新华制药：土地估价报告.PDF

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1、 土地估价报告 土地估价报告 项目名称：山东新华制药股份有限公司办理受让建设用地使用权手续涉及的土地价格评估 受托估价单位：山东鲁盛土地房地产评估咨询有限公司 土地估价报告编号：(淄博)鲁盛房地产(2007)（估）字第2538号 提交报告日期：二七年十二月十九日 项目名称：山东新华制药股份有限公司办理受让建设用地使用权手续涉及的土地价格评估 受托估价单位：山东鲁盛土地房地产评估咨询有限公司 土地估价报告编号：(淄博)鲁盛房地产(2007)（估）字第2538号 提交报告日期：二七年十二月十九日 山东鲁盛土地房地产评估咨询有限公司 土地估价报告 2土地估价报告 第一部分 摘 要土地估价报告 第一部

2、分 摘 要 一、估价项目名称 一、估价项目名称 山东新华制药股份有限公司办理受让建设用地使用权手续涉及的土地价格评估 二、委托估价方二、委托估价方 委托单位：山东新华制药股份有限公司 联系地址：张店新华街 31 号 法人代表：郭琴 联 系 人：张文俊 联系电话:13573307867 三、估价目的 三、估价目的 山东新华制药股份有限公司因办理受让建设用地使用权手续，根据中华人民共和国土地管理法（2004 年 8 月 28 日第十届全国人大常委会第十一次会议第二次修订）和中华人民共和国城市房地产管理法（2007 年 8 月30 日第十届全国人大常委会第二十九次会议修订）的有关规定，山东新华制药股

3、份有限公司特委托山东鲁盛土地房地产评估咨询有限公司对其本次办理受让手续所涉及的位于张店新华街 31 号的 1 宗建设用地使用权进行价格评估，为委托方办理有关手续提供公平、公正、合理的地价依据。四、估价基准日四、估价基准日 二七年十二月十七日 五、估价日期五、估价日期 二七年十二月十七日至二七年十二月十九日 六、价格定义 六、价格定义 此次估价对象为 1 宗地，土地总面积为 1719.54 平方米。根据委托方提供的资料及现场查勘，待估宗地登记用途、设定用途、剩余出让使用年期、实际及设定开发程度等状况详见表 1。本次评估因只考虑城市基础设施对地价的影响，故土地开发程度的界定均指宗地红线外的基础设施

4、开发程度和宗地内地面平整。山东鲁盛土地房地产评估咨询有限公司 土地估价报告 3因此，本次待估宗地的评估价格是指在上述设定的用途和开发程度条件下，于评估期日土地使用年限为剩余出让使用年期、土地实际利用状况下的 国有土地使用权价格。表 1 待估宗地实际与设定用途、开发程度一览表 表 1 待估宗地实际与设定用途、开发程度一览表 宗地名称 估价期日的实际用途 估价设定用途 土地剩余使用年限 估价期日的实际开发程度 估价设定的开发程度 山东新华工贸股份有限公司宗地 商业服务业 商业 21.53年 宗地红线外“七通”（即通路、通电、通水、排水、通暖、通气、通讯），红线内“五通一平”（即通路、通电、通水、排

5、水、通讯及场地平整）宗地红线外“七通”（即通路、通电、通水、排水、通暖、通气、通讯），宗地红线内“场地平整”七、估价结果 七、估价结果 经估价人员现场查勘和当地土地交易市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定用途、剩余使用年限、设定开发程度和土地实际利用状况条件下，于评估期日 2007年 12 月 17 日的出让建设用地使用权价格为：待估宗地总面积：1719.54 平方米 评估土地单价：1424 元/平方米 评估土地楼面地价：726.35 元/平方米（宗地实际容积率）待估宗地总地价：244.86 万元（取整数）大写：贰佰肆拾肆万捌仟陆佰元整（货

6、币种类：人民币）待估宗地估价结果详见附表 1土地估价结果一览表。八、土地估价师签名 八、土地估价师签名 姓 名 土地估价师资格证书号 九、土地估价机构 九、土地估价机构 估价机构负责人签字:估价机构公章 二七年十二月十九日 山东鲁盛土地房地产评估咨询有限公司 土地估价报告 4 第二部分 估价对象界定第二部分 估价对象界定 一、委托估价方 一、委托估价方 委托单位：山东新华制药股份有限公司 联系地址：张店新华街 31 号 法人代表：郭琴 联 系 人：张文俊 联系电话:13573307867 二、估价对象 二、估价对象 山东新华制药股份有限公司委托评估的 1 宗国有土地位于张店新华街 31号，待估

7、宗地的所有权属国家所有，本次评估只针对国有土地使用权不包括其它。待估宗地土地使用权由山东新华工贸股份有限公司以出让方式取得。在评估期日,待估宗地登记总面积为1719.54平方米，土地评估面积为1719.54平方米，待估宗地土地登记用途为商业服务业，根据市规划局规划设计条件评估设定用途为商业用地，剩余使用年限为 21.53 年。三、估价对象概况 三、估价对象概况 1、土地登记状况 待估宗地的名称、土地使用者、宗地位置、土地用途、国有土地使用证编号、土地面积、四至、土地级别、土地权属性质、登记时间、地籍图号、宗地号等详见表2。表 2 估价对象土地登记状况一览表 表 2 估价对象土地登记状况一览表

8、四 至 宗地 名称 评估期 日土地 使用者 国有土地使用证编号 宗地 位置 土地登记面积(平方米)东南西北评估期日登记用途土地权属性质地号 图号 登记时间等级山东新华工贸股份有限公司宗地 山东新华工贸股份有限公司 淄国用(2003)第A00977 号 张店新华街31 号 1719.542-2 2-2 1、9新村东路商业 服务业国有出让4-1-2-1 74.25-94.00 2003/11/24二级2、土地权利状况 待估宗地的土地所有权属于国家所有，宗地建设用地使用权由山东新华工贸股份有限公司以出让方式获得，此次新华工贸股份有限公司拟将该宗地转让于新华制药股份有限公司使用。待估宗地终止日期为20

9、29年6月30日。自估价基准日，待估宗地剩余出让年期为21.53年。待估宗地权属来源合法，界址清楚，面积准确。根据委托方提供的资料，待估宗地有抵押权存在，他项山东鲁盛土地房地产评估咨询有限公司 土地估价报告 5权利证号为淄他项（2006）字第A00299号。3、土地利用状况 根据委托方提供资料，待估宗地地上建筑物为钢混结构的办公、仓储商业综合楼。待估宗地总建筑面积为3764.83平方米，建筑容积率为2.2，房权证号为张店区字第01-0021506号。四、地价影响因素说明（一）一般因素 四、地价影响因素说明（一）一般因素 1、城市资源状况（1）地理位置 淄博市位于山东省中部、属鲁中山地与鲁北平原

10、的交接地带，北临滨州和东营，东与潍坊市相接，西靠济南和莱芜，南临泰安和临沂。地理坐标为东经1173211831，北纬35563718。市域形态南北狭长，最大纵距151公里，东西较窄，最大横距87公里。（2）行政区划及人口状况 淄博市属省辖市，辖张店、博山、淄川、周村、临淄五个区和桓台、沂源、高青三个县，总面积5938平方公里，占山东省总面积的15.67%，其中市区面积2914平方公里。共有75个镇、12个乡、22个街道办事处、252个居委会、3255个村委会，是一座既分散又相对集中的组群式结构的新型城市。淄博市户籍总人口数到2006年底为418.13万人，比上年增加1.36万人，增长0.33%

11、，总户数为137.70万户，年人口出生率为8.81，死亡率为5.92，人口自然增长率为2.90,其中非农业人口276.53万人，农业人口141.60万人，人口密度为698.87人/平方公里。（3）自然环境、地势、地貌 淄博市地貌复杂，地势特征为南高北低，最高海拔1108.3米，最低海拔5米，南北高差1100多米。淄博市是一个山地、丘陵、平原、河谷、岩溶等地貌景观齐全的地区，南部为地壳上升侵蚀低山区，占全市总面积的45.4%，中部为升降兼备的丘陵盆地，占14.1%，北部为沉积平原区，占全市总面积的山东鲁盛土地房地产评估咨询有限公司 土地估价报告 640.5%。、气候、水文 淄博市属暖温带半干旱、

12、半湿润的季风气候区，主导风向为西南风，最大风速19.2米/秒,干湿季节明显，年平均相对湿度为62%,四季分明，春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季凉爽多旱，冬季漫长干冷，平均日照时数2340小时，比97年偏少285小时，年平均气温14.5，比97年偏高0.60,平均降雨量为692.7毫米,比97年偏多21.6毫米。淄博市水资源分布极不均匀，地下水赋存差别较大，地表水拦蓄条件不一，河流及地下水的补给主要靠大气降水。主要河流有淄河、孝妇河、乌河、小清河、猪龙河及其支流范阳河、般阳河、漫泗河、涝淄河等共计二十余条。2、房地产制度与房地产市场状况 房地产交易市场随着全市城市经济和市政建设的迅速发展，土地经

13、营收益及开发建设规模呈现出逐步增长的势头，房地产交易市场也日趋活跃，土地出让、转让、出租、更名；房屋买卖、租赁等交易案例频繁。20022003年国土资源部分别颁布了11号令和21号令后，淄博市人大出台了淄博市国有土地使用权出让条例，全市的土地有偿使用制度改革已纳入了正规化、规范化管理的轨道，严格执行按规划、计划，充分运用市场机制实行公开供地。对商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地,一律实行招标、拍卖、挂牌出让方式出让,并已成为淄博市土地一级市场交易的主要形式。2006年，国土资源部公布了一系列的抑制土地过度开发的政策，其中：以国土资发2006307号文公布的全国工业用地出让最低价标准的通知,

14、进一步加强了对工业用地的调控和管理；山东省国土资源厅以鲁国土资发200711号文公布的关于实施工业用地出让最低价标准的通知强调了工业用地出让要严格执行国家最低标准。随着中华人民共和国物权法的公布实施，对建设用地使用权、宅基地使用权以及附着于地上的建筑物、构筑物使用处分作了详细的规定。2007年6月淄博市政府公布实施城区、乡镇各类用地基准地价标准，要求对宗地的出让、转让、更名、租赁以及土地使用权作价入股（作价出资）等各类用地，结合宗地区位和规划条件等因素，参照新公布的基准地价进行土山东鲁盛土地房地产评估咨询有限公司 土地估价报告 7地评估。随着国家关于土地市场管理法律、法规、政策的完善，淄博市土

15、地使用制度改革进入了一个崭新的阶段，涉及土地交易的必须进行地价评估，生产经营性用地全部纳入招标、拍卖、挂牌出让，完善了土地市场管理机构，为规范土地交易市场打下了坚实的基础。3、产业政策 按照国家产业政策，根据淄博市的工农业基础和资源状况，充分发挥产业优势和区位优势，将投资重点放在电子及通讯设备制造业、生物化学医药及新材料制造业等高新技术产业和化工、医药、机械、冶金、建材、纺织、基础设施建设和信息产业等行业。鼓励兴办高新技术产业和项目、外商独资项目和外商投资比例较大的项目。淄博市产业结构调整全面推进，产业结构进一步优化。全市围绕着“稳定第一产业，提高第二产业，发展第三产业”的总体思路，加大结构调

16、整力度。三次产业构成比由上年的4.19:66.80:29.01调整为3.81：65.59：30.60。第一产业比重下降，二、三产业比重上升，形成了“二三一”的产业结构格局，产业构成日趋合理。4、城市规划与发展目标 淄博市已逐步建立了以采矿、化工、机械、冶金、建材、纺织等商业并存的“组群式”的城市布局结构,形成了门类较齐全，大中小企业相结合，城乡一体化发展格局。5、城市社会经济状况 淄博市经济持续快速发展，综合经济实力显著增强。2006年全市地区生产总值实现1645.16亿元，按可比价格计算，增长15.8%。其中2006年房地产业景气指数为153.01，比上年提高4.3点。2006年全市居民消费

17、价格指数累计为101.1%，商品零售价格指数为99.9，全市房屋销售价格指数已由上半年的105.2回落至104.3。2006年，全市认真贯彻落实国家宏观调控政策，做好固定资产投资项目清理工作，投资增幅回落并趋于稳定。全市规模以上固定资产投资完成615.1亿元，投资增速由一季度增长60%逐步回落到前三季山东鲁盛土地房地产评估咨询有限公司 土地估价报告 8度的10.1%，到年末，全市规模以上投资增幅达18.1，比上年回落19.7个百分点，投资保持了适度较快增长。其中，全市住宅建设投入继续保持较高增长。全年房地产企业住宅投资达71.02亿元,增长39.0%；竣工住宅面积190.88万平方米,增长18

18、.5%；商品房销售额72.86亿元，增长83.7%。2006年全市城市居民人均可支配收入13794元，比上年增长14.6%；人均生活消费支出9545元，增长15.6%；农民人均纯收入5641元，增长12.5%；农民人均生活消费支出3752元，增长14.1%。2006年，全市新增污水处理能力5.5万吨/日，燃气使用人口2万人，新建、扩建城市道路面积232万平方米，完成了新城区6条道路和10座桥梁的建设。全年共安排城建资金1.21亿元用于对中心城区排水管网实行雨污分流改造，新建改造雨污管网26530米。城市生活垃圾处理厂建设项目进展顺利，主体工程基本完工，投入使用后可日处理生活垃圾1000吨，服务

19、于张店、周村、桓台和高新区。新建和改建了一批城市污水处理项目。桓台污水处理厂新建工程、周村污水处理厂改造工程均完工投产；高新区和沂源污水处理项目工程正在进行。城市园林绿化水平进一步提高。2006年全市共开工建设重点绿化工程30项，新建园林绿地460公顷，新增城市公共绿地面积165公顷。城市绿化覆盖率达到39.5%，绿地率达到33.5%，人均公园绿地达到6.7平方米。全市居住环境得到较大改善。(二)区域因素 (二)区域因素 因淄博市为“组群式”城市，各区县之间相距数十公里，待估宗地位于张店新华街31号，位于城区基准地价商业二级地范围内，故区域因素对地价影响较大。1、区域概况 张店区是淄博市的中心

20、城区，是全市政治、经济、文化、金融和流通中心。辖7个镇、6个街道办事处，总面积272平方公里，建城区面积41平方公里；总人口 58.47万人。属山东半岛对外开放区、黄淮海农业开发区、环渤海湾经济发展带。张店区物华天宝、人杰地灵；属龙山文化、大汶口文化蔓延地带，历史源远流长。战国时燕将乐毅分封于此，建立“昌国”金末元初，又以“黄桑店”闻名海内外，有“商贾云集，日进万金”之说，是元、明、清三代重镇。山东鲁盛土地房地产评估咨询有限公司 土地估价报告 9张店区位优越，处在山东省自然区域十字交叉枢纽地带，是全省各类资源组合的重要节点。城市环境优美；城市功能完善，基础设施完备；交通信息便捷。有比较完善的污

21、水处理设施，日处理污水25万吨，日供焦化煤气1.2万立方米；年供电量50亿千瓦。75.4万门程控电话交换机、移动电话和互联网络连通海内外。张店是山东省重要的交通枢纽，胶济铁路，济青、滨莱高速公路，205、309国道及16条地方骨干道路纵横交错、四通八达；初步形成了高速化、网络化的现代交通格局。张店区经济发达、社会进步，发展水平居山东省前列。1994年跨入全省首批小康区县行列。农村经济全面发展，涌现了一批全国和省级两个文明建设示范村；全区9万农村劳动力已有80以上转移到非农产业。张店工业基础雄厚，形成了以建材、化工、纺织、机械为支柱，电子、精细化工、机电一体化等高新技术产业蓬勃发展的现代工业体系

22、。第三产业发展迅猛，文化、教育、卫生等社会事业欣欣向荣，人民生活安定富裕，先后荣获并保持了全国社会文化先进区、全国科技工作先进区、全省社会治安综合治理先进区、全省双拥模范区等荣誉称号。2、交通条件 A、公路 张店区交通发达，城区内道路分布比较均匀，干道与支路遍布成网。城区内现有49条主干道，其中混合型主干道长度为117公里，主要有金晶大道、新村路、柳泉路、世纪路、联通路；生活型主干道长度为156公里，主要有共青团路、人民路、西五路、华光路等；交通型主干道长度为372公里，主要以过境干道为主，如309国道、张博路等；生活型次干道和交通型次干道长度约为255公里。路网密度为18公里/平方公里。B、

23、铁路 淄博市境内铁路总长度558公里，大小火车站32个，以胶济线（青岛济南）和淄八、淄东线（淄博八陡，淄博东营）为主干呈“十”字型贯通全市，铁路运输与全国铁路网相连，可直达北京、上海、济南、青岛等地，交通十分方便。3、基础设施条件 A通水 山东鲁盛土地房地产评估咨询有限公司 土地估价报告 10 张店区内现已形成了以沿主干道为主，辅以支网遍布全区的通水管线。区域内分地下水和地表水源，地下水源来自城市规划区内的承压水层，地表水源来自市区周围的河流和水库，自来水日供水能力 60 万立方米，用水保证率较高。B排水 张店区的工业废水目前有2种排放方式，一是建城区内的工业废水由企业自行处理后排入市政管网与

24、生活污水混合经污水处理厂处理后排入河道；二是建城区外工业废水由企业自行处理后排入河道；雨水按自然地形就近流入低洼地及水体。张店城区内排水管道长度达151.8公里，日处理污水25万吨，工业废水处理率100%。C通电 张店区内的通电设施经多年的建设已形成高、低压通电网络。现年供电量50亿千瓦。D通讯 全区程控电话已达到 75.4 万门，实现了城乡电话程控化，并已开通了移动电话和无线寻呼系统，快速的程控电话可通达世界各地。现张店区共有邮政局（所）25 处，长话电路 10128 路。E供暖 张店城区内现有淄博市热力公司、环保供热公司、淄博三联供热有限公司三家公司对城区内的生活及生产进行供热保障，供热管

25、网已遍布城区，集中供热面积达450万平方米。4、环境条件 张店区的环境质量主要是受化工、建材工业造成的大气污染、地表水污染和噪声污染等左右，工业企业排放的废气及汽车尾气排放等是造成区域环境质量下降的主要因素。近几年全市对工业污染源实施了污染治理再提高工程，有 86 家水污染企业完成了治理再提高任务；652 条工业炉窑完成了清洁燃烧技术改造；8 家电厂 16 台燃煤锅炉完成静电除尘器改造；3 家电厂 6 台大吨位燃煤锅炉完成脱硫技术改造。政府组织实施了张店城区近郊水泥企业的搬迁改造工作。张店区环境空气质量达到了功能区划标准，空气质量日报中二级及优于二级的为 306山东鲁盛土地房地产评估咨询有限公

26、司 土地估价报告 11天，三级以上的为 59 天；地面水环境质量有了较大改善，工业废水排放达标率达到 94；固体废物污染得到有效控制。张店区的园林绿化工作取得新成绩，截止目前城市园林绿化面积 837.5 公顷，绿化覆盖率达 41%，人均绿地 9 平方米，为创建国家园林城市奠定了良好的基础。5、规划限制 根据张店区城区建设总体规划，待估宗地所在区域为城区城建区，主要为商业服务业用地，根据这一规划建设要求，待估宗地作为商业用地，无规划限制。6、产业集聚状况 改革开放20多年来，张店区初步形成了以建材、机械、轻纺、化工为支柱，电子信息、精细化工、新材料等高新技术产业为先导的工业体系，已成为全国重要的

27、工业基地，全省医药、硅酸盐、化工、工业陶瓷等行业的重要科研基地。(三)个别因素 待估宗地位于张店新华街31号，待估宗地本次评估总面积为1719.54平方米，评估设定用途为商业用地。待估宗地形状为较规则四边形。待估宗地地质条件较优，地势平坦。待估宗地距张店城区中心600米，距长途汽车站850米，对外交通条件较优。待估宗地基础设施状况为宗地红线外“七通”（即通路、通电、通水、排水、通暖、通气、通讯），宗地红线内为“五通”（即通路、通电、通水、排水、通讯）及“场地平整”，评估设定土地开发程度为宗地红线外“七通”（即通路、通电、通水、排水、通暖、通气、通讯）及宗地红线内“场地平整”。其内部基础设施状况

28、如下：通路：宗地内道路与新村东路、新华街相连，保证道路通畅 通电:宗地外有市政供电网供电,供电保证率99%通水：市政供水管网保证供水，供水保证率99%排水：市政排水管网保证排水，排水保证率99%通讯：宗地内通讯线路与市政通讯网络相连，通讯保证率99%。山东鲁盛土地房地产评估咨询有限公司 土地估价报告 12第三部分 土地估价结果及其使用 第三部分 土地估价结果及其使用 一、估价依据 一、估价依据（一）有关法律法规 1、中华人民共和国土地管理法（2004 年 8 月 28 日 第十届全国人大会常委会第十一次会议第二次修正）2、中华人民共和国城市房地产管理法（2007 年 8 月 30 日 第十届全

29、国人大常委会第二十九次会议修订）3、中华人民共和国物权法（2007 年 3 月 16 日 第十届全国人大常委会第五次会议通过）4、中华人民共和国担保法（1995 年 10 月 1 月 第八全国人民代表大会第十四次会议通过）；5、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（1990 年 5 月 19 日 国务院令第 55 号）6、国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知 (2001 年 2 月 13 日 国土资发200144 号)7、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知（1）山东省实施办法（1999 年 8 月 22 日 山东省第九届人大常委会第十次会议通

30、过）（2）山东省国土资源厅 关于规范国有土地使用权出让价格管理工作的通知 （2000 年 11 月 20 日 鲁国土资发2000252 号）（3）山东省人民政府关于贯彻国发200115号文件加强土地市场与土地资产管理的通知（2001 年 12 月 18 日 鲁政发2001125 号）（4）淄博市人民政府关于加强城市土地资产管理工作的意见（2002 年9 月15 日 淄政发2002154 号）（5）淄博市国有土地使用权出让条例（2003 年8 月20 日 淄博市第十二届人大常委会第四次会议通过）（6）淄博市人民政府关于调整城区基准地价的通知 山东鲁盛土地房地产评估咨询有限公司 土地估价报告 13

31、（2007 年6 月16 日 淄政发200740 号）（7）淄博市土地登记办法（2005 年3 月7 日 淄博市人民政府令第47 号）（8）淄博市张店区城区土地定级估价技术报告。（二）有关技术标准 1、城镇土地估价规程 （中华人民共和国国家标准 GB/T18508-2001）2、城镇土地分等定级规程（中华人民共和国国家标准 GB/T18507-2001）（三）其他资料 1、委托方提供的有关资料（1）待估宗地国有土地使用证复印件（2）待估宗地房屋所有权证复印件（3）委托方营业执照复印件（4）待估宗地基础设施状况。2、估价人员调查搜集的资料：（1）土地市场出让、转让资料（2）待估宗地地质及周围环境

32、资料（3）淄博市统计年鉴（4）淄博市土地利用总体规划（5）淄博市土地资源。二、土地估价 1、估价原则 二、土地估价 1、估价原则（1）替代原则 根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。（2）需求与供给原则 山东鲁盛土地房地产评估咨询有限公司 土地估价

33、报告 14在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。（3）变动原则 一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都

34、在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。（4）协调原则 土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。（5）多种方法相结合的原则 随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就

35、要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。（6）最有效使用原则 由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式，能为权利人带来的不同收益，且土地权利人都期望从其所占用的土地上获得更多的收益，所以，土山东鲁盛土地房地产评估咨询有限公司 土地估价报告 15地价格是以该地块的效用作为最有效的发挥为前提的。2、估价方法 2、估价方法 根据城镇土地估价规程通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选

36、择应按照地价评估的技术规程以及待估宗地的 具体条件，用地性质，估价目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择适当的估价方法。待估宗地位于张店新华街31号，考虑待估宗地为商业用地，属于基准地价商业用地二级地范围内，通过区域因素、个别因素修正得到待估宗地的价格，故选用基准地价系数修正法进行本次评估；又因待估宗地附近有较多房地产交易实例，房屋建造成本很容易取得，因此同时取剩余法进行评估。3、估价结果（1）地价确定的方法 3、估价结果（1）地价确定的方法 由于待估宗地采用剩余法测算结果与基准地价系数修正法测算结果基本一致，且同此区域地价水平相吻合，此次评估取其算术平均值为其最终结

37、果，具体见下表。表 3 待估宗地土地估价结果确定表 表 3 待估宗地土地估价结果确定表 单位：元/平方米 剩余法 基准地价系数修正法 宗地名称 评估价格 权重 评估价格权重 最终估价结果 估价结果说明新华工贸股份有限公司宗地 1355.40 0.5 1493.50 0.5 1424 取算术平均数（2）估价结果 （2）估价结果 经估价人员现场查勘和当地土地交易市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定用途、剩余出让使用年限、设定开发程度条件和土地实际利用状况下，于评估基准日 2007 年 12 月 17 日的国有土地使用权价格为：待估宗地总面积：1

38、719.54 平方米 评估土地单价：1424 元/平方米 评估土地楼面地价：726.35 元/平方米（宗地实际容积率）待估宗地总地价：244.86 万元（取整数）山东鲁盛土地房地产评估咨询有限公司 土地估价报告 16大写：贰佰肆拾肆万捌仟陆佰元整（货币种类：人民币）待估宗地估价结果详见附表 1土地估价结果一览表。三、需要特殊说明的事项 三、需要特殊说明的事项 1、估价的前提条件和假设条件 （1）委托方合法取得土地使用权，并支付有关税费。（2）估价对象作为设定用途用地，得到最有效利用，并产生相应土地收益。（3）估价对象与其它生产要素相结合，能满足目前生产、经营的正常进行，保证持续发展。（4）在评

39、估期日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。（5）任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。（6）委托方对其提供的土地估价资料的真实性负完全责任，在估价过程中，评估机构是以委托方提供资料完全可靠为前提进行测算的。（7）委托方提供的资料属实。（8）待估宗地评估设定用途以国有土地使用证上记载的用途为准。（9）待估宗地剩余使用年限以国有土地使用证上批准的使用年限减去已使用年限进行确定。（10）待估宗地权利状况以国有土地使用证上记载的内容为准。（11）待估宗地的评估面积以国有土地使用证上记载的面积为准。2、估价结果和估价报告的使用（1）估价报告和估价结果发生效力的法律依据：中华

40、人民共和国土地管理法及中华人民共和国城市房地产管理法等法律法规；（2）本报告和估价结果使用的方向与限制条件：本报告估价结果为本报告设定的评估目的服务，当用于其它目的，本报告评估结果无效。（3）土地估价结果的有效期：评估结果有效期自评估期日起半年内有效。（4）土地估价报告和估价结果的使用权归山东新华制药股份有限公司所有，受托估价机构对估价结果有解释权。（5）本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。山东鲁盛土地房地产评估咨询有限公司 土地估价报告 17（6）本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务,当用于其它目的时,本报告评估结果无效。本报告分为“

41、土地估价报告”与“土地估价技术报告”两种格式，“土地估价报告”仅供委托方送交国土资源管理部门审查时使用，“土地估价技术报告”只限存档、备案使用，不提供给委托方。3、需要特殊说明的事项（1）土地利用状况等资料由委托方提供；土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得；估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合估价对象具体状况,确定估价原则、方法及参数的选取。（2）本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的使用权价格，若评估期日、土地利用方式、土地开发状况、土地面积、土地处置方式等影响地价的因素发生变化，则评估价格应作相应调整。（3）评估价格是

42、在满足全部假设条件，于评估期日 2007 年 12 月 17 日，在设定的土地开发程度、用途和土地使用年期及正常市场条件下的出让建设用地使用权价格现值；评估价格仅作为山东新华制药股份有限公司办理受让手续涉及的出让建设用地使用权的价格依据，若改变此目的需要重新评估。4、其它需要说明的问题（1）本估价结果未经受托方同意不得用于与本次估价无关的其他任何场合。（2）任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。（3）若因委托方提供的资料对估价结果造成失实，估价机构不负任何责任。山东鲁盛土地房地产评估咨询有限公司 土地估价报告 18第四部分 附 件 第四部分 附 件 1、土地估价委

43、托函复印件 2、待估宗地区域位置示意图 3、待估宗地土地利用现状照片 4、待估宗地国有土地使用证复印件 5、待估宗地房屋所有权证复印件 6、委托方营业执照复印件 7、估价机构资质证书复印件 8、土地估价师证书复印件 山东鲁盛土地房地产评估咨询有限公司 土地估价报告 19附表 1 土地估价结果一览表 附表 1 土地估价结果一览表 估价机构：山东鲁盛土地房地产评估咨询有限公司 估价报告编号：（淄博）鲁盛房地产（2007）（估）字第2538号 估价期日：2007年12月17日 估价期日的土地使用权性质：出让建设用地 宗地 名称 评估期 日土地 使用者 国有土 地使用 证编号 宗地位置 评估期日登记用

44、途估价设定用途容积率评估期日实际开发程度 估价设定开发程度 土地使用年限 土地登记面积（平方米）土地评估面积（平方米）单位面积地价(元/平方米)总地价(万元)新华工贸股份有限公司宗地 山东新华工贸股份有限公司淄国用(2003)第A00977号 张店新华街31号 商业服务业商业 2.2 宗地红线外“七通”（即通路、通电、通水、排水、通暖、通气、通讯），红线内“五通一平”（即通路、通电、通水、排水、通讯及场地平整）宗地红线外“七通”（即通路、通电、通水、排水、通暖、通气、通讯），宗地红线内“场地平整”剩余出让21.53 年1719.54 1719.541424 244.86 一、上述土地估价结果的

45、限定条件 1、土地权利限制：无；2、基础设施条件：见附表 1-1;3、规划限制条件：无；4、影响土地价格的其他限定条件：估价报告有效期自 2007 年 12 月 17 日至 2008 年 6 月 18 日。二、其他需要说明事项：1、估价对象土地评估面积和权利状况以委托方提供的国有土地使用证上记载的为准。2、本评估报告仅作为委托评估方办理受让手续涉及的出让建设用地使用权价格的参考。估价机构：（加盖公章）二七年十二月十九日 山东鲁盛土地房地产评估咨询有限公司 土地估价报告 20附表 1-1 待估宗地基础设施条件表 附表 1-1 待估宗地基础设施条件表 宗地名称 地面平整状况 周围道路状况 通电状况 通水状况 排水状况 通暖状况 通气状况 通讯条件土地权利限制规划限制影响土地价格的其他限定条件 山东新华工贸股份有限公司 地面平整达 到用地要求 宗地外有市政道路保障交通 宗地外有市政供电网保障供电宗地外有市政供水管网保证供水宗地外有市政排水设施保证排水宗地外有热力公司供暖管道保证供暖 宗地外有市政供气管网保障通气 宗地外有电信局电缆保证通讯无 无 无