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1、2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作Real estate 房地产信息 月报2008年NO.3Contents目录P1. 房产要闻Hot News2008年2月2008年3月房产界最受关注10条新闻。P5. 热点透视Focus本期焦点: 上海商品住宅投资前两月同比下降宏观调控生效了吗？P6. 行业动态Information 本期带您了解个人购买经济适用房契税减半出租收入减税10的政策及上海各区域单价8500元以下新盘不完全搜索。P10. 广播站News Inside 本期介绍公司南汇周浦项目进展情况。P10. 多声道Suggestion 本期讨论主题：上海的中小型房地产企业出
2、路何在？主办单位：东方国际集团上海外经贸房地产开发经营有限公司公告栏BULLETIN2月新建商品住宅成交信息：全市 720843 7426套内环以内 40242 334套内外环间 134202 1341套 外环以外 546399 5751套房产要闻Hot News1. 上海之春房展会： 看的多问的多 小户型最受宠2008上海之春房展会将在今天结束。进入尾声之际，部分消费者的喜好有所明朗。昨日记者发现，地段较好的小户型受到不少年轻夫妻的青睐。而那些从江浙过来的“低价”楼盘，则将宣传重点集中在招揽投资者上。“我们这次主推100平方米以上的房子。”昨日记者在展会现场发现，多家外环内的楼盘虽都有80平
3、方米左右的小户型房源，但宣传材料介绍的最小房型也在100平方米以上。对于此类楼盘，不少消费者在算算总价后，便转身离开。在展会现场，记者注意到，少数几个位于中环内的楼盘主推50平方米90平方米的小户型房源。“谁不想住得离市区近一点。”来替要结婚的儿子看新房的黄阿姨表示，市区内小户型虽然单价较高，但总价还能考虑。 2. 上海新房成交量谷底回升 与去年同期逐渐接近与房展会上的情形相映照，进入3月份以来，上海新房成交量开始从2月份的谷底回升。上海市房地产交易中心统计显示，3月10日预售各类商品房552套，13日上升到680套，14日至698套。如不考虑动迁房因素，目前的成交数据已与去年同期销量比较接近
4、。知名中介汉宇地产的“掌门”施宏睿认为，3月份较多房产开发商已经开始加大了推盘力度。尽管部分开发商对新推房源价格是明升暗降，但房价最终还将走高。截至15日上午，全上海可售一手住宅房源依然偏少，只有538.94万平方米。而上海二手房指数办公室统计显示，即便在“冰点”的2月份，上海二手房价环比仍是小涨0.3%，下降的只是涨幅。3. 上周沪新房价格大多上涨 均价突破1.2万元/平上周(3月7日-3月13日)上海商品住宅(指一手住宅剔除配套动迁房，下同)成交均价较前一周大涨11.58%，突破12000元/平方米大关，达到12604元/平方米。佑威房地产研究中心昨日发布的报告显示，造成上周均价大幅上涨的
5、原因是高档房和别墅成交量大增，推动楼市量价齐升。上周全市商品住宅成交量环比上升了14.88%，共成交1454套房源17.14万平方米。前一周推盘上市的海上名邸和汤臣湖庭花园在上周均取得较好的市场反应，前者售出80套公寓房源1.06万平方米，是全市惟一成交量在1万平方米以上的商品住宅项目，均价为20389元/平方米。汤臣湖庭花园则是上周别墅成交 行情量价齐升的代表，该案售出13栋别墅共约4343平方米，均价为36817元/平方米。今年3月前13天，上海共成交别墅4.18万平方米，均价为21056元/平方米。目前3月上海的别墅成交量比整个2月的成交量增长了28.9%，均价也上升了34.2%。上周推
6、盘量较大的5个项目中(剔除一个只推出1套公寓的项目)，有4个项目的房源报价都有不同程度上升，其中长宁的金色贝拉维价格上涨最为猛烈。该案上周推出132套房源1.85万平方米，报价为3.5万元/平方米，较去年4月上涨了55.6%。浦江一品漫城推出306套房源2.90万平方米，报价1.5万元/平方米，较去年11月底上涨了25%。 上周惟一一个首次面市新盘为七宝的惠明苑，该案上市627套房源7.43万平方米，报价1.28万元/平方米。这也是上周惟一低开的楼盘，推盘量巨大或许是该项目选择低开的主要原因。3月至今，七宝几个主要的在售项目皇都花园、东碧林湾、东方花园的均价均在1.6万元左右/平方米。4. 沪
7、建立市民收入核对系统 率先用于廉租房申请本市将铺开“市民收入核对系统”，今后凡享受公共福利政策的人都要纳入该系统。目前，该套系统已率先在部分申请廉租房的人群中进行使用。这是记者从昨天召开的上海民政工作会议上获悉的。副市长胡延照等出席了会议。市民政局相关部门负责人告诉记者，“市民收入核对系统”意味着，一旦有社会人群要享受公共福利政策，就要提供相应的收入情况以确定他是否有资格享受该项公共福利政策，同时授权民政部门对他的收入情况进行核对。民政部门通过相关信息的沟通和政府共享资源进行核对，比如利用在劳动保障部门的交金情况、在税务部门的纳税情况等进行相应的系统核查，然后将核查情况提供给相应的政府职能部门
8、。目前，这套系统正在建立和逐步扩容中，暂时先在部分街道申请廉租房的人群中进行使用，今年将在全市城市化地区的160个街道全面铺开对申请廉租房人群的收入核对。同时，今年将在一两个街道试点对申请低保人群进行收入核对。整个“市民收入核对系统”将通过几年的运作完善，最终覆盖整个需要享受公共福利政策的人群。5. 政府工作报告楼市定调 4举措剑指房价大涨政府工作报告提出，一要健全廉租房制度，加快廉租房建设，增加房源供给，同时加强经济适用房的建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难，各级政府还都要增加这方面的资金投入；二要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，包括合理调整城市土地供给结构，增加中小套型住房
9、用地，并建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题；三要综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨；四要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件，依法查处闲置囤积土地、房源和炒地、炒房行为等。由此可见，坚持加强对房地产市场的调控和监管，依然是政府今年的一项重要工作。有业内人士把这四项措施的意义归纳为“双轨制”和“清理门户”两大关键词。6. 上海商品住宅投资前两月同比下降 宏观调控生效宏观调控对房地产开发投资终于产生了影响。上海市统计局最新发布的今年前两月固定资产投资数据显示，虽然房地产开发投资的增幅仍高于固定
10、资产投资，但商品住宅投资已“一反常态”出现下降。统计表明，今年1-2月，上海全社会固定资产投资为499.19亿元，同比增长9.5%。其中，房地产开发投资为198.91亿元，同比增长13.2%。然而，房地产开发投资的继续增长主要是靠非住宅的投资，如办公楼投资为25.88亿元，同比增长43.3%；商业营业用房投资为22.86亿元，同比增长39.1%。以往保持增长的商品住宅投资则在前两月完成122.58亿元，还同比下降了2%。事实上，上海的商品住宅投资的增长缓慢态势去年就已呈现。受宏观调控影响，上海房地产开发投资在去年7月首次出现下降。整个2007年，上海完成房地产开发投资1307.53亿元，同比增
11、长2.5%，但占全社会固定资产投资比重下降了3.2个百分点至29.3%。而从投资结构看，除办公楼投资同比增长26.7%外，其他各类商品房投资增长均显缓慢甚至下降。其中，商品住宅投资为837.53亿元，同比仅增长0.2%。 7. 苦等近两年 “90/70”中小户型项目仍然不放量购房者久等近两年之后，上海“90/70”项目仍然没有放量上市征兆。“90/70”政策出台已有一年零10个月，按照正常的建设进度，多数“90/70”楼盘在去年年底就已经达到预售标准。但早报记者经过连续一周的调查后发现，曾经销售和在售的真正的“90/70”项目（指2006年6月以后规划建设的“90/70”项目，下同）不超过10
12、个。上海万科有7个以上公寓项目做成了“90/70”楼盘。其中，万科阳光苑、万科城市花园、万科四季花园、万科新里程4个楼盘已经上市推出了“90/70”房源。这已经是开发商中的榜样。另外，已经推出“90/70”房源还有上海奥林匹克花园、上海捷克住宅小区、嘉城等屈指可数几个楼盘。这样的推盘量与去年7月上海市政府所公布的“首批约200万平方米中低价格的小户型普通商品住房将于近期陆续上市”的目标相去甚远。8. 我国城镇人均住宅建筑面积达到28平方米建设部副部长齐骥在介绍有关情况时提到,目前我国的城乡居民住房条件持续改善。目前全国有4000多万户城镇家庭通过购买新房或者二手房改善了住房条件。按户籍人口计算
13、,城镇人均住宅建筑面积达到了28平方米左右,人均每年增加1个平方米。城乡人均环境逐步得到改善。9. 建设部：目前尚有2000亿公积金未贷出建设部有关负责人就“住房保障”情况接受中外记者集体采访。建设部副部长齐骥在回答记者提问时说,在上个世纪末房改的时候,在住房制度改革时提出了建立住房公积金制度。在过去十年当中,住房公积金制度得到了长足的发展。累计缴存住房公积金的职工人数超过了1.1亿人,住房公积金的归集总量已经超过了1.6亿。在归集的这么多公积金资金当中,绝大部分是用于了职工购买住房、租赁住房和进行大的装修改建等。齐骥说,到目前为止,全国住房公积金在账面上的有4000多亿元。扣除风险准备金和管
14、理费以外,还有2000多亿在账面上。有不少同志关心,说这2000多亿沉淀在哪里。从公积金的使用情况来看,在过去的一年比较以前有了比较大程度的提高。但是由于公积金本身的性质,它不能跨区域转移,这就造成了有些省区公积金贷款率已经超过了90%,甚至更高的比例。但是在一些房地产市场不是特别活跃的地区,公积金的沉淀量相对大一些。这就是目前从总量上看为什么我们还有2000多亿元的资金没有贷出去。10. 突出重围寻找发展空间 沪上中小房企挺进西北随着上海房地产开发的相对饱和，本土一些中小开发商开始转变发展战略，到西部去开拓新的市场，寻求发展空间。卫钢置业上海有限公司董事长陈卫刚接受采访时表示，目前在上海，房
15、地产行业已是海外巨头及大型上市公司的战场，对于中小企业来说，夹缝中生存，举步维艰。与此同时，这轮宏观调控，导致资金压力和楼市预期的变化，未来的开发商极有可能面临再次洗牌。因此，东部本土的中小开发商如何规避生存危机，寻找出路已成为当务之急。陈卫刚表示，中小企业在上海争夺市场并非良策，要想快速发展壮大，出路只有一条，就是“走出去”。现在中央决策是开发中西部，上海的企业可以运用多年的开发经验、长期合作的战略合作关系，依托强大的海外资本，寻求新的市场机会。与东部开发商的艰难重重形成对比的是，时下的西部地区，尤其是西北楼市仿佛处于90年代中期东部地区商品房开发刚刚起步的阶段，除了竞争尚不激烈，还有当地政
16、府热切招商引资出台的优惠政策。卫钢置业西北投资公司总经理石庆祥带领团队实地调查显示，当地楼市2006年才起步，房价几乎没有“泡沫”，地价亦相对便宜，随着西北经济的发展，未来楼市的购买需求增长迅速。以银川为例，目前该地区的房价稳定在3500元平方米左右，高档住宅突破5000元平方米。而在银川、兰州等地，住宅土地的价格约在每亩60-80万元。当地的房产购买力正在逐渐拉升，若以上海的开发理念结合当地的风土人情，做出适合当地人居住的高档项目，未来的利润空间相当可观。11. 建设部出台房屋登记办法 今年7月1日起实施为规范房屋登记行为，建设部日前发布了房屋登记办法，将于今年7月1日起实施。老百姓进行房屋
17、登记将更加方便和科学。据建设部有关负责人介绍，相比1997年颁布的城市房屋权属登记管理办法，新办法在以下几个方面体现出了新的内容。一是坚持“登记为民”原则，注重可操作性，方便人民群众办理登记。如登记依申请而启动，明确登记时限，对登记申请人必须进行告知等。二是确立和细化了登记簿制度，明确了登记簿的内容和形式。三是合理界定了登记机关权限，有利于提高登记效率。四是细化了物权法规定的登记类型。办法对物权法确定的预告登记、在建工程抵押权登记和最高额抵押权登记、更正登记等登记类型做了具体化规定，更具有可操作性。热点透视Focus本期焦点：上海商品住宅投资前两月同比下降 宏观调控生效了吗？房产之窗网 200
18、8年3月17日10:49 上海证券报 李和裕 宏观调控对房地产开发投资终于产生了影响。上海市统计局最新发布的今年前两月固定资产投资数据显示，虽然房地产开发投资的增幅仍高于固定资产投资，但商品住宅投资已“一反常态”出现下降。 统计表明，今年1-2月，上海全社会固定资产投资为499.19亿元，同比增长9.5%。其中，房地产开发投资为198.91亿元，同比增长13.2%。 然而，房地产开发投资的继续增长主要是靠非住宅的投资，如办公楼投资为25.88亿元，同比增长43.3%；商业营业用房投资为22.86亿元，同比增长39.1%。以往保持增长的商品住宅投资则在前两月完成122.58亿元，还同比下降了2%
19、。 事实上，上海的商品住宅投资的增长缓慢态势去年就已呈现。受宏观调控影响，上海房地产开发投资在去年7月首次出现下降。整个2007年，上海完成房地产开发投资1307.53亿元，同比增长2.5%，但占全社会固定资产投资比重下降了3.2个百分点至29.3%。而从投资结构看，除办公楼投资同比增长26.7%外，其他各类商品房投资增长均显缓慢甚至下降。其中，商品住宅投资为837.53亿元，同比仅增长0.2%。 另从经济类型分析，上海市统计局表示，股份制企业仍为上海房地产开发投资的主力军，前两月共完成投资76.31亿元，占房地产开发投资总量的38.4%；其次为私营企业和港澳台外商投资企业，分别完成投资56.
20、9亿元和51.43亿元，占28.6%和25.9%。 行业动态Information个人购买经济适用房契税减半 出租收入减税10 房产之窗网 2008年3月14日8:53 上海证券报 何鹏 财政部、国税总局公布廉租房、经济适用房和住房租赁税收优惠政策 有关廉租房、经济适用房和住房租赁的税收优惠政策终于敲定。 财政部、国家税务总局日前发出通知规定，个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；廉租住房经营管理单位的租金收入，免征营业税、房产税；对个人出租住房取得的所得减征10的个人所得税。 根据这份关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知，廉租住房经营管理单位、房地产开发商、个人
21、等主体在符合相关条件的情况下，可以获得营业税、房产税、土地使用税、土地增值税、印花税、契税以及所得税等方面的优惠。 开发可免征土地使用税 通知称，对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。 开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供相关材料，可按比例免征城镇土地使用税；如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。 企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增
22、值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税。 个人购经适房契税减半 通知对个人的优惠政策包括，购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；按规定取得的廉租住房货币补贴，免征个人所得税；个人捐赠住房作为廉租住房的，捐赠额未超过其申报的应纳税所得额30%的部分，准予从其应纳税所得额中扣除。 个人出租收入减税10 在支持住房租赁市场发展方面，通知规定，对个人出租住房收入减征10的个人所得税；对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税；对个人出租住房，不区分用途，在3税率的基础上减半征收营业税，按4的税率征收房产税，免征城镇土地使用税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用
23、于居住的住房，减征4的房产税。 国务院曾于2007年8月在关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见中提出，有关部门要抓紧研究制定廉租住房建设、经济适用住房建设和住房租赁的税收支持政策。 通知规定，上述与廉租住房、经济适用住房相关的新的优惠政策自2007年8月1日起执行，文到之日前已征税款在以后应缴税款中抵减。与住房租赁相关的新的优惠政策自2008年3月1日起执行。 上海各区域单价8500元以下新盘不完全搜索 房产之窗网 2007年12月17日12:42 房地产时报 张海江 丽园据网上房地产数据，本市内环内存量房资源趋少，而内环以外住宅成交量以平均每月超过左右的速度增加。 从单价来看，距离市中心越
24、近，房价越高。随着郊县新建房源越来越多，其单价也在万元以下的居多，这个价位正是众多购房者相对能够承受的。本版搜索了本月开盘、且单价在8500元以下的楼盘，供广大市民参考选购。 闵行马桥：夏朵小城 三期（绿岛方洲） 关键词：多层、小高层、毛坯、均价6000元 夏朵小城位于闵行区马桥镇东南部，建筑面积55万平方米，容积率1.29，绿化达40.21%。 该项目距离马桥镇约3公里，周边有多条城市主干道，该地块属于旗忠森林体育城的配套用地之一，预计未来35年内，将成长为高尚生活板块。该项目北面是正是具有国际高水准的旗忠森林体育城，其南面靠闵行老镇中心区，东面与大学城和紫竹科技园相望，西面为闵行经济开发区
25、。距离轨道交通5号线华宁路站约1.5公里。 推荐理由：未来发展看好，社区环境上佳 松江新城：保利西子湾 关键词：高层、小高层、毛坯、均价8500元 保利西子湾位于松江新城广富林路，建筑面积32.29万平方米，容积率达1.498，绿化率近50。项目分三期开发，80的户型为90平方米以下的一房和两房。社区呈湾岸环岛建筑布局，超大栋距，由38栋高层、小高层和一条社区商业街围合组成。 项目周边配套较完善，总面积66万平方米的新城中央公园就在社区附近，是小区业主享受生态休闲的绝佳去处。该项目由于在松江大学城辐射区域内，社区可感受到人文学术环境。 推荐理由：感受学府氛围，房型经济实惠 宝山顾村：圣卡洛铂庭
26、 关键词：小高层、毛坯、均价8200元 圣卡洛铂庭地处宝山顾村，建筑面积10.7万平方米，由10栋叠加别墅、1栋多层、9栋小高层组成，房型有13房和复式等，绿化率为50，小区建有集中绿化，内有亲子乐园、休闲广场等。 从配套看，该项目所在的区域内有弘基休闲文化广场、弘基影城、祁连文化中心等娱乐场所，还有好又多大卖场、苏宁电器、华联超市、家得利超市及集贸市场，还有学校、医院和银行等。周边交通有701、702公交线以及规划中的轨交7号线延伸段。 推荐理由：欧式建筑风格，精致小户房型 闵行吴泾：万科花园小城 关键词：多层、小高层、毛坯、均价8500元 万科花园小城建筑面积约24万平方米，分两期开发，以
27、多层和小高层为主，房型较适合青年人，多以一房和两房为主的中小户型。小区布局以“文化、运动、景观”为主题，规划有大片绿地，以营造幽静的视觉景观。 由于该项目地处镇中心，周边的商业、教育和交通配套设施比较齐全，周边幼儿园、中小学有近十所，还有步行街、超市、公园、文化馆、体育场等，周边交通有申闵线、龙吴线、729公交以及轨道交通5、3号线等。 推荐理由：品牌公司建造，适合青年置业 嘉定马陆：马陆清水湾公寓 关键词：多层、小高层、毛坯、均价7000元起 马陆清水湾公寓地处嘉定区马陆镇中心，南面为宝安公路，东面为沪嘉公路，西面为沪宜公路，距离在建的轨道交通11号线约1公里左右。项目占地面积约5.85平方
28、米，建筑面积12.79万平方米，车位400余个，容积率1.8，绿化率达39左右。 马陆清水湾小区房型丰富，从一房到四房都有，还有200300平方米的顶层复式住宅，可给购房者多种选择。 推荐理由：多种房型可选，交通相对便利 浦东川沙：珠光苑二期 关键词：多层、毛坯、均价6700元 珠光苑二期总占地面积2.63万平方米，建筑面积2.04万平方米，小区总户数约215户，所有房源皆为多层，得房率较高，预计2007年底或明年年初推出新房源。 该项目地处浦东川沙板块，是今后规划的南部重点地区，该项目依托浦东国际机场临空港板块，小区享有较好的周边生态资源，小区周边交通配套有申川线、唐川专线和618、977等
29、公交线路。 推荐理由：生态环境较好，小区得房率高 宝山西城：保集欧郡 关键词：高层、小高层、毛坯、均价8500元起 保集绿岛家园 (保集欧郡)地处宝山西城区江杨北路、友谊路附近，小区建筑面积10万平方米，规划16幢多层和8幢小高层，小区东面为规划的2层商业项目。 该小区倡导环保健康生活，配备了空气净化系统，应用新型外墙保温材料和双层中空隔音玻璃，小区规划了三级立体景观。该项目本月新推出的房源为两栋景观小高层、一栋多层，有42套小高层大户型房源和48套多层房源，两房面积约96平方米，三房面积约103平方米。 推荐理由：小区倡导环保，所处区位较好 松江新城：星辰园 关键词：高层、毛坯、均价8500
30、元 星辰园坐落于松江新城东北郊，由13幢高层公寓、44户独立别墅、68户联体别墅组成，还有商铺、办公楼等设施，是一个综合性社区，分三期开发，整个建筑为西班牙建筑风格。 该项目西靠松江大学城、南临张家浜天然河、东面距离在建的轨道交通9号线大学城站约150米，与在建的第一人民医院松江分院一路之隔，地理位置优越，交通比较便捷。 推荐理由：高尚生活社区，交通比较便利 广播站News Inside南汇周浦项目已于2008年1月9日上午9：58分第一幢住宅楼结构封顶，这标志着整个施工进入逐幢结构封顶阶段，前后将有三个月的时间。多声道Suggestion本期讨论话题：上海的中小型房地产企业出路何在？请写下您的看法（页数不够可另附纸张）：部门意见及建议部门意见及建议- 12 -