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1、个人住房贷款的风险控制问题王娅 信息管理与工程学院 2009210751摘要：个人住房贷款业务以其风险低、业务范围广、经营收入稳定的特点正日益受到我国各大商业银行的青睐。但是随着个人住房贷款业务的快速发展，业务规模的不断扩大，个人住房贷款业务的风险也不断的出现，如何认识并防范个人住房贷款业务的风险对各大商业银行来说显得越来越重要。本文主要从个人住房贷款的概念及个人住房贷款风险管理的意义方面进行研究，对我国商业银行个人住房贷款风险的现状进行阐述，并提出了相应的解决对策。关键字：个人住房贷款 风险 对策一、现阶段我国住房贷款风险显现(一) 我国住房贷款占比偏高，住房贷款风险显现我国个人住房贷款余额
2、2003年突破1万亿元，2006年突破2万亿元，2008年一季度超过2.7万亿元。以住房贷款为主的房地产贷款占商业银行各项贷款的比例约为30%，加上房产抵押的其他贷款，据估计房地产价格的波动已影响到银行近一半的信贷资产安全。房价在经历前几年的过快增长之后，目前处于回落阶段，住房贷款的风险显现。如果房价出现下跌，房地产市场风险就会很快蔓延到银行业领域，直接危及金融系统的稳定，危及经济的稳定发展。（二）人民币升值，外资大量流入，“热钱”给住房市场增添了安全隐患由于对人民币持续升值的预期、对股市楼市的投机动机等因素，很大一部分国际短期游资大量流入我国房地产业，具有流动量大、流动线路复杂、危害大、高投
3、机性和高风险性等特点。“热钱”在房价涨高之后卖出房产，资金可能大规模出逃，对我国的房地产市场造成一定冲击。（三）银行个人住房贷款产品设计、业务流程控制和风险计量监控方面聚集了一定的风险银行在贷款产品设计方面，在房价处于上升阶段，往往过度开展住房金融业务，存在高估抵押物价值，低估了个人住房贷款产品本身存在的风险和个人住房贷款衍生产品引起的风险。如按最新市场价格重新估价进行的加按业务、转按业务。房贷发放与风险暴露存在3-6年的时滞，而目前住房贷款正步入违约高风险期。部分商业银行在业务流程控制和风险计量监控计量方面存在内部制度不够完善，具体表现在：贷款前对借款人的资质审查流于形式，没有充分调查了解个
4、人的信息、资产等情况，没有深入了解开发商的经营情况，对客户筛选不严格，对物业价值的评估不合理，忽略市场风险，计量不尽科学；贷款中审查不严格，内部越权审批或没有严格执行规章制度；贷款后没有进行必要的跟踪，对开发商、个人的信息掌握滞后，从而没有及时发现信贷资产的不安全因素。（四）来自房产开发商及个人住房贷款借款人的风险进一步加大在银根紧缩、整治房地产市场的宏观经济环境下，房产商的资金链更加紧张，来自开发商的信用风险加大。少数开发商通过假按揭、假首付、假房价等手段将风险转嫁于商业银行，具体表现在虚构一些购房者、签订虚假商品房买卖合同、伪造虚假购房发票、伪造购房者收入证明、伪造首付款证明、住房出现烂尾
5、楼、住房质量存在严重缺陷等多种形式，使银行资金受到损失。在房价波动的情况下，来自个人住房贷款借款人信用风险加大，主要包括个人的道德风险和财务状况恶化带来的风险，如出现理性违约、个人财务收支恶化如失业、工作变化、岗位变化、婚姻情况变化而出现的被迫违约。一旦房价下跌到商业银行处置房产的收益难以抵补信贷资产的损失时，个人住房贷款的风险就会大规模爆发出来，这在美国次贷危机中得到了充分的演绎。目前我国一些城市由于出现房价下跌，部分商业银行住房贷款逾期率有所上升，值得引起有关各方的警惕，并采取措施，履行责任，维护金融安全。二、 个人住房贷款的风险表现形式(一）交易相对方的风险主要是指来自开发商和借款人的风
6、险。就开发商而言，个人住房贷款以开发商开发的房产作为抵押物，由于开发商营运、资金方面的问题，将会影响到工程的进度和质量，甚至形成烂尾楼。由此不但会使得银行的第二还款来源缩水，而且可能导致购房人不满而拒绝继续支付借款本息。借款人的风险主要是违约风险，即借款人违约而导致银行无法到期收回贷款本息。一般而言，借款人的还款意愿和还款能力是影响合同履行的重要因素，一旦出现经济波动、收入下降的情况，必然会对借款人及时履行合同产生影响。更重要的是，我国尚未建立起完善的个人信用制度，银行等金融机构在获取借款人相关信息的过程中往往处于被动地位，难以对借款人的长期履约能力作出全面准确的跟踪评估，进而无法采取针对性的
7、补救措施，势必增大银行的贷款风险。如重庆市长寿区近年来先后有“远君明都”、“泊景湾”等楼盘出现开发商因缺后续资金，将一房几卖及卷款潜跳情况，导致购房者无法按时接房，引起购房上访、建筑工人拦断公路等社会不稳定现象。此外，“假按揭”也是来自交易相对方的主要风险源。所谓假按揭，是指借款人或开发商以购置个人住房贷款的名义，通过不正当手段套取银行信贷资金用于非住房交易的行为。比如，房地产开发商通过虚构借款人、制作各种虚假申请资料骗取取银行资金以达到自己资金回笼的目的；或者借款人因其与开发商的特殊关系（如亲友、本单位职工等）相互串通，并未将向申请的银行个人住房贷款用于购房，而是由开发商支配使用并按期替借款
8、人还款。无论哪种情形，都违背了银行的真实意思表示，是一种典型的欺诈行为，银行信贷资产随时面临损失的风险。（二）银行自身经营管理的风险随着个人住房贷款业务量的膨胀，为了争夺市场份额以及加快办理速度，银行往往忽视了贷款操作的严谨性，产生各种环节上的缺漏，成为日后风险发生的源头。一是贷前调查不充分，仓促发放贷款。因为有房产作为抵押，有关开发商的资质、财务状况、工程进展以及借款人的收入状况、负债状况等真实性调查往往不被重视，过分依赖第二还款来源（房产抵押），而忽视第一还款来源（借款人偿还能力）的做法，不但增加了贷款回收的成本，而且极易成为贷款欺诈行为滋生的土壤；二是贷款操作过程中的违规风险。一种是恶意
9、违规行为，如信贷人员为谋取个人利益，与开发商、借款人串通，不按规范化程序操作，擅自简化贷款手续、降低贷款门槛，骗取银行贷款。还有就是过失性违规行为，如过分依赖售楼部，委托售楼小组代为办理合同签约及抵押登记情况，因而出现合同签订、抵押物登记手续办理等相关环节的疏漏将直接导致因合同无效、抵押权不成立产生的贷款本息无法收回的问题。三是银行内部控制制度不完善，经办人员业务素质参差不齐，人员配置不合理，难以对信贷资金形成全面、有效的控管，以致形成风险。（三）外部经济环境、政策风险个人住房贷款的还款期限长，宏观经济趋势和经济周期的变化将引起房地产市场的波动。当房地产市场行情低迷，公众的购房热情减弱，作为担
10、保的房产价值大幅降低，会对银行的贷款安全构成威胁。同时，外部经济环境的不景气必将对借款人的收入产生影响，第一还款来源无法保障，极易形成不良贷款。个人住房贷款一般实行的是浮动利率，借款人每年的还款金额不是固定的，当利率上调，借款人的还款压力随之增大，而收入又没有相应增加时，借款人很可能无法正常还款。此外，法律规定或政策的变化也使得银行信贷资产面临遭受损失的可能性。根据最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定，“被执行人及所扶养家属必需的居住房不得拍卖、变卖或抵押”，由于我国尚未形成比较完善的社会保障体系，当借款人无法还款而形成不良贷款时，银行要实现其抵押权往往十分困难。（四）
11、流动性风险由于个人住房贷款期限较长,最长可达30年,而目前银行的资金主要来源于企业存款、居民储蓄存款等短期资金,银行的居民储蓄存款期限最长却只有5年,以短期的资金来源发放长期的个人住房贷款,这就不可避免地会出现“短存长贷”现象,银行势必要承担一定的期限性风险。三、防范个人住房贷款风险的对策（一）从银行方面来讲1、完善对贷款人的资信评价个人住房贷款的资信评价作为个人信用评估的组成部分，是以借款人财产数据、信用数据等数据为依据，通过分析借款人信用状况，对借款人还款能力和还款意愿做出判断的过程。对还款能力的评价主要考察借款人的收入来源证明、税单等资产证明。对借款人还款意愿的评价主要依赖于对借款人质量
12、的考察，通过了解借款人的学历、职业、年龄、收入等综合评定，并通过与借款人的直接对话，判断其资信情况。我国商业银行要建立完善的客户信用评级系统，对贷款客户的经济实力、信誉情况要加强分析，通过各种管道了解借款人的还款能力，借款人能否按时支付在银行中的所有借款，是否有利用多重按揭的手法在不同的银行中相互套现还款的现象。2、发展住房贷款证券化住房抵押贷款证券化是把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款支持证券，然后通过在资本市场上出售给投资者，以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担。住房贷款证券化是我国正在实行的信贷资产证券化的一种形式，它能提高银行贷款资产的流动性，使银行的长期贷款得以
13、流动，从根本上解决了“短存长贷“的矛盾；促进金融产品和金融行业的深化。抵押贷款证券化是将过去由银行一家承担的发放贷款、持有贷款和回收贷款本息等职能，转化为多家存款金融机构和机构投资者共同参与的活动。这样就加深了金融行业的分工，而且将抵押贷款风险部分地转移到更能承担长期债权风险的机构，从而提高了整个金融体系的效率，增加了整个金融体系的安全性。扩大银行的经营范围，提高其经营效益。使银行与非银行金融机构之间的界限日趋模糊，银行可以进入许多过去不曾涉及的领域，从而实现了资本经营多元化和经营效益的目的。（二）从政府方面来讲1、建立健全社会信用体系，完善个人信用制度目前，我国已经建成了全国集中统一的企业和
14、个人信用信息基础数据库，截至2007年8月底，企业信用信息基础数据库已经建立了1232万户的企业信用档案，个人信用基础数据库也为586亿自然人建立了信用档案。然而，我国的个人信用体系还处于刚刚起步阶段，有待完善。2、建立和完善个人住房贷款担保、保险机制抵押贷款担保与保险相结合的最终效果是转移和降低了贷款风险，特别是信用风险。首先“，必要参照国外先进经验，引进政府、民间各自分工机制，组建全国统一性的政策性住房抵押贷款担保机构，通过为个人住房贷款提供国家信用担保的办法来帮助商业银行分散化解金融风险。”其次“，我国可尝试在全国成立专门性、不以盈利为目的的政策性住房贷款保险机构，专门为中低收入者提供保
15、险。”3、为个人住房贷款的证券化积极准备个人住房贷款证券化作为世界住房金融的发展方向，并作为平衡住房信贷资金、防范住房信贷风险的有效工具，我国应当借鉴运用。但是，结合目前我国的情况，要在我国广泛推行个人住房贷款证券化还缺乏一定的市场基础，应该先在部分条件成熟的地区进行试点。例如，北京和上海，住房贷款证券化可先在这些地区展开，在实践过程中应找出不足，不断完善运作机制，待条件成熟时再向其它地区推广。4、健全法规,完善社会保障制度。通过修订和完善房地产抵押、担保法律制度、房地产转让和预售法律制度,通过制定物权法、个人破产法、社会保障法等法律,可以使个人住房贷款业务的手续在合法有效的基础上更加完备、简
16、明,减少以致杜绝抵押住房存在的权利瑕疵,保障抵押权人合法处分抵押住房。四、我国住房消费信贷风险防范体系鉴于我国住房制度改革和法制建设的渐进性，住房消费信贷风险产生因素的阶段性特征，我们应遵循综合配套、有效联动原则，构建全方位、多层次的“四位一体”的住房消费信贷风险防范体系，以充分发挥关键防范机制和重点防范手段的作用。（一）我国住房消费信贷风险防范体系的基本框架 根据国外经验并结合我国实际探讨构建我国住房消费信贷风险防范体系的基本思路，可以从住房消费信贷风险的作用机理出发，分别从四类市场主体角度加以考虑。从个贷风险产生来源看，借款人和贷款银行是两个基本的市场主体，也是两个基本的风险来源，在个贷业
17、务发展和风险分散中，中介机构和政府也作为市场主体参与了个贷风险的防范和控制，承担了部分风险。因此，根据借款人、贷款银行、中介机构和政府这四类市场主体在个贷业务中的地位、作用来搭建个贷风险防范体系框架是较为现实可行的。 从总体上看，我国个贷风险防范体系的基本框架可以描述为：包括由社会信用制度和贷款制度组成的风险预警机制，贷款银行内部风险管理机制，以贷款保险担保和消费信贷证券化为主要手段的风险分散机制以及体现政府参与和保障作用的风险监管机制这四个方面内容的有机统一、相互协调的“四位一体”的风险防范体系。 “四位一体”的个贷风险防范体系框架的构建，可以充分发挥不同市场主体在预防、规避、控制、监管和分
18、散风险方面的优势作用，从而最大限度地防范住房消费信贷风险。（二）“四位一体”的个贷风险防范体系的主要内容 首先，建立个贷风险预警机制，通过建设社会信用制度和完善贷款制度以达到预防和规避风险目的，这是整个“四位一体”的个贷风险防范体系构建的基础。 其次，建立贷款银行内部风险管理机制，通过健全住房消费信贷回归制度等风险管理手段控制贷款银行操作风险，这是构建“四位一体”的个贷风险防范体系的关键。商业银行内部风险控制重点在于进行贷款工具创新和强化风险管理制度。 其三，建立个贷风险分散机制，以社会化的个贷保险担保机制建设和发展消费信贷证券化为主要手段，发挥中介机构“润滑剂”作用分散风险功能，这是“四位一
19、体”的个贷风险防范体系得以完善的重要条件。 其四，建立个贷风险监管机制，以政府参与和保障作用为主，提供法律制度和市场监管等救助手段，以同业监督、自律管理为辅，这是“四位一体”的个贷风险防范体系建立的必要保证。（三）建立我国住房消费信贷风险防范体系的具体对策建议 “四位一体”的个贷风险防范体系的建立是一项涉及面广、政策性强的系统工程，需要社会各方面的参与并采取一系列衔接配套、切实可行、易于操作的对策措施：(1) 建立个人信用制度，完善风险预警的基础条件。个人信用制度建设主要包括重树个人信用观念、完善个人信用评价体系和建立个人信用查询系统等方面，还涉及到存款实名制、家庭财产登记制、个人财产破产制等
20、配套制度建设。措施包括：由中央银行牵头建立股份制个人征信公司，或直接组建合资的独立征信公司，或由商业银行先行建立内部个人账户信息系统；逐步建立个人消费信贷信用登记制度，建立全国信用档案系统；加大个人收入监管力度，提高个人信用材料的真实性；因地制宜地设立个人信用评级标准。(2) 健全住宅市场体系，完善防范个贷风险的市场环境。应进一步健全完善一级市场，拓展个贷业务规模：积极进行贷款债权出售和服务试点，扩大贷款购买转让范围，逐步培育完善二级市场。当前的重点是规范发展各类社会中介机构，即规范发展房产评估机构、住房抵押担保机构、住房抵押保险机构和住房置换机构。(3) 贷款制度创新与操作环节规范并重，提高
21、银行风险管理水平。创新贷款制度安排和规范个贷操作环节是有效控制银行内部风险，提高银行个贷风险管理水平的关键，主要内容有：一是优化贷款利率、期限、贷款抵押比率等要素组合。实现抵押贷款利率及其调整周期、调整幅度的多元化，提供具有不同风险分布特点的多种贷款方式。二是规范银行风险控制系统的运作过程。三是建立风险监测预警系统。主要通过量化测定房产价格水平波动情况下贷款成数和无抵押贷款的变化，来测算贷款的质量动态和质量强度。在个贷规模方面，可把住房抵押贷款余额达到各项贷款总额的20定为警戒线。四是完善内部管理制度，加大监管力度。应根据商业银行法、贷款通则、担保法和资产负债比例管理、风险管理要求，建立风险补
22、偿及保障制度，健全贷款行为规范和责任体系，设立专门的风险监测职能部门，建立内部稽核监控体系，健全信息反馈制度。(4) 扩大信贷资金来源，为个贷风险防范提供资金渠道保障。要建立合理的住房资金筹集机制，支持住房消费信贷的长期发展。根据我国的现实国情，主要侧重于加大公积金缴交力度，提高公积金运行质量和积极发展住房储蓄。(5) 建立政府参与机制，提供信用支持和监督约束。可建立国有独资的国家住房置业担保公司，作为商业担保公司和保险公司的补充，保险范围限定于中低收入居民抵押贷款，加强银行与政策性保险公司共同承担和化解风险的协作关系。也可从目前国有商业性保险公司中撤出一部分国有资本组建政策性保险公司。进一步
23、完善金融监管法律框架，建立科学规范的风险监管体系。完善中国人民银行和审计机关联合监管的外部监管体制，央行重点管理个贷规模和投放速度，政策性与商业性个贷的组合比例。完善社会评估系统，规范金融机构信用评级，组建同业公会，加强行业自律管理。(6) 完善政策法规体系，建立法律制度基础。一方面，政府要完善包括贷款政策、抵押及抵押权让渡政策、金融担保、保险政策、证券化政策以及住房信贷发展规划等在内的政策体系，另一方面要完善现有法规体系，提高可操作性，加大执法力度，严肃查处违法违现行为。当前法律政策保障的重点为：拓宽资金渠道，提供债权保障和降低贷款机构运营风险。五、小结本文主要从个人住房贷款的概念及个人住房
24、贷款风险管理的意义方面进行研究，对我国商业银行个人住房贷款风险的现状进行阐述，并提出了相应的解决对策，对我国的个人住房贷款风险问题有一定的指导作用。参考文献1. 吴俊宇. 对个人住房贷款风险管理的研究J.财经视点,2009.2. 张婉. 论银行个人住房贷款风险及对策D. 西南财经大学经济学院,2009.3. 王帅. 个人住房贷款风险及其防范措施J.财会通讯，2008.4. 林航琳. 个人住房贷款风险管理J.管理科学，2009.5. 李洪健. 浅析商业银行个人住房贷款风险及其防范J.金融视察，2008.6. 吴丽霞. 我国现阶段个人住房贷款风险及控制对策研究J.金融与投资，2009.7. 柳应皝. 房地产泡沫及防范J. 福建建筑 , 2004,(04)8. 尹毅飞. 对我国商业银行操作风险管理的思考J. 财贸经济 , 2005,(07)9. 王丽君. 商业银行内部风险管理研究J. 现代商业 , 2008,(24)10. 魏金萍. 商业银行个人住房贷款风险分析J. 重庆职业技术学院学报 , 2007,(02) 8 个人住房贷款问答J. 家具与环境 , 1998,(04)