《社区物业管理策划.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《社区物业管理策划.doc（11页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、第 1 页 共 11 页社区物业管理筹划1、物业特点大湾社区是政府投入建立商住组合型的还建住宅区，总体规划占地面积 566.73 亩，建筑面积 92 万平方米，综包容人口 2 万人。首期建立占地 212 亩，建筑面积22 万平方米。小区交通便利，环境优美，配置有社区医务室、学校、超市等，周边配套设施齐全，适宜现代人居住的要求。2、管理要求多元化效劳：物业将为全体客户提供“以人为本”的效劳。“创造温馨时时刻刻，呵护真情丝丝入微”的贴心完善效劳。根据本物业多元化业态的特点，物业公司将为社区居民提供个性化、多样化的效劳，设立 24 小时效劳热线。3、管理难点及重点治安管理：由于大湾社区位于城铁葛店南
2、站以南，以后流动人口及外来务工人员较多、环境复杂，是偷窃、诈骗等治安事件行为的多发地带，对于罪案的防范关系到业主的生命财产和楼盘的声誉及品质。工程维护：虽然目前小区内装备的设施设备尚在完善中，但作鄂州市首席农村社区住宅，必然将装备大量的高智能化的第 2 页 共 11 页设施。物业公司不仅要做好公共设施的日常维修养护，还要能处理客户的各种应急报修。4、管理总体设想坚持“一个中心”坚持“以客户效劳为中心”的质量管理原那么，通过各种信息渠道如客户意见征询等活动理解和掌握客户的需求和期望，有针对性的向客户提供各种效劳，以满足客户的需求和期望。倡导“两个体系”公司倡导“培训”、“沟通”体系，走一条“谨挑
3、选，严训练”的人才队伍建立之路，通过“揽才、育才、用才、留才”打造物业管理效劳精英团队，为大湾社区施行专业化、标准化的优质物业管理效劳提供人才保障。理顺“三方关系”通过访问、投诉回访、信息回馈、组织召开座谈会等方式方法，理顺住户、物业公司和相关单位三者之间的关系。5、管理效劳体系平安管理效劳平安管理工作是小区正常运行的保证。小区的平安是物业管理及其他一切工作的前提。公司在平安管理上贯彻“预防为主，防消结合”的原那么，坚持技防和人防相结合，固定和流动相结合的原那么，实行“既抓软件，又抓硬件，两手都硬”的方针建立一支高素质的队伍，使用一批精良的保安设备，从各方面确保小区第 3 页 共 11 页24
4、 小时在保安人员的控制之中，使客户“心安”，建立业主的平安感与信任感。平安管理效劳内容来访人员管理：登记与放行：来访人员必须进展登记，写明拜访的主人、房号、来访人员姓名、性别、人数、单位及有效证件号码，经值班人员与所拜访的部门或人员联络确认后才可放行，允许入内。劝阻和戒备：对以下人员进展劝阻：衣履不整者、袒胸露背者、携带动物和危险品者、未经联络的推销者、公共场所大声喧哗者等。加强戒备，把好治安管理第一关，防止不法分子混水摸鱼。车辆交通管理：停放管理：不管是客户还是来访人员的各种车辆都应遵守交通和车辆停放规定，办理停车手续，按指定地点停放，保持道路畅通。疏导管理：采用标志引导和人员引导手势引导、
5、语言引导相结合的疏导方式。在醒目的位置设置标志牌，引导车辆按标志指示的方向前进，礼貌的告诉司机该怎样行动，防止车辆堵塞。巡逻管理白天、晚上每半小时对整个辖区巡查一遍；巡逻中发现的问题,及时将有关的情况反映给相关的部门、人第 4 页 共 11 页员，并做好记录；巡逻内容：场所秩序、治安、防火防盗、水浸、消防设备设施、施工现场是否完好和有违规情况。检查防火门是否关闭，电讯井道、机房门等是否锁闭及有无损坏。巡视外墙、玻璃、小区内的情况，如有设施、设备损坏做好记录，并上报上级领导，发现可疑人的人要前往盘问，检查证件，必要时检查其所带的物品，管辖区内严禁三无人员、闲杂人员逗留，回绝推销人员进入。夜间巡查
6、应仔细查看各单元门、各楼层门窗是否关好，假设发现未关，应将随身携带的链条锁将其先锁上，然后及时与客户联络，待客户赶到后，一起查看室内物品有否丧失并进展记录后请客户签字认可。消监控中心管理：消监控中心每天 24 小时由专业人员值班；值班人员上岗后始终保持良好的精神状态，集中精力严密观察，对异常情况立即报告当班领班，并做好记录和录像；施工平安管理：施工单位所有人员必须到保安部承受平安教育，办理临时出入证，凭证出入小区；施工过程中，施工单位对施工现场负全部责任；施工完毕后，有关人员检查施工现场、公寓楼设施、设备及装饰物有无损坏情况；临时出入证应交回，如有损坏丧失，或施工完毕一周内不办理退证手续者，将
7、予以处理。第 5 页 共 11 页消防管理内容a)定期不定期的宣传防火知识，一般灭火器的使用方法，平安疏散和抢救伤员的知识；b)全体工作人员都是义务消防员，定期对义务消防员进展防火培训和消防灭火演练。环境管理效劳保洁效劳1、工作程序1)制定清洁的详细工序、时间，清洁人员按规定的工序时间要求执行。2)上岗前的准备工作a)着装统一，佩戴工号牌。b)清洁工领取清洁工具。2、质量标准Ø地面清扫二遍/天 确保地面无杂物、垃圾，道路无泥沙、无积水，楼梯口无杂物、蜘蛛网，清洁率 99%以上。Ø保洁12 小时/天确保公共场所无杂物保洁率 99%以上Ø楼梯道清扫一遍/天
8、，拖一遍/天，确保无杂物和蜘蛛网、无乱张贴乱堆放,扶手无尘，清洁率 99%以 上。Ø垃圾清运(二遍/天)确保 100%日产日清、整洁、无味无污迹。第 6 页 共 11 页Ø建立消杀工作管理制度，定期开展消杀工作，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孳生，定期对各类病虫害进展预防控制，适时投放消杀药物。Ø室外场地的各类门牌、栏杆、墙面、灯座等标示、标牌和公共设备设施的清洁。Ø明沟内的垃圾去除每周一次，保持室外场地上的下水道干净、畅通。3、工作流程：保洁员地面清扫、垃圾清运与业主上下班时间错开，不打搅业主的生活和休息。5:00-7:00 地面清扫7:
9、00-8:00 清运垃圾，8:00-10:30 楼梯清洁，消杀灭四害，13:00-15:00 地面清扫，15:00-16:00 清运垃圾，16:00-17:00 巡视保洁。Ø督导方式：保洁员划片包干责任区，质量管理部人员每天巡视，不定期检测，管理处经理每月不少于四遍不定期抽查。Ø鼓励方法：月先进发一定奖金，半年年度先进奖金+奖状，一月不合格警告，连续二月不合格辞退,年评比实行末位淘汰制。绿化维护效劳1地面绿化人员装备设 1 名专职园艺工，从事绿化养护工作。园艺工要求有二年以上从事园艺工作经历，懂得绿化护理常识。第 7 页 共 11 页工作内容1.抓好花草树木的初期补
10、种和养护，定期进展培土、施肥修剪、去除杂草和杀灭病虫害。3.设立保护花木标牌，提醒居民和外来人员保护绿化环境。4.把绿化管理列为保安巡视内容，及时发现制止损绿行为。5.在适当位置建绿色长廊,实行垂直绿化,增加绿化面积。6.培植或移植优良绿化品种，进步绿化档次。7.定期对屋顶绿化进展浇水、修剪，并提供私家花园的绿化养护咨询效劳。管理措施1.按绿化内容,责任落实到人,并制定详细奖励制度方案。2.建立绿化管理手册，内容包括树木的品种、数量、建筑小品、绿化设施、绿化动态等。3.明确考核指标与质量要求：树木-生长茂盛无枯枝；树形美观无倾斜；绿篱-修剪整齐无缺枝；花坛-土壤疏松无垃圾；草坪-平整清洁无杂草
11、；绿化小品-无损坏；绿化围栏-无缺损；苗成活率-达 95%以上。4.请住户共同出谋划策，提倡家庭绿化，保持大楼四季常青。第 8 页 共 11 页工程效劳工程维修效劳包括方案养护和日常报修工程维修两局部。1房屋及设备设施的方案养护和维修a)建立严格的专业维修人员岗位责任制，对每项维修养护工作明确职责。b)编制完善的维修养护工作规程。c)设立房屋、设备设施的维修养护台帐与设备管理卡，做到帐、物、卡相符。d)具有严密的房屋、设备设施的日常巡检工作制度。e)对设备设施的维修养护根据其特殊性设立等级与周期的要求，确定日保养、周保养、季保养和年保养工作制。f)设立因设备突发故障的应急处理工作规程，确保故障
12、设备尽快恢复使用。g)具有完善的防台防汛系统，减少季节性自然灾害造成的损失。h)建立专业技术人员每年对房屋、设备设施完好程度的评定工作制度。i)专业的、科学的评定结果，结合日常维修养护台帐和注记内容，编制房屋、设备设施的小修、中修、大修和更新的年度方案。第 9 页 共 11 页j)科学合理地编制维修方案，严格地分析p和控制维修本钱，以此保证维修基金使用的完好性，确保业主的利益。二次装修管理二次装修管理是小区物业管理中的一项极其重要的工作，他与维持小区的正常使用功能和大楼的建筑、设备、保安管理有着亲密的关系。装修管理重点1施工防火管理二次装修中，一般工期较长，而施工中又要使用油漆等易燃物质，甚至
13、需要动用明火等，这些都非常容易导致火灾事故的发生，并且难以及时发现和扑灭。所以在二次装修管理中本公司特别重视消防平安管理工作。2施工人员管理本公司在二次装修管理过程中免费为施工人员进展培训，进步其职业道德素质，减少平安事故的发生和公共设施设备的损坏。3.装修审批程序客户进展二次装修的程序是：提出装修申请，确定装修公司，向物业公司提交装修设计图纸，审核同意后会同保安部门签署装修及保安协议，审查装修公司员工并办理临时出入证，装修开场，现场监视，开工验收，图纸存档等。二次装修的审批管理详细过程与内容如下1)客户如需进展装修，首先必须向物业管理效劳中心提出书面申请；2)管理效劳中心对客户的资格进展确认
14、，确认第 10 页 共 11 页后向他们提供装修指南及房屋平面构造图册、装修申请表格等材料；3)客户在收到装修指南及上述材料后，应尽快请装饰设计公司进展装修图纸的设计，并选择合格的施工单位；4)客户填写装修申请表格，连同装修图纸一并递交管理效劳中心；5)管理效劳中心装修审批小组成员对客户的装修申请内容，包括设计说明、作业方法、施工答应证以及装修图纸进展认真审核，并就施工现场的监管、施工平安地保障、施工条件的提供等内容提出施工管理意见；6)装修审批小组组长根据客户提供的申请表、图纸、各类证书、消防部门的批件等材料，以及审批小组成员的审核意见严格把关，审批无误后签发审批意见；7)管理小组根据审批小
15、组签发的意见，与施工单位签订施工管理合同。合同中一般都详细列明对施工管理各个方面的详细要求，对施工工程工程有关施工技术条件、质量要求、施工方法等作出必要的规定。合同签订后，管理小组将批准文件发给本小组相关人员，并通过管理效劳中心转交装修客户，同时按规定施工垃圾清运押金。4.装修施工现场管理由管理小组向施工单位发放临时装修答应证，注明施工有效期限，并同时发放施工工作牌带照片，持证上岗，承受监视，标准管理。施工现场管理的一般管理规定主要有：第 11 页 共 11 页1)管理小组根据施工管理规定和合同约定行使监视职权；2)进入小区范围的施工单位及个人必须遵守有关制度和规定，服从管理小组人员的指挥；3
16、)施工单位应在施工现场较醒目的地方挂上临时装修答应证，施工人员必须佩带工作牌进出小区，乘坐指定的电梯到达施工现场和分开小区；4)施工单位应将现场工作人员的花名册附照片一式二份报送管理效劳中心备案，并向管理效劳中心交纳垃圾清运押金后，方可进入现场施工；5)施工场地内一律不准住人做饭，违者罚款。特殊情况需留人住宿的，必须事先提出书面申请报管理小组，经有关部门批准前方可留住。夜晚需要加班的应白天提早申报，并应登记备案；6)注意合理安排施工时间，防止客户因噪音问题投诉而影响到施工进程；7)施工中产生装修垃圾必须实行袋装化，出小区不许停留。特殊情况经管理员批准，可在指定位置临时停放，但停放时间不得超过一天一夜；Pstyle=LINE-HEIGHT:20pt;TE_T-INDENT:-18pt;MARGIN:0cm 0cm 0pt 72pt;mso-line-height-rule:e_actly;tab-stops:54.0pt list 72.0pt;mso-