海南海药：土地估价报告.PDF

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1、海南海药股份有限公司股权转让土地使用权价格评估(澄迈县)0 土地估价报告土地估价报告 项目名称：海南海药股份有限公司因股权转让涉及的项目名称：海南海药股份有限公司因股权转让涉及的 海南海药房地产开发有限公司拥有的海南海药房地产开发有限公司拥有的 位于老城开发区道辅村东门岭地段位于老城开发区道辅村东门岭地段 149,726.47149,726.47 平方米商住综合用地价格评估（澄迈县）平方米商住综合用地价格评估（澄迈县）受托估价单位：北京中财金润土地和房地产评估有限公司受托估价单位：北京中财金润土地和房地产评估有限公司 土地估价报告编号：中财金润京（估）土地估价报告编号：中财金润京（估）2011

2、2011 字第字第 01020102 号号 土地估价技术报告编土地估价技术报告编号号：中财金润京（技）中财金润京（技）20112011 字第字第 01020102 号号 提交估价报告日期：提交估价报告日期：20112011 年年 3 3 月月 1010 日日 海南海药股份有限公司股权转让土地使用权价格评估(澄迈县)1 土地估价报告土地估价报告 第一部分第一部分 摘摘 要要 一、估价项目名称一、估价项目名称 海南海药股份有限公司因转让股权涉及的海南海药房地产开发有限公司拥有位于老城开发区道辅村东门岭地段149,726.47平方米商住综合用地土地使用权的价格评估。二、委托估价方与产权持有者二、委托

3、估价方与产权持有者 委托方 1单位名称：海南海药股份有限公司 2单位地址：海口市秀英区南海大道西 66 号 3法定代表人：刘悉承 4联系电话：（0898）68653568 产权持有者 1单位名称：海南海药房地产开发有限公司 2单位地址：海口市龙昆北路 30 号宏源证券大厦 3法定代表人：许力宏 4联系电话：（0898）68660886 海南海药股份有限公司股权转让土地使用权价格评估(澄迈县)2 委托方为产权持有者大股东。三、估三、估价目的价目的 海南海药股份有限公司因转让股权涉及的海南海药房地产开发有限公司拥有位于老城开发区道辅村东门岭地段149,726.47平方米商住综合用地土地使用权，按照

4、国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处臵审批办法的通知（国土资发200144号）的要求，海南海药股份有限公司特委托北京中财金润土地和房地产评估有限公司对本次进行股权转让所涉及的国有建设用地使用权价格进行评估。为海南海药股份有限公司核定土地资产价值，提供客观、公正的土地使用权价格参考依据。四、估价基准日四、估价基准日 二一一年二月二十八日 五、估价五、估价日期日期 二一一年三月一日至二一一年三月十日 六、地价定义六、地价定义 1土地权利状况 估价对象作为国有出让土地，其所有权属于国家。据老城国用（2009）第1163号国有土地使用权证显示海南海药房地产开发有限公司是土地使用者，土地使用权

5、未设定抵押。此次评估我们按转让用地、未设臵他项权利来设定土地权利状况。海南海药股份有限公司股权转让土地使用权价格评估(澄迈县)3 2用地性质 国有土地使用权证登记用途为商住综合用地；因国有土地使用权出让合同所规定的建筑性质为商品房，此次评估我们设定为住宅用地。3土地使用年期 宗地为出让用地，国有土地使用权证 中注明的使用期限为：至 2050年8月27日，土地剩余使用年期为39.50年。本次评估设定土地剩余使用年期为自评估基准日始39.50年。4土地开发程度 根据委托方提供资料及现场勘查，待估宗地估价期日开发程度红线外已达到高配臵“五通”，即：通路、通电、通讯、排水、给水；红线内未平整。故本次评

6、估设定待估宗地的开发程度为宗地红线外高配臵“五通”，即：通路、通电、通讯、排水、给水；红线内未平整。5土地规划要求 估价对象作为商住综合用地，根据国有土地使用权出让合同中所规定的土地规划指标，建筑容积率0.48，建筑密度27.2%，绿化比率20%；本次估价时设定规划指标为建筑容积率0.48，建筑密度27.2%，绿化比率20%。6价格内涵 海南海药股份有限公司股权转让土地使用权价格评估(澄迈县)4 本报告待估土地价格是指待估地在估价期日，设定开发程度条件下，用地性质为商住综合用地，剩余土地使用年限为39.50年，且未设臵他项权利条件下的转让土地使用权价格。七、估价结果七、估价结果 估价人员根据估

7、价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，确定估价对象在估价设定用途、剩余使用年限、设定开发程度和土地实际利用状况条件下的国有出让土地使用权转让市场价格为（货币种类：人民币）：单位面积地价：632.35 元/平方米；用地总面积：149,726.47 平方米；总地价：94,679,533.30 元；人民币大写：玖仟肆佰陆拾柒万玖仟伍佰叁拾叁元叁角整。估价结果详见附表土地估价结果一览表。海南海药股份有限公司股权转让土地使用权价格评估(澄迈县)5 土地估价结果一览表土地估价结果一览表 估价机构：估价机构：北京中财金润土地和房地产评估有

8、限公司北京中财金润土地和房地产评估有限公司 报告编号：报告编号：（北京）（北京）中财金润京（估）中财金润京（估）2011 字第字第 0102 号号 估价期日：估价期日：2011 年年 2 月月 28 日日 土地使用权性质土地使用权性质：出让：出让 估价期日的土地使用者 宗地编号 宗地 名称 土地使用证编号 宗地位臵 估价期日的实际用途 估价期日的设定用途 容积率 估价期日的实际土地开发程度 估价设定的土地开发程度 评估设定剩余使用年限 评估土地面积（平方米）单位面积地价（元/平方米）总地价（元）海南海药房地产开发有限公司/老城国用（2009）第1163 号 老城开发区道辅村东门岭地段 商住综合

9、用地，现为空地 住宅用地/宗地红线外高配臵“五通”，即：通路、通电、通讯、给水、排水；红线内未平整 宗地红线外高配臵“五通”，即：通路、通电、通讯、给水、排水；红线内未平整 39.50 年 149,726.47 632.35 94,679,533.30 注：“五通”指通路、通电、通讯、给水、排水。一、上述土地估价结果的限定条件 1.土地权利限制：剩余使用年限为 39.50 年的商住综合用地土地使用权转让价格，无他项权利。2.基础设施条件：宗地红线外高配臵“五通”，即：通路、通电、通讯、给水、排水；红线内未平整。3.规划限制条件：容积率 0.48，建筑密度 27.2%，绿化比率 20%。4.影响

10、土地价格的其他限定条件：按估价报告限定的条件使用。二、其他需要说明的事项 1.委托方对所提供的资料负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。2.本报告是在价格定义限定条件下的土地使用权价格，如价格定义限定条件发生变化，土地评估结果必须相应调整或重新评估。3.本估价报告的评估价格仅作为转让提供土地使用权价格参考依据，不得用于其他用途，如需作他用，需请有评估资质的评估机构重新评估。4.本估价报告的估价结果自提交报告日起半年有效。估价机构：北京中财金润土地和房地产评估有限公司 二 0 一一年三月十日海南海药股份有限公司股权转让土地使用权价格评估(澄迈县)6 （本页无正文，为签字盖章页）（本页无

11、正文，为签字盖章页）十一、土地估价师签字十一、土地估价师签字 姓 名 土地估价师资格证书号 签名 吕红星 2002370032 綦秀辉 2008370119 十二、土地估价机构十二、土地估价机构 估价机构负责人签字：北京中财金润土地和房地产评估有限公司 二一一年三月十日 海南海药股份有限公司股权转让土地使用权价格评估(澄迈县)7 第二部分第二部分 估价对象界定估价对象界定 一、委托估价方与产权持有者一、委托估价方与产权持有者 委托方 1单位名称：海南海药股份有限公司 2单位地址：海口市秀英区南海大道西 66 号 3法定代表人：刘悉承 4联系电话：（0898）68653568 产权持有者 1单位

12、名称：海南海药房地产开发有限公司 2单位地址：海口市龙昆北路 30 号宏源证券大厦 3法定代表人：许力宏 4联系电话：（0898）68660886 委托方为产权持有者大股东。二、估价对象二、估价对象 本次估价对象为海南海药房地产开发有限公司拥有的位于老城开发区道辅村东门岭地段 149,726.47 平方米商住综合用地。此次评估只包括国有土地使用权，不包括其他。三、估价对象概况三、估价对象概况 海南海药股份有限公司股权转让土地使用权价格评估(澄迈县)8 1 1土地登记状况土地登记状况 土地位臵：老城开发区道辅村东门岭地段；土地用途：商住综合用地；四至：东至：道辅村用地；西至：快速干道；南至：道辅

13、村用地；北至：澄迈老城旅游有限公司用地。面积：总面积 149,726.47 平方米；土地级别：属澄迈县三级住宅用地；土地使用权证书号：老城国用（2009）第 1163 号；地号：606010866；图号：E-49-5-A-6-1 2 2土地权利状况土地权利状况 估价对象作为国有出让土地，其所有权属于国家。据老城国用（2009）第 1163 号国有土地使用权证显示海南海药房地产开发有限公司是土地使用者，海南海药房地产开发有限公司以出让方式取得土地使用权。使用期限为：至 2050 年 8 月 27 日止，土地剩余使用年期为 39.50 年。海南海药股份有限公司股权转让土地使用权价格评估(澄迈县)9

14、 3 3土地利用状况土地利用状况 委估宗地为空地，红线外达到五通，宗地内未平整。四、地价影响因素四、地价影响因素 （一）一般因素（一）一般因素 1 1、澄迈县概况、澄迈县概况 澄迈县位于海南岛的西北部，地跨北纬 19 2320 0,东经109 110 15。毗邻省会海口市，东接琼山市、定安县，南与屯昌县、琼中县相连，西与临高县、儋州市接壤，北临琼州海峡。东西宽 56.25 公里，南北长 70 公里，陆地总面积 2067.6 平方公里，海域面积 1100 平方公里。澄迈属热带气候区域，四季如春，雨量充沛，日照充足。年平均气温23.7，日照时数 2060.5 小时，年均降雨量 1756 毫米。全县

15、陆地面积 2072平方公里,辖 11 个镇，县城金江镇，设有 176 个村(居)委会、867 个自然村。全县总人口 51.7 万人，其中农业人口占 65%。境内有 10 个民族。其中汉族人口占 99.5%。2 2、澄迈县经济运行情况、澄迈县经济运行情况 2009 年经澄迈县统计局初步核算，全年澄迈县生产总值 77.81 亿元，按可比价格计算，比上年增长 16.2。从动态变化看，全县经济发展呈现“一季度触底，二季度企稳，三季度加固，四季度加速”的全年发展态势。分产业看，第一产业增加值 22.88亿元，增长 10.9%；第二产业增加值 37.06 亿元，增长 17.3%；第三产业增加值 17.87

16、 亿元，增长 20.4%。按户籍人口计算，人均生产总值 18073 元，增长 15.1%；按当年平均汇率折算，人均生产总值达到 2647 美元。海南海药股份有限公司股权转让土地使用权价格评估(澄迈县)10 地方财力持续增强。全年全县全口径财政总收入 13.7 亿元，比上年增长 28.8%。其中，地方财政收入 8.33 亿元，增长 56.6%。在地方财政收入中，一般预算收入 5.33 亿元，增长 45.5%。地方财政总支出 21.5 亿元，增长 75.1%。其中，地方一般预算支出 18.05 亿元，增长 72.8%。人口总量适度增长。人口再生产得到有效控制，基本实现“低出生、低死亡、低增长”，年

17、末全县户籍人口（含农垦）为 53.75 万人，比上年增加 0.87 万人。全年人口出生率为 15.22，人口死亡率为 5.51，人口自然增长率为 9.71。全年建筑业完成增加值 5.8 亿元，按可比价格计算，比上年增长 58.0%。全年房屋建筑施工面积 138.22 万平方米，竣工面积 10.37 万平方米，分别增长 73.9%和 21.7%。为确保全年经济平稳较快增长，2009 年澄迈县不断加大固定资产投资项目推进力度，全年全社会固定资产投资43.48亿元，比去年同期增加12.14亿元,增长 38.8%，城镇固定资产投资 41.67 亿元，增长 38.4%。其中，第一产业投资0.73亿元，增

18、长215.7%；第二产业投资21.58亿元，增长144.4%；第三产业投资 19.36 亿元，下降 8.1%。全县施工项目 110 个，比上年增长7.8%，其中，新开工项目 88 个，增长 12.8%。房地产开发投资势头强劲。全年房地产开发投资 5.11 亿元，增长110.8%。房地产规划报建面积 160.97 万平方米，房屋施工面积 98.05 万平方米，增长 85.3%；房屋销售面积 25.61 万平方米，增长 754%；房屋销售额 6.93 亿元，增长 765.8%。但经济社会发展中仍存在着，国际金融危机的后续影响尚未结束，部分行业生产经营仍较困难，部分重点项目建设未达序时目标，利用外资

19、不足等困难和问题。3 3、基础设施建设、基础设施建设 海南海药股份有限公司股权转让土地使用权价格评估(澄迈县)11 澄迈县投资环境优越。首先电力富余：全县有水电站 10 座，安装发电机组 25 台，容量共 7691 千瓦，常年输电量 2500 万度，已并入省网，统一供电。全省最大的火力发电厂-马村海口发电厂建在县境内，电力充足，全县 18 个乡（镇）扩大通电率达 93%。在老城开发区已建起 11 万伏的变电站，满足全区的工厂用电。全县多方筹资先后投入资金 6.08 亿元用于基础设施建设，其中投入城镇基础设施建设资金 2.53 亿元，兴建了南渡江金江段防洪工程、绿地广场、人民西路、环城东路、金永

20、路、千秋文化体育广场和金马大道等一批市政基础设施，改造了县委大院。县城金江镇绿化覆盖率达 33.5%，县城墟镇面貌明显改观；老城开发区共投入 3.55 亿元，建设交通路网 65 公里、排污管网 76 公里等一大批基础设施配套工程。此外，完成了金大路、大拉至永发路、仁兴至金江路的改造工程，行政村村村通公路的“通达工程”也已启动。4 4、澄迈县房地产市场供求情况、澄迈县房地产市场供求情况 澄迈县房地产市场正在起步，老城开发区和盈滨半岛的开发是全县开发热点，老城开发区的旅游住宅项目销售价格达到了 2500 元/平方米以上的平均销售价格，盈滨半岛的旅游房地产销售价格更是达到 10000 元/平方米。其

21、他地区的房地产投资仍属于自建自用状态。5 5、相关政策对地价的影响、相关政策对地价的影响（1）住房制度改革：国家停止福利分房，使住房消费者全部走向市场，市场需求增加。海南海药股份有限公司股权转让土地使用权价格评估(澄迈县)12（2）土地管理力度加大：国家通过“进一步加强土地管理、切实保护耕地”和修订土地管理法，对新增建设实施严格控制，使城市存量土地价格上升。（3）土地市场规范：土地市场规范化，土地出让实行招、拍、挂，城市规划透明化，城市规划也实行公开招标，市民听政。（4）新增建设用地有偿使用费增加一倍征收，土地取得成本增加。（二）区域因素（二）区域因素 老城镇位于澄迈县北部，毗邻省会海口，境内

22、有海南省规模最大，开发时间最早的老开发区。老城镇东托粤海铁路物流中心，西有国家一类口岸马村港群，北有盈滨半岛旅游度假区和边湾浴场，南连澄迈县美亭瓜果批发市场，西环高速公路和粤海铁路贯穿其境。老城镇土地总面积 259.99平方公里，耕地总面积 35654 亩。全镇有 18 个村（居）委会，76 个自然村，总人口 5.36 万人，其中非农业人口 1.52 万人。海南老城经济开发区（以下简称海南老城开发区）创建于 1988 年 5 月23 日，属国务院批准的海口市城市总体规划三大组团之一的马村工业组团（国函199054 号），是海南省城镇体系规划确定的琼岛北部综合工业区的重要组成部分，目前已成为澄迈

23、县的主要税源地和工业发展重地。2006年 3 月份，海南省政府批准将开发区升格为省级开发区，并通过国家发改委和国土资源部的审核公告。海南老城开发区区位优势明显。北依琼州海峡，西临北部湾；距海南海南海药股份有限公司股权转让土地使用权价格评估(澄迈县)13 省会城市海口市仅 20 公里，距海口美兰国际机场 32 公里；国家重点工程项目粤海铁路海口南站距海南老城开发区 2.8 公里；粤海铁路海口南站、铁路物流配送中心就在开发区内；开发区拥有外海岸线 16.5 公里，6 个深水码头，年吞吐能力达 800 万吨，国家一类对外开放口岸马村口岸，已开通日本、韩国、新加坡等十多个国家和专区的国际航线；开发区公

24、路四通八达、纵横交错，海南环岛西线高速公路、海口南海大道、海口西海岸景观大道西延线以及海口绕城高速公路均在区内交汇。海南老城开发区基础设施完善。到目前为止，基础设施建设累计投入20 多亿元，建成道路约 70 公里，铺设污水管道约 80 公里，天然气管道近60 公里，建成 220KV 变电站 1 座，110KV 变电站 2 座，供电线路总长 220公里；铺设通信光缆 120 公里，10 万吨/日供水工程已建成供水，5 万吨/日污水处理厂正加紧建设，具备良好的开发条件。此外，开发区内商贸、银行、文化、教育、娱乐、医院、酒店等配套设施比较齐全。估价对象位于国道 225 号快速干道旁，属老城开发区。影

25、响其价值地的区域因素主要有位臵及自然环境、商业繁华度、交通条件、基础设施状况、环境条件、规划条件等。据估价对象所在区域，分析如下：（1）、地理位臵及自然环境 委估宗地位于老城开发区国道 225 号快速干道旁，邻近盈滨半岛，距离海南西线高速公路及海口绕城高速公路均较近，距离工业区尚有一段距离，但紧邻公路，自然环境一般。海南海药股份有限公司股权转让土地使用权价格评估(澄迈县)14（2）、商业繁华度 委估宗地老城开发区国道 225 号快速干道旁，周边商业活动较少，最近的商业网点在老城镇内，距离 3 公里左右；周边的土地均为尚未开发的土地及正在开发的土地，商业繁华度较差。（3）、公服设施配套情况 由于

26、委估宗地老城开发区国道 225 号快速干道旁，距离城镇有一定距离，公服设施配套较差，学校、幼儿园、医院等距离均相对较远。（4）、交通条件 A、公交便捷度 区域内有 1 条以上公交线路通过，可到达老城镇和海口。B、道路通达度 委估宗地临区域主干道，靠近西线高速公路和海口市绕城高速公路，道路通达度较好。（5）、基础设施情况 老城开发区于 1988 年成立，目前基础设施已经非常完善，完全能满足区域内需要。（6）环境条件 海南海药股份有限公司股权转让土地使用权价格评估(澄迈县)15 估价对象所在区域为工业开发区，工业企业聚集，车流量较大，也有一定的工业污染，空气质量一般。（7）规划条件 估价对象所在区

27、域内规划为工业开发区，区域内主要为工业用地，有部分为住宅用地，少量的商业用地。（三）个别因素分析（三）个别因素分析 1、宗地状况（1）宗地位臵 待估宗地位于老城开发区，紧邻国道 225 号快速干道。宗地距老城镇中心区 3 公里左右，海口市中心区约 30 公里，距离秀英港约 5 公里，距离海口火车站约 8 公里，距离海口美兰国际机场约 50 公里。（2）宗地面积、形状、用途、容积率及临路状况 待估宗地面积149,726.47平方米，证书登记四至为：东至道辅村用地；北至澄迈老城旅游有限公司；西至快速干道；南至道辅村用地；土地呈不规则形状；土地规划用途为商住综合用地；根据国有土地出让合同规定的容积率

28、为0.48，建筑密度27.2%，绿化率20%；待估宗地紧邻国道225号快速干道。（3）地形及地质条件 宗地地势低洼，地质状况较好，现状与市政道路标高低大约 3 米左右。（4）土地使用年限 老城国用（2009）第 1163 号 国有土地使用权证 显示使用期限至 2050年 8 月 27 日止，土地剩余使用年期为 39.50 年。海南海药股份有限公司股权转让土地使用权价格评估(澄迈县)16（5）基础设施状况 待估宗地基础设施条件已达到宗地红线外高配臵“五通”（通路、通电、供水、通讯、排水）及宗地红线内未平整。供水：待估宗地供水和市政供水网络相联 排水：宗地排水部分采用暗管排放，排入市政管网。供电：

29、宗地供电与市政供电网相联，有供电保证。通讯：宗地通讯与市政通讯网相联，通讯畅通。海南海药股份有限公司股权转让土地使用权价格评估(澄迈县)17 第三部分第三部分 土地估价结果土地估价结果 一、估价依据一、估价依据 （一）有关法律法规 1中华人民共和国土地管理法（2004 年 8 月 28 日 第十届全国人大常委会第十一次会议第二次修订）2中华人民共和国城市房地产管理法（2007 年 8 月 30 日 第十届全国人大常委会第二十九次会议修订）3中华人民共和国物权法（2007 年 3 月 16 日 第十届全国人大常委会第五次会议通过）4 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（1990年

30、 5 月 19 日 国务院令第 55 号）5中华人民共和国土地管理法实施条例（中华人民共和国国务院令第 256 号，自 1999 年 1 月 1 日起实施）6海南经济特区土地管理条例（2006 年 3 月 30 日海南省第三界人民代表大会常务委员会第二十二次会议关于修改海南经济特区土地管理条例的决定修正，自 2006 年 6 月 1 日起施行）（二）有关技术标准（二）有关技术标准 1 城镇土地估价规程（中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001）海南海药股份有限公司股权转让土地使用权价格评估(澄迈县)18 2城镇土地分等定级规程（中华人民共和国国家标准GB/T18507-2001）3澄

31、迈县城镇土地定级及基准地价评估成果报告（三）委托方提供的有（三）委托方提供的有关资料关资料 1委托方与产权持有者营业执照副本复印件 2老城国用（2009）第01163号国有土地使用权证（四）估价机构收集的其他资料（四）估价机构收集的其他资料 1海南省土地估价师协会提供的土地交易资料；2其他收集积累的资料。二、土地估价二、土地估价 （一）估价原则（一）估价原则 地价是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用影响形成的。而这些因素又经常处于变动之中，土地估价必须要对此做细致分析并准确判断其变动趋向，才能做出正确的估价，我们在本次估价过程中，根据地价评估技术规程及估价对象的具体情况主要遵循以下原则

32、：1.替代原则 根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。海南海药股份有限公司股权转让土地使用权价格评估(澄迈县)19 土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。2.需求与供给原则 在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一

33、般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。3.变动原则 一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求，以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。4.协调原则 土地总是处

34、于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。海南海药股份有限公司股权转让土地使用权价格评估(澄迈县)20 5.最有效使用原则 由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作为最有效发挥为前提的。6.预期收益原则 是指土地估价应以估价对象在正常

35、利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。7.多种方法相结合的原则 随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，遵守客观，公正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理、评估方法科学、评

36、估结果准确，保守评估秘密。（二）估价方法（二）估价方法 根据城镇土地估价规程，目前国内通行的评估方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价修正系数法等。估价方海南海药股份有限公司股权转让土地使用权价格评估(澄迈县)21 法的选择应按照规程的技术规范，认真分析所掌握的资料和实地进行勘察，对邻近地区同类性质相似的房地产情况进行调查之后，并结合委估地块的特点及开发项目本身的实际情况，同时根据当地地产市场发育情况，结合估价对象用途具体特点以及估价目的特殊等要求，选择两种或两种以上的估价方法来确定待估对象的土地现状地价。区域内或同级别土地有成交案例少，无法满足市场比较法条件,委估宗地

37、位于城镇建成区采用成本法也不合理。待估宗地各项规划指标已经确定，在市场售价、建设成本数据均可得到的情况下，可采用假设开发法评估；基准地价已经覆盖该地区，故还可选用基准地价修正系数法作为本宗地土地价格评估的方法。1、假设开发法 假设开发法是将估价对象房地产的预期开发价值，扣除其预期的正常开发费、销售费用、销售税金及开发利润，根据剩余之数来确定估价对象房地产价格的一种方法。标准宗地价格=开发完后房地产价值开发成本管理费投资利息销售费用开发利润 2、基准地价系数修正法 基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均

38、条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。采用基准地价系数修正法评估宗地地价的公式为：Pi=（P+165Q-R）（1K）TS 海南海药股份有限公司股权转让土地使用权价格评估(澄迈县)22 式中：Pi土地使用权价格 P基准地价 Q开发程度修正系数 R基准地价内涵开发费用 T用途修正系数 K区域因素修正系数 S个别因素修正系数（三）估价结果（三）估价结果 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，确定估价对象在估价设定用途、剩余使用年限、设定开发程度和土地实

39、际利用状况条件下的国有出让土地使用权转让市场价格为（货币种类：人民币）：单位面积地价：632.35 元/平方米；用地总面积：149,726.47 平方米；总地价：94,679,533.30 元；人民币大写：玖仟肆佰陆拾柒万玖仟伍佰叁拾叁元叁角整。估价结果详见附表土地估价结果一览表。三、需要特殊说明的事项 （一）估价的前提条件和假设条件 1本次估价遵循中华人民共和国土地管理法等法律、法规、政策文件及城镇土地估价规程等技术规程的规定，选取合适的方法进行评估。海南海药股份有限公司股权转让土地使用权价格评估(澄迈县)23 2本次评估的地价内涵详见报告中的“地价定义”，本报告评估结果对应于此地价内涵；估

40、价对象于评估基准日均无抵押等他项权利。3本报告评估结果是估价对象在评估基准日的市场价值，仅适用于本评估报告之特定估价目的，它依据如下假设：（1）在评估基准日土地市场是公开、公平、公正的市场；（2）待估宗地能够合法的进行交易活动；（3）为使经济行为完成以及达成合理成交价格，需有一个合理的周期，在这个周期内，市场状况、物理状态等是相对没有变化；（4）委估方提供的情况都是真实的，有关资料都是合法有效的；（5）待估宗地土地使用者合法取得土地使用证，并以所设定的土地用途评估估价对象的价值；（6）本次评估以持续使用为前提进行估价，假设委托方能按设定的用途、规划条件和使用年限继续使用。（二）估价结果和估价报

41、告的使用 1本次评估主要依据城镇土地估价规程和中华人民共和国土地管理法及其配套的法规、条例及海南省政府和澄迈县政府颁布的有关政策、法规、通知等。估价报告和估价结果的作用依照法律、法规的有关规定发生法律效力。2本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，其内容对第三者不负任何责任，当用于其它目的，本报告及评估结果无效。海南海药股份有限公司股权转让土地使用权价格评估(澄迈县)24 3本次评估估价报告分为“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分，非为法律、行政法规规定，本报告的全部或部分内容未经我们和我们所在估价机构的同意，使用者不得修改或提供给其他单位和个人，亦不得见诸各类媒体。由于不正确使

42、用导致的损失受托估价机构不承担责任。4本报告应用有效期自提交报告之日起半年止。5我公司对估价结果拥有最终解释权。（三）需要特殊说明的事项 本次评估是应委托估价方要求，只对估价对象于估价时点的市场公允价值发表意见，其权属状况由委托估价方自行负责。（四）其它需要特殊说明的问题 报告使用人对估价结果的运用应建立在对报告充分阅读与理解的基础之上。海南海药股份有限公司股权转让土地使用权价格评估(澄迈县)25 第四部分第四部分 附附 件件 附件 1 委托方及产权持有者营业执照副本复印件；附件 2 宗地位臵图；附件 3 老城国用（2009）第 1163 号国有土地使用权证复印件;附件 4 委估土地实物图片资料；附件 5 估价机构营业执照复印件；附件 6 估价机构资格证书及估价师资格证书复印件。