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1、CBRE2020年第四季度商业地产矛赁需求快速复苏，大宗写字楼季度环化年度同比租金-0 ,8-3小空置率0.4ppl.6pp零售物业季度环化年度同比租金-0 ,伙2 .8空置率02.0pp仓储物流季度环化年度同比租金.。律空置率-0.5pp2.0pp物业投资*季度环化年度同比总金额7L23.071-28.0季度指标速递数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第四 季度成交金额包含1000万美元以上的写字楼、零 售物业、工业物业、综合体、酒店和其他商 业地产工程。物业投资活动加快推进写字楼2020年第四季度，全国写字楼租赁需求持续攀升，下半年录得净 吸纳量270万平方米，同比增长49%。北京、上海
2、和深圳需求复 苏领先全国，其次为中西部区域的二线城市。随着需求的快速回 暖,下半年租金跌幅显著收窄至1.1 %。零售物业受退租闭店情况的持续改善和新工程集中在年底开业的共同推动, 第四季度全国零售物业净吸纳量环比上涨71 %至180万平方米。 尽管2020年购物中心首层租金同比下滑2.5%，但下半年跌幅显 著放缓，第四季度仅微跌61 %。仓储物流全年总净吸纳量录得413万平方米，同比增长68%,同比增长127 % ,为2017年第四季度以来新高。第四季度全国整体新增供应和 净吸纳量均有增长。中西部和东北地区局部市场短期内仍面临供 应过剩的挑战，业主采用灵活的租赁策略以优先推动去化，致全 国平均
3、租金环比微降0.3%。物业投资受到新冠疫情的影响，中国商业地产投资活动在2020年被抑制， 市场情绪和交易活动已经于2020年下半年逐步复苏。四季度大宗 交易额为人民币558亿元，环比增长23% ,已连续第二个季度录 得环比正增长。年度大宗交易成交额锁定在人民币1,944亿元， 同比下降28%。CBRE图表18 :商业地产大宗交易金额（按物业类型）租赁市场复苏，写字楼资产的吸引力逐渐增强数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第四季度数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第四季度写字楼仍然是最受欢迎的投资类别，在第四季度 及2020年全年均占总交易总额的54%。写字楼租 赁市场正加速恢复。在20
4、20年下半年已实现全国 主要城市写字楼净吸纳量同比增长49%的基础上， 世邦魏理仕预计，2021年全国主要城市写字楼净 吸纳量有望突破万平方米，较前加年大幅增长 60%以上，这为鹫净楼投资活跃点置隹了坚实基 础。世邦魏理仕认为，核心区位稳定期的写字楼 以及科技企业集聚的商务园区的定价对投资者的 吸引力正在逐渐增强。仓储物流资产的投融资非常活跃图表19 ：与中国区相关的封闭式私募基金融资额图表19 ：与中国区相关的封闭式私募基金融资额得益于疫情中最具韧性的租赁表现和可投资高标 物流设施体量的快速增长，工业物流资产获得投 资者的广泛关注。该板块2020年的大宗交易额达 到人民币194亿兀，同比上涨
5、118%。数据来源：世邦魏理仕研究部，Preqin , 2020年四季度与此同时，与中国内地相关的私募地产基金募资 总额到达179乙美元，较五年平均水平高出23%。 在这其中，超过60%是针对仓储物流领域的融资。 随着大量资金涌入此领域，享有的结构性增长红 利和稳健的租赁表现的仓储物流资产将持续成为 2021年的投资热点,其资本化率水平或将在未来 几年进一步走低。图表20 : 2020年第四季度主要成交数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第四季度不易价格市场工程物业类型1/ 1 1 1-4 （人民巾白买家卖家万元）上海绿地外滩中心T4写字楼5,500建信人寿绿地集团广州富力空港物流园 （70
6、妍权益）仓储物流4,410黑石富力集团厦门厦门国际中心及厦门宝嘉 中心混合用途2,912中国绿发投资集团深圳世纪星源股份北京万科时代中心叁兀写字楼2,700中信保诚人寿万科集团深圳海能达总部大厦在建工程写字楼2,500深圳市特区建设开展集团 深圳市海科达咨询CBRE市场展望写字楼随着经济快速复苏和营商环境改善，租户有望 在2021年加速推进租赁决策。世邦魏理仕预 计，2021年全国主要城市写字楼净吸纳量有 望突破500万平方米，较2020年大幅增长60% 以上。律随“双循环”开展格局下扩大开放和科 技创新两大战略的不断推进，科技和金融将继 续担当2021年写字楼面积去化的主力军。受疫情期间工程
7、停工的影响，2020年约有 30%左右的工程延期交付，使得2021年全国 写字楼新增供应将迎来历史最高值的960万平 方米。但分城市来看，上海、深圳和北京未来 三年的供应总量较过去三年将出现不同程度的 回落。广州未来三年琶洲新工程的入市将推升 供应量，但此前长期的供不应求令其可租面积 依然相对较少。大局部二线城市未来三年的供 应总量较过去三年更为充分，市场持续面临较 大的去化压力。从新工程区位来看，大局部供应量充分的城市 中核心商务区楼未来三年的新增供应占比均在 20%以下。我们预计其空置率将在2021年触 顶后回落，其中一线城市核心商务区的空置率 将在2022年逐渐降至10%以下，并带动区域
8、 内租金增长率先进入企稳回升的通道。零售物业世邦魏理仕预计2021年全国18个主要一二线 城市的新增供应总量将达800万平方米左右。中国对疫情的有效控制和疫后消费力的反弹和 本土化，让国内外品牌均呈现出持续加码中国 市场的趋势。受此推动，我们预计2021年空 置率将企稳走平，此后逐年下降。随着供需在未来两年逐步到达动态平衡的状态， 预计购物中心租金将自2021年开始持续小幅攀升， 并于2022年基本恢复至疫情前水平。分城市能级 来看，一线城市在租金反弹力度上将明显优于二 线城市。仓储物流展望2021年，受益于结构性行业增长和周期 性行业回升的双重作用，世邦魏理仕预计高标 仓库整体需求将同比增长
9、30.50%，并有潜在 超预期的可能。后疫情时代，物流行业将继续 保持韧性及快速恢复的能力。因此，预计明年 的空置率将小幅上升但维持在左右。15-17%同时，世邦魏理仕预计2021年新增供应将达 到741万平方米，同比增长33%。尽管新增供 应将再次突破记录，但约有26陶新增供应来 自一线城市，比20192020年期间的10%一线 城市新增供应有显著提升。一线城市中，除深 圳外，北上广均有不同程度的新增供应增长， 将在一定程度上缓解一线城市供应紧张的局面。世邦魏理仕预计整体市场租金将在2021年起 恢复增长。尽管如此，不同市场之间的表现将 越来越分化。物业投资投资市场情绪已经于2020年下半年
10、逐步复苏。 世邦魏理仕预计，2021年中国内地的商业地 产大宗交易额将同比增长15-20%这一趋势得到了我们最新的2021年投资者意 向调查的佐证。调查结果显示，新冠疫情后， 投资者对中国内地商业地产的投资意向复苏强 于预期。57%的受访者选择在2021年“更积极 投资，一这是自2016年首次开展该调查以来的 最高占比。与此同时，在“三条红线,，和银行房 地产贷款集中度管理新规的推动下，开发商 非核心资产的处置力度有望加大，令资产供给 端保持充裕。仓储物流仍是投资热点，数据中心、冷链、长 租公寓等另类资产的关注度将持续提升。有稳 定现金流的甲级写字楼价格已基本符合投资者 的预期。并且，随着租金
11、恢复增长，零售物业 迎来逆周期投资机遇。CBRE租金趋势图表21:全国写字楼租金走势(Q42020北京天津大连沈阳青岛上海武汉长沙 无锡 苏JH 宁波州圳都庆州广深成重杭京.南加速下跌跌幅放缓西安图表22 :全国购物中心租金走势（Q42020 ）天津武汉长沙北京 大连 青岛 沈阳 重庆 杭州广州 深圳 成都 无锡 西安 宁波加速下跌跌幅放缓图表23 :全国仓储物流租金走势（Q42020 ）连阳汉. 大沈武be 者原电 必苴 目S加速下跌跌幅放缓数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年四季度.加速增长加速增长天津北京加速增长增速放缓海贺。?增速放缓海州锡圳上苏无深增速放缓苏 南京广州青鸟CBRE图
12、表24 : 2020年第四季度写字楼租金和空置率城市租金单位：租金环比变化 （访）同比变化 （端）空置率 （明）北京每月每平方米元411.5-0.6-2.717.9天津每月每平方米元97.9-1.4-5.836.0大连每月每平方米元88.3-0.2-5.718.7沈阳每月每平方米元73.9-0.5-2.927.1青岛每月每平方米元90.60.8-3.425.4上海每月每平方米元278.1-0.4-4.319.6南京每月每平方米元120.71.1-5.021.4杭州每月每平方米元116.0-0.4-2.120.4宁波每月每平方米元71.12.3-1.419.2苏州每月每平方米元79.60.1-4
13、.829.4无锡每月每平方米元59.3-0.6-3.230.2广州每月每平方米元162.7-0.7-2.79.0深圳每月每平方米元191.9-1.3-3.622.5成都每月每平方米元82.6-0.2-2.220.3重庆每月每平方米元77.1-0.5-3.527.0西安每月每平方米元76.70.3-0.634.1武汉每月每平方米元90.50.3-4.542.3长沙每月每平方米元87.3-0.2-6.544.5图表25 :2020年第四季度零售物业租金和空置率城市租金单位租金环比变化同比变化空置率(5)(%)（端）北京每天每平方米元36.2-0.1-2.810.6天津每天每平方米元16.7-0.7
14、-4.017.5大连每天每平方米元14.50.0-0.45.9沈阳每天每平方米元13.70.0-1.28.9青岛每天每平方米元15.7-0.1-1.06.7上海每天每平方米元35.1-0.3-4.07.5南京每天每平方米元19.80.11.04.5杭州每天每平方米元21.20.0-1.24.5宁波每天每平方米元22.01.70.32.5苏州每天每平方米元17.0-0.1-2.512.1无锡每天每平方米元13.30.00.013.6广州每天每平方米元28.1-0.2-5.28.5深圳每天每平方米元20.20.1-4.44.6成都每天每平方米元12.7-0.1-1.96.9重庆每天每平方米元12.
15、3-0.3-2.49.7西安每天每平方米元8.90.4-1.46.0武汉每天每平方米元9.8-0.3-3.09.5长沙每天每平方米元8.7-0.5-0.55.8数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年四季度 注释：零售物业租金为购物中心首层租金CBRE图表26 : 2020年第四季度仓储物流租金和空置率城市租金单位租金环比变化同比变4 （嗡）匕空置率（%）北京每月每平方米元51.01.32.73.4天津每月每平方米元30.80.30.316.3大连每月每平方米元24.9-0.3-2.446.3沈阳每月每平方米元25.8-0.2-3.727.1青岛每月每平方米元24.60.10.310.1上海每月
16、每平方米元47.90.41.78.2南京每月每平方米元29.3-0.7-2.832.6杭州每月每平方米元34.40.0-1.912.0宁波每月每平方米元32.30.0-3.310.3苏州每月每平方米元38.60.00.50.9无锡每月每平方米元30.30.30.37.3广州每月每平方米元36.80.80.813.0深圳每月每平方米元46.50.51.23.0成都每月每平方米元22.7-1.2-4.916.0重庆每月每平方米元22.3-1.3-5.032.9武汉每月每平方米元21.8-4.0-8.916.5图表27 : 2020年第四季度主要市场各类资产资本化令质袤-甲级写城市字楼资同比变化环比
17、变化（基点）（基点）营疑黑环比变化 L资本化售基L基点）商标仓 储资本同比变一环比变 化（基化（基占、占、 1 W-I-/北京4.20+2004.50+4005.0000上海4.50+ 1504.50+2505.20-5-5广州3.90+ 10+54.204-30+205.25-5-5深圳3.90+ 1003.90+1005.0000数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年四季度.CBRE宏观经济中国经济强势复苏得益于有效的疫情控制和常态化的防疫管控，中 国经济自2020年第二季度开始持续复苏,全年 GDP增速录得2.3% ,成为全球唯一实现经济增长 的主要经济体。制造业、固定资产投资、进出口
18、和社会消费品零售总额均已实现增长。尽管受到新冠疫情的负面冲击，消费仍然是经济 稳定运行的压舱石。2020年最终消费率1接近55% , 高于过往十年（2011-2019年）平均的53.4% ,并 且2020年的最终消费支出占GDP的比重高于资本 形成率11.2个百分点，为近年来的最高水平。星图数据公布的数据显示，双十一期间2实现销售 额5249亿元，同比增长28%。通过本次双十一， 各电商平台进一步落地全渠道、全场景的布局，线上线下产品服务全面推进，实现流量共享，丰 富了消费场景与消费品类。货币政策方面，在四季度保持市场流动性整体充 裕的前提下，央行减慢了货币投放速度，社会融 资总额（存量）同比
19、增长率在10月见顶后有所回 落,M2增速也自二季度以来放缓。从利率来看， 政策利率总体保持稳定，一年期LPR已8个月未调 整，市场资金本钱将依然保持平稳。同时，为进一步促进金融向支持实体经济倾斜， 促进房地产市场平稳健康开展，12月31日，中国 人民银行、银保监会发布关于建立银行业金融 机构房地产贷款集中度管理制度的通知，进一 步收紧对房地产行业的资金供给。随着疫情的影响消退，财政政策将逐渐回到正轨, 财政赤字率将有所回落。经济持续复苏的情况下, 增值税、企业所得税等财政收入将逐步回升。在 2021年，财政资金将可更多地投入到支持经济进 一步开展和“十四五”时期重点建设工程中。世邦魏理仕预测，
20、中国经济将在“双循环”的战略方 针下加快复苏，2021年GDP增速预计达8.2%，保 持全球领先。图表】：季度国内生产总值及同比增长率中国季度GDP （现价，亿元，左轴）中国GDP同比增长率（右轴）数据来源：国家统计局，世邦魏理仕研究部，2020年第四季度图表2 :主要经济指标增长率指标2020年2019年变化(y-o-y)12月(%)12月(%)（PP）工业增加值7.36.90.4出口额18.18.110社会消费品零售 总额4.68-3.4固定资产投资完 成额（累计）2.95.425房地产开发投资 （累计）79.9-2.9M210.18.71.4社会融资总额 （存量）13.310.72.6指
21、数指标2020年2019 年4 C 口变化12月12月采购经理指数51.950.21.7贷款市场报价利 率（1年期）3.85%4.15%-30 bp贷款市场报价利 率（5年期）4.65%4.8%-15 bp数据来源：国家统计局，世邦魏理仕研究部，2020年第四季度 注释1 : 一个国家或地区在一定时期内（通常为1年）的最终消 费（用于居民个人消费和社会消费的总额）占当年GDP的比率 注释2 ： 11月1日至11月3日，以及11月11日CBRECBRE写字楼写字楼需求显著反弹O净吸纳量87.7%第四季度同比2020年上半年施工的搁置使得大局部新工程在 年底集中入市，第四季度全国写字楼新增供应 录
22、得270万平方米，为2017年以来的单季最高值。 同时，写字楼租赁需求继续回升，季内录得净 吸纳量160万平方米；全年净吸纳总量录得300 万平方米，虽然较2019年同比下降17%，但 2020年下半年录得270万平方米，同比增长49%。O空置率1.6百分点O租金-3.4%第四季度同比O租金-3.4%第四季度同比图表3 :全国写字楼新增供应、净吸纳量和空置率第四季度同比新增供应净吸纳量空置率数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第四季度季内，北京、上海和深圳需求回暖领先全国， 其次为中西部区域的二线城市。深圳、上海和 长沙录得全年城市净吸纳量的前三位，而上海 和长沙更是实现年净吸纳量同比增长。
23、70%联乜L利宣EI姗衽华君卜长松KK未来供应(2021-202舜)空置率(Q4 2020)数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第四季度0 0 0 0 0 0c2 3530252015108米步讲K第四季度,全国空置率录得23.7% ,环比上涨 0.4个百分点，同比上涨1.6个百分点。广州为全 国唯一空置率低于10%的城市，上海全市空置 率在第四季度录得0.8个百分点的下降。受局部 华北、华西和华中二线城市的影响，整体二线 空置率在年底升至28.4%的较高位。科技业和金融业对需求的支撑力进一步加大科技业和金融业在疫情中突显行业韧性并加 速增长。在过去12个月内，科技新媒体行业 在写字楼租赁需
24、求中的占比拟去年放大7个 百分点至32% ；金融业和商务服务业占比分 别为23%和10% ,与去年相当。从租赁的选择区位上看，制造业、运输物流 等本钱敏感型租户加速去中心化。交通和配 套规划完善、楼宇品质高的新兴区域尤其受 到青睐。2020年,有85%的物流和交通运输 企业和78%的制造业企业将办公室搬至非核心 商务区。图表4 :空置率和未来供应CBRE图表5 ：不同行业租赁写字楼面积占比注释：写字楼租赁成交包括新设、扩租、搬迁和升级。 数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第四季度图表6 :写字楼租金指数2005 0 5 0 57 5 2 0 78一 n 曷E 1 一S百 一工百 一S一R
25、SS-R 一 DrR 一 D6E 一SE 一2E 一gR S60R 一工曷 iOS 一S曷 一 IZ 51金融机构仍倾向于在核心商务区集聚，线上教育 成为2020年核心区写字楼需求的黑马：该行业全 年可录得的26万平方米租赁成交中有一半选择核 心商务区。租金跌幅收窄在疫情爆发和供应高峰的叠加影响下,2020年全 国写字楼租金录得3.4%的下调。业主采取更加灵 活的租赁策略和租金定价使得金融、专业服务等 租户的升级和扩租需求得以加速释放。受需求快速回暖的积极带动，下半年租金跌幅显 著收窄至1.1% ；其中，第四季度仅下滑0.5%。 些租赁热门区域的空置面积也已得到快速回填， 如北京中关村和金融街
26、、上海世纪大道和前滩、 成都东大街和金融城，西安市中心和高新等。全国线城市Smrp注释：基于租金面价的可比租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第四季度CBRE零售物业O净吸纳量-45.6%第四季度同比O空置率27百分点第四季度同比O租金-1.8%第四季度同比客流恢复，销售额反弹图表7 :全国零售物业新增供应、净吸纳量和空置率伴随着疫情受到良好的控制和社会经济活动回归正 常,零售业各项指标在202件下半年得以迅速恢复。 相关数据显示，7月，全国主要一二三线城市商场 客流恢复至2019年同期的106%，同时消费者信心 指数重启上弁趋势。g月，社会消费品零售总额同 比增长 ，为疫情爆发后首
27、次转正， 年最后 三个月在经肖费品零售总额增速均保持茬救以上。4%综合研判，尽管境外输入性病例和本土小规模零星 病例仍有发生，但基于良好的常态化疫情管控和中 国经济的持续增长，消费市场有望加速复苏，我们 预计2021年社会消费品零售总额增速有望到达双位 数增长。2000Z CO 6 O - 04 CO y C 9 Z CO 6 o新增供应净吸纳量空置率数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第四季度四季度需求进一步增加，但在2020年仍然相对疲软图表8 :空置率和未来供应四季度商户闭店情况继续减少，国内外品牌扩店信 心显著加强，同期多个购物中心在陆续开业，促使 全国净吸纳量达180万平方米，环比
28、增长71%。与 此同时，全国整体空置率同比上升2个百分点至 7.9%。纵观全年，受上半年负200万平方米净吸纳 量的拖累，全年净吸纳量与201相比下降了 84%。350300得益于多个新工程的按时开业，成都、深圳和西安 的全年净吸纳量位列前三。老旧工程歇业改造使得 北京全年录得负go万平方米的净吸纳量。京典晶也WAX眼会悬乏演蝮珊国W由云世 熙川套删赧黑华伯仁保火*纪松耀城4K15环12%例&3G未来供应（2021-2023年）空置率（Q4 2020 ）数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第四季度o o o o o O 25204 e &米拒绊K然而，中国对疫情的良好管控和消费市场的快速回
29、暖使得国内外品牌扩店信心加强，这将转化为年末 和2021年零售物业租赁的需求动力。12%10%8&42&18%CBRE全渠道运营能力强的品牌受追捧疫情爆发后，持续增强全渠道运营能力成为各类 品牌制定未来战略的共识。除了增设更多元的在 线购买端口外，品牌还添加线上新品发布、直播 秀场、门店服务预约、积分共享等功能，全方位、 全时段地与消费者进行互联。实体门店在全渠道 运营中的作用不可或缺，尤其是此次疫情中全渠 道零售商凭借线上、线下共赢的独特优势呈现出 更具韧性的销售增长和门店扩张速度。在2020年投资于品牌实体店铺铺设的风险资本中 有82%投向全渠道品牌，这将推动这些品牌在未 来数年持续快速的
30、线下拓店。分零售品类来看， 餐饮类投资主要集中在咖啡茶饮，此类投资占 57% ,其次为化妆品（秘体育用品（9%） o这已在202廨新开的门店数量中表达，我们预计 这些零售品类将在2021年进一步扩张。图表9 ：不同业态扩张活跃度等收:强达劫服饰彳。己动户舄 G O W , i 等生活方式数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第四季度图表10 ：全国购物中心租金指数25050全国一线城市二线城市租金跌幅显著放缓尽管2020年全年购物中心首层平均租金下跌2.5% , 但分季度来看，单季租金跌幅自下半年开始持续 放缓,第四季度仅微跌o.i%。一线城市表现良好，第四季度租金跌幅均在0.3% 以内或持平
31、。二线城市表现各异，得益于消费市 场规模和较少的输入型病例，杭州、南京、成都 和西安等核心二线城市的优质零售物业在2020年 第四季度已恢复了租金增长。Sy u- 9 rop 6 o-04co yg9roo6* * rooooooooooooooooo注释：基于租金面价的可比租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第四季度CBRE仓储物流净吸纳量127%第四季度同比O空置率2.0百分点第四季度同比租金-1.4%第四季度同比物流仓储租赁势头强劲图表11：全国仓储物流新增供应、净吸纳量和空置率四季度图标仓库需求延续强劲表现，全国净吸纳 量达至打97万平方米，环比增长58 %，同比增长 127
32、% ,为2017年第四季度以来新高。2020年全年 总净吸纳量仍录得413万平方米，同比增长68 %。全国各主要城市中，成都、武汉、重庆和天津在 第四季度及全年需求表现亮眼，全年净吸纳量均 到达40-50万平方米。较大的租金折扣力度和充足 的供应刺激了当地强劲的扩张及升级需求。租户行业方面，受益于年底网购旺季的物流准备 需求，电商及线上零售占新签租赁的39%，其次 为第三方物流（36%）。此外，以美团、橙心优 选和拼多多为代表的社区生鲜团购平台继续扩张, 在成都、武汉等二线主要城市重点布局，占整体 租赁比例的M%以上，租赁面积多在1 0万平米。1Ui-z新增供应创新高，空置率温和上升回顾202
33、0年，全年新增供应达559万平方米，创历 史新高，同比增长29% ；其中210万平方米集中于 四季度入市。重庆、天津和武汉在第四季度的竣 工体量最大。由于2020年供应大量，中国19个城市的整体空置 率同比增长2.1个百分点至14.8%。然而，大局部 业主在供过于求的城市采取了较为积极的租赁策 略，所以自2020年下半年开始，空置率的上升速 度有所放缓。例如，尽管有大量新工程入市，成 都、重庆和南京市场的空置率与三季度相比，反 而有所下降。600500o O 4030 米取计R84新增供应（左轴）净吸纳量（左轴）空置率（右轴）数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第四季度册照云仪卷出输融w云候
34、由爆国吞世 K U L超小姗置M恒将保能取火联长30%20%10%&未来供应（左轴,2021-2023年）空置率（左轴，Q4 2020 ）数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第四季度图表12 :空置率和未来供应250 50% 。200I40%15010050米无计KCBRE租金表现分化加剧图表13 :不同行业租赁仓储物流面积的占比数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第四季度图表14 :全国仓储物流租金指数1802020年，全国仓储物流设施整体租金增长受 中西部城市拖累同比下降1.4%。业主继续采 用灵活的租赁策略，包括接受短租和各种形式 的租金优惠。市场表现进一步分化，一线城市租金增长势头
35、 强劲，而局部二线市场那么相反。环北京地区、 环上海地区和大湾区的仓储租金在宏观经济及 全球疫情不确定性增强的影响下表现出了韧性， 因此对投资者更具吸引力。另一方面，中部、西部和东北部的租金加速下 跌，业主调整租金预期希望加速去化空置面积。 其中，武汉市场的价格战最为激烈，2020全 年租金同比下降8.9%。世邦魏理仕预计，这 些市场租金调整幅度基本到位，未来下跌幅度 有限并有机会在未来23年内企稳反弹。si 一工一03 S篇 一三一 03 一 D9 - 03 一SE 一 DrR 一 DS2W 一03 一2一03 一一 D 6003二线城市全国一线城市数据来源：世邦魏理仕研究部，2020年第四
36、季度CBRE物业投资O季度成交量-31% 同比变化O全年成交量-28%同比变化市场反弹强劲，四季度交易额环比上涨23%四季度国内商业地产投资市场情绪和交易活动继 续复苏,录得交易额为人民币558亿元，环比增长 23% ,已连续第二个季度录得环比正增长。但受 新冠疫情影响，年度大宗交易成交额录得人民币 1944乙元,同比下降28%。境内投资者是2020年投资市场的主导，四季度交 易总额为450亿元人民币，全年累计为1,528亿元 人民币。尽管仍存在差旅限制，但境外投资者的 市场参与度正在加速恢复。2020年机构投资者投资总额逆势增长75%，预计 他们在2021年将延续强劲的购买意愿。世邦魏理 仕
37、最新发布的2021年中国投资者意向调查显 示，的的机构投资者表示今年将保持与2020年 相当的活跃度，甚至更加活跃。在2020年，自用买家的投资交易额到达人民币706亿 元,占交易总额的39% ,创历史新高。金融机构和科 技企业是自用写字楼购置主力买家。一线城市在202廨的投资总额中占比到达76%,仍主 导全国投资市场。而在2021年的投资者意向调查中， 上海仍然是最受欢迎的投资目的地，深圳也首次进入 亚太区跨境投资者最青睐的前十大投资目的地。对于 基本面相对稳健的强二线城市如杭州，南京，成都和 西安，其核心区位的优质资产也得到了投资者的关注, 并在年录得了较大金额的收购。以南京为例，津船及其核心区位的大宗交易总额录得44.4亿元, 较20年缺乏5亿的成交额大幅上涨瑞安和高富诺以 叫蜕联合收购南京新街口国金中心的交易为2020 转线城市商办物业的最大成交。图表15 :商业地产大宗交易金额（按城市）图表16 :商业地产大宗交易金额（按买家类型）数据来源：世邦魏理仕研究部，RCA , 2020年四季度所录交易包括在写字楼，零售物业，混合用途，工业物流，酒店和另类资产领域中超过1000万美元的交易。注释*:高增长二线城市包括成都，重庆，杭州，南京，苏州，天津，武汉及西安