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1、CBRE北京房地产市场报告 二零二零年第四季度写字楼和商务园市场去化表现明显好转 投资市场全年获历史第二高成交额GDP1.2%（2020年全年,同比变化）社零总额-8.9%（2020年全年，同比变化）固定资产投资2.2%（2020年全年，同比变化）写字楼环比同比租金-0.6%1.7%空置率+0.3百分点+4百分点零售_环比同比租金-0.1%28%空置率+0.5百分点+4.0百分点物流环比同比租金71.1.37L2.7空置率-0.6百分点-0.9百分点商务园环比同比租金-0.4 M-2.3空置率-2.3百分点+8.3百分点投资环比同比总额-17.5%-17.6%外资-72.7-93.0季度回顾注
2、：写字楼租金为报价，按建筑面积计 算，不含物管费含税，加权平均；零售 砺业租金为购物中心音层固定报价，按 使用面积计算，不含物管费含税，简单 平均；物流设施租金为报价，按建筑面 积计算，含物管费不含税，加权平均； 商务园区租金为报价，按建筑面积计算, 含物管费含税，加权平均；投资额包含 所有超过1000万美元的商业地产交易， 且不分整售、局部所有权或散售（住宅 及土地未列入）数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年 第四季度数据来源:世邦魏理仕研究部,北京统计局，2021年1月写字楼市场本季度丽泽有两个新工程入市。尽管有局部工程延期，全年69.3万 平方米新增供应仍位于历史较高水平。在科技新媒体
3、行业的头部企 业强劲需求的带动下,净吸纳量环比增长164%。业主针对高品质租 户所采取的积极租赁策略已赢得显著成效，东部商务区和丽泽去化 表现有明显好转,下半年租金降幅较上半年缩窄。零售物业市场本季度大兴有一个新工程入市，而核心商圈王府井有两个工程闭店 改造，全年停业工程体量首次超过新开业工程。新租需求缓慢回升, 而全市空置率仍小幅抬升，不同区位和运营商的工程之间的租金表 现进一步分化。物流设施市场市场空置率回落到3.4%的低位，可租面积持续减少使得本季度净吸 纳量亦有所回落，业主对租金增长的预期进一步增强，租金环比加 速上涨，推动租户进一步向环京区域布局。商务园区市场石景山和大兴子市场各有一
4、个工程入市，全年优质商务园新增供应 量创历史新高，且平均分布于各子市场。市场净吸纳量破单季净吸 纳量历史纪录，行业需求更为多元化，其中海淀和朝阳主要子市场 吸纳表现最突出。物业投资市场本季度交易总额达148.4亿元，全年总成交额仅次于2019年，达历史 成交额的第二高水平。年底开发商为回笼资金，向市场出售多项优 质资产，促使国内企业自用买家和机构买家发力完成多笔成交。办 公类题材投资独占鳌头，且遍布核心和新兴区域，核心机会型、增 值型和机会型等多种投资策略类型资产。CBRE写字楼市场厂、净吸纳量厂上仝置率平均租金142,100平方米/ +0.3百分点 q-o-q-0.6% q-o-q图表1：写
5、字楼供求指标新增供应净吸纳量空置率（右轴）L099ZZ0000660= bCMyojycMydycMy数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第四季度2020年第四季度，丽泽商务区两个新工程入市, 总计面积21.1万平方米。全年新增供应录得 69.3万平方米，新工程在下半年集中放量，从 而促进了租户在本区或区域间的搬迁需求。市场去化表现明显好转，扩租和搬迁需求凸显本季度，新租需求中扩租和搬迁需求凸显：大 面积的扩租需求集中在科技新媒体行业的头部 企业；而搬迁需求中，保险、证券和基金等传 统金融机构较为活跃，同区或跨区搬迁交易有 所增加。此外，医药及能源行业,特别是以新 能源和环保科技为主的企业也
6、开始在北京市场 设立新办公室。本季度，全市净吸纳量继续保持回升态势，达 到14.2万平方米，比过去十年的季度均值高出 近一倍；下半年的累计净吸纳量较2019年同期 有近50%的增长。从区域市场来看,望京表现 最突出，在科技企业强劲需求的带动下，贡献 当季全市近一半的净吸纳量；丽泽因高品质项 目的陆续入市和相比其他商务区更低的租金， 吸引了来自周边区域和核心区租户入驻；此外,CBD、燕莎、东二环和王府井等核心商务区去 化表现亦有明显好转。整体空置率环比上升0.3个百分点至17.9%。全 市写字楼平均租金报价同样本比环比下降0.6% 至每月每平方米411.5元。与此同时,业主针对 高品质租户所采取
7、的积极租赁策略已赢得显著 成效。未来六个月，北京写字楼市场新增供应预计将 近61万平方米。数字经济、服务业开放等政策 落地将为写字楼需求持续注入新动能。另一方 面，传统核心商务区可租面积仍然充裕，新兴 区域新工程的逐步交付给租户提供更多的区域 选择。供需两旺之下，北京写字楼市场租赁活 跃度将进一步提升。数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第四季度图表2:写字楼市场租金指数200图表3：主要写字楼子市场空置率和租金子市场空置率平均租金报价（环比变化）（环比变化）CBD17.7%461.7元/平方米/月（Q4百分点）（啊）金融街7./681.4元/平方米/月（+2.0百分点）（W ）3.2%38
8、5.5元/平方米/月（+0.4百分点）（0.0% ）望京7.8%（-6.3百分点）299.2元/平方米/月（-0.5 ）丽泽77.例（+4.5百分点）260.2元/平方米/月（-1,4 妍）数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第四季度CBRE零售物业市场厂、净吸纳量空置率c 平均租金，23,000平方米 .7 +0.5百分点 q-o-qWF 91% q，。72020年第四季度,大悦城控股推出的最新产品 线大悦春风里首个工程在大兴开业，为区 域带来又一个优质零售物业。同时，位于王府 井商业街的新燕莎金街和东安市场闭店全面升 级改造。主题活动助客流复苏，品牌首店成热点购物中心纷纷推出年终特色陈列
9、或主题展示， 结合潮流IP提振消费，为消费者打造更具体验 感的消费场景，客流持续复苏。例如国贸商城 推出为爱而生主题活动，侨福芳草地推出未来之森，北京APM联合泡泡玛特打造开 箱展览。新租需求缓慢回升，其中新能源汽车、 连锁餐饮、以互联网为依托的新零售开店较为 活跃。在首店经济政策的鼓励下，全年录 得31个国际品牌首店入驻，其中餐饮类占32%。 季内VOGUE CA注亚洲首店在国贸商城开业， 英学馆亚太首店在侨福芳草地开业，另外日本 连锁室内运动场品牌ROUND1中国首店在大兴 爱琴海购物公园开业。全市空置率环比上升0.5个百分点至10.6% ,其 中核心商圈空置率保持低位。体验感更强、消 费
10、群更年轻的购物中心租金更有韧性，购物中 心首层平均租金同样本比环比下降0.5%报每天 每平方米35.9元，跌幅较上季有所收窄。未来六个月，北京零售物业市场将有逾15万平 方米新增供应入市，以商务区内的配套商业为 主。有丰富互动体验感的主题活动、日益多元 化和细分化的品牌首店，成为零售物业吸引和 竞争线下流量的热点。而即将开幕的北京环球 影城和第24届冬奥会，不但为周边区域的实体 商业吸引客流，也为各大业主、商家的品牌活 动提供多样的题材。随着品牌商户尤其是国际 品牌的拓展活动逐步回归正轨,2021年零售物 业的租赁需求将在先行复苏的人气带动下进一 步回暖。图表4 :零售物业市场租金指数购物中心
11、首层租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第四季度图表5 :主要品牌开业情况_工程名称子市场租户业态国贸商城CBDVogue Cafe餐饮侨福芳草地CBD高合汽车新能源汽车东方新天地王府井天际汽车新能源汽车大悦城-西单西单Shake Shack餐饮王府中环王府井海马体服务数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第四季度CBRE物流设施市场O 15,000平方米O空置率96百分点q-o-q平均租金I，+1.3% q-o-q图表6 :物流设施供求指标数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第四季度2020年第四季度无新增工程交付，连续第三个季 度无新工程入市，全年新增供应量仅录得8万平方 米。
12、可租面积再紧俏，租户进一步向环京区域布局由于第三季度以来市场租赁活跃，可租面积持续 减少使得本季度净吸纳量有所回落，录得1.5万平 方米。租赁需求主要来自第三方物流和电商，这 两大板块全年亦成为需求的主力引擎。和往年相 比，疫情后对医药、冷链类仓储物流设施需求更 为旺盛。图表7:物流设施市场租金指数租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第四季度北京仓储物流市场整体空置率环比下降0.6个百分 点至3.4% ,同比下降0.9个百分点。业主对租金增 长的预期也进一步增强，租金加速上涨，季内环 比上涨1.3%至每月每平方米51.0元,下半年租金 涨幅亦到达去年同期水平。可租面积有限和租赁 本钱
13、增加，推动租户进一步向环京区域布局。其 中，天津仓储物流市场本季度净吸纳量达20.8万 平方米，多家电商、消费品制造和第三方物流企 业录得大面积租赁成交。未来六个月，北京仓储物流市场预计有6.6万平方 米新增供应入市，仍难以填补供需缺口。京津廊 三地仓储物流市场开展的协同性和层次感将更趋 成熟：北京市场业主积极在供给侧进行改造提升, 以迎合需求升级；天津市场日益巩固的规模和成 熟运营体系优势使其成为当前租户和投资者在环 京布局物流的首选；廊坊凭借优越的区位和路网 优势，近年吸引众多投资者和开发商的布局，大 量工程集中于2021年交付，短期内将为租户提供 大量选择空间。CBRE商务园区市场厂、净
14、吸纳量I J 283,600平方米O仝置率平均租金2.3百分点 q-o-q-0.4% q-o-q新增供应净吸纳量空置率（右轴）数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第四季度LO99ZZ 000066g 次3 S S -浦金S 8 S 8 S2020年第四季度，北京商务园区市场录得两个 新工程交付使用，分别位于石景山和大兴子市 场，共计体量11.9万平方米。全年优质商务园 新增供应量达103.6万平方米，创历史新高。其 中，朝阳电子城、海淀北清路、亦庄经济技术 开发区、石景山银行保险产业园、顺义空港等 子市场新增供应均超过10万平方米。下半年租赁强势反弹，行业需求更为多元化从需求端看，本季度需求
15、更为多元化，除了来 自科技相关的主力需求，金融科技、工业品制 造、能源以及专业服务类都有活跃的租赁表现。 季内全市商务园区市场录得净吸纳量28.4万平 方米，破单季净吸纳量历史纪录。其中海淀和 朝阳主要子市场吸纳表现最突出：来自互联网 以及金融科技头部企业的大面积租赁需求持续 释放，在中关村软件园和上地等子市场完成多 宗大面积成交，这些细分产业在海淀的集聚效 应更趋明显；得益于互联网、文体娱乐以及专 业服务业的活跃需求，朝阳电子城净吸纳量于 本季由负转正。下半年租赁活动的强势反弹推 升全年净吸纳量至35.5万平方米。本季度整体市场空置率环比下降2.3个百分点至 23.1%O 一些新增供应密集的
16、新兴子市场，业主 依旧有较大的去化压力，继续下调租金使整体 市场平均租金持续下行，全市平均租金报价同 样本比环比下降0.4%至每月每平方米157.5元; 而中关村软件园、上地和东升科技园等子市场 租金表现稳健。近年北京商务园区与传统商务区之间的关联日 益紧密，北京办公区域幅员不断向外拓展。未 来随着优质商办体量规模、商务配套、基础设 施和产业资源导入的日趋成熟，海淀、朝阳、 石景山、丰台、大兴等区的外围办公区域将承 接外溢需求，推动北京办公多中心格局的开展。图表9 :商务园区市场租金指数175数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第四季度图表10：主要商务园区子市场空置率和租金数据来源：世邦魏
17、理仕研究部，2020年第四季度子市场空置率（环比变化）平均租金报价 （环比变化）中关村软件 园5.1%(-2.4百分点)198.8元/平方米/月 (+0.5/)上地6女（-3.3百分点）184.0元/平方米/月 (+0.8% )电子城13.8%（40百分点）210.沅/平方米/月 (-0.9* )经济技术开 发区32.0%(22百分点)110.8兀/平方米/月 (-0.7%)丰台科技园15.4%（-L6百分点）168.5兀/平方米/月 (-0.8% )CBRE物业投资市场O 成交总额-17.5% q-o-q成交笔数I， 13 笔2020年第四季度，北京共达成十三笔大宗交易， 交易总额达148.
18、4亿元,全年总成交额638亿元， 仅次于2019年，达历史成交额的第二高水平。全年成交历史第二高，自用和机构买家年底发力年底开发商为回笼资金，向市场出售多项优质资 产。国内企业自用买家和国内险资为主的机构买 家获得了大量购入机会，二者在季内成交额中分 别贡献38%和34%。全年企业自用买家和外资表 现活跃，各占全年总交易额的34%和24% ,成为 两大需求引擎。办公类题材投资本季度独占鳌头，其中纯办公产 品占总交易额的69% ,而另外13%那么来自一座以 写字楼为主体的综合体和一座交易后将改造为办 公的零售物业。该类投资遍布核心和新兴区域， 核心机会型、增值型和机会型等多种投资策略类 型资产。
19、全年纯办公产品成交额占47% ,以写字 楼为主体的综合体和改办类物业合占35%。2021年北京市场投资活跃度有诸多提升机会。外 资对北京市场基本面依然看好，潜在需求有望在 2021年重新释放。随着新兴办公区域的崛起，其 成长潜力将吸引更多投资者的目光。止匕外，近几 年地产基金频繁出手投资城市更新，这些工程完 成改造后将形成优质可投资产回馈市场，为投资 者提供更多的购入机会。图表11 :商业地产大宗投资交易总额202020192018 20172016-2004006008001,000亿元 QI bQ2 Q3 aQ4数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第四季度图表12 :主要投资交易工程名称物业类型总价（人民币）买家盈都中心零售9亿普洛斯资本通用时代中心写字楼11.22亿中国教育出版 传媒集团万科时代中心 公 芸儿写字楼26. 99亿中信保城万科天空之城写字楼6. 6亿竞技世界大地花园酒店酒店6亿翰同资本数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第四季度2.0%1.0% 0.0% LO99ZZ 00co 6600 999.199ycxiyesiyesiycMycMy ascmayayay cm写字楼写字楼零售物流数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第四季度