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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.旅游房地产发展战略的思考第一章 旅游房房地产概述述1.1 旅旅游房产简简介旅游房产是是指旅游业业元素注入入以休闲度度假为目的的的房地产产开发、营营销模式，它它的房产开开发项目全全部或部分分实现了旅旅游休闲功功能。城市市化进程的的加快、人人民生活水水平的不断断提高，为为旅游消费费奠定了良良好的基础础。同时，随随着旅游项项目的变化化，以休闲闲置业、度度假置业、运运动置业等等为代表的的舒适型住住宅运动正正开始主宰宰新一轮的的开发浪潮潮。旅游房房地产的发发展前景广广
2、阔，发展展空间和市市场潜力巨巨大，使旅旅游物业开开发将成为为未来年中国房房地产业的的热点之一一。目前开发商商对旅游房房地产的认认识范畴已已经超越了了过去的传传统认识。有有开发商认认为，第二二居所、异异地购房同同样也属于于旅游地产产的范畴，因因为“现在普通通住宅也可可以用来度度假，度假假的地产也也可以变成成当地一些些豪华住宅宅。”根据20003第3季度住宅宅市场的调调查统计，北北京住宅的的购买者有有近3成为外埠埠人士，而而其中高档档住宅所占占比例更高高。在这些些高端购房房者当中，相相当多的人人就是出于于“休闲加投投资”的目的而而解囊的。“旅游地产产中的第二二居所概念念并不是在一个城城市拥有一一个
3、住宅这幺简单单。”它应该是是“除了硬件件的建设以以外，如果果没有软件件的建设，很很难把常规规地产真正正变成旅游游地产。”针对目前前不断升温温的旅游地地产概念，高高档住宅向向旅游地产产转化，关关键是要有有专业的酒酒店管理公公司或者物物业公司来来经营。旅旅游地产既既要把旅游游项目经营营好，同时时又要把房房地产配套套服务项目目经营好，这这两者结合合起来才能能使旅游地地产产生双双重价值。在20033年“十一”黄金周期期间，国家家旅游局和和中国旅游游协会有关关专家根据据旅游行业业的发展趋趋势，提出出了“体验旅游游”这一概念念，指出在在经历了较较低层次的的观光旅游游之后，随随着生活水水平的提高高，我国旅旅
4、游业必将将出现更为为高级的消消费模式，即即以情景化化、体验化化为特征，融融高品位吃吃、住、行行、游、购购、娱活动动为一体的的“体验旅游游”。而在旅旅游模式产产生“质变” 的过程中中，房地产产与旅游业业以及商业业、服务业业的结合成成了旅游开开发的一种种趋势，从从而派生了了“旅游房产产”这一融旅旅游、商业业、服务为为一体的全全新开发理理念。著名名的上海新新天地、云云南丽江，以以及近来被被业界和商商铺投资者者一致看好好的周庄江南人家家就是此类类开发模式式中较为著著名的代表表。1.2 旅旅游房产的的起源与发发展轨迹 旅游房地产产的发源地地始于法国国地中海沿沿岸。上世世纪初，地地中海沿岸岸开发了大大量海
5、滨别别墅，欧美美政府要员员、贵族、富富商蜂拥而而至，一时时间成为世世界乃至欧欧洲的休闲闲度假中心心。60年代法法国阿尔卑卑斯山地区区的别墅度度假村首先先开发了以以分时销售售的方式招招揽客户，标标志着旅游游房地产市市场的开始始，今天遍遍布世界各各地的分时时度假酒店店、高尔夫夫度假村、休休闲别墅，将将旅游房地地产推向高高潮。1999年年全球分时时度假物业业销售额达达到672亿美元，5540万个个家庭参与与了分时度度假网络。大大批国际金金融投资商商、地产开开发商、酒酒店投资管管理机构纷纷纷介入旅旅游业、休休闲度假业业，并取得得了可观收收益。在亚洲，日日韩泰等国国近几年大大打“旅游度假假牌”，大批国国
6、际金融投投资商、地地产开发商商、酒店投投资管理机机构纷纷介介入旅游业业、休闲度度假业，并并取得了可可观收益。风雨几十年年，旅游房房产在国外外的发展已已相当成熟熟，成为国国际房产界界一个最具具生命力的的品牌；以以家庭中的的第二房产产为主要形形式，旅游游房产被广广大中产阶阶级普遍接接受。1.3 旅旅游房产 非主流流热门 的原由旅游地产在在上个世纪纪八九十年年代曾活跃跃一时，主主要集中于于沿海地区区。由于盲盲目开发、供供大于求，出出现大量闲闲置空置房房。此次“复生”，业内专专家认为有有其客观原原因。首先，从国国家政策上上，党中央央、国务院院及各级政政府，相继继出台了刺刺激和拉动动旅游及相相关产业发发
7、展的新政政策。为我我国旅游房房地产的发发展提供了了广阔的平平台。据国国家旅游局局透露，到到20033年，我国国过夜旅游游人数和旅旅游外汇收收入分别位位居世界第第五位和第第七位，奠奠定了亚洲洲旅游大国国的地位。在在旅游假日日经济持续续增长的情情况下，必必将吸引大大量投资，其其中包括具具有丰富开开发和营销销经验的房房地产商，对对旅游休闲闲度假区的的开发建设设提供了良良机。 其次次，从城市市基础设施施尤其是高高速路的发发展来看，北北京、上海海、广州、深深圳等大城城市路网系系统发展迅迅速，从人人均汽车的的拥有量来来看，北京京已达到88个人一辆辆车的水平平，上海112个人一一辆车，深深圳、广州州约10个
8、人一一辆车。对对于建立在在车轮上的的旅游房地地产而言，这这无疑是一一个促进其其发展的利利好消息。 第三三，正在形形成的旅游游强国地位位和强大的的消费群体体，为我国国旅游房地地产市场开开发提供了了巨大的发发展空间。据据国家旅游游局透露，到到19999年，我国国过夜旅游游人数和旅旅游外汇收收入分别位位居世界第第五位和第第七位。“十五”计划如能能顺利实现现，旅游业业将为国家家提供外汇汇收入9000亿美元元以上，增增加国内生生产总值33万亿元以以上，创造造就业机会会800万人人以上。到到20055年，我国国入境旅游游人数将达达到85000万人次次，其中过过夜海外旅旅游者34450万人人次，旅游游外汇收
9、入入220万美美元；国内内旅游人数数将达到111亿人次次，旅游收收入50000亿元；出境人数数将达到11636万万人次。第四，集中中在旅游城城市、沿海海地区大中中型城市周周边的空置置房在积极极寻找盘活活资产、提提高效益的的新途径，相相对的，主主流产品的的饱和也促促使地产资资金另辟蹊蹊径，抢占占先机。旅旅游房地产产的概念和和分类一般般有以下几几类： 休闲度假区区内的住宅宅（别墅、度度假村）：投资集团团、房地产产商，利用用旅游开发发区、旅游游景区、休休闲度假区区的优越自自然条件、地地理位置开开发的具有有投资回报报和多种功功能的住宅宅项目。 旅游（休闲闲）培训基基地、国际际休闲度假假中心：具具有集旅
10、游游、观光、休休闲、度假假、运动健健身、会议议、培训等等多功能的的房地产开开发项目。 时值度假型型酒店：消消费者购买买一定数量量的“分数”，作为选选购产品的的货币。他他们可以使使用这些“分数”在不同时时间、地点点、档次的的度假村灵灵活选择其其分数所能能负担的住住宿设施。消消费者不拥拥有使用权权或产权。只只是为休闲闲消费提供供便利、优优惠和更多多选择。“分数”消费可以以获取更大大的折扣和和免费居住住时间。 引进进国外“分时度假假”的概念和和相关销售售模式，此此类房地产产又有多种种小的分类类，具体如如下： 产权酒店：即将酒店店的每一个个单位分别别出售给投投资人，同同时投资人人委托酒店店管理公司司或
11、分时度度假网络管管理，获取取一定的投投资回报。一一般情况下下，投资人人拥有该酒酒店每年一一定时间段段的免费居居住权。 时权酒店：即将酒店店的每个单单位分为一一定的时间间份，如将将一年分为为51周，出出售每一个个时间份的的一定年限限的使用权权。消费者者拥有一定定年限内在在该酒店每每年一定时时间如一周周的居住权权。 养老型酒店店：指投资资人在退休休前购买退退休养老度度假村的某某一个单位位。委托管管理公司经经营管理直直至退休后后自用。管管理期间，将将获取一定定的投资回回报。一般般情况下该该度假村在在产权人去去世后由管管理公司回回购，再出出售，收益益归其家人人所有。 时值度假型型酒店：消消费者购买买一
12、定数量量的“分数”，这些“分数”就成为他他们选购产产品的货币币。他们可可以使用这这些“分数”在不同时时间、地点点、档次的的度假村灵灵活选择其其分数所能能负担的住住宅设施。消消费者不拥拥有使用权权或产权，只只是为休闲闲消费提供供便利、优优惠和更多多选择。“分数”消费可以以获取更大大的折扣和和免费居住住时间。在在高尔夫球球场、登山山、滑雪等等运动地附附近开发的的高尔夫、登登山、滑雪雪运动度假假别墅。 快乐乐无穷的北北京快乐假假日大酒店店是产权酒酒店，是此此类房地产产中著名的的成功例子子。 快乐乐假日大酒酒店建在旅旅游资源异异常丰富的的延庆，靠靠近延庆的的六大景区区26个景点点，其中著著名的有八八达
13、岭长城城、“塞外小漓漓江”龙庆峡、松松山原始森森林自然保保护区、康康西草原、妫妫河漂流、滑滑雪场等。快快乐假日大大酒店一方方面充分依依托现有的的优秀旅游游资源，一一方面又设设计建造了了人工湖、人人造沙滩、垂垂钓园、风风雨长廊、画画墙、射箭箭场、陶艺艺作坊、儿儿童乐园、网网球场等三三十余种配配套娱乐设设施来增强强其休闲度度假功能，更更在其可与与三星级酒酒店硬件相相媲美的中中心会所建建大中小型型会议厅，使使它成为一一个集度假假、休闲、娱娱乐、会议议功能为一一体的旅游游房地产产产品。 度假假房地产在在国外已有有相当发展展，在我国国刚刚面市市，就受到到购房者和和房地产开开发商的热热烈追捧，不不仅有外资
14、资进入国内内抢占市场场，国内房房地产商也也抱团组建建旅游房地地产联盟，如如中房集团团牵头、几几十家企业业加盟的“中国房地地产分时度度假联盟”，全国各各地度假房房地产项目目纷纷上马马。度假型型房地产是是目前旅游游房地产开开发备受关关注、发展展很快的一一个品种。 与旅游相关关的写字楼楼：以写写字楼的面面目在旅游游资源丰富富的城市出出现，专为为旅游企业业如旅游社社、旅游咨咨询机构等等提供集中中办公的场场所，既方方便本城居居民出游，也也方便外地地来游游客客。此类房房地产目前前比较少见见，但已有有涉猎。西西安旅游集集团开发的的西安大厦厦即属此类类旅游房地地产。 以大盘形式式出现的综综合性旅游游房地产开开
15、发： 这类房地地产多在旅旅游目的地地城市，兼兼有第一居居所和第二二居所功能能。如万达达在昆明的的房地产开开发。大连连万达集团团与昆明滇滇池国家旅旅游区签下下合作协议议，将在昆昆明滇池国国家旅游区区内40000亩土地地上投入三三十多亿人人民币进行行旅游房地地产开发。该该项目包括括大型游乐乐园、湖滨滨高尔夫球球场、园林林五星级酒酒店、英式式马术俱乐乐部、旅游游风情小镇镇、产权式式度假公寓寓、连排别别墅、独立立别墅等。社社区配套包包括中小学学、幼儿园园、医保中中心、购物物中心，是是集旅游度度假、大型型休闲体育育设施、低低密度产权权式酒店、别别墅等为一一体，兼具具第一居所所和第二居居所功能的的大型综合
16、合度假休闲闲社区。旅游房地产产是经济发发展到一定定程度的必必然产物。一一方面，由由于我国经经济还不是是很发达，城城市化水平平还不高，为为广大民众众提供第一一居所的任任务还相当当重，使得得巧借旅游游元素为第第一居所建建设服务，以以提升居住住质量、丰丰富生活功功能还将是是复合房地地产中的重重要分支；另一方面面，随着我我国经济的的迅速发展展和人民生生活水平的的整体提高高，我国传传统的观光光型旅游开开始向度假假型旅游过过渡，新兴兴中产阶级级萌生了度度假置业的的需求和支支付能力，又又使度假房房地产前景景广阔。第二章 旅旅游房产在在中国的成成功范例2.1 海南房产产的风雨史史 200世纪90年代，中中国引
17、进旅旅游房产概概念，伴随随房产泡沫沫以及解读读与运作的的失当，初初期旅游房房产曾出现现消化不良良综合症，几几乎退出人人们的视野野。经过痛痛苦的反思思和摸索，在在领航旅游游房产的海海南岛，三三亚“旅游房产产” 如今全线线蹿红，并并形成规模模。当中国三亚亚紧随美国国夏威夷、印印尼巴厘岛岛、澳大利利亚黄金海海岸等海滨滨小城崛起起成为世界界顶级旅游游度假中心心时，“旅游房产产”在此地的的崛起自然然就排上了了日程。曾几何时，惨惨烈的海南南房产开发发史，为中中国房产界界提供了一一个生动标标本。上世纪九十十年代初，刚刚建省带来来的亢奋和和经济试验验田的优越越区位，投投射给人极极度浮燥的的心理，天天涯房地产产
18、的发展随随之进入无无序状态，短短暂的繁华华过后，海海南各城市市一夜之间间多出了建建筑面积达达16311万平米的的烂尾楼；犹如在高高尚人群中中挤进来一一个个蓬头头垢面的乞乞丐，这些些半拉子工工程尽管曾曾经很风光光地登场，最最终却让一一个城市为为之羞愧难难当。十年风雨，海海南房地产产经过历炼炼后终于走走出寒冬，走走上平稳发发展之路，但但市场规模模的捉襟见见肘，注定定海南房产产无法与内内地大城市市的同行业业媲美，尽尽管发展商商的步履已已相当理性性和从容，高高度市场化化的竞争却却让大家极极难争取更更大份额的的蛋糕。“旅游房产产”在三亚的的异军突起起，打破了了海南房产产界的沉寂寂，形成一一个让国内内同行
19、为之之侧目的景景象，先天天乏力的海海南房产由由此被提携携到一个令令人惊喜的的高度。2.2 三亚旅游游房产的依依托 三三亚，地属属北纬十八八度国际休休闲带，是是中国唯一一热带滨海海旅游城市市。阳光、大海海、环境、空空气、气候候、民族风风情等构成成三亚六大大旅游质素素，经世界界环保组织织监定，三三亚在全球球十个空气气质量最好好的城市中中排名第二二，是中国国首批“国家生态态示范城市市”；典型的的热带海洋洋气候以及及中国最靠靠近赤道城城市的地利利，使三亚亚冬季温暖暖如春，夏夏季凉风习习习，年平平均气温228，极适宜宜人居，三三亚人均寿寿命由此达达到80岁，俨俨然人间的的天国。最具魅力的的还属三亚亚各大
20、海湾湾。随着大大陆架的运运动和火山山岩的沉积积，在南中中国海岸造造就了无数数独具特色色的优质海海湾。亚龙龙湾、大东东海、三亚亚湾、天涯涯湾等在群群山的环拥拥中享誉全全球，各海海湾沙滩柔柔软，海水水澄澈，构构成极佳的的亲海旅游游度假场地地。卓越的旅游游环境，对对旅游者形形成强势召召唤，三亚亚一年四季季游人不断断，来自五五大洲的游游人越来越越表现出对对这个国际际精品旅游游小城的着着迷，各黄黄金周的旅旅游景象，更更是一遍火火爆！随着中国经经济的稳健健发展，新新崛起的成成功人士越越来越形成成一个庞大大阶层，久久经物质场场的劳累，他他们开始谋谋求一种稳稳固的度假假形式，卸卸去身体疲疲累，满足足心灵渴求求
21、，旅游房房产由此轻轻易走进他他们的期待待视野。随着旅游概概念由“观光”向“度假”转型，三三亚当之无无愧成为中中国度假之之都，在国国内率先展展开旅游房房产的艳丽丽大旗！由由此，其行行情也就全全面看涨。2.3 三亚旅游游房产现状状 旅游游房产来临临三亚，几几乎让人有有点措手不不及，但品品牌的奠立立最终让人人感觉到沁沁人肺腑的的阳光力量量。 在三亚，碧碧海蓝天、阳阳光海岸、瑞瑞海豪庭等等各大楼盘盘，均在立立项阶段就就已对市场场定位和功功能配套诸诸方面向旅旅游房产靠靠拢，最终终与之重迭迭。另外如如天泽海韵韵、天福源源、以及在在亚龙湾新新推出华宇宇皇冠假日日酒店等项项目，直接接扛起旅游游房产产权权模式的
22、大大旗招揽买买家。依托于丰厚厚的旅游资资源和人文文努力，诸诸如53届世界界小姐等各各类“美丽”赛事在此此地落点，三三亚越来越越引起全球球瞩目，旅旅游品牌处处于全面上上升阶段，预预先为旅游游房产的发发展提供了了广阔空间间和广袤思思维。除高高档度假社社区，时权权酒店、产产权酒店、养养老型酒店店，均在三三亚开花结结果，蔚为为壮观。由于旅游房房产在中国国还有一个个较长的普普及阶段，这这就给炒家家提供了挥挥舞空间；另外，集集团客户和和产权投资资客户也纷纷纷将目光光投向三亚亚滨海房产产，这样，房房产的成批批购置现象象几乎让各各楼盘猝不不及防，碧碧海蓝天、兰兰海花园、阳阳光海岸、昌昌达花园等等均体会会到了被
23、成成批、整层层或多层购购买的亢奋奋。旅游房产的的行销，导导致房价节节节上涨，三三亚海景旅旅游房产的的价格在22004年年几乎上涨涨了一倍。如如今，三亚亚湾的高端端旅游房产产均价已达达50000元，远高高于同处海海南岛的海海口，受其其能量辐射射，海口滨滨海一带的的高档住宅宅群，也终终于打破滞滞销局面而而走上轻车车快轨，并并纷纷揭杆杆而起推出出旅游房产产品牌。旅游房产热热闹了，来来海南三亚亚旅游的人人数也增多多了。而且且一些在三三亚有了自自己房产的的业主，更更是一年之之中要有好好几次光顾顾三亚，来来彻底消除除工作给予予自己的疲疲劳，充分分享受一下下阳光，白白云，沙滩滩来放松自自己。据三亚市旅旅游局
24、统计计，今年一一季度，三三亚实现旅旅游接待总总量和旅游游总收入同同步增长，创创下历史新新高。全市市旅游饭店店接待过夜夜游客1220.422万人次，同同比增长66.67%；实现旅旅游总收入入9.5亿元元，同比增增长6.774%。其其中，3月份共接接待过夜游游客45.14万人人次，同比比增长8.77%，实实现一季度度中单月首首次突破440万接待待量大关，创创历史新高高。无疑，有了了旅游房产产的依托，2004年，将成为海南楼界的丰收年！第三章 上海海旅游房地地产的发展展现状上海的标志志性建筑群群（东方明明珠，陆家家嘴金融贸贸易区 ） 3.1 上上海旅游业业趋势 上海通常被被认为是“旅游资源源匮乏”，
25、因为上上海既缺乏乏自然山水水资源，也也没有充足足的名胜古古迹，但上上海却在22002年年实现了入入境旅游接接待高速增增长和国内内旅游接待待持续稳步步增长，各各项指标均均创历史新新高。根据据上海市公公安局出入入境管理处处的最新统统计证实：全市共接接待入境旅旅游者2772.533万人次，同同比增长333.422，其中中外国人2210.666万人次次，同比增增长43.34；国内旅游游者同比增增长6。根据据“九五”规划预测测，上海接接待入境旅旅游者将于于20066年突破2770万人次次。这一目目标提前44年实现，而而且比20001年增增长三成以以上。200年前，入入境旅游者者在沪逗留留仅一天左左右；而
26、至至去年，逗逗留时间已已逾3天。上海海去年旅游游业总收入入约10998亿元，同同比增长114.877，其中中入境旅游游外汇收入入达23亿美元元，国内旅旅游收入9907亿元元人民币，分分别同比增增长27.2和12.5。 （以以上数据来来源：上海海消费参考考报） 上海的城市市巨变“创造”了旅游资资源。这十十余年，是是上海经济济发展最快快、城市面面貌变化最最大的时期期。20世纪70年代以以前，上海海局限于“老三篇”：外滩、豫豫园、玉佛佛寺。900年代以后后，随着城城建发展推推出的“都市旅游游”，从都市市文化、都都市风光、都都市商业三三方面进行行创新。如如90年代初初期针对南南浦大桥和和杨浦大桥桥两座
27、新型型斜拉桥的的建成通车车，适时宣宣传，引来来大批外地地客。此后后，城市面面貌的每一一个变化，都都会在上海海的“菜单”上显现。外外滩、人民民广场、陆陆家嘴标志志性建筑及及美丽夜景景，朱家角角水乡风光光，浦东孙孙桥农业开开发区的现现代农业观观光，东方方绿舟新型型教育休闲闲基地，乃乃至大卖场场、专卖店店等特色商商场，都成成了上海独独特的旅游游资源。2010年年在上海将将举行世博博会。众所所周知，世世博会与旅旅游往往是是一对孪生生姐妹，举举办世博会会将推动与与旅游业有有关的商业业、休闲、娱娱乐、文化化等行业，这这些行业反反过来也将将给房产商商巨大的发发展空间。随着F1上上海大奖赛赛和世博会会在上海的
28、的举办，来来上海旅游游的人士将将会越来越越多。而且且来上海旅旅游的人群群里其中也也不乏投资资人士。作作为中国最最大的金融融中心和房房地产金融融交易中心心，他们怎怎幺会错过过通过F11上海大奖奖赛和世博博会带来的的良机来大大肆发展旅旅游房地产产，这个在在中国房地地产业中方方兴未艾的的“朝阳产业业”呢？3.2 上海旅游游房产市场场研究3211 世博会会带来的地地产商机 “世博概念念”对本区域域的旅游带带来无限商商机，对楼楼价地价的的助推作用用也不言而而喻。一年年来，以世世博会预选选场地为中中心半径55公里以内内的区域里里，成为申申城土地开开发建设热热土，据不不完全统计计，已有近近40个新建建、在售
29、楼楼盘，约3300万平平方米建筑筑面积的市市场供应总总量聚焦了了最多的关关注目光，目目前正在热热销中的新新开楼盘达达到近200个。自卢卢浦大桥至至南浦大桥桥的浦江两两岸地带的的房价一路路窜升，目目前平均单单价已逾越越万元/平方米大大关，成为为申城房价价上升幅度度最大的地地域之一。随随着世博会会整体规划划的最后确确定和市府府有关部门门土地供应应机制的形形成，世博博会的整个个周边地区区会成为申申城楼市开开发的一片片热土。 再加加之一些为为了近水楼楼台先得月月，而在世世博园区内内设立办事事处的外国国和国内企企业，他们们无疑又会会把区内的的高档写字字楼的租金金推向一个个及至。 整体体而言，申申博成功对
30、对上海房地地产绝对是是利好。从从中长期看看，上海会会进一步被被世界了解解，这会给给上海带来来更多的商商机、更多多的外来高高素质人口口，成为房房地产发展展的新的基基础动力。3222 上海海其它旅游游房地产动动向上海是一个个世界著名名的沿海大大城市，从从地图上我我们可以看看到有着绵绵延的海岸岸线，共1174.55公里，但但多年来，上上海人并没没有像青岛岛、大连、海海口这些著著名的海滨滨城市那样样感觉和大大海十分亲亲近。这其其中也许有有两大原因因，一是上上海市区是是在黄浦江江两岸发展展起来的，与与东海隔着着广阔的郊郊区；二是是东海受长长江带来的的泥沙淤积积的影响很很大，且岸岸线外移变变迁频繁，滨滨海
31、地区找找不到一块块像海南三三亚那样与与大海亲密密接触的地地方，没有有美丽的“碧水金沙沙”这样优美美的海滨景景观。长久久以来，上上海近2000公里的的海滨总是是给人一种种泥滩遍布布、芦苇丛丛生、人烟烟稀少、荒荒凉萧瑟的的印象。最近，上海海着手开始始打造滨海海旅游业。滨滨海旅游向向来是国际际旅游市场场上的生力力军。据世世界旅游组组织统计，滨滨海旅游业业收入已占占全球旅游游业总收入入的二分之之一，约为为25000亿美元，比比10年前增增加了3倍；37个沿海海国家的旅旅游总收入入达35772.8亿亿美元，占占全球旅游游总收入的的81。在在欧美、澳澳大利亚和和东南亚一一些地区，滨滨海旅游业业早已成为为国
32、民经济济的重要组组成部分。专专家认为，滨滨海旅游不不仅投资少少、周期短短、行业联联动性强、就就业功能高高，还具有有需求普遍遍和重复购购买率高等等诸多优点点。未来的经济济是多元的的，发展滨滨海旅游业业，也是上上海未来建建设的一项项重大举措措。在上海市旅旅游委和海海洋局联合合起草的滨滨海旅游规规划中，申申城六个沿沿海区县的的旅游景点点将串连起起来，形成成一条“滨海旅游游带”，崇明东东平国家森森林公园、东东滩林湿地地地区、宝宝山横沙岛岛、南汇滨滨海地区、奉奉贤海湾地地区，还有有浦东华夏夏文化旅游游区等，都都是亲近大大海的好去去处，将成成为未来上上海旅游经经济和海洋洋经济的新新亮点。随着滨海经经济和旅
33、游游业的崛起起，滨海地地区的房地地产业也将将大有作为为。回归自自然，享受受自然将成成为21世纪上上海房地产产业的新亮亮点。到崇崇明海滩看看鸟观潮，到到南汇海滨滨赏桃花和和打高尔夫夫，到奉贤贤海塘上放放风筝，在在“碧海金沙沙”间驾游艇艇晒日光浴浴上海人人不用再跑跑到大连、青青岛、海南南，在自家家门口就能能享受碧海海蓝天带来来的心旷神神怡。去年开始，别别墅房产就就以前所未未有的浪潮潮席卷沪上上房市，传传统的别墅墅地带主要要集中于浦浦东、青浦浦318国道道两侧、闵闵行莘庄周周边地区、松松江新桥和和九亭、长长宁虹桥等等区域，但但真正意义义上的大规规模的临海海别墅还较较少。随着着滨海开发发的步伐加加快，
34、南汇汇、奉贤等等地的滨海海旅游度假假区内已出出现了新兴兴的临海型型别墅。位于奉贤的的海港新城城就是其中中不少楼盘盘中的典范范。根据它它的建设规规划，围绕绕滴水湖第第一环是商商住楼和办办公楼，第第二环是城城市公园，第第三环是居居住岛。据据有关专家家透露，新新城的住宅宅不会是高高楼，而将将以欧陆风风格的别墅墅型住宅为为主，临海海靠湖，绿绿树掩映，充充分体现出出以人为本本、回归自自然的新理理念，吸引引海内外的的有识之士士落户新城城。海港新城的的开发等也也正在引导导市郊城镇镇形成特色色型开发。上上海郊区城城市化发展展过程最终终体现的将将是“生态化开开发”。按照规规划，奉贤贤海湾旅游游区将作为为滨海特色
35、色的城镇和和示范居住住区。境内内有金汇港港出海口，依依港傍海，集集江南水乡乡、田园风风光、海岸岸滩涂、自自然野趣为为一体。周周边拥有全全市最诱人人的海景环环境，各种种风景名胜胜引人入胜胜。海堤、风风筝场、龙龙腾阁、候候鸟自然保保护区、滩滩涂自然游游乐区、海海湾世纪森森林等风景景点云集，交交通更是日日趋便捷，为为居家、办办公提供了了非常便利利的条件。3.3 上上海旅游房房产盘点虽然去年受受SARSS阴影的影影响，旅游游产业首当当其冲地受受到最大冲冲击，而房房地产行业业也受到了了一定影响响。但是旅旅游业与房房地产作为为第三产业业的主要代代表，其受受SARSS影响的消消费压抑只只是延缓了了消费的时时
36、间，消费费的潜力已已经被聚集集起来，一一旦开闸放放水，其产产生的消费费势能将产产生巨大冲冲力。旅游游房产与现现代商业的的结合，势势必将成为为下一轮房房地产行业业的重要增增长点。对于上上海楼市来来说，经过过连续几个个月的高速速攀升的发发展后，虽虽然目前尚尚无疲软趋趋势，但其其增幅已趋趋缓和，对对于投资者者而言，找找出新的投投资题材已已是势在必必行。房地产产业是经济济发展的“寒暑表”，经济环环境又影响响居民的消消费。能否否满足消费费者的需求求，是房地地产和旅游游市场连结结的关节点点所在。居居民消费水水平的高低低直接影响响房地产市市场和旅游游市场。上上海作为全全国最大的的金融和贸贸易中心，每每年吸引
37、了了众多的海海内外游客客来观光旅旅游，投资资，全市的的消费水平平一直处于于全国的领领先地位。同同时，旅游游点内高密密度的人流流量和旅游游人群的巨巨大购买力力更将成为为旅游房产产中商业项项目的有力力支撑。未未来几年里里，上海的的旅游题材材还相当多多。上海有有一年一度度的国际旅旅游节、近近期嘉定的的F1国际赛赛车场的即即将建成开开跑、远期期20100年上海世世博会的召召开、上海海及周边地地区古镇景景点区也迎迎来了新一一轮科学规规划综合建建设开发的的高潮，这这些与旅游游业相关的的项目里都都蕴含了巨巨大的房地地产商机。房地产业参参与旅游业业的开发建建设，使旅旅游基础设设施配套完完善，可以以增强旅游游接
38、待能力力，而旅游游业的发展展又可以创创造更多的的房地产商商机，二者者互动互补补，互相促促进，相得得益彰。第四章 旅游游房地产开开发与投资资的思考4.1 旅游房产产的开发旅游房地产产在我国还还是一个年年轻的产业业，也是一一个具有巨巨大潜力与与前景的朝朝阳产业，专专家们提醒醒旅游房地地产开发浮浮躁的后果果，容易造造成经济与与环境效益益难以弥补补的重大损损失。旅游游房地产开开发商要考考虑国家的的相关政策策，项目审审批部门要要综合考虑虑全局利益益，既着眼眼当前，又又立足长远远，将旅游游房地产的的开发效益益与景区生生态环境保保护、文化化生态优化化、发掘旅旅游资源、打打造拳头品品牌相结合合，实现经经济效益
39、与与社会效益益、环境效效益的统一一。怎样巧巧妙地把房房地产业与与旅游业结结合，促进进房地产业业新一轮发发展，从两两个产业间间相互关联联方面入手手进行分析析，探讨两两者之间结结合的发展展空间，应应对新形势势下房地产产业充满变变数的冲击击。我总结结出了以下下几点：4.1.11 准确定定位旅游房地产产要找准在在整个房地地产业项目目体系中担担当的时代代性角色，避避免同一地地区在产业业与项目结结构上的雷雷同，努力力发挥旅游游性这一自自身的独特特优势，将将土地、人人口、农副副特产、民民俗、文化化、人文、环环境等因素素，围绕所所扮角色与与功能目标标，整合到到开发项目目中去，培培植独特的的优势。4.1.22
40、利用生生态环境旅游开发的的过程其实实是一个整整治环境、提提升环境品品质的过程程。随着人人们生活水水平的提高高，环境已已成为广大大业主投资资置业的首首选条件；注重营造造并推介生生态环境，已已是房地产产销售中不不可或缺的的组成部分分。在上海，杭杭州、深圳圳、广州等等房地产市市场上，生生态环境规规划和营造造较好的旅旅游房产，比比周边同等等档次的楼楼盘价格卖卖得高，而而且好销已已成为不争争的事实。杭杭州乐园旅旅游房产的的基准价在在元平方方米左右，比比周边房产产高近一倍倍，绿化覆覆盖率高，花花木繁多，整整个小区绿绿化率已超超过。在杭州州乐园的开开发中，楼楼盘周围环环境的建设设始终被放放在首位，最最突出的
41、是是在建楼时时注意对自自然环境的的尊重和爱爱护，充分分利用地形形地貌，把把自然环境境和人造环环境有机结结合起来。如如在进行开开发时，没没有把原来来砖厂两块块取土造成成的土坑进进行改变，而而是使之成成为数百亩亩的水面；原来多米的大大烟囱复制制了世界著著名的雕塑塑生命柱柱；对位于于生态公园园的小山丘丘，也没有有开山筑路路，而是保保护好山丘丘上的植被被，使之成成为居住小小区的“绿肺”，这样便便营造出楼楼盘四周山山水相依的的好景致。4.1.33 进行整整体规划 规划就是财财富，环境境就是资本本，结构就就是效益。要要充分利用用原有的山山、湖等自自然资源，进进行精心规规划。旅游游产业的整整体战略规规划是一
42、项项系统工程程，必须要要为自身旅旅游功能的的发展需要要预留管道道，同时也也要为旅游游产业与其其它产业的的资源整合合留好衔接接口。所有项目必必须在一定定旅游大区区域内统筹筹规划，打打破行政区区划的樊篱篱，合理布布局，均衡衡布点，既既着眼当前前，又立足足长远，将将旅游房地地产的开发发效益与景景区生态环环境保护、文文化生态优优化、发掘掘旅游资源源、打造拳拳头品牌相相结合，实实现经济效效益与社会会效益、环环境效益的的统一。深圳华侨城城在进行平方方公里的旅旅游房产开开发建设中中，在投入入巨资对区区块进行绿绿化、美化化的同时，还还着眼于人人们对环境境的多种需需求，建造造了锦绣中中华、中国国民俗文化化村、世
43、界界之窗、欢欢乐谷等四四大主题公公园，建造造了何香凝凝美术馆、华华夏艺术中中心、体育育中心等文文化娱乐设设施，建造造了开放式式的湖滨广广场、喷泉泉走廊、生生态广场。深深圳华侨城城正朝着“中国最具具特色的旅旅游房产区区域”的方向迈迈进。旅游游房地产业业的这种大大规模、整整体性的战战略，是综综合经济实实力与整体体规划能力力的长期积积累的结果果，是别人人难以模仿仿的。4.1.4 努力挖潜创创新创新，意味味着引领和和启迪。作作为供人们们游玩休闲闲为主要功功能的旅游游房地产，项项目的不断断翻新以及及设计上留留有充分的的变通和发发展余地，需需要通过创创新的方式式去实现，始始终以新颖颖引人的姿姿态与魅力力去
44、赢得游游人的青睐睐。面向世世纪的居住住生活，人人们渴望进进行怎样一一种旅游休休闲活动？渴望拥有有怎样的家家园？未来来城市到底底是怎样一一幅景象？ 旅游与房产产找到了结结合点，但但还需要深深入挖掘其其潜在价值值。旅游房房产应展示示个方面面的内涵，即即：充分体体现城区功功能特色，能能满足现代代多元化社社会中人们们需求的科科学合理的的城市规划划布局；有有自然山水水与人造环环境的有机机结合，体体现世世纪生态观观念和符合合国家环保保标准的小小区绿化环环境；有格格调高雅的的文化设施施，能满足足人们高品品质精神生生活需要的的内涵丰富富的城区文文化环境；有以旅游游、度假、商商务为主的的配套设施施，能满足足知识
45、经济济时代人们们商务、旅旅游需求的的商旅环境境；有功能能齐全的城城市综合配配套及数字字化城区建建设，能满满足信息社社会人们工工作、生活活、交往的的现代城市市环境；有有规划设计计一流的城城市公共活活动空间，能能引领规划划时尚的精精品建筑环环境；有以以“执法、管管理、服务务”为一体的的城区服务务、安全保保障体系，能能有“竭诚服务务、温馨万万家”的城区服服务环境；有从幼儿儿园、小学学到中学、大大学的全过过程教育园园地，能满满足城区居居民子女教教育需求的的教育环境境。这既是是旅游产业业和房地产产业几十年年开发和整整体体验的的提升，也也是现代社社会对休闲闲生活的新新追求。4.1.55 提升升理念价值值
46、环境、投资资、生活理理念一直是是旅游房产产旺销的三三大卖点，旅旅游房产对对每一个景景点、每一一处房产从从规划、设设计到施工工都倾注了了巨大的心心血。 导入“环境境加文化”的新理念念，创建世纪社社区环境文文化，是旅旅游房产独独具的特色色，旅游房房产特别要要注意居民民精神文化化的需求。广广州祈福新新村旅游景景观房产在在建设中与与自然博物物馆合作建建设了恐龙龙馆、标本本馆等科普普场馆，他他们还和高高等院校联联合建设美美术馆，并并开展了一一系列持续续性的社区区文化活动动，从而营营造出高雅雅、文明、健健康的社区区文化。在在美国迪斯斯尼旅游房房产的建设设中，着眼眼于对人文文环境的多多种需求，建建造了雕塑塑
47、走廊、喷喷泉走廊、生生态广场，集集游泳池、健健身房、网网球中心于于一体的体体育中心，以以及景色宜宜人的高尔尔夫球练习习场。这些些公共娱乐乐设施大大大丰富了所所在区域旅旅游房产业业主的闲暇暇生活和健健身娱乐活活动。4.1.66 精心设设计 旅游房地产产开发项目目应力戒贪贪大求全或或零星开发发，努力在在“宜人怡人人”和“满足需要要”上下功夫夫。是否体体现“以人为本本”是衡量项项目质量的的标志，功功能完善、设设施齐全、规规模恰当、层层高适宜、空空间适度、安安全便捷、观观感舒服是是每个项目目都应运用用和体现的的设计原则则，尤其是是对普通百百姓和弱势势人群的方方便与关爱爱。诸如扶扶手高度、地地面防滑等等
48、具体的细细部都应在在设计中体体现出来。4.2 旅游房产产的个人投投资就上海来说说，随着旅旅游业良好好地、迅猛猛地发展，市市内已经启启动了一大大批关于旅旅游房产的的旅游和房房产开发项项目，带动动了房地产产行业的一一项新的投投资去向旅游房房产的投资资， 这是一个对对于个人投投资房产的的一个利好好消息。但但是利好消消息毕竟是是作为一些些房产分析析家和房地地产研究部部门的主观观判断，对对于未来几几年的房产产发展趋势势，这其中中还存在着着一些人们们所无法预预料的不确确定因素。譬譬如说，22003年年在中国乃乃至整个东东南亚大肆肆肆虐的SSARS。这这给国内的的旅游业带带来了严重重的打击，给给房地产业业也带来了了持续的低低迷。所以说投资资旅游