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1、2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作物业管理是怎样炼成的前言 由住宅与房地产杂志社联合中国物业管理协会、深圳物业管理进修学院及深圳市福田、莲花、华佳宏、开元国际、龙城等物业管理公司共同投资拍摄的国内第一部物业管理全电视情景剧式教学系列片物业管理是怎样炼成的经过近两年的酝酿、创作及拍摄，终于面世了。作为该系列片配套教材的编写工作也如期圆满完成。 本教材在内容安排上，尽量注重传授基础知识与培养岗位技能相结合，理论知识与一线案例分析相结合，旨在提高物业管理从业人员的全面素质及综合执业能力。 本教材根据物业管理是怎样炼成的系列片的安排，共分八章，分别系统介绍了物业管理企业在招标、前期
2、介入、装修管理、规范服务、风险防范、投诉处理、与业委会打交道等多个环节的专业知识。物业管理从业人员可以从中了解到物业管理的基本业务知识和操作技能，从而达到提高自身素质的目的。 本教材力求突出四个特点：一是理论简明扼要； 二是重“实用”和“实践”；三是方法先进具体；四是资料全面翔实，较好体现科学性、先进性、适用性和可操作性。 本教材比较适宜作为物业管理企业进行内部培训以及企业员工自学用书，也适合作大、中专院校相关专业的参考书。 本教材在编写过程中参与者之众为业内编撰书籍所罕见。这其中既有物业管理业内的专家、学者，亦有物业管理企业负责人及一线工作人员，这是集体智慧的结晶，亦是当前国内先进物业管理操
3、作经验的一次大汇总。在此，对于所有参与编写及给予过我们帮助的人们表示衷心的感谢。 本教材有个别章节的部分内容参考了业内出版的一些专业书籍及个别专业网站上的内容，在此一并表示感谢。 编者 20041015第八章如何规范业主大会及业主委员会的运作 183 第一节如何做好业主大会的规范工作 183 第二节如何规范业主委员会的运作 194 第三节物业管理公司协调好业主委员会工作案例 204附录 212 剧情简介 212第二章 如何规范业主大会及业主委员会的运作 业主大会及业主委员会是物业管理的重要主体。做好业主大会和业主委员会的相关工作，规范业主大会及业主委员会的运作是物业管理的重要基础工作。业主、业
4、主大会和业主委员会，分别相当于股份有限公司中的股东、股东大会和董事会。在物业管理活动中，业主有参与权、知情权和监督权，但没有决定权。业主大会是小区物业管理的权力机构，有选聘、解聘物业公司的权力。国家物业管理条例规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主委员会是业主大会的执行机构。第一节 如何做好业主大会的规范工作 业主对自己的房产行使管理权，形成了物业管理的概念，但由于业主的房产是相互关联的，不少部位属共同拥有，因此，业主对房产的管理权不应是个体行为，而应是群体行为。这就要求业主组织起来，成立业主大会(或叫产权人大会)
5、。业主大会不应理解为业主的一种简单聚会，它实际上是业主的一个组织，它的权利是业主权利的集中表现。业主大会应代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。规范业主大会的运作，做好相应工作是物业管理有效开展的重要基础。业主大会的规范涉及如下重要问题。一、成立业主大会的有关要求（一）一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。首次业主大会召开的条件各地不尽一样。如有的地方规定，入住率超过50的或入住率不足50但首户入住已满两年的物业管理区域，应当召开首次业主大会；而有的地方则规定，公有住房出售率超过50的物业管
6、理区域，应当尽快组织召开首次业主大会。 (二)只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 (三)业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组(以下简称筹备组)，负责业主大会筹备工作。筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。 (四)筹备组应当做好下列筹备工作： 、 1确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容： 2参照政府主管部门制订的示范文本，拟定业主大会议事规则(草案)和业主公
7、约(草案)： 3确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数： 4确定业主委员会委员候选人产生的办法及名单： 5做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。 以1、2、3、4项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。 (五)业主在首次业主大会会议上的投票权数。首次业主大会会议上的投票权数的确定各地不一。一般而言，房屋建筑面积大小将决定业主投票权的多少。如有的地方规定，业主在首次业主大会会议上的投票权，按照拥有的物业建筑面积计算，每1平方米计为投票权计算基数，住宅物业管理区域内的人防、停车库等地下空间不计算投票权。也就是说房子的面积越大，投票权越多，而不再像以
8、往那样采取l户1票的投票方式。 (六)筹备组应当自组成之曰起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。 (七)因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会应当在区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。 (八)业主大会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 (九)业主大会开展工作的经费由全体业主承担：经费的筹集、管理及使用具体由业主大会议事规则规定。业主大会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理
9、区域内公告，接受业主的质询。 (十)业主大会和业主委员会的印章依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用、管理。违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。 二、业主大会的职责 (一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则。 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主公约对全体业主具有约束力。 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法作出约定。 (二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作。 (三)选聘、解
10、聘物业管理企业。 (四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施。 (五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。 (六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。三、业主大会会议的要求(一)业主大会会议分为定期会议和临时会议。(二)业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。 (三)有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。 120以上业主提议的； 2发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的； 3业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。 发生应当召开业主大会临时会议的
11、情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。 (四)业主委员会应当在业主大会会议召开15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。 (五)住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员。 (六)业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。 (七)业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有l2以上投票权的业主参加。 (八)物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选1名业主代表参加业主大会会议。 (九)推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表
12、应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。 (十)业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选1名业主代表参加。 (十一)业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权l2以上通过。 (十二)业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权23以上通过。 (十三)业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。 (十四)业主大会作出的决定对物业管理
13、区域内的全体业主具有约束力。 (十五)业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。附录一首次业主大会会议召开通告(范例)筹备组发2004008号深圳某小区关于召开首次业主大会的通告 一、深圳某小区首次业主大会会议将于2004年8月13日(周五)召开，采用书面征求意见方式，按照以下程序进行： (一)业主大会筹备组就决议事项向本区域全体业主送达书面征求意见函，业主需对征求意见函进行签收，并可当即签署投票意见交回业主大会筹备组指定人员，也可以在截止日前于每天20：OO22：00到物业管理委员会办公室(10号楼一层东侧)直接投放，联系电话：81956602，82115313。 (二)业主需在
14、装有投票意见的信封封口处骑缝签字：业主反馈意见投放的截止时间为2004年8月25日。 (三)业主因故不能参加业主大会会议的，可以事先书面委托代理人参加，该委托书在反馈意见投放时一并交回。 (四)业主大会筹备组指定人员对反馈意见进行计收。 (五)业主大会筹各组将于截止日之后一周左右公布征求意见收集的结果，说明其合法性、有效性，明确决议的事项是否通过或有效。 (六)业主大会筹备组就决议事项的执行和处理做出说明。 二、根据四通物业公司发来的业主清册确认业主身份：业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的房屋建筑面积的平方米数计算，每1平方米计为l标，不足1平方米的部分不予计算，确定业主在首次业主大
15、会会议上的投票权数。深圳某小区业主大会筹备组2004年7月30日 附录二：业主大会议事规则(范例)第一章 总则 第一条(制定依据) 根据物业管理条例和相关法规、规章，制定本业主大会议事规则，并经年月日业主大会讨论通过。 第二条(业主大会的组成) 本业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。 本业主大会设立的业主委员会为执行机构。 本业主大会于一年一月一日的首次业主大会会议召开之日成立。 第三条(业主大会宗旨) 本业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明的居住环境。 第四条(物业管理区
16、域基本情况)一、业主大会名称： 。业主委员会办公地址： 。 二、物业管理区域范围(第四项内容并附图)： 三、物业类型：住宅、办公楼、商业用房、厂房及仓库、其他类型物业。 四、物业管理区域概况： 占地面积： 平方米 房屋总建筑面积： 平方米，其中住宅 平方米， 套，非住宅 平方米。第二章 业主大会 第五条(业主大会议事内容) (一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则； (二)决定选聘物业管理企业的方案及解聘物业管理企业； (三)决定专项维修资金使用方案和续筹方案： (四)决定业主大会诉讼事宜： (五)选举、罢免业主委员会委员； (六)审议决定业主委员会的工作权限和活动经费； (七)审查业主委员
17、会和物业管理企业的工作报告： (八)审议决定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案； (九)审议制定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； (十)改变和撤销业主委员会的不当决定； (十一)决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。 第六条 (业主大会会议形式) 业主大会可以选择下列形式召开会议，具体会议形式由业主委员会确定。 (一)集体讨论的形式： (二)书面征求意见的形式。 第七条 (集体讨论议事的方式) 采用集体讨论形式议事的，选择以下第 种方式： (一)由业主参加业主大会会议： (二)由业主推选业主代表参加会
18、议。 业主推选业主代表参加业主代表会议的，业主代表产生方式根据不同情况协商确定。 第八条(业主代表的职责)业主代表应当在参加业主大会会议3目前，就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见，并在业主大会会议上如实反映。 第九条(业主大会表决形式) 业主大会采用以下第种形式进行表决： (一)设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投辨内，经业主委员会(换届工作小组)统计汇总，公布表决结果。(二)专人送达、回收意见：由业主委员会(换届工作小组)组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主委员会(换届工作小组)统计汇总，公布表决结果。 已送达的征求表决意见单，业主在规定的时间内不
19、反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意。 第十条(召开业主大会会议的条件) 业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会每一年召开一次定期会议。 有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议： (一)20以上业主提议： (二)发生涉及全体业主共同利益事项，需要及时处理的。 第十一条(召开业主大会会议的程序) 业主大会会议按下列程序召开： (一)会议筹备工作 业主委员会(换届工作小组)做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或选票、核实业主情况。 (二)发布公告 业主大会召开会议前15日，由业主委员会(换届工作小组)将会议的时间、地点、内容以书面形
20、式向物业管理区域内全体业主公告。 (三)征询意见 采用书面征求意见形式的，业主委员会(换届工作小组)应发放征询意见表或选票，将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见。 (四)回收统计意见 业主委员会(换届工作小组)根据第九条的规定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计。 (五)通报大会议事决定 业主委员会(换届工作小组)在公告栏通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督。 业主委员会(换届工作小组)根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，以书面形式在物业管理区域内公告。 业主委员会(换届工作小组)应当做好业主大会会议书面记录并存档。 第十二条(业主投票权的确定) 业主在
21、业主大会会议上的投票权，按下列第一种计算方式确定： (一)按首次业主大会会议上投票权的规定计算； (二)(根据不同情况协商确定)。 第十三条(业主、业主代表及业主委员会委员的代理) 业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定： (一)业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者使用人参加，但受托人代理份额不能超过物业管理区域内总投票权的 。 (二)业主是单位法人的，可以书面委托代理人参加业主大会会议或者业主委员会。 业主代表需委托代理人参加业主大会会议的，其委托行为根据不同的具体情况协商确定。 业主委员会委员需委托代理人参加业主委员会会议的，其委托行为根据不同具体情况协商确定
22、。 第十四条(提议再次召开业主大会会议的限制) 业主大会对所提议案已经作出决定的，业主在一月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。 第三章 业主委员会 第十五条(业主委员会职责) 业主委员会除依法履行职责外，同时履行下列职责： (一)拟订选聘物业管理企业的方案； (二)拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报业主大会决定； (三)拟订业主大会议事规则和业主公约修改方案，报业主大会决定； (四)拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，报业主大会决定； (五)拟订物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会决定； (六)拟订专项维修
23、资金使用、续筹方案，报业主大会决定； (七)对违反业主公约的行为进行处理； (八)(根据不同的具体情况协商确定)。 第十六条(业主委员会委员任职条件) 业主委员会委员应当符合下列条件： (一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主； (二)遵守国家有关法律、法规： (三)遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务； (四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力； (五)具有一定组织能力； (六)具备必要的工作时间； (七)(根据不同的具体情况协商确定)。 第十七条(业主委员会组成和任期) 业主委员会设委员名，其中主任1名，副主任一名。主任、副主任在全体委员中选举产生。 业主
24、委员会每届任期年，委员可以连选连任。 第十八条(业主委员会会议) 业主委员会会议应当按下列规则召开： (一)会议由主任或其委托的副主任负责召集。 (二)委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会召集人说明，也可以按本议事规则的约定委托代理人参加会议。 (三)提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员。 (四)做好会议书面记录，并由主持人和记录人签字；涉及重要事项的会议由全体出席会议的委员签字。 (五)会议有过半数委员出席，作出决定须经全体委员人数半数以上同意。 业主委员会做出的决定，应当以书面形式向全体业主公告。 第十九条(业主委员会委员的缺额补选) 业主委员会委员缺额人数超过委员总数 的，应
25、当在 月内召开业主大会，及时完成业主委员会委员的补选工作。 第二十条(业主委员会委员的资格终止) 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止： (一)建设部业主大会规程第三十条规定的情形： 1因物业转让、灭失等原因不再是业主的： 2无故缺席业主委员会会议连续3次以上的； 3因疾病等原因丧失履行职责能力的； 4有犯罪行为的； 5以书面形式向业主大会提出辞呈的； 6拒不履行业主义务的； 7其他原因不宜担任业主委员会委员的。 (二)(根据不同的具体情况协商确定)。 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物
26、移交给业主委员会。 第二十一条(印章的使用管理) 业主委员会应当建立健全印章管理制度。业主大会印章、业主大会财务专用章和业主委员会印章由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用。 第二十二条(业主大会档案资料管理) 业主委员会应当建立档案资料管理制度。业主大会档案资料，由业主委员会指定专人保管。 第二十三条(业主委员会活动经费) 业主委员会活动经费用于下列开支： (一)业主大会、业主委员会会议开支，计 元年(根据不同的具体情况协商确定)； (二)必要的日常办公等费用，计 元月(根据不同的具体情况协商确定)； (三)有关人员津贴，共计费用计 元月(根据不同的具体情况协商确定)，具体支付对象如
27、下：(1)，费用：(2)，费用：(3)，费用。 业主委员会开展工作的经费来源采用下列第 种筹集方式： (一)每个业主每月按每平方米建筑面积交纳元： (二)共用部位、共用设施设备经营收益的 合计 元； (三)(根据不同的具体情况协商确定)。 经费收支账目由代为管理，经费收支账目每月在物业管理区域内公布1次，接受业主的监督。第四章 附则 第二十四条(业主大会议事规则的生效) 本议事规则和本议事规则的修订经业主大会通过后生效。 本议事规则未尽事项由业主大会补充。业主大会通过的有关本议事规则的决定为本议事规则的组成部分。 议事规则补充规定：第二节 如何规范业主委员会的运作 业主委员会，是指由物业管理区
28、域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个业主自治性组织。业主委员会的权力基础是其对物业的所有权。业主委员会是沟通业主和物业管理公司的桥梁，代表和维护着房地产产权人、使用人的合法权益。它在相关机构的指导下负责拟定业主委员会章程，监督居住小区物业管理工作的实施，对物业管理企业进行检查和监督，协助物业管理企业进行管理工作。可以说，业主委员会是整合广大业主的共同意愿，维护广大业主合法权益的有效组织形式。它的存在有利于明确业主与物业管理公司之间的责、权、利关系；有利于促进形成物业管理市场竞争机制，在物业管理市场中发挥着重大作用。规范业主委员会的运作
29、，有利于物业管理企业和业主之间的沟通，有利于提高物业管理服务的质量和水平，有利于业主对物业管理的理性消费。 一、业主委员会的组织要求 (一)业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任12人。 (二)业主委员会委员应当符合下列条件： 1本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主； 2遵守国家有关法律、法规； 3遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务； 4热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力； 5具有一定组织能力； 6具备必要的工作时间。 (三)业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
30、1因物业转让、灭失等原因不再是业主的； 2无故缺席业主委员会会议连续3次以上的； 3因疾病等原因丧失履行职责能力的； 4有犯罪行为的： 5以书面形式向业主大会提出辞呈的； 6拒不履行业主义务的； 7其他原因不宜担任业主委员会委员的。 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。 (四)业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。 (五)因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主委员
31、会应当在区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。 (六)业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不行从事与物业管理无关的活动。 (七)业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。 (八)业主委员会的印章依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用、管理。违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。 二、业主委员会的职责 (一)召集业主大会会议，报告物业管理的
32、实施情况； (二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同； (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同； (四)监督业主公约的实施； (五)业主大会赋予的其他职责。 业主委员会应当督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。 三、业主委员会会议要求 (一)经13以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。 (二)业主委员会会议应当做书面记录，由出席会议的委员签字后存档。 (三)业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。 (四)业主委员会的
33、决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。 (五)业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。 (六)原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。 (七)经业主委员会或者20以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。 四、业主委员会的日常工作 业主委员会的日常工作要根据业主委员会章程来决定，一般说来有如下几项： (一)了解掌握物业管理区域、业主和使用
34、人的基本情况，包括辖区物业面积、建筑结构、产权性质，辖区基础设施、绿化、公建配套情况，辖区周围环境、交通等情况。业主和使用人按户登记造册。对本辖区的物业管理的目标和要求在广泛征求业主意见后提出初步方案以供讨论。 (二)如辖区原已有物业管理公司进行管理，对原来的物业管理工作做出评价，包括取得的成绩、得当的管理措施、存在的问题、收费项目和标准的合理性，对原来的物业管理公司是否续聘或解聘提出意见，向业主大会或业主代表大会报告。 (三)代表业主管理好物业专项维修资金，掌握好对物业专项维修资金的使用权，遵循专款专用的原则，要求物业管理公司在账务上按幢立账、按户核算，在年终时可委托有资质的审计单位对物业专
35、项维修资金的账务进行审计，并把结果向业主大会报告。 (四)提出本辖区年度房屋修缮计划、设备维修更新计划、公共设施维修养护计划，并提出财务预算，提请业主大会或业主代表大会审议。必要时，做好物业专项维修资金的筹集工作。 (五)督促业主和使用人遵守业主公约、小区管理公约、房屋使用公约等行为准则，协调好物业使用中业主的相邻关系，对于违章装修，协助物业管理公司进行管理，如有违章行为的人不听劝阻要报告有关行政管理部门依法处理。 (六)做好辖区内道路场地、车辆行驶和停放，以及设置广告等方面的管理。(七)做好内部管理工作：起草有关物业管理公约、办法的草案：做好委员的增补选举工作；建立工作制度、会议制度和档案制
36、度；做好办公经费的筹集和使用管理工作：做好办公用房的设置和管理工作；做好换届选举工作等。 五、业主委员会的章程 业主委员会筹备组成立起，就要拟订业主委员会章程。业主委员会章程是业主委员会活动的规范性文件。章程必须经业主大会或业主代表大会审议通过后施行。 业主委员会筹备组可以在房地产行政管理部门有关业主委员会章程的示范文本基础上制定章程，制定时结合本辖区的实际情况，征求业主小组的意见，其内容不得违反有关法律、法规、行政规章和规范性文件。 业主委员会章程的内容一般包括： (一)本会名称、地址、所辖区域范围、性质、主管部门及宗旨等； (二)组织及职责； (三)会议制度及工作制度； (四)委员的条件、
37、选举及权利和义务等； (五)经费来源、经费账目管理； (六)办公用房；(七)章程、生效、修改、补充等有关事宜。附录一： 业主委员会成立的程序(深圳某小区操作范例) 一、提出申请 物业管理小区(大厦)符合下列情况之一的，业主5人以上联名可向该小区(大厦)所在的街道办事处(或镇人民政府，下同)书面提出申请，填报首届业主(代表)大会筹备小组成立申请表，成立首届业主委员会：(一)物业已交付使用的建筑面积达到50以上：(二)物业已交付使用的建筑面积达到30以上不足50，但使用超过1年的。二、成立筹备小组街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区(大厦)成立业主委员会筹备小组(以下简称筹备小组)。
38、三、筹备小组开展筹备工作 (一)筹备小组经批复成立后，应告知建设单位或物业公司在15日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处；街道办事处收到有关材料后5日内将上述资料交予筹备小组。 (二)筹备小组自成立之日起3 0日内拟好业主公约、业主委员会章程、业主委员会选举办法，并在小区(大厦)内明显位置张贴公布，征求业生意见。筹备小组将业主委员会政策法规宣传资料在宣传栏内公布并发放给业主。 (三)筹备小组组织各楼宇业主通过白荐或推荐方式产生业主委员会候选人。 (四)筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布，同时将业主委员会选举办法书面
39、送达全体业主。 四、召开大会，选举委员 筹备小组完成以上工作后，将业主候选人名单及简历表、业主委员会选举办法、业主委员会章程、业主公约送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请，同时做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员印制选票，设置投票箱，通知所有投票权人，知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。筹备小组根据议程召开大会：收集、登记选票，审议并表决通过业主委员会章程及业主公约，公开唱票、点票，宣读选举结果，产生业主委员会委员。会后，筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。 五、申请登记业主委员会 业主委员会自产生之日起15日内，持下列文件向所在区或县市级
40、房地产行政主管部门申请办理备案登记手续： (一)业主委员会登记申请表； (二)街道办事处核准证明； (三)业主委员会选票； (四)业主代表选票； (五)业主授权委托书； (六)业主大会或业主代表大会签到表； (七)业主委员会章程： (八)业主公约： (七)其他相关资料。 六、核准批复区或县市级房地产行政部门经审核，给予业主委员会书面批复意见。业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样报区或县市级房地产行政部门及街道办事处备案。附录二业主委员会章程(范例)第一章总则 第一条本会是本物业管理范围内代表全体业主对本物业实施自治管理的组织。本会由业主大会选举产生，是业主大会的常设机构，对
41、业主大会负责。 第二条本会接受物业管理行政主管部门的监督与指导。 第三条本章程所称业主是指房屋所有权和土地使用权人。 第四条本会代表全体业主的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业的合理与安全使用，维护本小区物业的公共利益，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的居住环境。第二章 组织及职责 第五条第一届业主委员会，由物业管理行政主管部门指导开发建设单位或物业管理单位、业主代表组成筹委会，筹委会推荐本会候选人名单，提交第一次业主大会选举产生。 第六条 本会设委员一名，其中主任1名，副主任一名，本会主任、副主任在全体委员会中选举产生。本会聘任执行秘书(或秘书长)1名，负责处理本会
42、日常事务。执行秘书可以是委员，也可以不是委员。本会主任、副主任、执行秘书为专职或兼职。 第七条本会权利 1组织召开和主持业主大会； 2与物业管理单位议定管理服务费等费用的收取标准及使用办法； 3与物业管理单位议定年度管理计划、年度费用概算及决算报告； 4检查、监督物业管理单位的物业管理工作； 5修订业主公约、本会章程。 第八条本会义务 1筹备业主大会并向业主大会报告工作； 2执行业主大会通过的各项决议； 3执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，对住用户开展多种形式的宣传教育： 4保障本物业各项管理目标的实现； 5执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求； 6本会作出的决定，不得违反法律、法规政策，不得违反业主大会的决定，不得损害业主公共利益。 第九条本会召集业主大会可采取会议或书面征求意见等形式。 第十条下列人员经本会决定可获得适当津贴： 1本会主任； 2本会副主任； 3本会执行秘书： 4本会同意的其他人员。 第三章 会议 第十一条本会会议每3个月至少召开一次。有13以上委员提议或主任、副主任认为有必要时，可召开特别会议。 第十二条本会会议的召开应由召集人提前7天将会议通知及有关材料送达每位委员。委员因故不能参加会议的，可以一次性书面委托代理人参加。 第十三条本会会议由主任召集、主持，主任因故缺席时，由副主任主持。