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1、精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座ZHPM 维修工作手册 A/0 编 号：WG版本号：A编制： 日期：审核： 日期：批准： 日期： 说明： 红色印章为受控文件蓝色印章为非受控文件括号内数字为文件分发号 文件受控章声明：维修工作手册未经许可，不得翻印。WG-目录ZHPM 维修工作手册目录 A/0 1/1 编 号 标 题WG-01 维修工作流程图WG-02 公共建筑设施的保养WG-03 房屋维修标准WG-04 房屋完损等级的评定WG-05 房屋维修的回访WG-06 物品验证方法WG-07 路缘石涂刷道路漆规定WG-08 维修服务WG-09 维修过程的检验WG-02-01 公共
2、设施保养计划WG-02-02 公共设施保养记录WG-04-01 结构部分完损等级评定WG-04-02 装修部分完损等级评定WG-04-03 设备部分完损等级评定WG-05-01 维修记录表WG-05-02 派工单WG-05-03 回访记录表WG-05-04 周巡视记录表WG-01 ZHPM 维修工作流程图 A/0 1/1接待住户来访电话再向住户确认一次维修内容、地点及时间后，“请问您还有什么要求？”“对不起，我们暂时没有人。”约定时间去维修“我们马上派人去维修”暂时没有人手有人手有能力询问需要维修的内容及地点，判断有否能力及人手及时去维修。“您好！我能帮您什么忙？”“您好！维修班。您有什么要求
3、！”接到住户电话“您好，我是维修班的，这是我的工作证(牌)，是否您家的需要维修?”上住户家中维修上门维修服务人员必须统一着维修班工装，做到整洁规范，必须佩带工作证，提供全程站立式服务。 来访没有能力“对不起，我们没有此项服务。”并适当解释您走好！再见！得到住户允许后,先在住户门外套上鞋套,再进入住户家中,先将工具垫布铺好,将工具放置其上,再检查报修情况,若属于有偿服务,应向住户声明:需要收取适当费用,经住户同意后,进行维修,维修结束后,应用抹布将现场维修弃物收拾干净.请住户验收维修结果并在派工单上签署意见，再礼貌地向业主道别。注：维修工不得收受礼物，不得接受住户饮水或香烟等。WG-02 ZHP
4、M 公共建筑设施的保养 A/0 1/2一、目的：通过对建筑有计划的保养，使建筑美观耐用，保持完好，延长其使用寿命。二、原则：日常发现建筑有缺陷的，及时进行维修；并有计划地对建筑物实行系统的保养。 三、职责：一般情况下，建筑物的清洁保养由清洁人员按照清洁绿化工作手册中有关规定负责执行，填写相应的清洁记录；其它保养内容由维修班负责执行，填写公共建筑设施保养记录。维修班长每年初根据公共建筑设施保养计划标准，结合分公司实际情况，制定出公共设施年度保养计划。 四、内容： 1、屋顶。每年对隔热层保养一次，对面砖破碎或裂缝较大的应及时更换，并对面砖表面用白水泥勾缝。 2、外墙饰面。每年对重点部位进行清洗；每
5、2年进行一次全面清洗；在清洗时，发现有外墙饰面有脱落的应及时进行修补，恢复原样；对于外墙渗水的，请参考房屋维修加固手册修理。 3、内墙饰面。每年进行全面保养。对粉刷面发现有裂缝应修补；对磁砖面裂缝较大的应予以更换，对认为可疑部位用小铁锤轻轻敲击，发现有空鼓的地方，进行更换或在以后日常巡查中注意，发现有脱落及时修补。 4、楼梯间。楼梯间踏步每年进行保养一次，发现问题及时修理。楼梯间墙面粉刷，日常发现有裂纹、龟裂、剥落等应及时修理；每年进行一次全面保养，对粉刷内部有损坏的，用小铁锤在可疑的地方轻轻敲击，如发出空壳声，则说明有起壳现象，确定起壳范围后进行修补。WG-02 ZHPM 公共建筑设施的保养
6、 A/0 2/25、门。对防火门日常发现有生锈或掉漆的，应及时修理；每年全面保养一次，对生锈、掉漆或起皮部位应重新刷漆；对防火门轴承上油一次。对其它类型门每年对轴承上油一次。 6、防盗网、花园围栏。根据损坏程度确定重新刷油漆的周期，原则上每年应刷油一次，最长时间不超过4年。7、窗。每年保养一次，对门窗框松动、翘曲，应将锚固铁脚的墙体凿开，将铁脚取出扭正，损坏的应焊接好，并将门窗框矫正后，用木楔固定，墙清理干净洒水润湿后，用高强度水泥砂浆把脚重新锚固，并填实墙洞，等砂浆强度达到要求后，撤去木楔，把门窗框与墙壁间的缝隙修补好。对断裂损坏部位可按原截面型号用电焊接换。翘曲或损坏严重的门窗扇，应卸下进
7、行矫正，焊接后重新安装。每年对配件上油一次。8、公共地砖。日常发现损坏及时维修，每年进行全面保养一次，发现地砖损坏或裂缝严重的应更换。9、吊顶。日常对吊顶进行检查，发现有破损的应及时更换，每年揭开石膏板查看吊顶钢丝，有生锈严重的应取下更换。 10、人行道、车行道。日常发现有损坏的人行道、车行道应及时修补；每年保养道路一次，对表面起砂的应先用榔头把酥松起砂的部分敲松，然后用高压水枪冲刷干净后，用高强速凝水泥砂浆修复。WG-03ZHPM 房屋维修标准 A/0 1/3一、主体工程: 屋盖、梁、板、柱、剪力墙等在修缮时应查清隐患。损坏、变形严重的，应加固、补强或拆换；不合理的旧结构、节点，若影响安全使
8、用的，大修时应整修改做；对钢筋混凝土构件，如有轻微剥落、破损的应及时修补；混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋锈蚀严重的，应通过检测计算鉴定构件承载力，采取加固或替代措施。二、装修工程1、门窗修缮后应牢固、平整、美观，开关灵活，接缝严密不动。门窗开关不灵活、松动、脱榫、变形、腐烂的，应修理更换，小五金应修换配齐；大修时，内外玻璃一次配齐，打好玻璃胶；门窗损坏严重、无法修复的，应更换，更换的门窗应与原门窗一致。2、挂镜线、窗帘盒、窗台板等的装修，属一般损坏的，应原样修复；严重损坏的，应更新或在不降低标准、不影响使用的条件下，用其他材料代用更新。3、踢脚板局部损坏、残缺、脱落的，应修复。三、楼地面工程1
9、、木地板的损坏占自然间地面面积以下的，可修复；损坏超过或缺乏材料时，可改做相应标准的高级地坪。2、普通水泥地面起砂、空鼓、开裂，应拆补、修补或重做；水磨石或块料地面损坏时，应尽量修复，实在无法修复的，应改做相应标准楼地面。3、面砖地面损坏、破碎、高低不平的，应拆补或重铺，室内潮湿严重的，可增设防潮层或做块料地面。WG-03ZHPM 房屋维修标准 A/0 2/3四、屋面工程1、屋面结构有损坏的，应修复或拆换；不稳固的应加固；如因为原结构本身的原因造成屋面渗水、漏雨严重，按原样修复仍不能排除屋漏的应翻修改建。2、屋面上的压顶、泛水、天沟、水落斗、水管等损坏渗水时，应修复；损坏严重时，应翻做。3、女
10、儿墙、烟囱等屋面附属构件损坏严重的，在不影响使用和市容的条件下，可改修或拆除。4、钢筋混凝土平屋面渗漏，应找出原因，针对破损情况采用防水材料嵌补或做防水；结构损坏的，应加固重做。5、玻璃天栅损坏漏水的，应修复，损坏严重的可翻修，但一般不新做。6、屋面上原有隔热保温层损坏的，应修复。五、饰面工程1、外墙饰面起壳、开裂、剥落的，应照原样修复；损坏面积过大的，可全部铲除重做，重做时，在不降低用料标准、不影响色泽协调的前提下进行。2、外墙勒脚损坏的，应修复。3、内墙饰面起壳、开裂、剥落的，应修复；每面墙损坏超过一半以上时，可铲除重抹；原无踢脚线的，可加做踢脚线；各种墙裙损坏的情况应根据墙身的需要予以修
11、复；因室内外高差等原因，引起墙面长期潮湿，如有必要，可加做防水层。4、天棚损坏：抹灰层松动，有下坠危险的，须铲除重抹；原线脚损坏WG-03ZHPM 房屋维修标准 A/0 3/3的，按原样修复；损坏严重的复杂线脚，应全部铲除后，原样修复或适当简略。六、油漆粉饰工程1、木门、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失去保护作用的，应周期性地进行保养，上述木构件整件或零件拆换应油漆。2、钢门、铁晒衣架、铁栅、铁围栏、空调架、上水管、雨水管、煤气管、铸铁污水管或其他各类铁构件，其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀，应先除锈，再刷防锈涂料或防锈漆，然后刷其他面漆；钢门或各类铁件油漆保养周期一般为年。3、木地板原油漆褪落的，
12、应重做。4、室内墙面、天棚等修缮时可刷新，其用料应采取新型涂料，如胶白等；高级抹灰损坏应原样修复。5、高层建筑外墙原油漆损坏的，应修复，其色泽应尽量与原建筑保持一致。WG-04ZHPM 房屋完损等级的评定 A/0 1/21房屋的完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程度划分的等级，也就是现有房屋的质量等级。评定房屋完损等级是按照统一的标准、统一的评定方法，对现有整幢房屋进行综合性的完好或损坏的等级评定。这项工作专业技术性强，既有目观检测，也有定量、定性的分析。 根据城乡建设环境保护部1985年制定颁布的房屋完损等级评定标准，并结合我公司实际情况，制定对楼宇质量进行评定的标准。 一、房屋完损标准的划
13、分和等级分类。1、房屋完损标准的划分各类房屋完损标准是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好或损坏程度来划分的。房屋完损标准共分成四个标准，即完好标准、基本完好标准、一般损坏标准和严重损坏标准。房屋的结构组成部分分为：基础、承重构件、承重墙、屋面和楼地面；装修组成部分分为：门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚和细木装修；设备组成部分分为：水卫、电照、暖气及特种设备（如消防栓、避雷针装置、电梯等）。、房屋完损等级的分类根据各类房屋的结构、装修和设备等组成部分的完好、损坏程度，房屋的完损状况即房屋完损等级分成以下五类：（1）完好房。是指房屋的结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，
14、现状良好，使用正常。或虽个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的。WG-04ZHPM 房屋完损等级的评定 A/0 2/21 （2）基本完好房。是指房屋结构基本完好，少量构部件有损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状良好，能正常使用，经过一般性的维修能修复的。（3）一般损坏房。是指房屋结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够畅通，水卫、电照的管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件。（4）严重损坏房。是指房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋顶严重漏雨，装修严重变形、破损、油漆老化见底，设备陈旧不齐全
15、，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建。（5）危险房。是指承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住户安全的房屋。 二、房屋完好率，危险率的计算计算房屋完损等级，一律以建筑面积（m2）为计算单位，评定时以幢为评定单位。房屋完好率是指：完好房屋的建筑面积与基本完好房屋建筑面积之和，占总的房屋建筑面积的百分比。即: 房屋完好率= 100 房屋经过大、中修竣工验收后，应重新评定调整房屋完好率（但是零星小修后的房屋不能调整房屋完好率）。正在大修理中的房屋可暂按大修前的房屋评定，但竣工后应重新评定；新接管的新建房屋，同样应评定完好
16、率。WG-04ZHPM 房屋完损等级的评定 A/0 3/21危房率：是指整幢危险房屋的建筑面积占总的房屋建筑面积的百分比。即：整幢危险房屋的建筑面积 危房率 100 总的房屋建筑面积三、房屋的各类完损标准房屋的各类完损标准是指房屋的结构、装修、设备等各组成部分的各项目的完好或损坏程度的标准。房屋各组成部分的各项目的完损程度是评定房屋完损等级的基础。评定各分项完损程度的确切与否，就会影响到房屋完损等级的正确评定。房屋完损等级标志着房屋的质量，所以要认真细致的进行各分项完损程度的评定。 1、完好标准 完好标准是指房屋的结构构件完好，装修完好、完整，设备完好，齐全，管道畅通，现状良好，使用正常。或虽
17、个别分项有轻微损坏，一般经过小修就能修复的。 (1)结构部分：地基基础：地基有足够的承重能力，挖孔桩、预制钢筋砼管桩、灌注桩、预制砼桩、钢筋砼等各类基础，使用正常。或虽个别分项有轻微损坏，一般经过小修就能修复的。承重结构： A、钢筋砼的梁、柱、墙、板、球（弧）形屋面等无倾斜、变形和非收缩性的裂缝，无砼剥落、碳化和钢筋露筋等损坏。B、承重砖墙（柱）、砌体无裂缝、倾斜、弓凸、风化等损坏；WG-04ZHPM 房屋完损等级的评定 A/0 4/21C、钢屋架平直稳定不变形，各部件节点焊接完好，支撑部件完好不变形，表面无锈蚀。非承重墙A、钢筋砼墙板无损坏、裂缝，不渗漏；B、砖墙（砌块）平直完好，无风化破损
18、、倾斜、弓凸等。屋面：不渗漏。各种屋面基层牢固、平整、完好、积尘甚少，屋面排水畅通。屋面的隔热保温层、防水层完好无损。刚性防水层和块体防水层完好平整，有足够的抗渗能力，无裂缝、起砂,分格缝填嵌严密，粘结牢固无损；卷材防水层粘结牢固，无空鼓脱壳、破损。楼地面、整体水泥面层平整坚固，无空鼓起壳、裂缝、起砂等损坏；、木地板平整坚固、稳定、表面稍有磨损或轻微稀缝，无腐朽等损坏； 、砼、缸砖、瓷砖、马赛克、花岗岩等块料面层平整无裂缝、残缺、掉角等损坏。（2）装修部分：门窗：完整无损，开关灵活，玻璃、五金齐全、油漆完好有光泽，个别铝合金、钢制门窗有轻度锈蚀和开关稍有碰轧。外墙马赛克、瓷片、大理石、外抹灰层
19、：完整，粘结牢固，无空壳、剥落、裂缝的破损（收缩性的风裂缝除外）；玻璃幕墙：完整、粘结牢固、无裂缝和破损。WG-04ZHPM 房屋完损等级的评定 A/0 5/21 内墙瓷片、大理石、内抹灰：完整、无破损、空鼓和裂缝（收缩性的风裂缝除外）。 顶棚：灰板条、各种装饰板、隔间板、钙塑板、木板、铝合金板等顶棚吊筋牢固，面层完整无破损、变形、下垂、腐朽、脱落，油漆完好。细木装修：护墙板、窗帘盒、贴脸板、挂镜线、木扶手及木栏杆等完整牢固，油漆完好。（3）设备部分好、齐全、现状良好、使用正常： 水卫：上下水管道畅通，无锈蚀，各种卫生器具完好，零件齐全无损，个别稍有轻微渗漏； 电照：电器设备、线路及各种照明装
20、置完好、牢固、绝缘良好； 空调：空调设备、管道畅通完好、无堵、滴现象，使用正常； 特种设备：如电梯、避雷装置、对讲、电视监控、防盗设施、发电机、水泵、室内消防等设施设备等使用正常。2、基本完好标准基本完好标准是指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，屋面局部渗漏但不严重；装修基本完好，稍有损坏，油漆失色，设备管道现状基本良好，能正常使用。 （1）结构部分：地基基础：地基有承载能力；基础符合设计强度的要求，稍有超过允许范围的不均匀沉降，个别承重结构呈细裂缝，但已稳定，无继续发展的趋势。WG-04ZHPM 房屋完损等级的评定 A/0 6/21 承重结构： A、钢筋砼的梁、柱、墙、板、球（孤）形屋
21、面等个别有轻微变形，细小裂缝，砼有轻度剥落、碳化和露筋。 B、钢屋架平直稳定不变形，各部件节点焊接完好，支撑部件完好不变形，表面稍有锈蚀。 C、承重砖墙（柱）、砌块等砌体有少量细裂缝。 非承重墙：有少量损坏，但基本牢固。 A、钢筋砼墙板稍有裂缝，局部稍有渗漏； B、砖墙（砌块）表面稍有风化、细裂缝，勒脚有侵蚀。 屋面：局部有渗漏。积尘较多，屋面排水基本畅通。 屋面的隔热保温层、防水层稍有破损；刚性防水层稍有龟裂、起砂、分格缝嵌缝老化，稍有开裂；块体防水层稍有脱壳、裂缝；冷膏、油膏等防水层稍有老化和封口脱开；卷材防水层稍有老化、气泡、空鼓、翘边和封口脱开等。 楼地面、整体水泥面层稍有磨损和稀缝，
22、空鼓、起砂；B、木地板表面稍有磨损或轻微稀缝，有轻度颤动； C、块料面层磨损起砂、稍有裂缝、空鼓、缺损。 （2）装修部分：门窗：有少量变形，开关不灵，玻璃少量松动、破碎、残缺、五金、纱窗少量缺残；油漆稍有起皮剥落，少量铝合金、钢制门窗有锈蚀。外墙马赛克、瓷片、大理石、外抹灰层：稍有空鼓、剥落、勾缝砂少量酥松脱落。WG-04ZHPM 房屋完损等级的评定 A/0 7/21 内墙瓷片、大理石、内抹灰：稍有空鼓、裂缝、剥落。顶棚：灰板条、各种装饰板、隔间板、钙塑板、木板、铝合金板等顶棚吊筋无明显变形下垂，抹灰稍有裂缝，其它面层稍有脱钉、翘角、松动、压条有松动脱落，油漆失光。细木装修：护墙板、窗帘盒、贴
23、脸板、挂镜线、木扶手及木栏杆等基本完整牢固，稍有松动，残缺、油漆失光。 （3）设备部分： 水卫：上下水管道基本畅通，各种卫生器具基本完好，个别零部件损坏残缺。 电照：电器设备、线路及各种照明装置基本完好，无漏电现象，个别零件损坏。 空调：空调设备、管道基本畅通，稍有锈蚀、滴水现象，个别零件损坏，基本上能正常使用。 特种设备：如电梯、避雷装置、对讲、电视监控、防盗设施发电机、水泵、室内消防等设备设施，现状基本良好，能正常使用。 、一般损害标准一般损害标准是指房屋结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨；装修局部有破损，油漆老化；设备管道不够畅通，水卫、电照器具、零件有部分老化、损坏或
24、残缺。（1）结构部分： 地基基础：地基承重力不足，基础局部强度不足，有超过允许范WG-04ZHPM 房屋完损等级的评定 A/0 8/21 围的不均匀沉降，对上部结构有变形、裂缝等影响。 承重结构：有较多损坏，强度已有所减弱。 A、钢筋砼的梁、柱、墙、板等局部变形、裂缝、裂缝值稍超过设计规范的规定，砼剥落面积占全面积的10以内，有露筋锈蚀。钢筋砼球（孤）形屋面有剥落露筋，钢筋有锈蚀。B、承重砖墙（柱）、砌块等有部分裂缝、倾斜、弓凸、风化、腐蚀和灰缝勾缝酥松剥落损坏。 非承重墙：有较多损坏，强度减弱。、钢筋砼墙板的边、角有裂缝，有渗漏，间隔墙面层部损坏。、砖墙（砌砖）有裂缝、弓凸、倾斜、风化、腐蚀
25、、灰缝勾缝有剥落酥松，勒脚有部分侵蚀剥落。 屋面：局部漏雨，积尘较多，水泥砂浆基层局部裂缝，空鼓；屋面高低不平，排水不畅通，设施锈蚀、断裂。屋面的隔热层、保温层、有较多损坏；刚性水层面层部分有裂缝、起壳；块体防水层部分有松动、裂缝、风化；卷材防水层部分有气泡、老化、空鼓、翘边和封口脱开；冷膏、油膏等防水层部分有龟裂、起绉、封口脱开。楼地面 A、整体水泥面层部分有裂缝、空鼓、剥落、严重起砂； B、木地板部分有磨损、蛀蚀、翘裂、松动和稀缝，局部变形，有颤动； C、块料面层磨损、部分破损、裂缝、脱落、高低不平。WG-04ZHPM 房屋完损等级的评定 A/0 9/21 （2）装修部分： 门窗：有部分翘
26、裂，榫头松动，木质腐朽，开关不灵；铝合金、钢制门窗变形、锈蚀；玻璃、五金、纱窗部分残缺，油漆老化起皮剥落。 外墙马赛克、瓷片、大理石、外抹灰层：部分有空鼓、裂缝、风化、剥落，勾缝砂浆部分酥松脱落，嵌缝条部分脱落。 内墙瓷片、大理石、内抹灰：部分有空鼓、裂缝、剥落。顶棚：灰板条、各种装饰板、隔间板、钙塑板、木板、铝合金板等顶棚吊筋有明显变形下垂，抹灰局部有裂缝，面层局部有脱钉、翘角、松动，部分压条脱落，油漆老化。细木装修，护墙板、窗帘盒、贴脸板、挂镜线、木扶手及木栏杆等部分腐朽、蛀蚀、破裂、松动，油漆老化。 （3）设备部分： 水卫：上下水管道不够畅通，管道内有较多积垢、锈蚀，个别滴漏；卫生器具零
27、部件损坏、残缺。 电照：电器设备陈旧、电线部分老化，绝缘性能较差，少量照明装置有损坏、残缺。 空调：部分设备、管道锈蚀严重，零部件损坏，有滴、跑现象，供风不正常。特种设备：如电梯、避雷装置、对讲、电视监控、防盗设施、发电机、水泵、室内消防等设备设施，部分损坏、残缺、失效，不能正WG-04ZHPM 房屋完损等级的评定 A/0 10/21常使用。、严重损坏标准严重损坏标准是指房屋结构明显变形、损坏，屋面严重漏雨；严重破损、残缺，油漆老化风底；设备陈旧，管道严重堵塞，卫生器具、零件严重残缺损坏，不能正常使用。 （1）结构部分 地基基础：地基承载力不足，有较明显滑动；基础强度不足，不明显的不均匀沉降或
28、有压碎、折断、腐蚀等损坏，仍有发展趋势，对上部结构有明显影响。 承重结构：有较多损坏，强度已有所减弱。 、钢筋砼的梁、柱、墙、板等有明显下垂变形、裂缝，砼剥落和露筋锈蚀严重，下垂变形，裂缝值超过设计规定的规定，砼剥落面积占全面积的10以上。钢筋砼球（弧）形怀面有倾斜或变形，砼严重腐蚀剥落、露筋锈蚀。 、钢屋架明显倾斜或变形，部分支撑弯曲松脱，锈蚀严重； 、承重砖墙（柱）、砌块的砌体强度和稳定性严重不足，有严重裂缝、倾斜、弓凸、风化、腐蚀和抹灰层大片脱落。 非承重墙：有严重损坏，强度不足。 、钢筋砼墙板的边、角有严重裂缝、变形，严重漏水，面层严重破损。 、砖墙（砌块）有严重裂缝、弓凸、倾斜、风化
29、、腐蚀，抹灰层大片脱落，勒脚严重侵蚀。屋面：严重漏雨，积尘甚多，水泥砂浆基层严重裂缝、空鼓、WG-04ZHPM 房屋完损等级的评定 A/0 11/21风化；屋面高低不平，排水设施严重锈蚀、断裂、残缺不全。屋面的隔热层、保温层严重破损；刚性防水层严重开裂、起壳、起砂；嵌缝料断裂脱落。块料防水层严重松动、裂缝、腐蚀、破损。冷膏、油膏等防水层普遍老化、纤维玻璃布露出，封口严重脱开。卷材防水层普遍老化、裂缝、翘边、封口脱开，沥青流淌。 楼地面 、整体水泥面层严重起砂、剥落，裂缝、沉陷、空鼓； 、木地板严重磨损、蛀蚀、翘裂、松动和稀缝，变形和颤动； 、块料面层严重松动、脱落、下沉、高低不平、破碎、残缺不
30、全； （2）装修部分： 门窗：木质腐朽，开关普遍不灵，榫头松动翘裂；铝合金、钢制门窗严重变形锈蚀；玻璃、五金、纱窗残缺，油漆老化剥落风底。外墙马赛克、瓷片、大理石、外抹灰层：严重空鼓、裂缝、风化、剥落，墙面渗水，勾缝砂浆严重酥松脱落，嵌缝条普遍脱落。 内墙瓷片、大理石、内抹灰：严重空鼓、裂缝、剥落。 顶棚：灰板条、各种装饰板、隔间板、钙塑板、木板、铝合金板等顶棚吊筋严重变形下垂，龙骨弯曲翘裂、腐朽、蛀蚀、面层严重破损，压条脱落，油漆见底。 细木装修：护墙板、窗帘盒、贴脸板、挂镜线、木扶手及木栏杆等木质腐朽、蛀蚀、破裂、松动，油漆见底。 （3）设备部分：水卫：上下水管道严重堵塞、锈蚀、漏水；卫生
31、器具零部件严重损坏、残缺。WG-04ZHPM 房屋完损等级的评定 A/0 12/21电气照明：设备陈旧残缺，电线普遍老化、凌乱，照明装置残缺不齐，绝缘不符合安全用电要求。 空调：部分设备、管道锈蚀严重，零部件损坏，残缺不齐，滴、跑现象严重，已无法使用。 特种设备：电梯、避雷装置、对讲、电视监控、防盗设施、发电机、水泵、室内消防等设施严重损坏、残缺、失效，已无法使用。、评定完损等级标准注意事项 （1）在评定时遇到断面明显不足的构件，必要时应经测试才能确定完损或危险程度。 （2）在评定分项完损程度时，遇到一个分项内有几种损坏内容，以严重的某一内容为准来评定该项完损程度。 （3）在评定分项完损程度时
32、，除结构组成部分的各项外，其余组成部分的各项可以数量最多的部件的完损程度为准来评定该项的完损程度。（4）对于房屋组成部分中未列出的分项如阳台、楼梯、烟囱、壁橱等，在评定完损程度时，要分别列入房屋的组成部分中去评定。至于并于哪一个分项，可自己确定。如烟囱可归入屋面。 四、房屋完损等级评定方法 房屋的完好等级，标志了房屋质量的好坏，它是根据房屋各个组成部分的完损程度来综合评定。房屋完损等级的评定分为完好房屋、基本完好房屋、一般损坏房屋、严重损坏房屋和危险房屋等五类。 （一）钢筋混凝土结构房屋评定完损等级方法分为以下四种情况： 1、房屋的结构、装修、设备等组成部分各项完损程度符合同一个完WG-04Z
33、HPM 房屋完损等级的评定 A/0 13/21损标准，则该房屋的完损等级就是该分项所评定的完损等级。 2、房屋的结构部分各项完损程度符合同一个完损标准，但装修、设备部分中有一、两项完损程度下降一个等级完损标准，其余各项仍和结构部分符合同一个完损标准，则该房室的完损等级应按结构部分的完损等级来确定。 3、房屋的结构部分各项完损程度符合同一个完损标准，但结构部分中的非承重墙或楼地面分项完损程度下降一个等级；装修或设备部分中也有一项完损程度下降一个等级，其余各项仍同结构部分符合一个等级的完损标准，则该房屋的完损等级可按结构部分的完损等级来确定。 4、房屋结构部分中的地基基础、承重构件、屋面等级的完损
34、程度符合严重损坏标准，其余各分项完损程度均符合一般损坏标准，则房屋完损等级应评为严重损坏房屋。其余以此类推。 （二）评定房屋等级注意事项1、评定房屋完损等级时应根据房屋的结构、装修、设备等组成部分的各项完损程度，对整幢房屋的完损程度进行综合评定。（表格见结构部分完损等级评定表、装修部分完损等级评定表、设备部分完损等级评定表）2、在评定房屋完损等级时，要以房屋的实际完损程度为依据，严格按建设部颁布的房屋完损等级评定标准中规定的方法进行，不能以建筑年代来代替来划分评定，也不能以房屋的原设计标准的高低来代替评定房屋完损等级。 3、评定房屋完损等级时，特别要认真对待结构部分完损程度的评定，这是因为其中
35、地基基础、承重结构、屋面等项的完损程度，是决定该房WG-04ZHPM 房屋完损等级的评定 A/0 14/21屋的完损等级的主要条件，若地基基础、承重结构、屋面等三项的完损程度不在同一个完损标准时，则以最低的完损标准来评定。4、评定房屋结构部分等级时，若超过规定允许的下降分项的范围，则整栋房屋完损等级可下降一个等级，但不能下降到危险标准屋的等级。 5、评定严重损坏房屋时，结构、装修、设备等各分项的完损程度，不能下降到危险房屋的等级。 6、在遇到对重要房屋评定完损等级时，必要时应对地基基础、承重结构进行复核或试测后才能确定完损程度。7、正在大修理中的房屋按大修前房屋评定。五、评定房屋完损等级的基本
36、做法房屋完损等级的评定可分定期和不定期两类。定期评定房屋完损等级，一般每隔年（我公司规定为3年）对所管的房屋进行一次全面逐幢完损等级的评定，这种评定可以全面、详细的掌握房屋的完损等级情况。 不定期评定，分为以下几种情况： 1、根据气候特征，如雨季、台讯、暴风雪、山洪等，应对危险房屋、严重损坏房屋和一般损坏房屋等进行检查评定完损等级。 2、房屋经过中修、大修、翻建竣工验收以后，应重新进行评定完损等级。 3、接管新建房屋后，要进行评定完损等级。 进行评定房屋完损等级，其基本做法大致可以分为组织准备，实施查勘，统计汇总等三个阶段。 1、组织准备阶段WG-04ZHPM 房屋完损等级的评定 A/0 15
37、/21这一阶段的重点是制定评定工作计划，建立评定组织，组织评定人员进行培训，搞好试点。 （1）组织准备： 公司成立房屋质量评定领导小组，对评定工作进行全面组织和领导，这个评定小组要有公司分管领导，分公司、技术等部门的人员参加。 各基层物业分公司应成立评定小组。小组成员一般由人组成，即有经验的分公司负责人1人，水工1人，电工1人，泥工1人，木工1人，电梯工1人。 （2）培训、试点： 组织评定人员进行业务培训、培训方法要采取理论与实践相结合的方法，把课堂听讲与现场实际相结合起来。还可以把培训和试点结合起来。通过培训以达到理解标准，掌握方法，保证质量的目的。通过学习了解评定房屋质量的目的意义，明确任
38、务范围、掌握评定的方法；其次要学习物业管理的有关政策、业务知识以及如何鉴定等基本常识、统计要求。另外评定工作的纪律也是培训学习的必要内容。 试评时一定要按照标准逐项对照确定。通过试评必须达到二个基本目的：一是要达到统一方法、统一口径、统一目光（目测程度）以起样板示范作用；二是要摸索出一套评定房屋完损等级的工作规律，以取得经验，加以推广。 （3）物质准备：要根据评定工作的要求做好必要的物质准备，包括查勘工具，评定的各种统计表格 。查勘工具可备线陲、直尺、榔头、螺丝刀、试电笔及有关检查设备的仪器、仪表。还有必要的书写用具及安全器具。 各项准备工作要尽量做得细一点。物业管理公司要求对各分公司的评定工
39、作准备认真检查落实，避免临阵忙乱，影响工作。还要建立各级WG-04ZHPM 房屋完损等级的评定 A/0 16/21评定人员的各项工作责任制，以保证评定工作的质量。 2、实施查勘阶段 在充分做好各项准备工作以后，可进入实施查勘阶段。在这一阶段评定领导小组要帮助和指导各分公司做好评定查勘的各项工作，及时掌握情况抓质量、抓进度、总结经验，发现问题要及时解决。 （1）分工明确，职责分清： 各分公司的评定小组人员分工明确，各司其职。如：泥工负责评定地基基础、钢筋砌体等承重结构、非承重结构、屋面、楼地面、内外饰面等项的完损程度。木工负责评定非承重墙、木地面、门窗、顶棚、细木装修等项的完损程度。水工及电工负
40、责水卫、电照、空调和特种设备（电梯除外，电梯由电梯工负责评定）等。 分公司负责人是评定小组的负责人，也是评定工作的技术质量负责人，主要负责安排查勘评定任务，技术指导，质量监察，上下联系；负责评定房屋完损等级，解决评定过程中遇到的疑难问题；保管评定中的资料和表格。 （2）评定顺序： 为了使工作有秩序地进行，提高工作效率，保证评定工作质量，应按以下顺序进行： 在室内先填写好房屋分幢完损等级评定表中的有关资料，如房屋名称、结构类别、建筑面积、现在用途等项。 在填写好房屋分幢完损等级评定表中的有关资料以后，实地进行逐幢评定。在评定等级确定并填好表后，评定小组负责人要签注姓名和日期。 房屋分幢完损等级评定工作结束后，经复核抽查无误，符合质量要求后，方可进行房屋完损等级汇总和统计汇总工作。WG-04ZHPM 房屋完损等级的评定 A/0 17/21