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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 对于位于某省的非经济适用房开发项目，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，其预计利润率可暂（ ）计。A.20%B.15%C.10%D.5%【答案】 A2. 【问题】 某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为( )元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599【答案】 C3. 【问题】 对房地产投资项目进行财务评价所选取的基准收益率一般为投资者所
2、要求的（）。A.最高投资收益率B.平均投资收益率C.最低投资报酬率D.平均成本利润率【答案】 C4. 【问题】 用收益法计算房地产价格，若净收益第一年为A，收益年限为n，净收益逐年递减的比率g与报酬率Y相等，则房地产价格V（ ）。A.0B.An/（1Y）C.AnD.【答案】 B5. 【问题】 下列项目中，不属于资产负债表中流动资产的是（）。A.货币资金B.短期投资C.应收票据D.投资性房地产【答案】 D6. 【问题】 下述各项，属于房地产需求分析内容的是（）。A.相关房地产类型的在建数量B.吸纳率分析C.相关房地产类型的存量D.改变用途数量【答案】 B7. 【问题】 某建筑物的土建工程直接费为
3、780元/（其中人工费为130元/），安装工程直接费为450元/（其中人工费为50元/），装饰装修工程直接费为900元/（其中人工费为45元/），又知该地区土建工程综合费率为直接费的15，安装工程综合费率为人工费的75，装饰装修工程综合费率为人工费的72，税金为3.5。该建筑物的建筑安装工程费为（）元/。A.2204.55B.2397.99C.3123.19D.3345.64【答案】 B8. 【问题】 投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应的可能收益时，给投资者带来的风险是（）。A.未来运营费用风险B.机会成本风险C.资本价值风险D.收益现金流风险【答案】 B9. 【问
4、题】 (2017年真题) 下列费用中，不属于土地储备开发成本的是（）。A.征收补偿费B.土地储备机构的人员工资C.招标中发生的费用D.市政基础设施建设有关费用【答案】 B10. 【问题】 当企业采取某些措施和行动之后，竞争者会有不同的反应，（）对任何方面的进攻都迅速强烈地作出反应，一旦受到挑战就会立即发起猛烈的全面反击。A.从容不迫型竞争者B.选择型竞争者C.凶猛型竞争者D.随机型竞争者【答案】 C11. 【问题】 甲房地产开发企业，开发一综合地产项目A，项目总投资32000万元。为获得后续建设资金，开发企业于项目动工开发半年后向乙银行抵押贷款，并办理了登记。项目A动工开发一年后，开发企业另一
5、住宅项目B竣工交付，该住宅小区配套建设2栋经济适用住房，王某获得购买经济适用住房的资格，并以抵押贷款的方式购买一套经济适用住房，但王某发现卫生间渗水。A.不允许购买者使用公积金贷款B.不向王某征收契税C.不向王某征收房产税D.不允许王某转让经济适用住房【答案】 C12. 【问题】 （）是指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销环境、特定市场经销计划的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。A.市场总需求B.市场有效需求C.市场潜在需求D.市场规模【答案】 A13. 【问题】 房地产估价师李某，由于疏忽导致对外提交的估价报告给委托人造成了损失，承担了赔偿责任。李某所在的估价机构为所有估价师办理
6、了保险，减轻了估价机构的损失，估价机构为李某办理的保险属于（）。A.第三者责任保险B.顾主责任保险C.产品责任保险D.职业责任保险【答案】 D14. 【问题】 下列行为中，不属于房地产有偿转让的是（）。A.房地产抵债B.房地产作价入股C.房地产买卖D.房地产继承【答案】 D15. 【问题】 消费者市场细分标准不包括（）。A.地理环境因素B.人口因素C.消费习惯因素D.消费行为因素【答案】 C16. 【问题】 在集群偏好中，定位于偏好中心，来迎合所有的消费者，即_；定位于最大的细分市场，即_；同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场，即_。（）A.差异性营销，集中性营销，无差异性营销B.无差异
7、性营销，集中性营销，差异性营销C.集中性营销，无差异性营销，差异性营销D.集中性营销，差异性营销，无差异性营销【答案】 B17. 【问题】 已知某投资的净现金流量如表所示，如果投资者目标收益率为10%，则此项目的财务净现值是（）万元。A.41.8B.200C.158.2D.241.8【答案】 A18. 【问题】 (2015年真题) 某笔总额10万元，按季付息的贷款，每季支付利息为1400元。则该笔贷款的年实际贷款利率为（）。A.1.40%B.5.60%C.5.72%D.6.09%【答案】 B19. 【问题】 某企业12月末部分资产与负债余量如下：现金和银行存款70万元，长期投资100万元，短期
8、投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。则该企业流动比率是（ ）。A.40%B.50%C.200%D.250%【答案】 C20. 【问题】 房产税采用比例税率，按房产租金收入计征的，税率为( )。A.1.2%B.10%C.12%D.20%【答案】 C二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 调查问卷中的问题一般包括（）问题。A.闭合式B.开放式C.自主式D.引导式E.问答式【答案】 AB2. 【问题】 当发现主机受到ARP攻击时需清除ARP缓存，使用的命令是（）。A.arp
9、-aB.arp -sC.arp -dD.arp -g【答案】 C3. 【问题】 沥青嵌缝油膏主要作为（）的防水嵌缝材料。A.屋面B.墙面C.沟D.槽E.卫生间【答案】 ABCD4. 【问题】 房地产估价师参加的下列保险中，属于社会保险险种的有( )。A.社会养老保险B.健康保险C.劳动工伤保险D.意外伤害保险E.失业保险【答案】 AC5. 【问题】 下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有（）。A.建筑密度B.建筑控制高度C.建筑色彩D.建筑红线后退距离E.容积率【答案】 ABD6. 【问题】 市场总需求是指在( )的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。A.特定地理范围内B.特定时期
10、C.特定的政治环境D.特定市场营销环境E 特定市场营销计划【答案】 ABD7. 【问题】 监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。其中，“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的（）。A.工程进度控制B.工程质量控制C.工程投资控制D.工程形象控制E.工程报表控制【答案】 ABC8. 【问题】 土地增值税的纳税人包括（）。A.出售中国境内的房地产的个人B.继承中国境内的房地产的外国人C.出售中国境内的房地产的外国人D.继承中国境内的房地产的个人E.受赠中国境内的房地产的社会团体【答案】 AC9. 【问题】 在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是指抵押房地产未设立法
11、定优先受偿权下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括（）。A.拖欠建设工程价款B.已抵押担保的债权数额C.房地产变卖处置费用D.诉讼费用E.其他法定优先受偿款【答案】 AB10. 【问题】 房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是（）。A.说明估价报告的合法性、真实性B.说明估价的独立、客观、公正性C.规避估价风险D.保护估价报告使用者E.防止委托人提出高估或低估要求【答案】 CD11. 【问题】 下列房地产中，属于按经营使用方式划分的有（）。A.销售的房地产B.收益性房地产C.出租的房地产D.自用的房地产E.有租约限制的房地产【答案】 ACD12
12、. 【问题】 下列原则中，属于我国民法基本原则的有( )。A.平等原则B.自愿原则C.公平原则D.诚实信用原则E.优先原则【答案】 ABCD13. 【问题】 与估价对象相似的房地产是指与估价对象的（）等相同或相似的房地产。A.区位B.用途C.权利性质D.总价E.外观【答案】 ABC14. 【问题】 关于大额可转让定期存款单的说法，正确的有( )。A.记名，并可自由转让B.面额固定C.期限一般在一年以上D.不能提前提取现金E.利率比同期限的定期存款利率高【答案】 BD15. 【问题】 债券偿还期限的确定，主要受发行者（）等因素的影响。A.过去一定期限内所调配的资金规模B.过去市场利率的发展状况C
13、.证券交易市场的发达程度D.投资者的投资意向E.心理状态和行为偏好【答案】 CD16. 【问题】 下列属于修建性详细规划的内容有（）。A.建设条件分析和综合技术经济论证B.道路系统规划设计C.绿地系统规划设计D.工程管线规划设计E.确定规划范围内各类不同使用性质的用地面积【答案】 ABCD17. 【问题】 上海市二手房转让市场，是按房地产市场细分的( )标准划分的。A.按地域细分B.按房地产用途细分C.按存量增量细分D.按交易形式细分E 按目标市场细分【答案】 ACD18. 【问题】 下列哪种房地产最适用成本法估价( )。A.学校B.公园C.商场D.普通商品住宅E 油田【答案】 AB19. 【
14、问题】 下列关于物权和债权的区别，说法正确的有（）。A.物权的权利主体是特定的B.物权具有优先性，债权具有平等性C.物权能够对第三人产生效力，具有追及性D.物权和债权的保护方法不同E.物权具有平等性，债权具有优先性【答案】 ABCD20. 【问题】 房地产所有权划分中，共有所有权的种类包括（）。A.按份共有B.按权共有C.共同共有D.共享共有E.共用共有【答案】 AC三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程
15、正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问：1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？【答案】1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：（1）预测出
16、的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。（2）后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。（3）测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。2. 指出并改正下面估价报告片断中的错误以下为某房地产抵押估
17、价报告中变现能力分析内容的片段：变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性强。估价对象中，大型商场部分通用性好；办公楼部分通用性较差。2.独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3.可分割转让性：所谓可分割
18、转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。4.房地产开发程度：估价对象为在建工程，至价值时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强。5.价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。【答案】1.“变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性”说法错误，改为：变现能力是指假定在价
19、值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。2.“估价对象中，大型商场部分通用性好；办公楼部分通用性较差”说法错误，改为：估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。3.“由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强”说法错误，改为：由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较弱。4.“一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越强”说法错误，改为：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。3. 指出并改正下列估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至
20、零分。）本次估价背景情况如下：估价对象为某工业厂房及附属办公用房，2012年6月通过竣工验收并办理了权属登记，2009年11月25日该宗土地设定抵押，至价值时点他项权利尚未注销。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2012年10月20日，估价作业日期为2012年11月1日至11月8日。以下是该房地产抵押估价报告内容片断：估价师声明我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。2.本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说
21、明的假设和限制条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依照国家标准房地产估价规范和房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。参加本次估价的注册房地产估价师：估价假设和限制条件【答案】1.“本次估价以估价对象按照现有用途、持续使用为假设前提”错误，应该是按照现有用途、最高最佳利用为假设前提。2.“本次估价以估价对象未设定任何担保及他项权利为假设前提”错误，据题意，估价对象在价值时点有已抵押担保债权，因此不能对已知事实做违背事实假设。3.“未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响”错误，抵
22、押价值评估遵循谨慎原则，就低不就高，应充分考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。4. 某房地产纠纷估价报告致委托方函（略）封面及目录（略）估价的假设和限制条件(略）房地产估价结果报告一、委托方某大厦，法人代表：XX，地址:某路某号。某房地产评估公司，法人代表：XX，地址:某路某号。三、估价对象(一)估价对象界定某厦位于某市某区某路某号,某路与某路交叉口的东南角，建设用地面积为4995m2,总建筑面积约为54000m2，为地下2层和地上31层建筑，地上分A、B两座，14层为商业裙楼，628层为公寓，2931层为纯写字楼。此次委托方委托评估的估价对象是指某大厦某单元8套房
23、屋，8套房屋的户型相同，每套建筑面积均为135.55m2，评估总建筑面积为1084.4m2。(二）权利状况根据评估人员掌握的资料，某大厦由某房地产开发有限公司投资开发，1993年5月申请立项并开工建设。截止估价作业日期，某房地产开发有限公司已取得某大厦的国有土地使用证(证号：X国用XX字第XX号），土地使用权性质为出让用地，土地用途为商业、写字楼、高级住宅，土地使用年限自1993年1月5日至2043年1月4日。【答案】(1)封面及目录和致委托方函顺序颠倒。(2)缺少估价师声明。(3)委托方和估价方缺少联系电话。(4)一次评估只能有一个目的。(5)缺少合法原则。(6)缺少估价日期。(7)估价结果
24、报告中缺少估价应用的有效期。(8)使用“房地产估价计算书”欠妥。(9)区域因素分析中用词不当。(10)估价测算过程中“对于采用收益法进行评估的解释”不正确。(11)资本化率的计算过程错误。(12)剩余土地使用年限错误。(13)缺少附件。5. 房地产估价报告封面及目录(略）致委托方函(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某居住房地产估价结果报告一、委托方某房地产公司，法人代表:张某。二、受托方某房地产估价有限公司，法人代表：王某。三、估价对象1.地理位置及概况（略）2.估价对象概括估价对象位于某市某路某号院内，项目用地15075m2，用途为住宅，剩余土地使用年限至评估基准日为40年，估
25、价对象用途为配套公建，剩余土地使用年限为30年。建筑面积为6962.3m2，占地面积为1890.3m2，容积率为4.16，结构为现浇框架一剪力墙结构。【答案】1)委托人和受托人缺少地址和联系电话。(2)估价时点应为具体某一天。(3)房地产权利状况描述不全。(4)房地产现状描述不全。(5)估价原则中缺少估价时点原则。(6)估价结果报告中总地价缺少货币种类。(7)市场比较法比较因素所取修正指数无说明。(8)比较案例B位置指数不正确。(9)比较案例A用途为商住，与估价对象的可比应作说明。(10)比较案例的结构不同，应该进行修正。(11)比准价值的权重未作说明。(12)成本法中土地使用权价格计算有错误。(13)成本法中各项费用比例无依据。(14)建安费按项目的实际发生成本计算不恰当。