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1、房地产商融资之变在金融市场中，融资，远不止外貌意思上的“聚集资金”那般单纯，它更是一种资源配置的历程，而有效的融资渠道，无疑是房地产商在当前银根紧缩的情况下最体贴的事。2005年将成为房地产商融资模式实现创新的开局之年。目前，除银行贷款外，另有信托、基金等多种渠道供选择。而究竟选择哪种融资方法，从来就没有尺度答案和绝对的优劣之分，要害是当下的房地产商适合哪种融资方法及其规矩。今年4月份，央行提高了存款准备金率0.5个百分点。仅一周后，国务院下发通知，将房地产开发牢固资产投资项目(不包罗经济适用房)资本金比例从20%提高到35%及以上。这是继以低落银行信贷风险为初志的“121号文件”和商业银行房
2、地产贷款风险治理指引出台以来，国度对房地产行业进行宏观调控的又一记“重拳”。统计显示，房地产作为资金密集型财产，70%以上的资金来自银行贷款。如今，通例的银行融资渠道门槛骤然提高，使得高度依赖银行贷款的房地产开发商资金普遍吃紧。面对“银根”紧缩，如何有效地拓宽融资渠道已经成为业内外普遍存眷的问题。融资瓶颈从何而来没有资金就没有房地产。银行贷款仍是房地产融资的重要渠道，而银行放贷的谨慎态度，在一定水平上造成了房地产融资的瓶颈一个不争的事实：没有资金就没有房地产。投资范围大、周期长等特点使房地产开发、投资需要大量资金。因此，房地产开发企业最体贴的问题便是融资。通常情况下，开发商无法在项目开发初期便
3、在公道范畴内取得银行的贷款答应，为一年一次的筹款行为颇费周折；与此同时，银行对贷款的控管步伐也难以到位，对销售回款的控制仅限于纸上规章。由于近年来投资过热，开发商因银行筹款比例过高，自酬资金到位情况较差，房地产行业被列入信贷高风险行业。银行在贷款期限、贷款额度、包管方法等方面的划定限制繁多，在一定水平上造成了房地产融资的瓶颈，同时也阻碍了银行放贷业务的开拓。一位不肯意透露姓名的房地产开发商报告记者，眼下银行的房地产信贷总量正在淘汰，并且银行的评定尺度也越来越严格。为了防备风险，银行越来越注重房地产企业的稳健生长，纵然是知名企业，倘若开发项目过多、涉及的行业过杂，也不易得到银行贷款。银行贷款，仍
4、是房地产融资的重要渠道。这种谨慎的态度，引发了人们对资金短缺的担心。中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜在担当记者采访时表现，房地产开发商到底短缺几多资金，现在照旧个未知数。据悉，从“121号文件”至今年央行再次提高准备金率，房地产投资范围一直没有下降，从投资增速数据看，整个房地产市场并没有出现银行收紧信贷后资金短缺的现象。她认为，银行紧缩对房地产开发商来说，影响肯定是有的，但并没有业内所说的那么大。开发商除了外源融资，还可依靠内源融资。银行提高存款比例后，对开发商内源融资能力的要求更高，这有利于中国房地产行业的生长。别的，汪利娜还表现，目前各商业银行的贷款增幅虽然有所下降，但绝对额仍是增长的
5、。好的房地产项目马上就能售出并实现资金回笼，资质好的地产商也没有出现资金短缺的问题。房地产信托跑步前进因通例的银行融资方法受限，房地产信托成为开发商们的新宠。“信托+银行”模式成为中国当前房地产企业的主流融资模式。由于通例的银行融资方法受限，房地产开发商不得不寻求新的融资途径。在经过一段时间的试探之后，房地产信托开始在全国范畴内释放出巨大的能量，刊行量高速增长，成为开发商们的新宠。据北京成业行房地产经纪有限公司投资照料事业部宣布的2004年全国房地产投资信托市场阐发，2004年全年全国房地产信托刊行额为111.74亿元，与2003年的刊行额相比，翻了快要一倍。近日来，房地产信托项目受到了市场的
6、热烈追捧。今年3月，由北京国际信托投资公司推出的“住邦2000商务中心二期信托筹划”范围不凌驾5000万元，发售仅半天时间便销售一空，甚至有客户专程从上海、青岛、天津赶来认购；联华国际信托投资公司继3月方才推出“联信宝利”中国优质房地产投资信托筹划后，4月6日又宣布推出“联信宝利”2号优先受益权产物，刊行总额度预计为8000万元，其中面向社会公然发售的优先受益权产物占80%；5月9日，中远地产的凯晨广场信托筹划也由中国对外经济贸易信托投资有限公司刊行，刊行总额到达6亿元。“我相信，信托将成为中国房地产金融创新的主流范式”，金融信托专家孙飞用十分肯定的口吻报告记者。“尽管商业银行年老大的职位不会
7、在短期内改变，但信托肯定会成为开发商寻求银行外融资渠道时的第一落点。”他如是说。据介绍，商业银行要实现房地产金融创新是非常难操纵的，而信托，除了具有奇特的制度优势外，还可以财产权模式、收益权模式以及优先购置权模式等来进行金融创新。孙飞阐发：“好比说优先购置权信托模式，地产商的屋子也卖了，融资也做了，可谓一箭双雕。信托公司刊行地产项目优先购置权筹划，实际上既解决了融资需求，也资助地产商解决了卖房的困惑，地产商到期也不消还钱了。固然，这一切要创建在房地产企业和其项目都足够优秀，抵押条件能够让投资者放心的前提下。”他同时表现，信托制度的特殊性、灵活性以及奇特的财产融离功效与权益重构功效，使它当仁不让
8、地成为最佳融资方法之一。再与银行贷款充实结合起来，就形成了一种新的组合融资模式，即“信托+银行”。他强调：“事实上，这种模式正是中国当前房地产企业的主流融资模式。”对此，汪利娜也表现，信托成为地产商的融资渠道也许是比力适应我国国情的。因为在中国短期内融资渠道单一、银行融资不畅的情况下，肯定要开发一些新的融资渠道。汪利娜同时提出，从久远的生长来看，简朴地靠发信托凭证这种短期融资，解决部门融资是可以的，但对恒久的、大范围的项目照旧非常有限的。而对付开发商来说，信托的作用似乎只不外是多了一种融资渠道罢了。伟业资产治理有限公司总经理张晓晋在担当记者采访时表现，“自由资金+信托+银行”的组合式，在现阶段
9、还比力适合，特别是对付海内的一些中小开发商，虽然最主要的渠道照旧银行，但作为前期帮助的渠道可以选择信托。房地产信托，就是房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财优势和运用资金的富厚经验，通过实施信托筹划，将多个指定治理的开发项目的信托资金聚集起来，形成具有一定投资范围和实力的资金组合，然后将信托筹划资金以信托贷款的方法运用于房地产开发项目，为委托人获取宁静、稳定的收益。房地产基金难挑大梁在中国目前还没有财产基金法的情况下，房产基金不会在短期内对生长商起到支持作用。房地产投资基金缺位于市场，还需要一定的力度催生外洋及海内房地产投资基金早日“破壳”今年年初，北京国际信托投资公司推出的海内首只房地产
10、基金赴新加坡上市；著名国际投资机构美林团体、摩根士丹利等国际资本纷纷向中国房地产市场抛出了绣球；新加坡的嘉德置地在短短的几个月时间内买地购楼数宗；5月底以上海、广东等地数十家中小开发商为主力的“融资之旅”将远赴德国，与德国30余家基金组织洽谈融资事项外洋资本在中国房地财产中的比重开始大幅上升，房地产投资基金也迅速浮出水面。全国工商联住宅财产商会会长聂梅生认为，由于房地产投资基金对房地产企业的投资属于股权投资，不会给企业增加债务包袱；同时，它又以疏散投资、低落风险为根本原则，其在一个房地产企业的投资不会凌驾基金净资产额的一定比例，使企业不会丧失自主经营权。例如，被誉为我国首只准房地产信托投资基金
11、的是福建联华信托推出的“联信宝利”项目。由于不事先指定用途并且筹划以“公募”的方法征集，该基金被看作海内第一个与国际流行的“房地产信托基金”接轨的房地产信托产物。该方案与传统的信托产物差别的是，传统产物往往是有牢固的房产投资项目，然后募集资金，最后创建信托项目；而这个新型准房地产信托投资基金，则是由信托公司先设定投资筹划募集资金，然后再指定项目，最后创建信托项目。张晓晋报告记者，真正意义上的房地产基金是可以生长的，最大的资金支持对开发商来说应该是房地产基金这一形式。他认为，基金并不针对哪个开发商的融资，而是解决整个房地产大盘的资金需求，怎么从资本市场得到资金，创建“资金池”。房地产基金模式现在
12、运行有效的应当属REITS（不动产投资信托基金）。REITS是欧美成熟的产物，中国目前还处于探索阶段，但毫无疑问，REITS未来的生长前景十分看好。据悉，REITS实际上是一种接纳公司大概商业信托组织形式，集聚多个投资者的资金，收购并持有房地产大概为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构。这种购置相应地给开发商提供了融资渠道。在中国目前还没有财产基金法的情况下，房产基金也不会在短期内对生长商起到支持作用。房地产投资基金缺位于市场，还需要一定的力度催生外洋及海内房地产投资基金早日“破壳”，房地产基金照旧难挑大梁。一位开发商报告记者，目前，不少外来的地产基金虽然在中国赢利，但如何退出，是困扰基金
13、在中国投资的重大问题。外国基金可以自由进来，但撤出中国很难。所以基金赢利了只能在海内流通。房地产基金途径从上市和非上市的区分可以分为公然和私募，所谓公然是去股市上刊行股票大概到生意业务所刊行债务。私募有种种方法，其中一个就是与股东互助开发，另外一个要领是股本的投资和债务的投资。从国际基金来讲，两种都有。有一种是股本基金进来，另有一种是债务基金。作为股本这种形式，有一种叫投资基金，另有一种叫风险基金，多数是到场地产的开发。以债务的形式进来的机构许多，大部门是国际银行。上市融资遥不可及一其中小开发商走进资本市场险些不太可能，因为业绩、净资产状况如果欠好，上市是无法实现的外貌上看，房地产开发商寻求信
14、贷之外的直接融资出路另有另一种选择上市。有数据显示，2002年以来，全国有20多家地产公司并购上市，以股权融资的方法买壳进入股票市场，在海内外资本市场上进行直接融资。如北京万通地产股份有限公司、首创置业等开发商已纷纷通过买壳，乐成参股或控股上市公司。另据统计，到2004年初，已有北京天鸿宝业房地产股份有限公司、金地团体等60多家房地产企业实现了在证券市场上市融资。然而，记者在采访一些房地产开发商的历程中，发明刊行股票及上市历程长、手续庞大、本钱较高、对企业资质的要求更为严格等现实情况使上市融资之路对大多数房地产开发商来说遥不可及。张晓晋表现，一其中小开发商走进资本市场险些不太可能，因为业绩、净
15、资产状况如果欠好，上市是无法实现的。目前大的开发商实际上都有上市公司的配景，它们通过收购一些上市公司进行间接的资本运作，而不是IPO（首次公然募股）。多元融资将成局势2005年将是房地财产融资模式产生重大变革的一年，多元化融资将成为今后房地财产融资的重要趋势两个差别研究机构近期宣布的陈诉都显示，2005年及今后，房地财产的融资将趋向多元化。中国社会科学院宣布的2005房地产蓝皮书预测：2005年将是房地财产融资模式产生重大变革的一年，多元化融资将成为今后房地财产融资的重要趋势。中国房地产TOP10研究组宣布的2005中国房地产百强企业研究陈诉也表明：房地产资金来源产生重大变革，出现多样化的趋势
16、，并且直接投融资将成为主流。中国社科院2005房地产蓝皮书副主编尚教蔚认为，在“银根”紧缩的情况下，房地财产要寻求多元化融资，开拓新的融资渠道，不但可以淘汰对银行的依赖，并且多元化融资将成为今后房地财产融资的重要趋势。2005年，除了进一步完善信托模式，应该有其他直接融资方法出台，要出台相应的政策法例，为房地产企业直接融资创造情况。因此，2005年将是房地财产融资模式产生重大变革的一年。中国房地产TOP10研究组宣布的2005中国房地产百强企业研究陈诉中则阐发：2004年，中国房地产受宏观调控的影响，房地产资金来源产生了重大变革，非贷款类资金来源增长迅速，房地产百强企业在遭到供应和需求两方面政
17、策收紧的情况下，房地产资金渠道正在从高度依赖银行转向直接投融资。中国指数研究院研发中心总监汪勇透露，在宣布的房地产百强企业中，有35家是上市大概控股上市公司，另外另有多家百强企业也正在谋求上市。除此之外，外洋房地产基金也开始大肆进入中国房地产市场。总的来说，房地产企业多种融资渠道逐步打开，出现多样化的趋势。他预计，未来直接投融资将成为主流。同时，他也认同融资多元化显然是一个值得肯定的趋势，也切合外洋房地财产的生长经验。中国社会科学院金融研究所金融生长与金融制度室主任易宪容表现，目前，房地产开发的资金主渠道仍旧是银行贷款，在现有的多种资金来源中，银行贷款是风险、本钱最低的，而其他一些形式融资本钱比银行贷款要高，接纳差别的融资渠道会影响到房地产开发的利润，这是许多房地产企业最体贴的