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1、个人住房贷款的的风险控制问问题王娅 信息息管理与工程程学院 200922107511摘要：个人住房房贷款业务以以其风险低、业业务范围广、经经营收入稳定定的特点正日日益受到我国国各大商业银银行的青睐。但但是随着个人人住房贷款业业务的快速发发展，业务规规模的不断扩扩大，个人住住房贷款业务务的风险也不不断的出现，如如何认识并防防范个人住房房贷款业务的的风险对各大大商业银行来来说显得越来来越重要。本本文主要从个个人住房贷款款的概念及个个人住房贷款款风险管理的的意义方面进进行研究，对对我国商业银银行个人住房房贷款风险的的现状进行阐阐述，并提出出了相应的解解决对策。关键字：个人住住房贷款 风风险 对策一、
2、现阶段我国国住房贷款风风险显现(一) 我国住住房贷款占比比偏高，住房房贷款风险显显现我国个人住房贷贷款余额20003年突破破1万亿元，22006年突突破2万亿元元，20088年一季度超超过2.7万万亿元。以住住房贷款为主主的房地产贷贷款占商业银银行各项贷款款的比例约为为30%，加加上房产抵押押的其他贷款款，据估计房房地产价格的的波动已影响响到银行近一一半的信贷资资产安全。房房价在经历前前几年的过快快增长之后，目目前处于回落落阶段，住房房贷款的风险险显现。如果果房价出现下下跌，房地产产市场风险就就会很快蔓延延到银行业领领域，直接危危及金融系统统的稳定，危危及经济的稳稳定发展。（二）人民币升升值，
3、外资大大量流入，“热钱”给住房市场场增添了安全全隐患由于对人民币持持续升值的预预期、对股市市楼市的投机机动机等因素素，很大一部部分国际短期期游资大量流流入我国房地地产业，具有有流动量大、流流动线路复杂杂、危害大、高高投机性和高高风险性等特特点。“热钱”在房价涨高高之后卖出房房产，资金可可能大规模出出逃，对我国国的房地产市市场造成一定定冲击。（三）银行个人人住房贷款产产品设计、业业务流程控制制和风险计量监控方面聚聚集了一定的的风险银行在在贷款产品设设计方面，在在房价处于上上升阶段，往往往过度开展展住房金融业业务，存在高高估抵押物价价值，低估了了个人住房贷贷款产品本身身存在的风险险和个人住房房贷款
4、衍生产产品引起的风风险。如按最最新市场价格格重新估价进进行的加按业业务、转按业业务。房贷发发放与风险暴暴露存在3-6年的时滞滞，而目前住住房贷款正步步入违约高风风险期。部分分商业银行在在业务流程控控制和风险计计量监控计量量方面存在内内部制度不够够完善，具体体表现在：贷贷款前对借款款人的资质审审查流于形式式，没有充分分调查了解个个人的信息、资资产等情况，没没有深入了解解开发商的经经营情况，对对客户筛选不不严格，对物物业价值的评评估不合理，忽忽略市场风险险，计量不尽尽科学；贷款款中审查不严严格，内部越越权审批或没没有严格执行行规章制度；贷款后没有有进行必要的的跟踪，对开开发商、个人人的信息掌握握滞
5、后，从而而没有及时发发现信贷资产产的不安全因因素。（四）来自房产产开发商及个个人住房贷款款借款人的风风险进一步加加大在银根紧缩、整整治房地产市市场的宏观经经济环境下，房房产商的资金金链更加紧张张，来自开发发商的信用风风险加大。少少数开发商通通过假按揭、假假首付、假房房价等手段将将风险转嫁于于商业银行，具具体表现在虚虚构一些购房房者、签订虚虚假商品房买买卖合同、伪伪造虚假购房房发票、伪造造购房者收入入证明、伪造造首付款证明明、住房出现现烂尾楼、住住房质量存在在严重缺陷等等多种形式，使使银行资金受受到损失。在在房价波动的的情况下，来来自个人住房房贷款借款人人信用风险加加大，主要包包括个人的道道德风
6、险和财财务状况恶化化带来的风险险，如出现理理性违约、个个人财务收支支恶化如失业业、工作变化化、岗位变化化、婚姻情况况变化而出现现的被迫违约约。一旦房价价下跌到商业业银行处置房房产的收益难难以抵补信贷贷资产的损失失时，个人住住房贷款的风风险就会大规规模爆发出来来，这在美国国次贷危机中中得到了充分分的演绎。目目前我国一些些城市由于出出现房价下跌跌，部分商业业银行住房贷贷款逾期率有有所上升，值值得引起有关关各方的警惕惕，并采取措措施，履行责责任，维护金金融安全。二、 个人住房房贷款的风险险表现形式(一）交易相对对方的风险主要是指来自开开发商和借款款人的风险。就就开发商而言言，个人住房房贷款以开发发商
7、开发的房房产作为抵押押物，由于开开发商营运、资资金方面的问问题，将会影影响到工程的的进度和质量量，甚至形成成烂尾楼。由由此不但会使使得银行的第第二还款来源源缩水，而且且可能导致购购房人不满而而拒绝继续支支付借款本息息。借款人的的风险主要是是违约风险，即即借款人违约约而导致银行行无法到期收收回贷款本息息。一般而言言，借款人的的还款意愿和和还款能力是是影响合同履履行的重要因因素，一旦出出现经济波动动、收入下降降的情况，必必然会对借款款人及时履行行合同产生影影响。更重要要的是，我国国尚未建立起起完善的个人人信用制度，银银行等金融机机构在获取借借款人相关信信息的过程中中往往处于被被动地位，难难以对借款
8、人人的长期履约约能力作出全全面准确的跟跟踪评估，进进而无法采取取针对性的补补救措施，势势必增大银行行的贷款风险险。如重庆市市长寿区近年年来先后有“远君明都”、“泊景湾”等楼盘出现现开发商因缺缺后续资金，将将一房几卖及及卷款潜跳情情况，导致购购房者无法按按时接房，引引起购房上访访、建筑工人人拦断公路等等社会不稳定定现象。此外，“假按揭揭”也是来自交交易相对方的的主要风险源源。所谓假按按揭，是指借借款人或开发发商以购置个个人住房贷款款的名义，通通过不正当手手段套取银行行信贷资金用用于非住房交交易的行为。比比如，房地产产开发商通过过虚构借款人人、制作各种种虚假申请资资料骗取取银银行资金以达达到自己资
9、金金回笼的目的的；或者借款款人因其与开开发商的特殊殊关系（如亲亲友、本单位位职工等）相相互串通，并并未将向申请请的银行个人人住房贷款用用于购房，而而是由开发商商支配使用并并按期替借款款人还款。无无论哪种情形形，都违背了了银行的真实实意思表示，是是一种典型的的欺诈行为，银银行信贷资产产随时面临损损失的风险。（二）银行自身身经营管理的的风险随着个人住房贷贷款业务量的的膨胀，为了了争夺市场份份额以及加快快办理速度，银银行往往忽视视了贷款操作作的严谨性，产产生各种环节节上的缺漏，成成为日后风险险发生的源头头。一是贷前前调查不充分分，仓促发放放贷款。因为为有房产作为为抵押，有关关开发商的资资质、财务状状
10、况、工程进进展以及借款款人的收入状状况、负债状状况等真实性性调查往往不不被重视，过过分依赖第二二还款来源（房房产抵押），而而忽视第一还还款来源（借借款人偿还能能力）的做法法，不但增加加了贷款回收收的成本，而而且极易成为为贷款欺诈行行为滋生的土土壤；二是贷贷款操作过程程中的违规风风险。一种是是恶意违规行行为，如信贷贷人员为谋取取个人利益，与与开发商、借借款人串通，不不按规范化程程序操作，擅擅自简化贷款款手续、降低低贷款门槛，骗骗取银行贷款款。还有就是是过失性违规规行为，如过过分依赖售楼楼部，委托售售楼小组代为为办理合同签签约及抵押登登记情况，因因而出现合同同签订、抵押押物登记手续续办理等相关关环
11、节的疏漏漏将直接导致致因合同无效效、抵押权不不成立产生的的贷款本息无无法收回的问问题。三是银银行内部控制制制度不完善善，经办人员员业务素质参参差不齐，人人员配置不合合理，难以对对信贷资金形形成全面、有有效的控管，以以致形成风险险。（三）外部经济济环境、政策策风险个人住房贷款的的还款期限长长，宏观经济济趋势和经济济周期的变化化将引起房地地产市场的波波动。当房地地产市场行情情低迷，公众众的购房热情情减弱，作为为担保的房产产价值大幅降降低，会对银银行的贷款安安全构成威胁胁。同时，外外部经济环境境的不景气必必将对借款人人的收入产生生影响，第一一还款来源无无法保障，极极易形成不良良贷款。个人人住房贷款一
12、一般实行的是是浮动利率，借借款人每年的的还款金额不不是固定的，当当利率上调，借借款人的还款款压力随之增增大，而收入入又没有相应应增加时，借借款人很可能能无法正常还还款。此外，法法律规定或政政策的变化也也使得银行信信贷资产面临临遭受损失的的可能性。根根据最高人民民法院关于于人民法院民民事执行中查查封、扣押、冻冻结财产的规规定，“被执行人及及所扶养家属属必需的居住住房不得拍卖卖、变卖或抵抵押”，由于我国国尚未形成比比较完善的社社会保障体系系，当借款人人无法还款而而形成不良贷贷款时，银行行要实现其抵抵押权往往十十分困难。（四）流动性风风险由于个人住房贷贷款期限较长长,最长可达达30年,而而目前银行的
13、的资金主要来来源于企业存存款、居民储储蓄存款等短短期资金,银银行的居民储储蓄存款期限限最长却只有有5年,以短短期的资金来来源发放长期期的个人住房房贷款,这就就不可避免地地会出现“短存长贷”现象,银行行势必要承担担一定的期限限性风险。三、防范个人住住房贷款风险险的对策（一）从银行方方面来讲1、完善对贷款款人的资信评评价个人住房贷款的的资信评价作作为个人信用用评估的组成成部分，是以以借款人财产产数据、信用用数据等数据据为依据，通通过分析借款款人信用状况况，对借款人人还款能力和和还款意愿做做出判断的过过程。对还款款能力的评价价主要考察借借款人的收入入来源证明、税税单等资产证证明。对借款款人还款意愿愿
14、的评价主要要依赖于对借借款人质量的的考察，通过过了解借款人人的学历、职职业、年龄、收收入等综合评评定，并通过过与借款人的的直接对话，判判断其资信情情况。我国商商业银行要建建立完善的客客户信用评级级系统，对贷贷款客户的经经济实力、信信誉情况要加加强分析，通通过各种管道道了解借款人人的还款能力力，借款人能能否按时支付付在银行中的的所有借款，是是否有利用多多重按揭的手手法在不同的的银行中相互互套现还款的的现象。2、发展住房贷贷款证券化住房抵押贷款证证券化是把金金融机构发放放的住房抵押押贷款转化为为抵押贷款支支持证券，然然后通过在资资本市场上出出售给投资者者，以融通资资金，并使住住房贷款风险险分散为由
15、众众多投资者承承担。住房贷贷款证券化是是我国正在实实行的信贷资资产证券化的的一种形式，它它能提高银行贷贷款资产的流流动性，使银银行的长期贷贷款得以流动动，从根本上上解决了“短存长贷“的矛盾；促进金融产产品和金融行行业的深化。抵抵押贷款证券券化是将过去去由银行一家家承担的发放放贷款、持有有贷款和回收收贷款本息等等职能，转化化为多家存款款金融机构和和机构投资者者共同参与的的活动。这样样就加深了金金融行业的分分工，而且将将抵押贷款风风险部分地转转移到更能承承担长期债权权风险的机构构，从而提高高了整个金融融体系的效率率，增加了整整个金融体系系的安全性。扩大银行的经营范围，提高其经营效益。使银行与非银行
16、金融机构之间的界限日趋模糊，银行可以进入许多过去不曾涉及的领域，从而实现了资本经营多元化和经营效益的目的。（二）从政府方方面来讲1、建立健全社社会信用体系系，完善个人人信用制度目前，我国已经经建成了全国国集中统一的的企业和个人人信用信息基基础数据库，截截至20077年8月底，企企业信用信息息基础数据库库已经建立了了1232万万户的企业信信用档案，个个人信用基础础数据库也为为586亿亿自然人建立立了信用档案案。然而，我我国的个人信信用体系还处处于刚刚起步步阶段，有待待完善。2、建立和完善善个人住房贷贷款担保、保保险机制抵押押贷款担保与保险相结合的的最终效果是是转移和降低低了贷款风险险，特别是信信
17、用风险。首首先“，必要参照照国外先进经经验，引进政政府、民间各各自分工机制制，组建全国国统一性的政政策性住房抵抵押贷款担保保机构，通过过为个人住房房贷款提供国国家信用担保保的办法来帮帮助商业银行行分散化解金金融风险。”其次“，我国可尝尝试在全国成成立专门性、不不以盈利为目目的的政策性性住房贷款保保险机构，专专门为中低收收入者提供保保险。”3、为个人住房房贷款的证券券化积极准备备个人住房贷款证证券化作为世世界住房金融融的发展方向向，并作为平平衡住房信贷贷资金、防范范住房信贷风风险的有效工工具，我国应应当借鉴运用用。但是，结结合目前我国国的情况，要要在我国广泛泛推行个人住住房贷款证券券化还缺乏一一
18、定的市场基基础，应该先先在部分条件件成熟的地区区进行试点。例例如，北京和和上海，住房房贷款证券化化可先在这些些地区展开，在在实践过程中中应找出不足足，不断完善善运作机制，待待条件成熟时时再向其它地地区推广。4、健全法规,完善社会保保障制度。通过修订和完善善房地产抵押押、担保法律律制度、房地地产转让和预预售法律制度度,通过制定定物权法、个个人破产法、社社会保障法等等法律,可以以使个人住房房贷款业务的的手续在合法法有效的基础础上更加完备备、简明,减减少以致杜绝绝抵押住房存存在的权利瑕瑕疵,保障抵抵押权人合法法处分抵押住住房。四、我国住房消消费信贷风险险防范体系鉴于我国住房制制度改革和法法制建设的渐
19、渐进性，住房房消费信贷风风险产生因素素的阶段性特特征，我们应遵循综综合配套、有有效联动原则则，构建全方方位、多层次次的“四位一一体”的住房房消费信贷风风险防范体系系，以充分发发挥关键防范范机制和重点点防范手段的的作用。（一一）我国住房房消费信贷风风险防范体系系的基本框架架 根据国外外经验并结合合我国实际探探讨构建我国国住房消费信信贷风险防范范体系的基本本思路，可以以从住房消费费信贷风险的的作用机理出出发，分别从从四类市场主主体角度加以以考虑。从个个贷风险产生生来源看，借借款人和贷款款银行是两个个基本的市场场主体，也是是两个基本的的风险来源，在在个贷业务发发展和风险分分散中，中介介机构和政府府也
20、作为市场场主体参与了了个贷风险的的防范和控制制，承担了部部分风险。因因此，根据借借款人、贷款款银行、中介介机构和政府府这四类市场场主体在个贷贷业务中的地地位、作用来来搭建个贷风风险防范体系系框架是较为为现实可行的的。 从总体上看看，我国个贷贷风险防范体体系的基本框框架可以描述述为：包括由由社会信用制制度和贷款制制度组成的风风险预警机制制，贷款银行行内部风险管管理机制，以以贷款保险担担保和消费信信贷证券化为为主要手段的的风险分散机机制以及体现现政府参与和和保障作用的的风险监管机机制这四个方方面内容的有有机统一、相相互协调的“四四位一体”的的风险防范体体系。 “四位一体体”的个贷风风险防范体系系框
21、架的构建建，可以充分分发挥不同市市场主体在预预防、规避、控控制、监管和和分散风险方方面的优势作作用，从而最最大限度地防防范住房消费费信贷风险。（二）“四位一体”的个贷风险防范体系的主要内容 首先，建立个贷风险预警机制，通过建设社会信用制度和完善贷款制度以达到预防和规避风险目的，这是整个“四位一体”的个贷风险防范体系构建的基础。 其次，建立贷款银行内部风险管理机制，通过健全住房消费信贷回归制度等风险管理手段控制贷款银行操作风险，这是构建“四位一体”的个贷风险防范体系的关键。商业银行内部风险控制重点在于进行贷款工具创新和强化风险管理制度。 其三，建立个贷风险分散机制，以社会化的个贷保险担保机制建设
22、和发展消费信贷证券化为主要手段，发挥中介机构“润滑剂”作用分散风险功能，这是“四位一体”的个贷风险防范体系得以完善的重要条件。 其四，建立个贷风险监管机制，以政府参与和保障作用为主，提供法律制度和市场监管等救助手段，以同业监督、自律管理为辅，这是“四位一体”的个贷风险防范体系建立的必要保证。（三）建立我国住房消费信贷风险防范体系的具体对策建议 “四位一体”的个贷风险防范体系的建立是一项涉及面广、政策性强的系统工程，需要社会各方面的参与并采取一系列衔接配套、切实可行、易于操作的对策措施：(1) 建立个人信用制度，完善风险预警的基础条件。个人信用制度建设主要包括重树个人信用观念、完善个人信用评价体
23、系和建立个人信用查询系统等方面，还涉及到存款实名制、家庭财产登记制、个人财产破产制等配套制度建设。措施包括：由中央银行牵头建立股份制个人征信公司，或直接组建合资的独立征信公司，或由商业银行先行建立内部个人账户信息系统；逐步建立个人消费信贷信用登记制度，建立全国信用档案系统；加大个人收入监管力度，提高个人信用材料的真实性；因地制宜地设立个人信用评级标准。(2) 健全住宅市场体系，完善防范个贷风险的市场环境。应进一步健全完善一级市场，拓展个贷业务规模：积极进行贷款债权出售和服务试点，扩大贷款购买转让范围，逐步培育完善二级市场。当前的重点是规范发展各类社会中介机构，即规范发展房产评估机构、住房抵押担
24、保机构、住房抵押保险机构和住房置换机构。(3) 贷款制度创新与操作环节规范并重，提高银行风险管理水平。创新贷款制度安排和规范个贷操作环节是有效控制银行内部风险，提高银行个贷风险管理水平的关键，主要内容有：一是优化贷款利率、期限、贷款抵押比率等要素组合。实现抵押贷款利率及其调整周期、调整幅度的多元化，提供具有不同风险分布特点的多种贷款方式。二是规范银行风险控制系统的运作过程。三是建立风险监测预警系统。主要通过量化测定房产价格水平波动情况下贷款成数和无抵押贷款的变化，来测算贷款的质量动态和质量强度。在个贷规模方面，可把住房抵押贷款余额达到各项贷款总额的20定为警戒线。四是完善内部管理制度，加大监管
25、力度。应根据商业银行法、贷款通则、担保法和资产负债比例管理、风险管理要求，建立风险补偿及保障制度，健全贷款行为规范和责任体系，设立专门的风险监测职能部门，建立内部稽核监控体系，健全信息反馈制度。(4) 扩大信贷资金来源，为个贷风险防范提供资金渠道保障。要建立合理的住房资金筹集机制，支持住房消费信贷的长期发展。根据我国的现实国情，主要侧重于加大公积金缴交力度，提高公积金运行质量和积极发展住房储蓄。(5) 建立政府参与机制，提供信用支持和监督约束。可建立国有独资的国家住房置业担保公司，作为商业担保公司和保险公司的补充，保险范围限定于中低收入居民抵押贷款，加强银行与政策性保险公司共同承担和化解风险的
26、协作关系。也可从目前国有商业性保险公司中撤出一部分国有资本组建政策性保险公司。进一步完善金融监管法律框架，建立科学规范的风险监管体系。完善中国人民银行和审计机关联合监管的外部监管体制，央行重点管理个贷规模和投放速度，政策性与商业性个贷的组合比例。完善社会评估系统，规范金融机构信用评级，组建同业公会，加强行业自律管理。(6) 完善政策法规体系，建立法律制度基础。一方面，政府要完善包括贷款政策、抵押及抵押权让渡政策、金融担保、保险政策、证券化政策以及住房信贷发展规划等在内的政策体系，另一方面要完善现有法规体系，提高可操作性，加大执法力度，严肃查处违法违现行为。当前法律政策保障的重点为：拓宽资金渠道
27、，提供债权保障和降低贷款机构运营风险。五、小结本文主要从个人人住房贷款的的概念及个人人住房贷款风风险管理的意意义方面进行行研究，对我我国商业银行行个人住房贷贷款风险的现现状进行阐述述，并提出了了相应的解决决对策，对我我国的个人住住房贷款风险险问题有一定定的指导作用用。参考文献1. 吴俊宇. 对个个人住房贷款款风险管理的的研究J.财经视点点,20099.2. 张婉. 论银行行个人住房贷贷款风险及对对策D. 西南财经经大学经济学学院,20009.3. 王帅. 个人住住房贷款风险险及其防范措措施J.财会通讯，22008.4. 林航琳. 个人人住房贷款风风险管理JJ.管理科科学，20009.5. 李洪
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