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1、物业管理理是怎样样炼成的前言 由住宅宅与房地地产杂志志社联合合中国物物业管理理协会、深深圳物业业管理进进修学院院及深圳圳市福田田、莲花花、华佳佳宏、开开元国际际、龙城城等物业业管理公公司共同同投资拍拍摄的国国内第一一部物业业管理全全电视情情景剧式式教学系系列片物物业管理理是怎样样炼成的的经过过近两年年的酝酿酿、创作作及拍摄摄，终于于面世了了。作为为该系列列片配套套教材的的编写工工作也如如期圆满满完成。 本教材材在内容容安排上上，尽量量注重传传授基础础知识与与培养岗岗位技能能相结合合，理论论知识与与一线案案例分析析相结合合，旨在在提高物物业管理理从业人人员的全全面素质质及综合合执业能能力。 本教
2、材材根据物物业管理理是怎样样炼成的的系列列片的安安排，共共分八章章，分别别系统介绍绍了物业业管理企企业在招招标、前前期介入入、装修修管理、规规范服务务、风险险防范、投投诉处理理、与业业委会打打交道等等多个环环节的专专业知识识。物业业管理从从业人员员可以从从中了解解到物业业管理的的基本业业务知识识和操作作技能，从从而达到到提高自自身素质质的目的的。 本教材材力求突突出四个个特点：一是理理论简明明扼要； 二是是重“实实用”和和“实践践”；三三是方法法先进具具体；四四是资料料全面翔翔实，较较好体现现科学性性、先进进性、适适用性和和可操作作性。 本教材材比较适适宜作为为物业管管理企业业进行内内部培训训
3、以及企企业员工工自学用用书，也也适合作大大、中专专院校相相关专业业的参考考书。 本教材材在编写写过程中中参与者者之众为为业内编编撰书籍籍所罕见见。这其其中既有有物业管管理业内的的专家、学学者，亦亦有物业业管理企企业负责责人及一一线工作作人员，这这是集体体智慧的结晶，亦亦是当前前国内先先进物业业管理操操作经验验的一次次大汇总总。在此此，对于于所有参参与编写及及给予过过我们帮帮助的人人们表示示衷心的的感谢。 本教材材有个别别章节的的部分内内容参考考了业内内出版的的一些专专业书籍籍及个别别专业网网站上的的内容，在在此一并并表示感感谢。 编者20044100155第八章如如何规范范业主大大会及业业主委
4、员员会的运运作 1183 第一一节如何何做好业业主大会会的规范范工作 1833 第二二节如何何规范业业主委员员会的运运作 1944 第三三节物业业管理公公司协调调好业主主委员会会工作案案例 2044附录 2212 剧情简简介 2112第二章 如如何规范范业主大大会及业主委员员会的运运作业主大会会及业主主委员会会是物业业管理的的重要主主体。做做好业主主大会和和业主委委员会的的相关工工作，规规范业主主大会及及业主委委员会的的运作是是物业管管理的重重要基础础工作。业主、业业主大会会和业主主委员会会，分别别相当于于股份有有限公司司中的股股东、股股东大会会和董事事会。在在物业管管理活动动中，业业主有参参
5、与权、知知情权和和监督权权，但没没有决定定权。业业主大会会是小区区物业管管理的权权力机构构，有选选聘、解解聘物业业公司的的权力。国国家物物业管理理条例规规定，物物业管理理区域内内全体业业主组成成业主大大会。业业主大会会应当代代表和维维护物业业管理区区域内全全体业主主在物业业管理活活动中的的合法权权益。业业主委员员会是业业主大会会的执行行机构。第一节 如何何做好业业主大会会的规范范工作业主对自自己的房房产行使使管理权权，形成成了物业业管理的的概念，但但由于业业主的房房产是相相互关联联的，不不少部位位属共同同拥有，因因此，业业主对房房产的管管理权不不应是个个体行为为，而应应是群体体行为。这这就要求
6、求业主组组织起来来，成立立业主大大会(或或叫产权权人大会会)。业业主大会会不应理理解为业业主的一一种简单单聚会，它它实际上上是业主主的一个个组织，它的权利利是业主主权利的的集中表表现。业业主大会会应代表表和维护护物业管管理区域域内全体体业主在在物业管管理活动动中的合合法权益益。规范业主主大会的的运作，做做好相应应工作是是物业管管理有效效开展的的重要基基础。业业主大会会的规范范涉及如如下重要要问题。一、成立立业主大大会的有有关要求求（一）一一个物业业管理区区域只能能成立一一个业主主大会。业业主大会会由物业业管理区区域内的的全体业业主组成成。业主主大会自自首次业业主大会会会议召召开之日日起成立立。
7、首次次业主大大会召开开的条件件各地不不尽一样样。如有有的地方方规定，入入住率超超过500的或或入住率率不足550但但首户入入住已满满两年的的物业管管理区域域，应当当召开首首次业主主大会；而有的的地方则则规定，公公有住房房出售率率超过550的的物业管管理区域域，应当当尽快组组织召开开首次业业主大会会。 (二)只只有一个个业主，或或者业主主人数较较少且经经全体业业主同意意，决定定不成立立业主大会的，由由业主共共同履行行业主大大会、业业主委员员会职责责。 (三)业主筹筹备成立立业主大大会的，应应当在物物业所在在地的区区、县人人民政府府房地产产行政主主管部门门和街道道办事处处(乡镇镇人民政政府)的的指
8、导下下，由业业主代表表、建设设单位(包括公公有住房房出售单单位)组组成业主主大会筹筹备组(以下简简称筹备备组)，负负责业主主大会筹备备工作。筹筹备组成成员名单单确定后后，以书书面形式式在物业业管理区区域内公公告。 (四)筹备组组应当做做好下列列筹备工工作： 、 1确确定首次次业主大大会会议议召开的的时间、地地点、形形式和内内容：2参照照政府主主管部门门制订的的示范文文本，拟拟定业业主大会会议事规规则(草案)和业主主公约(草案)： 3确认业业主身份份，确定定业主在在首次业业主大会会会议上上的投票票权数： 4确确定业主主委员会会委员候候选人产产生的办办法及名名单： 5做做好召开开首次业业主大会会会
9、议的的其他准准备工作作。 以1、22、3、44项的内内容应当当在首次次业主大大会会议议召开115日前前以书面面形式在在物业管管理区域域内公告告。 (五)业主在在首次业业主大会会会议上上的投票票权数。首首次业主主大会会会议上的的投票权权数的确确定各地地不一。一一般而言言，房屋屋建筑面面积大小小将决定定业主投投票权的的多少。如如有的地地方规定定，业主主在首次次业主大大会会议议上的投投票权，按按照拥有有的物业业建筑面面积计算算，每11平方米米计为投投票权计计算基数数，住宅宅物业管管理区域域内的人人防、停停车库等等地下空空间不计计算投票票权。也也就是说说房子的的面积越越大，投投票权越越多，而而不再像像
10、以往那那样采取取l户11票的投投票方式式。 (六)筹备组组应当自自组成之之曰起330日内内在物业业所在地地的区、县县人民政政府房地地产行政政主管部部门的指指导下，组组织业主主召开首首次业主主大会会会议，并并选举产产生业主主委员会会。 (七)因物业业管理区区域发生生变更等等原因导导致业主主大会解解散的，在在解散前前，业主主大会应应当在区区、县人人民政府府房地产产行政主主管部门门和街道道办事处处(乡镇镇人民政政府)的的指导监监督下，做做好业主主共同财财产清算算工作。 (八)业主大大会应当当依法履履行职责责，不得得作出与与物业管管理无关关的决定定，不得得从事与与物业管管理无关关的活动动。 (九)业主
11、大大会开展展工作的的经费由由全体业业主承担担：经费费的筹集集、管理理及使用用具体由由业主大大会议事事规则规规定。业业主大会会工作经经费的使使用情况况应当定定期以书书面形式式在物业业管理区区域内公公告，接接受业主主的质询询。 (十)业主大大会和业业主委员员会的印印章依照照有关法法律法规规和业主主大会议议事规则则的规定定刻制、使使用、管管理。违违反印章章使用规规定，造造成经济济损失或或者不良良影响的的，由责责任人承承担相应应的责任任。二、业主主大会的的职责(一)制制定、修修改业主主公约和和业主大大会议事事规则。业主公约约应当对对有关物物业的使使用、维维护、管管理，业业主的共共同利益益，业主主应当履
12、行的义义务，违违反公约约应当承承担的责责任等事事项依法法作出约约定。业业主公约约对全体体业主具具有约束束力。 业主大大会议事事规则应应当就业业主大会会的议事事方式、表表决程序序、业主主投票权权确定办办法、业业主委员员会的组组成和委委员任期期等事项项依法作作出约定定。 (二)选举、更更换业主主委员会会委员，监监督业主主委员会会的工作作。 (三)选聘、解解聘物业业管理企企业。 (四)决定专专项维修修资金使使用、续续筹方案案，并监监督实施施。 (五)制定、修修改物业业管理区区域内物物业共用用部位和和共用设设施设备备的使用用、公共共秩序和和环境卫卫生的维维护等方方面的规规章制度度。 (六)法律、法法规
13、或者者业主大大会议事事规则规规定的其其他有关关物业管管理的职职责。三、业主主大会会会议的要要求(一)业业主大会会会议分分为定期期会议和和临时会会议。(二)业业主大会会定期会会议应当当按照业业主大会会议事规规则的规规定由业业主委员员会组织织召开。 (三)有下列列情况之之一的，业业主委员员会应当当及时组组织召开开业主大大会临时时会议。 1220以以上业主主提议的的； 2发发生重大大事故或或者紧急急事件需需要及时时处理的的； 3业业主大会会议事规规则或者者业主公公约规定定的其他他情况。 发生应应当召开开业主大大会临时时会议的的情况，业业主委员员会不履履行组织织召开会会议职责责的，区区、县人人民政府府
14、房地产产行政主主管部门门应当责责令业主主委员会会限期召召开。 (四)业业主委员员会应当当在业主主大会会会议召开开15日日前将会会议通知知及有关关材料以以书面形形式在物物业管理理区域内内公告。 (五)住住宅小区区的业主主大会会会议，应应当同时时告知相相关的居居民委员员。 (六)业业主因故故不能参参加业主主大会会会议的，可可以书面面委托代代理人参参加。 (七)业业主大会会会议可可以采用用集体讨讨论的形形式，也也可以采采用书面面征求意意见的形形式；但应应当有物物业管理理区域内内持有ll2以以上投票票权的业业主参加加。 (八)物物业管理理区域内内业主人人数较多多的，可可以幢、单单元、楼楼层等为为单位，
15、推推选1名名业主代代表参加加业主大大会会议议。 (九)推推选业主主代表参参加业主主大会会会议的，业业主代表表应当于于参加业业主大会会会议3日前，就就业主大大会会议议拟讨论论的事项项书面征征求其所所代表的的业主意意见。凡凡需投票票表决的的，业主主的赞同同、反对对及弃权权的具体体票数经经本人签签字后，由由业主代代表在业业主大会会投票时时如实反反映。 (十)业业主代表表因故不不能参加加业主大大会会议议的，其其所代表表的业主主可以另另外推选选1名业业主代表表参加。 (十一)业主大大会作出出决定，必必须经与与会业主主所持投投票权ll2以以上通过过。 (十二)业主大大会作出出制定和和修改业业主公约约、业主
16、主大会议议事规则则、选聘聘、解聘聘物业管理理企业、专专项维修修资金使使用、续续筹方案案的决定定，必须须经物业业管理区区域内全全体业主主所持投投票权223以以上通过过。(十三)业主大大会会议议应当由由业主委委员会作作书面记记录并存存档。 (十四)业主大大会作出出的决定定对物业业管理区区域内的的全体业业主具有有约束力力。 (十五)业主大大会的决决定应当当以书面面形式在在物业管管理区域域内及时时公告。附录一首次业主主大会会会议召开开通告(范例)筹备组发发200040088号深圳某小小区关于于召开首首次业主主大会的的通告一、深圳圳某小区区首次业业主大会会会议将将于20004年年8月113日(周五)召开
17、，采采用书面面征求意意见方式式，按照照以下程程序进行行：(一)业业主大会会筹备组组就决议议事项向向本区域域全体业业主送达达书面征征求意见见函，业业主需对对征求意意见函进进行签收收，并可可当即签签署投票票意见交交回业主主大会筹筹备组指指定人员员，也可可以在截截止日前前于每天天20：OO22：00到到物业管管理委员员会办公公室(110号楼楼一层东东侧)直直接投放放，联系系电话：8199566602，88211153113。(二)业业主需在在装有投投票意见见的信封封封口处处骑缝签签字：业业主反馈馈意见投投放的截截止时间为为20004年88月255日。(三)业业主因故故不能参参加业主主大会会会议的，可
18、可以事先先书面委委托代理理人参加加，该委委托书在在反馈意意见投放放时一并并交回。 (四)业主大大会筹备备组指定定人员对对反馈意意见进行行计收。(五)业业主大会会筹各组组将于截截止日之之后一周周左右公公布征求求意见收收集的结结果，说说明其合合法性、有有效性，明明确决议议的事项项是否通通过或有有效。(六)业业主大会会筹备组组就决议议事项的的执行和和处理做做出说明明。二、根据据四通物物业公司司发来的的业主清清册确认认业主身身份：业业主在首首次业主主大会会会议上的的投票权权，按其其拥有的的房屋建建筑面积积的平方方米数计计算，每每1平方方米计为为l标，不不足1平平方米的的部分不不予计算算，确定定业主在在
19、首次业业主大会会会议上上的投票票权数。深圳某小小区业主主大会筹筹备组20044年7月月30日日 附录二二：业主大会会议事规规则(范范例)第一章 总则则第一条(制定依依据)根据物物业管理理条例和和相关法法规、规规章，制制定本业业主大会会议事规规则，并并经年月月日业主主大会讨讨论通过过。 第二条条(业主主大会的的组成) 本业主主大会由由本物业业管理区区域内的的全体业业主组成成。 本业主主大会设设立的业业主委员员会为执执行机构构。 本业主主大会于于一年一一月一日日的首次次业主大大会会议议召开之之日成立立。 第三条条(业主主大会宗宗旨) 本业主主大会代代表和维维护物业业管理区区域内全全体业主主在物业业
20、管理活活动中的的合法权权益，保保障物业业的合理理、安全全使用，维维护本物物业管理理区域内内的公共共秩序，创创造整洁洁、安全全、舒适适、文明明的居住住环境。 第四条条(物业业管理区区域基本本情况)一、业主主大会名名称： 。业主委员员会办公公地址：。 二、物物业管理理区域范范围(第第四项内内容并附附图)： 三、物物业类型型：住宅宅、办公公楼、商商业用房房、厂房房及仓库库、其他他类型物物业。 四、物物业管理理区域概概况： 占地面面积：平方米米 房屋总总建筑面面积：平平方米，其其中住宅宅平方米米，套，非非住宅平平方米。第二章 业主主大会第五条(业主大大会议事事内容)(一)制制定、修修改业主主公约和和业
21、主大大会议事事规则；(二)决决定选聘聘物业管管理企业业的方案案及解聘聘物业管管理企业业； (三)决定专专项维修修资金使使用方案案和续筹筹方案： (四)决定业业主大会会诉讼事事宜： (五)选举、罢罢免业主主委员会会委员； (六)审议决决定业主主委员会会的工作作权限和和活动经经费； (七)审查业业主委员员会和物物业管理理企业的的工作报报告： (八)审议决决定物业业管理区区域内物物业共用用部位和和共用设设施设备备的使用用、收益益方案； (九)审议制制定物业业管理区区域内物物业共用用部位和和共用设设施设备备的使用用、公共共秩序和和环境卫卫生的维维护等方方面的规规章制度度； (十)改变和和撤销业业主委员
22、员会的不不当决定定； (十一一)决定定本物业业管理区区域内涉涉及业主主共同利利益的其其他重大大事项。 第六条条 (业主大大会会议议形式) 业主大大会可以以选择下下列形式式召开会会议，具具体会议议形式由由业主委委员会确确定。(一)集集体讨论论的形式式：(二)书书面征求求意见的的形式。 第七条条 (集体讨讨论议事事的方式式)采用集体体讨论形形式议事事的，选选择以下下第种方方式：(一)由由业主参参加业主主大会会会议：(二)由由业主推推选业主主代表参参加会议议。 业主推推选业主主代表参参加业主主代表会会议的，业业主代表表产生方方式根据据不同情情况协商商确定。第八条(业主代代表的职职责)业主代表表应当在
23、在参加业业主大会会会议33目前，就就业主大大会拟讨讨论的事事项书面面征求所所代表的的业主意意见，并并在业主主大会会会议上如如实反映映。 第九九条(业业主大会会表决形形式) 业主主大会采采用以下下第种形式式进行表表决： (一一)设投投票箱：在物业业管理区区域内设设投票箱箱，由业业主自行行将个人人意见投投入投辨辨内，经经业主委委员会(换届工工作小组组)统计计汇总，公公布表决决结果。(二)专专人送达达、回收收意见：由业主主委员会会(换届届工作小小组)组组织有关关人员逐逐户派发发、回收收业主意意见，经经业主委委员会(换届工工作小组组)统计计汇总，公公布表决决结果。 已送达达的征求求表决意意见单，业业主
24、在规规定的时时间内不不反馈意意见或者者不提出出同意、反反对、弃弃权意见见的，视视为同意意。 第十条条(召开开业主大大会会议议的条件件) 业主大大会会议议分为定定期会议议和临时时会议。 业主大大会每一一年召开开一次定定期会议议。 有下列列情形之之一的，业业主委员员会应当当组织召召开业主主大会临临时会议议： (一)20以上业业主提议议： (二)发生涉涉及全体体业主共共同利益益事项，需需要及时时处理的的。第十一条条(召开开业主大大会会议议的程序序) 业主大大会会议议按下列列程序召召开： (一)会议筹筹备工作作 业主委委员会(换届工工作小组组)做好好开会前前的准备备工作。根根据业主主的提议议，草拟拟议
25、案、制制定征询询意见表表或选票票、核实实业主情情况。(二)发发布公告告业主大会会召开会会议前115日，由由业主委委员会(换届工工作小组组)将会会议的时时间、地地点、内内容以书书面形式式向物业业管理区区域内全全体业主主公告。 (三)征询意意见采用书面面征求意意见形式式的，业业主委员员会(换换届工作作小组)应发放放征询意意见表或或选票，将将业主大大会议事事内容书书面征询询物业管管理区域域内业主主意见。 (四)回收统统计意见见 业主委委员会(换届工工作小组组)根据据第九条条的规定定回收业业主意见见，进行行意见汇汇总或者者票数统统计。 (五)通报大大会议事事决定 业主委委员会(换届工工作小组组)在公公
26、告栏通通报征询询意见或或投票统统计结果果，接受受业主的的查询和和监督。 业主委委员会(换届工工作小组组)根据据征询意意见或投投票统计计结果形形成业主主大会的的议事决决定，以以书面形形式在物物业管理理区域内内公告。业主委员员会(换换届工作作小组)应当做做好业主主大会会会议书面面记录并并存档。第十二条条(业主主投票权权的确定定)业主在业业主大会会会议上上的投票票权，按按下列第第一种计计算方式式确定：(一)按按首次业业主大会会会议上上投票权权的规定定计算；(二)(根据不不同情况况协商确确定)。第十三条条(业主主、业主主代表及及业主委委员会委委员的代代理)业主委托托代理人人参加业业主大会会会议的的，应
27、符符合下列列约定：(一)业业主是自自然人的的，可以以书面委委托物业业管理区区域内的的其他业业主或者者使用人人参加，但但受托人人代理份份额不能能超过物物业管理理区域内内总投票票权的 。(二)业业主是单单位法人人的，可可以书面面委托代代理人参参加业主主大会会会议或者者业主委委员会。业主代表表需委托托代理人人参加业业主大会会会议的的，其委委托行为为根据不不同的具具体情况况协商确确定。业主委员员会委员员需委托托代理人人参加业业主委员员会会议议的，其其委托行行为根据据不同具具体情况况协商确确定。第十四条条(提议议再次召召开业主主大会会会议的限限制)业主大会会对所提提议案已已经作出出决定的的，业主主在一月
28、月内不得得以同一一内容再再提议召召开业主主大会会会议进行行表决。第三章 业主主委员会会第十五条条(业主主委员会会职责)业主委员员会除依依法履行行职责外外，同时时履行下下列职责责： (一)拟订选选聘物业业管理企企业的方方案；(二)拟拟订业主主委员会会的年度度财务预预算方案案、决算算方案，报报业主大大会决定定；(三)拟拟订业业主大会会议事规规则和和业主主公约修修改方案案，报业业主大会会决定；(四)拟拟订物业业管理区区域内公公共秩序序和环境境卫生的的维护等等方面的的规章制制度的方方案，报报业主大大会决定定； (五)拟订物物业管理理区域内内物业共共用部位位和共用用设施设设备的使使用、收收益方案案，报业
29、主大大会决定定；(六)拟拟订专项项维修资资金使用用、续筹筹方案，报报业主大大会决定定； (七)对违反反业主主公约的的行为进进行处理理； (八)(根据据不同的的具体情情况协商商确定)。 第十六六条(业业主委员员会委员员任职条条件) 业主委委员会委委员应当当符合下下列条件件： (一)本物业业管理区区域内具具有完全全民事行行为能力力的业主主； (二)遵守国国家有关关法律、法法规： (三)遵守业业主大会会议事规规则、业业主公约约，模范范履行业业主义务务； (四)热心公公益事业业，责任任心强，公公正廉洁洁，具有有社会公公信力； (五)具有一一定组织织能力； (六)具备必必要的工工作时间间； (七)(根据
30、据不同的的具体情情况协商商确定)。 第十七七条(业业主委员员会组成成和任期期) 业主委委员会设设委员名，其其中主任任1名，副副主任一一名。主主任、副副主任在在全体委委员中选选举产生生。 业主委委员会每每届任期期年年，委员员可以连连选连任任。 第十八八条(业业主委员员会会议议) 业主委委员会会会议应当当按下列列规则召召开： (一)会议由由主任或或其委托托的副主主任负责责召集。 (二)委员因因故不能能参加会会议的，提提前1日日向业主主委员会会召集人人说明，也也可以按按本议事事规则的的约定委委托代理理人参加加会议。 (三)提前77日将会会议通知知及有关关材料送送达每位位委员。 (四)做好会会议书面面
31、记录，并并由主持持人和记记录人签签字；涉涉及重要要事项的的会议由由全体出出席会议议的委员员签字。 (五)会议有有过半数数委员出出席，作作出决定定须经全全体委员员人数半半数以上上同意。 业主委委员会做做出的决决定，应应当以书书面形式式向全体体业主公公告。 第十九九条(业业主委员员会委员员的缺额额补选)业主委员员会委员员缺额人人数超过过委员总总数的的，应当当在 月月内召开开业主大大会，及及时完成成业主委委员会委委员的补补选工作作。第二十条条(业主主委员会会委员的的资格终终止)业主委员员会委员员有下列列情形之之一的，经经业主大大会会议议通过，其其业主委委员会委委员资格格终止：(一)建建设部业业主大会
32、会规程第第三十条条规定的的情形：1因物物业转让让、灭失失等原因因不再是是业主的的：2无故故缺席业业主委员员会会议议连续33次以上上的；3因疾疾病等原原因丧失失履行职职责能力力的； 4有有犯罪行行为的； 5以书面面形式向向业主大大会提出出辞呈的的； 6拒拒不履行行业主义义务的； 7其其他原因因不宜担担任业主主委员会会委员的的。 (二)(根据据不同的的具体情情况协商商确定)。业主委员员会委员员资格终终止的，应应当自终终止之日日起3日日内将其其保管的的档案资资料、印印章以及及其他属属于业主主大会所所有的财财物移交交给业主主委员会会。 第二十十一条(印章的的使用管管理) 业主委委员会应应当建立立健全印
33、印章管理理制度。业业主大会会印章、业业主大会会财务专专用章和和业主委委员会印印章由业业主委员员会指定定专人保保管，并并按印章章管理制制度使用用。 第二十十二条(业主大大会档案案资料管管理) 业主委委员会应应当建立立档案资资料管理理制度。业业主大会会档案资资料，由由业主委委员会指指定专人人保管。 第二十十三条(业主委委员会活活动经费费) 业主主委员会会活动经经费用于于下列开开支：(一)业业主大会会、业主主委员会会会议开开支，计计元年年(根据据不同的的具体情情况协商商确定)；(二)必必要的日日常办公公等费用用，计元元月(根据不不同的具具体情况况协商确确定)；(三)有有关人员员津贴，共共计费用用计元
34、月(根根据不同同的具体体情况协协商确定)，具具体支付付对象如如下：(1)，费用：(2)，费用：(3)，费用。业主委员员会开展展工作的的经费来来源采用用下列第第种筹集集方式： (一)每个业业主每月月按每平平方米建建筑面积积交纳元元： (二)共用部部位、共共用设施施设备经经营收益益的 合合计元； (三)(根据据不同的的具体情情况协商商确定)。 经费收收支账目目由代为管管理，经经费收支支账目每每月在物物业管理理区域内内公布11次，接受受业主的的监督。第四章 附则则 第二十十四条(业主大大会议事事规则的的生效) 本议事事规则和和本议事事规则的的修订经经业主大大会通过过后生效效。 本议事事规则未未尽事项
35、项由业主主大会补补充。业业主大会会通过的的有关本本议事规规则的决决定为本本议事规规则的组组成部分分。 议事事规则补补充规定定：第二节 如何何规范业业主委员员会的运运作业主委员员会，是是指由物物业管理理区域内内业主代代表组成成，代表表业主的的利益，向向社会各各方反映映业主意意愿和要要求，并并监督物物业管理理公司管管理运作作的一个个业主自自治性组组织。业业主委员员会的权权力基础础是其对对物业的的所有权权。业主主委员会会是沟通通业主和和物业管管理公司司的桥梁梁，代表表和维护护着房地地产产权权人、使使用人的的合法权权益。它它在相关关机构的的指导下下负责拟拟定业主主委员会会章程，监监督居住住小区物物业管
36、理理工作的的实施，对对物业管管理企业业进行检检查和监监督，协协助物业业管理企企业进行行管理工工作。可可以说，业业主委员员会是整整合广大大业主的的共同意意愿，维维护广大大业主合合法权益益的有效效组织形形式。它它的存在在有利于于明确业业主与物物业管理理公司之之间的责责、权、利利关系；有利于于促进形形成物业业管理市市场竞争争机制，在在物业管管理市场场中发挥挥着重大大作用。规范业主主委员会会的运作作，有利利于物业业管理企企业和业业主之间间的沟通通，有利利于提高高物业管管理服务务的质量量和水平平，有利利于业主主对物业业管理的的理性消消费。 一、业业主委员员会的组组织要求求(一)业业主委员员会应当当自选举
37、举产生之之日起33日内召召开首次次业主委委员会会会议，推推选产生生业主委委员会主主任1人人，副主主任12人。 (二)业主委委员会委委员应当当符合下下列条件件： 1本本物业管管理区域域内具有有完全民民事行为为能力的的业主； 2遵遵守国家家有关法法律、法法规； 3遵遵守业主主大会议议事规则则、业主主公约，模模范履行行业主义义务； 4热热心公益益事业，责责任心强强，公正正廉洁，具具有社会会公信力力； 5具具有一定定组织能能力； 6具具备必要要的工作作时间。 (三)业主委委员会委委员有下下列情形形之一的的，经业业主大会会会议通通过，其其业主委委员会委委员资格格终止： 1因因物业转转让、灭灭失等原原因不
38、再再是业主主的； 2无无故缺席席业主委委员会会会议连续续3次以以上的； 3因因疾病等等原因丧丧失履行行职责能能力的； 4有有犯罪行行为的： 5以以书面形形式向业业主大会会提出辞辞呈的； 6拒拒不履行行业主义义务的； 7其其他原因因不宜担担任业主主委员会会委员的的。 业主委委员会委委员资格格终止的的，应当当自终止止之日起起3日内内将其保保管的档档案资料料、印章章及其他他属于业业主大会会所有的的财物移移交给业业主委员员会。 (四)业主委委员会应应当自选选举产生生之日起起30日日内，将将业主大大会的成成立情况况、业主主大会议议事规则则、业主主公约及及业主委委员会委委员名单单等材料料向物业业所在地地的
39、区、县县人民政政府房地地产行政政主管部部门备案案。 (五)因物业业管理区区域发生生变更等等原因导导致业主主大会解解散的，在在解散前前，业主主委员会会应当在在区、县县人民政政府房地地产行政政主管部部门和街街道办事事处(乡乡镇人民民政府)的指指导监督督下，做做好业主主共同财财产清算算工作。 (六)业主委委员会应应当依法法履行职职责，不不得作出出与物业业管理无无关的决决定，不不行从事事与物业业管理无无关的活活动。 (七)业主委委员会开开展工作作的经费费由全体体业主承承担；经经费的筹筹集、管管理、使使用具体体由业主主大会议议事规则则规定。业业主委员员会工作作经费的的使用情情况应当当定期以以书面形形式在
40、物物业管理理区域内内公告，接接受业主主的质询询。 (八)业主委委员会的的印章依依照有关关法律法法规和业业主大会会议事规规则的规规定刻制制、使用用、管理理。违反反印章使使用规定定，造成成经济损损失或者者不良影影响的，由由责任人人承担相相应的责责任。二、业主主委员会会的职责责(一)召召集业主主大会会会议，报报告物业业管理的的实施情情况；(二)代代表业主主与业主主大会选选聘的物物业管理理企业签签订物业业服务合合同；(三)及及时了解解业主、物物业使用用人的意意见和建建议，监监督和协协助物业业管理企企业履行行物业服服务合同同； (四)监督业业主公约约的实施施； (五)业主大大会赋予予的其他他职责。 业主
41、委委员会应应当督促促违反物物业服务务合同约约定逾期期不交纳纳物业服服务费用用的业主，限期期交纳物物业服务务费用。三、业主主委员会会会议要要求(一)经经133以上业业主委员员会委员员提议或或者业主主委员会会主任认认为有必必要的，应应当及时时召开业业主委员员会会议议。 (二)业主委委员会会会议应当当做书面面记录，由由出席会会议的委委员签字字后存档档。 (三)业主委委员会会会议应当当有过半半数委员员出席，作作出决定定必须经经全体委委员人数数半数以以上同意意。 (四)业主委委员会的的决定应应当以书书面形式式在物业业管理区区域内及及时公告告。 (五)业主委委员会任任期届满满2个月月前，应应当召开开业主大
42、大会会议议进行业业主委员员会的换换届选举举；逾期期未换届届的，房房地产行行政主管管部门可可以指派派工作人人员指导导其换届届工作。 (六)原业主主委员会会应当在在其任期期届满之之日起110日内内，将其其保管的的档案资资料、印印章及其其他属于于业主大大会所有有的财物物移交新新一届业业主委员员会，并并做好交交接手续续。 (七)经业主主委员会会或者220以以上业主主提议，认认为有必必要变更更业主委委员会委委员的，由由业主大大会会议议作出决决定，并并以书面面形式在在物业管管理区域域内公告告。 四、业业主委员员会的日日常工作作业主委员员会的日日常工作作要根据据业主委委员会章章程来决决定，一一般说来来有如下
43、下几项：(一)了了解掌握握物业管管理区域域、业主主和使用用人的基基本情况况，包括括辖区物物业面积积、建筑筑结构、产产权性质质，辖区区基础设设施、绿绿化、公公建配套套情况，辖辖区周围围环境、交交通等情情况。业业主和使使用人按按户登记记造册。对对本辖区区的物业业管理的的目标和和要求在在广泛征征求业主主意见后后提出初初步方案案以供讨讨论。 (二)如辖区区原已有有物业管管理公司司进行管管理，对对原来的的物业管管理工作作做出评评价，包包括取得得的成绩绩、得当当的管理理措施、存存在的问问题、收收费项目目和标准准的合理理性，对对原来的的物业管管理公司司是否续续聘或解解聘提出出意见，向向业主大大会或业业主代表
44、表大会报报告。 (三)代表业业主管理理好物业业专项维维修资金金，掌握握好对物物业专项项维修资资金的使使用权，遵遵循专款款专用的的原则，要要求物业业管理公公司在账账务上按按幢立账账、按户户核算，在在年终时时可委托托有资质质的审计计单位对对物业专专项维修修资金的的账务进进行审计计，并把把结果向向业主大大会报告告。 (四)提出本本辖区年年度房屋屋修缮计计划、设设备维修修更新计计划、公公共设施施维修养养护计划划，并提提出财务务预算，提提请业主主大会或或业主代代表大会会审议。必必要时，做做好物业业专项维维修资金金的筹集集工作。 (五)督促业业主和使使用人遵遵守业主主公约、小小区管理理公约、房房屋使用用公约等等行为准准则，协协调好物物业使用用中业主主的相邻邻关系，对对于违章章装修，协协助物业业管理公公司进行行管理，如如有违章章行为的的人不听听劝阻要要报告有有关行政政管理部部