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1、高新区科技城项目杭州美达北城广场项目商业策划及代理服务建议书博思堂地产综合服务股份有限公司2009年57月158日前 言博思堂十分荣幸被 苏州科技城贵司邀请参与【高新区科技城美达北城广场】项目商业策划及代理服务工作，谨提交“高新区科技城美达北城广场项目商业策划及代理服务建议书”一份，阐明博思堂对该项目商业策划、代理服务工作的参与方式与服务内容的初步设想，请 贵司审阅并贵我双方就相关内容进行深入探讨，最终达成合作共识。本建议书乃是基于博思堂在现阶段对于该项目的认识和理解，将主要涉及博思堂所需提供之服务范围、服务内容、时间安排及服务取费等方面的内容。基于多年的商业策划、代理服务经验及在长三角区域其
2、他地区完善的服务体系，博思堂深信其实力将充分符合本项目以 贵司的严格标准及要求，亦希望本服务建议书的提交成为双方密切而长期合作的良好开端。本服务建议书仅提供至 贵司参阅，未经博思堂地产综合服务股份有限公司许可，不可将本建议书的内容透露给任何第三方。目 录第一部分 服务内容第二部分 服务报价第一部分 服务内容【美达高新区科技城北城】项目广场情况描述项目位于苏州高新区，锦峰路东侧，景润路南侧。占地面积66064，建筑面积为69019（地上），建筑密度为31.96%。拱墅区桥西单元，属拱墅区中部，北临轻纺路、西临杭行路，占地面积26792 ，建筑面积，预计2009年10月开工，2011年建成，容积率
3、为1.0447。根据博思堂相关服务标准、工作流程，及在对【美达高新区科技城北城广场】项目的多次接洽及初步商业策划报告基础上初次踏勘，博思堂希望能为 贵司提供专业、高效、优质的商业策划及代理服务，并建立互利共赢的合作关系。特针本项目之特性及现状，分两个阶段对博思堂可提供的服务内容进行阐述。第一阶段 商业策划阶段一项目定位及商业操作规划及开发策略建议工作目的：经过对项目地盘素质、周边环境、竞争项目的深入了解，梳理出项目的主题定位，在对周边消费者及目标客户商家进行有效调研及访谈的基础上，对项目进行详细准确的商业及办公规划，提出最佳的产品布局、建筑规划、商业业态规划、租户组合等等建议或方案。工作时间：
4、3040个工作日具体服务内容：区域写字楼及产业园市场调查研究充分了解苏州及新区写字楼、产业园产品的经营现状、租金水平、客户组成等，对不同类型的办公产品市场充分认识；可比案例分析针对项目自身特点及定位，将选取与项目类似的案例进行研究，以借鉴其优点及规避其问题；l 项目定位项目商业、写字楼功能与主题定位、产品定位、业态定位及商业规划论证等产品规划建议及论证办公产品及配套商业的户型建议，结合建筑方案的规划探讨等商业规划论证与实施 商业业态布局及人流动线规划、建筑方案讨论与确定l 项目营销节点等开发策策略略建议开发进度、营销节点考虑、租售策略、运作架构与后期管理架构等二项目规划设计跟踪服务从市场环境、
5、办公/商业产品销售及运营角度提供顾问意见，配合设计方工作。此阶段工作只参与会议讨论并发表口头建议，不出具文本报告。l 商业规划论证与实施 带方案的主力商家访谈、主力商家布局及人流动线规划、建筑方案讨论与确定l 区域消费者需求情况调查与研究充分了解项目辐射区域内居民消费倾向及要求l 典型商家承租需求目标商家拓展计划与承租意愿等信息，为前期定位及后期招商执行提供支撑l 可比案例及竞争个案调研与分析针对项目自身特点及定位，将选取23个 与项目类似的案例进行研究，并对区域内的竞争个案研究等三项目招商/销售顾问（对项目前期商业策划部分的完善）工作目的：在前期工作的基础上，结合项目的商业规划及招商/销售节
6、点、目标，确定招商及销售的策略及执行方案。具体服务内容：完善项目业态规划与布局完善项目主力店规划以及各业态的平衡布局等完善项目辅助商业/办公设施规划完善停车场、客货电梯、洗手间等辅助设施规划等主力商家招商执行方案的建议主力店招商时间节点、目标商家及各业态招商条件等建议项目研究及销售客源定位建议项目产品研究、区域研究、目标销售客源定位与研究等竞争项目研究竞争项目的产品、营销策略与活动、媒体和推广方法研究、竞争方案制定等研究二项目规划设计跟踪服务参加规划设计公司会议，从市场及商业运营角度提供顾问意见，配合设计方工作。此阶段工作只参与会议讨论并发表口头建议，不出具文本报告。三项目招商/销售策略建议工
7、作目的：结合项目的商业规划及招商/销售节点、目标，确定招商及销售的策略及执行方案。工作时限：1030个工作日具体服务内容：l 项目业态规划与布局项目的主力店规划、辅助业态规划、各业态的平衡布局、人流动线二次规划等l 项目辅助商业设施规划停车场、仓库、客货电梯、洗手间等辅助设施规划等l 商家预招商及招商条件梳理调整建议主力店商家的预招商及招商条件梳理、次主力店商家的预招商及招商条件梳理、一般商家的预招商及招商条件梳理l 项目整体招商策略及各业态招商条件建议项目招商顺序建议、招商条件建议等l 招商执行方案的建议招商时间节点、目标商家、招商手段、招商活动策划、招商人员及成本等建议等建议l 项目研究及
8、销售客源定位项目产品研究、区域研究、目标销售客源定位与研究等l 竞争项目研究竞争项目的产品、营销策略与活动、媒体和推广方法研究、竞争方案制定l 营销执行方案建议制定产品销售价格定位、时间节点、销售策略制定、销售说辞制定等建议四企划服务工作目的：为配合项目的营销推广，在服务第一阶段即引入完善的企划服务。具体服务内容：l 广告诉求策略及目标；l 广告预算编制与控制；媒体策略计划拟订；l 个案形象标识标语（Logo）设计；l 个案名片、信封、信纸、纸标、纸袋邀请函等VI规划设计完稿；l 楼书企划设计完稿；l 户外看板、图板、旗帜、横幅设计完稿；l DM、海报企划设计完稿；l 各式报纸稿企划设计完稿；
9、l 各式杂志稿企划设计完稿等；第二阶段 代理服务阶段一招商代理服务主力店招商政策制定招商顺序制定、租金及租金结构的制定、商务合作条件的制定等招商工作的推进招商推进策略的制订及执行、组建招商团队等项目招商实施与管理客户资料的整理、目标客户的锁定、招商策略的调整、客户的接洽、引导客户考察及签约的实施等二销售代理服务销售策略制定销售顺序、售价及价格结构的制定、销售方式制定等营销前期准备售楼处选址与规划、模型规划与制作、销售物料准备、销售人员招聘与培训销售工作执行价格表与销控制定、售楼处公开与客户接待、客户签约、按揭合同与钱款跟踪、工程进度通报与业主联谊、竣工交付与售后回访、客户资料管理与维护等销售全
10、程推广与策划各个阶段推广计划的制订及实施、媒体的选择及效果监控、销售道具的制作及完善、媒体推广计划的执行、反馈及调整方案制定、推广预算的管理等三企划服务广告诉求策略及目标；广告预算编制与控制；媒体策略计划拟订；个案形象标识标语（Logo）设计；楼书企划设计完稿；户外看板、图板、旗帜、横幅设计完稿；DM、海报企划设计完稿；各式报纸稿企划设计完稿；一招商代理服务l 租赁政策制定租金及租金结构的制订、商务合作条件的制订等l 招商工作的推进招商推进策略的制订及执行、组建招商团队、招商培训的实施等l 招商全程推广与策划招商推广计划的制订及实施、有效媒体的选择及效果监控、招商道具的制作及完善、媒体推广计划
11、的执行、反馈及调整方案制定、推广预算的管理等l 项目招商实施与管理客户资料的整理、目标客户的锁定、招商策略的调整、客户的接洽、引导客户考察及签约的实施等二销售代理服务l 营销前期准备售楼处选址与规划、模型规划与制作、销售物料准备、销售人员招聘与培训l 销售工作执行价格表与销控制定、售楼处公开与客户接待、客户签约、按揭合同与钱款跟踪、工程进度通报与业主联谊、竣工交付与售后回访、客户资料管理与维护等l 销售全程推广与策划各个阶段推广计划的制订及实施、媒体的选择及效果监控、销售道具的制作及完善、媒体推广计划的执行、反馈及调整方案制定、推广预算的管理等第二部分 服务报价以下报价是根据博思堂对资源投入及服务方式的预期而计出，同时也希望与 贵司建立长期、稳定、双赢的合作伙伴关系而提供的优惠取费标准。服务阶段服务收费商业策划阶段1. 前期策划费用：20万元2. 策划、企划及营销代理顾问月费：5万元/月，至开盘时止代理服务阶段策划费用：15元/（以建筑计入容积率的建筑面积计算）招商佣金：以每份租赁合同约定的建筑面积为计算依据，收取60元/的招商佣金（包含项目所涉及之所有铺位） 1. 销售佣金：销售总金额的2.0%（含办公及商业配套）销售溢价奖励佣金，溢价部分的30%招商佣金：签约商家合同期内实际平均月租金2个月（免租期除外）博思堂地产综合服务股份有限公司2009年57月158日