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1、大型国际汽车城专业市场和综合体的开发和运营深圳市新摩尔商业管理有限公司清华大学国际商业地产运营班客座教授杨宝民2012年8月122005年我们考察了东京汽车卖场，深受启发。 图1 2005年杨宝民先生在东京丰田汽车卖场内留影丰田汽车卖场展示比较领先，中国在大型购物中心中可以设置两层店。 图2 第二层智能交通与模拟驾驶系统作者受到这次考察的启发，将考察知识用于国内汽车城综合体项目的汽车卖场商业规划和建筑策划中。2006年开始作者新后指导了沈阳国际汽车城，长春二手汽车市场，池州汽车城，郴州汽车城，对汽车城的成败得失拥有了较深入的研究，2012年开始谋划在青岛建设半岛国际汽车城项目。一、 国际汽车城
2、发展概况国内出现了众多的汽车城，如何通过一流的策划和规划设计，吸引众多汽车4S店和汽车配件龙头商户进驻，形成真正让消费者喜欢的汽车城，这是一个重大的问题。笔者应邀指导了沈阳，郴州等地汽车城，深圳新摩尔公司对汽配市场，汽车城等类项目进行了长达五年的深入研究。二、 国内汽车城和专业市场的成功案例分析上海是我国汽车产业基础最好的城市之一，上海通用和大众等公司产销量在国内名列前茅，上海还拥有F1汽车赛场，上海汽车消费规模巨大，因此，上海是最适合建设国际汽车城的大都市。图3 上海国际汽车城总体规划上海国际汽车城是上海市政府“十五”规划中的重点建设项目。作为西部的综合性汽车产业基地，它与东部的微电子产业基
3、地、南部的石油化工基地、北部的精品钢铁基地共同构成上海“东南西北”四大产业基地.上海国际汽车城位于安亭地区，占地68平方公里，包括核心区、整车制造和零部件配套制造区、国际赛车场、教育园区和安亭新镇区等主要区域，是集制造、研发、贸易、博览、运动、旅游等多功能于一体的综合性汽车产业基地及现代化新城镇。上海汽车城核心区规划占地7.43平方公里，由研发区、贸易区、博览公园、高尔夫球场和都市服务中心等区域构成，集中体现了汽车城的研发、贸易、博览与旅游休闲功能。图4 上海国际汽车城核心区总平面引用自上海汽车城网站研发区内机动车检测中心一期、舍弗勒一期已建成运营，上汽工程研究院正在建设中。贸易区内二手车市场
4、和步行街已建成营业。博览公园、高尔夫球场正式对外开放。都市服务中心建设启动。上海汽车博物馆是中国首个专业汽车博物馆，集中展示了汽车诞生以来世界上出现过的近70辆经典车型，时间跨度逾百年，涉及品牌22个，为中国观众提供了鉴赏珍贵古董车以及了解汽车历史的平台。上海汽车博物馆位于汽车城的博览公园内，占地11700平方米，建筑面积27985平方米，由历史馆、技术馆、品牌馆、古董车馆和临展馆五部分组成。一期开放历史馆和古董车馆，展示面积约5000平方米。三、 汽车城开发的风险分析投资风险和政策风险是主要风险。大型汽车城投资规模巨大，一旦投资失败损失巨大，因此，大型汽车城项目必须具有自己的特色，必须能够给
5、顾客创造和普通汽车项目相比更大的价值。化解汽车城投资风险的主要举措如下：1. 正确选址，科学评定开发规模，不要盲目求大，根据市场需要确定最佳规模。2. 引进一流顾问团队注重前期研究和招商摸底和销售摸底，考虑投入产出的方案比较。3. 注重项目的文化内涵和可体验性，只有抓住中高收入消费者的汽车城才能成功。四、 汽车城相关的产业政策研究2002年上海工程技术大学汽车工程学院高级工程师浦维达负责的课题是“上海国际汽车城核心贸易区政策研究”。浦维达高工主持课题研究的主要内容是为建立具有汽车城特色的政策体系提供建议。国际汽车城实施方案的政策研究是多方面的，建立这些政策的核心，就是要形成上海国际汽车城良好的
6、投资环境，制订具有汽车城特色的政策，吸引国内外汽车产业界来投资，参与汽车城建设。汽车贸易是汽车城的核心功能，需要形成和发挥多方面环境优势，其中主要是建立人才、信息、服务、资源配置、管理、技术、品牌、规模、市场等优势。为了加快国际汽车城的建设，在上海国际汽车城的建设、管理、财政税收、招商引资、人才、投资、土地、金融、海关、科技以及汽车交易权限等方面要争取政府给予特殊的政策。通过政策导向将预期产生一系列效应：商业效应、联动效应、开放效应、示范效应、辐射效应、共享效应和环境效应等。我们认为汽车城应该突出如下导向：1. 鼓励具有自主知识产权的汽车展示，例如，奇瑞，吉利等为中国汽车争光的自主开发企业。2
7、. 突出环境保护和人文关怀，鼓励汽车企业承担社会责任。3. 名车展示和汽车文化。4. 政府限制购买汽车的政策研究 广州等城市已经开始对私家汽车购买上牌有所限制了。五、 汽车城的规划特点以沈阳，郴州，池州国际汽车城为例汽车城不仅应该是贸易中心，还应该是汽车文化体验中心和旅游中心，上海国际汽车城印证了上述理念的正确性。旅游规划和商业规划以及城市规划结合是杨宝民先生一贯的创新思想，用来指导中国汽车城项目的规划设计更有前瞻性。 汽车城的功能分区 酒店和办公楼功能区，名车体验区，汽车配件区，汽车4S 店聚集区。其中，汽车4S店占地面积每个15亩，属于用地较多的业态 。 图5 沈阳国际汽车城规划构想为了高
8、起点规划青岛半岛汽车城，我们建议在功能分区上可以按照1000-2000亩左右规模进行规划，可以考虑汽车文化酒店和办公楼以及空中花园综合体与汽车4S店，汽配市场，二手汽车市场，试验驾驶体验区（建议引进最新的模拟驾驶系统，逼真的虚拟现实环境），汽车文化动感体验等结合。从空间布局上，建议布置汽车文化公园，让顾客感觉更加休闲。 汽车城市不同业态的建筑特点 应该突出生态环保特点，汽车城 案例研究 核心商业区 核心商业区 4S专卖店 图6 关于市场业态组合的假设模型池州13万平方米汽配市场物业组合和业态模型汽车配件5万平方米轿车配件2.5万平方米大车配件6000平方米微型车配件与摩托车配件10000平方米
9、轮胎区4000平方米汽车超市5000平方米五金机电市场2万平方米五金工具1万平方米五金设备1万平方米灯具市场2万平方米酒店灯具1万平方米办公楼灯具5000平方米普通节能灯具5000平方米主题文化餐饮酒楼徽派文化主题酒楼和生态餐厅1万平方米四星酒店和公寓其中酒店公寓2万平方米3万平方米六、 汽车城专业市场和综合体的运营管理1.重视系统的宣传，树立一站式消费理念。图7 汽车某汽车城2.重视营销渠道体系的建立，鼓励周边县城和乡镇到汽车城配件市场拿货。高力北方国际汽车博览城项目于2006年8月开工建设，2008年底竣工。项目建成后，将依托长春汽车制造业的核心地位，以“中国汽车流通产业北方总部”为目标，
10、将项目打造成为立足长春，辐射东北，面向全国的汽车汽配展销中心、贸易中心、物流中心、检测中心和文化传播中心。图8 高力北方国际汽车博览城效果图图9 高力北方国际汽车博览城入口高力汽车城建成后，周边四平，公主岭等城市主要来此进货。3.给消费者综合体验 不仅可以享受汽车4S店的功能，而且可以让消费者观赏名车的同时，领略更高尚的汽车文化，可以在赛场内举办各类比赛，增进友谊。图10 东京丰田汽车展示场郴州汽车城是国内经过精心策划的汽车城项目，它占地近千亩，非常注重顾客体验，顾客不仅可以在五星酒店周末休假，而且可以参观名车体验区，更多顾客可以在自己喜欢的场地赛车，体验驾驶的速度和技巧乐趣图9 郴州汽车城规
11、划方案总结中国是汽车消费大国，还不是汽车强国，我们已经具备了中等汽车的自主知识产权，像研发两弹一星一样重要，中国需要拥有自己的宝马和奔驰汽车高端品牌和自主知识产权，建设汽车城应该划分两种类型，一种就是类似上海汽车城一样，具有研发功能，此外，众多的汽车城都是贸易展示和服务中心。对于汽车城的土地获取建议采取分类模式拿地，景观公园可以按照旅游用地，商业用地建议在100万元/ 亩以内，建议在规划设计上注重集约使用土地资源，注重立体式的景观规划。在规划阶段，要注重主动征询消费者和商家的意见，只能增加交易的便利性，降低总体交易成本，增加更多有效的顾客体验，汽车城项目才有存在的价值。谋定尔后动，深圳新摩尔公司作为专业商业策划和管理顾问公司，愿意为更多汽车城项目提供一流的策划、规划设计和招商运营服务。