是指（ A ）A、一
10、级房屋（住房）市场；B、二级房屋（住房）市场；C、三级房屋（住房）市场；D、四级房屋（住房）市场15、房地产市场指标是反映和描述房地产市场基本状况和特征的指标集合，下列属于房地产市场需求指标的是（ D ）国内生产总值；人口数；新竣工量；就业人员数量；城市家庭可支配收入；房屋空间使用数量；房屋施工面积A、；B、；C、；D、16、市场调查时需要向政府部门、企业、个体经营者、公务员、医生、律师等了解情况，这个原则是市场调查中的（ D ）A、针对性原则；B、科学性原则；C、客观性原则；D、求教性原则17、指调查者将被调查者设定在特殊实验场所或特殊状态下，然后对被子调查者进行实验来获取信息资料的调查方法
11、，是房地产市场调查中的（ B ）A、座谈会；B、实验法；C、观察法；D、深度访谈法18、下列不属于土地使用权出让方式的是（ D ）A、协议出让；B、招标出让；C、拍卖出让；D、划拨出让19、项目以高价开盘销售房地产产品，经过一个阶段后，降低价格销售的策略。这种房地产项目的定价策略是（ D ）A、低开高走策略；B、稳定策略；C、波浪螺旋；D、高开低走策略20、下列对于“小区环境”卖点的推广主题内容比较正确的是（D ）楼间距；户型种类；容积率；绿化面积；配套；绿化率；户型面积A、 B、 C、 D、四、问答题： 1、策划与计划、创意、决策有何区别？ 参考：策划更多地表现为战略决策，包括分析情况、发现
12、问题、确定目标、设计和优化方案，最后形成具体工作计划等一整套环节。策划需要创意，需要出点子但又不仅仅是创意，策划是在调查、谋划、评价、反馈等复杂程序上的综合过程，客观存在是系统有序的创造性活动；计划很大程度上只是策划的最终结果，多表现在目标、条件、战略和任务等都已明确的情况下，为即将进行的活动提供一种可操作的指导性方案；创意只是策划程序中的一部分，可以在瞬间产生的突破。决策一般是指决定的策略和方法2、房地产策划有何作用？ 参考：（1）创造显著的经济效益和社会效益； （2）为项目决策指明方向；(有助于企业决策准确,避免项目运作出现偏差)（3）能使房地产开发项目增强竞争能力；（4）有效地整合房地产
13、资源。(能有效地整合房地产项目资源,使之形成优势)（5）能探索解决企业管理问题，增强企业的管理创新能力 此外，房地产项目策划还有预测未来市场，满足购房者需求等作用。4、目标市场选择的原则（1）能够系统地考察各个细分市场，从而了解全局，更好地把握市场机会（2）能够系统地考察一个项目，就其满足特定的细分市场进行项目策划（3）能够从技术、经济、管理角度，对项目策划方案进行全面的论证与评估（4）能够对项目投资及投资方案做出科学的决策。5、何谓房地产市场定位？市场定位有哪些战略？参考；房地产开发商根据目标客户群体的需求特点，使产品在目标客户心目中建立特定位置、公认形象的活动过程。6、简述房地产开发的特性
14、参考：（1）具有较高的收益水平（2）投资量大（3）投资周转慢（4）市场具有地区性（5）需求具有稳定性（6）开发过程涉及面广，综合性强（7）具有较高风险性7、判断房地产市场泡沫的指标主要有哪些？ 参考：预示指标（房地产贷款增长率、贷款总额增长率、贷币供给、股价指数）；指示指标（房地产价格增长率、GDP增长率、家庭年平均收入、商业房屋实际价格与理论价格比等）；滞后指标（地价总额/GDP）8、简述竣工验收的依据。参考：经审批的项目建议书；年度开计划；施工图纸和说明文件；施工过程中的设计变更文件；现行施工技术规程；施工验收规范；质量检验评定标准；合同中有关竣工验收的条款等9、简述招投标的范围及含义参考
15、：中华人民共和国招标投标法规定：大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目，全部或部分使用国有资金投资及国家融资的项目，使用国际组织或外国政府贷款、援助资金的项目包括勘察设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，都必须进行招标。招标就是将自己的要求和条件公开告示，让合乎要求和条件的承包者（各种经济形式的企业）参与竞争，从中选择最佳对象为中标者，然后双方订立合同；投标是对招标的回应，是通过竞争成为承包者的行为。它是指承包者按照招标公告的要求和条件，提出投标方案的法律行为。10、房地产开发项目施工的招投标可分为哪几种形式参考：招标投标法规定：“招标分为公开招标和邀请
16、招标。” 公开招标是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。公开招标应当发布招标公告。 邀请招标是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他经济组织投标。 11、建设工程的决标一般包括哪些过程？参考：建设工程的决标包括开标、评标和定标三个过程。建筑法规定：“建筑工程招标的开标、评标、定标由建设单位依法组织实施，并接受有关行政主管部门的监督。12、中华人民共和国境内，土地使用权的获得一般有哪些途径？参考：途径有三：（1）国家行政划拨：指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。（2）拍
17、卖、招标或协议出让：政府土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。开发企业土地使用权的获得必须采取竞买、投标或者双方协议的方式（3）土地使用权转让：是指国有土地使用权人作为民事主体的一方，将土地使用权转移给作为民事主体另一方新的土地使用权受让人的行为。土地使用权转让后，原土地使用权受让人与国家确定的权利义务关系转移到新的受让人。13、简述旅游房地产的概念，旅游房地产有哪几种类型？参考：所有这些依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目,可称为旅游房地产.较之一般的住宅,旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接,具有更好
18、的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，粗略概括可以分为四类。1.旅游景点地产主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间；2.旅游商务地产主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间；3.旅游度假地产主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等；4.旅游住宅地产主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。四、能力训练题1、请结合购房者的行为
19、模式，设计一份了解购房者的问卷调查表。参考：购房者的行为模式：谁购买房地产、为什么买、什么地方买、什么时候买、买什么样的房地产、如何买。根据购房者的行为模式，问卷中至少包括：（1）消费者购买力、购买倾向及目标消费者的共性；（2）消费者购买房地产的动机、购买的房地产的类型、购买房地产的区域环境要求；（3）购买房地产的时间等。2、房地产项目市场调查主要包括哪些内容？根据某设定的目标，拟定一份问卷调查表。参考：房地产项目市场调查主要包括：宏观及微观市场调研，消费者购买力、购买倾向、消费者的共同特征，竞争楼盘的产品特性、价格、广告、销售情况、物业管理等情况调研，竞争对手的专业化程度、品牌知名度、推动度
20、或拉动度、开发经营方式、楼盘质量、成本状况、价格策略、已开发项目经营管理情况、未来的发展动态等调研问卷（目标明确、整洁、内容齐全）： 3、你认为一个好的房地产广告至少应该具备哪些条件？参考：（1） 主题明确，能提供现实的卖点；（2） 色彩明快、能吸引人；（3） 内容清晰易懂；（4） 广告风格前后一致；（5） 广告的投放能根据销售的实际情况进行适时、动态调整；（6） 广告播放后能使来访者甚至是购买者明显提高。4、简述售楼书的一般规格，并据此评价“北京建国公寓房产项目简介” 资料：北京建国公寓房产项目简介一、 项目名称北京市朝阳区建国里2巷94号建国公寓A栋10A、10B、10C、10D、10E、
21、10F、10G、11B、11C、11F、11G、12A、12C、12F、12G、15B、15C、15F、15G、16A、16B、16C共22套房产。二、项目区域因素分析建国公寓地处东二环建国门桥西南角，建国门地区，东至嘉德美公寓，南至朝阳区建国里砖厂胡同，南距通惠河北路约100米，西至建国里二巷，西距东二环路约500米，北至建国里一巷，北距建国门外大街约500米，周边路网密集，区域内有25、39、42、122、434、637、638、750、800、820、821路等公交车经过，还有地铁1、2号线，出行方便，公共交通条件便捷。建国公寓位于北京市住宅用途二级地价区，所处位置好，周边有成远大厦、丽
22、舍、现代柏联大厦、华侨村、东方瑞景、北京市人大常委会、市高级人民法院审判庭、北京广播书店，中国国际学科中心、长富宫饭店、凯莱大酒店、赛特饭店、京都苑宾馆以及各种健身、美容、超市等配套服务设施，公共服务设施一应俱全，区域环境好。三、项目基本情况建国公寓土地用途为公寓、地下车库，土地使用权类型为国有出让，土地使用年限自1996年10月9日至2066年10月9日，剩余使用年限59年。土地面积为2212.5，总建筑面积20959.43，建筑容积率为9.47。建国公寓总共21层，地下2层，地面19层。拟处置标的为A栋10A、10B、10C、10D、10E、10F、10G、11B、11C、11F、11G、
23、12A、12C、12F、12G、15B、15C、15F、15G、16A、16B、16C等22套房产，总建筑面积3261.71（具体各户面积详见附表）。四、相关文件、材料1.民事裁定书（2007）鼎执申字第152、153-2号2.商品房买卖合同WN.3.申请商品房（预）销售出让地价款缴纳情况 （2003）年第（350）号4.建设工程规划许可证2003规建字1461号5.建设用地规划许可证2001规地字0415号6.北京市商品房开发投资计划调整单2003京计投资开便字第350号7.北京市商品房预售许可证京房售证字（ 2005 ）55号8.北京市商品房预售许可证京房售证字（ ）327号五、参考价：2
24、610万元， 8000元/(该标的在产权过户、证照变更过程中买卖双方应当缴纳的所有税费，均由买受人承担)参考：售楼书的一般格式：（1）项目位置描述，物业的位置图、平面周围交通、商业网点、学校、幼儿园、娱乐体育设施，与机场车站的位置关系等；（2）开发商、物业代理机构、按揭银行、律师事务所的名称、地址、电话及联系人姓名，销售许可证及编号，产权性质。（3）情况介绍，包括开发商以往业绩，本项目开发面积、高度、层高、层数，设计特色、小区概况，项目的装修标准和所具备的主要设备，包括电梯、空调、煤气供热、电力、通信、有线电视、对讲系统、小区的物业管理、保安等（4）楼盘均价或起价、租金价格，按揭比例、年限及首
25、期交款额、每年交款额，一次性交款优惠比例、优惠条件和买房程序等。5、你调查过哪一个旅游地产项目？该项目有何优劣势或不足（含区位因素分析）？你认为这个项目未来的前景如何？并提出你的建议。参考：项目的优劣势可以从位置、住宅类型、建筑风格、小区配套、销售价格、经营管理水平等方面分析前景可以从旅游地产的目标市场定位、目标市场的购买力水平、目标市场对旅游地产位置及建筑风格的要求6、某工程项目施工合同于2000年12月签订，约定的合同工期为20个月，2001年1月开始正式施工，施工单位按合同工期要求编制了混凝土结构工程施工进度时标网络计划（如图7-1所示），并经专业监理工程师审核批准。该项目的各项工作均按
26、最早开始时间安排，且各工作每月所完成的工程量相等。各工作的计划工程量和实际工程量如表7-1所示。工作D、E、F的实际工作持续时间与计划工作持续时间相同。 7-1各工作的计划工程量和实际工程量工作ABCDEFGH计划工程量（m3 ）860090005400100005200650010003600实际工程量（m386009000540092005000580010005000合同约定，混凝土结构工程综合单价为1000元/m3，按月结算。结算价按项目所在地混凝土结构工程价格指数进行调整，项目实施期间各月的混凝土结构工程价格指数如表7-2所示。施工期间，由于建设单位原因使工作H的开始时间比计划的开始
27、时间推迟1个月，并由于工作H工程量的增加使该工作的工作持续时间延长了1个月。 7-2项目实施期间各月的混凝土结构工程价格指数时间200012月20011月20012月20013月20014月20015月20016月20017月20018月20019月混凝土结构工程量价格指数（% ）100115105110115110110120110110问题：1.请按施工进度计划编制完成资金使用计划（即计算每月和累计拟完工程计划投资），并简要写出其步骤。计算结果填入表7-3中。2.计算混凝土结构工程已完工程计划投资和已完工程实际投资，计算结果填入表7-3中，部分数据已填，请将3、4、5、6四个月的已完工程计
28、划投资和5、6两个月的已完工程实际投资填入表7-3的空格中青年。表7-3某混凝土结构施工计划与结果（单位：万元）项目费用数据123456789每月拟完工程计划费用880880690690530310累计拟完工程计划费用880176024503140369040604590每月已完工程计划费用880880515415125累计已完工程计划费用8801760242030803490384543604900每月已完工程实际费用10129247267596184565137.5累计已完工程实际费用101219362662342138724262.54880.55474.57.计算8月份累计拟完工程计划
29、费用、；累计已完工程计划费用和已完工程实际费用，并填入表中，列式计算8月末的投资偏差和进度偏差（用投资额表示）。计算：（1）根据时标网络计划可见5月计划施工的是C、D、H三项工作，因此5月拟完工程计划费用= （54003 +100004+36003） 1000 =（1800+2500+1200）1000 =（元）=550万元根据时标网络计划可见6月实际施工的是D、H二项工作，因此6月已完工程计划费用= （100004+36003） 1000 =（2500+1200）1000 =（元）=370万元（2）3、4、5、6已完工程计划费用根据时标网络计划可见3、4月,施工的是C、D、E三项工作，因此3
30、月和4月每月已完工程计划费用= 540031000 + 92004 1000 + 500021000 =+=（元）=660万元根据时标网络计划可见5月应该施工的是C、D、H三项工作，但由于建设单位原因使工作H的开始时间比计划的开始时间推迟1个月,5月实际开工的是C、D二项工作，因此已完工程计划费用= 540031000 + 92004 1000 =（1800+2300)1000 =（元）=410万元根据时标网络计划可见6月实际施工的是D、H二项工作，而且由于H随着时间的推移，所需工作量也增加，由此实际工作量需要除以四个月，因此6月已完工程计划费用= 92004 1000 + 500041000
31、 =（2300+1250） 1000 =（元）=355万元5、6月已完工程实际投资为：根据时标网络计划及题意可见5月施工的是C、D二项工作，而6月实工的是D、H二项工作，因此5月实际完成工程费用= 540031000 110%+ 92004 1000110% =(1800+2300) 1000 110% =（元）=451万元因此6月实际完成工程费用= 92004 1000110% + 500041000110% =(2300+1250) 1000 110% =（元）=390.5万元（3）8月份投资偏差=已完工程实际投资已完工程计划投资 =53374775=562万元，超支562万元； 8月份进
32、度偏差=拟完工程计划投资已完工程计划投资 =49004775=125（万元），拖后125万元； 7、按照单代号网络图绘制原则，我们把每项工作的最早工时间写于节点的左上方，把最早结束时间写于节点右上方，；把最迟开工时间写于节点左下方，最迟结束时间写于节点右下方。则该楼房项目的单代号网络图如下图。掌握该楼房项目的关键路线的确定方法。参考答案如下从项目最后一道工序开始，连接所有最早结束时间数值最大的工作，就是网络线中的关键路线。本案例中红色路线中的最早结束时间=65+57+45+33+27+22+8=257天；而红线与蓝线混合路线最早结束时间=65+55+45+33+27+22+8=255天，或=65+57+33+27+22+8=212天；或=65+57+33+14+8=177天关键路线上的最迟完成时间就是项目的最早完成时间273381243345274174334545=57-1265=57+857571286565最迟结束时间LF：从后往前，取紧后工作LS的最小值最早结束时间EF最迟开工时间LS最早开始时间ES：从前往后，取紧前工作EF最大值22=8+1457=65-84547101055574545111285757333391245452222452727821448222227396633452727563333273681433018088