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1、2022 年房地产估价师试题一一,单选题单选题(共共 20 题题，每，每题题 1 分，分，选项选项中，只有一个符合中，只有一个符合题题意意)1.【问题】除了耕地占用税和（）因按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。A.房产税B.土地增值税C.城镇土地使用税D.契税【答案】C2.【问题】某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地产估价机构(以下简称估价机构)提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价
2、机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。A.人均绿地率B.停车位C.用地性质D.建筑密度【答案】C3.【问题】某商店的土地使用期限为 40 年，自 2003 年 10 月 1 日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为 200m2。一层于 2004 年 10 月 1 日租出，租赁期限为 5 年，可出租面积的月租金为 180 元/m2，且每年不变;二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为 200 元/m2 和 120 元/m2，运营费用率为 25%。该类房地产的出租率为 100%，报酬率为 9%。A.成本法B.收益法C.假设开发法D.基准地价修正法【答案
3、】A4.【问题】企业明确了主要竞争者并分析了竞争者的优势、劣势和反应模式之后，就要决定自己的对策，关于对策选择的说法中，不正确的是（）。A.多数企业主张与相近似的竞争者展开竞争，以摧毁相近似的竞争者B.以较弱的竞争者为进攻目标，可以节省时间和资源，事半功倍C.以较强的竞争者为竞争目标，可以提高自己的竞争能力D.有时竞争者的存在对企业是必要的和有益的【答案】A5.【问题】利率和通货膨胀，属于房地产市场运行环境中的（）因素。A.社会环境B.政治环境C.经济环境D.金融环境【答案】C6.【问题】下列征收补偿中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是（）。A.房屋价值补偿费B.搬迁补偿费C.停产停业损失
4、补偿费D.土地补偿费【答案】D7.【问题】关于征收和征用，下列说法正确的是（）。A.征收的实质主要是所有权的改变，不存在返还的问题B.征用的实质只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，可以不予补偿C.征用的实质是一种临时使用房地产的行为D.征收是无偿的，征用是有偿的【答案】A8.【问题】某宗土地的总面积为 5000m2，容积率为 2，剩余使用年限为 30 年，用途为工业，现可依法变更为商业用地，容积率提高到 3，剩余使用年限不变。现时该类工业用地 50 年期的建设用地使用权楼面地价为 2000 元/m2，工业用地报酬率为 6%；变更后条件下 40 年期的商业建设用地使用权土地
5、单价为 12000 元/m2，商业用地报酬率为 10%。该土地因变更用途和容积率应补交的地价款为（）万元。A.4000B.4004C.4021D.4037【答案】D9.【问题】2010 年某房地产开发企业销售收入等于经济成本时，该开发企业（）。A.获得了正常利润B.获得了经济利润C.获得了超额利润D.年净利润为零【答案】A10.【问题】某地区房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的 3%和6%，某宗房地产建筑面积为 120m2，买卖双方商定，买方付给卖方 30 万元，并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为（）元/m2。A.2427.18B.2500.00C.2575
6、.00D.2659.57【答案】D11.【问题】土地使用权租赁是指土地使用者作为（）将土地使用权（）给（）使用。A.抵押人、抵押、抵押权人B.使用权人、转交、其他土地使用者C.使用权人、出租、承租人D.出租人、出租、承租人【答案】D12.【问题】消费者市场细分标准不包括（）。A.地理环境因素B.人口因素C.消费习惯因素D.消费行为因素【答案】C13.【问题】房地产开发投资的经济效果主要表现为（）。A.租金收入B.物业增值C.股权增加D.销售收入【答案】D14.【问题】6 年前，甲提供一宗土地面积为 1000、使用年限为 50 年的土地，乙出资300 万元人民币，合作建设 3000 建筑面积的房
7、屋。房屋建设期为 2 年，建成后，其中1000 建筑面积归甲所有，2000 建筑面积由乙使用 20 年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。A.1044.79B.1000.00C.973.82D.829.94【答案】D15.【问题】下列属于按照房地产的实物形态分类的房地产是（）。A.房地产的局部B.工业房地产C.部分产权或有限产权的房地产D.在建工程【答案】A16.【问题】某在建工程在抵押贷款之后半年停工，因借款人无力偿还贷款，现被某法院整体拍卖。为此，采用假设开发法估价
8、评估其拍卖保留价时，关于价值时点和估价对象状况的说法，正确的是（）。A.价值时点为抵押贷款日，估价对象状况为抵押时的状况B.价值时点为现在，估价对象状况为抵押时的状况C.价值时点为现在，估价对象状况为完工时的状况D.价值时点为现在，估价对象状况为现在的状况【答案】D17.【问题】房地产开发项目产生的利润总额，应首先用于（）。A.向投资者分配B.提取法定盈余公积金C.缴纳企业所得税D.弥补企业 5 年内的累计亏损【答案】D18.【问题】在房地产开发过程中，（）主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣
9、工后进行工程结算。A.建筑师B.工程师C.造价工程师D.估价师及物业代理【答案】C19.【问题】2016 年 8 月，A 市 B 房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由 B 公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资 5600 万元，建设工期为 11 个月。B 房地产开发公司通过招标方式，选择了 C 施工单位，工程合同价为 4000 万元。同时通过招标方式，选择了 E 监理单位。A.800B.1200C.1500D.2000【答案】D20.【问题】（2010 年真题）耕地占用税的计税依据是纳税人（）面积。A.经批准占用的耕地B.经
10、批准占用的土地C.实际占用的耕地D.实际占用的建设用地【答案】C二二,多多选题选题(共共 20 题题，每，每题题 2 分，分，选项选项中，至少两个符合中，至少两个符合题题意意)1.【问题】关于专业房地产估价的说法，正确的有（）。A.应由专业机构和专业人员完成B.应经过审慎判断并提供专业意见C.出具的结果具有证明效力D.应收取一定的服务费用E.咨询性估价无需承担法律责任【答案】ABCD2.【问题】关于重新购建成本的说法，正确的有（）。A.重新购建成本是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出B.重新购建成本相当于账面价值C.重新购建成本是客观的重新购建成本D.建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物
11、的重新购建成本E.土地的重新购建成本是法定最高出让年限的土地使用权价格【答案】CD3.【问题】房地产开发项目策划中，区位分析与选择包括（）。A.地域分析与选择B.具体地点的分析与选择C.建筑总面积的分析与选择D.平面布置的分析与选择E.对出售、出租、自营等方式进行选择【答案】AB4.【问题】(2016 真题)根据国有土地上房屋征收与补偿条例，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施的行为有（）。A.改建房屋B.新建房屋C.扩建房屋D.租赁房屋E.变卖房屋【答案】ABC5.【问题】根据不动产登记实施细则规定，可以办理房屋预告登记的情形有（）。A.房屋所有权转让B.房屋抵押C.在建工程抵押D.
12、预购商品房抵押E.预购商品房【答案】ABD6.【问题】协调是建设监理能否成功的关键。其中外部的协调包括（）。A.与业主没有合同关系的人员协调B.项目系统内部关系的协调C.项目系统组织关系的协调D.与业主有合同关系的设计单位的协调E.与业主没有合同关系的社会团体的协调【答案】AD7.【问题】从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（）。A.土地B.劳动力C.资本D.环境E.伙伴关系【答案】ABC8.【问题】成本法估价中，征收集体土地的土地征收补偿费用的内容包括（）。A.土地补偿费和安置补助费B.地上附着物和青苗的补偿费C.征地管理费D.安排被征地农民的社会保障费E.场地平整费【答案
13、】ABD9.【问题】估价对象为一宗熟地，对选取的可比实例进行实物状况调整的内容有（）。A.土地形状B.土质状况C.土地使用年限D.土地幵发程度E.容积率【答案】ABD10.【问题】下列污染源中，属于大气污染源的有（）。A.工业污染源B.交通污染源C.光污染源D.噪声污染源E.生活污染源【答案】AB11.【问题】政策保险一般可以分为（）。A.农业保险B.信用保险C.输出保险D.巨灾保险E.准入保险【答案】ABCD12.【问题】拍卖买受人主张瑕疵请求权遇到障碍的情形有()。A.委托人、拍卖人由于疏忽而没有拍卖标的瑕疵告知竞买人B.委托人、拍卖人能够证明其就拍卖标的瑕疵没有过错C.拍卖人、委托人在拍
14、卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质D.买受人的疏忽可能导致其未能注意到已告知的瑕疵E.买受人的误解可能直接导致拍卖标的的瑕疵【答案】BCD13.【问题】2016 年，甲房地产开发企业，竞得一宗规划居住用地，用于住宅建设。该规划地块面积为 50000m2，其中，住宅用地面积为 30000m2，拟建总建筑面积200000m2 的高层住宅 4 栋（含地下一层面积为 1800m2/栋），以及总建筑面积50000m2 洋房住宅 6 栋（每栋 6 层）；高层住宅层高均为 2.8m，洋房住宅首层 4.0m，其余均为 3.1m。甲房地产开发企业，欲实现经济利润与正常利润之和为 150000 万元，行业平均
15、正常利润 65000 万元，并据此进行项目经济分析。A.主合同B.单务合同C.有偿合同D.典型合同【答案】ACD14.【问题】收集交易实例时应收集交易实例信息包括（）。A.成交价格B.议价时间C.成交日期D.交易方式E.交易目的【答案】ACD15.【问题】如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性，在这种情况下，常常用定性方法估计未来投资收益，可选用的决策方法包括（）。A.小中取大法B.大中取小法C.大中取大法D.小中取小法E.最小最大后悔值法【答案】AC16.【问题】在房地产市场中，引起需求增加或减少的原因主要有（）。A.收入水平变化B.政府税收政策的影响C.消费品位变
16、化D.获得金融机构融资的难易程度E.未来预期收益变化【答案】ABC17.【问题】房地产的技术规范包括（）。A.房地产经纪人员执业资格制度暂行规定B.房地产登记技术规程C.关于房地产中介服务收费的通知D.房产测量规范E.房屋征收评估办法【答案】BD18.【问题】房地产市场失灵的主要原因有（）。A.垄断B.外部性C.信息不对称D.住房问题E.通货膨胀及失衡【答案】ABC19.【问题】下列绿地中，属于可计入绿地率指标的有（）。A.公共绿地B.宅旁绿地C.屋顶绿地D.晒台绿地E.公共服务设施所属绿地【答案】AB20.【问题】在宗地面积测算中，不能计入宗地面积的范围有（）。A.已明确使用权属的间距地B.
17、市政管辖的道路、街道用地C.公共使用的排污沟D.经规划部门核定的公共用地E.房地产证记载范围内的用地【答案】BCD三三,大大题题分析分析题题(共共 5 题题，每，每题题 8 分分)1.某开发商通过拍卖获得一宗熟地的 50 年使用权，拟开发建设建筑面积为 2000m2 的办公楼项目，建设期为 2 年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为 300 万元，项目总投资为 1000 万元。第 1 年项目投资为 600 万元，其中资本金 200 万元，银行贷款为 400 万元，利率为 10%，期限为 2 年，按年单利计息，期末 1 次还清本息。第 1年该办公楼预售了 400m2，预售均价为
18、8000 元/m2。第 2 年项目投资 400 万元；全部以自有资金的形式投入。第 2 年该办公楼预售了 600m2，预售均价为 7800 元/m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的 1000m2 改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前 3 年的出租率分别为 60%、70%和 80%，之后各年保持 90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的 30%。若开发商要求的目标收益率为 16%，该办公楼的最低月租金为多少？（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）自有资金现金流量表（此表题中给出）【答案】本题考查资本金现金流量表的编制与净现金的计
19、算1.设月租金为 A 元1）第 1 年：年初自有资金投入 200 万元，年末销售收入 4008000320（万元）2）第 2 年：年初自有资金投入 400 万元，年末销售收入 6007800468（万元），年末还本息：400（110%2）480（万元）3）第 3 年：年末出租收入100012A60%7200A，年末运营成本为 7200A30%2160A或者直接计算出第3 年末的净经济收入：100012A60%（1-30%）5040A4）第 4 年：年末出租收入 100012A70%8400A，年末运营成本为 8400A30%2520A或者直接计算出第 4 年末的出租净收入：10001270%（
20、1-30%）5880A5）第 5 年：年末出租收入 100012A80%9600A，年末运营成本为 9600A30%2880A或者直接计算出第 5 年末的出租净收入：10001280%（1-30%）6720A6）第 650年：年末出租收入 100012A90%10800A，年末运营成本为 10800A30%3240A或者直接计算出第 6 年末的出租净收入：10001290%（1-30%）7560A自有资金现金流量表2.某办公楼房地产估价报告封面及目录(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某办公楼房地产估价结果报告一、估价方（略）二、估价对象某公司所有的办公用房地产，估价对象办公用楼建
21、于 1993 年，为四层砖混结构，部分为 5 层，总建筑面积2075.284m2。估价对象占地 3444.6m20 三、估价日期 2004 年 8 月 21 日至 8 月 25 日。四、估价目的房地产拍卖。五、估价时点 2004 年 8 月 21 日。六、估价依据（略）七、采用的估价方法【答案】(1)缺少致委托方函。(2)缺少委托方。(3)估价对象描述过于简单，土地权利情况不清，使用年限不明确。(4)缺少估价原则。(5)缺少价值定义。(6)估价对象描述过于简单，土地权利状况不清，使用年限不明确。(7)估价结果应为房地产总价而不是房产总价。(8)估价结果还应写明单价。(9)地价应进行年限修正。(
22、10)应说明 24%的折旧率确定依据。(11)采用假设开发法求取地价，再加上建筑物价格的技术路线不正确。(12)估价结果不一致。(13)技术报告估价为公开市场价格，但应说明当地拍卖价格和市场价格之间的调整幅度，以确定拍卖价格。3.指出并改正下面估价报告片段中的错误（本题 10 分。错处不超过四个，后面应用前面的错误计算结果导致错误的不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5 分。本题最多扣至 0 分，请在答题纸上作答不得在试卷上改错）本次估价背景情况如下：估价对象是某企业拥有的位于繁华街路的一幢临街单层工业用房，产权证用途工业。因为该市经济的发展，该区域变为了商业中心，某企业也对
23、该工业用房进行了装修改造，变成了两层商业房地产，现一、二层全部出租。为解决该区域商业配套不足的问题，规划部门同意该工业一层改建为商铺。该企业也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后用该房申请房地产抵押贷款，委托房地产估价机构评估其抵押价值。以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”、估价对象风险提示内容片段：3.估价对象最高最佳利用分析估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次，应按法律上允许、技术上可能、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定，并应符合下列规定：（1）当估价对象已为商业用途利用时，应在调查了解及分析其利用现状的基础上，对其最高最佳利用和相应的估价前提作出下列判断和
24、选择，并应在估价报告中说明：1）维持现状、继续利用前提，新房地产价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润现有房地产的价值，选择维持现状前提进行估价；2）更新改造前提，更新改造后的房地产价值-更新改造的必要支出及应得利润现状房地产的价值，应选择更新改造前提进行估价；3）改变用途前提，改变用途后的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润现用途房地产的价值，应选改变用途前提进行估价；4）改变规模再予以利用经计算不合理，不选择改变规模前提进行估价；5）重新开发再予以利用，成本太高，不合理，不选择重新开发前提进行估价；6）估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本、用途变更费用及应得利
25、润后，其剩余价值大于作为工业使用的价值。所以，估价对象应改变工业用途为商业用途、并进行改造装修利用最合理。【答案】1.估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次，应按法律上允许、技术上可能、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定，错误，改为：估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次，应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定。2.维持现状、继续利用前提，新房地产价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润大于现有房地产的价值，选择维持现状前提进行估价，错误，改为：维持现状、继续利用前提，新房地产价值-将现有房地产改变为新房地
26、产的必要支出及应得利润现有房地产的价值，选择维持现状前提进行估价。3.该房地产的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时，应按下列规定确定估价所依据的用途，并应作为估价假设中的未定事项假设在估价报告中说明及对估价报告和估价结果的使用作出相应限制，错误，改为：该房地产的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时，应按下列规定确定估价所依据的用途，并应作为估价假设中的不相一致假设在估价报告中说明。4.关注房地产抵押价值未来上涨的风险，对预期可能导致房地产抵押价值上涨的因素进行分析说明；错误，改为：关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素进行分析说明。4.某家庭以抵押贷
27、款的方式购买了一套价值为 100 万元的住宅，首付款为房价的 50%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为 20 年，按月等额偿还，年贷款利率为12%，问：（1）抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少（2）如果该家庭 30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，则该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅（3）如果该家庭在按月等额还款 5 年后，于第 6 年年初一次提前偿还剩余贷款本息，则还款额为多少【答案】（1）抵押贷款额 P=10050%=50 万元；月贷款利率 i=12%/12=1%；月还款额为：A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1=501%(1+1%)240/(1+1%)240-1
28、=0.550543 万元=5505.43元；（2）该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为：5505.43/30%=18351.43 元（3）该家庭在第 6 年年初一次提前偿还剩余贷款余额时，所需偿还金额为 Pn=A（1+i）n-m-1）/i（1+i）n-m，其中，n=1220=240，m=125=60，代入数据，得到Pn=5505.43（1+1%）240-60-1）/1%（1+1%）240-60=458721.59 元=45.87 万元。5.某厂房的建筑面积为 4800m2，建筑结构为钢筋混凝土结构，耐用年限为 50 年，于 5年前建成并投入使用；土地面积为 8000m2，于 6 年前取得土地使用
29、权，土地使用年限为50 年，届满后土地使用权及其地上建筑物和其他不动产所有权由国家无偿取得。已知该厂房所在位置的工业用地土地使用权出让最高年限的基准地价为 450 元/m2，目前的工业地价指数为 102.10（为定基价格指数，基期为基准地价对应的评估基准日），土地综合状况较基准地价对应的土地综合状况好 1.70%。重新建造该厂房的建筑安装工程费为 1500 元/m2，专业费为建筑安装工程费的 6%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的 3%，销售费用为重新购建价格的 2%，年利息率为 6%，建设期为 1 年，建筑安装工程费、专业费、管理费用、销售费用可视为均匀投入，销售税费为重新购建价格的
30、6%，建筑物的投资利润率为 15%，该厂房的部分门窗、地面等有损坏，修复费用为 5 万元；其内没有行车，出租率为 80%，月租金为 15 元/m2；如果目前单独增加行车，需要 66 万元，而如果重置该厂房随同增加行车，仅需要 50 万元；市场上类似有行车厂房的出租率为 85%，正常月租金为 16 元/m2。当地该类房地产的报酬率为 7.50%，土地报酬率为 6.50%，建筑物残值率为 0 请计算该房地产目前的积算价值。【答案】具体的计算过程如下：成本法计算公式为：旧的房地积算价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格一建筑物折旧。（1）计算土地重新购建价格（2）计算建筑物重新购建价格建筑物重新购建价格=建筑安装工程费+专业费用+管理费+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润，设建筑物重新购建价格为 x，则（3）计算建筑物折旧对于非住宅建筑物经济寿命晚于土地使用期限而结束，且出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回的，按建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。物质折旧=50000+2107.98480051/（501）=1082480（元）。因功能缺乏造成的折旧先计算增加行车所能带来的房地产价值增加额为由于修复费用 66 万元