《北京大兴区黄村北开发区风景翠园物业管理方案--cookie-vv.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《北京大兴区黄村北开发区风景翠园物业管理方案--cookie-vv.doc（124页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作目 录一、 项目简介二、 管理目标及标准三、 工作标准四、 组织架构、定编定岗及人员招聘计划五、 岗位职责六、 客户服务中心运行方案七、 工程管理方案八、 人事行政管理方案九、 消防保安管理方案十、 财务管理十一、 预算十二、 培训计划十三、 后援支持十四、 结束语一、项目简介项目位置：“风景翠园”项目位于北京大兴区黄村北开发区，南距玉泉营8公里，邻京开高速公路。占地7.4万平方米，建筑面积约70580平方米的联院住宅ROLLHOUSE,共由12个别墅组团、四条主干路、一条中心绿化轴，两个城市公园共同构筑；流动的建筑空间呈现万千变化；绿化轴
2、串联于别墅于绿化广场之间，让休闲、锻炼、散步尽可感受自然之美。建筑面积：一期开发独栋住宅161户建筑面积39，500平方米。 二期开发点式楼建筑面积15，000平方米、板式楼建筑面积10，000地下6，080平方米。入伙时间：一期 2002年10月31 二期 待定其他设施：会所 二、管理目标及标准1.服务第一，业主至上通过系统的专业培训，强化管理处员工对业主服务的意识，做到以业主至上，服务第一为宗旨，提供方便、快捷、文明的服务。2.专业管理根据国家及行业的要求，按照国家有关标准，融合专业化的规章制度，全面推行标准的物业管理服务，争取在我司参与管理两年后，参加市优评选协助工作。3.树立形象，创造
3、品牌以提高员工服务质量，完善管理处管理制度和管理体系，使业主亲身感受到优质而专业的管理服务，并给予肯定的评价与口碑，树立物业管理行业的新形象，提高品牌声誉。并且还可通过优质的物业管理使住户得到信心的保证，以推动发展商销售工作的良好开展。 管理标准1. 保证园区总体形象完好、整洁；主体建筑外墙、外门窗等部位的颜色、外形与园区布局的统一。2. 房屋及设施、设备的维修、养护、报修实行二十四小时服务，健全完善的房屋及设施、设备管理的技术档案，建立日常保养和维修制度，建立维修服务回访制度，编制回访记录。对于急修工作，接到报告后及时解决；一般性维修工程，1天内解决；较大工程3天至5天完工或另作解决方案。其
4、他维修、养护工作按市有关规定执行。保证房屋完好率达到99%，房屋维修及时率达到99%以上。工程合格率达到100%。3. 公共环境全方位的循环清洁，做到清洁有序、无杂物堆放、无乱粘贴宣传品。保洁率达到100%，物业内道路每天清扫，执行定时灭虫、灭鼠等工作，及时清扫外围积水、积雪。4. 绿化对绿地、草坪等进行日常养护和管理，做到植物配置与季节配套，基本无裸露泥土。绿地整洁，花草树木生长正常，无虫害，绿化完好率达98%。5. 管理服务及投诉处理为业主提供二十四小时投诉处理服务热线电话，建立投诉回访制度、编制回访记录，使投诉接待率和回访率达到100%；客户投诉的处理及时率达到99%以上；客户对投诉的处
5、理解决及满意达到98%以上。6. 员工培训各级员工接受专业的系统培训，按照培训计划全面落实至每一阶层员工，并进行评估考核，确保员工接受培训合格率达100%。7. 设备运行保证设备运行良好，故障率少于2%，并定期执行每月、每季及每年的保养工作。同时保证与开发商做好保修衔接工作，避免扯皮现象出现。三、工作标准客户服务中心（一）、接待、处理投诉及回访的工作标准： 1、听清楚 客服助理耐心听取业主的意见，虚心接受用户批评，用心地听清楚所反映问题，切忌随意打断业主的讲话。 2、问清楚 对业主反映的问题，若有疑问就一定问清楚；若因业主讲话较急或带有地方口音仍听不清楚时，也可将自己对业主反映问题的理解复述一
6、遍给业主听，以遵循业主的意见；否则未解决业主的问题，又造成业主的不满意。 3、记清楚 一定做好记录，包括投诉人是谁、业主在哪一苑、哪一号、投诉时间、具体时间、需要解决什么问题、联系电话等情况。 4、复清楚 业主反映的有些问题解决起来需要一定的时间，或业主反映问题并非我们的工作职责，但接待的人不可以对业主说“不清楚”、“不关我事”等语言，应尽量把方便留给业主，把麻烦留给自己，主动接受头绪，并将问题转给有关部门解决。做好第一责任人，应及时了解并跟踪受理问题的解决程度，及时向业主报告解决情况。 （二）、回访工作的要求 1、责任人：客户服务中心主管、助理。 2、上门回访必须要有业主签字，如电话回访不作
7、此项要求，但在回访记录中写明“电话回访”，管理处总经理对回访工作进行检查并签署意见。 3、对回访业主又提出的新意见、建议、投诉等，不能当即解释清楚或暂时无法作出明确答复的，应告知回复时间。 4、如多个业主提出同一问题，客户服务中心可以采用公开信的形式答复业主。公开信应存入回访档案。 5、对业主反映的问题要作到“件件有着落，事事有回音”，回访处理率达100%。 6、对同一问题多次提出投诉，应提高重视，并上报负责人。7、对没有留下姓名、地址的投诉，可以不进行回访，但要把处理结果写在上面，作好保存。（三）、保洁工作标准分类序号项 目检 验 标 准检 验 方 法室 内 部 分1 公共楼道、安全通道无垃
8、圾、无积水、无灰尘每日清洁2次2大理石、水泥地面无垃圾杂物、无泥沙、无污迹。大理石地面打蜡抛光后有光泽每日清洁2次大理石地面打蜡抛光每周1次3墙面无灰尘、无污迹、无划痕每日清洁1次4天花板、天棚无灰尘、无蜘蛛网每周清扫1次5灯罩、烟感器、风口、指示灯无灰尘、无污迹每日清洁1次6玻璃门、窗无污迹、且明亮每日随时清洁7卫生间地面无污水，玻璃、镜面明亮，无气味，地漏畅通，门无灰尘每日清洁2次每2小时保洁1次8消防栓、标牌、扶手、栏杆无污迹、无灰尘每日清洁2次地下室1地面无垃圾、无积水、无泥沙每日清洁2次每周用水冲洗1次2墙面无污迹、无灰尘每周清洁1次3标识牌、消防栓、灯具无污迹、无灰尘每天清洁1次室
9、 外 部 分1路面、步行街无瓜果皮壳、纸屑、无积水、无污迹每天随时清洁2垃圾筒及时清理、无污迹每天随时清洁每周刷洗1次3垃圾场无散落垃圾，无污水、无气味每天清倒、冲刷1次4标识牌、广告灯箱我乱贴乱画、无灰尘每天清洁1次5雨水管、地漏无垃圾，不堵塞每天清洁1次6化粪池无外溢污水、无垃圾每季清洁1次（四）、车辆管理标准序号项目标准检验方法1地上停车场、地下停车场摩托车、自行车1、 按车线位停车，无车辆违 章停放在绿化地、人行道、 路上消防通道。2、 地下停车场内摩托车、自 行车停放整齐、有序。每日随时巡视检查、晚上检查1次2进出车道路1、 进出路口畅通，行驶有序， 车辆出入高峰期，有专人 指挥。2
10、、无交通事故发生。每日检查2次3访客的车辆1、车辆按车位要求停放。2、停放车辆窗、锁要锁好。每日随时巡视检查4车辆登记管理1、收发卡证及时、准确无误。2、各种记录保管完整、准确。3、各种表格记录填写清楚， 无漏车登记现象。每日随时巡视检查（五）、有偿服务收费标准：收费标准=人工费+材料费（六）、客户服务中心人员的工作标准：仪 表 仪 容项 目标 准着 装1、上班时间必须按“着装标准”着工装；2、 上班统一佩带工作牌，工作牌必须端正的戴在左 胸襟处；3、 非当班时间，除因工或经批准外，不得穿戴或携 带工装外出；4、 衣着清洁、纽扣扣齐，制服外衣衣袖、衣领不显 露个人衣物，制服外不显露个人物品，服
11、装衣袋 不装过大、过厚物品，袋内物品不外露；5、 鞋袜整齐清洁，鞋带系好，不允许穿鞋不穿袜， 女员工不允许穿3CM以上的高跟鞋，1CM以上的厚 底鞋；6、女员工应穿肉色丝袜；7、非特殊情况不允许穿背心、短裤、拖鞋；8、男女员工均不允许带有色眼镜。须 发1、头发应保持清洁光鲜；2、不允许染黑色、深棕色以外的其他颜色；3、前发不遮眼，后发不过肩，不梳怪发型。个人卫生1、 每天上班之前检查自己的仪表，上班时不允许在 客人面前或公共场所整理仪容仪表；2、 保持手部干净，不涂有色指甲油，指甲不过指头 2MM，指甲内不允许残留污物；3、上班前不允许吃异味食品，口腔清洁，口气清新；4、衣服弄脏后应及时换洗；
12、5、眼、耳清洁，不留眼屎、耳垢；6、女员工淡妆，不浓妆艳抹，不用味浓的化妆品。礼 仪项 目标 准行 走1、 行走时不允许把手放入衣袋里，也不允许双手抱 胸或背手走路；2、 在工作场合与他人同行时，不允许勾肩搭背，不 允许同行时嬉笑打闹；3、 行走时，不允许随意与业主抢道穿行；在特殊情 况下，应向业主示意后方可越行；4、走路动作应轻快，非紧急情况不能奔跑、跳跃；5、手拉货物行走时不应遮住自己的视线；6、尽量靠路右侧行走；7、与上司或业主相遇时，应主动点头示意。项 目标 准就 座1、 就坐时姿态要端正，入座要轻缓，上身要直，人 体重心要稳，腰部挺起，手自然放在双膝上，双 膝并拢，目光平视，面带笑容
13、；2、就坐时不允许有以下几种姿势： a、坐在椅子上前俯后仰，摇腿翘脚； b、在上司或业主面前双手抱着胸前，翘二郎腿或 半躺半坐； c、趴在工作台上或把脚放在工作台上； d、晃动桌椅，发出声音；站 立1、 男士双脚打开，双手握于小腹前，右手搭在左手 上面，视线维持在平视微高的幅度，气度安详、 稳定、自信。2、 女士双脚要靠拢，膝盖打直，双手自然的放在小 腹前，右手在上，背部挺直，两眼凝视目标。手的指示食指以下并拢，拇指向内侧轻轻弯曲，指示方向。行 礼面带笑容，15的鞠躬礼接 听1、铃响三声以内，接听电话；2、清晰报道：“您好，风景翠苑管理处”。3、 认真倾听电话事由，若需传呼他人，应请对方稍 候
14、，然后轻轻搁下电话，去传呼他人；如对方有 公事相告或相求时，应将对方要求逐条记录在“工 作日记”内，并尽量详细回答。4、 通话完毕，应说：“谢谢您，再见！”语气平和， 并在对方放下电话后轻放话筒。5、 接电话听不懂对方的语音时，应说：“对不起，我 不懂方言，请您用普通话好吗？”、“不好意思， 请稍候，我不会讲广州话。”6、 中途若遇急事须暂时中断与对方通话时，应先征 得对方的同意，并表示感谢，恢复与对方通话时， 切勿忘记向对方致歉。拨打电话1、电话接通后，应首先向对方致以问候，如：“您好”， 并做自我介绍。2、 使用敬语，将要找的通话人姓名及要做的事交代 清楚。3、通话完毕时应说：“谢谢您，再
15、见！”与顾客同乘电梯1、主动按“开门扭”2、电梯到达时，应站在梯门旁，一只手斜放在梯门 上，手背朝外，以免梯门突然关闭碰业主；另 一只手微微抬起放在胸前，手心朝上五指并拢， 指向电梯，面带微笑地说：“电梯来了，请进”。3、 业主进入电梯后再进入电梯，面向电梯门按“关 门”按扭，关闭电梯时，应防止梯门夹到他人的 衣服、物品。4、 等电梯门关闭呈上升状态时，转过身呈45面向 业主。5、 电梯停止，梯门打开后，首先出去站在梯门旁， 一只手斜放在梯门上，手背朝外，另一只手五指 并拢，手心向上，指向通道面带微笑地说；“到了， 请走好。”现 场 服 务 管 理项 目标 准服务态度1、对业主面带笑容，和颜悦
16、色、热情主动；2、在将业主劝离工作场所时要做好解释及道歉工作；3、耐心倾听，及时汇报。服务语言1、 问候语：您好、早安、午安、早、早上好、下午 好、晚上好、路上辛苦了、您回来了；2、欢迎语：您好，欢迎光临！3、祝贺语：恭喜、祝您节日快乐、祝您圣诞快乐、 祝您新年快乐、祝您生日快乐、祝您新婚快乐、 恭喜发财；4、告别语：再见、晚安、明天见、祝您一路平安、 欢迎您下次再来；5、道歉语：对不起、请原谅、打扰您了、失礼了。 道谢语：谢谢、非常感谢；6、应答语：是的、好的、我明白了、谢谢您的好意、 不要客气、没关系、这是我应该做的；7、征询语：有什么可以帮您的吗？请问年 有什么事？ 我能为您做什么？8、
17、请求语：请您好吗？9、商量语；您看这样好不好？10、解释语：很抱歉，这种情况公司的规定是这样的。11、基本的礼貌用语10个字：您好、请、谢谢、对 不起、再见。项 目标 准服务过程中的注意事项1、三人以上的对话，要用互相都懂的语言；2、不允许模仿他人的语言、声调和谈话；3、不允许聚堆聊天、高声喧哗或高声呼喊另一个人；4、不与业主争辩；5、不讲有损公司形象的语言；6、 不允许在任何场合以任何借口顶撞、讽刺、议论 业主；7、不讲粗言恶语或使用歧视或侮辱性的语言。值 班 与 交 接 班项 目标 准1、按排班表安排的时间值班；2、值班期间作好顾客接待；3、作好安全检查，及时发现安全隐患；4、完整记录当日
18、值班情况，填报交接班手续。档 案 管 理项 目标 准规 定1、服务科资料、档案的使用管理简洁、直观、统一、 方便，用统一的数字及英文字母做代码，顺序排 列；2、 代码使用严肃、规范，字母用大写体，一经确立 不得私自更改或使用其他代码；3、 服务科档案向上传阅，除管理员外其他人员及部 门不得借阅、复印；4、以后新增代码按序排列其后；5、服务科档案按服务项目分类，分别用数字和英文 字母做代码，依序排列。顾客投诉类v02GT001（代表2002年顾客投诉第一起）咨询类v02ZX001（代表2002年咨询资料）有偿包装类v02BZ001（代表2002年有偿包装统计）有偿代售v02DS001（代表200
19、2年有偿代售统计）工服清洗v02GF001（代表2002你那工服清洗统计）爱心服务v02AX001（代表2002年爱心服务记录）失物招领v02SW001（代表2002年事物招领记录）排班表v02PB001设备部维修规范1、 维修人员接到客户服务中心或管理处其他部门的投诉通知后，应及时记录并立即前去维修，如本人无法解决，应及时通知相关人员前去维修，同时 向投诉人说明前去维修的时间。无其他特殊原因禁止无故拖延。2、 维修时应根据不同的工作携带不同的工具。上、下水及供暖水维修时应 携带专用水桶、抹布。登高时应携带专用梯子。3、 维修人员携带梯子时，必须将梯子竖放在右肩部，保证梯角离开地面， 右肩穿过
20、梯级间隔，右手握住梯级，避免梯子倾斜，左手执工具箱。4、 维修人员进入公共区域或业主室内进行维修工作时，应提前预想所进行工作的程序及工作处理方法，尽量减少在公共区域或业主室内的工作时间。5、 到工作地点后，先将垫布铺在工作地点，将工具箱、梯子放在垫布上，方可进行工作。6、 工作中尽量减少工作声响，避免影响业主休息。维修工作中产生的废弃 物必须放在垫布上，不得随意乱扔。7、 进行给排水维修时，应将随身携带的塑料布、垫布就地铺好，因维修而 渗漏的水渍应随时清理。需要洗抹布时，应在随身携带的专用水桶内清 洗，不得借用业主用具清洗。8、 水维修需要进行大量泄水时，应提前准备好泄水工具，避免因泄水量过
21、大，导致损失。9、 进行土建维修时，应将所需维修部位提前进行水浸，应尽力避免尘土飞 扬，并加以适当围挡。 10、工作结束后，将所携带的工具清点整理，周围的工作环境打扫干净，工 作中产生的废弃物用垫布包好带走，专业水桶所接的废水不得倒入业主 的用具内。将维修后的设备、设施进行清理，恢复原样。 11、维修后的设备设施，必须经过测试，并得到业主的认可后方可离开。 12、对于维修后暂不能使用的设备，应提醒客户服务中心注意，并告之可以使用的时间。 13、如在维修过程中因各种原因，不能保证公共区域工作环境的卫生时，应及时通知保洁人员进行清理，并做好相应工作记录。 14、凡在天花工作结束后，应将手处理干净后
22、，方可进行检查口板的放置， 不得使盖板沾染污迹。 15、因工作而使工服之上沾染的粉尘不得在业主房屋及公共区域内打扫。 16、整个工作结束后，至客户服务中心签字备案。设备部员工行为规范 1、设备部全体员工，在工作时间内要按规定和标准穿着工作制服。2、工作制服保持干净整洁，衣扣完整。衬衣领不得外翻，工牌必须戴在左 胸上部。 3、工服内的衬衣必须扎到裤子以内，鞋袜整洁、大方得体。 4、交接班提前15分钟到指定更衣室更换工作制服。 5、上班时间不得携带大量现金及贵重物品，并严禁放置于更衣箱内。 6、更衣箱内保持整洁、无异味。 7、午间休息或外出办公不得着工装，返岗后应立即更换工作制服上岗。 8、男员工
23、不得梳理怪异发型，不得染发，不许留胡须、大鬓角。 9、不留长指甲，指甲内不得存有污物。 10、定期清洁，身体头发不得留有异味。 11、工作期间严禁佩带各种饰物，包括戒指、项链等。 12、工作期间保持端正的坐姿、站姿、走姿。 13、在公共区域内巡视及维修时不得跑步，在紧急状态下方可进行跑步处理。 14、客人到部门办事时，必须主动热情地打招呼或点头示意。 15、在公共通道遇到客人，应先礼让客人通过。 16、工作期间，严禁双手插兜；与客人谈话时，双手应自然放于背后，右手 握住左腕。 17、对客户提出的问题应耐心答复。不能立即答复的，应说明原因，并向客 户表示歉意。 18、工作时间应坚守岗位，不得无故
24、脱岗，因事离岗者与同事及上级交代清 楚方可离开。 19、不得在办公区域内进食或吸烟，下班后清理办公桌面物品，保持清洁。 20、工作时间禁止大声喧哗、闲聊、做与工作无关的事情。 21、使用电话应注意语言文明、简洁明了。禁止用办公电话聊私事。 22、巡视园区必须按规定携带工具包、对讲机、万能钥匙，对讲机不得放于 手中，应挂在右腰部。设备部日常工作标准 1、早接班人员7：30到岗，更换工服，按规定整理完毕仪容后进行交接班。 2、交接班时，两班人员分坐在办公桌两旁，值班主管在值班员上方。 3、交接班地点为B层设备部值班室。4、交接班应先由交班值班领班将本班当值大事、公司及部门的各项指示、 设备运行情况
25、及故障点，向下一班值班领班详细说明。 5、接班领班如发现有不清楚的事项应仔细询问，直至完全了解。6、双方值班领班交接完毕后，各专业人员进行补充交接，对重点设备、 运行异常设备、故障点进行现场交接。 7、交接班期间，要求语言简洁明了，不得互相扯皮。 8、交接班结束后，接班人员在值班记录上签字认可。 9、值班领班交接办公室卫生、值班公用工具、维修工具箱（便携）、垫布 包、值班应急备品、机房钥匙。 10、值班领班携同专业人员交接变电所工作内容，并交接变电所内各种记 录、变电所专用工具、变电所档案等相关项目。 11、接班值班领班在交接完毕后，检查本值班人员的服装、仪表、鞋袜， 对不合格者进行警告，并责
26、令整改。 12、值班领班根据部门工作计划及交接班内容进行当天工作内容安排，并 提出具体工作要求。 13、8：30各值班员按各自岗位及工作安排进入工作状态。 14、值班员进行各项工作之前必须填写人员去向表。 15、值班员领用备品、配件必须在工作前凭工作票前往仓库领料登记， 由值班主管签字认可。 16、进行维修工作任务时，各专业人员必须严格执行维修规范。 17、设备部工作用梯分为客户专用及其他两种，不得混用，垫布包只有在工作时方可使用。 18、凡持有派工单的工作，必须由值班主管签字认可。 19、维修人员工作结束后，应将公用工具擦拭干净整齐摆放到工具柜内。工 具箱内工具应整齐干净的摆放在规定的格子内
27、。 20、在办公室休息时，禁止打闹，坐姿端正。 21、完成工作后，在去向表上填写完成工作时间。 22、运行人员根据部门规定的巡视时间及路线进行巡视，巡视要求见行为 规范。巡视中发现设备隐患、故障或异常，应及时通知值班领班、主管或及时到现场进行维修，暂无配件更换的设备应记入设备缺陷记录表。 23、值班主管除本专业的工作外，还要安排好本班组的工作。 24、11：30值班主管向部门汇报工作结果。班组成员午饭时间为11：3012：30。 25、接听投诉电话，按照公司接听电话规范严格执行。 26、值班主管17：00汇报一天的工作。 27、值班主管交接班前检查各机房情况，机房内的巡视签到表巡视人 员应及时
28、仔细填写。 28、19：00值班领班和主管总结本班组的工作，指出工作中的不足，问题严重的予以警告，并报上级处理。 29、19：10开始进行卫生清扫，准备交接班。 注：夜班程序同上，夜班出现的问题应全力解决。若不能解决的，应做详细 记录并向白班详细交接。房屋本体、室外公共设备维修养护质量标准序号项 目标 准周 期1地基基础1、 无倾斜、无明显沉降。2、 无严重裂缝等。每年进行一次全面观测2梁、柱、板主体无倾斜、变形、弓凸、剥落、无筋露等。每年进行一次全面观测3墙体、墙面（大理石、条砖、玻璃）1、 安装（砌贴）牢固。2、 表面平整、洁净，色泽协调一致。3、 天花装饰完整无缺，整洁、无明显裂缝。4、
29、 天花风口无缺损。每年进行一次，34年全面修补一次。4楼梯、扶手1、 无混凝土碳化产生、剥落。2、 扶手无锈蚀变形，牢固，表面无明显漆层脱落。每年进行一次，34年全面修补一次。5公共区域门窗、木门、防火门1、 牢固、平整、美观，无锈蚀。2、 开关灵活、接缝严密。3、 门窗及门窗配件齐全。一年全面检查和保养一次，木门3年油漆一次。机电设备保养、检修标准序号设备名称标 准保养周期备注1电动机 1、三相电流平衡 2、电机运转无异响、无卡阻 3、转速正常 4、轴承滚珠无伤痕 5、线圈绝缘大于2M 6、定子、转子间隙0.5MM左右 7、轴承托架无松动 8、轴承油位达2/3 9、销槽无滚动痕迹 10、接线
30、无跳火半年2电机传动 1、联轴器间隙2MM3MM 2、皮带压伸高度1015MM 3、联轴器同心度0.3MM一周3低压配电柜 1、配电柜内外清洁无尘、无异物 2、母线、电缆线之间联接处接触良好 3、各电器开关完好无损 4、各电器在投入运行后能正常运行半年4电梯系统 1、运行无异响、无卡阻、无抖动 2、各楼层开关灵敏、无误 3、梯内照明灯具完好无损 4、梯内装饰整洁、完好 5、机房曳引机油油位合乎标准，机油清洁， 无金属物 6、各保护装置动作灵敏、准确 7、电梯报警电话畅通，语音清晰 8、轿门、厅门灵活，无卡阻 9、轿门、厅门轨道无杂物 10、轨道油位合乎标准 11、电梯迫降显示正常一年5水泵 1
31、、泵体清洁，标识无破损 2、手动盘转无卡租、无异响 3、泵体与电机谅解可靠同轴度小于0.3MM 4、联轴器间隙23MM 5、泵体管道阀门无漏水 6、压力表压力指示正常单向阀无倒流 7、润滑油脂在规定范围内其密封良好 8、试运行无异常声响 9、机械密封无滴水、无磨损 10、轴承无异响一个月6空调组合机 1、风筒及软管清洁无杂物 2、传动皮带联接可压度1015MM 3、手动盘转风机第秒毫 轮无卡阻、无异声 4、试运行无异声 5、表冷器散温均匀 6、过滤网透气性能良好 7、风阀转动灵活、无卡阻 8、温度控制灵敏 9、冷凝水管无堵塞，无倒坡 10、保温无破损半年7有线电视系统 1、放大器、分配器性能良
32、好，接线良好 2、信号强度大于65DB 3、屏蔽良好一个月8通讯系统 1、电话交接控箱内外清洁无尘 2、接线端子的导线连接紧固，无松脱 3、各连接线排列有序 4、各通讯终端通话清晰畅通一个月9防盗监视系统 1、电视图象清晰逼真 2、主机功能齐全 3、摄像监控连动正常 4、录放像机运行正常 5、画面切换正常无干扰 6、报警灵敏无误报 7、三技术探测中灵敏无误报一个月10阀门 开启灵活、无锈蚀、无滴漏、性能良好半年11风机盘管、吊机 1、三速正常，运行无异常噪音 2、电动阀开启灵活 3、排气阀无堵塞，接水盘排水顺畅 4、滤网透气良好、洁净 5、表冷器无灰尘堆积 6、过滤器无堵塞全面检查半年一次，滤
33、网二月/次清晰，过滤器一次/年12换热板 1、热水畅通 2、定压补水缸压力平稳，补水自控正常 3、板体无渗漏，保温无破损管路无结垢半年一次15火灾报警控制系统 1、接线端子的导线联接坚固无松脱 2、烟、温感清洁无尘，无锈斑，线头紧固 3、模块箱内线头紧固，内外清洁 4、警铃报警正常 5、手报钮反应正常 6、主机报警点位准确 7、系统联动正常 每月轮检一次，每年全面检查16消火栓 1、配件无破损缺失 2、栓箱内外清洁无尘 3、报警按钮灵敏可靠，指示灯显示正每周轮检17疏散出口指示灯 1、灯箱无破损 2、灯箱内外清洁、无尘 3、各按钮功能正常一个月随机抽取5%检测18自动喷洒灭火系统 1、系统管网
34、、阀门无漏水 2、喷头外观清洁 3、压力表指示正常 4、放水实验其报警性能应可靠一个月19干粉灭火器 1、压力表指示正常 2、器身无锈蚀 3、灭火器存放位置合乎要求，有检验合格证半年四、管理处组织架构、定编定岗及人员招聘计划五、招聘要求、计划表入职时间职位7月8月9月10月人数备注物业总经理1行政秘书11大专以上学历，从事文秘工作三年以上，熟练掌握办公软件客服主任11大专以上学历，相关工作三年以上，有物业上岗证35岁以下物业助理1214中专以上学历，相关工作经验两年以上，形象好有上岗证行政人事主任11大专以上学历，相关工作经验三年以上，熟悉办公室制度采购文员11中专以上，有采购经验两年以上库管
35、11有责任心，高中以上学历，熟悉库房管理司机11高中以上，驾龄五年以上财务主任11大专以上学历，有会计证，从事相关工作三年以上出纳11中专以上学历，有会计证，熟悉财务软件客服副经理11大专以上学历，从事相关工作三年以上强弱电主任11大专以上学历，持强弱电本，从事相关工作两年以上水暖综合维修123从事相关工作两年以上强弱电维修工55有强弱电本，从事相关工作两年以上热力站值班33有司炉上岗证，从事相关工作两年以上保安主管11中专以上学历，从事相关工作三年以上，退转军人优先保安员24高中以上学历，身高1.75以上，相貌端正中控44有消防中控人员上岗证保洁员14高中以上学历，身高1.55以上，相貌端正
36、总计75设备部岗位职责主管岗位职责1. 贯彻总经理的指令，负责工程部的日常管理，对总经理负责。2. 主持部门工作例会，检查工程主管日志，确保工作正常运转，并尽力节约能源。3. 全权调配设备部的技工和设备，界定各班组工作范围及职责，为业户及各部门提供良好的服务场所和条件。4. 安排日常的维修保养工作，并监督检查其实施结果。5. 审定班组工作计划，检查计划执行情况，制定本部门的年度工作计划及月度实施方案，报总经理审批后执行。6. 参加新增项目的谈判、评审、报价及验收，确保质量达到预定的标准。7. 深入第一线了解情况并指导工作，及时解决各种问题。8. 负责制定部门制度、操作规程和要求，并督导技工执行
37、。9. 培训下属技工，定期对下属技工进行绩效评估，并按规定进行奖惩。10. 组织、制定设备重大维修保养外判标书、合同要求，备件购进计划，并负责实施及监察外判公司的工作。11. 根据实际要求与运行情况比较，结合科技发展状况，征询专业意见，不断改进原设计，大力支持下属进行技术改造，使设备性能日臻完善。12. 负责协调同物业公司其他部门关系及对外关系，诸如：供电局、电话局、自来水公司、市政局、环卫局、劳动局及消防局等单位。在接触中要处处以公司利益为重，维护和提高公司在社会上的良好形象。13. 确保物业所有屋宇设备，依照政府的规定和法例要求，接受定期之检查，测试和保养。14. 为每年之工程开支和能源费
38、作出预算案，并提交总经理审批。技工岗位职责：1 服从指挥，严格遵守各项操作规程及各项规章制度。2 把安全消防意识贯彻到工作中。3 无特殊原因或理由，维修单不得积压，做好维修记录。4 服务中做到客户至上，微笑服务。5 做好运行记录，认真履行值班制度。6 爱护工具，不得人为损坏工具。7 认真学习本专业的各项技术，熟练掌握各种设备的开闭方法和性能，掌握专业技能。8 加强责任心，在工作中要时刻注意各种设备的工作状态是否正常，不论是本专还是其它专业，及时处理及时报告。9 保持机房、休息室及工作场所的卫生。10 未经主管许可，不得私自更改、调整、移动线路、管路设备。值班电工岗位责任1. 值班人员必须清楚了
39、解供电系统情况，所辖设备的性能及控制范围。熟练掌握各配电设备及发电机的运行、操作、维修规程。必须服从工程主管的领导和指挥。2. 认真进行交接班工作，交班人员必须认真讲解本班工作情况，并认真做好交接班记录。接班人员必须清楚了解上一班工作内容，仔细查看交接班记录。交接班记录必须由值班电工本人签字，不得代签。3. 认真清点工具，保持良好工作状态，工具使用完毕后，必须擦拭干净，放回原处。4. 按时、按数抄录各类计量仪表，不得伪造数据。5. 按时仔细检查所辖各类设备，并认真做好检查记录，不得伪造检查结果。6. 所有记录必须做到字迹工整、清晰、全面，记录单据必须保持清洁完整，不得损毁。7. 各类高、低压操
40、作必须按照电工操作规程进行，以保证人身及设备安全。8. 负责保持配电室内所有供电设备功能正常，各配电柜、开关、仪表等如有损坏，须立即修复，如需停电处理，须立即报告工程主管，获得批准后方可进行。9. 必须保持配电室、值班室及所辖设备的清洁，每班两次清洁地面、窗台、门窗、设备表面等所有产生积尘之处。根据上级安排，定期清洁设备内部。10. 值班室内与工作有关之物品必须摆放整齐，不得存放与工作无关之物品，配电室内严禁存放杂物。11. 值班人员不得在值班室、配电室及其他机房会见客人，须坚守岗位，不得擅自离岗、串岗，需暂时离岗时，必须报告工程主管离岗原因、去向及时间，获得批准后方可离岗。12. 本班工作未完成时，须在接班人员的协助下，加班完成，不得移交给接班人员，接班人员必须协助交班人员完成工作后进行交接班。13. 交班人员如发现接班人员酗酒或精神状态不良时，不得进行交班，并须立即报告主管，在工程主管未做出具体安排之前，交班人员不得离岗。14. 值班人员严禁睡觉、赌博、酗酒及任何游戏，配电室内严禁吸烟。维修电工岗位责任1. 维修电工必须熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程。 必须服从工程主管的领导和指挥。2. 每日须按时到岗，更换工服，清点工具，须在十五分钟内做好一切准备工作。3. 接到维修通知后，必须十分钟内到达现