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1、有关商品房住宅工程建设全过程程序 每一个工程项目，建设单位在申请立项前，都会对其可行进行初步的测算。认为可行，则对整个项目进行准备实施。一、首先，进行项目的立项。向区（工业项目投资额在1500万以上下；生活项目投资额在3000万以下建筑面积在3完平方米以下）或则市计划发展委员会提出项目的立项申请。计划委员会在接到申请后，（住宅项目）则立即与规划局进行征询，发一份征询单到规划局，待规划局在征询单上签字认可并加盖公章后，征询单在返回计划委员会，根据规划部门的意见，计划委员会对提出申请的单位进行批复（同意或不同意）。建设单位在接到计划委员会的批复后，根据批复精神进行下部工作： 1、请有资质的设计单位
2、做规划方案，并将规划方案报规划局批准。 2、根据批准后的规划方案，请有资质的咨询公司做项目可行性研究报告。3、同时在水、电、气、电视、电话、市政、下水等配套部门进行意见征询（是否同意对该项目进行配套）。4、在住宅发展局办理项目配套审核的有关手续、同时办理基地代码等有关手续，将水电气等部门的配套意见同时报住宅发展局。在咨询单位做好项目的可行性研究报告后，在将可行性研究报告同申请报告同时送计划委员会，待可行性研究报告通过审核后，计划委员会再发出同意该项目建设的批复，到此，建设单位既可按有关的基建程序正式办理项目的有关手续。1、根据可行性批复，办理项目的报建手续、办理项目的IC卡（项目的通行证），根
3、据项目的大小（住宅项目投资额在3000万以下的、建筑面积在3完平方米以下的在区工程项目交易中心办理该手续，其余则在上海市办理）；2、根据可行性批复，办理工程勘察设计招投标手续，选择勘探设计单位。采用的方法为：公开招标、邀请招标、议标。勘察中标后根据地块的大小一般一个月左右的时间，设计在方案确定后设计单位对方案进行扩初设计，一般时间为一个月。3、在规划部门办理选址意见书和建设工程规划用地许可证；4、根据规划部门的用地意见，请有资质的测绘单位（土地管理局）进行土地测量，并作界桩。5、办理土地动拆迁手续。如征地（农田有一定的规定）在此前要与土地征地事务所签定征地合同，交纳有关的赔偿金（对房屋、装修和
4、地上的建筑物等进行评估）。提出动迁方案，提供有关的动迁房（山龙）。办理拆迁许可证；自己的房屋进行拆除也要通过国资办办理同意拆除的批复，并要请土地局的房屋鉴定部门对房屋进行鉴定后才能进行拆除。如有人防工程的，还需向人防部门的同意并报有关的报告经人防同意（申请拆除、申请补建或赔偿）如进行费用补偿则为：3500元/M2。申请新建由建设单位进行建造。申请交费则为每新建建筑面积：60元/M2。6、（征地拆迁补偿还需提供拆迁许可证、征地合同）将可行性批复、选址意见书、用地规划许可证等有关资料向房屋土地管理局用地科提出土地用地申请，并签定土地批租合同，交纳土地出让金。办理建设用地批准书。7、如此时，土地上有
5、建筑物还将对其进行拆除。首先要报国资办批准（发文），选择有资质的施工单位进行拆除。拆除一般分人工拆除与爆破拆除（卫零路）如爆破拆除还将提供拆除的施工方案，报公安、交通、环保、计防、消防、水、电、气、电话、电视、安监、质监等部门，共同对方案进行评审。8、可研报告批准后，住宅工程和公建工程均要在住宅发展局办理工程配套手续，交纳配套费或签定配套包干协议书。根据上海市的有关规定，上海市区的配套费由原来的350元/M2，改为现在的320元/M2。金山区由原来的300元/M2，改为现在的250元/M2。有些边远的地区可对配套费进行包干，也就是自配套。对小区外的大市政、小区内的小学、中学、幼儿园、托儿所等建
6、设单位在交纳配套费后均可进行返还（板桥路、山龙小学、东港中学等）。二、在设计单位扩初图完成后，建设单位要将有关的扩初图送计划委员会，由计划委员会组织有关部门对工程的扩初图进行评审，根据各部门的要求和规范，对扩初图提出修改意见。设计院根据各部门提出的要求进行正式的施工图设计。时间40天。施工图设计完成后，建设单位要选择有资质的审图公司，对施工图进行审核。审核的内容主要是国家强制性规范（原叫设计监理），审图中发现的问题由审图公司及时与设计院联系，进行修改。审图的时间一般是10个工作日，但前提是有关的资料要齐全。施工图通过了审核后，拿到了审核通过证书，建设单位就可进行该工程的施工招投标工作。在建设单
7、位办理工程招投标工作的同时，还必须办理建设工程规划许可证、要办理环评、环保、卫生防疫、交通、消防、新墙体使用协议等手续。工程项目必须根据国家的有关规定办理招投标手续，步骤为：1、选择一家有资质的代理公司，进行工程施工招投标工作。 2、填写有关的上网发布信息的表格，并将工程的可研批文、工程的资金证明（当年度工程额度的25%）、报建表等资料送招标办进行信息发布，信息发布的时间为5个工作日。3、施工单位根据建设单位提出的要求，到指定的地点、并在招投标办公室的监督下报名，由代理公司和招标办对前来报名的施工单位进行资质审查，审查合格的单位可进行报名。4、报名结束后，根据报名的情况和报名施工单位的多少，对
8、前来报名的施工单位进行抽签，确定可参加投标的施工单位（如确定六家施工单位，多层住宅工程建设单位不得推荐施工单位；其他工程建设单位可推荐2家施工单位不需抽签可直接进入）。5、编写招标文件、评标办法、编制标底。并将招标文件和施工图发给可参加投标的施工单位。6、答疑。根据施工单位在看图和看招标文件的过程中对报价由影响的问题进行解答。7、施工单位编写标书，计算工程造价。时间从发招标文件后共计20天。8、建设单位在评标前72小时在上海市专家库中抽取专家。建设单位可按比例进入评标小组。9、评标。根据招标文件的约定，选定中标单位。10、开出中标通知书，并同中标单位签定施工合同、廉洁合同。工程施工招投标工作，
9、代理公司收取的费用根据上海市有关规定进行收取，交易中心还要收取管理费。三、开标后，工程进入了施工阶段。但建设单位和中标的施工单位还要办理一些列的手续最终办出建设工程施工许可证后才能正式开工。办理建设工程施工许可证前必须要做好以下工作： 1、选择施工监理公司。工程监理费在50万元以上的工程，选择监理公司也必须进行招投标。50万元以下的工程，根据规定必须在交易中心办理中监理单位表通知书后方可与建设单位签定监理合同。2、施工单位必须办理安全监督、质量监督的有关手续。3、办理建设工程施工许可证必须具备以下资料： 工程IC卡； 工程报建表； 建设工程规划许可证； 施工单位的工程中标通知书； 施工合同、廉
10、洁合同； 监理合同；监理单位中标通知书；监理项目登记卡 质量受监证明；安监受监证明； 建设用地批准书； 施工单位资金到位证明勘探设计中标通知书在办理时，（要带好原件并做好复印件）在资料齐全的情况下，受理后十个工作日。建设工程施工许可证办理后施工单位方可正式开工。在施工过程中建设单位、施工单位、监理单位要随时将有关的资料准备齐全备查。四、商品房房如要进行预售，建设单位在工程施工过程中就要对房屋的预售做好准备工作。首先要与有独立的法人资格的、有物业管理资质的物业公司签定前期物业管理合同；制定物业管理公约；在公安局派出所申请门牌号码；请测绘所对房屋的建筑面积进行预测；签定有关配套工程的协议，在房屋建
11、造达到规定的标准后就可在房屋土地管理局的市场科办理商品房预售许可证（上海市要求，多层住宅必须结构封顶。高层住宅必须达到结构的2/3）。办理预售许可证所需的资料如下： 1申请表 2、项目批复 3、工程合同 4、土地合同 5、土地出让金收据 6、土地用地书 7、面积预测报告 8、工程进度报告 9、银行监管合同 10、施工许可证 11、施工合同 12、水电气配套计划及协议 13、工程规划许可证 14、土地规划许可证 15、总平面图 16、派出所的门牌号码证明 17、分层平面图 18、前期务业管理合同 19、物业公司资质 20、物业管理公约 21、工程进度计划表 22、商品房预售价格表 23、公司资质
12、及营业执照 24、预售方案 25、上月财务报表 五、单体工程竣工后，必须根据工程的具体情况进行配套工程的建设。要使水、电、气、电话、电视、市政、总体、道路、绿化、电梯、计防、等均达到竣工验收的要求后才可对该项目进行总的竣工验收，并要将所需的资料全部齐全后才可在工程质量管理部门进行备案。 现行的上海市实行的建设工程备案制度，在工程竣工备案表上，需建设方、规划、施工方、勘探设计、档案、监理等单位签字盖章后并将所有的资料准备齐全才能对该项目进行备案（小高层及附件）。在工程进行备案前，建设单位将在次请测绘部门对建筑的建筑面积进行测绘。在工程备案后，建设单位将开始在住宅发展局办理入住许可证。一要准备一定的资料，二要对施工现场进行验收，特别是住宅工程中水、电、气等的配套是否到位、道路是否通常通畅、小区绿化是否种植完成等。对不符和交付的工程不得颁发入住许可证。办理入住许可证需准备的资料如下：（附件）在办理了入住许可证后，建设单位就可将房屋交付业主。要于业主办理房屋交接手续，签定交接书、签定质量保证书、房屋的使用说明书。请业主验收房屋、交纳维修基金、交纳物业管理费，并请业主在水电气等部门去办理开通手续等。建设单位在办理了入住许可证后，还将办理房屋大产证，最后将大产证分割成每户小业主的小产证。至此建设单位完成全过程的建设过程。 二00二年六月十一日