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1、 阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文 阳光新业地产股份有限公司阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告年半年度报告 2021-L36 2021 年年 08 月月 阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。连带的法律责任。公司负
2、责人周磊、主管会计工作负责人常立铭及会计机构负责人公司负责人周磊、主管会计工作负责人常立铭及会计机构负责人(会计主管会计主管人员人员)邱琼明声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。邱琼明声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。本半年度报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，因存在不确定性本半年度报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，因存在不确定性，不构成，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第
3、公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号号上市公司从事上市公司从事房地产业务的披露要求。房地产业务的披露要求。公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅本公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅本报告“第三节报告“第三节 管理层讨论与分析”中“十管理层讨论与分析”中“十 公司面临的风险和应对措施”的有公司面临的风险和应对措施”的有关内容。关内容。公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。1 阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文 目录目录 第一节第一节 重要提示、
4、目录和释义重要提示、目录和释义.1 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.5 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析.8 第四节第四节 公司治理公司治理.19 第五节第五节 环境和社会责任环境和社会责任.20 第六节第六节 重要事项重要事项.21 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.34 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况.38 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况.39 第十节第十节 财务报告财务报告.40 2 阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文 备查文件目录备查文件目录（一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机
5、构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。（二）报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。3 阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文 释义释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司 指 阳光新业地产股份有限公司 京基集团 指 京基集团有限公司 北京燕赵 指 北京燕赵房地产开发有限公司 北京星泰 指 北京星泰房地产开发有限公司 京基百纳 指 深圳市京基百纳商业管理有限公司 北京瑞丰 指 北京瑞丰阳光投资有限公司 京基房地产 指 深圳市京基房地产股份有限公司 物业服务中心 指 深圳市京基物业管理有限公司京基一百物业服务中心 上海晟璞 指 上海晟璞投资管理有限公司 上海锦赟
6、 指 上海锦赟资产管理有限公司 聚信阳光 指 聚信阳光（昆山）投资管理有限公司 永盛智达 指 北京永盛智达投资管理有限公司 中信信托 指 中信信托有限责任公司 天津瑞升 指 天津瑞升阳光投资有限公司 聚信新业 指 聚信新业（昆山）投资中心 中信聚信 指 中信聚信（北京）资本管理有限公司 北京瑞业 指 北京瑞业投资管理有限公司 友谊新资 指 天津友谊新资商贸有限公司 瑞景阳光 指 北京瑞景阳光物业管理有限公司 上海晟域 指 上海晟域资产管理有限公司 成都锦尚 指 成都锦尚置业有限公司 上东商业 指 成都阳光上东商业管理有限公司 上海银河 指 上海银河宾馆有限公司 4 阳光新业地产股份有限公司 2
7、021 年半年度报告全文 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司简介一、公司简介 股票简称 阳光股份 股票代码 000608 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 阳光新业地产股份有限公司 公司的中文简称 阳光新业 公司的外文名称 YANG GUANG CO.,LTD.公司的外文名称缩写 YANG GUANG 公司的法定代表人 周磊 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 王小连 张茹 联系地址 深圳市深南东路 5016 号京基一百大厦 A 座 6901-01A 单元 深圳市深南东路 5016 号京基一百大厦 A 座
8、 6901-01A 单元 电话 0755-82220822 0755-82220822 传真 0755-82222655 0755-82222655 电子信箱 三、其他情况三、其他情况 1、公司联系方式、公司联系方式 公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化 适用 不适用 公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2020 年年报。2、信息披露及备置地点、信息披露及备置地点 信息披露及备置地点在报告期是否变化 适用 不适用 公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告
9、期无变化，具体可参见 2020 年年报。5 阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文 四、主要会计数据和财务指标四、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减 营业收入（元）178,796,396.90 88,103,766.92 102.94%归属于上市公司股东的净利润（元）-5,304,603.36-51,102,985.32 89.62%归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）-5,685,200.44-51,307,731.22 88.92%经营活动产生的现金流量净额（元）21,115,27
10、3.99 22,930,020.74-7.91%基本每股收益（元/股）-0.01-0.07 85.71%稀释每股收益（元/股）-0.01-0.07 85.71%加权平均净资产收益率-0.17%-1.78%1.61%本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减 总资产（元）5,741,490,246.51 5,923,791,940.60-3.08%归属于上市公司股东的净资产（元）3,142,320,239.64 3,140,074,855.56 0.07%五、境内外会计准则下会计数据差异五、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产
11、差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。六、非经常性损益项目及金额六、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 金额 说明 非流动资产处置损益 111,601.94 计入当
12、期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）228,450.75 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 70,616.63 6 阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文 减：所得税影响额-778.12 少数股东权益影响额 30,850.36 合计 380,597.08-对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目，以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用 项目 涉及金额（元）原因 公允价值变
13、动损益-30,000,000.00 本公司管理层认为，投资性房地产的运营管理是本公司的主营业务，本公司致力于投资性房地产的运营和管理，提升其价值，获取资本利得。所持有投资性房地产的公允价值变动属于公司主营业务的经营结果，体现了公司管理层的经营业绩，属于持续发生的事项，因此，本公司将由此产生的公允价值变动损益作为经常性损益列示，并将在以后年度一贯应用。7 阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 报告期内公司从事的主要业务包括：商业运营管理业务、物业租赁业务以及住宅、商住尾盘
14、销售业务。公司一方面通过为北京通州阳光新生活广场、成都阳光新生活广场等商业运营项目提供策划招商和运营管理服务获取管理服务收入，另一方面主要通过出租物业获取租赁收入，报告期内公司商业运营项目及物业租赁业务在管项目12个，管理的可出租面积共约29万平方米，物业租赁总体出租率为87.5%。同时开展北京阳光上东和成都锦尚等项目的住宅和商住尾盘销售工作。报告期内公司实现营业收入17,880万元，较上年同期增长102.9%；实现净利润361万元；归属于母公司股东净利润-530万元，本报告期公司业绩较上年同期减少亏损89.6%，主要原因是与上年同期相比，公司保持正常经营情况下，增加北京阳光上东尾盘销售，同时
15、财务费用有所减少，导致业绩较上年同期上升。物业租赁业务实现营业收入9,166万元，较上年同期增长8.1%，占公司营业收入的51%，主要原因系公司加强租赁经营所致。住宅、商住尾盘销售业务实现收入8,203万元，较上年同期增长4,606%，占公司营业收入的46%，主要原因系持续进行尾盘销售所致。商业运营管理业务实现营业收入270万元，较上年同期增长3,635%，主要原因系公司加大商业运营业务，增加商业管理费、停车场费等收入所致。公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事房地产业务的披露要求（一）报告期内经济与市场分析 2021年上半年，国内消费市场呈现持续复苏态势，带动实体商业
16、较快恢复，同时消费需求多样化、线上消费冲击等给商业地产市场转型升级带来了较大的压力。从商铺租赁市场表现看，购物中心的恢复水平要略优于商业街，但总体来看2021年上半年的百街百MALL商铺租金仍未恢复到2019年上半年同期水平，仍有68.7%的商业街和56.8%的商圈租金低于2019年上半年同期水平。根据中房指数系统，2021年上半年，我国主要商业街商铺租金水平整体下跌，但跌幅较2020年下半年收窄，重点商圈（购物中心）商铺租金水平整体止跌回升。其中，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成的百大商业街（百街）商铺平均租金为24.90元/平方米/天，环比下跌0.24%；由100个典型购物
17、中心商铺为样本标的，构成的百大购物中心（百MALL）商铺平均租金为26.84元/平方米/天，环比上涨0.31%。从当前写字楼租赁市场表现来看，2021年二季度，国内经济依旧保持稳定恢复态势，写字楼市场需求继续有序释放，新增供应加速入市，租金基本保持平稳。根据全国15个重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2021年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.75元/平方米/天，环比稳中微跌0.10%。从商圈来看，二季度写字楼租金环比上涨的商圈占45.0%，租金环比下跌的商圈占50.0%，5.0%的商圈租金环比持平。整体依旧未恢复至疫情前水平，其中97.5%的商圈租金水平依旧低于疫情前。
18、（二）主要项目所处区域市场分析 报告期内，公司商业运营和物业租赁业务主要集中在北京、天津和成都。二季度，北京甲乙级写字楼平均租金为6.77元/天，北京写字楼市场年内新增供应量较大，但二季度丽泽商务区净吸纳量超过5万平方米、国贸商圈多笔租赁成交，使得二季度北京写字楼空置率下降0.64%达16.9%。北京2021年第二季度商业地产空置率达6.2%，在空置上升的压力下，购物中心首层平均租金环比下降1.6%，大约为36.9元/天。从商圈层面看，北京核心商圈（金融街、CBD、中关村等）市场租金微降0.1%至12.89元/天，空置率下降0.2%至10.6%。新兴商圈（丽泽、通州商务区等）的平均租金为7.8
19、7元/天，空置率达31.0%。因未来6个月的项目入市，供应增加，空置率预计增加。成都甲级写字楼市场活跃度持续回升，上半年录得多单一千平方米以上的写字楼租赁成交，全市净吸纳量约为13.5万平 8 阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文 方米，较2019年同期大幅增长，加之上半年新增供应相对较少，全市整体空置率下降至20.8%。租金方面，上半年成都甲级写字楼市场平均租金约为人民币101.3元每平方米每月，环比微涨0.1个百分点。成都全市购物中心平均空置率自去年下半年以来持续缓慢回落，环比下降1.3%至约8.0%。购物中心首层平均租金环比小幅上涨，达约14.19元/天。主要项目销售情况
20、 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益 比例 计容建筑面积（）可 售 面积（）累 计 预售（销售）面积（）本 期 预售（销售）面积（）本 期 预售（销售）金额（万元）累计结算面积（）本期结算面积（）本 期 结算 金 额(万元）四川省成都市 锦尚城市中心 成都市一环路东五段 17-87号 住宅、公寓、写字楼、底商 71.00%99,542 154,102 100,033 372 89 100,033 371.88 84.52 北京市 阳光上东 东四环北路 2 号、6号一区、二区 住宅、公寓、底商 100.00%517,129 637,258 605,650 1,646 8,975 60
21、5,498 1,384.22 8,118.11 主要项目出租情况 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 可出租面积（）累计已出租面积（）平均出租率 北京通州阳光新生活广场 北京市通州区翠景北里 1 号楼 购物中心 51.00%32,238.72 27,863.29 86.43%北京阳光上东 北京市朝阳区东四环北路 6 号二区 底商 100.00%13,341.52 9,598.34 71.94%878 东区 北京市朝阳区酒仙桥中路 24 号院 1 号楼 写字楼 0.00%14,252.35 9,684.27 67.95%成都阳光新生活广场 四川省成都市成华区二环路东二段 426 号、建设路
22、2 号 购物中心 55.00%59,610.05 58,777.47 98.60%成都阳光新业中心 四川省成都市锦江区一环路东五段 55号 购物中心 71.00%33,375.00 29,375.10 88.02%成都阳光新业大厦 四川省成都市锦江区一环路东五段 55号 写字楼 71.00%27,689.08 24,858.55 89.78%成都阳光新业大厦 四川省成都市锦江区一环路东五段 55号 底商 71.00%8,069.05 8,069.05 100.00%天津津北阳光新生活购物广场 天津市北辰区京津公路西 购物中心 90.00%24,258.15 17,694.15 72.94%9
23、阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文 天津万东办公楼 天津市河东区顺航路西南侧万东花园B02-负 101、201，顺航路 2、4 号 办公楼 100.00%2,368.47 2,368.47 100.00%土地一级开发情况 适用 不适用 融资途径 单位：万元 融资途径 期末融资余额 融资成本区间/平均融资成本 期限结构 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上 银行贷款 92,100.00 5.8%26,386.00 19,620.00 7,620.00 38,474.00 合计 92,100.00 5.8%26,386.00 19,620.00 7,620.00 38,
24、474.00 发展战略和未来一年经营计划 未来公司将紧紧围绕科学高效的运营理念，以创新发展为方向、稳中求胜为前提，通过“提升经营水平、盘活存量资产、拓展新业务”等举措，在做强做大物业租赁及商业运营业务的基础上，充分利用现有资源，积极探索创新业务，在新消费、新科技和新文化等产业领域进行布局，打造“新阳光”的核心竞争力，实现公司新发展。在提升经营水平方面，公司通过项目定位的优化调整、运营体系的标准化建设、运营平台的智能化搭建、强化项目在营业回款、项目招商的考核等措施，提升项目服务品质，提高项目出租率及租金单价水平，实现业务价值的延伸。在盘活存量资产方面，公司将根据发展战略规划，在对核心业务资产进行
25、资金、人力、技术等资源支持的基础上，对非核心资产择机进行处置，从而提高公司存量资产的流动性，实现公司健康稳定的发展。在拓展新业务方面，公司将充分结合现有资源，围绕战略目标，通过定期召开新商业模式的专项研讨会等方式，从管理层到所有员工集思广益、各抒己见，寻找公司业务发展的新方向，为公司拓展新型的盈利模式，提高自身的造血能力。同时公司通过加强内部控制建设，健全、完善全面风险管控体系等方式强化风险管控；通过加大销售回款的管理力度、丰富融资渠道、降低融资成本，加大创新融资的探索力度，保障公司规模发展所需资金；通过优化组织架构、完善内部员工选拔机制以及修订绩效考核管理制度等方式充分发挥人力行政的支撑保障
26、作用。2021年公司将紧紧围绕战略发展目标，做强现主业，探索新产业，实现公司高质量发展。向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 适用 不适用 项目名称 按揭款担保余额（元）北京阳光上东项目 18,636,505.82 成都锦尚中心项目 6,331,948.40 合计 24,968,454.22 董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）适用 不适用 二、核心竞争力分析二、核心竞争力分析（一）管理团队经验丰富 公司拥有团结、高效、正直的专业人才队伍，现任管理团队成员具备多年商业地产的运营管理经验，公司也逐步形成了复合型创新人才的培养机制，为公司的可持续发展提供了有力保障。10 阳光
27、新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文（二）控股股东业务支持 公司控股股东京基集团在商业地产领域拥有较大的规模和较强的实力，通过将其名下拥有的与商业管理与经营业务相关的资产托管给公司，充分发挥了公司与京基集团的协同效应，为公司业务开拓提供新的增量空间。（三）运营项目成熟多样 多业态 公司物业租赁业务在管项目类型丰富，包含酒店、购物中心、商业、写字楼等多种业态，其中商业部分从产品上主要分为以“阳光新生活广场”为代表的社区商业；以“新业中心”为代表的城市综合体，运营业务覆盖面广。多区域 商业运营和物业租赁业务主要集中于京津沪蓉地区，均为国内一二线城市，具有较大的商业潜力。多项目 公司较早
28、将核心业务转移至商业项目的运营与管理，积累了充足的商业项目的策划招商和运营管理能力。三、主营业务分析三、主营业务分析 参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。主要财务数据同比变动情况 单位：元 本报告期 上年同期 同比增减 变动原因 营业收入 178,796,396.90 88,103,766.92 102.94%主要为本期发生北京尾盘销售所致。营业成本 43,274,721.67 11,828,650.32 265.85%主要为本期发生北京尾盘销售对应成本增加。销售费用 5,772,583.32 1,777,656.53 224.73%主要为本期发生北京尾盘销售导致代理费及佣金增加。
29、管理费用 32,462,282.71 39,940,773.24-18.72%财务费用 40,751,204.38 50,833,596.99-19.83%所得税费用 5,632,501.65 14,407,685.61-60.91%主要为汇算清缴调整所致。经营活动产生的现金流量净额 21,115,273.99 22,930,020.74-7.91%投资活动产生的现金流量净额-2,811,859.45-2,431,853.99-15.63%筹资活动产生的现金流量净额-189,013,518.79-21,776,422.36-767.97%主要是本期偿还借款所致。现金及现金等价物净增加额-170
30、,713,778.13-1,222,028.16-13,869.71%主要是本期偿还借款所致。公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动 适用 不适用 公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。营业收入构成 单位：元 11 阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文 本报告期 上年同期 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 178,796,396.90 100%88,103,766.92 100%102.94%分行业 房地产销售 82,026,385.68 45.88%1,742,857.02 1.98%4,606.43%物业租赁 91,657,122
31、.24 51.26%84,780,976.32 96.23%8.11%商业运营 2,703,576.06 1.51%72,380.96 0.08%3,635.20%其他 2,409,312.92 1.35%1,507,552.62 1.71%59.82%分产品 开发产品销售 82,026,385.68 45.88%1,742,857.02 1.98%4,606.43%商业租赁 70,180,439.48 39.25%64,658,326.56 73.39%8.54%写字楼租赁 21,476,682.76 12.01%20,122,649.76 22.84%6.73%商业运营 2,703,576
32、.06 1.51%72,380.96 0.08%3,635.20%其他 2,409,312.92 1.35%1,507,552.62 1.71%59.82%分地区 京津地区 131,360,642.20 73.47%49,954,961.45 56.70%162.96%四川地区 47,435,754.70 26.53%37,006,867.19 42.00%28.18%上海地区 1,141,938.28 1.30%-100.00%占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况 适用 不适用 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年同期增减 营业成本比上年同期增减 毛利率
33、比上年同期增减 分行业 房地产销售 82,026,385.68 26,811,184.10 67.31%4606.43%7721.23%-13.02%物业租赁 91,657,122.24 14,694,893.03 83.97%8.11%28.94%-2.59%分产品 开发产品销售 82,026,385.68 26,811,184.10 67.31%4606.43%7721.23%-13.02%商业租赁 70,180,439.48 9,779,285.50 86.07%8.54%55.73%-4.22%写字楼租赁 21,476,682.76 4,915,607.53 77.11%6.73%-3
34、.94%2.54%分地区 京津地区 131,360,642.20 35,241,141.86 73.17%162.96%305.55%-9.43%四川地区 47,435,754.70 8,033,579.81 83.06%28.18%199.45%-9.69%公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 期按报告期末口径调整后的主营业务数据 适用 不适用 12 阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文 相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明 适用 不适用 1、房地产销售营业收入较上年同期增加较大，主要是公司从 2020 年度下半年开始，一直持续加速北京阳光上东
35、尾盘及成都车位等销售，导致此类收入增长幅度较大；2、公司加大商业运营经营及管理，导致此类收入及成本增加；3、上海地区租赁合同到期，导致同期营业收入的减少。四、非主营业务分析四、非主营业务分析 适用 不适用 五、资产及负债状况分析五、资产及负债状况分析 1、资产构成重大变动情况、资产构成重大变动情况 单位：元 本报告期末 上年末 比重增减 重大变动说明 金额 占总资产 比例 金额 占总资产 比例 货币资金 80,157,280.75 1.40%230,478,664.37 3.89%-2.49%主要是本期偿还借款所致。应收账款 11,823,646.15 0.21%65,156,649.48 1
36、.10%-0.89%主要是本期收回房款所致。合同资产 0.00%存货 35,221,634.62 0.61%73,425,448.38 1.24%-0.63%主要是公司本报告期加速尾盘销售减少部分存货；同时改变部分房地产使用用途，转为固定资产，从而导致存货大量减少。投资性房地产 4,468,504,500.00 77.83%4,484,510,000.00 75.70%2.13%主要是天津万东房屋转换为投资性房地产所致。长期股权投资 983,925,850.86 17.14%979,059,194.87 16.53%0.61%固定资产 19,640,896.30 0.34%12,614,915
37、.23 0.21%0.13%主要是本期存货转固定资产以及固定资产转投资性房地产所致。在建工程 0.00%0.00%使用权资产 74,439,080.60 1.30%0.00%1.30%主要是本期应用新租赁准则，确认承租的租赁资产所致。短期借款 0.00%0.00%合同负债 87,347,630.36 1.52%14,471,281.78 0.24%1.28%主要是本期开发项目预收款项增加所致。长期借款 657,140,000.00 11.45%571,304,712.00 9.64%1.81%租赁负债 52,956,254.76 0.92%0.00%0.92%主要是本期应用新租赁准则，确认 1
38、3 阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文 使用权资产租赁负债所致。2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用 3、以公允价值计量的资产和负债、以公允价值计量的资产和负债 适用 不适用 单位：元 项目 期初数 本期公允价值变动损益 计 入 权益的 累 计公允 价 值变动 本期计提的减值 本期购买金额 本期出售 金额 其他变动 期末数 金融资产 投资性房地产 4,484,510,000.00-30,000,000.00 7,295,500.00 21,290,000.00 4,468,504,500.00 上述合计 4,484,510,000.00-30,000,000.
39、00 7,295,500.00 21,290,000.00 4,468,504,500.00 金融负债 0.00 0.00 其他变动的内容 主要是本期万东项目房产转换为投资性房地产进行核算。报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化 是 否 4、截至报告期末的资产权利受限情况、截至报告期末的资产权利受限情况 单位：元 项目 期末账面价值 受限原因 货币资金 23,789,195.99 按揭贷款保证金及履约保证金 投资性房地产 3,596,040,000.00 用于抵押及质押借款及一年内到期的抵押及质押借款的抵押物 合计 3,619,829,195.99-六、投资状况分析六、投资状况分析 1、
40、总体情况、总体情况 适用 不适用 14 阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文 2、报告期内获取的重大的股权投资情况、报告期内获取的重大的股权投资情况 适用 不适用 3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况 适用 不适用 4、金融资产投资、金融资产投资（1）证券投资情况）证券投资情况 适用 不适用 公司报告期不存在证券投资。（2）衍生品投资情况）衍生品投资情况 适用 不适用 公司报告期不存在衍生品投资。七、重大资产和股权出售七、重大资产和股权出售 1、出售重大资产情况、出售重大资产情况 适用 不适用 公司报告期未出售重大资产。2、出售重大
41、股权情况、出售重大股权情况 适用 不适用 八、主要控股参股公司分析八、主要控股参股公司分析 适用 不适用 主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况 单位：元 公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润 北京星泰房地产开发有限公司 子公司 商品房销售及商业运营 55,180,000.00 2,129,503,161.05 1,160,456,212.53 90,220,818.05 22,415,171.72 28,251,848.06 北京首创风度房地产开发有限责任公司 子公司 物业租赁 60,000,000.00 557,016,394
42、.65 193,891,793.58 85,514.28-39,314.38-2,231,998.22 15 阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文 北京瑞丰阳光投资有限公司 子公司 投资管理 10,000,000.00 1,502,840,967.90 132,578,032.91 2,119,989.05 2,119,989.05 成都紫瑞新丽商贸有限公司 子公司 物业租赁及商业运营 150,000,000.00 721,874,867.96 541,892,357.85 19,217,530.31 11,170,859.05 8,133,627.30 上海晟域资产管理有限公
43、司 子公司 投资管理 10,000,000.00 1,217,962,839.35-238,027,637.86 -12,523,176.22-12,523,176.22 上海锦赟资产管理有限公司 子公司 投资管理 80,000,000.00 1,423,953,251.86 1,168,590,573.59 -33,183,194.27-30,975,186.11 北京艺力设计工程有限公司 子公司 建筑装饰工程设计 10,000,000.00 714,788,941.24 294,985,313.21 2,397,126.21 287,354.22 287,354.22 北京上东房地产经纪有
44、限公司 子公司 物业租赁及商业运营 1,000,000.00 83,185,516.66 18,287,478.40 10,989,262.90 3,186,558.63 2,360,999.47 北京瑞阳嘉和物业管理有限公司 子公司 物业租赁及商业运营 139,500,000.00 991,922,239.33 288,137,764.57 22,606,049.19 10,358,922.51 8,373,170.84 天津阳光瑞业商业管理有限公司 子公司 物业租赁 50,000,000.00 31,067,659.83 4,626,042.82 131,386.42-966,393.23
45、-969,561.67 成都锦尚置业有限公司 子公司 物业租赁及商业运营 50,000,000.00 1,073,647,552.21 312,948,258.90 27,991,351.31 7,851,474.03 3,967,206.63 深圳瑞成新业商业管理有限公司 子公司 商业运营 1,000,000.00 3,869,766.32 1,865,184.33 3,710,647.76 1,863,145.05 1,865,184.33 报告期内取得和处置子公司的情况 适用 不适用 公司名称 报告期内取得和处置子公司方式 对整体生产经营和业绩的影响 深圳瑞成新业商业管理有限公司 新设
46、成立日至期末子公司的净利润1,865,184.33元。主要控股参股公司情况说明 九、公司控制的结构化主体情况九、公司控制的结构化主体情况 适用 不适用 2014年2月28日，本公司完成了对上海锦赟100%股权收购的交易。本公司与中信信托合作，中信信托以其发行的信托计划出资与本公司、本公司之一致行动人北京永盛智达投资管理有限公司合作成立有限合伙企业聚信新业，合伙期限为5年，本公司将聚信新业作为特殊目的实体纳入本公司合并范围。有限合伙企业聚信新业出资比例构成如下：（1）普通合伙人聚信阳光以现金100万出资；(2)中信信托通过发行信托募集资金认购首期A类合伙人份额1.45亿元(第二期发行金额增加至1
47、.60亿元)；（3）中信信托通过发行信托计划拟募集资金2.5 16 阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文 亿认购B类有限合伙人份额。（4）我公司全资子公司天津瑞升和我公司一致行动人永盛智达分别以现金1.5亿和1亿出资认购 C类有限合伙人份额；普通合伙人聚信阳光由中信聚信、天津瑞升、及我公司另外一家全资子公司北京瑞业投资管理有限公司投资设立，出资比例为4:4:2。我公司通过全资子公司天津瑞升及北京瑞业投资控制普通合伙人聚信阳光60%的股权，进而间接控制聚信新业。有限合伙人各方收益分配顺序如下：（一）A类有限合伙人 A类为纯债权性质的合伙人，在合伙人分配顺序中属于最优先级的合伙人。
48、首期A类有限合伙出资额约为人民币1.45亿元(第二期发行金额增加至1.60亿元)。A类合伙人仅获得固定收益，收益根据实际发行情况确定，本公司预计综合发行成本不超过发行时同期银行贷款基准利率的2.5倍。（二）B类有限合伙人 B类为股债结合性质的合伙人，在分配顺序中属于中间级的合伙人，出资额为2.5亿。在有限合伙各合伙人出资到位后第四年开始，B类合伙人可要求本公司以年化10.4%的成本回购B类的份额。或者本公司可强制以年化15.4%的成本主动收购B类的份额。若B类合伙人和阳光都不行使上述的权利，则B类在有限合伙清算时按分配顺序在A类分配完之后，和C类合伙人共同享有有限合伙的剩余权益。在B类和C类的
49、本金都分配完后，优先分配B类的基准收益为10.4%，再分配C类的基准收益10%，之后的为超额收益。（三）C类有限合伙人 C类为股权性质的合伙人，在分配顺序中属于劣后级的合伙人。在A类的本金收益和B类的本金分配完后，再分配C类本金。若本公司在第四年开始选择强制收购B类的份额，则A类和B类都属于固定融资性的合伙人，C类享有清算融资后的所有剩余权益。亦可由B类强制要求本公司进行回购。（四）超额收益 若B类合伙人和本公司都没有行使强制回购权和收购权，则在有限合伙到期清算时，可能存在超额收益，即分配完A类本金收益、B类本金和基准收益、C类本金和基准收益后，剩余的部分要在聚信阳光和B类及C类合伙人中进行分
50、配。聚信新业投资回报取决于银河宾馆主楼项目的经营业绩，因此，聚信新业的相关活动实质上是银河宾馆主楼项目的相关活动，管理层认为银河宾馆主楼项目的选择及收购价格的确定、改造方案及改造预算的制定、更新改造后的经营决策是对聚 信新业的回报产生最重大影响的活动，这些活动由阳光新业主导，这主要是由于阳光管理层具备商业地产经营方面多年的经 验。阳光新业通过上述经营活动获取相关利益及承担对应性风险。2017年4月25日，本期A类产品赎回，该事项已在2017年第一季度报告中予以披露。2017年7月17日，本期B类产品赎回，该事项已在2017年半年度报告中予以披露。各方经协商一致，2018年1月31日公司全资子公