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1、土 地 估 价 报 告 摘 要 唐兰土估 2 0 0 3 字第 1 4 0号 一估价项目名称 唐山陶瓷集团有限公司拟实施资产置换所涉及的土地使用权价格评估 二委托估价方 委托单位唐山陶瓷集团有限公司 单位地址唐山市缸窑路 2 9 号 法人代表邢平均 联 系 人赵 华 联系电话0 3 1 5-3 2 7 1 0 1 1 转 8 1 0 8 邮政编码0 6 3 0 2 2 三估价目的 唐山陶瓷集团有限公司为进一步理顺其与唐山陶瓷股份有限公司在房产土地使用权方面的关系使企业产权关系更加清晰拟用部分土地使用权与唐山陶瓷股份有限公司进行资产置换据此唐山陶瓷集团有限公司特委托唐山兰德资产评估有限公司对其使
2、用的五宗土地进行现值评估目的是为唐山陶瓷集团有限公司进行资产置换提供土地使用权价格依据 四估价基准日 二三年六月二日 五估价日期 二三年六月二日至二三年六月五日 六地价定义 根据委托方提供的资料及现场查勘各待估宗地土地实际用途评估设定用途土地设定使用年限实际开发程度及设定开发程度等详见表 1-1 考虑到宗地红线内基础设施开发费用应计入资产评估值中为了避免资产重复计算故本次评估界定的土地开发程度均指宗地红线外的基础设施开发程度和宗地内场地平整 故本次待估宗地的评估价格是指在上述设定的用途和开发程度条件下于评估基准日为 2 0 0 3 年 6 月 2 日土地使用年限为设定年限的土地使用权价格 表
3、1-1 待估宗地实际开发程度及设定开发程度表 宗地 编号 宗地 名称 估价期日 实际用途 估价设定用途 土地使用权年限 估价期日的实际开发程度 估价设定的开发程度 M 1 长城陶瓷有限公司 工业 工业 4 4.5 年 宗地红线外 六通通路 通电 通讯供水 排水 供气宗地红线内 七通一平通路 通电 通讯 供水 排水供暖 供气及场地平整 宗地红线外六通通路通电通讯供水排水供气及宗地红线内场地平整 M 2 卫生瓷厂 工业 工业 4 4.5 年 宗地红线外 七通通路 通电 供水排水 通讯 供暖 供气宗地红线内七通一平通路 通电 供水 排水通讯 供暖 供气及场地平整 宗地红线外 七通通路 通电 供水 排
4、水 通讯 供暖 供气 及宗地红线内场地平整 M 3 德胜陶瓷 有限公司1 工业 工业 4 4.5 年 宗地红线外 六通通路 通电 通讯供水 排水 供气宗地红线内 三通一平通路 通电 通讯及场地平整 宗地红线外六通通路通电通讯供水排水供气及宗地红线内场地平整 M 4 德胜陶瓷 有限公司2 工业 工业 4 4.5 年 宗地红线外 六通通路 通电 通讯供水 排水 供气宗地红线内 场地平整 宗地红线外六通通路通电通讯供水排水供气及宗地红线内场地平整 M 5 德胜陶瓷 有限公司3 工业 工业 4 4.5 年 宗地红线外 六通通路 通电 通讯供水 排水 供气宗地红线内 七通一平通路 通电 通讯 供水 排水
5、供暖 供气及场地平整 宗地红线外六通通路通电通讯供水排水供气及宗地红线内场地平整 七估价结果 经估价人员现场查勘和当地市场分析按照地价评估的基本原则和估价程序选择合适的评估方法评估得到待估各宗地在估价设定用途使用年限及开发程度条件下详见表 1-1 待估宗地实际开发程度及设定开发程度表于估价基准日 2 0 0 3 年 6 月 2 日的土地使用权价格为 评估土地总面积3 4 5 8 4 5.3 9 平方米 评估土地总地价7 2 6 0.9 4 万元保留到 0.0 1 万元 大 写柒仟贰佰陆拾万零玖仟肆佰元整 货币种类人民币 各宗地估价结果详见报告附表 1-1 土地估价结果一览表 八土地估价师签字
6、姓 名 土地估价师资格证书号 李 明 2 0 0 0 1 3 0 1 3 8 张荣辉 2 0 0 0 1 3 0 0 8 8 九估价机构 估价机构负责人签字李明 唐山兰德资产评估有限公司 二三年六月五日 附表1-1 土地估价结果一览表 宗地 编号 宗地 名称 估价期日 土地使用者土地使 用证号 宗地 位置 估价期日实际用途 估价设定用途 容积率 估价期日的实际开发程度 估价设定的开发程度 土地使用权年限(年)面积(平方米)单位面积地价(元/平方米)总地价(万元)备注M 1 长城陶瓷有限公司 唐山陶瓷集 团有限公司 冀唐国用 1 9 9 8 字 第1 0 7 7 号 银河路贾俺子村西工业 工业
7、0.4 2 宗地红线外 六通 通路 通电 通讯 供水排水 供气宗地红线内 七通一平通路通电 通讯 供水 排水 供暖 供气及场地平整 宗地红线外六通通路通电通讯供水排水供气及宗地红线内场地平整 4 4.5 1 4 1 2 4 1.1 2 0 8.3 2 9 4 2.0 5 M 2 卫生瓷厂 唐山陶瓷集 团有限公司 冀唐国用 1 9 9 8 字 第1 0 7 8 号 南新西道7 8 号 工业 工业 0.4 6 宗地红线外 七通 通路 通电 供水 排水通讯 供暖 供气宗地红线内 七通一平通路 通电 供水排水 通讯 供暖 供气及场地平整 宗地红线外 七通通路通电 供水 排水 通讯 供暖供气 及宗地红线
8、内 场地平整 4 4.5 1 0 7 8 7 5.8 1 8 8.4 2 0 3 2.3 8 M 3 德胜陶瓷有限公司 1 唐山陶瓷集 团有限公司 冀唐国用 1 9 9 8 字 第1 0 8 3 号 路 北 区 滨 河 路1 5 号 工业 工业 0 宗地红线外 六通 通路 通电 通讯 供水排水 供气宗地红线内 三通一平通路通电 通讯及场地平整 宗地红线外六通通路通电通讯供水排水供气及宗地红线内场地平整 4 4.5 9 2 2.4 9 2 3 9.2 2 2.0 7 M 4 德胜陶瓷有限公司 2 唐山陶瓷集 团有限公司 冀唐国用 1 9 9 8 字 第1 0 8 7 号 路 北 区 滨 河 路1
9、 5 号 工业 工业 0.3 6 宗地红线外 六通 通路 通电 通讯 供水排水 供气宗地红线内 场地平整”宗地红线外六通通路通电通讯供水排水供气及宗地红线内场地平整 4 4.5 9 1 1 6.1 2 3 6.9 2 1 5.9 6 M 5 德胜陶瓷有限公司 3 唐山陶瓷集 团有限公司 冀唐国用 1 9 9 9 字 第5 6 3 2 号 唐山市路北区滨河路1 7 号 工业 工业 0.4 6 宗地红线外 六通 通路 通电 通讯 供水排水 供气宗地红线内 七通一平通路通电 通讯 供水 排水 供暖 供气及场地平整 宗地红线外六通通路通电通讯供水排水供气及宗地红线内场地平整 4 4.5 8 6 6 8
10、 9.9 2 3 6.3 2 0 4 8.4 8 合计 3 4 5 8 4 5.3 9 7 2 6 0.9 4 一上述土地估价结果的限定条件 1 土地权利限制设定年期国有土地使用权价格 2 基础设施条件见附表 1-2 3 规划限制条件见附表 1-2 4 影响土地价格的其它限定条件见附表 1-2 二其他需要说明的事项 1 估价对象土地面积及权利状况以原唐山市土地管理局核发的国有土地使用证为依据 2 本评估报告仅作为唐山陶瓷集团有限公司进行资产置换时确定土地资产的价格依据不得移作它用如改变评估目的和使用条件其土地价格需重新评估 附表 1 2 待估宗地基础设施条件状况一览表 宗地 编号 宗地 名称
11、地面平 整状况 周围道路状况 供电状况 供水状况 排水状况 供暖状况 供气状况 通讯条件 土地权利限制 规划限制 影响地价的其他限制条件M 1 长城陶瓷有限公司 平整 宗地东临交通主干道银河路 路宽3 0米 沥青路面 交通方便 接进贾庵子5 2 3 5 1 9双路高压线路供电 电压1 0 k v 伏 通过厂内型号为S q 1 0 0 0 k v a 和s q 8 0 0 k v a 两台变压器变电为1 0 k v/3 8 0 v 现有供电设施保障率9 5%以上 宗地外有唐山市自来水厂供水 宗地内有自备深水井供水管径1 5 0 m m1 0 0 m m 供水有保障 宗地内排水为雨污分流 生产污水
12、经沉淀处理后再排入市政污水管网 排水通畅 宗地外无供暖设施 宗地内有自备供暖设施 供暖管径1 5 0 m m有保障 宗地内接通市政供气管网 供气有保障 有一部程控电话交换机 分机1 3 6 门1 0 部直拨电话 设有租赁权 无 限制 无 M 2 卫生瓷厂 平整 宗地北临交通主干道南新西道 路宽3 0 米 沥青路面 交通方便 接进卫开5 1 4 河变5 1 1 双路高压线路供电 电压1 0 K V 通过厂内变压器变电为1 0 K V/4 0 0 V 供电保障率9 5%以上 生活区由唐山市自来水厂供水 供水管径1 5 0 m m 生产区由厂自备井供水 供水有保障 宗地内排水为雨污分流 生产污水经沉
13、淀处理后再排入市政污水管网 排水通畅 宗地外有市政供暖设施宗地内自备1台1 0 吨 2台6 吨 2 台4 吨锅炉供暖 宗地内接通市政供气管网 供气有保障 有1 1 2 门程控电话交换机一部对外网5进5 出有1 5 部直拨电话 设有租赁权 个别条件影响 无 M 3 德胜陶瓷有限公司 1 平整 宗地西临交通主干道滨河路 路宽3 0米 交通条件便利 接进建陶3 2 4 3 2 4 双路高压线路供电 电压1 0 k v 伏 通过厂内型号为S L 7 的变压器变电为1 0 k v/3 8 0 v 可变电压为1 6 0 0 k w/1 0 k v现有供电设施保障率9 5%以上 宗地外有市政供水设施 宗地内
14、无设施供水 宗地外有市政排水管网 宗地内无设施排水 宗地外无市政供暖管网宗地内无设施供暖 宗地外有市政供气管网 宗地内无设施供气 宗地内接通市政通讯网通讯有保障 设有租赁权 无 限制 无 M 4 德胜陶瓷有限公司 2 平整 宗地西临厂区道路与主干道滨河路相通交通 条 件 便利 宗地外有建陶3 2 43 2 4双路高压线路供电 电压1 0 k v 伏 宗地内无供电 宗地外有市政供水设施 宗地内无设施供水 宗地外有市政排水管网 宗地内无设施排水 宗地外无市政供暖管网宗地内无设施供暖 宗地外有市政供气管网 宗地内无设施供气 宗地外有市政通讯网宗地内无通讯 设有租赁权 无 限制 无 M 5 德胜陶瓷有
15、限公司 3 平整 宗地西临厂区道路 与主干道滨河路相通 交通条件便利 接进建陶3 2 4 3 2 4 双路高压线路供电 电压1 0 k v 伏 通过厂内型号为S L 7 的变压器变电为1 0 k v/3 8 0 v 可变电压为1 6 0 0 k w/1 0 k v现有供电设施保障率9 5%以上 由唐山市自来水厂供水 供水管径1 5 0 m m 日供水量9 0 0 吨供水有保障 宗地内排水为雨污分流 生产污水经沉淀处理后再排入市政污水管网 排水通畅 宗地内接通唐钢余热 供暖管径1 5 0 m m 冬天不足部分由自备2 台1 0吨锅炉补充保障率9 5%以上 宗地内接通市政供气管网 供气有保障 有1
16、 部程控电话交换机5 2 部分机 有6部国内直拨电话 设有租赁权 无 限制 无 土 地 估 价 报 告 摘 要 唐兰土估 2 0 0 3 字第 1 4 5号 一估价项目名称 唐山陶瓷集团有限公司拟实施资产置换所涉及的土地使用权价格评估 二委托估价方 委托单位唐山陶瓷集团有限公司 单位地址唐山市缸窑路 2 9 号 法人代表邢平均 联 系 人赵 华 联系电话0 3 1 5-3 2 7 1 0 1 1 转 8 1 0 8 邮政编码0 6 3 0 2 2 三估价目的 唐山陶瓷集团有限公司为进一步理顺其与唐山华美陶瓷有限公司在房产土地使用权方面的关系使企业产权关系更加清晰拟以唐山陶瓷集团有限公司使用的土
17、地使用权与唐山华美陶瓷有限公司进行资产置换据此唐山陶瓷集团有限公司特委托唐山兰德资产评估有限公司对其使用的位于路北区唐马路南侧的土地进行现值评估目的是为其与唐山华美陶瓷有限公司进行资产置换提供土地使用权价格依据 四估价基准日 二三年六月二日 五估价日期 二三年六月二日至二三年六月五日 六地价定义 根据委托方提供的资料及现场查勘各待估宗地土地实际用途评估设定用途土地设定使用年限实际开发程度及设定开发程度等详见表 1-1 考虑到宗地红线内基础设施开发费用应计入资产评估值中为了避免资产重复计算故本次评估界定的土地开发程度均指宗地红线外的基础设施开发程度和宗地内场地平整 故本次待估宗地的评估价格是指在
18、上述设定的用途和开发程度条件下于评估基准日为 2 0 0 3 年 6 月 2 日土地使用年限为设定年限的土地使用权价格 表 1-1 待估宗地实际开发程度及设定开发程度表 宗地 名称 估价期日 实际用途 估价设定用途 土地使用权年限 估价期日的实际开发程度 估价设定的开发程度 华美陶瓷有限公司 工业 工业 4 4.5 年 宗地红线外 七通通路 通电 供水排水 通讯 供暖 供气宗地红线内七通一平通路 通电 供水 排水通讯 供暖 供气及场地平整 宗地红线外 七通通路 通电 供水 排水 通讯 供暖 供气 及宗地红线内场地平整 七估价结果 经估价人员现场查勘和当地市场分析按照地价评估的基本原则和估价程序
19、选择合适的评估方法评估得到待估各宗地在估价设定用途使用年限及开发程度条件下详见表 1-1 待估宗地实际开发程度及设定开发程度表于估价基准日 2 0 0 3 年 6 月 2 日的土地使用权价格为 单 位 地 价2 4 3.9 元/平方米 大写贰佰肆拾叁元玖角每平方米 土 地 面 积9 9 1 3 8.9 平方米 土地总地价2 4 1 8.0 0 万元取整到 0.0 1 万元 大写贰仟肆佰壹拾捌万元整 货 币 种 类人民币 宗地估价结果详见报告附表 1-1 土地估价结果一览表 八土地估价师签字 姓 名 土地估价师资格证书号 李 明 2 0 0 0 1 3 0 1 3 8 张荣辉 2 0 0 0 1
20、 3 0 0 8 8 九估价机构 估价机构负责人签字李明 唐山兰德资产评估有限公司 二三年六月五日 附表1-1 土地估价结果一览表 宗地 名称 估价期日 土地使用者土地使 用证号 宗地 位置 估价期日实际用途 估价设定用途 容积率 估价期日的实际开发程度 估价设定的开发程度 土地使用权年限(年)面积(平方米)单位面积地价(元/平方米)总地价(万元)备注 华美陶瓷有限公司 唐山陶瓷集 团有限公司 冀唐国用 1 9 9 8 字 第1 0 8 4 号 路北区唐马路南侧工业 工业 0.4 9 宗地红线外 七通通路 通电 供水排水 通讯 供暖供气宗地红线内七通一平通路通电 供水 排水通讯 供暖 供气及场
21、地平整 宗地红线外 七通通路通电 供水 排水 通讯 供暖供气 及宗地红线内 场地平整 4 4.5 9 9 1 3 8.9 2 4 3.9 2 4 1 8.0 0 一上述土地估价结果的限定条件 1 土地权利限制设定年期国有土地使用权价格 2 基础设施条件见附表 1-2 3 规划限制条件见附表 1-2 4 影响土地价格的其它限定条件见附表 1-2 二其他需要说明的事项 1 估价对象土地面积及权利状况以原唐山市土地管理局核发的国有土地使用证为依据 2 本评估报告仅作为唐山陶瓷集团有限公司进行资产置换时确定土地资产的价格依据不得移作它用如改变评估目的和使用条件其土地价格需重新评估 附表 1 2 待估宗
22、地基础设施条件状况一览表 宗地 名称 地面平整状况 周围道路状况 供电状况 供水状况 排水状况 供暖状况 供气状况 通讯条件 土地权利限制 规划限制 影响地价的其他限制条件 华美陶瓷有限公司 平整 宗地北临交通主干道唐马路 路宽2 0 米 沥青路面交通方便 接进弯道山5 1 4 后屯5 2 1 双路高压线路供电电压1 0 K V 伏 通过厂内变压器变电为1 0 K V/4 0 0 V供电保障率9 5%以上 由唐山市自来水厂供水 供水管径1 5 0 m m 供水有保障 宗地内排水为雨污分流 生产污水经沉淀处理后再排入市政污水管网 排水通畅 宗地内供暖主要来源于缸窑热电厂供暖管径接口5 0 0 m m内部2 0 0 m 宗地内接通市政供气管网 部分用气由厂自备煤气发生炉供应 有2 5 6 门程控电话交换机一部 对外网7 进7出 有1 2 0部分机 设有租赁权 无 限制 无