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1、2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作房地产行业地方税实务北京市地方税务局地方税处 刘振声副处长很高兴北京纳税人网给我提供一个跟大家沟通交流的机会，我下面介绍的内容就是地方税的有关政策，我介绍的内容主要是四个部分，一是土地增值税，二是土地使用税，三是房产税、城市房地产税，四是印花税。根据咱们主办方和大家的要求，重点放在土地增值税上面，因为这个税种政策比较复杂，另外讲解一下出台的一些比较新也比较重要的文件。土地使用税和房地产税和房产税简单介绍，印花税这个政策比较简单。主要把新的政策和土地增值税清算的一些问题给大家介绍一下。一、土地增值税的有关政策（一）京地税地2005557号文件
2、解析土地增值税的问题，我想从两个方面来讲，一个是最近我们下发了一个京地税地2005557号文件，另外一个准备讲一下土地增值税清算税款的有关规定。在说这个文件之前，咱们主办方对我们在提纲里面还有一个要求，就是让我们谈一下土地增值税走势有什么变化，有些问题上午王局长在他的发言中已经谈到，就土地增值税的有关问题我再跟大家强调一下。自从中央对房地产市场进行宏观调控采取一系列措施之后，财政部、国家税务总局包括建设部还有国土部，很多部委，有的是单独下发的文件，有的是联合下发了一系列的文件。上午王局长也做了一些介绍，从文件和中央政策来看，现在对房地产市场税收政策的走势应该说是不言而喻的，特别是对土地市场的有
3、关税收政策，除了中央在采取宏观调控政策之后出台的这些文件之外，在这之前的两三年之内，国家税务总局先后下发了一系列的文件，包括2004年出台的加强土增税管理工作的通知（国税函2004938号），还有2004年8月份发布的关于进一步加强土地使用税和土地增值税征收管理的通知（国税函2004100号），还有2002年7月份发布的关于认真做好土增税征收管理工作的通知（国税函2002615号）。从这些文件里面，大家都能体会到，目前国家对土地增值税，然后土地使用税的政策要严格的加强管理。大家为什么提出来想了解土增税政策的走势呢，因为前两年有一些传言，说土增税是不是要取消，确实有这种说法，但是目前来看至少短时
4、间内是不会取消的，而且中央一再要求严格加强管理。北京市出台一些规定，都是在财政部和总局一起下发文件的要求下，按照中央部委精神，然后也制定了一些措施，这是必须要做的，这也是要执行中央的一些规定。我觉得至少从我们处分管的地方税，我们是地方税管理处，至少我们分管的这些税种里面，中央给的各省的权限范围内，我们在制定政策的时候应该说是尽可能的一个考虑政策的合理。另外涉及到老百姓和开发商我们尽可能的放宽，比如契税35%的税率，北京定的是3%。普通住房也是跟建委他们牵头，中央定的是120平米以下，北京定的就是140平米，上浮了16.7%，因为它最高限是20%。包括土地增值税、土地使用税，以前对开发企业商品房
5、在建期间没有征的，这是北京的规定，这是有文件依据的。我看了北京纳税人网编的这本房地产税收年度报告，书编的确实不错，但是里面有些观点我可能不太认同，包括这些政策我们没有征，但是有权限的，在权限范围内有文件依据。还有包括开发企业建造的商品房在售出之前是免征房产税，这个没有征收房产税，这些都有文件依据。我们的出发点只要是不违背中央的有关政策，尽可能的让企业能够承担，纳税人能够承担，这是我们的出发点。下面我着重介绍最近下发的关于明确土地增值税有关问题的通知（京地税地2005557号文件），为什么要单独提出来，一个这是12月8号刚刚下发的，另外这个文件里面有一些关于预征，清算，包括普通标准住房，在前期不
6、进行普通标准住房的核定，有一些政策进行比较大的调整，而且跟开发企业关系非常密切。这个文件的主要内容我分别给大家介绍一下，主要涉及以下几个问题：第一，关于普通标准住宅的标准确认问题，北京市普通标准住宅标准也是按照中央的要求从6月1号开始执行，但是在这个文件里面再次重申一下，一个对土地增值税政策中普通标准住宅的确认是要依照北京市建委定期公布的北京市普通住房标准执行，另外一个问题开发企业在进行项目清算时，普通标准住宅的价格应该按当期同级别土地上的普通住房平均交易价格1.2倍以下确定，这条款主要一个确认普遍住宅标准的依据，北京市建委是定期公布，要随着这个标准同时进行调整，现在北京市标准从6月1号开始同
7、时符合三个条件，一个是单套140平米以下，一个小区建筑容积率在1.0，还有一个实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。因为咱们开发企业开发项目很多都是跨年度的，可能在这期间建委公布的同级别土地上的普通住房平均交易价格有变化，你只要跨年度，只要他每年调整的话，可能就有变化，在这个文件里面明确，是按当期，就是你清算的时候，当期的同级别土地上普通住房平均交易价格，按这个来确定，如果严格按规定来说，可能在你在建的，可能跨年度，可能在两年或者三年，算出最后的平均价格，我们简化，就按当期的，就是你在交税的时候那年公布的1.2倍以下，只要符合这个条件，就可以确定为普通标准住宅。第二，关于预征
8、税款的调整问题。这个调整比较大，对于开发企业出售、预售的商品住房，从2006年1月1日以后发生预缴税款的行为，凡是单栋号内户平均建筑面积超过140平方米以上的，一律按0.5%的预征率征收土地增值税，对于140平米以下的不予以预征土地增值税，对于开发企业以前年度的开发项目按原政策规定应预缴税款或不预缴税款的，不再进行调整，一律按这个文件规定执行。这个文件跟以前政策比，首先是打破了别墅和公寓的区分，不再按照别墅公寓预征，为什么这么考虑呢，主要是现在有一些项目在报批的时候，从审批的文件里面看不出来到底是不是别墅和公寓，它可能别墅公寓也按普通住房来报，所以这个没法区分，我们这次进行调整，完全按照建筑面
9、积来确定，只要超过140平米，如果在140平米以下，符合另外两个条件，你才是普通标准住宅，如果超过140平米肯定就不会普通住房了，就要对你进行预征，但是在这个期间不进行核定，你到底是不是，就按面积来算，只要超过140平米就要进行预征，不超过140平米就不预征。但是这只是对住宅项目进行调整，对于住宅以外的项目，比如写字楼、商业综合楼没有调整，还是使用1%的预征率。然后对于开发企业以前年度的开发项目，在今年年底以前，税务机关可能给你已经核定了普通标准住宅了，按照新的标准可能你不是，但是已经核定了，就不再进行调整了，已经预缴的税款不再退了，没有预缴的也不再让你补交了，这是一个过渡政策。几年对于非普通
10、住宅的预征土地增值税问题进行了几次调整，一个是2003年预征率是1%，到2004年的时候，除了公寓和别墅0.5%预征之外，其他住宅取消预征，咱们这个文件这次又进行了一次调整，这个衔接上要注意，一个对于超过140平米以上的非普通住宅要进行预征，但是对于以前发现应预缴没有预缴的不再进行调整，已经预缴的，比如以前是公寓，按新的标准不是公寓，是普通住宅，也不退款税款，到最后清算的时候再办理统一的汇算清缴。这样根据2003年京地税地200373号文件和京地税地2003653号文件，然后加上这次的京地税地2005557号文件规定，咱们现在土地增值税对于预征税款的规定，我给大家归纳一下，从明年1月1号开始，
11、对于开发企业预售和销售140平米以下的住宅就不再进行预征了。对于超过140平米的住宅是按0.5%的预征率预征，除了住宅以外其他的项目，像商业、写字楼、租合楼这些占1%的预征率进行预征，现在归纳一下，关于预征税款的规定该是这样。 第三，关于商品住房预征土地增值税的面积确认的问题。就是对于这个预征税款面积怎么来确认，这个文件里面规定开发建造并出售商品住房的纳税人，应该在办理土地增值税项目登记手续的同时，根据税务机关要求填写这是一个新的表，就是商品住房建筑面积情况明细表和明细表的附表，那么主管税务机关根据这个表来判定你是否应该预征土地增值税，除已被税务机关审核确认为普通标准住宅之外的商品住房，纳税人
12、均须在2006年3月底以前填报明细表，这个规定主要是解决，对于原来政策规定，纳税人办理住宅面积项目确定的时候，以前是根据纳税人提交的项目住宅的设计图纸来进行界定，判定你是否预征土地增值税，现在调整为你自行申报，就是向税务机关填报建筑面积情况明细表，这只是对商品住房，填报这个明细表，然后纳税人在签订开发合同或者是立项后3日之内办理纳税登记手续的同时填报这个表，然后税务机关根据这个表里面的一些内容，我就不再讲了，这个表里面有你总的面积，有户均的套数，然后最后算出户均的建筑面积，然后最后判定是不是超过140，超过140进行预征，不到140就不预征，那么根据这个表来判定。对于在通知下发之前，没有被税务
13、机关确认为标准住房的，刚才说了，已经确认为标准住房就不再进行调整了，就认你了，虽然可能你按照新的标准你已经不是了，但是已经确认的就不再调整了，也不再追缴这个税款了，对于没有被税务机关确定为普通住宅的其他的那些商品住房项目，这次要求估计可能过一段时间主管税务机关应该就布置这项工作了，要求在2006年3月底之前要填报明细表。由于原来税务机关只审核120平米以下的普通标准住宅的项目，特别是2005年，咱们这次调整之前，2005年只对公寓和别墅预征税款，这样的话对于以前在120平米以上的项目没有在我们审核登记的范围之内，从明年我们要求你要补报明细表，然后税务机关来判定是不是要预征税款，这个主要是预征税
14、款的面积确认问题。第四个问题关于确认普通标准住宅的政策衔接，凡是在2005年12月31日以前建造的商品房，已经税务机关确认为普通标准住宅的，仍按原政策执行，自2006年1月1日起，税务机关不再事先进行普通标准住宅的确认工作，待办理项目清税手续时一并确认。原来政策规定纳税人办理申报的时候，需要对普通标准住宅的标准进行确认，那么确认之后的普通标准住宅可以是按年申报，那么考虑到普通标准住宅涉及到交易价格的问题，单平面积实际判定不出来，因为同时还要具备容积率在1.0以上，然后平均交易价格在1.2倍以下，那么从明年开始取消前期进行普通标准住宅的确认，调整一律待办理清税手续时一并确认，由于事先不再进行确认
15、，以前规定比如开发普通标准住宅可以按年申报，这样的话这个规定，现在没有确定是不是普通标准住宅，都调整为按季进行申报，这样应该跟其他的开发项目，申报人规定的期限是一样的，应该是在取得销售许可证起，每季度终了后15日内到税务机关办理申报手续，包括临申报的情况，这是一个关于确认普通标准住宅政策的衔接，因为以前是进行确认，现在不进行普通标准住宅的确认了。第五个关于开发企业办理竣工清税的申报期限，房地产开发企业在项目办理全部竣工结算手续后，凡销售面积达到可销售总建筑面积比例85%（含85%）以上的项目，不论是否已预缴税款，均须在办理全部竣工结算手续后2个月内，到主管地方税务机关直接办理竣工清算税款手续，
16、对逾期未办理清算税款手续的，税务机关应按中华人民共和国税收征收管理法第62条、64条有关规定进行处罚。这个规定主要因为在以前京地税地2003653号文件规定，是以前的一个规定，现在也执行，销售面积达到可销售面积85%以上的可以由纳税人提出申请，经税务机关批准，是否可以进行清税，但不是作为必须办理清税手续，这个当时考虑有些在建的开发项目，虽然销售面积已经达到85%，但是没有开发成本，没法确定扣除项目金额，这时候应该是不能清税的，所以以前的规定对这种情况也是需要向税务机关申请，报申请表，然后税务机关进行批准就可以清税。根据土地增值税实施细则的规定，在保留原来政策的基础上，进一步明确了开发企业在项目
17、办理竣工结算手续后，凡是销售面积达到可销售总面积比例是85%以上的项目，只要达到85%以上了，不管你是不是预缴了税款，都要在办理竣工结算手续2月内，到主管机关办理清算税款手续，这时候就不需要申请了。这个等于是对办理竣工清税申报期限的规定，原来还继续有效。第六个问题关于对房地产开发企业已使用房产再出售征收土地增值税的问题，对于开发企业建造商品房，已经使用包括自用或者是出租已经使用年限在一年以上，再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定征收土地增值税，不再列入该项目土地增值税的可销售总建筑面积范围，在清税计算销售比例时予以扣除。这个文件主要就是说，这次根据财政部、国家税务总局，财税字199548
18、号文件以及北京市财政局、北京市地税据，京财字1996645号规定，主要对于新建房与旧房的界定，新建房是指新建未使用房产，以前这个文件就有规定，使用一年地上的房产都属于旧房，针对开发企业商品房已经使用年限在一年再出售的情况，因为现在这种情况可能也是比较多的，对于这种行为，因为它已经改变了新出售商品房的性质，对于这种商品房出售不再适合开发企业出售商品房的规定，也就不能够按照清算的政策和程序办理清税了，在清算时需要按照自用房地产进行处理，转让这部分的开发成本也不能够直接进行扣除，一律要按照转让旧房及建筑物的规定计算征收土地增值税，这是关于已经使用的房产再出售的问题。第七个问题是关于污染扰民搬迁企业减
19、免土地增值税审批权限的调整问题，这个就比较简单，主要就是一个权限下放。从2006年1月1日起，对污染扰民搬迁企业减免土地增值税事项由各局负责审批，不再报市局审批，主要是为了简化程序、提高效率，也是方便纳税人，纳税人按照规定提供相关的减免税申请资料以后，主管地方税务机关应按照土地增值税减免税的相关规定，认真审核减免税资料，切实保证审批工作质量。这个文件12月8号刚刚下发，因为这个文件这里面包括预征，清税，包括已经使用房产再出售这些问题，应该说对开发企业有关税收处理应该说是有一定的影响，而且有些工作，因为这个文件刚下发，可能有些工作过一段时间之后，区县的主管税务机关就会布置下去。 （二）土地增值税
20、清算税款的有关规定土地增值税清算税款想介绍两个方面的内容，一是清算税款的办理程序，一是清算税款的注意事项。清算税款的办理程序，根据刚才咱们557号文件的规定，现在清算税款办理程序分成两种情况，一个就是说开发企业在项目办理全部竣工结算手续后，凡是销售面积达到可销售总建筑面积比例85%以上的项目，不论是否已经预缴税款，都要在办理全部竣工结算手续后2个月内，到主管地方税务机关直接办理清算税款手续，刚才说了不需要申请，直接办理清算税款手续；第二种情况，凡是符合应该办理竣工结算税款手续的开发项目，原则上在整个项目或者小区预销售面积达到可销售总建筑面积达到85%以上时，纳税人可以向主管地方税务机关提出清税
21、申请，并填写清算土地增值税税款项目审批表，经主管地方税务机关批准后，即可办理竣工清算税款手续。这个是需要申请的情况，纳税人接到主管税务所同意办理清税的审批表后，应在2月内到主管地方税务机关办理清算税款手续。清算税款的有关注意事项主要是三个问题，涉及到咱们土地增值税税款的计算。一是销售收入的确定问题，二是扣除项目金额的确定问题，三是增值额的计算，土地增值税税款的计算主要通过这三个方面。销售收入的确定，主要是分成三种收入，一个是货币收入，一个是实物收入，还有其他收入，销售收入指转让房地产所取得全部价款及有关的经济收益，包括这三个的收入。货币收入主要是指纳税人转让国有土地使用权，地上的建筑物及其附着
22、物、产权而取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据，以及国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券，那么货币收入的实质就是转让方因为转让土地使用权、房屋产权而向取得方收取的价款，这是货币收入；实物收入一般是指纳税人转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物产权而取得的各种实物形态的实物，比如钢筋、水泥等建材，还有房屋土地等不动产，实物收入价值一般是要通过对这些形态的财产进行评估，一般采用市场交易法，对这些财产进行评估来体现；其他收入就是指纳税人转让国有土地使用权，地上建筑物以及附着物而取得的无形资产的收入，或者是其他具有财产价值的权利，比如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、
23、土地使用权、商议权等，这个价值也需要专门的评估。还有一点需要强调的，转让房地产收入的确定，不仅仅指买卖或者交易双方的成交价，还应该包括税务机关根据评估价格来确定的收入，应该将转让房地产取得全部价款以及有关的经济收益都包括在收入里面。因此在确定收入的时候，需要把这些全部包括在里面，对于采取分期预销售的房地产开发企业，在办理清税的时候，尚未取得全部实际收入的，一律按签订房地产购销合同中记载的金额确定收入，这种很少。另外大家应该注意把转让房地产取得的全部价款，以及有关的经济收益都包括在收入里面。扣除项目金额的确定，是确定计算土地增值税计税依据的一个关键环节。根据条例规定，扣除项目金额主要是五大类，取
24、得土地使用权所支付的金额，房地产开发成本，房地产开发费用，与转让房地产有关的税金，加计扣除，这里条例里面规定的，另外还有一个代收费用的确定，这是扣除项目金额确定应该注意的几个方面的问题。下面我就分别介绍一下，第一，取得土地使用权所支付的金额，这是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，这个地价款就包括，一个是按照城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，以协议招标拍卖等出让的方式取得土地使用权，那么纳税人为取得土地使用权所支付的土地出让金，第二以行政划拨取得土地使用权，这个时候取得土地使用权支付金额就是指，转让土地使用权时按照国家有关规定补交的土地出让金，第三种以
25、转让方式土地使用权的，向原来的土地使用权人实际支付的地价款，按照国家统一规定缴纳的有关费用，这是指纳税人在取得土地使用权过程中，为办理有关手续，按照国家统一规定缴纳的有关费用。那么对于取得土地使用权时没有支付地价款，取得土地使用权这个必须要提供已经支付的地价款的凭证，如果你不能够提供这个凭证，就不能够扣除取得土地使用权金额，必须提供这个凭证。第二，房地产开发成本，开发土地和新建房及配套设施的成本，这个简称房地产开发成本，主要有这么几项，一个是土地征用及拆迁补偿费，一个是前期工程费，一个是建筑安装工程费，一个是基础设施费，一个是公共配套设施费，一个是开发间接费用。开发土地和新建房及配套设施的成本
26、，就是指开发项目实际发生的成本，包括以下六项：土地征用及拆迁补偿费是指在开发过程中发生的征用土地的征地费用，拆迁地上地下的建筑物和附着物征地费用、拆迁费用，然后解决拆迁户住房和安置被拆迁者工作的补偿费用等，包括土地征用费，耕地占用税，劳动力安置费以及有关地上地下地上附着物拆迁补偿的净支出，也就是扣除拆迁建筑物回收的残值，另外还有安置动迁用房的支出。这里面强调，如果土地的征用及拆迁补偿是由政府或他人承担，那么纳税人是在已经征用和拆迁好的土地上进行开发，那么这部分支出已经体现在纳税人取得土地使用权所支付的金额中，这部分土地征用及拆迁费在开发成本中不能扣除，因为在第一项里已经扣了。前期工程费是指在开
27、发项目建造前所发生的一些费用，包括规划设计，项目可行性研究，还有水文、地质、勘察、测绘、三通一平、七通一平这些支出，如果纳税人取得的是已经进行土地开发的熟地，就是已经经过七通一平，那么这部分支出也是体现在纳税人取得土地使用权所制服金额中，这部分前期工程费在纳税人的开发成本中，跟刚才是一样的，也不能再扣除了，这是前期工程费。建筑安装工程费是指开发项目在建造过程中发生的各种建筑工程费用和安装工程费用，包括纳税人将房地产开发项目初包给建筑施工单位所支付给承包方的建筑安装工程费用，还有就是纳税人自己建房所发生的，列入工程项目工程示功图预算内的各项建筑安装工程费用。基础设施费是指开发项目周围所需要的各项
28、基础设施建设所需要的支出，包括开发小区内，道路、供水、供电、供气，排污、排洪、照明、环卫、绿色等这些工程发生的支出。公共配套设施费是指房地产开发中必须建造，但是不能有偿转让，这种公共配套设施所发生的支出，比如开发小区内的居委会、派出所、幼儿园、学校这些设施所发生的支出。还有就是开发间接费用，是指纳税人内部独立核算单位，直接组织管理开发项目所发生的各项间接费用，包括管理人员的工资，职工福利费，修理费，折旧费，办公费、水电费还有劳动保护费，周转房摊销等。直接组织管理开发项目所发生的费用包括工资、职工福利费、折旧费，办公费，水利费，劳动保护费，周转房摊销这些，纳税人的行政管理部门为了管理和组织经营活
29、动而发生的管理费用，应该在开发费用中扣除的，不应该在这里面扣除，这是第二项，房地产开发成本，这个内容比较多。 第三，房地产开发费用，指开发土地和新建房及配套设施的费用，简称开发费用，这个主要三种，销售费用，管理费用，财务费用。这里有一些具体的规定，财务费用中的利息支出，凡是能够按照中让房地产转让项目分摊，并且提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同等利率计算的税额，其他的房地产开发费用是按照取得土地使用权所支付的费用和房地产开发成本计算金融之和的5%以内扣除，这是一种情况，能够提供金融机构证明的。凡是不能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，或者不能够提出金融机构证明的利息不
30、单独扣除，开发费用是按照取得土地使用权所支付的费用和房地产开发成本，就是前两项成本之和在10%以内计算扣除，这是不能明确分摊或者不能提供金融机构证明这种情况，按前两项10%不再据实扣除，第一种如果你能够你能分摊，能够提供金融机构证明，就据实扣除，其他是按5%据实扣除，这个大家都比较清楚。第四，与转让房地产有关的税金，主要是指营业税及附加，另外就是印花税。因为转让房地产缴纳的教育费附加也是可以视同税金予以扣除的，营业税及附加就是指营业税、承建费和教育费附加，另外就是印花水这个注意一下，按照施工房地产开发企业财务制度的规定，企业缴纳的印花税列入管理费用相应扣除，允许扣除印花税是指转让房地产的时候缴
31、纳的印花税，开发企业按照房地产开发企业财务制度的规定，已经缴纳的印花水是列入管理费用，就不能够在这里面重复扣了。第五，加计扣除，是指对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和，加计20%扣除，对于从事房地产开发的纳税人有这样一个加计扣除的规定，确定加计20%扣除的金额的时候，应该注意代收费用的扣除需要减除大市政费，用电权费和绿化费的金额之后再作为加计20%的基数，在确定20%扣除的时候应该把代收费用去掉。第六，代收费用，是指大市政费，四源费，用电权费，绿化费，如果作为转让收入计算，在计算扣除项目金额的时候可以扣除，如果本身咱们在核算的时候代收费用没有作为转
32、让收入计税，那在计算土地增值税增值额的时候也不能扣除，因为你本身没有作为收入来计算。增值额的计算问题，内容比较多。我逐项简单介绍一下。第一，取得土地使用权后直接转让的扣除项目，对于取得土地使用权后没有进行任何土地开发就转让的，对于这种情况，计算增值额的时候，只允许扣除取得土地权时支付的地价款，以及按照国家统一规定缴纳的有关费用，在土地转让环节缴纳的各项税金，只能扣除这些，就是说对于取得土地使用权后，没有进行任何形式的开发，房地产产权后直接转让的扣除项目；第二，取得房地产产权后直接转让的扣除项目，取得房地产产权后没有进行任何实质性的改良及再行转让的，计算增值额的时候只允许取得房地产时扣除的价款，
33、还有按国家规定缴纳的各项费用，以及在土地转让环节缴纳的各种费劲，这时候也不能加计20%扣除；第三，仅进行土地开发不进行房屋建造的扣除项目，对于取得使用权后只进行土地开发，比如三通一平，没有进行房屋的建造，就把土地使用权再转让出去的，在计算增值额的时候只允许扣除取得土地使用权所支付的金额，按国家统一规定缴纳有关费用，开发土地成本的费用以及与转让土地使用权环节缴纳的有关的税金，就是说加了一个开发土地的成本，对于取得土地开发成本之和允许加计20%扣除的；第四，成片受让，分期分批开发转让的扣除项目，这个计算方法，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发转让房地产的，这个扣除项目金额的确定，原则上是按照
34、实际转让的建筑面积占总开发建筑面积的比例分别来计算分摊扣除项目金额，如果采取其他方式计算分摊，需要报经主管税务机关确认同意后执行，比如说取得土地使用权所支付金额扣除项目的分摊，地价款的扣除需要按照全部建筑面积进行分摊，不允许按照占地面积进行分摊，那么它的分摊公式主要就是取得土地使用权所支付金额/总的建筑面积清税的面积应扣除的金额；第五，综合开发项目增值额的确定。根据土地增值税实施细则第八条规定，房地产综合开发企业应该按照财务会计制度规定的基本核算项目，或者核算对象为计税单位，但是以开发小区为计税单位的房地产综合开发企业，对开发小区内的办公、写字楼、宾馆、饭店、普通标准住宅等房地产，应该分别按照
35、项目登记表所对应的审计报告来计算增值额。普通标准住宅与其他公建房划分不清的，不能够分开出具审计报告的一律按规定征税，不得享受优惠政策，成本核算单位一经确定，在土地增值税未全部清算之前，是不得再变动的；第六，公共配套设施费扣除范围的界定。根据京地税地200373号文的规定，对于公共配套设施费扣除范围的界定，对于小区内建设不能有偿转让的公共设施发生的费用，凡是在开发销售成本中没有进行分摊的费用，以计划管理部门计划批复中，需要无偿提供给政府部门使用的配套项目，按照实际销售的建筑面积占总开发建筑面积的比例来计算、确定、分摊扣除项目金额，不能够全部扣除。那么在界定普通标准住宅项目的时候，按照规划部门审批
36、的规划许可证或者使用的施工图纸总面积为依据，对于地下室和地下车库等地下设施，凡是能够出具人防证明或者是单独出售的，在界定是否属于普通标准住宅时不计入总面积；第七，未清税面积的分摊，开发土地的成本费用以及配套设施的成本费用，凡是没有全部销售的，或者是项目小区成片开发，分期办理清税手续的项目，这些项目必须要按照所占竣工清税项目比例，分配、计算，确定扣除项目金额。对于没有销售部分面积，或者自用的面积应该承担的开发成本这些是不能予以核销，对于这类项目审计报告各类扣除项目中都有分摊公式，如果不是全部销售必须有调减数，对于调增数必须要有应付款、未付款的调增原因，说明以及提供有关证明文件，如果证明不了也是不
37、允许调增扣除项目的；第八，竣工清算税款时拖欠的工程款是否可以计入扣除项目，根据京地税地200373号文件的规定，对于预销售面积达到总建筑面积95%可以办理竣工清算手续的项目，尚有一些工程尾款没有付清，采取按照土地增值税政策规定的，允许扣除项目实际应该发生的成本和费用为准，作为扣除项目的依据，也就是签订的施工预算合同中规定的金额为扣除项目金额，超过付款期的利息或者罚款，这是不能作为扣除项目金额的；第九，对于开发企业以租赁形式取得收入是否征收范围问题，这个比较简单，房屋的租赁虽然取得了收入，但是没有发生产权的转让，根据土地增值税的政策规定这是不属于征税范围，现在在检查中有时候也能发现，有的配套设施
38、办不了产权证采取长期出租的形式，比如车库，有的签的是租赁合同，虽然是与商品房进行配套取得收入但是没有发生转让，这就不属于征税范围。这是增值税讲的两个方面的问题，一个是国家下发的文件，一个是清税的问题，具体报表的填报一些具体的内容就不再多说了。 二、土地使用税的有关政策这个跟土地增值税一样，这个文件我们最近也下发了一个关于开发企业开发用地的土地使用税的问题，下发了一个通知，文号是京地税地2005550号，文件名称是关于房地产开发企业开发用地征收土地使用税问题，这个文件根据的是国税发2004100号，当时国家税务总局的一个文件，里面提到，刚才我也说到，国家税务总局在加强一系列关于土地税收管理文件当
39、中这是其中一个，里面明确除经批准开发建设经济适用房的用地之外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。根据这个文件的规定，我们最近下发了一个文件，就是对开发企业开发用地征收土地使用税问题做的明确。这个文件主要涉及以下内容：第一，对于房地产开发企业应自取得建造商品房用地土地使用权的次月起按规定缴纳城镇土地使用税。因为在以前的土地使用税的规定中，北京是有权限的，北京当时考虑到开发企业在取得用地之后，在商品房售出之前这个期间，应该说土地使用权应该说已经取得土地使用权，按照土地使用税的规定应该缴纳土地使用税，但是考虑到开发企业在这段期间还没有取得销售收入，应该说在资金上是有困难的，所以北京市对
40、开发企业商品房在建期间土地是免征土地使用税，根据这个文件的规定，这块用地就要开始从取得土地使用权的次月起缴纳土地使用税。第二，计税面积的确定。文件规定，房地产开发企业应该按照国有土地使用证中标注的土地面积计算缴纳土地使用税，未取得国有土地使用证的，暂按实际占地面积计算缴纳城镇土地使用税，房地产开发企业已销售房屋的占地面积，可以从房地产开发企业的计税面积中扣除，这个主要是计税依据怎么确定的问题，一般情况应该按照国有土地使用证中标注的土地面积计算缴纳，对没有取得土地使用证的，按土地使用税规定也是按实际面积缴纳，对于开发企业比较特殊的开发商品房的用地，对于已经销售房屋的占地面积是可以从计税面积中扣除
41、的，具体扣除的办法就是按照已销售房屋的建筑面积开发项目房屋总建筑面积总占地面积，就是分摊，把已经销售部分的面积分摊出来，这也是土地使用税计税依据确定的一个基本方法，这是对于可以扣除的。这是占地面积的切实问题。第三，房地产开发企业在缴纳土地使用税时，应将开发用地与自用土地分别进行纳税申报，并按要求据实填写税收缴款书的品目名称、课税数量、单位税额和税款所属时期等栏内容。这个主要是在纳税申报时填写缴款书的一些要求，这是为了便于对开发用地与自用土地进行区分，因为开发企业，除了开发建造商品房这部分用地之外，一般往往应该还有一部分自用的土地，对于这两部分分别进行管理，因为后面还要提到，对于开发占地这部分缴
42、税是不一样的。第四，对于房地产开发企业开发用地的城镇土地使用税，实行按年计算，一次缴纳，纳税人应于每年4月份征期，将上一年应纳税款一次申报缴纳，应纳税款按上一年12月31日的占地面积计算。从这个条款我觉得大家应该能够体会到，刚才我在介绍土地增值税之前，我们制定一些政策的出发点和考虑的因素，就是说土地使用税一般征期规定是4月1号4月15号和10月115号，全年税款可以分两次缴纳，但是缴纳当年的税款，可以分两次，但是大部分纳税人还是一次，就是4月份征期，缴纳当年全部税款。考虑到开发企业开发用地变化比较大，因为在销售之后，开盘之后可能销售面积是在不断的变化的，而且很频繁，为了计算上的简便，另外也是考
43、虑资金上的占用，所以我们对于开发用地征期规定是在次年的4月份征期，缴纳上一年的税款。比如说05年的税款应该在06年4月份征期缴纳，还有一点大家应该注意到，应征税款是按什么时候占地面积计算，刚才说了占地面积怎么来确定，这个占地面积是按照上一年12月31号，我想大家应该能够明白，如果严格的按照政策规定，应该是按月，土地使用税、房产税都是按月计算的，减少后按月扣除，逐月扣除，这个计算就非常复杂，也不利于咱们征管，如果按照上一年12月31号，这个时候占地已经是最少的，把你上一年度销售出去的所有用地都扣除出去，这对开发企业来说，大家应该能够理解。第五，房地产开发企业开发用地不纳入北京市地方税务局关于贯彻
44、国家税务总局税务登记管理办法若干具体问题的通知，京地税征20044423号第九条关于税源登记和管理的范围。这条我解释一下，目前我们对于一般的房产和土地，除了开发企业开发用地之外，一般的纳税人所拥有的房屋和土地是要进行税源登记的，要求纳税人，这项工作目前是对房产税和土地使用税市级的重点税源户，我们市局的规定，对于每年缴纳房产税税款在50万元以上，土地使用税在30万元以上，对于这些企业要进行税源登记，有些区县提前做了一些工作，可能有的区全部纳税人都要进行税源登记。明年4月份征期之后，我们要对所有的房产税和土地使用税纳税人进行税源登记，但是对于开发企业的开发用地不纳入税源登记管理范围，因为这个变化比
45、较频繁，我刚才也说了，它这种用地是比较特殊的，变化是比较频繁的，因为你销售之后就会减少，所以这块不纳入税源管理的范围，对于咱们财务人员来说，你只需要登记你自用的房产和土地，对开发企业自用的要进行税源登记，但是开发用地这一块可以不进行登记。这个通知是从2005年1月1号执行，大家可能想现在都2005年底了，怎么还从1月1号执行，咱们刚才也说了，征期的规定是每年缴纳上一年的税款，05年的税款应该在06年4月份征期缴纳，而且总局的文件是2004年发布的，应该执行了，我们也是按照总局的要求。 三、房产税和城市房地产税的相关规定这一部分就介绍一个问题，也是跟开发企业有关的，对于开发企业开发的商品房征免税
46、的问题。文件依据就是有两个，一个就是国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知，这是国税发200389号，这是2003年7月份发布的；另外一个就是市财政局、地税局啊关于房产税、城镇房地产税城镇土地使用税有关政策的通知，京财税20032355号，这是2003年12月份发布的。基本的精神就是分几种情况，第一种情况是鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，所以，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前以及停止使用期间（包括出租、出借）不征收房产税、城市房地产税。这个是对于开发企业开发商品房在售出前的一个照顾政策，考虑到开发建造商品房不同于一般企业的自用房屋，
47、应该是属于生产的产品，所以在售出之前不征收房产税，对于外资的开发企业不征收城市房产税。第二种情况对于开发企业售出前已经使用或出租、出借的商品房，应自房屋使用或交付使用的次月起缴纳房产税、城市房地产税。这个规定对于在售出前已经使用，或出租、出借的商品房，只要你使用了，或者出租、出借了，就应该从次月缴纳房产税，相应的刚才也提到土地增值税的规定，对于在售出前已经使用期限超过一年，也就不能按照新建商品房的政策执行，而是按照转让旧房和建筑物的规定执行。对于各类企业房地产项目竣工前，先使用部分房产的，在征收房产水、城市房地产税时，已经使用部分房产的房产原值暂按以下公式核定：房产原值房屋实际完成投资额已使用
48、建筑面积/总建筑面积。这个规定本身是对于所有的企业，同样也适用于开发企业，这个规定的意思就是说有些企业，包括开发企业也好，一般的企业也好，有些房地产项目竣工之前，先使用一部分，不是全部使用，如果全部使用就是要竣工了，全部使用也是应该缴纳房产税的，它使用一部分，在对使用的这部分是应该交的，没有使用这部分不交。这是房产税的一个规定，对于开发商品房的规定对企业来说是比较有利的一个规定。四、印花税的相关政策因为印花税的政策比较简单，对于开发企业也没有特殊规定，我就介绍一下跟房地产开发企业相关的有三种合同需要贴花的税目和税率情况。借款合同，是按照借款额的万分之零点五贴花；对于签订建筑安装工程承包合同的是
49、按照承包金额的万分之三贴花；对于签订买卖合同，税目为产权转移书据，按所载金额的万分之五贴花。因为印花税政策确实比较简单，而且对于开发企业没有特殊的规定，跟一般企业一样，所以印花税就是这些内容。我要介绍的内容基本就是这些，在开始我也说了，我们最近下发的这几个文件，包括土地增值税，包括土地使用税，然后房产税时间可能稍微早一点，对于这些税种，这几次下发的这几个文件可能对于开发企业来说，涉及到咱们的税务和财务处理有一定的影响，咱们需要进行调整，所以我也希望大家可以对于这些政策在执行中有什么问题，可以通过北京纳税人网，或者通过我们很多的咨询方式向我们提出意见。今天由于时间关系，没有太多互动的时间，有些内容讲的不对的话，请大家提出来批评指正，谢谢大家。（本文根据录音资料整理，未经本人审核）北京纳税人网Http：/ 客户服务中心：010-58694098，58691238-602