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1、常州青龙生活区项目策划全案.doc前 言常州青龙生生活区项项目报告已经四易其其稿，其其核心议议题是项目一期期开发的定定位。鉴鉴于此，公公司在前前几次调调研基础上重新新组织了对常州市市场的全面面调研和分分析。调调研的内容和组织织安排见附表。建立在全面面细致的市市场调研研基础上，经过过研展、业务务、企划和规划等部部门的讨论、整整合，得得出这篇策划报报告，以以期为项项目一期期开发的市市场定位作作出建议议。报告主要分分为三个个部分：第一部部分是市市场调研研的总结结，反映映本次市市场调查查的成果果和房地地产市场场的现状状及走势势；第二二部分是是项目开开发定位位及投资资分析报报告，对对项目开开发的三三个可
2、能能方案分分别进行行可行性性论证和和投资效效益分析析，试图图用排除除法确定定项目的的市场定定位；第第三部分分是一期期开发具具体定位位建议，前前文解决决了“为什么么定位别别墅开发发”的问题题，本章章讨论“如何进进行别墅墅开发”，就项项目一期期开发运运作的主主要方面面给出了了定位建建议。谨以此作为为项目的的策划案案。二二年年十二月月目 录录第一部分 宏观观篇一、 常州概况1、 城市简介2、 区位、交通通二、 经济发展状状况1、 经济发展2、 常州的开放放经济3、 常州的工业业、私营经经济三、 城市总体规规划1、 城市结构2、 发展战略及及目标3、 城市主要分分区四、 市政工程建建设及拆迁改造1、
3、公共设施2、 交通3、 拆迁改造 五、 相关政策第二部分 市场篇一、 市场供给分分析1、 市场供应量量2、 市场需求分分析3、 2001年年常州房房地产交易情情况分布图4、 供求特征二、 房产总体市市场分析1、 人均居住水水平2、 市场区域分分布3、 产品总述4、 价格总述5、 去划总述6、 客源分析7、 市场总结与与预判三、 公寓市场分分析1、 产品分析2、 面积分析3、 单价分析4、 总价分析5、 去化分析四、 别墅市场分分析1、 市场供应2、 产品分析3、 价格分析4、 去化分析5、 客源分析五、 潜在竞争及及走势1、 市场待开发发地块2、 常州奥体花花园项目分分析3、 五星乡地块块分析
4、4、 市场未来走走势第三部分 项目开发定位位及投资资分析报告一、 项目立地分分析1、项目概概况2、项目目SWOOT分析析二、项目开开发定位位思路三、方案AA 纯多层社区开发发方案评价1、总体定定位2、市场可可行性分分析3、运作周周期估计计4、项目后后续运作及及品牌打打造分析析5、 潜在市场竞竞争分析析6、 方案经济效效益评价7、 小结四、方案BB 纯别墅社社区开发发方案评价1、总体定定位2、市场可可行性分分析3、运作周周期估计计4、项目后后续运作及及品牌打打造分析析5、潜在市市场竞争争分析5、 方案经济效效益评价五、方案CC 多层别墅组合社区开开发方案案评价六、 项目一期开开发定位位第四部分
5、一期开开发具体体定位建建议一、社区总总体定位位二、产品建建议三、价格建建议四、客源定定位五、附加值值建议六、营销时时机建议第五部分 结束语附1：主要要别墅个案详表附2：推荐荐户型附3：项目目调研工作作进度控制制表附4：青龙龙生活区项项目工作作组成员第一部分 宏观篇一、 常州概况1、 城市简介l 常州简称龙龙城，是是苏南地区经经济、政政治、文文化中心心之一。l 地理位置重重要，连连接上海海、南京京两大中心心城市而而居于正正中，与与苏州、无无锡齐名，组成著名名的“苏锡常”城市带。l 常州有25500多多年的文文字记载载，历来是郡郡府所在在地，有有“三吴重镇”、“八邑名名都”之称，是历史文化化名城。
6、2001年9月被国家旅游局授予“中国优秀旅游城市”称号。l 常州现辖金金坛、溧阳两两个市和和武进、新北北、天宁宁、钟楼楼、戚墅墅堰五个个区。全全市部面面积43775平方方公里，其其中市区区面积达18864平平方公里里。城区区面积在江苏省内仅次于于南京市市，常州州构筑沿海海第一集集团大城市市的雄心心凸显。l 现有人口3380万万，其中中市区人口2008万（包包含20002年年成立的的武进区区、新北北区城镇人口），原原市区（老城城区）人口口约1000万，常常住人口口约85万万人，暂暂住人口口约15万万人。2、 区位、交通通l 常州地处江江苏省南部部，沪宁线的中部部，属长长江三角角洲沿海海经济开开发
7、区。l 常州有着十十分优越的区位条件和便便捷的水水陆交通条件。市市区北临长江、南南濒太湖，沪宁铁路、沪宁高速速、3112国道、京京杭大运运河穿境境而过。长江常州州港为国国家一类开开放口岸岸，民航航常州港港有通达达国内220多个个大中城城市的航航线。二、 经济发展状状况1、 经济发展l 常州是著名名的工业业城市，以以纺织、机机械、电电子作为支柱产业业，江苏新科电子集团、长江客车厂厂是其优秀代表表。近年年来以常州州国家高新新区为代表表的高新新技术产产业开始始崛起，已已吸引包包括世界界5000强在内内的多家家企业入驻。l 常州处于苏苏南经济圈，整整体经济济实力雄雄厚，被被列入中中国城市综合实力50强
8、强和城市市投资环环境40优。下辖的武进、溧阳、金坛三区市先后后进入“中国农村经济实实力百强强县”。l 常州私营企企业比较发达达，外贸出口活活跃。l 2001年年底，城城镇集体以以上在岗岗职工平平均工资资131108元元，城市市居民全全年人均均可支配配收入994066元。l 2001年年常州人人均GDDP达24000美元元。l 常州主要经经济指标（表格格）表112001年年数据GDP国内生产总总值6773亿元人均GDPP2400美美元，正正步入中中等发达达国家水水平职工平均工工资全年131108元元人均可支配配收入城市居民全全年人均均可支配配收入994066元。企业数目大中型企业业2277家，三
9、三资企业9433家l 2001年年，常州州基尼系系数为0.25。依据联合国的一般般测算标准，基基尼系数数在0.220.33时，社会收入分分配比较较平均。亦亦即表明明常州社社会整体消消费能力较强，存存在较多的中中等收入入人群。2、 常州的开放放经济l 位于市区北北部的常常州高新新技术开开发区，是是92年年经国务务院批准准的国家级开发发区，“苏锡常”火炬开发发带的重重要组成部分分。l 经过10年年的发展，高高新区在国民生产总总值、工工业产品销售收入入，利用用外资额额和出口口收入均均保持了了年增330%的的发展速度度。20001年年，高新新区累计合同利利用外资资近30亿美元，累累计实际际利用外外资达
10、100亿美元。l 戴止20002年，高高新区累计引进外资项目87个，一批批著名跨跨国企业的GE、富富士驼、小松松、加德德土等入入驻新区。l 在高新区基基础上成立立的常州州新北区区是常州州新的政政治、经经济和文文化中心心。3、 常州的工业业、私营经经济l 常州是著名名的工业业城市，全全市现有各类工业企业1.22万多家家，工业业总产量量、技术术水平在在全国处处于前5名名，有220多个个名牌产品在全全国处于领先地位位。l 常州六大支支柱产业业：动力机械械、工程程机械、汽汽车摩托车配件、输输变电设设备、电子信息息及现代视听设备和新新型纺织织服装业。l 常州又是著著名的“苏南模式式”发源地之之一。经经过
11、产权权改造，880年代代领先全国的集体体企业改制成成责权更明明确的私私营企业。l 个体经济快快速发展，与乡乡镇企业、外资企业成为常州经济济增长的三个支撑点点。l 目前，全市市有私营营企业1.44万户，从业人员18万万人。其其中新区区共有股股份合作制制企业3888家，有有限责任公司司4500家，私私营企业24441家，个体工商户2757户。 常州较为发发达的经济和社社会水平，为为房产市场积蓄了了大量的的潜在客客源。三、 城市总体规规划1、 城市结构以主城区为为中心，向向东、北两个个方向发展带（向东为为戚墅堰堰区和雕庄庄区分区，向北北 新龙分区和新港港分区）构成的L形形布局形形态。2、 发展战略及
12、及目标l “完善东东西，发展南北北，重点点向北，开发江边”。l 五年之内发发展成为“苏锡常都都市圈”的特大大城市。3、 城市主要分分区新区体育中中心位于城北干干道以北北、红菱路以以东、西为规规划的新新城市中中心（新新行政中中心、文文化博览览中心等等），占占地322.988公顷，规划总总建筑面面积9万平平方米。常州市新行行政中心心位置：位于于常州市市新区（高新新分区的中心心位置），地地处城北干干道北侧侧、常澄澄路东侧侧，规划总总用地1333.991公顷顷。性质：是一一个集“行政办公中心心”、“东方文化化博览中心”、“体育中中心”和“区级商贸中心”于一体体的综合功能能区。三井居住区区位于常州重重点
13、发展地区城市北北部的高高新分区区内。共共分成三三个小区，即三三井一村村、二村村、三村村，总用地566.4公公顷，总建筑面面积66.54万万平方米米。青国巷历史史文化保保护区位于常州旧旧城中部部偏南地地段。常州市天宁宁寺舣舟亭历史文化化街区位于常州市市东南部，东东起朝阳桥桥，西迄迄和平路路，全长长21000米。 中心分区位置：位于于市区中部，东东至关河水门桥桥、南至至京杭大大运河、西西至大湾湾浜河、北北至沪宁铁路、西西北部至至大湾浜。性质：以发发展中心心商务区区（CBDD）为主，形形成全市市经济管理理、商业业、金融融、信息息服务和文化化活动中心。新港分区位置：位于于沿长江高速速公路以以北、北北至
14、长江，东西分别为江阴和武进市界，含含圩塘镇和百丈丈乡大部分分。性质：沿江江经济带带的能源源、重化化工、原原材料产产业基地地，常州州市港口口工业区区。青龙分区位置：位于于常州市市区的东北方向向，北与与江阴市璜土土镇交界，南南以竹林林路为界，东为为关河和和大运河，西西南为沪沪宁铁路。性质：以发发展生活活社区和农业科技技园、蔬菜菜基地为为主的城城市分区区。高新分区位置：位于于主城区区北部，东东至北塘塘河、新新开河、南南至沪宁铁路，西西至西环环二路，北北至沪宁高速速。性质：以发发展高新新技术产产业为主主，逐步步形成常常州新的的行政、经济、文化、商务中心。 四、 市政工程建建设及拆迁改造1、 公共设施（
15、1） 火车站广场场改造工工程。（2） 兰园改造工工程，现现已投入入使用。（3） 人民公园改改建，现现已向市市民开放，投投入使用用。（4） 博爱路步行行街改造造工程。2、 交通（1） 宁杭高速、锡宜高速、常澄高速。（2） 常泰一级公公路、大大外环南环线、金金宜线、溧老老线。（3） 勤业路、会会馆浜路路改造。（4） 怀德路、勤勤业路、劳动动西路、劳劳动中路路拓宽改造。现现已竣工工投入使使用。随着市政工工程建设设的相继竣工，沿沿线房产市场持续升温。3、 拆迁改造l 常州市委、市市府新一一届领导导班子的的确定，拆拆迁改造力力度明显显加大。l 2001年年市区完成拆拆迁居民（单单位）31155户户，拆迁
16、面积达266.7万万M2，分分别比上年年增长14%和588%。l 2002年年2033年政府府拆迁计计划如下下表。表表2拆迁地块拆迁期限武青北路、小小东门路改改造工程程2002-11-15 至 220033-1-31武青路改造造工程2002-11-15 至 220033-1-31兰园改造工工程2002-11-15 至 220033-1-31采菱路改造造工程（一一期）2002-11-11 至 220033-1-31勤业南路工工程2002-11-11 至 220033-1-31青山路及青青山广场工程2002-11-11 至 220033-1-31西瀛里片区区道路及及南市河河绿化工程程2002-11
17、-11 至 220033-1-31兰陵路改造造工程2002-11-11 至 220033-1-31勤花路工程程2002-11-11 至 220033-1-31劳动西路西河沿沿片危旧旧房改造造2002-10-12 至 220022-122-311蔬菜研究所所地块改造工工程2002-10-12 至 220022-122-311天宁宝塔工工程（一一期）项项目2002-10-12 至 220022-122-311怀德桥南街街头绿地项目2002-10-12 至 220022-122-311新建劳动路路加油站站项目2002-10-12 至 220022-122-311怡康花园小小学项目2002-10-10
18、 至 220022-122-311南大街商业业步行街街项目2002-10-1 至至 20002-12-31普济街地块块2002-10-1 至至 20002-12-31横兴弄地块块2002-10-1 至至 20002-12-31丽景花园配配套综合楼工程2002-9-228 至至 20002-12-31关河环境整整治一期期工程2002-9-115 至至 20002-10-31110联动动自来水抢修中心心2002-9-115 至至 20002-11-30延陵东路33号地块改造工工程（二二期）2002-9-99 至 20002-111-330无线电专用用工具厂厂地块改造工工程2002-9-99 至 2
19、0002-111-330勤业一村环环境整治治改造工工程2002-8-229 至至 20002-11-29城中二路东东侧绿地地工程2002-8-221 至至 20002-10-21怡康花园住住宅小区区（三期期）工程程2002-8-110 至至 20002-10-10市三中教学学楼、师生食堂堂工程2002-8-99 至 20002-111-99局前街商办办楼工程程2002-8-99 至 20002-111-99l 未来3年旧旧城改造造计划。（表表3）2003年年2004年年2005年年三年总计改造面积（M2）33.677万21.266万21.811万76.744万改造户数（户）8447402135
20、60160288五、 相关政策l 2002年年，政府府相继出台了了关于进一步繁繁荣我市房房地产市场的若干干意见、常常州市城城市房产产中介服服务管理实施细则等等法规，以进一步繁繁荣市场。l 市政建设是是房地产产市场的指挥棒。当前积极的市市政建设设必然推推动市场大步向向前。未未来几年内，常州州房地产产市场将处处于持续上升期期。第二部分 市场篇一、市场供供求分析析1、 市场供应量量l 2000年年、20001年年全市商商品房施施工面积积、竣工工面积见见下表：年份项目2000年年2001年年幅度（%）商品房施工工面积（万M2）407.44487.55+19.77#住宅面积积（万M2）331.44398
21、.11+20.11商品房竣工工面积（万M2）204.00193.00-5.4#住宅面积积（万M2）161.00170.00+5.6l 2001年年常州市市区房产项目施施工面积积表：项目名称施工面积（M2）新开工（M2）竣工面积（M2）住宅23171120112866238287888#别墅高档档公寓11229991037999经济适用房房30468895838112463008办公楼1823331870755275388商业营业用用房19500011238554510155其他945344280744638922分析： 可以看出，住住宅和经经济适用用房占据据常州房房产开发发量的主主导地位。 目
22、前，别墅墅和高档档公寓市市场开发发量较少。20001年年，近990%的的高档公寓和和别墅是新新近开工。常州州高档公寓和和别墅市场尚尚处于相相对起步阶段。2、 市场需求分分析l 产品的销售售量反映映出市场场的需求求。l 2000年年、20001年年全市商商品房销销售情况：年份项目2000年年2001年年幅度（%）商品房屋销销售面积（万M2）149.33172.99+15.88#住宅（万M2）133.66162.44+21.66商品房销售售额（万元）25200002981886+18.33#住宅（万元）23980002709993+13.00分析： 2001年年常州商商品房竣竣工面积积比上年年下降
23、55.4%，造成成市场供需结构构不平衡衡，造成成房产市场销售良良好。 2001常常州商品品房销售面积和销售额有了较大的涨幅，这说说明房产市场需求呈呈旺盛态态势，其其中拆迁迁购房需需求量占占较大的份额额。 常州房地产产市场发展呈呈稳步上升升态势，不不仅给开开发商增增加投资资信心，也也给消费者提供供了购房消费的信号，从而推动了整体体房地产产市场的持续发发展。l 2001年年常州市市区房产项目销售与空置面面积：项目名称实际销售（M2）预售（M2）空置（M2）实际销售额额（万元）住宅8672664588444328915521668009#别墅高档档公寓208810648895955525经济适用房房
24、2309994270844559611301144办公楼1476661367006053334462商业营业用用房2009221950337046119113其他213211754680992857分析： 住宅、经济济适用房房是房产产市场中销售和空空置面积积最大的的项目。 商业营业用用房空置置率较高，空空置面积积大于实际际销售、预售面积。 别墅、高档档公寓市市场份额额较低，但但销售状况较较好。对比市场供应情况表，20001年年新开工之别墅，高高档公寓为10.4万mm2，与与售面积为为10.6万mm2。当当年无空空置。3、 2001年年常州房房地产交易情情况分布图：4、 供求特征经过对常州州房产
25、市场的调研，目目前，常常州市场场供求量量呈现如下特特征：从供求结构构上看：l “一股独大大”现象明显。普通通住宅是是市场供应和需求求的集中中交汇点，占占到市场场8090%以上的的份额。但但随着供应量的放放大，空空置量亦亦在上升升。l 高端物业市市场（别墅、高高档公寓）份份额较少少，不到到20%，但去去化良好好，未来来有较大拓展展的空间间。从市场区域域来看：l 清潭、市区区、新区是传统市场供需旺旺盛区域，市市场供给量和成成交量较较大。新新近并入常州州市区的湖塘塘片区域开发量逐逐渐加大，有有望形成成第四个个居住中中心。 从未来趋势势来看：l 市场总体处处供小于于求阶段。未未来供应量将进一步步放大。
26、l 土地交易市市场活跃，加之之知名发发展商的的进入，未未来市场竞争争将加剧。二、房产总总体市场分析1、人均居居住水平平l 2001年年底，常常州城镇镇居民人人均居住住面积为为11.7M22，居住住成套率率达到82%。l 根据城市发发展规划，到到20110年，使使城镇居民人人均居住住面积提高到到20MM2。l 按15%公公摊系数计算，今今后八年年常州市市区将增加加居民需需求达9800万平方方米（此此数据不含含湖塘城城区人口）。2、市场区区域分布布（附全全市楼盘盘分布总图图）区域价格（元/M22）产品客源综合分析城西、清潭区域170027550多层小高别墅西区区域客客源市区流入客客源l 成熟的生活
27、活社区。l 生活机能成成熟l 未来发展空空间有限市中心区域275040000小高高层市中心区域域客源市域中高收收入人士士地段的价值值呈现小高层接受受度提高高4000元元/M22楼盘出现高档公寓聚聚集区城北、新北区多层：170026000别墅：350050000多层别墅区域客源市区流入客客源全市中高收收入人士士人口导入区区，发展潜力力巨大。别墅聚集区区城南、湖塘区域多层：140018000多层区域客源未来高尚生生活区湖塘成熟的的生活机机能受区划调整整的影响响，区域价格有上上升很快快。未来将形成成又一生生活区3、产品总总述产品总述多层市场主导产产品,市场接受度度高;市市场推案量量大,竞争激烈烈。小
28、高市场次主流流产品,推案案量进一步加加大,市市场接受度度逐步增增强，产产品品质得到提提高。高层推案量少，未未来预推量量有放大大趋势。别墅主要集中在在新区，产品类型齐全，市市场推案量量不大，市市场去划良好。4、价格总总述l 2001年年，全市市商品房房成交均均价为18449元/M2，比上上年增长长18.8%。l 2002年年市场价格进一步上上扬，涨幅预计在20003000元/MM2。l 从在售个案案来看，一一个明显的特征征是30000元元/M22以上楼盘盘增多。新新开个案“鹤苑新都都”销售均价价定在440000元/MM2，为目前常常州价格格最高之之公寓产产品。l 据调查，有有待开地块预计计开盘价
29、价格（220033年上半半年）定定在45500元元/m22左右。l 高价公寓的的陆续出现，标志常州州楼市的新新气象，高高档物业的发展将使市场供应结构构趋向合合理。5、 去化总述l 常州整体房房产市场销售状况良好好。l 从市场来看看，精简简2R（880-990M22）和33R（1110-1300M2）去化化相对较较快。l 价格在：222000-26600元元/M22的中高高价位的的个案整体体去化相相对较好。l 特殊产品个个案去化化相对较较快，典典型个案如：怀德苑挑空复式（夹层层产品）。l 品质高、景景观规划划好、附附加值高的楼盘盘受到消消费者的青睐睐。6、 客源分析l 常州市有着着明显的客源源区
30、域特性性，区域之间客源流流动性不强强。l 常州市客源源具有较较好的经济济基础，有着着较强的购买买力。l 本市区客源源是购房消费的绝对主力力，外地地客源所所占比例例较少。l 武进区客源源是常州州市区个个案客源源的一个个重要支支撑点，特特别体现在中、高高档产品个案上。l 拆迁户购房房比例呈呈进一步上上升趋势势。7、 市场总结与与预判从市场供求求关系看l 目前，市场场推案量量呈进一步上上升趋势势，市场竞竞争较为为激烈。l 众多利好因因素，支支撑了常常州房产产市场供需结构构基本平平衡，市市场销售状况良好好。l 规模性、品品牌性楼楼盘将不不断出现，优化了楼盘盘结构，提提升了房房产市场的整体体品质。l 新
31、区的发展展、城西西的建设设开发及及旧城的拆拆迁改造，这这三大地地区将是未未来常州房房产l 市场的的开发热热点区域。从消费者角角度看l 消费者理性性化购房意识增强，更更注重产产品的品质及楼盘所能能体现出的较高性价价 比。l 开发商良好好的信誉誉及出色色的售后后服务、优良的产品将会受到到消费者的青睐睐。从市场主体体开发商角角度看l 2001年年常州房房地产市场投资主体竞争争愈加激激烈，天天安集团团、浙江江企业等外地地实力开发商纷纷进进驻常州州，与本土的的新城集集团、高成成房产等形成成房产品牌竞争争格局。l 市场竞争的的加剧促使开发发商在产品定位位上更加加注重市市场调研研、研究购房者的的消费心理和和
32、行为习习惯，以以及竞争争对手的的情况。从产品方面面看l 发展商创新新意识增强，差差异化发展受到到认同，概念炒作作逐渐淡出市市场。l 产品逐渐向向个性化、多多元化发发展，个性特色色楼盘日趋明显，建筑筑风格愈显多样，住宅宅设计更加加关注细节上的的创新。l 众多开发商商更加关关注产品的小小区规划划、绿化景观、物业管理、户户型设计、配配套设施等各各方面，全全面提升升产品的品品质，以达到较佳的销售业绩。l 推案量体规规模化，更更注重品品牌的经经营。l 产品向纵深深发展，更更注重生生态、科技技含金量量。三、公寓市市场分析1、产品分分析形态：l 多层：前期期市场主流产品，市市场占有率率超过50%，去化化状况
33、平稳。l 小高层：小小高层产产品所占占比例迅迅速放大大，市场场对小高高层接受度度提高较较快。l 高层： 目目前市场场上高层住宅市市场占有量量少，与与本地居居民的居居住和消消费习惯惯有关。l 别墅： 别别墅集中中在新区区，主要要以联排和独栋栋为主，市市场的细化促进高端市市场的形成成，整体体去化状状况平稳，但整整体去化化量体有有限。格局：l 平层为市场场主流产品。l 错层占有一一定比例例，户型设计更趋合理。l 复式产品较较少，以以顶层复复式为主，出出现少量叠加复式产品。l 夹层产品、产权权式酒店店等特殊殊产品陆续出现。2、面积分分析l 3R市场占占有率最最高，比比例达到56.8%；其次为为2R，占
34、占总体的211.4%。l 2R面积的的峰值为为95-1100M2，次峰峰值为800-955M2，2RR的面积积呈放大大趋势。l 3R面积的的峰值为为1200-1335M22占总体的211.8%，次峰峰值为1335-1150MM2，占总体的188.1%。l 4R面积的的峰值集中在在1300-1445M22，次峰峰值为1445-1160MM2，分别占总体户数的8.11%和55.2%。l 从统计数据据来看，市市场供给以2R和和3R为为主，4RR、复式市场份份额相对较小。l 120M22以上的的大3RR和4RR占居市市场份额额接近一一半，从从侧面反反映出市市场的面积需求逐逐步放大大，市场场购买力力不断
35、增加。3、单价分分析l 多层：17700-24000元/M2小高：20000-30000元/M2l 早期的多层层产品，在在配套、品品质上较为一般般，在售售的个案在品品质上有较大提高高。l 小高层产品品市场占有分分额较大，价价格高出出多层50-1000元/MM2左右，市市场认可度度不断提高。l 精装修的单单身公寓寓成为市场销售的的空白点点，御花花园酒店公公寓因自自身装修修标准配套套完善、品品质较高、整整体去化化较好。4、总价分分析l 2R、3RR、4RR各户型总价上重重叠区间间较大。l 2R总价峰峰值为222-255万，次次峰值为为19-22万万以下，分分别占总体的100.3%和6.8%。l 3
36、R总价峰峰值均分为25-28万万和222-255万两个个区间内内，比例例分别占总体的144.1%和111.3%。l 4R总价峰峰值为344 377万，占占总体的3.5%；次峰值值为311-344万和228-331万，占占总体的3.3%。l 根据统计结结果综合显示，总价集中中在222-377的主力力区间内内，这表明总价区间222-377万为市场可承受受总价，市市场需求量量较大。5、去化分分析l 目前常州市市规模在100万M22左右个案总量体已已超过2500万M22，市场逐渐步入大大盘时代。l 大规模个案案消化了了常州市市场60%以上的的客源。l 2001年年，常州州商品住住宅市场场消化量量达16
37、22.4万万平方米米，比220000年增长长21.6%，市市民消费费需求得得到释放。l 多层无疑最最受消费费者欢迎，但但因市场场供给量巨大大（超过过1500万平方方米），竞争激烈，产品重叠、客源重叠，导致在售个案去化速度有不同程度的放缓。l 市区1200-1330 MM2户型受到到购房者欢迎。l 小高层是市市场进化产品，出出现于市中中心区域和新新区，处于市场发发展阶段，整整体去化化一般。l 总价在200-300万/套套的公寓寓产品去化化快，表表明市场场需求的的主力区区间。l 34-377万的小小高层占有一一定的市市场比例，去去化相对对较好。总体来讲，市市场供给量进一步放放大，多多层、小高高、因
38、客客源区隔各有有市场，但同同类产品竞争激烈烈。四、别墅市市场分析1、 市场供应l 根据对市场场现有个案的调查查统计，有有别墅产品的个案共188个。其中中以别墅为主体的的社区（别墅社区）10个，另外外8个个案以以普通公公寓为主，社社区内安排排少量别别墅。l 10个别墅墅社区是美林林国际村、御御花园、阳光花园、莱茵花园、蓝色港湾、世纪明珠苑苑、燕阳阳花园、紫荆苑、平平岗花园、紫阳花园。l 市场别墅个个案分布布附图（下页）。l 从供给量体体上看，别墅市场总供应量体达到27.5万平方米。下表反映了市场在量体上的供给结构。l 从供给套数数来看，三三年来（按市市场最早别墅20000年初初公开计计）别墅市场
39、供给达到11556户。市场供应户户数结构构表产品供应户数比重联排、叠加加625户54%双拼别墅184户16%独立别墅347户30%合计1156户户100%以上数据均均来自富富阳研展展部对常常州市场场所有别别墅个案案调查统统计。2、 产品分析形态：l 独立别墅：市场主流产品，早早期消费费者喜好好性明显显。一般般占据社社区重要份额额，如美美林国际际村。l 双拼别墅：有一定定市场份份额（15%左右），接接受度一一般。l 联排别墅、叠加别墅：经济济性性别墅定位位，市场场占有份额额上升较快，超超过40%。排屋屋在社区区中比重重较大有莱茵花园。特殊技术层层：l 阁楼和阳台台（露台台）得到到广泛应用，深深受
40、客户户欢迎，如如蓝色港湾。l 地下室设计计尚待改改进，采光光性、防防潮性和和实用性不不佳，如如世纪明珠苑苑。面积分析：l 面积配比表表l 独立别墅主主力面积积集中在在2400-3000M22和3000 MM2以上两个个区间。l 双拼别墅主主力面积积为25503000M2。l 联排、叠加加别墅主力力面积峰值为14452000M2，占总体的300%，次次峰值为为20002600M2占总体的233%。l 从时间段上上看，新新近推出出个案在面面积上均有有不同缩缩小。尤尤其是经经济性别墅，排排屋甚至至出现面积1500M2以下的的产品。l 从长远来看看，别墅产品在满足舒适适性的基基础上，应合理控控制面积积
41、，提高高其实用功能能。3、 价格分析单价l 独立别墅价价格曲线线l 双拼别墅价价格曲线线l 联排别墅价价格曲线线分析： 独立别墅：3500050000元/M2。 双拼别墅：2500033000元/M2。 联排别墅：2500030000元/M2。 独立别墅单单价差异较较大，因区域和社社区不同，差差异达500020000元/M2之多。 双拼别墅单单价比较集中。 排屋和叠加加别墅因其其经济性别墅定位位，价格格与普通复式公寓寓基本持持平，差差距不大大。总价l 总价配比表表 分析： 独立别墅总总价集中中在10001500万元。 双拼别墅总总价峰值为为6080万万元。 联排别墅和和叠加别墅总价峰值为为45
42、60万万。 30500万的排排屋总价与高档公寓产生部分分重叠，仍占占相当比例，显显示城市市中产阶阶层的购买能力力良好。4、 去化分析l 别墅市场因因其总供应量有限限，整体体去化状状况良好好。l 市场在售118个个个案，市市场去化在在80%以上，待待售户数数仅在2188套左右右。其中中在售个个案中仅剩29套套左右，另另有1889套尚尚未推出出（规划划建造中中）。参参见下表表。l 按市场最早早别墅公开在20000年初初估算，市市场在三年年内消化别墅量体体在222万左右右，平均均每年去去化7.3万平平方米左左右。l 按别墅套数数估算，市市场在三年年内消化别墅9388户左右，平平均每年年去化3313套套左右。l 市场在售个个案平均均销售速度度2030套套/月。l 可以看出，别墅市场去化较好。常州别墅市市场空置置量估计计个案名称户数（户）量体（m22）待售楼盘奥韵佳园163280时代广场206000蓝色星空366660紫荆苑61121400紫阳花园61080平岗花园50151400小计18944300012个在售售楼盘空置小计297500合计218518000以上数据来来源于富富阳研展展部对常常州市场场调研统统计成果果