《维修工作手册.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《维修工作手册.doc（110页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、维修工作手册企 业 文 化企业宗旨：缔造经典品牌 拓展服务空间 超越客户期望 追求持续发展 质量方针：服务至诚 精益求精 热情奉献 温暖万家 服务理念：用我们规范的服务去感化业主经营理念：综合收支持平 多种经营盈利发展目标：创建一流的企业精 神 文 明 建 设遵纪守法，诚实待人；敬业爱岗，精诚奉献。尊重领导，团结开拓；与时俱进，钻研业务。举止文明，服务规范；助人为乐，维护秩序。爱护财物，公私分明；兑现承诺，信誉至上。员 工 誓 词我，很荣幸成为永大物业的一员，愿接受永大物业的一切指导和培训。视企业声誉如同生命，视同事如同兄弟姐妹，视客户如同衣食父母，为客户服务是我的神圣使命，用我们规范的服务去
2、感化业主，我将以热心、诚心、耐心、细心、贴心、放心的理念面对客户。“主动、热情、周到、细致”是我服务工作的信条。“决不犯同样的错误”是我的誓言。我将为永大物业的腾飞贡献我的智慧与力量。展 示 语誓言：决不犯同样的错误管理：严格、系统、人性、协调服务：主动、热情、周到、细致操作：严谨、规范、准确、熟练箴言：知 自己不足之多少 体 他人工作之辛劳懂 客户心中之需要 克 自我情绪之烦躁专 业务知识之深奥 悉 与人沟通之巧妙步 勤俭公众之正道 创 企业个人之荣耀每日省：工作程序是否规范 对待客户是否热情处理问题是否与时 听取意见是否专注释疑答问是否清楚 遭遇无礼是否耐心对外承诺是否兑现项目区域工程维修
3、主管岗位职责一、负责协调本项目区域工程维修养护工作。二、参与新开发项目工程建设和设施设备安装、调试与物业竣工验收、接管验收工作；负责与开发建设单位工作联系协调。三、负责工程管理、安全教育和业务培训、技术指导，确保管理的设备、设施处于安全、良好的正常运行状态。四、负责制定落实辖区的各类设备、设施养护工作计划和维修方案。五、配合协调各管理处的维修、养护工作，对突发事件和重大设备事故，负责组织抢修。六、完成上级领导分派的其他工作任务。维修员岗位职责一、严格遵守规章制度，严格执行操作规程，服从管理处的工作任务分派。二、负责辖区内所有水电、管道与设施设备的养护和维修，保证各类设施设备的正常运作。三、定期
4、巡回检查各类设施设备与管线，做到小修不过夜、大修不拖延，特殊维修与时上报审批，并做好维修记录。四、每日巡视辖区各类设施、设备的运行情况，并做好各类记录。五、接到报修电话或施工任务，应立即赶往处理，如一时不能修复应向管理处报告，修复后在维修单签字。六、拟订各类电器、设备的年、季、月维修计划和消耗材料预算，适时调整与提出合理化建议，并做好材料领用手续。七、工作完毕后与时清理卫生，清点工具，交还剩余材料，并负责工具管理工作与维护保养。八、积极认真的完成业主的委托维修任务，尊重客户，收费合理，完工后请业主验收签单。九、准时按月抄记水、电等各类计量表数据报管理处。十、与时将各类记录上交管理处存档。十一、
5、完成上级分派的其他工作任务。管道工岗位职责一、熟悉辖区内各类管道的铺设、走向，进水总水阀，水表的位置、数量，进水管径、阀门尺寸，并会正常的操作。二、严格遵守公司制定的管道设备的运行、维修、保养制度，做到勤检查、早发现，与时处理。三、熟悉消防设施的配置、位置，并能正确使用消防设备，每日巡视水泵房、做好设备的运行记录，并与时将各类记录上交管理处存档。四、对水泵房等设备每周清洁一次，与时检修，更换各类水泵泵头、阀门，保持设备的整洁，完好。五、做好下水管道的维护、疏通，化粪池的清理、雨水井的检查工作。六、坚守岗位，做好各类巡查、维修、养护记录，保管好资料、工具。七、完成上级分派的其他工作任务。电工岗位
6、职责一、熟悉辖区内供电、电梯、保安系统、消防系统；熟悉住宅区内高低压线路号，各配电室出线回路走向；熟悉机电设备的配置和使用状况，会按规程操作高低压设备，会操作消防设备，会处理电梯困人等。二、严格遵守公司制定的机电设备运行维修保养制度，按规定进行保养，做到小修不过夜，中修不拖延，能正确判断一般故障，并采取应急措施。三、保持室内设备的整洁，设备完好率达以上，并与时更换通道照明开关、灯泡、保证照明率。四、坚守岗位、做好值班记录，保管好资料、图表、工具。五、与时将各类记录上交管理处存档。六、完成上级分派的其他工作任务。电梯管理员岗位职责一、严格执行电梯巡视检查制度，每日应对电梯作例行检查，如发现有震荡
7、、不正常的声音或电梯有损坏，应立即停梯检修，将每次检查结果详细记录备案并交管理处存档。二、按电梯定期保养项目表的内容对电梯进行保养。三、积极主动协助配合电梯承判商按电梯维修细则对电梯进行日常维修与大中修工作。四、保持电梯与机房整洁，礼貌制止违反电梯使用规定的行为。五、要妥善保管电梯门和电梯机房的钥匙，不得随便交与他人使用。六、电梯出现紧急情况，接到通知后与时赶到现场，分析故障原因，了解损失程度并与时采取对策措施，对解决不了的技术问题应与时向主管领导汇报，联系承判商处理。七、完成上级分派的其他工作任务。智能化维护员岗位职责一、参与对小区可视对讲系统、门禁系统、闭路电视监控系统和红外线防越报警系统
8、、消防报警系统等智能化设备安装、调试与验收和接管工作。二、熟悉小区智能化系统的分布、运作等技术资料，对相关资料进行汇编、整理、统计。三、每日巡视辖区智能化系统的运行状况，每周对智能化系统进行一次全方位检查，发现问题与时处理，做好日常养护，定期检测系统使用功能。四、负责解答业主使用智能化设备遇到的实际问题。五、不断完善智能化系统、提高服务质量。六、完成上级分派的其他相关工作任务。义务消防队员职责一、公司全体员工都为义务消防队员。二、学习公司有关消防知识，正确使用各种消防器材和设备。三、积极开展小区消防知识宣传，深入客户、商场、活动中心、公共娱乐场所开展安全检查，发现问题与时整改。四、制止任何违反
9、消防安全的行为。五、管理好辖区内的消防器材和设备。六、发生火灾时，义务消防队员都必须立即投入抢救现场，实施抢救，不得借故逃避，要立即报告有关部门和报警，组织人员进行自救、疏散，采取适当措施，力争尽快把火扑灭。七、做好现场安全保卫工作，严防坏人趁火打劫和搞破坏活动。八、协助有关部门做好善后处理。保密制度一、本制度是处理涉与机密的文件与其机要事项而制定。二、本规定中所称机要是指不得泄露事项，凡符合下列条款之一者均属于此。、关于重要决策或计划。、关于人事问题。、关于会议重要的讨论事项。、关于业主或租户的档案资料。、契约、协定或根据协商而决定的事项。、特别指定的事项。三、机要文件按保密等级可分为以下三
10、种：、秘密。不能向相关人员以外者公开。、机密。不能向外公开。、绝密。不能向特别指名的最小范围内的工作人员以与承办人员以外者公开。四、机要文件、机要事项与其种类的认定，原则上由所管部门的负责人负责。五、机要文件由其制发部门制成正、副本两份，一份由制发部门分类加以保管，另一份由所管部门的负责人保管。六、机要文件的制发部门应备有发文簿，文件发至有关部门时，必须有收件人签字。七、机要文件来往传递（包括传真），应指定专人传接或采取亲启信函方式进行。八、机要文件须经制发部门负责人同意后方可复制。机要文件复制时，制发部门应将复制件数量在原件或副本上详细记录，并在发文簿上记载复制件的去向。九、秘密文件或公司外
11、秘密文件以与秘密事项，由制发部门负责人负责，由专人进行分发和传送。十、机要文件与其相关草案、其他无用资料的销毁，由所管负责人负责销毁。员工守则 服务准则：“端正态度、热情主动、摆正位置、尽心尽职”，“用我们规范的服务去感化业主”，使业主（住用人）对我们的服务无可挑剔，是全体员工共同遵守的服务准则。 职业道德：一、敬业爱岗。吃苦耐劳、积极肯干，热爱本职、乐于奉献。二、遵纪守法。严格遵守国家政策、法规、法令和企业的规章制度。三、诚实守信。诚信为本、坦诚待人、实事求是、兢兢业业。四、刻苦钻研。认真学习科学文化和专业知识，努力钻研管理业务技术水平，不断提高服务质量。五、公私分明。爱护财物，不谋私利，廉
12、洁奉公，自觉维护公司的利益和声誉。六、勤俭节约。具有良好的节约意识，勤俭办公，节约能源。七、团结合作。严于律己，宽以待人，正确处理好集体和个人、同事之间的关系，树立良好的团队精神。八、严守秘密。不该问的绝对不问，不该讲的绝对不讲；不得任意向外界传播或窃取企业的保密资料。 工作态度：一、服从领导不折不扣地服从上级的工作安排与调配。二、严于职守坚守本职岗位，不得擅自离岗、串岗、睡岗。三、正直诚实对上级领导、同事和客户要以诚相待，不得阳奉阴违。四、相互协作部门之间、员工之间要互相配合，发扬团结精神，齐心协力地解决困难和完成工作任务。五、勤勉高效发扬勤奋踏实的精神，优质高效地完成所担负的工作。 服务意
13、识：一、礼貌是对客户和同事最基本的态度。二、乐观以乐观的态度接待客户（对待每一天或每一项工作）。三、微笑微笑要自然得体、发自内心、使他人感到温馨和谐、轻松愉快、宾至如归。四、热情尽可能为客户和同事提供方便，热情服务。五、耐心对客户的要求、建议应认真虚心的听取，并尽量在不违背规定的前提下办理。六、平等一视同仁的对待所有客户，不能有贫富之分，厚此薄彼。七、忍耐是员工的基本素质，任何情况下不能意气用事，吵嘴打架。 仪容仪表：一、员工不得在工作场所穿短裤、背心、拖鞋，必须保持衣冠整洁，按规定着装，工作牌、上岗证须端正地佩带在胸前。二、形象岗按跨立姿势站立。三、男员工不得留长发、蓄胡子、留长指甲；女员工
14、不得浓妆艳抹，做怪异发型。四、不得在工作场所做出各类有失职业风度的不雅举止与形象。五、不得在上班时间吃零食、吸游烟、乱丢杂物。 行为举止：一、与客户交谈时应行为得体、举止大方，双眼应平视对方，并点头示意认真倾听，不要左顾右盼，心不在焉。二、遇上级领导或客户来访，应立即起身相迎并问好，先请来访者入座后，自己方可坐下，来客告辞，应起身移步相送。三、站立规范：双脚与两肩同宽自然垂直分开（体重落在双脚上），肩平、头正、双眼平视前方。双手垂直（男可放后，女可放前）。四、行走要规范、自然，不得奔跑（紧急情况除外），不得两人搭肩、挽臂、牵手而行；与业主或上级领导相遇应主动问好并靠边而行，不得从行人中间穿行。
15、五、进入上级领导或其他部门办公室时，应先立在门外轻扣三下，征得同意后方可入内。若进去时门是关着的，出来时应随手将门轻轻带上。六、对客户或来访人员提出的咨询、疑问、要求、意见，要耐心倾听，在不违背保密制度的原则下，有问必答并做到准确，对自己无把握回答的应婉转地表示歉意，并按首问责任制程序办理，进行文字记录，与时联系有关人员给予解答，限时予以回复。 接听电话：一、所有来电，务必在三响内接听。二、拿起听筒先说：“您好，永大物业、管理处或部门！”语气平和，再询问对方有什么事需要帮助。三、通话时尽量不使用免提键。四、必要时要做好记录，将要点向对方复述一遍，并与时转告、联络相关人员。五、通话完毕应说“再见
16、”，听到对方搁下后再放听筒。六、上班时间，一般不打（传）私人电话，如有急事，通话时间不宜超过分钟（禁止打声讯电话）。 劳动纪律一、遵守国家法律、法令与企业的各项规章制度。二、遵守和执行仪容仪表、文明礼貌用语规定，做到精神饱满，讲文明、讲礼貌。三、员工必须按规定的时间上下班，不得迟到与早退。四、因故临时外出，必须事先向上级主管请假；外出办事，需与同事打招呼，说明事由，不得擅离岗位。五、上班时间严禁喝酒（特殊情况除外），不得干与工作无关的事情，不得长时间接待亲友，不得看杂志，串岗聊天、睡觉、下棋、打牌、嘻戏、打闹等。六、员工有接受上级指定之额外工作而不接受报酬的义务。如发生紧急情况，员工获悉情况后
17、必须立即赶到现场而不得以任何理由推托。七、企业如有需要员工加班加点，必须执行（如有特殊情况除外），否则作旷工处理。八、禁止利用工作之便敲诈勒索，收受贿赂；不得故意刁难或威胁业主，不得向业主索要红包，小费与接受业主的馈赠。九、员工之间应互相尊重、和睦相处，不得相互推卸责任、不得拉帮结派。十、员工必须坚决执行上级分派的各项任务，执行是绝对的。三级管理制度为了公司内部管理制度化、规范化，在管理中将体现“严格、系统、人性、协调”的基本方针，特制定本制度。一、公司实行三级管理模式，即公司经理、项目区域常务经理、管理处（部门）负责人三级管理。二、坚持“谁主管、谁负责”的原则，按级管理、分级落实，各级责任人
18、应对上级安排的工作负责。三、在日常管理工作中，原则上应按级管理、按级汇报、按级处理；认真履行各自职责，特殊情况可越级汇报处理。四、各级在管理权辖范围内，对违规违纪，工作责任性不强的下属员工，按管理权限作出处理。五、班组负责人确认其下属不能胜任该岗位或缺乏主动性、积极性，经教育后仍不能改正的，可向上级建议，要求部门对其进行处理。六、各级在处理问题时，应客观、公正、慎重，并对所作出的处理结果负责。劳动人事制度为完善人事管理，充分合理利用人力资源，特制定本制度。 员工聘用与任免一、员工招聘，主要以人品素质、思想品德、身体健康和敬业精神为标准。二、各项目区域常务经理、经理助理由公司经理聘用、任免。三、
19、项目区域各部门主管（包括助理）聘用、任免由常务经理提议，报公司经理审批。四、管理员、领班、技术专业人员的任免由部门主管提议，报常务经理审批。五、普通员工（包括临时工）由部门主管聘用，报项目区域备案。六、新招聘的员工进公司，必须经过二周以上岗前培训，试用期个月（根据各岗位、工种确定，员工在试用期间表现突出者，由部门或项目区域提出建议，经公司经理批准，成为企业在职员工）。试用期满经考核合格者成为企业在职员工。七、各项目区域员工的聘用与任免应与时上报集团物业部备案。 人事调迁一、根据工作需要可调动员工，被调动的员工应服从安排。二、各项目区域之间调动其管辖区域内员工时，应报公司经理核准后方可调迁。三、
20、各部门调动其管辖区域内员工时，应报项目区域常务经理核准。四、跨区域调迁由原项目区域开具人事调迁证明，奉调员工接到调迁通知后，应与时办理移交手续，按规定时间凭人事调迁证明并携带个人档案前往调入项目区域报到。如员工未办妥交接手续，擅自离职者，一律作旷工处理。五、项目区域对接收的员工应按人事调迁证明与时对调入员工进行接收备案。六、项目区域对接收的员工严格按人事调迁证明对调入员工工资造册，无人事调迁证明的不得发放工资。七、每月日之前调迁的员工其工资由调入后的项目区域造册发放，每月日之后调迁的员工其工资由原项目区域造册发放。八、各项目区域应与时将人事调迁情况上报集团物业部备案。 员工离职一、员工如要求辞
21、（离）职（包括试用期），必须提前日向所在部门提出书面申请。二、聘用期满，公司将提前 个月发出是否续签的通知，如员工不愿与公司续签合同，也须提前 个月书面告知公司。三、凡辞（离）职或被辞退员工由部门主管按规定填写员工离（辞、退）职审批表报上级审批，批复后三天内，按规定办理离（辞、退）职手续与退还公司物品后，再领取当月应得工资，否则作自动离职处理。四、凡受除名处理的员工，由部门主管填写员工违规处罚单或员工离（辞、退）职审批表，报上级审批，待批复后，即宣布除名。五、凡辞（离）职或被辞退、开除的员工，其他项目区域（部门）不得再聘用。六、若本公司因业务变更或其他原因而产生富余劳动力时，本公司有权决定裁减
22、员工。被裁减人员应服从安排，不得提出无理要求，公司将提前 个月通知并按规定发给停工生活费。 工资与福利一、工资构成为：基本工资 考核浮动工资 各类补贴（各岗位工资标准参照岗位工资等级表）。二、每月工资按规定统一发放。三、工资发放依据为上月岗位考勤和工作考核情况。四、新进员工在培训期间只享受生活费补贴。五、试用、留用期间只发给基本工资。六、新员工培训期间离职，不发生活补贴费。七、因违规违纪而被辞退、开除，只发给当月实际工作日的基本工资。八、员工的社会养老保险待遇按集团规定。考勤制度一、以部门（班组）为单位对员工出勤进行考勤，考勤情况统计经部门主管签字，于次月初报项目区域办公室，作为发放工资的依据
23、。二、被借用的人员由借用部门负责考勤。三、因故临时外出，必须事先向上级主管请假；外出工作，需与同事打招呼，说明事由，不得无故擅离岗位，否则视为旷工。四、在规定办公工作时间无故迟到早退超过二小时作半天旷工处理。五、员工接到调动通知，未按时到位，作旷工处理。六、病、事假均需办妥书面请假手续，否则视为旷工。七、累计旷工二天则作除名处理。请假与假期待遇制度 请假：一、员工请假，先由本人填写请假单，并按管理权限逐级审批，经批准同意后，才能用假。二、未经批准或未办理手续擅自离开工作岗位，一律按旷工处理。三、请假期满，应与时到所在部门办理销假手续；如须延长假期，必须再向所在部门主管申请，否则，将按旷工处理。
24、四、事假：员工没有正当理由，一般不能请事假，确需请假须提前天交请假单（特殊情况除外）；天内由管理处（部门）批准，天以上报项目区域常务经理批准。五、病（公伤）假：需提供有效证明，并按管理权限审批。 各类假期待遇：一、病、事假：请假期间，扣实际假期天数的基本工资；当月请假累计超过天，除扣除请假天数的基本工资外，取消当月考核浮动工资，并取消年终奖金的当月份额。二、公伤假：公伤休养期间，按实际天数扣考核浮动工资（其他享受待遇，视情况而定）。三、婚、丧假：假期为天，超出时间按事假处理。四、产假：产假期为个月，假期内只发基本工资；如确需延长假期不得超过个月，期间按政府部门有关规定发放生活费，并取消年终奖金
25、的当月份额。培训制度每一个员工从就职之日开始，就必须接受不同阶段的培训，以使自己成为一名合格的员工。企业将根据各岗位的需要，安排不同的培训内容，帮助员工提高业务知识、专业技能和工作效率，培训应遵守：一、员工参加各类培训和专业进修。参加培训或进修的内容，原则上要与本人从事的专业相关，以业余时间为主，不能影响本职工作。二、员工因业务需要，要求参加各类培训或进修的，均要经领导同意批准；擅自参加培训（进修）的，企业不负责其一切费用。三、经领导同意批准后，参加培训（进修）的员工，其学费、报名费、资料教材费用等，待获得合格证书后，方可报销；凡是企业派出参加培训（进修）的员工，需在本公司服务满年，服务不满年
26、，将扣回相应的报销培训费（包括培训期间的工资费用）。奖惩条例第一条 总则为增强公司员工的主人翁责任感，鼓励其积极性、创造性，认真贯彻“严格、系统、人性、协调”，“有功必奖、有过必罚、制度面前、人人平等”的基本方针。第二条 奖励条件员工表现有下列条件之一者，给予酌情奖励：、改进经营管理，提高企业经济效益有重大贡献。、完成工作任务，提高服务质量方面有显著成绩。、抵制歪风邪气，检举、揭发损害企业利益的违规行为，事迹突出。、发现事故隐患、与时采取措施、防止或抢救事故有功，使国家和人民与企业利益免受重大损失。、见义勇为、舍己救人或做好人好事成绩突出。、年终评为优秀员工。、其他应当给予奖励。第三条 奖励方
27、式、表扬：给予口头表扬或通报表扬。、奖励：事迹突出当月给予现金或物质奖励。、晋薪：根据表现结合整体工作，酌情给予晋升工资。、升任：根据工作表现、管理能力、组织能力和综合素质考察，给予升任职务。第四条 奖励程序符合奖励条件，由所在部门将事迹书面报告和奖励建议书呈报项目区域常务经理审核，经公司经理签署后执行。第五条 处罚种类对违章违纪行为的处罚分为口头警告、书面警告、记过、撤职和降级、辞退和除名。第六条 口头警告有下列行为之一者，给予口头警告一次。、未按部门规定的时间上班，出现迟到早退。、上班时间吃零食、随地吐痰、叠岗、吸游烟、乱丢杂物等。、上班时间长时间占用电话、会亲友、闲谈、聊天。、下班后无故
28、在辖区内逗留。、服务欠周到、用语不规范。、对完成所分派的工作任务迟缓、拖延。、同事之间不交流、不沟通、散布不利团结的言语。、在工作场所衣冠不整，出现各类有失职业风度的不雅举动与形象。、上班时间不按规定要求着装，不戴工作牌、上岗证。、发现违章违规行为不纠正、不制止，但尚未造成影响。、在辖区内大声喧哗、戏耍。、其他违反有关规章制度和公司规定，类似上述性质行为，情节轻微。第七条 书面警告有下列行为之一者，给予扣除的当月考核浮动工资。、个月内有次类似性质的口头警告。、在规定的办公（工作）时间内，出现无故迟到早退。、无故拖延工作任务，责任性不强造成差错。、在接待客户来访时不热情、不耐心、并与客户争吵，在
29、职责范围内受到客户合理投诉。、工作时间串岗、离岗。、使用粗言秽语、侮辱、唾骂同事和客户。、对打架事件不劝阻、不制止。、无故不参加班组部门例会与组织活动。、在辖区禁烟场所吸烟，酗酒后上班。、搬弄是非，诽谤他人，报告不属实。、未认真履行工作职责和执行规章制度，发现问题未与时制止、批评、汇报、不按规章办理并造成影响。、上级知晓下属违规违纪而未开具员工违规违纪通知单。、违反规定造成浪费、损坏、丢失财物（除按价赔偿外）。、违反工作程序、操作规范和有关规章制度，无故涂改各类工作记录、表格、数据与档案资料等，造成影响或后果。、其他违反规章制度不足记过。第八条 记过有下列行为之一者，给予取消当月全额考核浮动工
30、资。、个月内受到次类似性质的书面警告处分。、当班时间脱岗、睡岗。、知晓财物损坏或丢失，不管不问不汇报。、私藏、私拿公司和他人财物，并占为己有。、知晓员工违规违纪不与时处理，造成影响。、伪造各类工作记录、表格、数据与档案资料等。、玩忽职守、违反工作程序、操作规范和规章制度造成事故、经济损失。、旷工半天以上。、其他违反规章制度，类似上述性质行为。第九条 降级或撤职有下列行为者，给予撤职或降级处分：、所辖部门工作长期无起色。、有严重渎职行为。、所犯错误丧失领导资格。、未尽职出现管理工作上失误，给企业、社会造成较大影响和经济损失。第十条 辞退、开除或除名有下列行为之一者，给予辞退、开除与除名处理。、不
31、能胜任所担负工作任务或经调整岗位后仍不能胜任。、留用期间再次受书面警告以上处分。、留用期间工作平常，缺乏主动性、积极性。、患病或非因工受伤，医疗期满不能从事原工作。、累计旷工天。、拒签或撕毁开具的员工违规违纪通知单与对情况属实而不接受处理。、在职责范围内连续受到客户合理投诉。、盗窃财物，参与打架斗殴、赌博、聚众闹事、起哄、威胁危害他人。、不服从正常工作调动，无故拒绝接受工作任务，公开顶撞上级。、故意损坏公物、严重违反财务制度或严重失职、营私舞弊、给企业造成严重后果和影响。、情节严重、触犯法律，移交司法机关处理。、其他严重违纪违章行为。第十一条 处理程序与处罚、受书面警告处分，由直接上级开具员工
32、违规违纪通知单，经部门主管核实，填写员工违规处罚单，报项目区域常务经理审批执行。、受记过以上处分，由部门填写员工违规处罚单，经项目区域常务经理审核，报经理审批执行。、凡受处分的员工，将员工违规处罚单装入其本人档案。、撤销处分，对受处分后其本人认真吸取教训，积极努力工作做出显著成绩，符合奖励条件可以撤销处分（撤销处分按处分权限执行）。、凡受书面警告的员工，当年奖金不能全额享受。、凡受记过处分的员工，一律作留用处理（留用期为个月），当年奖金只能享受以内。第十二条 申诉员工对奖励或处分有异议，可向公司领导提出申诉。员工工作考评制度为全面客观地评价公司在职员工的工作情况与综合素质，掌握全体员工的工作和
33、学习情况，提供人事决策依据，确定员工培训方向。以充分调动员工的工作积极性，增强员工的组织纪律性，树立员工的竞争意识，进一步促进物业管理服务水平的提高，特制定员工工作考评制度。 考核、考评原则：一、考评必须本着实事求是，做到“公开、公平、公正”，不得以个人关系亲疏等其他因素涉与到考核评定中。二、发现部门主管在考核中不认真、敷衍了事等现象，则按奖惩条例予以处理，责令重新考核。 考核种类与评比：一、考核分月考核和年度考核。月考核以部门为单位，各主管负责组织进行评比打分；年度考核由公司经理、项目区域常务经理、各部门主管组成考评小组进行评比。二、公司每一年度根据月考核结果，评比“优秀员工”。三、各部门按
34、部门人数 的名额比例进行评比部门“优秀员工”。四、公司根据各部门推荐的“优秀员工”，按公司人数的名额进行联评出公司年度“优秀员工”。 考核频度与步骤：一、考核每月进行一次，年度总评一次。二、各部门的月考核工作，由部门主管负责。三、每月日前，各班组负责人将上月的员工违规违纪与工作表现情况报部门。四、每月日前，部门主管负责组织班组长对所属员工进行考核评比打分，将结果报项目区域办公室。五、每月日前，项目区域常务经理负责组织对各部门主管进行考核。六、每年度月初，由公司考评小组对全体员工上一年度的“德、能、勤、绩”进行综合考核评比。七、项目区域办公室负责将考评结果进行汇总、记录、存档并报集团物业部备案。
35、 奖惩措施：一、月考核分在分以上为达标，可领取当月全额考核浮动工资；分为基本达标，可领取当月考核浮动工资的；分可领取当月考核浮动工资的；分可领取当月考核浮动工资的；分以下取消当月考核浮动工资。二、年度扣分累计在分以内者，可领取全额年终奖金；扣分在分以内的可领取的年终奖金；扣分在分以内的可领取的年终奖金；扣分在分以内的可领取的年终奖金；扣分在分以上者取消年终奖金。三、连续个月考核在分以下者给予行政处分或辞退。四、公司对年度考核评为优秀的员工，给予通报与奖励，并列为重点培养（考察）对象。 考核范围：适用于公司全体员工。 考核标准考核内容与要求详见考核表。 考评申诉：员工若对考评结果有异议或处理不服
36、，可直接向上级领导申诉。首问责任制一、第一个接待人或对话人为首问责任人。二、对客户或来访人员，必须认真接待。三、业主、客户要求解决问题或提出询问、意见，要耐心倾听。四、在不违背有关规定的前提下，做到有问必答，回答准确，不得以任何借口推诿、拒绝、搪塞、应付了事。五、对自己无把握回答的应婉转地表示歉意，并进行文字记录，与时联系相关部门和有关人员给予解答（办理业主、客户提出的有关问题、事项和要求）。六、将业主、客户所要求解决的问题落实到位，限时予以回复。管理处值班制度为与时处理突发事件和受理投诉，制定本制度。一、各部门结合工作实际情况，安排落实节假日，中午值班人员和特殊情况下安排夜间值班。二、值班人
37、员必须严守岗位，不得擅自离岗；若因此而造成损失的，追究当事人的责任。三、值班人员不得麻痹大意或做任何与值班岗位无关的事项。特殊情况，如需外出处理日常事务工作，应将值班电话呼叫转移到安护值勤室或自备手机上，并随身携带对讲机保持联系。四、值班人员负责接待和处理日常事务工作，对各类投诉和突发事件，必须与时进行处理。维修回访制度一、维修回访由管理处主任、管理员、维修负责人担任。其中主任回访率不低于，管理员回访率不低于，维修负责人回访率不低于。二、回访时间安排在维修后一星期之内。其中，安全设施维修两天内回访，漏水项目维修三天内回访，其它一般维修七天内回访。三、回访内容：、实地查看维修项目。、向在维修现场
38、的业主（客户）或家人了解维修人员服务情况。、征询改进意见。、核对收费情况。、请被回访人签名。四、对回访中发现的问题，小时内书面通知维修人员进行整改。工作服、劳保用品管理办法为了使公司节约开支，对员工所发放工作服装等在合理使用期限内，进行有效管理，特制定本规定。一、使用期限：、大衣使用期限为三年；、冬装、雨鞋使用期限为二年；、衬衫、夏装使用期限为一年。二、使用规定：、各员工所发放的服装等自发放之日起计算。、在使用规定期限内，如使用不当或保管不妥出现破损、遗失，应与时上报，由公司统一购发，所发生的费用由本人承担。、参加工作时间 个月内的员工，如辞（离）职的，对所发放服装（应收回的除外）按原价，在工
39、资中扣回金额。、工作岗位调动，与时上交原所发放的服装等物品。、领带、领带夹、工作牌、上岗证等，如使用不当造成损坏或遗失，应与时向公司申领，费用由本人承担。房屋维修养护原则坚持“能修则修、应修尽修、以修为主、全面保养”的原则一、安全是通过维修，使房屋不倒、不塌、不漏，达到主体结构牢固。二、经济是在维修过程中，节约和合理使用人力、物力、财力尽量做到少花钱多修房。三、合理是维修计划与方案合理，不扩大维修计划。四、实用是以实际出发，因地制宜、因房制宜进行维修，以适应业主或住用人在使用功能与质量上的需求。五、尽量为业主或住用人提供服务，在房屋维修管理上建立健全科学合理的房屋维修保养服务制度。六、按照价值
40、规律、商品经济为业主或住用人提供等价有偿服务。房屋修缮养护标准一、房屋主体的架、梁、柱、墙、楼面、屋面、基础均要牢固、安全、不留隐患。二、门窗开启灵活，不松动、不透风、牢固、平整美观接逢严密。三、楼面应牢固、安全、平整、不起砂、拼缝严密不闪动、不空鼓开裂。四、屋面必须确保安全，不渗漏、排水畅通。五、抹灰应接缝平整、不开裂、不起壳、不松动、不剥落。六、电气线路、电梯、发电机组等附属设施应保持完好，运行安全，正常使用，严格桉有关安全规程定期保养检查，防止电气线路破损老化，绝缘性能降低影响使用或发生事故。七、金属构件应保持牢固安全、不锈蚀，损坏严重应与更换。窨井、阴沟管理规定一、窨井盖应盖好，不得随
41、意开启窨井盖。二、切勿向窨井抛杂物与小便，严禁垃圾、菜叶、杂物等废料投入厕所与下水道。三、工程人员每月检查窨井一次，发现水位异常升高应马上查清原因并采取措施。四、窨井、阴沟每季度清理、疏通一次，清除井底杂物，并有记录。五、窨井开盖后要有人看护并放置警示牌，清理后马上盖好。化粪池管理规定一、化粪池每年由指定的专业公司清理一次。二、化粪池入口盖应盖好，并保证盖完好；无特殊情况不得打开化粪池盖。三、原则上不影响业主生活的前提下进行清理化粪池工作。四、化粪池开盖后有专人看护并设置警示牌，清理后马上盖好。五、化粪池内的沼气待充分散发后才可作业，工作场地周围严禁烟火，以防爆燃。电梯维修保养制度一、电梯停驶
42、保养，首先切断电源，以确保安全。二、电梯机房要保持清洁，做到无灰尘、无蛛网、地板上无垃圾，不准堆放杂物和易燃物品，通风良好、采光明亮，并备有必要的消防器材。三、曳引电动机外形干净、无油垢，底盘无积油，电梯坑底无积水。四、轿厢内外、顶上、底下须经常擦净，防止生锈腐蚀，保持清洁美观。五、各楼层门厅与地坎槽要经常清洁，以防门脚阻塞而影响门厅畅通。六、电梯检修或保养必须挂牌，确认轿厢内无乘客，方可停机保养。七、电梯的转动机件均须加油润滑，做到定点、定质、定量、定期、定人确保安全运行。八、维修保养工作完成后，必须认真清理现场，清点工具和物品，切忌遗漏。电梯运行管理规定一、工程人员负责电梯的日常管理，并监
43、管电梯维修保养承判商的工作。二、每天开梯后进行一次电梯全段运行状况检查。三、注意轿厢、井道等设施有无湿水情况。四、进行定期检查时，应通知管理员配合，并放置工作牌。五、升降机的任何改动，均须书面征询承判商的专业意见后方可进行。六、搬运有可能超载的沉重物品时，应与时与承判商联系，确定可行性，避免意外。七、故障与紧急事故时，采取临时应变措施。八、日常清洁升降机，用较干洁具与无腐蚀性清洁剂清洁。九、年审标志张贴在轿厢内按钮上方。柴油发电机日常养护制度一、发电机组与控制屏由工程人员进行保养，并按运行情况提出大、中修理建议,特殊情况委托发电机维修公司进行保养、修理。二、工程人员按发电机保养、维修计划进行发
44、电机维修保养，并将工作过程和更换零件数目作详细记录，填写发电机试车运行记录表。三、保养期内发生机组故障应在.小时内排除故障；若在时限范围无法排除故障，应将实际情况报告工程维修主管，再由工程维修主管逐级上报，组织力量进行维修。四、保养内容如下：、润滑系统：检查液面、漏油；更换机油、机油滤滑器。、冷却系统：检查散热器、喉管与连接器；水位、皮带张力与水泵等。、进风口系统：检查空气过滤器、管位与连接器；更换空气过滤器。、燃油系统：检查燃油液位、限速器、油管与连接器、燃油泵。排液（燃油缸与油水分离器沉淀物或水），更换柴油过滤器。、排气系统：检查排气阻塞、漏气；排放消声器积炭积水。、充电系统：检查电池充电
45、器，电池电解液位、密度（每月检查一次），仪表、总开关、接线管与指示灯。、发电机部份：检查进风口阻塞情况、接线端子、绝缘、振动与各部件是否正常。、自动控制装置：检查模拟供、停电，起动油机动装置是否正常。、视实际情况更换机油、各种油隔与空气隔。、清洁机组，每月清洁冷却器外围。完成上列工作检查后，开动机组 分钟（或带负荷运行）。、控制屏每月一次清洁与检查和实施维修保养工作。、发现问题，做好记录。柴油发电机运行管理规定一、每天定期巡查机房与机组设备。二、每月空载试运行两次，每次 分钟，并检查是电池液位、接线端子、外围设备运行情况。填写试运行记录表。三、油箱内燃油应储备，发现储备不足立即通知主管申请订购。四、发电机置于自动状态，当市电全停，机组自动投入。如自投失效，马上由当值人员手动投入。五、发电机带负荷运行时，每小时抄录运行数据一次。六、当值员工每周打扫发电机房卫生一次，清洁机组与外围设备表面的灰尘。七、保持机房内的通风和照明设施良好。电房倒闸操作制度一、倒闸操作必须根据强电工程师或值班负责人命令，受令人复诵无误后执行。发布命令应准确、清晰，使用正规操作术语和设备和双重名称（即设备名称和编号）。发令全过程的听令报告都