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1、总 则1 目的为了指导设计单位正确作出北京地区建设工程的规划设计方案，适应社会主义现代化建设事业发展的需要，根据有关法律、法规、规章、政策和技术规范，总结建设工程规划设计的实践经验，制定本通则。2 适用范围在北京行政区划范围内进行规划设计时涉及有关技术用语和技术标准均按本通则的规定执行。本通则所指建设工程包含除管线、道桥等市政工程以外的建设项目。3 要求设计单位可直接参照本通则的有关规定进行规划设计。在规划行政部门对建设工程提出特殊规划设计要求时，应按照规划行政部门的要求执行。第一章 用地规划设计要求第一节 建设用地位置范围1.1.1 建设用地边界1定义：（1）建设用地建设单位可用于工程建设的
2、用地。建筑用地面积由城市规划行政部门确定的建设用地边界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积。（2）代征市政用地由城市规划行政部门确定范围，由建设单位代替城市政府征用集体所有土地或办理国有土地使用权划拨手续，并负责拆迁现状地上物、安置现状居民和单位后，交由市政、交通部门进行管理的规划市政、道路用地。（3）代征绿化用地由城市规划行政部门确定范围，由建设单位代替城市政府征用集体所有土地或办理国有土地使用权划拨手续，并负责拆迁现状地上物、安置现状居民和单位后，交由市、区园林绿化行政部门进行管理（包括公园绿地、河湖绿地、文物绿地、绿化隔离区绿地、交通防护绿地等）的规划城市公共绿地。（4） 其它
3、代征用地由于建设工程的建设而造成的日照遮挡或由于其他原因，由城市规划行政部门确定范围，需由建设单位负责拆迁现状地上物并安置现状居民和单位的用地（该用地由建设单位或城市规划行政部门指定单位进行管理）。2建设用地边界线位置确定：（1）建设用地范围应根据规划行政部门出据钉桩条件的钉桩座标成果确定。（2）建设用地邻河道、铁路、高压线时，建设用地边界为河湖隔离带、铁路隔离带、高压线走廊隔离带的的规划边界线。（3）建设用地邻规划道路时，规划道路红线即为建设用地的用地边界之一。（4）建设用地范围应由法律文件及图纸确认（房产证、土地证），或由相邻单位进行共同书面图纸指认。1.1.2 建设用地规划设计基本要求1
4、建设用地的规划设计应符合北京市区中心区控制性详细规划或已经城市规划行政部门审定的其它控制性规划（控制性详细规划调整、乡域村镇规划等）的性质要求。（1）特殊工程的规划设计要求应按照城市规划行政部门提出的规划设计要求进行。（2）不得在规划绿地、隔离带（城市、铁路、市政、河湖）、行洪分洪区等范围内规划设计建设工程（相关特殊配套设施除外）。（3）畸零地及其他不能使用的特殊用地不宜规划设计有关建设工程。畸零地指独立有效面积小于500平方米、或用地平均有效进深或面宽小于10米且用地形状不规则的用地。（4）用地性质调整，需按照已公布确定的法定程序进行，由市城市规划行政部门组织审核后报北京市人民政府批准。(5
5、) 建设用地的规划设计应对现状用地及其周围一定范围内的有关现状、规划情况（建筑、道路、市政条件、古树名木、文物等）进行调查了解，古树名木应进行树干座标钉桩、树冠尺寸测绘。2.防灾要求用地规划设计应充分考虑地震、滑坡、泥石流、洪水等自然条件及生活使用、军事预防等社会因素的影响情况，应当符合城市防火、防爆、抗震、防洪、防泥石流和治安、交通管理、人民防空等要求，对拟定用地的水文地质及环境条件等进行充分考察、论证。特殊情况（超高层建筑、地震带、山区坡地、河岸区等）下应进行规划建筑及区域城市的防灾规划。3.环保要求用地规划设计应与城市环保规划协调，包括与水源保护区的关系，是否有特殊空气质量要求，废水、废
6、气、废渣的排放方式和排放量及噪音与主导风向等。大中型公建（建筑规模大于30000平方米）、居住区（建设用地大于3公顷、或建筑规模大于50000平方米）、工业建筑、生活市政配套（集贸市场、变配电设施、供暖设施、环卫设施、供燃气设施、交通场站、加油站等）及特殊工程（医疗机构、科研试验等）在进行可行性研究过程应委托具有相关资质的研究单位进行书面环保评价，并在申报规划手续时提供给城市规划行政部门。4.安全保密要求用地规划设计应符合安全保密要求。市规划部门要求征求有关安全保密部门意见的建设工程，设计单位应根据有关安全保密部门的意见进行规划设计。5.风景名胜区保护要求风景名胜区内的用地规划设计应符合国务院
7、13号文及九部委联合发文的要求。风景名胜区应进行总体规划。风景区内建设项目应符合风景名胜区总体规划的要求，总体规划未经批准不得进行有关工程建设。风景区周围的建设控制地区的建设项目应与风景区协调，不得建设破坏景观、污染环境、妨碍游览、破坏生态植被等的设施。在游人集中的景区内不得建设宾馆、招待所及休养、疗养机构。国家级风景名胜区的重大建设项目的规划须征求市园林主管部门意见后，报市规划主管部门审查，报建设部批准；市级风景名胜区的重大建设项目的规划须征得市园林主管部门同意后，报市城市规划行政部门审批。在珍贵景物周围和重点景点上，除必须的保护和附属设施外，不得增建其他工程设施。6.文物保护和历史文化保护
8、的要求在文物保护单位的保护范围、建设控制地带以及历史文化保护区内进行规划设计应符合有关文物保护和历史文化保护的要求（详见第八章历史文化保护的规划要求）。第二节 建设用地使用性质1.2.1 建设用地分类城市用地分类和代号类 别 名 称类 别 名 称范 围大类中类小类R居住用地居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地R1一类居住用地市政公用设施齐全、布局完整、环境良好、以低层住宅为主的用地R11住宅用地住宅建筑用地R12公共服务设施用地居住小区及小区级以下的公共设施和服务设施用地。如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等
9、用地R13道路用地居住小区及小区级以下的小区路、组团路或小街、小巷、小胡同及停车场等用地R14绿地居住小区及小区级以下的小游园等用地R2二类居住用地市政公用设施齐全、布局完整、环境较好、以多、中、高层住宅为主的用地R21住宅用地住宅建筑用地R22公共服务设施用地居住小区及小区级以下的公共设施和服务设施用地。如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等用地R23道路用地居住小区及小区级以下的小区路、组团路或小街、小巷、小胡同及停车场等用地R24绿地居住小区及小区级以下的小游园等用地R3三类居住用地市政公用设施比较齐全、布局不完整、环境一般、或与工业等
10、用地有混合交叉的用地R31住宅用地住宅建筑用地类 别 名 称类 别 名 称范 围大类中类小类R32公共服务设施用地居住小区及小区级以下的公共设施和服务设施用地。如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等用地R33道路用地居住小区及小区级以下的小区路、组团路或小街、小巷、小胡同及停车场等用地R34绿地居住小区及小区级以下的小游园等用地R4四类居住用地以简陋住宅为主的用地R41住宅用地住宅建筑用地R42公共服务设施用地居住小区及小区级以下的公共设施和服务设施用地。如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出所
11、等用地R43道路用地居住小区及小区级以下的小区路、组团路或小街、小巷、小胡同及停车场等用地R44绿地居住小区及小区级以下的小游园等用地C公共设施用地居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地C1行政办公用地行政、党派和团体等机构用地C11市属办公用地市属机关、如人大、政协、人民政府、法院、检察院、各党派和团体，以及企事业管理机构等办公用地C12非市属办公用地在本市的非市属机关及企事业管理机构等行政办公用地C2商业金融业用地商业、金融业、服务业、旅馆业和市场等用地C21商业用地综合百货商店、商场和经营各种食品、服装、
12、纺织品、医药、日用杂货、五金交电、文化体育、工艺美术等专业零售批发商店及其附属的小型工场、车间和仓库等用地C22金融保险业用地银行及分理处、信用社、信托投资公司、证券交易所和保险公司，以及外国驻本市的金融和保险机构等用地C23贸易咨询用地各种贸易公司、商社及其咨询机构等用地C24服务业用地饮食、照相、理发、浴室、洗染、日用修理和交通售票等用地C25旅游业用地旅馆、招待所、度假村及其附属设施等用地C26市场用地独立地段的农贸市场、小商品市场、工业品市场和综合市场等用地C3文化娱乐用地新闻出版、文化艺术团体、广播电视、图书展览、游乐等设施用地C31新闻出版用地各种通讯社、报社和出版社等用地C32文
13、化艺术团体用地各种文化艺术团体等用地C33广播电视用地各级广播电台、电视台和转播台、差转台等用地类 别 名 称类 别 名 称范 围大类中类小类C34图书展览用地公共图书馆、博物馆、科技馆、展览馆和纪念馆等用地C35影剧院用地电影院、剧场、音乐厅、杂技场等演出场所，包括各对外营业的同类用地C36游乐用地独立的游乐场、舞厅、俱乐部、文化宫、青少年宫、老年活动中心等用地C4体育用地体育场馆和体育训练基地等用地，不包括学校等单位内的体育用地C41体育场馆用地室内外体育运动用地，如体育场馆、游泳场馆、各类球场、溜冰场、赛马场、跳伞场、摩托车场、射击场以及水上运动的陆域部分等用地，包括附属的业余体校用地C
14、42体育训练用地为各类体育运动专设的训练基地用地CC5医疗卫生用地医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地C51医院用地综合医院和各类专科医院等用地，如妇幼保健院、儿童医院、精神病院、肿瘤医院等C52卫生防疫用地卫生防疫站、专科防治所、检验中心、急救中心和血库等用地C53休疗养用地休养所和疗养院等用地，不包括以居住为主的干休所用地，该用地应归入居住用地(R)C6教育科研设计用地高等院校、中等专业学校、科学研究和勘测设计机构等用地，不包括中学、小学和幼托用地，该用地应归入居住用地(R)C61高等学校用地大学、学院、专科学校和独立地段的研究生院等用地，包括军事院校用地C62中等专业学校用地中等
15、专业学校、技工学校、职业学校等用地，不包括附属于普通中学内的职业高中用地C63成人与业余学校用地独立地段的电视大学、夜大学、教育学院、党校、干校、业余学校和培训中心等用地C64特殊学校用地聋、哑、盲人学校及工读学校等用地C65科研设计用地科学研究、勘测设计、观察测试、科技信息和科技咨询等机构用地，不包括附设于其他单位内的研究室和设计室等用地C7文物古迹用地具有保护价值的古遗址、古墓葬、古建筑、革命遗址等用地，不包括已作其他用途的文物古迹用地，该用地应分别归入相应的用地类别C8其他公共设施用地除以上之外的公共设施用地，如宗教活动场所、社会福利院等用地M工业用地工矿企业的生产车间、库房及其附属设施
16、等用地。包括专用的铁路、码头和道路等用地。不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其他用地(E)M1一类工业用地对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地，如电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地M2二类工业用地对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地，如食品工业、医药制造工业、纺织工业等用地类 别 名 称类 别 名 称范 围大类中类小类M3三类工业用地对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地，如采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业、制纸工业、制革工业、建材工业等用地W仓储用地仓储企业的库房、堆场和加工车间及其附属设施等用地W1普通仓库用地以库房建筑为主的储存一
17、般货物的普通仓库用地W2危险品仓库用地存放易燃、易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地W3堆场用地露天堆放货物为主的仓库用地T对外交通用地铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地T1铁路用地铁路站场和线路等用地T2公路用地高速公路和一、二、三级公路线路及长途客运站等用地，不包括村镇公路用地，该用地应归入水域和其他用地(E)T21高速公路用地高速公路用地T22一、二、三级公路用地一级、二级和三级公路用地T23长途客运站用地长途客运用地T3管道运输用地运输煤炭、石油和天然气等地面管道运输用地T4港口用地海港和河港的陆域部分，包括码头作业区、辅助生产区和客运站等用地T41海港用
18、地海港港口用地T42河港用地河港港口用地T5机场用地民用及军民合用的机场用地，包括飞行区、航站区等用地，不包括净空控制范围用地S道路广场用地市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地S1道路用地主干路、次干路和支路用地，包括其交叉路口用地；不包括居住用地、工业用地等内部的道路用地S11主干路用地快速路和主干路用地S12次干路用地次干路用地S13支路用地主次干路间的联系道路用地S14其他道路用地除主次干路和支路外的道路用地，如步行街、自行车专用道等用地S2广场用地公共活动广场用地，不包括单位内的广场用地S21交通广场用地交通集散为主的广场用地S22游憩集会广场用地游憩、纪念和集会等为主的广场
19、用地S3社会停车场库用地公共使用的停车场和停车库用地，不包括其他各类用地配建的停车场库用地S31机动车停车场库用地机动车停车场库用地S32非机动车停车场库用地非机动车停车场库用地U市政公用设施用地市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地U1供应设施用地供水、供电、供燃气和供热等设施用地类 别 名 称类 别 名 称范 围大类中类小类U11供水用地独立地段的水厂及其附属构筑物用地，包括泵房和调压站等用地U12供电用地变电站所、高压塔基等用地，不包括电厂用地，该用地应归入工业用地(M)。高压走廊下规定的控制范围内的用地，应按其地面实际用途归类。U13供燃气用地
20、储气站、调压站、罐装站和地面输气管廊等用地，不包括煤气厂用地，该用地应归入工业用地(M)U14供热用地大型锅炉房，调压、调温站和地面输热管廊等用地U2交通设施用地公共交通和货运交通等设施用地U21公共交通用地公共汽车、出租汽车、有轨电车、无轨电车、轻轨和地下铁路(地面部分)的停车场、保养场、车辆段和首末站等用地，以及轮渡(陆上部分)用地U22货运交通用地货运公司车队的站场等用地U29其他交通设施用地除以上之外的交通设施用地，如交通指挥中心、交通队、教练场、加油站、汽车维修站等用地U3邮电设施用地邮政、电信和电话等设施用地U4环境卫生设施用地环境卫生设施用地U41雨水、污水处理用地雨水、污水泵站
21、、排站、处理厂，地面专用排水管廊等用地，不包括排水河渠用地，该用地应归入水域和其他用地(E)U42粪便垃圾处理用地粪便、垃圾的收集、转运、堆放、处理等设施用地U5施工与维修设施用地房屋建筑、设备安装、市政工程、绿化和地下构筑物等施工及养护维修设施等用地U6殡葬设施用地殡仪馆、火葬场、骨灰存放处和墓地等设施用地U9其他市政公用设施用地除以上之外的市政公用设施用地，如消防、防洪等设施用地G绿地市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地G1公共绿地向公众开放，有一定游憩设施的绿化用地，包括其范围内的水域G11公园综合性公园、纪念性公园、儿童公园、动物园、植物园、古典园林
22、、风景名胜公园和居住区小公园等用地G12街头绿地沿道路、河湖、海岸和城墙等，设有一定游憩设施或起装饰性作用的绿化用地G2生产防护绿地园林生产绿地和防护绿地G21园林生产绿地提供苗木、草皮和花卉的圃地G22防护绿地用于隔离、卫生和安全的防护林带及绿地D特殊用地特殊性质的用地D1军事用地直接用于军事目的的军事设施用地，如指挥机关、营区、训练场、试验场、军用机场、港口、码头、军用洞库、仓库、军用通信、侦察、导航、观测台站等用地，不包括部队家属生活区等用地D2外事用地外国驻华使馆、领事馆及其生活设施等用地类 别 名 称类 别 名 称范 围大类中类小类D3保安用地监狱、拘留所、劳改场所和安全保卫部门等用
23、地，不包括公安局和公安分局，该用地应归入公共设施用地(C)E水域和其他用地除以上各大类用地之外的用地E1水域江、河、湖、海、水库、苇地、滩涂和渠道等水域，不包括公共绿地及单位内的水域E2耕地种植各种农作物的土地E21菜地种植蔬菜为主的耕地，包括温室、塑料大棚等用地E22灌溉水田有水源保证和灌溉设施，在一般年景能正常灌溉，用以种植水稻、莲藕、席草等水生作物的耕地E29其他耕地除以上的耕地E3园林果园、桑园、茶园、橡胶园等园地E4林地生长乔木、竹类、灌木、沿海红树林等林木的土地E5牧草地生长各种牧草的土地E6村镇建设用地集镇、村庄等农村居住点生产和生活的各类建设用地E61村镇居住用地以农村住宅为主
24、的用地，包括住宅、公共服务设施和道路等用地E62村镇企业用地村镇企业及其附属设施用地E63村镇公路用地村镇与城市、村镇与村镇之间的公路用地E69村镇其他用地村镇其他用地E7弃置地由于各种原因未使用或尚不能使用的土地，如裸岩、石砾地、陡坡地、塌陷地、盐碱地、沙荒地、沼泽地、废窑坑等E8露天矿用地各种矿藏的露天开采用地1.2.2 用地性质的可兼容性 用地性质建筑类别R1R2R3R4C1C2C3C4C5C6C7MWTSUG普通住宅公寓别墅商住楼单身宿舍中小学托幼小型配套服务设施大型金融商贸服务设施行政办公商务办公大型文化娱乐设施大型综合市场医疗卫生市政公用设施社会停车场科研教学体育设施1、 允许设置
25、（无限制条件）； 可以设置（有限制条件）；为不允许设置2、商住楼为地上1层或12层为商业服务用房、其它部分为住宅的楼房建筑(不包括SOHO办公楼)1.2.3 建筑性质分类1.居住建筑：以提供生活居住场所为主要目的的建筑。包括住宅、公寓、别墅，部队干休所等。2.公共建筑：以为社会公众提供社会活动的场所为主要目的的建筑。包括行政办公建筑、商务办公建筑、商业建筑、文化建筑、体育建筑、医疗建筑。3.行政办公建筑：为行政、党派和团体等机构使用的建筑。4.商务办公建筑：供非行政办公单位的办公使用的建筑，也被称为写字楼（包括SOHU办公楼）。5.商业建筑：为商业服务经营提供场所的建筑。包括商场建筑（综合百货
26、商店、商场、批发市场）、服务建筑（餐饮、娱乐、美容、洗染、修理和旅游服务）、旅馆建筑（包括度假村、公寓式酒店）等。6.文化建筑：各级广播电台、电视台、公共图书馆、博物馆、科技馆、展览馆和纪念馆等；电影院、剧场、音乐厅、杂技场等演出场所；独立的游乐场、舞厅、俱乐部、文化宫、青少年宫、老年活动中心等。7.体育建筑：体育场馆及运动员宿舍等配套设施。8.医疗建筑：提供医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救场所的建筑。包括医院门诊、病房、卫生防疫、检验中心、急救中心和血库等建筑。9.生产建筑：以相对封闭的流程完成某种特定生产职能的建筑。包括：仓储建筑、工业建筑。10.仓储建筑：用于存放、运输物品的建筑。包括
27、库房、堆场和加工车间、管道运输用房。11.科教建筑：以提供教学、科研场所为主要目的的建筑。如教育建筑，科研建筑。12.科研建筑：承担特殊科研试验条件的建筑。13.教育建筑：大专院校、中小学、托幼机构的教学用房和学生宿舍。14.交通建筑：以为公众提供出行换乘的场所为主要目的的建筑。包括机场、火车站、长途客运站、港口、公共交通枢纽、社会停车场库等为城市客运交通运输服务的建筑。15.公用建筑：为城市生活提供保障的建筑。包括供水、供电、供燃气、供热设施，消防设施、社会福利设施等。包括水厂的泵房和调压站等；变电站所；储气站、调压站、罐装站，大型锅炉房；调压、调温站；电信、转播台、差转台等通讯设施；雨水、
28、污水泵站、排渍站、处理厂； 殡仪馆、火葬场、骨灰存放处等殡葬设施。16.特殊建筑：具有特殊使用功能的建筑。包括军事建筑、监狱建筑、宗教建筑等。17.单身宿舍：供不同性质建筑中特定的相关人员使用的单身居住用房。第三节 建设用地规划技术指标1.3.1 规划建设用地面积指城市规划行政部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影面积。包括原有建设用地面积及新征(占)建设用地面积，不含代征地的面积。单位：公顷（万平方米）。1.3.2 代征城市公共用地面积包括代征道路用地面积、代征绿化用地面积、代征其他用地面积三项，单位：平方米。1.3.3 人口密度人口毛密度:指居住区总人口除以居住区总用地面积后的数值，单
29、位为“人/每公顷”。人口净密度:指居住区总人口除以居住区居住用地面积后的数值，单位为“人/每公顷”。1.3.4 容积率容积率:一定地块内，总建筑面积与建设用地面积的比值。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。容积率以公式表示如下：容积率总建筑面积（地上）建设用地面积1.3.5 建筑密度建筑密度:一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的百分比。单位：。建筑密度是反映建设用地经济性的主要指标之一。计算公式为：建筑密度建筑基底总面积建设用地总面积第二章 建筑规划设计要求第一节 建筑面
30、积2.1.1 定义单体建筑的总建筑面积：指该建筑物每层外墙外围的水平投影面积之和。单体建筑的地上建筑面积：指该建筑物地上部分每层外墙外围的水平投影面积之和。单体建筑的地下建筑面积：指该建筑物地下部分每层外墙外围的水平投影面积之和。群体建筑的总建筑面积：指各单体建筑的总建筑面积之和。群体建筑的地上建筑面积：指各单体建筑的地上建筑面积之和。群体建筑的地下建筑面积：指各单体建筑的地下建筑面积之和。2.1.2 建筑面积计算办法：1单层建筑物不论其高度如何均按一层计算。其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平投影面积计算。单层建筑物内如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。2. 高低联跨的单层建筑物，需分别
31、计算建筑面积。当高跨为边跨时，其建筑面积按勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度乘以勒脚以上外墙表面至高跨中柱外边线的水平宽度计算；当高跨为中跨时，其建筑面积按勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度乘以中柱外边线的水平宽度计算。3. 多层建筑物的建筑面积按各层建筑面积的总和计算。其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平投影面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平投影面积计算。4. 坡地建筑物利用吊脚做架空层的，如层高超过2.2米(含2.2米,如无特殊注明以下均同)的，按围护结构外围水平投影面积计算建筑面积。5.穿过建筑物的通道、建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分按其
32、水平投影面积计算建筑面积。6.电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然层计算建筑面积。7.舞台灯光控制室按围护结构外围水平投影面积乘以实际层数计算建筑面积。8.建筑物内的设备层，层高超过2.2米的，应计算建筑面积。9.有柱雨蓬按柱外围水平投影面积计算建筑面积；独立柱的雨蓬按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。10.有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平投影面积计算建筑面积；单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。11. 突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平投影面积计算建筑面积。12突出墙外的门斗按围护结构外围水平投影面积计算
33、建筑面积。13封闭式阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台、挑阳台(包括栏板厚在内)按其水平投影面积的一半计算建筑面积。14阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。15建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、挑廊按柱的外边线水平投影面积计算建筑面积；无柱的走廊、挑廊按其水平投影面积的一半计算建筑面积。16跨越其它建筑物、构筑物的高架单层建筑物，按其水平投影面积计算建筑面积。多层者按多层计算。17突出墙面的构件、配件和艺术装饰，如：柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等，均不计入建筑面积。18检修、消防等专用的室外爬梯不计入建筑面积。19层高在2.2米以内(不含2.
34、2米)的设备层不计入建筑面积。20构筑物，如：独立烟囱、烟道、油罐、水塔、储油(水)池、储仓、圆库、干支线等不计入建筑面积。21建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台不计入建筑面积。22没有围护结构的屋顶水箱、舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台不计入建筑面积。23单层建筑物内分隔的操作间、控制室、仪表间等单层房间不另计算建筑面积。24.地下室、地下车间、仓库、商店、地下指挥部等及相应出入口的建筑面积按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平投影面积计算。25.层高小于2.2米(不含2.2米)的深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层，不计入建筑面积。26.
35、建筑物外墙为预制墙板时，其建筑面积按墙板主墙面的外墙外围水平投影面积计算。如墙板有凸出的艺术性装饰时其凸出的艺术性装饰部分不计算建筑面积。27.半地下室的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。通道端头出口部分包括楼梯踏步与通道相接处，按外墙外围水平投影面积计算建筑面积，沉降缝以外的通道，不计算建筑面积。如通道端头为竖向爬梯出口的,均不计算建筑面积。28用深基础作地下架空层超过2.2m米的，设计包括门窗、地面抹灰及装饰的，按架空层外墙外围水平投影面积计算建筑面积，设计仅留洞口不做地面抹灰及装饰的不计算建筑面积。29 图书馆的书库，有书架层的按书架层计算建筑面
36、积，无书架层的按自然层计算建筑面积。30全部凹阳台以凹进部分净空水平投影面积的一半计算建筑面积；半凸半凹的阳台分别以水平投影面积的一半计算建筑面积。但住宅工程首层平台(非悬挑的)不计算建筑面积。31突出墙面的眺望间，按围护结构外围水平投影面积计算建筑面积。32两个建筑物之间的架空通廊,有围护结构的,按水平投影面积计算建筑面积;无围护结构的按水平投影面积的一半计算建筑面积。但架空通廊的屋面层和底层作为通道的，均不计算建筑面积。33建筑物楼内无楼梯只有室外楼梯的(包括疏散梯)均按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯时室外的楼梯(包括疏散梯)均按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。如首层室外楼楼
37、底有围护结构并加以利用者,利用部分计算建筑面积,其利用部分的顶盖楼梯不再重复计算建筑面积。34室外钢楼梯宽度在0.6m以内的，包括休息平台在内均不计算建筑面积。35突出外墙的附墙烟囱、垃圾道、竖风道等均分层计算建筑面积。但不依附于外墙、有沉降缝的靠墙烟囱按独立烟囱不计算建筑面积。36各种变形缝、沉降缝、宽度在0.3m以内的抗震缝均分层计算建筑面积，高低跨不同的建筑物之间变形缝、沉降缝、抗震缝的面积，并入低跨建筑面积内。宽度在0.3m以外的抗震缝不计算建筑面积。37同一建筑物有高低层的，高层利用低层屋顶层做通道的，通道部分不计算建筑面积。38在计算建筑物建筑面积时，如遇上述以外的情况，可参照上述
38、规则精神办理。39房间地坪面低于室外地坪的高度小于、等于该房间层高1/2，且低于室外地坪的高度小于、等于1.5米者，计入地上建筑面积。反之，则计入地下建筑面积。第二节 建筑高度2.2.1 定义建筑高度一般指建筑物室外地面到其檐口（平屋顶）或屋面面层（坡屋顶）的高度。2.2.2 计算方法1在文物保护单位周围建设控制地带内和重要风景区附近的建筑物、世界遗产保护范围、机场控制区，其建筑高度系指建筑物及其附属构筑物的最高点，包括电梯间、楼梯间、水箱、烟囱、屋脊、天线、避雷针等。（图1,H） HH1HH 图1 图2 图32在前条所指地区以外的一般地区，其建筑高度，平顶房屋按女儿墙高度计算；坡顶房屋按屋檐
39、和屋脊的平均高度计算。屋顶上的附属物，如电梯间、楼梯间、水箱、烟囱等，其总面积不超过屋顶面积的20%，且高度不超过4米的，不计入建筑高度之内。空调冷却塔等设备高度不计入建筑高度。（图1,H1）3.采用传统坡屋面形式的建筑，一般以屋面下檐口计算建筑高度。屋顶坡度大于30°时,按坡屋顶高度一半处计算建筑高度。（图2,H）4.对于屋顶部分采取错落方式的复杂形体建筑，以大于标准层建筑面积20的最高点处计算建筑高度。（图3,H）5.建筑室外地坪系指该建筑外墙散水处。当该建筑不同位置的散水高程不一致时，以计算建筑高度相关方向的散水平均位置为室外地坪。（图4中B 的建筑高度取H1）6.在规划市区范
40、围内如建筑物散水高出相邻道路高程0.5米以上（含0.5米）的,建筑高度从道路路面计起。相关建筑H1H248.2846.38相关方向A B图4A平面关系46.38相关方向 B 48.282.2.3 建筑高度的规划设计要求1. 建筑高度应符合城市总体规划和控制性详细规划对建设用地的建筑高度控制。2. 在城市规划中的非建设地区、隔离地带、公共绿地、风景区等地区内，需要建少量建筑时，应以建平房为主。3.文物保护单位的保护范围和建设控制地带内的建筑高度，应按文物保护的有关规定办理。具体规定详见相关章节。4.建筑高度凡与防火、防空、抗震、航空净空、微波通讯等方面的要求发生矛盾时，均应按照有关规定与有关部门协商解决。5.合理层高的要求:在建筑高度的控制要求中，不同类型建筑还应根据其使用性质、结构类型、设备选用等情况依据相关规范确定合理的层高及层数。如：多层、高层住宅单层层高均不应低于2.70米。利用坡屋顶内空间作卧室时，其一半的面积不应低于2.10米，其余部分最低处高度不得低于1.50米；办公室的室内净高不得低于2.60米，设中央空调的可不低于2.40米；走道净高不得低于2.10米，贮藏间净高不得低于2.00米。不得采取压低层高的方法提高建筑层数。第三节 建筑退让建设用地边线距离2.3.1 定义退线距离：系指建筑物后退各种规划控制线（包括：规划道路、绿化隔离带、铁路隔离带、河湖隔离带、高压