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1、2017 年年度报告 1/186 公司代码：600683 公司简称：京投发展 京投发展股份有限公司京投发展股份有限公司 2012017 7 年年度报告年年度报告 2017 年年度报告 2/186 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、未出席董事情况未出席董事情况 未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的
2、原因说明 被委托人姓名 董事 邱中伟 工作原因 高一轩 三、三、天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人田振清田振清、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人贾卫平贾卫平及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）谢雪林谢雪林声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经天职
3、国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计，本公司2017年度归属于上市公司股东的净利润321,746,980.27元。公司拟定2017年度利润分配预案为：以2017年12月31日公司总股本740,777,597股为基数，每10股派发现金红利2.00元（含税），共计派发148,155,519.40元。本年度不进行资本公积转增股本。本预案尚须提交公司股东大会审议批准。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 公司2017年年度报告涉及的未来计划等陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关
4、联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 九、九、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述了存在的风险事项，敬请查阅第四节“经营情况讨论与分析”中“三、公司关于公司未来发展的讨论与分析-（四）可能面对的风险”部分的相关内容。十、十、其他其他 适用 不适用 2017 年年度报告 3/186 目录目录 第一节第一节 释义释义.4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.5 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.9 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.10 第五节第
5、五节 重要事项重要事项.24 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况.46 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.51 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.52 第九节第九节 公司治理公司治理.61 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.64 第十一节第十一节 财务报告财务报告.69 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.186 2017 年年度报告 4/186 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管
6、理委员会 上交所 指 上海证券交易所 本公司、我公司、公司、京投发展 指 京投发展股份有限公司 公司法 指 中华人民共和国公司法 公司章程 指 京投发展股份有限公司章程 京投公司 指 北京市基础设施投资有限公司 中国银泰 指 中国银泰投资有限公司 证券登记公司 指 中国证券登记结算有限责任公司 京投置地 指 北京京投置地房地产有限公司 京投阳光 指 北京京投阳光房地产开发有限公司 北京万科 指 北京万科企业有限公司 基石基金 指 北京基石创业投资基金（有限合伙）基石仲盈 指 北京基石仲盈创业投资中心（有限合伙）信安创投 指 北京基石信安创业投资有限公司 基石连盈 指 保定基石连盈创业投资基金中
7、心（有限合伙）上海礼兴 指 上海礼兴酒店有限公司 上海礼仕 指 上海礼仕酒店有限公司 无锡嘉仁 指 无锡嘉仁花园酒店管理有限公司 无锡惠澄 指 无锡惠澄实业发展有限公司 潭柘投资 指 北京潭柘投资发展有限公司 京投万科 指 北京京投万科房地产开发有限公司 宁波华联 指 宁波华联房地产开发有限公司 外贸公司 指 宁波银泰对外经济贸易有限公司 兴业置业 指 北京京投兴业置业有限公司 尚德置业 指 北京京投银泰尚德置业有限公司 灜德置业 指 北京京投灜德置业有限公司 兴平置业 指 北京京投兴平置业有限公司 京投银泰置业 指 北京京投银泰置业有限公司 潭柘兴业 指 北京潭柘兴业房地产开发有限公司 鄂尔
8、多斯项目公司 指 鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任公司 阳光人寿 指 阳光人寿保险股份有限公司 阳光财险 指 阳光财产保险股份有限公司 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 2017 年年度报告 5/186 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 京投发展股份有限公司 公司的中文简称 京投发展 公司的外文名称 METRO LAND CORPORATION LTD.公司的外文名称缩写 MTL 公司的法定代表人 田振清 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 田锋 邢林霞 联系地址
9、北京市朝阳区建国门外大街2号银泰中心C座17层 北京市朝阳区建国门外大街2号银泰中心C座17层 电话 010-65636622 010-65636620 传真 010-85172628 010-85172628 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 宁波市海曙中山东路238号 公司注册地址的邮政编码 315000 公司办公地址 北京市朝阳区建国门外大街2号银泰中心C座17层 公司办公地址的邮政编码 100022 公司网址 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报、证券日报、证券时报 登载年度报告的中国证监会指
10、定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 京投发展 600683 京投银泰 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 北京市海淀区车公庄西路 19 号 68 号楼 A-1和 A-5 区域 签字会计师姓名 周百鸣、申旭 2017 年年度报告 6/186 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计
11、数据 2017年 2016年 本期比上年同期增减(%)2015年 营业收入 6,217,396,048.74 5,921,862,182.33 4.99 8,436,076,254.04 归属于上市公司股东的净利润 321,746,980.27 290,463,409.85 10.77 115,387,113.86 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 293,609,155.86 167,940,137.07 74.83 44,836,376.50 经营活动产生的现金流量净额-186,599,419.87 5,055,283,140.18-103.69 3,498,944,254.7
12、1 2017年末 2016年末 本期末比上年同期末增减（%）2015年末 归属于上市公司股东的净资产 2,351,382,874.58 2,177,791,413.71 7.97 1,983,629,091.47 总资产 27,863,471,414.04 28,776,378,195.74-3.17 27,576,449,000.45 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2017年 2016年 本期比上年同期增减(%)2015年 基本每股收益（元股）0.43 0.39 10.26 0.16 稀释每股收益（元股）0.43 0.39 10.26 0.16 扣除非经常性损益后的基本每股
13、收益（元股）0.40 0.23 73.91 0.06 加权平均净资产收益率（%）14.29 14.01 增加0.28个百分点 5.99 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）13.04 8.10 增加4.94个百分点 2.33 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准
14、则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 2017 年年度报告 7/186(三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2017 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 161,587,930.82 1,940,173,491.85 145,900,580.73 3,969,734,
15、045.34 归属于上市公司股东的净利润-59,611,695.63 105,048,139.76-47,355,807.41 323,666,343.55 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润-69,295,026.53 100,237,614.11-56,305,358.73 318,971,927.01 经营活动产生的现金流量净额 409,188,020.57-152,343,555.70-464,610,372.33 21,166,487.59 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 根据中国证监会 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益（20
16、08）（以下简称“解释公告 1 号”）非经常性损益的定义：非经常性损益是指与公司正常经营业务无直接关系，以及虽与正常经营业务相关，但由于其性质特殊和偶发性，影响报表使用人对公司经营业绩和盈利能力做出正常判断的各项交易和事项产生的损益。公司作为房地产企业，属于资金密集型行业，获取的项目有控股、有合作，2017 年公司为获取的合作项目潭柘兴业房地产业务提供借款产生利息收入系公司正常经营业务发生，非偶发性，因此公司对二季度披露的归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 56,015,923.24 元调整为 100,237,614.11 元；公司对三季度披露的归属于上市公司股东的扣除非经常性损益
17、后的净利润-87,776,041.75 元调整为-56,305,358.73 元。十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2017 年金额 附注（如适用）2016 年金额 2015 年金额 非流动资产处置损益 681,442.34 7,369,617.15 6,958,808.69 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 5,610,849.89 主要系政府补助 3,051,039.74 296,300.00 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占
18、用费 79,906,252.36 27,406,013.00 对外委托贷款取得的损益 30,780,149.31 收取参股公司委托贷款利息 59,957,064.81 59,802,486.09 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 539,437.10 13,469,569.61-286,980.68 其他符合非经常性损益定义的损益项目 少数股东权益影响额-71,084.56 -558,006.78-81,732.96 所得税影响额-9,402,969.67 -40,672,264.11-23,544,156.78 合计 28,137,824.41 122,523,272.78 70,550
19、,737.36 2017 年年度报告 8/186 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 十二、十二、其他其他 适用 不适用 2017 年年度报告 9/186 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司主营业务为房地产开发、经营及租赁，经营模式主要是通过对获取的项目地块进行专业化的规划、设计、建设、营销以获取物业销售收益，此外，持有少量经营性物业用于出租以获取租赁收益。公司房产开发分自主开发和合作开发，除无锡鸿墅及 2018 年初新获取的密云地块项
20、目外，其它均为合作开发，合作方有公司大股东京投公司、北京万科等。公司以交通车辆段基地轨道物业开发为主要商业模式，公司开发的项目多数位于北京地区，项目类型以住宅及商业配套为主，以轨道物业系列和城镇景观开发系列为特色，其中，轨道物业系列为公司的核心竞争力产品。本报告期，公司房地产销售收入占营业收入总额的 97.55%。2017 年，房地产政策主题以调控为主，调控政策涵盖限购、限贷、限售、限价及限商等多种类型，并不断升级，调控范围广、频次高、力度强，有效抑制了投机性需求。房地产行业集中度加剧，规模房企占有的市场份额越来越高。随着全国轨道交通的大发展，可开发利用的车辆段基地不断增多，公司所在轨道物业开
21、发细分领域迎来新的发展机遇。二、二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 报告期内，公司其他非流动资产变动较大，期末余额为 383,935.59 万元，较年初 86,395.86万元增加 297,539.73 万元，增幅 344.39%，主要系 2017 年 1 月 19 日京投置地与其他公司组成的联合体取得北京市门头沟区潭柘寺镇 MC01-0003-6009、6008、0057、0086、0120、6016、6015地块社会停车场用地、综合性商业金融服务用地、二类居住用地、商业用地、住宅混合公建用地国有建设用地使用权（以下简称“潭
22、柘寺镇 D 地块”），该项目京投置地持股 40%，京投置地支付地价款等 26.44 亿元在其他非流动资产列报反映。2017 年 7 月 12 日，项目公司注册成立，项目公司名称北京潭柘兴业房地产开发有限公司，注册资本 3 亿元。三、三、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 1、依托股东支持和团队经验优势，积极争取轨道物业开发资源，不断提升轨道物业专业开发能力。年内，通过对全国重点城市车辆段基地开发资源的梳理，并依据京内三个轨道物业上盖开发经验，公司推进车辆段产品标准化工作，完成车辆段综合开发规划要点、车辆段综合开发上盖居住产品要点两项课题研究，系统梳理综合开发涉及到的基础
23、设施调整及开发总体规划，盖上住宅开发涉及到的规划、建筑、结构主要技术控制点及内在联系；结合公园悦府咽喉区园林改造及上盖物业考察项目，完成地铁上盖物业产品公共景观专题报告，不断积累轨道物业开发竞争优势。2、“以北京为中心，以轨道交通为依托”的发展战略保障了公司经营目标的实现。报告期内，公司签约销售额及销售收入主要来源于北京地区的项目，年初公司与其他房企组成的联合体竞买北京市门头沟区潭柘寺镇 D 地块项目，有效增加了公司土地储备。3、公司致力于打造品牌，提高产品品质，树立良好的资本市场形象。年内，公司通过各种渠道开展品牌建设工作，名列亿翰智库 2017 年典型房企品牌指数 TOP榜单第 97 名。
24、4、公司持续改进管控体系，规范运作水平进一步提升。报告期内，公司根据行业竞争和轨道物业开发特点，对组织架构和管控体系进行了调整和优化，对流程进行了简化、优化或再造，编制了各业务条线和各职能条线的流程手册，形成纵向分类、横向分级的流程管理体系，并根据公司法、证劵法、企业内部控制基本规范、上海证券交易所上市公司内部控制指引等法律法规和规范性文件的要求，修订、新增了各条线规章制度，废止了个别不适用的制度，公司规范运作水平进一步提升。2017 年年度报告 10/186 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析（一）宏观市场环境（一）宏观市场环境
25、2017 年，房地产行业政策继续延续 2016 年底的调控趋向，全国 90 个地级以上城市相继出台房地产调控政策，十九大报告再次提出“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”；北京一级土地市场继续实施“控地价、限房价、竞自持”土地出让方式，推出“共有产权”住房政策，并增加了土地供应量，土地供应面积同比大幅上涨，但土地市场仍竞争激烈；商品房市场上，自 2016 年 9 月份出台限购限贷政策后，限购限贷条件进一步收紧，并进一步加强了商业、办公类项目的管理。2017 年全国土地市场成交量持续增长，商品房市场新开工量增幅总体平稳，销售金额和销售面积连续
26、两年刷新历史最高记录，库存量去化明显。据国家统计局、北京统计局及CRIC 研究中心数据显示，2017 年全国房地产施工面积 781,484 万平方米，同比增长 3.0%；新开工面积 178,654万平方米，同比增长 7.0%；竣工面积 101,486 万平方米，同比下降 4.4%；商品房销售面积 169,408万平方米，同比增加 7.7%；商品房销售额 133,701 亿元，同比增长 13.7%。北京市房地产施工面积 12,609 万平方米，同比下降 3.7%，新开工面积 2,476 万平方米，同比下降 12.0%；竣工面积1,467 万平方米，同比下降 38.5%；商品房销售面积为 875
27、万平方米，同比下降 47.8%；商品房销售额 2,903 亿元，同比下降 46.2%。（二）公司经营情况（二）公司经营情况 报告期内，公司重点开展资源扩张及提升内部管理工作。开展资源扩张方面，积极推进北京地区、环京区域以及京外轨道物业项目和特色小镇的拓展工作，2017 年 1 月 19 日，以联合体形式成功获取门头沟区潭柘寺镇 D 地块；2018 年 1 月 4 日，独家获取密云檀营地块，两个项目的获取有效补充了公司北京市场土地储备资源，为公司可持续发展提供了有力保障。提升内部管理方面，公司重新提炼明确企业文化，开展行之有效的宣贯工作，以凝聚员工的使命感、责任感、归属感；完成组织架构和管控体系
28、优化调整，形成纵向分类、横向分级的流程管理体系，使公司管理体系更适合公司经营发展需要。公司各项目均按计划有序推进，具体进度：（1）西华府项目：落地区 1#住宅楼完成精装修交付，落地区商业办公楼主体封顶，全年实现签约销售额 0.28 亿元；（2）琨御府项目：落地区18#住宅楼竣工交付，13/14/16/17/18#楼如期竣工，全年实现签约销售额 2.75 亿元；（3）檀香府项目：一期 C4 住宅竣工交付，其他地块工程进度均正常进行，全年实现签约销售额 2.75 亿元；（4）璟悦府项目：取得项目一期预售证，住宅地块开始工程施工；（5）公园悦府项目：咽喉区景观完成优化提升并开放，稳步推进落地区工程进
29、度，全年实现签约销售额 0.35 亿元；（6）无锡鸿墅项目：二期获取规划方案复函，全年实现签约销售额 1.14 亿元；（7）金域公园项目：全年实现签约销售额（车位）0.12 亿元。（三）财务状况分析（三）财务状况分析 报告期内，公司实现净利润 94,680.65 万元，净利率 15.23%，净利率与上年同期相比增长 2.63个百分点。归属于上市公司股东净利润 32,174.70 万元，与上年同期相比增加 10.77%，本报告期公司的利润主要来源于房地产项目结转产生的收益。公司对鄂尔多斯项目公司借款计提资产减值准备,本报告期计提资产减值准备 9,008.36 万元。公司实现营业收入总额 621,
30、739.60 万元，较上年同期相比增幅 4.99%，主营业务收入中房地产销售结转实现收入 606,515.49 万元，较上年同期增加 35,311.88 万元，增幅 6.18%；物业租赁收入 1,966.81 万元，与上年同期相比减少 29.59%,减少主要系华联房产恒泰大厦项目部分楼层改造装修；进出口业务收入 11,181.79 万元，与上年同期相比减少 26.98%；服务及其他收入 1,923.62 万元。报告期内，公司三项费用总计 40,344.08 万元，较上年同期增加 7,066.71 万元，增幅 21.24%；其中管理费用 16,965.97 万元，较上年同期增加 2,521.12
31、 万元，增幅 17.45%，主要系公司规模进一步扩大，管理人员增加及公司咨询、宣传等费用增加所致。销售费用 7,933.77 万元，较上年同期减少 3,813.18 万元，减幅 32.46%，主要系公司销售广告代理费及佣金等减少所致。财务费用 15,444.34 万元，较上年同期增加 8,358.77 万元，增幅 117.97%，剔除上年同期收取的债权款延期支付产生的欠息 7,428.79 万元影响后，财务费用变化不大。2017 年年度报告 11/186 本报告期末，公司资产负债率 84.74%，资产总额 2,786,347.14 万元，较期初减少 91,290.68万元，减幅 3.17%，资
32、产总额中存货期末余额 2,050,643.32 万元，占资产总额的 73.60%，较期初减少 109,167.18 万元，减幅 5.05%，减少主要系公司实现销售结转，公司存货主要包括北京地区轨道物业项目、檀香府、璟悦府项目及无锡鸿墅项目，公司资产质量良好。负债总额 2,361,189.40万元，较上年末减少 169,335.77 万元，减幅 6.69%。随着公司规模不断扩大，项目开发速度不断加快，公司各项目开始预售并实现结转，资金快速回笼，负债总额中预收账款期末余额 428,346.48万元，占负债总额 18.14%，预收账款较上年同期减少 369,811.45 万元，减幅 46.33%；本
33、报告期末公司长短期借款及债券融资总计 1,687,948.33 万元，占负债总额 71.49%，2017 年度公司各类借款净增加 191,920.33 万元，增幅 12.83%，其中公司控股股东借款期末余额 1,165,400.00 万元，占负债总额 49.36%。公司各项目预售资金将继续快速回笼，且公司整体资产质量良好，经营风险可控，公司有能力偿还到期各项款项。公司通过发行债券及银行贷款等融资方式，有效降低公司的综合融资成本，2017 年末公司借款综合资金成本 7.93%，较上年同期下降 0.61 个百分点。公司所有者权益增加，资产负债率进一步降低，2017 年 12 月 31 日公司资产负
34、债率 84.74%，较年初87.94%下降 3.20 个百分点。报告期末，归属于上市公司股东的净资产 235,138.29 万元，较上年末增加 17,359.15 万元。2017 年度合并利润表中归属于母公司所有者的净利润 32,174.70 万元，公司 2016 年度每 10 股派发现金红利 2.00 元，发放现金红利总额 14,815.55 万元，已于 2017 年 5 月执行完毕。公司预计2017 年度每 10 股派发现金红利 2.00 元，发放现金红利总额预计 14,815.55 万元,分红比例占本报告期上市公司归属于母公司净利润的 46.05%。本报告期，公司经营活动现金流量净额为净
35、流出 18,659.94 万元，经营活动现金净流出较上年同期增加 524,188.25 万元，主要系本报告期公司各项目开发进度尚未达到可预售条件，预售款较上年同期减少。公司投资活动现金流量净额为净流出 201,250.13 万元，净流出主要系公司本报告期竞买潭柘寺镇 D 地块项目支付的土地款，该项目单独设立公司，由竞买联合体各方共同控制，公司对该项目共支付土地款等26.44亿元。公司筹资活动现金流量净额为净流入48,448.64万元，筹资活动净流入较上年同期增加 434,982.63 万元，增加主要原因系本期偿还债务总额较上年同期减少，公司各项贷款尚未到偿付期限。本报告期经营活动流量净额与报告
36、期净利润存在重大差异，主要系房地产行业的特殊性，报告期公司预售资金流入减少，部分预收款对应项目达到交房条件，实现销售结转。二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 详见本节“一、经营情况讨论与分析”部分。(一一)主营业务分析主营业务分析 利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 6,217,396,048.74 5,921,862,182.33 4.99 营业成本 4,001,196,286.91 4,011,027,574.28-0.25 销售费用 79,337,665.08 1
37、17,469,525.05-32.46 管理费用 169,659,668.04 144,448,456.14 17.45 财务费用 154,443,425.36 70,855,748.40 117.97 经营活动产生的现金流量净额-186,599,419.87 5,055,283,140.18-103.69 投资活动产生的现金流量净额-2,012,501,349.21-505,422,689.42-298.18 筹资活动产生的现金流量净额 484,486,372.12-3,865,339,945.52 112.53 销售费用变动原因说明：广告推广费及代理服务费减少。管理费用变动原因说明：公司规
38、模进一步扩大，管理人员增加及项目可研阶段咨询费用增加。财务费用变动原因说明：剔除上年同期收取的债权款延期支付产生的欠息 7,428.79 万元影响后，财务费用变化不大。2017 年年度报告 12/186 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本年度预售款减少。投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本年度支付合作项目地价款。筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期偿还债务总额较上年同期减少，公司各项贷款尚未到偿付期限。1.1.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 报告期内公司房地产销售业务结转收入 60.65 亿元，同比增长 6.18%，房地产销售业务结转成本 38.61 亿元，同
39、比增长 0.76%，主要系本年竣工交楼面积同比增加。(1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产行业 6,084,822,961.41 3,871,599,750.23 36.37 6.01 0.75 增加 3.32 个百分点 进出口贸易 111,817,942.15 110,032,819.44 1.60-26.98-26.68 减少 0.40 个百分点 旅游饮食服务及其他 19,236,15
40、8.56 19,373,886.21-0.72-24.93 16.75 减少 35.96 个百分点 合计 6,215,877,062.12 4,001,006,455.88 35.63 5.02-0.21 增加 3.37 个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房产销售 6,065,154,910.63 3,860,912,782.71 36.34 6.18 0.76 增加 3.42 个百分点 物业租赁 19,668,050.78 10,686,967.52 45.66-29.59-4.21 减
41、少 14.40 个百分点 进出口贸易 111,817,942.15 110,032,819.44 1.60-26.98-26.68 减少 0.40 个百分点 旅游饮食服务及其他 19,236,158.56 19,373,886.21-0.72-24.93 16.75 减少 35.96 个百分点 合计 6,215,877,062.12 4,001,006,455.88 35.63 5.02-0.21 增加 3.37 个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）北京 5,997,381,157.02 3
42、,830,924,656.16 36.12 6.76 1.93 增加 3.02 个百分点 宁波 140,537,164.12 130,972,956.35 6.81-28.64-25.29 减少 4.17 个百分点 无锡 77,958,740.98 39,108,843.37 49.83-24.97-48.42 增加 22.80 个百分点 合计 6,215,877,062.12 4,001,006,455.88 35.63 5.02-0.21 增加 3.37 个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 适用 不适用 (2).(2).产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 201
43、7 年年度报告 13/186(3).(3).成本分析表成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 房地产行业 土地成本 1,440,288,421.65 36.00 1,758,979,166.92 43.87-18.12 房地产行业 建安成本及其他 2,420,624,361.06 60.50 2,072,722,224.82 51.70 16.78 房地产行业 折旧及其他 10,686,967.52 0.27 11,156,590.30 0.28-4.21 进出口
44、贸易 出口成本 110,032,819.44 2.75 150,072,762.52 3.74-26.68 旅游饮食服务及其他 人工成本 11,554,364.04 0.29 7,797,877.79 0.19 48.17 旅游饮食服务及其他 其他成本 7,219,522.17 0.18 7,421,953.96 0.19-2.73 旅游饮食服务及其他 折旧及摊销 600,000.00 0.01 1,374,073.05 0.03-56.33 合 计 4,001,006,455.88 100.00 4,009,524,649.36 100.00-0.21 分产品情况 分产品 成本构成项目 本期
45、金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 房产销售 土地成本 1,440,288,421.65 36.00 1,758,979,166.92 43.87-18.12 房产销售 建安成本及其他 2,420,624,361.06 60.50 2,072,722,224.82 51.70 16.78 物业租赁 折旧及其他 10,686,967.52 0.27 11,156,590.30 0.28-4.21 进出口贸易 出口成本 110,032,819.44 2.75 150,072,762.52 3.74-26.68 旅游饮食服务
46、及其他 人工成本 11,554,364.04 0.29 7,797,877.79 0.19 48.17 旅游饮食服务及其他 其他成本 7,219,522.17 0.18 7,421,953.96 0.19-2.73 旅游饮食服务及其他 折旧及摊销 600,000.00 0.01 1,374,073.05 0.03-56.33 合 计 4,001,006,455.88 100.00 4,009,524,649.36 100.00-0.21 成本分析其他情况说明 适用 不适用 本期土地成本较上期减少 18.12%，主要系本期销售结转保障房面积较上期增加所致。(4).(4).主要销售客户及主要供应商
47、情况主要销售客户及主要供应商情况 适用 不适用 前五名客户销售额 144,600.69 万元，占年度销售总额 23.26%。前五名供应商采购额 4,901.77 万元，占年度采购总额（不包括房地产业务）44.44%。2.2.费用费用 适用 不适用 2017 年年度报告 14/186 本报告期内，公司三项费用总计 40,344.08 万元，占营业收入比例为 6.49%，较上年同期增加 7,066.70 万元，增幅 21.24%；其中管理费用 16,965.97 万元，较上年同期增加 2,521.12 万元，增幅 17.45%,主要系公司规模进一步扩大，管理人员费用增加所致；销售费用 7,933.
48、77 万元，较上年同期减少 3,813.19 万元，减幅 32.46%，主要系公司销售广告、代理服务费减少。财务费用15,444.34 万元，与上年同期相比增加 8,358.77 万元，增幅 117.97%，剔除上年同期收取的债权款延期支付产生的欠息 7,428.79 万元影响后，财务费用变化不大。3.3.研发投入研发投入 研发研发投入投入情况表情况表 适用 不适用 情况说明情况说明 适用 不适用 4.4.现金流现金流 适用 不适用 报告期内，公司经营活动现金流量净额为净流出 18,659.94 万元，经营活动现金净流入较上年同期减少 524,188.26 万元，减幅为 103.69%，主要系
49、本报告期公司各项目开发进度尚未达到可预售条件，预售款较少。公司投资活动现金流量净额为净流出 201,250.13 万元，主要系公司为潭柘寺镇D地块合作项目支付地价款等26.44亿元；公司筹资活动现金流量净额为48,448.64万元，筹资活动现金流量净额较上年增加主要系公司本期偿还债务总额较上年同期减少，公司各项贷款尚未到偿付期限。(二二)非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用 不适用 公司截至 2017 年 12 月 31 日对鄂尔多斯项目公司提供借款余额为 111,579.64 万元，公司针对上述债权涉及抵押物聘请专业评估机构进行评估,上述债权提供给公司抵押物
50、评估值为82,247.51 万元，根据相关协议及清偿顺序约定,公司应对上述借款计提资产减值准备 33,492.15万元，已计提 24,483.79 万元，本报告期计提资产减值准备 9,008.36 万元，该事项导致本报告期公司资产减值损失增加 9,008.36 万元，利润总额减少 9,008.36 万元。(三三)资产、负债情况分析资产、负债情况分析 适用 不适用 1.1.资产资产及及负债负债状状况况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%）上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%）本期期末金额较上期期末变动比例（%）情况说明 货币资金 1,084,598,965.91 3