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1、前 言常州青龙生生活区项项目报告告已经四四易其稿稿，其核核心议题题是项目目一期开开发的定定位。鉴鉴于此，公公司在前前几次调调研基础础上重新新组织了了对常州州市场的的全面调调研和分分析。调调研的内内容和组组织安排排见附表表。建立在全面面细致的的市场调调研基础础上，经经过研展展、业务务、企划划和规划划等部门门的讨论论、整合合，得出出这篇策策划报告告，以期期为项目目一期开开发的市市场定位位作出建建议。报告主要分分为三个个部分：第一部部分是市市场调研研的总结结，反映映本次市市场调查查的成果果和房地地产市场场的现状状及走势势；第二二部分是是项目开开发定位位及投资资分析报报告，对对项目开开发的三三个可能能
2、方案分分别进行行可行性性论证和和投资效效益分析析，试图图用排除除法确定定项目的的市场定定位；第第三部分分是一期期开发具具体定位位建议，前前文解决决了“为什么么定位别别墅开发发”的问题题，本章章讨论“如何进进行别墅墅开发”，就项项目一期期开发运运作的主主要方面面给出了了定位建建议。谨以此作为为项目的的策划案案。二二年年十二月月目 录录第一部分 宏观观篇一、 常州概况1、 城市简介2、 区位、交通通二、 经济发展状状况1、 经济发展2、 常州的开放放经济3、 常州的工业业、私营营经济三、 城市总体规规划1、 城市结构2、 发展战略及及目标3、 城市主要分分区四、 市政工程建建设及拆拆迁改造造1、
3、公共设施2、 交通3、 拆迁改造 五、 相关政策第二部分 市场篇篇一、 市场供给分分析1、 市场供应量量2、 市场需求分分析3、 2001年年常州房房地产交交易情况况分布图图4、 供求特征二、 房产总体市市场分析析1、 人均居住水水平2、 市场区域分分布3、 产品总述4、 价格总述5、 去划总述6、 客源分析7、 市场总结与与预判三、 公寓市场分分析1、 产品分析2、 面积分析3、 单价分析4、 总价分析5、 去化分析四、 别墅市场分分析1、 市场供应2、 产品分析3、 价格分析4、 去化分析5、 客源分析五、 潜在竞争及及走势1、 市场待开发发地块2、 常州奥体花花园项目目分析3、 五星乡地
4、块块分析4、 市场未来走走势第三部分 项目开开发定位位及投资资分析报报告一、 项目立地分分析1、项目概概况2、项目目SWOOT分析析二、项目开开发定位位思路三、方案AA 纯纯多层社社区开发发方案评评价1、总体定定位2、市场可可行性分分析3、运作周周期估计计4、项目后后续运作作及品牌牌打造分分析5、 潜在市场竞竞争分析析6、 方案经济效效益评价价7、 小结四、方案BB 纯别别墅社区区开发方方案评价价1、总体定定位2、市场可可行性分分析3、运作周周期估计计4、项目后后续运作作及品牌牌打造分分析5、潜在市市场竞争争分析5、 方案经济效效益评价价五、方案CC 多层层别墅墅组合社社区开发发方案评评价六、
5、 项目一期开开发定位位第四部分 一期开开发具体体定位建建议一、社区总总体定位位二、产品建建议三、价格建建议四、客源定定位五、附加值值建议六、营销时时机建议议第五部分 结束语语附1：主要要别墅个个案详表表附2：推荐荐户型附3：项目目调研工工作进度度控制表表附4：青龙龙生活区区项目工工作组成成员第一部分 宏观篇篇一、 常州概况1、 城市简介l 常州简称龙龙城，是是苏南地地区经济济、政治治、文化化中心之之一。l 地理位置重重要，连连接上海海、南京京两大中中心城市市而居于于正中，与与苏州、无无锡齐名名，组成成著名的的“苏锡常常”城市带带。l 常州有25500多多年的文文字记载载，历来来是郡府府所在地地
6、，有“三吴重重镇”、“八邑名名都”之称，是是历史文文化名城城。20001年年9月被被国家旅旅游局授授予“中国优优秀旅游游城市”称号。l 常州现辖金金坛、溧溧阳两个个市和武武进、新新北、天天宁、钟钟楼、戚戚墅堰五五个区。全全市部面面积43375平平方公里里，其中中市区面面积达一一八644平方公公里。城城区面积积在江苏苏省内仅仅次于南南京市，常常州构筑筑沿海第第一集团团大城市市的雄心心凸显。l 现有人口3380万万，其中中市区人人口2008万（包包含20002年年成立的的武进区区、新北北区城镇镇人口），原原市区（老老城区）人人口约1100万万，常住住人口约约85万万人，暂暂住人口口约一五五万人。2
7、、 区位、交通通l 常州地处江江苏省南南部，沪沪宁线的的中部，属属长江三三角洲沿沿海经济济开发区区。l 常州有着十十分优越越的区位位条件和和便捷的的水陆交交通条件件。市区区北临长长江、南南濒太湖湖，沪宁宁铁路、沪沪宁高速速、3112国道道、京杭杭大运河河穿境而而过。长长江常州州港为国国家一类类开放口口岸，民民航常州州港有通通达国内内20多多个大中中城市的的航线。二、 经济发展状状况1、 经济发展l 常州是著名名的工业业城市，以以纺织、机机械、电电子作为为支柱产产业，江江苏新科科电子集集团、长长江客车车厂是其其优秀代代表。近近年来以以常州国国家高新新区为代代表的高高新技术术产业开开始崛起起，已吸
8、吸引包括括世界5500强强在内的的多家企企业入驻驻。l 常州处于苏苏南经济济圈，整整体经济济实力雄雄厚，被被列入中中国城市市综合实实力500强和城城市投资资环境440优。下下辖的武武进、溧溧阳、金金坛三区区市先后后进入“中国农农村经济济实力百百强县”。l 常州私营企企业比较较发达，外外贸出口口活跃。l 2001年年底，城城镇集体体以上在在岗职工工平均工工资一三三1088元，城城市居民民全年人人均可支支配收入入94006元。l 2001年年常州人人均GDDP达224000美元。l 常州主要经经济指标标（表格格）表112001年年数据GDP国内生产总总值6773亿元元人均GDPP2400美美元，正
9、正步入中中等发达达国家水水平职工平均工工资全年一三1108元元人均可支配配收入城市居民全全年人均均可支配配收入994066元。企业数目大中型企业业2277家，三三资企业业9433家l 2001年年，常州州基尼系系数为00.255。依据联联合国的的一般测测算标准准，基尼尼系数在在0.220.33时，社社会收入入分配比比较平均均。亦即即表明常常州社会会整体消消费能力力较强，存存在较多多的中等等收入人人群。2、 常州的开放放经济l 位于市区北北部的常常州高新新技术开开发区，是是92年年经国务务院批准准的国家家级开发发区，“苏锡常常”火炬开开发带的的重要组组成部分分。l 经过10年年的发展展，高新新区
10、在国国民生产产总值、工工业产品品销售收收入，利利用外资资额和出出口收入入均保持持了年增增30%的发展展速度。220011年，高高新区累累计合同同利用外外资近330亿美美元，累累计实际际利用外外资达110亿美美元。l 戴止20002年，高高新区累累计引进进外资项项目877个，一一批著名名跨国企企业的GGE、富富士驼、小小松、加加德土等等入驻新新区。l 在高新区基基础上成成立的常常州新北北区是常常州新的的政治、经经济和文文化中心心。3、 常州的工业业、私营营经济l 常州是著名名的工业业城市，全全市现有有各类工工业企业业1.22万多家家，工业业总产量量、技术术水平在在全国处处于前55名，有有20多多
11、个名牌牌产品在在全国处处于领先先地位。l 常州六大支支柱产业业：动力力机械、工工程机械械、汽车车摩托车车配件、输输变电设设备、电电子信息息及现代代视听设设备和新新型纺织织服装业业。l 常州又是著著名的“苏南模模式”发源地地之一。经经过产权权改造，880年代代领先全全国的集集体企业业改制成成责权更更明确的的私营企企业。l 个体经济快快速发展展，与乡乡镇企业业、外资资企业成成为常州州经济增增长的三三个支撑撑点。l 目前，全市市有私营营企业11.4万万户，从从业人员员一八万万人。其其中新区区共有股股份合作作制企业业3888家，有有限责任任公司4450家家，私营营企业224411家，个个体工商商户27
12、757户户。 常州较为发发达的经经济和社社会水平平，为房房产市场场积蓄了了大量的的潜在客客源。三、 城市总体规规划1、 城市结构以主城区为为中心，向向东、北北两个方方向发展展带（向向东为戚戚墅堰区区和雕庄庄区分区区，向北北 新龙龙分区和和新港分分区）构构成的LL形布局局形态。2、 发展战略及及目标l “完善东东西，发发展南北北，重点点向北，开开发江边边”。l 五年之内发发展成为为“苏锡常常都市圈圈”的特大大城市。3、 城市主要分分区新区体育中中心位于城北干干道以北北、红菱菱路以东东、西为为规划的的新城市市中心（新新行政中中心、文文化博览览中心等等），占占地322.988公顷，规规划总建建筑面积
13、积9万平平方米。常州市新行行政中心心位置：位于于常州市市新区（高高新分区区的中心心位置），地地处城北北干道北北侧、常常澄路东东侧，规规划总用用地一三三3.991公顷顷。性质：是一一个集“行政办办公中心心”、“东方文文化博览览中心”、“体育中中心”和“区级商商贸中心心”于一体体的综合合功能区区。三井居住区区位于常州重重点发展展地区城城市北部部的高新新分区内内。共分分成三个个小区，即即三井一一村、二二村、三三村，总总用地556.44公顷，总总建筑面面积666.544万平方方米。青国巷历史史文化保保护区位于常州旧旧城中部部偏南地地段。常州市天宁宁寺舣舟亭亭历史文文化街区区位于常州市市东南部部，东起起
14、朝阳桥桥，西迄迄和平路路，全长长21000米。 中心分区位置：位于于市区中中部，东东至关河河水门桥桥、南至至京杭大大运河、西西至大湾湾浜河、北北至沪宁宁铁路、西西北部至至大湾浜浜。性质：以发发展中心心商务区区（CBBD）为为主，形形成全市市经济管管理、商商业、金金融、信信息服务务和文化化活动中中心。新港分区位置：位于于沿长江江高速公公路以北北、北至至长江，东东西分别别为江阴阴和武进进市界，含含圩塘镇镇和百丈丈乡大部部分。性质：沿江江经济带带的能源源、重化化工、原原材料产产业基地地，常州州市港口口工业区区。青龙分区位置：位于于常州市市区的东东北方向向，北与与江阴市市璜土镇镇交界，南南以竹林林路为
15、界界，东为为关河和和大运河河，西南南为沪宁宁铁路。性质：以发发展生活活社区和和农业科科技园、蔬蔬菜基地地为主的的城市分分区。高新分区位置：位于于主城区区北部，东东至北塘塘河、新新开河、南南至沪宁宁铁路，西西至西环环二路，北北至沪宁宁高速。性质：以发发展高新新技术产产业为主主，逐步步形成常常州新的的行政、经经济、文文化、商商务中心心。 四、 市政工程建建设及拆拆迁改造造1、 公共设施（1） 火车站广场场改造工工程。（2） 兰园改造工工程，现现已投入入使用。（3） 人民公园改改建，现现已向市市民开放放，投入入使用。（4） 博爱路步行行街改造造工程。2、 交通（1） 宁杭高速、锡锡宜高速速、常澄澄高
16、速。（2） 常泰一级公公路、大大外环南南环线、金金宜线、溧溧老线。（3） 勤业路、会会馆浜路路改造。（4） 怀德路、勤勤业路、劳劳动西路路、劳动动中路拓拓宽改造造。现已已竣工投投入使用用。随着市政工工程建设设的相继继竣工，沿沿线房产产市场持持续升温温。3、 拆迁改造l 常州市委、市市府新一一届领导导班子的的确定，拆拆迁改造造力度明明显加大大。l 2001年年市区完完成拆迁迁居民（单单位）33一五55户，拆拆迁面积积达266.7万万M2，分分别比上上年增长长14%和588%。l 2002年年2033年政府府拆迁计计划如下下表。表表2拆迁地块拆迁期限武青北路、小小东门路路改造工工程2002-11-
17、一五 至 220033-1-31武青路改造造工程2002-11-一五 至 220033-1-31兰园改造工工程2002-11-一五 至 220033-1-31采菱路改造造工程（一一期）2002-11-11 至 220033-1-31勤业南路工工程2002-11-11 至 220033-1-31青山路及青青山广场场工程2002-11-11 至 220033-1-31西瀛里片区区道路及及南市河河绿化工工程2002-11-11 至 220033-1-31兰陵路改造造工程2002-11-11 至 220033-1-31勤花路工程程2002-11-11 至 220033-1-31劳动西路西河沿沿片危旧旧
18、房改造造2002-10-12 至 220022-122-311蔬菜研究所所地块改改造工程程2002-10-12 至 220022-122-311天宁宝塔工工程（一一期）项项目2002-10-12 至 220022-122-311怀德桥南街街头绿地地项目2002-10-12 至 220022-122-311新建劳动路路加油站站项目2002-10-12 至 220022-122-311怡康花园小小学项目目2002-10-10 至 220022-122-311南大街商业业步行街街项目2002-10-1 至至 20002-12-31普济街地块块2002-10-1 至至 20002-12-31横兴弄地块
19、块2002-10-1 至至 20002-12-31丽景花园配配套综合合楼工程程2002-9-228 至至 20002-12-31关河环境整整治一期期工程2002-9-一一五 至至 20002-10-31110联动动自来水水抢修中中心2002-9-一一五 至至 20002-11-30延陵东路33号地块块改造工工程（二二期）2002-9-99 至 20002-111-330无线电专用用工具厂厂地块改改造工程程2002-9-99 至 20002-111-330勤业一村环环境整治治改造工工程2002-8-229 至至 20002-11-29城中二路东东侧绿地地工程2002-8-221 至至 20002
20、-10-21怡康花园住住宅小区区（三期期）工程程2002-8-110 至至 20002-10-10市三中教学学楼、师师生食堂堂工程2002-8-99 至 20002-111-99局前街商办办楼工程程2002-8-99 至 20002-111-99l 未来3年旧旧城改造造计划。（表表3）2003年年2004年年2005年年三年总计改造面积（M2）33.677万21.266万21.811万76.744万改造户数（户）844740213560160288五、 相关政策l 2002年年，政府府相继出出台了关关于进一一步繁荣荣我市房房地产市市场的若若干意见见、常常州市城城市房产产中介服服务管理理实施细细
21、则等等法规，以以进一步步繁荣市市场。l 市政建设是是房地产产市场的的指挥棒棒。当前前积极的的市政建建设必然然推动市市场大步步向前。未未来几年年内，常常州房地地产市场场将处于于持续上上升期。第二部分 市场篇篇一、市场供供求分析析1、 市场供应量量l 2000年年、20001年年全市商商品房施施工面积积、竣工工面积见见下表：年份项目2000年年2001年年幅度（%）商品房施工工面积（万M2）407.44487.55+19.77#住宅面积积（万M2）331.44398.11+20.11商品房竣工工面积（万M2）204.00193.00-5.4#住宅面积积（万M2）161.00170.00+5.6l
22、2001年年常州市市区房产产项目施施工面积积表：项目名称施工面积（M2）新开工（M2）竣工面积（M2）住宅23171120112866238287888#别墅高档档公寓11229991037999经济适用房房30468895838112463008办公楼一八23331870755275388商业营业用用房19500011238554510一五五其他945344280744638922分析： 可以看出，住住宅和经经济适用用房占据据常州房房产开发发量的主主导地位位。 目前，别墅墅和高档档公寓市市场开发发量较少少。20001年年，近990%的的高档公公寓和别别墅是新新近开工工。常州州高档公公寓和别别
23、墅市场场尚处于于相对起起步阶段段。2、 市场需求分分析l 产品的销售售量反映映出市场场的需求求。l 2000年年、20001年年全市商商品房销销售情况况：年份项目2000年年2001年年幅度（%）商品房屋销销售面积积（万M2）149.33172.99+一五.88#住宅（万M2）一三3.66162.44+21.66商品房销售售额（万元）2520000298一八八6+一八.33#住宅（万元）23980002709993+一三.00分析： 2001年年常州商商品房竣竣工面积积比上年年下降55.4%，造成成市场供供需结构构不平衡衡，造成成房产市市场销售售良好。 2001常常州商品品房销售售面积和和销售
24、额额有了较较大的涨涨幅，这这说明房房产市场场需求呈呈旺盛态态势，其其中拆迁迁购房需需求量占占较大的的份额。 常州房地产产市场发发展呈稳稳步上升升态势，不不仅给开开发商增增加投资资信心，也也给消费费者提供供了购房房消费的的信号，从从而推动动了整体体房地产产市场的的持续发发展。l 2001年年常州市市区房产产项目销销售与空空置面积积：项目名称实际销售（M2）预售（M2）空置（M2）实际销售额额（万元）住宅86726645884443289一五五21668009#别墅高档档公寓208810648895955525经济适用房房2309994270844559611301144办公楼147666一三67
25、006053334462商业营业用用房20092219503370461191一三其他2一三211754680992857分析： 住宅、经济济适用房房是房产产市场中中销售和和空置面面积最大大的项目目。 商业营业用用房空置置率较高高，空置置面积大大于实际际销售、预预售面积积。 别墅、高档档公寓市市场份额额较低，但但销售状状况较好好。对比比市场供供应情况况表，220011年新开开工之别别墅，高高档公寓寓为100.4万万m2，与与售面积积为100.6万万m2。当当年无空空置。3、 2001年年常州房房地产交交易情况况分布图图：4、 供求特征经过对常州州房产市市场的调调研，目目前，常常州市场场供求量量
26、呈现如如下特征征：从供求结构构上看：l “一股独大大”现象明明显。普普通住宅宅是市场场供应和和需求的的集中交交汇点，占占到市场场8090%以上的的份额。但但随着供供应量的的放大，空空置量亦亦在上升升。l 高端物业市市场（别别墅、高高档公寓寓）份额额较少，不不到200%，但但去化良良好，未未来有较较大拓展展的空间间。从市场区域域来看：l 清潭、市区区、新区区是传统统市场供供需旺盛盛区域，市市场供给给量和成成交量较较大。新新近并入入常州市市区的湖湖塘片区区域开发发量逐渐渐加大，有有望形成成第四个个居住中中心。 从未来趋势势来看：l 市场总体处处供小于于求阶段段。未来来供应量量将进一一步放大大。l
27、土地交易市市场活跃跃，加之之知名发发展商的的进入，未未来市场场竞争将将加剧。二、房产总总体市场场分析1、人均居居住水平平l 2001年年底，常常州城镇镇居民人人均居住住面积为为11.7M22，居住住成套率率达到882%。l 根据城市发发展规划划，到220100年，使使城镇居居民人均均居住面面积提高高到200M2。l 按一五%公公摊系数数计算，今今后八年年常州市市区将增增加居民民需求达达9800万平方方米（此此数据不不含湖塘塘城区人人口）。2、市场区区域分布布（附全全市楼盘盘分布总总图）区域价格（元/M22）产品客源综合分析城西、清潭区域170027550多层小高别墅西区区域客客源市区流入客客源
28、l 成熟的生活活社区。l 生活机能成成熟l 未来发展空空间有限限市中心区域275040000小高高层市中心区域域客源市域中高收收入人士士地段的价值值呈现小高层接受受度提高高4000元元/M22楼盘出出现高档公寓聚聚集区城北、新北区多层：170026000别墅：350050000多层别墅区域客源市区流入客客源全市中高收收入人士士人口导入区区，发展展潜力巨大。别墅聚集区区城南、湖塘区域多层：1400一八000多层区域客源未来高尚生生活区湖塘成熟的的生活机机能受区划调整整的影响响，区域价格有上上升很快快。未来将形成成又一生生活区3、产品总总述产品总述多层市场主导产产品,市市场接受受度高;市场推推案量
29、大大,竞争争激烈。小高市场次主流流产品,推案量量进一步步加大,市场接接受度逐逐步增强强，产品品品质得得到提高高。高层推案量少，未未来预推推量有放放大趋势势。别墅主要集中在在新区，产产品类型型齐全，市市场推案案量不大大，市场场去划良良好。4、价格总总述l 2001年年，全市市商品房房成交均均价为一一八499元/MM2，比上上年增长长一八.8%。l 2002年年市场价价格进一一步上扬扬，涨幅幅预计在在20003000元/MM2。l 从在售个案案来看，一一个明显显的特征征是30000元元/M22以上楼楼盘增多多。新开开个案“鹤苑新新都”销售均均价定在在40000元/M2，为目目前常州州价格最最高之公
30、公寓产品品。l 据调查，有有待开地地块预计计开盘价价格（220033年上半半年）定定在45500元元/m22左右。l 高价公寓的的陆续出出现，标标志常州州楼市的的新气象象，高档档物业的的发展将将使市场场供应结结构趋向向合理。5、 去化总述l 常州整体房房产市场场销售状状况良好好。l 从市场来看看，精简简2R（880-990M22）和33R（1110-一三00M2）去化化相对较较快。l 价格在：222000-26600元元/M22的中高高价位的的个案整整体去化化相对较较好。l 特殊产品个个案去化化相对较较快，典典型个案案如：怀怀德苑挑空空复式（夹夹层产品品）。l 品质高、景景观规划划好、附附加值
31、高高的楼盘盘受到消消费者的的青睐。6、 客源分析l 常州市有着着明显的的客源区区域特性性，区域域之间客客源流动动性不强强。l 常州市客源源具有较较好的经经济基础础，有着着较强的的购买力力。l 本市区客源源是购房房消费的的绝对主主力，外外地客源源所占比比例较少少。l 武进区客源源是常州州市区个个案客源源的一个个重要支支撑点，特特别体现现在中、高高档产品品个案上上。l 拆迁户购房房比例呈呈进一步步上升趋趋势。7、 市场总结与与预判从市场供求求关系看看l 目前，市场场推案量量呈进一一步上升升趋势，市市场竞争争较为激激烈。l 众多利好因因素，支支撑了常常州房产产市场供供需结构构基本平平衡，市市场销售售
32、状况良良好。l 规模性、品品牌性楼楼盘将不不断出现现，优化化了楼盘盘结构，提提升了房房产市场场的整体体品质。l 新区的发展展、城西西的建设设开发及及旧城的的拆迁改改造，这这三大地地区将是是未来常常州房产产l 市场的的开发热热点区域域。从消费者角角度看l 消费者理性性化购房房意识增增强，更更注重产产品的品品质及楼楼盘所能能体现出出的较高高性价 比。l 开发商良好好的信誉誉及出色色的售后后服务、优优良的产产品将会会受到消消费者的的青睐。从市场主体体开发商商角度看看l 2001年年常州房房地产市市场投资资主体竞竞争愈加加激烈，天天安集团团、浙江江企业等等外地实实力开发发商纷纷纷进驻常常州，与与本土的
33、的新城集集团、高高成房产产等形成成房产品品牌竞争争格局。l 市场竞争的的加剧促促使开发发商在产产品定位位上更加加注重市市场调研研、研究究购房者者的消费费心理和和行为习习惯，以以及竞争争对手的的情况。从产品方面面看l 发展商创新新意识增增强，差差异化发发展受到到认同，概概念炒作作逐渐淡淡出市场场。l 产品逐渐向向个性化化、多元元化发展展，个性性特色楼楼盘日趋趋明显，建建筑风格格愈显多多样，住住宅设计计更加关关注细节节上的创创新。l 众多开发商商更加关关注产品品的小区区规划、绿绿化景观观、物业业管理、户户型设计计、配套套设施等等各方面面，全面面提升产产品的品品质，以以达到较较佳的销销售业绩绩。l
34、推案量体规规模化，更更注重品品牌的经经营。l 产品向纵深深发展，更更注重生生态、科科技含金金量。三、公寓市市场分析析1、产品分分析形态：l 多层：前期期市场主主流产品品，市场场占有率率超过550%，去去化状况况平稳。l 小高层：小小高层产产品所占占比例迅迅速放大大，市场场对小高高层接受受度提高高较快。l 高层： 目目前市场场上高层层住宅市市场占有有量少，与与本地居居民的居居住和消消费习惯惯有关。l 别墅： 别别墅集中中在新区区，主要要以联排排和独栋栋为主，市市场的细细化促进进高端市市场的形形成，整整体去化化状况平平稳，但但整体去去化量体体有限。格局：l 平层为市场场主流产产品。l 错层占有一一
35、定比例例，户型型设计更更趋合理理。l 复式产品较较少，以以顶层复复式为主主，出现现少量叠叠加复式式产品。l 夹层产品、产产权式酒酒店等特特殊产品品陆续出出现。2、面积分分析l 3R市场占占有率最最高，比比例达到到56.8%；其次为为2R，占占总体的的21.4%。l 2R面积的的峰值为为95-1100M2，次峰峰值为880-995M22，2RR的面积积呈放大大趋势。l 3R面积的的峰值为为1200-一三三5M22占总体体的211.8%，次峰峰值为一一三5-一五00M2，占总总体的一一八.11%。l 4R面积的的峰值集集中在一一三0-1455M2，次峰峰值为1145-1600M2，分别别占总体体户
36、数的的8.11%和55.2%。l 从统计数据据来看，市市场供给给以2RR和3RR为主，44R、复复式市场场份额相相对较小小。l 120M22以上的的大3RR和4RR占居市市场份额额接近一一半，从从侧面反反映出市市场的面面积需求求逐步放放大，市市场购买买力不断断增加。3、单价分分析l 多层：17700-24000元/M2小高：20000-30000元/M2l 早期的多层层产品，在在配套、品品质上较较为一般般，在售售的个案案在品质质上有较较大提高高。l 小高层产品品市场占占有分额额较大，价价格高出出多层550-1100元元/M22左右，市市场认可可度不断断提高。l 精装修的单单身公寓寓成为市市场销
37、售售的空白白点，御御花园酒酒店公寓寓因自身身装修标标准配套套完善、品品质较高高、整体体去化较较好。4、总价分分析l 2R、3RR、4RR各户型型总价上上重叠区区间较大大。l 2R总价峰峰值为222-225万，次次峰值为为19-22万万以下，分分别占总总体的110.33%和66.8%。l 3R总价峰峰值均分分为255-288万和222-225万两两个区间间内，比比例分别别占总体体的144.1%和111.3%。l 4R总价峰峰值为334 377万，占占总体的的3.55%；次次峰值为为31-34万万和288-311万，占占总体的的3.33%。l 根据统计结结果综合合显示，总总价集中中在222-377
38、的主力力区间内内，这表表明总价价区间222-337万为为市场可可承受总总价，市市场需求求量较大大。5、去化分分析l 目前常州市市规模在在10万万M2左右个个案总量量体已超超过2550万MM2，市场场逐渐步步入大盘盘时代。l 大规模个案案消化了了常州市市场600%以上上的客源源。l 2001年年，常州州商品住住宅市场场消化量量达1662.44万平方方米，比比20000年增增长211.6%，市民民消费需需求得到到释放。l 多层无疑最最受消费费者欢迎迎，但因因市场供供给量巨巨大（超超过一五五0万平平方米），竞竞争激烈烈，产品品重叠、客客源重叠叠，导致致在售个个案去化化速度有有不同程程度的放放缓。l
39、市区1200-一三三0 MM2户型受受到购房房者欢迎迎。l 小高层是市市场进化化产品，出出现于市市中心区区域和新新区，处处于市场场发展阶阶段，整整体去化化一般。l 总价在200-300万/套套的公寓寓产品去去化快，表表明市场场需求的的主力区区间。l 34-377万的小小高层占占有一定定的市场场比例，去去化相对对较好。总体来讲，市市场供给给量进一一步放大大，多层层、小高高、因客客源区隔隔各有市市场，但但同类产产品竞争争激烈。四、别墅市市场分析析1、 市场供应l 根据对市场场现有个个案的调调查统计计，有别别墅产品品的个案案共一八八个。其其中以别别墅为主主体的社社区（别别墅社区区）100个，另另外8
40、个个个案以以普通公公寓为主主，社区区内安排排少量别别墅。l 10个别墅墅社区是是美林国国际村、御御花园、阳阳光花园园、莱茵茵花园、蓝蓝色港湾湾、世纪纪明珠苑苑、燕阳阳花园、紫紫荆苑、平平岗花园园、紫阳阳花园。l 市场别墅个个案分布布附图（下下页）。l 从供给量体体上看，别别墅市场场总供应应量体达达到277.5万万平方米米。下表表反映了了市场在在量体上上的供给给结构。l 从供给套数数来看，三三年来（按按市场最最早别墅墅20000年初初公开计计）别墅墅市场供供给达到到1一五五6户。市场供应户户数结构构表产品供应户数比重联排、叠加加625户54%双拼别墅一八4户16%独立别墅347户30%合计1一五
41、6户户100%以上数据均均来自富富阳研展展部对常常州市场场所有别别墅个案案调查统统计。2、 产品分析形态：l 独立别墅：市场主主流产品品，早期期消费者者喜好性性明显。一一般占据据社区重重要份额额，如美美林国际际村。l 双拼别墅：有一定定市场份份额（一一五%左左右），接接受度一一般。l 联排别墅、叠叠加别墅墅：经济济性性别别墅定位位，市场场占有份份额上升升较快，超超过400%。排排屋在社社区中比比重较大大有莱茵茵花园。特殊技术层层：l 阁楼和阳台台（露台台）得到到广泛应应用，深深受客户户欢迎，如如蓝色港港湾。l 地下室设计计尚待改改进，采采光性、防防潮性和和实用性性不佳，如如世纪明明珠苑。面积分
42、析：l 面积配比表表l 独立别墅主主力面积积集中在在2400-3000M22和3000 MM2以上两两个区间间。l 双拼别墅主主力面积积为25503000M2。l 联排、叠加加别墅主主力面积积峰值为为14552000M2，占总总体的330%，次次峰值为为20002600M2占总体体的233%。l 从时间段上上看，新新近推出出个案在在面积上上均有不不同缩小小。尤其其是经济济性别墅墅，排屋屋甚至出出现面积积一五00M2以下的的产品。l 从长远来看看，别墅墅产品在在满足舒舒适性的的基础上上，应合合理控制制面积，提提高其实实用功能能。3、 价格分析单价l 独立别墅价价格曲线线l 双拼别墅价价格曲线线l
43、 联排别墅价价格曲线线分析： 独立别墅：3500050000元/M2。 双拼别墅：2500033000元/M2。 联排别墅：2500030000元/M2。 独立别墅单单价差异异较大，因因区域和和社区不不同，差差异达550020000元/M2之多。 双拼别墅单单价比较较集中。 排屋和叠加加别墅因因其经济济性别墅墅定位，价价格与普普通复式式公寓基基本持平平，差距距不大。总价l 总价配比表表 分析： 独立别墅总总价集中中在1000一五00万元。 双拼别墅总总价峰值值为60080万万元。 联排别墅和和叠加别别墅总价价峰值为为4560万万。 30500万的排排屋总价价与高档档公寓产产生部分分重叠，仍仍占相当当比例，显显示城市市中产阶