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1、房地产开发企业业土地增值税税的纳税筹划划转让房房地产增值额额的确定 土地增值税税的计税依据据是纳税人转转让房地产所所取得的增值值额。转让房房地产的增值值额，是纳税税人转让房地地产的收入减减去税法规定定的扣除项目目金额后的余余额。土地增增值额的大小小，取决于转转让房地产的的收入额和扣扣除项目金额额两个因素。对对这两个因素素的内涵、范范围和确定方方法等，税法法作了比较明明确的规定。（一）收入额的确定纳税人转房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关经济利益，不允许从中减除任何成本费用。对取得的实物收入，要按收入的市场价格换算成货币收入。对取得的无形资产收入，要进行
2、专门的评估，在确定其价值后折算成货币收入。对取得的收入为外国货币的，应当以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。当月以分期收款方式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。（二）扣除项目及其金额在确定房地产转让的增值额和计算应纳土地增值税时，允许从房地产转让收入总额中扣除的项目及其金额，大致可以分为三类。（1）土地使用权人将建筑物或其他附着物的土地使用权出售给买受人时，允许从收入额中扣除的项目及其金额。（2）纳税人取得土地使用权后，建筑商品房，并将建造的商品房连同使用范围内的土地使用权出售给买受人，允许扣除的项目及其金额。
3、（3）纳税人出售上述两种情况之外的其他房地产，如出售旧房及建筑物，允许扣除的项目及其金额。以上三类扣除项目依据具体内容不同，又可分为以下六类：（1）取得土地使用权所支付的金额。它是指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用之和。其中，“取得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式。1）从出让方取得土地使用权，所支付的土地出让金。2）以行政划拨方式取得使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；3）以转让方式取得土地使用权，所支付的地价款。（2）开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）。指纳税人开发房地产实际发生的成本。这些成本允许按实际发生数扣除。主要包
4、括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施间接费用等。其中：1）土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用费、劳动力安置及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。2）前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘探、测绘、“三通一平”等支出。3）建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑工程安装费。4）基础设施费，包括开发小区内的道路、供水、供电、供气、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。5）公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。6）开发间接费用，
5、是指直接组织、管理开发项目所发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。（3）开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）。指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。与房地产有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作，土地增值税实施细则对有关费用的扣除，尤其是财务费用中的数额较大利息支出扣除，作了较为详细的规定。对于利息支出以外的其他房地产开发费用，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和，在5以内计算扣除。对于利息支出，分两种情况确定扣除：1）凡能按转让房地产项目计算分摊利息并提供
6、金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行间期贷款利率计算的金额。超过贷款期限的利息和加罚的利息均不允许扣除。2）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用中一并计算扣除。在这种情况下，“房地产开发费用”计算方法是，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和，在10以内计算扣除。以上两类计算扣除的具体比例，由省级人民政府规定。（4）旧房及建筑物的评估价格。1）“旧房及建筑物的评估价格”是指转让已使用过的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税
7、务机关确认。2）对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。纳税人转让旧房及建筑物时，因计算纳税需要对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除。但是，对纳税人因隐瞒、虚报房地产成本价格等情形而按房地产评估计算征收土地增值税时所发生的评估费用，则不允许在计算土地增值税时予以扣除。（5）与转让房地产有关的税金。指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，教育费附加也可视同税金扣除。其中：允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照施工、房地产开发企业财务制度的有关规定，其缴纳的印花税列入
8、管理费用，已相应作了扣除。房地产开发企业以外的其他纳税人在计算土地增值税时，允许扣除在转让房地产环节缴纳的印花税。对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，故计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。（6）财政部确定的其他扣除项目。其中规定的一项重要扣除项目是，对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20的扣除。但是，对取得土地使用权后，未进行开发即转让的，在计算应纳增值税时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。此外，对于县级及县级以上的
9、人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，可以根据代收费用是否计入房价和是否作为转让收入，确定能否扣除。1）如果代收费用计入房价向购买方一并收取的，则可作为转让房地产所取得的收入计税。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20扣除的基数。2）如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入征税。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用就不得在收入中扣除。房地产开发企业业土地增值税税的纳税筹划划房地产产价格评估 凡转让国有有土地使用权权、地上建筑筑物及其附属属物（以下简简称房地产）的的纳税人，按按照土地增值值税的有关规规定，需要根根据房
10、地产的的评估价格计计税的，可委委托经政府批批准设立、并并按照国有有资产评估管管理办法规规定的由省以以上国有资产产管理部门授授予评估资格格的资产评估估事务所、会会计师事务所所等各类资产产评估机构受受理有关转让让房地产的评评估业务。对于涉及及土地增值税税的国有房地地产价格评估估，各评估机机构必须严格格按照条例例和细则则中规定的的方法进行应应纳税房地产产的价格评估估。其评估结结果经同级国国有资产管理理部门审核验验证后作为房房地产转让的的底价，并按按税务部门的的要求按期报报送房地产所所在地主管税税务机关，作作为确认计税税依据的参考考。房地地产所在地主主管税务机关关要求从事房房地产评估的的资产评估机机构
11、提供与房房地产评估有有关的评估资资料的，资产产评估机构应应无偿提供，不不得以任何借借口予以拒绝绝。房地地产所在地主主管税务机关关应根据条条例和细细则的有关关规定，对应应纳税房地产产的评估结果果进行严格审审核及确认，对对不符合实际际情况的评估估结果不予采采用。房房地产评估机机构在执业过过程中必须遵遵守职业道德德，坚持独立立、客观、公公正的原则，对对评估结果的的真实性、合合理性负法律律责任。任何何房地产评估估机构在房地地产转让的评评估过程中隐隐瞒事实、提提供虚假评估估结果，或与与有关当事人人串通作弊等等违法行为，一一经发现坚决决取消执业资资格。房房地产评估机机构因不向主主管税务机关关提供有关的的、
12、真实的房房地产评估资资料，或有意意提供虚假评评估结果，造造成纳税人不不缴或少缴土土地增值税的的，房地产评评估机构应承承担相应的法法律和经济责责任；对因上上述行为而造造成国家税收收和国有资产产严重流失的的，要提请司司法机关追究究有关当事人人的刑事责任任。纳税税人有下列情情况之一的，需需要对房地产产进行评估，并并以房地产的的评估价格来来确定转让房房地产收入、扣扣除项目的金金额。（一一）出售旧房房及建筑物的的新房和和旧房界定的的标准是，新新房是指建成成后未使用的的房产。凡是是使用一定时时间或达到一一定磨损程度度的房产均属属旧房。其中中，使用时间间和磨损程度度的标准由各各省、自治区区、直辖市财财政厅（
13、局）和和地方税务局局具体规定。出售旧房及建筑物的，应按评估价格计算扣除项目的金额。评估基本方法：对于出售的旧房及建筑物，首先应确定该房屋及建筑物的重置成本价，然后再确定其新旧程度（即成新度折扣率），最后，以重置成本乘以其成新度折扣率，以确定转让该旧房及建筑物的扣除项目金额。由政府批准设立的房地产评估机构评定重置成本价乘以成新度折扣率的价格，在房地产评估时通常被称为按旧有房地产重置成本法评估出的旧有房地产价格。计算公式为：旧有房地产的价格旧有房地产重新建造的完全价格建筑物折旧使用上述公式计算、评估时应注意两点：一是重新建造完全价值是指估价时点的重建（置）价格；二是房屋的成新度折扣不同于会计核算中
14、的折旧。房屋的成新度折扣是根据房屋在评估时的实际新旧程度，按专业机构规定的房屋新旧等级标准进行对照，并参考房屋的使用时间、使用程度和保养情况，综合确定房屋的新旧度比例，一般用几成新来表示。（二）隐瞒、虚报房地产成交价格的隐瞒、虚报房地产成交价格的情况主要有两种：一是纳税人不报转让房地产的成交价格，即根本不申报；二是纳税人有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为，即少申报。对隐瞒、虚报房地产成交价格的，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。此处所指的市场交易价格，是指在评估被转让的房地产时，选取多座与该被评估的房地产在地理位置、外观形状、面积大小、建筑材料、内在结构、性
15、质功能、使用年限、转让时间等诸因素相同或相近的房地产，以这些房地产的交易价格作为参照物，进行价格的比较。并且，依照科学的评估方法对有关数据进行筛选，再分析各种与房地产交易相关的因素对价格的影响程度，以及有关数据进行调整，最后确定一个比较适合该房地产的市场评估价格。通过这种市场比较法的评估，确定一个较为公平的市场交易价格作为正常情况下的转让房地产价格。税务机关在征收土地增值税时，则根据上述评估价格确定转让房地产的收入。采用市场比较法进行评估，首先要收集较多的交易实例，并从中挑选出可供进行价格比较的类似房地产的实例，同时，还要对影响交易价格的诸因素进行修正，最后才能确定出最终接近于合理的价格。市场
16、比较法可用下列公式来表示：房地产评估价格交易实例房地产价格人为因素修正时间因素修正地域因素修正品质因素修正其他因素修正（三）提供扣除项目金额不实的提供扣除项目金额不实，是指纳税人在纳税申报时，不据实提供扣除项目金额，而是虚增被转让房地产扣除项目的内容或金额，使税务机关无法从纳税人方面了解计征土地增值税所需的正确扣除项目金额，以实现通过虚增成本，达到偷税的目的。对于纳税人申报扣除项目金额不实的，应由评估机构对该房屋按照评估出的房屋重置成本价，乘以房屋成新度折扣率，确定房产的扣除项目金额，并且由该房产所坐落土地取得时的基准地价或标定地价来确定土地的扣除项目金额，房产和土地的扣除项目金额之和即为该房
17、地产的扣除项目金额。（四）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格且无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的成交价低于房地产评估机构通过市场比较法进行房地产评估时所确定的正常市场交易价，对此，纳税人又不能提供有效凭据或无正当理由进行解释的行为。对这种情况，应按评估的市场交易价确定其实际成本价，并以此作为转让房地产的收入计算征收土地增值税。房地产开发企业业土地增值税税的纳税筹划划土地增增值税的税率率 土地增值税税税率设计的的基本原则是是，增值多的的多征，增值值少的少征，无无增值的不征征。按照照这个原则，土土地增值税采采用四级超率率累进税率。其
18、其中，最低税税率为30，最高税率率为60，税税收负担高于于我国的企业业所得税。实实行这样的税税率结构和负负担水平，一一方面，可以以对正常的房房地产开发经经营，通过较较低税率体现现优惠政策；另一方面，对对取得过高收收入，尤其是是对炒卖房地地产获取暴利利的单位和个个人，也能发发挥一定的调调节作用。土地增增值税四级超超率累进税率率表（）级次增值额与扣扣除项目金额额的比率税率速算扣扣除系数1不超过550的部分分300022超过50100的部分40553超过过100200的的部分550154超过2200的部部分60355房地产开发企业业土地增值税税的纳税筹划划土地增增值税应纳税税额的计算 （一）计税税原
19、则首首先以出售房房地产的总收收入减除扣除除项目金额，求求得增值额。再再以增值额同同扣除项目金金额相比，其其比值即为土土地增值率。然然后，根据土土地增值率的的高低确定适适用税率，用用增值额和适适用税率相乘乘，求得应纳纳税额。（二）转让让土地使用权权和出售新建建房及配套设设施应纳税额额的计算方法法1.汇汇集扣除项目目的金额并计计算转让房地地产的增值额额2.计计算增值率增值率（转让房地地产的总收入入扣除项目目金额）扣扣除项目金额额1003.依依据增值率确确定适用税率率4.依依据适用税率率计算应纳税税额应纳纳税额增值值额适用税税率扣除项项目金额速速算扣除系数数（三）出出售旧房应纳纳税额的计算算方法11
20、.计算评估估价格。其公公式为：评估价格重置成本价价成新度折折扣率22.汇集扣除除项目金额。3.计算增值率。4.依据增值率确定适用税率。5.依据适用税率计算应纳税额。应纳税额增值税适用税率扣除项目金额速算扣除系数（四）特殊售房方式应纳税额的计算方法纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，对允许扣除项目的金额可以转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。若按此办法难以计算或明显不合理的，也可按建筑面积或税务机关确认的其他方式计算分摊。按转让土地使用权的面积占总面积的比例，计算分摊扣除项目金额的公式为：扣除项目金额扣除项目的总金额转让土地权的面积或建筑面积受让土地使用权的总面积土地
21、增值税筹划划方案中国税务报20011/06/001 日前，“北京年房地产产税务、金融融及法律研讨讨与项目洽谈谈会”在北京召开开。该研讨会会由沪江德勤勤会计师事务务所、北京广广盛律师事务务所主办，中中国建行、农农行、工行、招招商银行、东东亚银行的代代表及京城几几大房地产开开发企业的代代表出席了会会议。 会上有关人人士指出，导导致目前我国国大城市商品品房房价过高高的原因很复复杂，其中税税费比重大是是一个重要原原因。在国外外，地价及税税费一般占房房价的，而国内地地价和税费占占房价的左右。因因此，房地产产开发商如何何有效降低税税费，在保证证基本利润率率（国内一般般为）的的前提下使房房价降下来就就成为了
22、在市市场竞争中获获胜的关键。在在房地产税费费中，土地增增值税引人关关注，原因一一是其税率较较高，税负重重，二是其有有筹划的余地地，做好了，可可以节省不少少税金支出。 沪江德德勤会计师事事务所北京分分所的合伙人人李展伟、税税务部经理兰兰东武介绍了了土地增值税税筹划的基本本思路：根据据土地增值税税的税率特点点及有关优惠惠政策，控制制增值额，从从而适用低税税率或享受免免税待遇。土土地增值税税税率实行四级级超额累进税税率，税率从从到，增值值越多，税率率越高。 在进行筹筹划时，增值值额很关键。增增值额是转让让收入减除税税法规定的扣扣除项目金额额后的余额。税税法规定的扣扣除项目有五五部分：取得得土地使用权
23、权所支付的金金额；房地产产开发成本；房地产开发发费用；与转转让房地产有有关的税金；财政部规定定的其他扣除除项目，主要要是指从事房房地产开发的的纳税人允许许扣除取得土土地使用权所所支付金额和和开发成本之之和的。纳税人需需特别注意的的是：税法允允许扣除的项项目比企业自自己实际核算算中涉及的项项目要少，计计算增值额时时必须以税法法的规定为准准。增值额小小，计税额就就小，适用的的税率也低，土土地增值税税税负就轻。因因此土地增值值税筹划的关关键点就是合合理合法地控控制、降低增增值额。 税法规定定，纳税人建建造普通标准准住宅出售，如如果增值额没没有超过扣除除项目金额的的，免免予征收土地地增值税。同同时税法
24、规定定，纳税人既既建造普通标标准住宅，又又搞其他房地地产开发的，应应分别核算增增值额；不分分别核算增值值额或不能准准确核算增值值额的，其建建造的普通标标准住宅不享享受免税优惠惠。 房房地产开发企企业如果既建建造普通住宅宅，又搞其他他房地产开发发的话，分开开核算与不分分开核算税负负会有差异，这这取决于两种种住宅的销售售额和可扣除除项目金额。在在分开核算的的情况下，如如果能把普通通标准住宅的的增值额控制制在扣除项目目金额的以内，从从而免缴土地地增值税，则则可以减轻税税负。现举例例说明如下。 北京某某房地产开发发企业，年商品品房销售收入入为亿亿元，其中普普通住宅的销销售额为亿亿元豪华住宅的的销售额为
25、万元元。税法规定定的可扣除项项目金额为亿元，其其中普通住宅宅的可扣除项项目金额为万元元，豪华住宅宅的可扣除项项目金额为万元元。 如如果不分开核核算（纳税人人应了解清楚楚当地是否允允许不分开核核算），该企企业应缴纳土土地增值税为为： 增增值额与扣除除项目金额的的比例（以下下简称增值率率）为（），因此适用的税率，应纳税（）万元。 如果分开核算，应缴纳土地增值税为： 普通住宅：增值率为（）适用的税率，应纳税（）万元； 豪华住宅：增值率为（），适用的税率，应缴纳（）万元 二者合计为万元，分开核算比不分开核算多支出税金万元。 因为普通标准住宅的增值率为，超过，还得缴纳土地增值税。进一步筹划的关键就是通过
26、适当减少销售收入使普通住宅的增值率控制在以内。这样做的好处有两个：一是可以免缴土地增值税，二是降低了房价或提高了房屋质量、改善了房屋的配套设施等，可以在目前激烈的销售战中取得优势。我们对上例给出的条件做一点改动，然后来计算土地增值税的税负和企业的收益情况。 假定上例中其他条件不变，只是普通住宅的可扣除项目金额发生变化，使普通住宅的增值率限制在，那么可扣除项目金额从（）等式中可计算出，万元。此时，该企业应缴纳的土地增值税仅为豪华住宅应缴纳的万元，比不分开核算少缴纳万元，比分开核算少缴纳万元，扣除为增加可扣除项目金额多支出的万元，分别减少支出万元和万元。 增加可扣除项目金额的途径很多，比如增加房地
27、产开发成本、房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高。但是，在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的，而各省市在之内确定了不同的比例，纳税人要注意把握。 控制普通住宅增值率的另一种方法是降低房屋销售价格，销售收入减少了，而可扣除项目金额不变，增值率自然会降低。当然，这会带来另一种后果，即导致销售收入的减少，此时是否可取，就得比较减少的销售收入和控制增值率减少的税金支出的大小，从而作出选择。 假定上例中普通住宅的可扣除项目金额不变，仍为万元，要使增值率为，则销售收入从（中可求出，万元。此时该企业应缴
28、纳的土地增值税为万元，节省税金万元，与减少的收入万元相比节省了万元（因为土地增值税在计算企业所得税时可以扣除，对企业所得税和企业的税后利润会产生影响，因篇幅有限，此处不再分析，读者可以进一步进行比较）。 此外，税法规定，年月日前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在年底前首次转让房地产的，免征土地增值税。因此，开发企业可以适当降低房价，在今年底前转让房地产是有利可图的。 订立合同有技巧巧关于印花花税的筹划中国税务报20011/06/002 案例： 振兴铝合合金门窗厂与与安居建筑安安装企业签立立了一份加工工承榄合同。合合同中规定： 1振兴铝合金金门窗厂受安安居建筑安装装公
29、司委托，负负责加工总价价值50万元元的铝合 金金门窗，加工工所需原材料料由铝合金门门窗厂提供。振振兴铝合金门门窗厂共收取取加工费及原原 材料费共共30万元。 2振振兴铝合金门门窗厂提供零零配件，价值值5万元。该该份合同振兴兴铝合金门窗窗厂交印花锐锐 (300000+500000)0.5175元元 分析： 由于合同同签立不恰当当，振兴铝合合金门窗厂在在不知不觉中中多缴纳了税税款。 我国印花税税税法，对加加工承揽合同同的计税依据据有如下规定定： 11加工承揽揽合同的计税税依据为加工工或承揽收入入。如有受委委托方提供原原材料金额 的，可不并并入计税依据据，但受托方方提供辅助材材料的金额，则则应并入计
30、税税金额。 2加工工承揽合同规规定由受托方方提供原材料料的，若合同同中分别记载载加工费金额额和 原材料料金额，应分分别计税：加加工费金额按按加工承揽合合同运用0.5税率计税，原原材料金 额额按购销合同同适用0.33税率计税，并并按两项税额额相加的金额额贴花；若合合同中未分别别记载两项金金额，而只有有混汇的总金金额，则从高高适用税率，应应按全部金额额依照加工承承揽合同，适适用0.5税率计税贴贴花。 由此可见，在在此案例中，如如果合同中将将振兴铝合金金门窗厂所提提供的加工费费金额与 原原材料金额分分别核算，则则能达到节税税的目的。如如加工费为110万元，原原材料费为220万元，所所需贴花的金金额为
31、： 220000000.3+10000000.5+5000000.5135元元。 点评： 在许多企企业财务人员员的眼里，印印花税是极不不起眼的小税税种，因而常常常忽视了节节税。 然而而，企业在生生产经营中总总是频繁的订订立各种各样样的合同，且且有些合同金金额巨大， 因而印花税税的筹划不仅仅是必要的，而而且是重要的的。 由由于印花税税税率较小，印印花税筹划的的关键集中在在计税依据的的确定上，掌掌握以下几 点将有利于于财务人员准准确地计算印印花税，避免免多纳税。 1同同一凭证载有有两个或两上上以上经济事事项而适用不不同税目税率率，如分别记记载金 额的的，应分别计计算应纳税额额，相加后按按合计税额贴
32、贴花；如未分分别记载金额额的，按税率率 较高的计计税贴花。 2应应税凭证所载载金额为外国国货币的，应应按照凭证书书立当日国家家外汇管理局局公布 的外外汇牌价折合合人民币，然然后计算应纳纳税额。 3应纳纳税额不足11角的，免纳纳印花税；11角以上的，其其税额尾数不不满5分的不不计， 满55分的按1角角计算。 4对于于在签订时无无法确定计税税金额的合同同，可在签订订时先按定额额5元贴花，以以后 结算时时再按实际金金额计税，补补贴印花。 5商商品购销活动动中，采用以以货换货方式式进行商品交交易签订的合合同，是反映映既购 又销销双重经济行行为的合同，对对比，应按合合同所载的购购销合计金额额计税贴花。合
33、合同未列 明明金额的，应应按合同所载载购、销数量量依照国家牌牌价或者市场场价格计算应应纳税额。 6对对国内各种形形式的货物联联运，凡在起起运地统一结结算全程运费费的，应以全全程运 费作作为计税依据据，由起运地地运费结算双双方缴纳印花花税；凡分程程结算运费的的，应以分程程 的运费作作为计税依据据，分别由办办理运费结算算的各方缴纳纳印花税。 7对对国际货运，凡凡由我国运输输企业运输的的，不论在我我国境内还是是境外起运或或中 转分程程运输的，我我国运输企业业所持的一份份运费结算凭凭证，均按本本程运费计算算应纳税额；托运方所持持的一份运输输结算凭证，按按全程运费计计算应纳税额额。由外国运运输企业运输输
34、进出口货物物的，外国运运输企业所持持的一份运费费结算凭证免免纳印花税；托运方所持持的一份运费费结算凭证应应缴纳印花税税。 租赁变仓储税负负可降低中华财税信息网网2002-11-288 某商业企业业李经理反映映他们企业的的税负太重。他他说，在计划划经济时期，商商品较为短缺缺。他们公司司作为商业批批发零售兼营营企业，为了了“发展经济济，保障供给给”，千方百百计圈地建库库，尽可能多多地储存商品品。现在商品品极大丰富了了，企业界逐逐步向零库存存发展，他们们的库房大量量闲置。近年年来，部分闲闲置的库房用用于出租，但但是，租赁过过程的税负高高达，企业负负担过重，有有什么办法能能够节省点税税款？李李经理反映
35、的的问题具有一一定的代表性性。现在我国国正处在产业业、产品结构构调整时期，社社会资源不断断地进行优化化配置，部分分社会闲置资资源重新组合合在所难免。如如何缩短社会会资源闲置的的周期，利用用好这部分闲闲置资源，使使企业能够保保持较低的运运行成本，又又能依法纳税税，是值得研研究的课题。要降低税负，必须完成房屋租赁与库房仓储的转换。这里要明确租赁与仓储的含义。所谓房屋租赁是指租赁双方在约定的时间内，出租方将房屋的使用权让度给承租方，并收取租金的一种契约形式；仓储是指在约定的时间内，库房所有人用仓库代客贮存、保管货物，并收取仓储费的一种契约形式。不同的经营行为适用不同的税收政策法规，这就为税收筹划提供
36、了可能。营业税暂行条例第二条规定：租赁业、仓储业均应缴纳营业税，适用税率相同，均为；房产税暂行条例及有关政策法规规定：租赁业与仓储业的计税方法不同。房产自用的，其房产税依照房产余值计算缴纳，即：应纳税额房产原值（）（注：房产原值的扣除比例各省、市、自治区可能略有不同）；房产用于租赁的，其房产税依照租金收入的计算缴纳，即：应纳税额租金收入金额。由于房产税计税公式的不同，必然导致应纳税额的差异，这就预示了税收筹划的机会。以李经理的公司为例，用于出租的库房有三栋，其房产原值为万元，年租金收入为万元。租金收入应纳税额合计为万元。其中：应纳营业税（万元）；应纳房产税（万元）。应纳城建税、教育费附加（）（
37、万元）。现对该公司的上述经营活动进行税收筹划。假如年底合同到期，公司派代表与客户进行友好协商，继续利用库房为客户存放商品，但将租赁合同改为仓储保管合同，增加服务内容，配备保管人员，为客户提供小时服务。假设提供仓储服务的收入约为万元，收入不变，其应纳税额为万元。其中：应纳营业税（万元）；应纳房产税（）（万元）；应纳城建税、教育费附加（）（万元）。合计应纳税额为万元。两项比较，可以看出，库房仓储比房屋租赁每年节税万元，即使考虑到出租变为仓储后，须增加保管人员，需要支付一定费用，但扣除保管人员的工资费用、办公费用仍可以节余十多万元。长此以往，则效果更好。此次税收筹划活动既满足了税收法规的要求，又满足了客户的需要，同时又达到了节税的目的。除此之外，这样做的好处还有许多。一是符合仓库管理规范，有利于仓库的安全。我们国家对仓库重地安全十分重视，不仅要求备足防火沙、灭火器、消防池、消防栓及防洪防涝设备和物资，有条件的还要配备消防车。进出仓库人员严禁携带火种。库房租赁进出人员繁杂，不易管理，安全工作容易产生隐患。有专业人员在场，可以防患于未然。二是有利于职工就业，产生社会效益。另外，需要注意的是，收入性质的转化必须具有真实性、合法性，同时能够满足客户的利益要求。