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1、土地增值税纳税筹划方式一、土地增值税纳税筹划 (一)纳税筹划是提高企业管理水安然平静加强财务人员专业素质的必然要求所谓的纳税筹划，更多的是指在企业战略层面的筹划。在房地产企业项目运作的初期，通过合理的纳税筹划和战略决策，对建筑工程项目的投资来源、建设方式、经营形式等的进行合理、科学、规范的规划，进而到达纳税筹划的目的，这对企业的管理水平提出了很高的要求。所以讲，纳税筹划是房地产企业提高企业管理水平的必然要求。另一方面，要想实现土地增值税的纳税筹划，财务管理人员的专业素质必须过硬。这要求企业财务管理人员必须熟练把握会计制度和会计准则，还要熟练把握现行的税法，根据既定的法律规范进行记账、计税和纳税
2、申报。所以，纳税筹划是房地产企业财务管理人员专业素质提高的必然要求。 (二)纳税筹划是房地产企业更好地适应纳税环境的必然选择根据我国税法的相关规定，“形式大于本质，再加上，我国现行的税法对于纳税税种、纳税环节、计税方法等进行了具体的规定，进而导致房地产企业生产经营经过中面临着税种繁多、环节诸多、计税复杂的问题，要求房地产企业必须对纳税进行合理筹划。只要通过合理的纳税规划，才能有效避免无法预见的纳税支出，才能有效避免重复纳税的问题。此外，通过合理的纳税筹划，也有利于房地产企业更好地适应当前经济体制改革背景下的纳税环境。所以，纳税筹划是房地产企业更好地适应纳税环境的必然选择。二、房地产企业土地增值
3、税纳税筹划的方法 (一)利息支出筹划在我国，所有纳税人必须知道并且明确的一点是：我国税法中，了扣除项目比实际核算经过中所涉及的项目少，在增值额计算经过中应严格根据税法规定进行。根据我国土地增值税暂行条例以及施行细则之规定，在工程项目财务费用利息支出扣除以后，但凡能够根据转让房地产项目计算分摊、能够提供金融证实的部分，可据实扣除需要讲明的是其中最高额不可超过根据银行同期贷款利率计算所得的金额。在纳税筹划经过中，凡无法根据转让房地产项目对分摊利息支出进行计算的，或者难以提供金融证实的，开发费均严格根据土地获得成本以及开发成本之和的特别之进行扣除。基于上述条款规定，房地产企业能够结合本身的特点，选择
4、对个人有利的计算方式利息计算，进而实现节税之目的。通常情况下，资金的主要来源是资源资金企业发生的利息费用，假如没有到达土地获得成本、开发成本总数的5%，则建议采用第二套计算方案在不提供金融证实的情况下，直接将土地获得成本与开发成本总数的10%扣除。案例1：某房地产开发企业，其地价款支付额为1000万元人民币，整个房地产开发成本大约在5000万元左右，以利息支出分别为400万、200万进行详细筹划。其中，利息费用扣除限额=1000+50005%=300万元；允许扣除的利息支出为400万元时，由于400万元300万元，因而该房地产企业应当严格根据开发项目进行利息分摊，同时还要提供金融证实。在该种条
5、件下，利息支出与其他开发费用扣除：400+1000+50005%=700万元；假如不采用该方案，则只能以1000+500010%=600万元为标准进行扣除，其中扣税基数大约减少100万元。当可扣利息支出额200万时，因200300，所以建议不按开发项目对利息进行分摊，或者不提供金融证实。在该种情况下，利息支出与其他开发费用总计扣除额为1000+500010%=600万元，多扣：600-200+300=100万元利息支出。 (二)签订分售合同在房地产企业进行房屋出售时能够采用签订分售合同的方法。当房地产企业开发商建设的房屋房体已经初步建设完工但是还没有安装其他一些设备，并且业主还没有对所购买的房
6、屋进行装饰时，这时，房地产企业开发商能够与业主商量并且签订房地产转移合同；当房地产企业开发商建设的房屋房体建设完工并且其他一些设备已经安装完成、或是房屋业主已经开场着手装饰或是已经装饰完工时，这时，房地产企业开发商能够与业主商量签订附属设备安装及装璜、装饰合同，这样，房地产企业开发商只需要根据第一份合同的金额来缴纳土地增值税，这时，房地产企业开发商与房屋业主所签订的第二份合同金额即不是土地增值税的范畴，而是营业税征税，这样就不需要缴纳土地增值税，而我国税收法中，营业税征税的税率比土地增值税的税率要低很多，这样，房地产企业开发商所缴纳的税收费用就会降低，进而到达了降低缴税费用的目的。 (三)充共
7、享受税收优惠政策根据国内现行的土地增值税暂行条例要求，纳税人在普通住宅建造出售经过中，增值额没有超过扣除金额20%的，应当对其免征土地增值税。在此经过中，若增值额明显超过了扣除金额20%的，则应当就其所有的增值额，严格根据规定进行计税。此外，税法中对此还做出了明确的规定，即纳税人在普通住宅建造完成后，又进行房地产开发的，分别对增值额进行核算，否则所建造的普通住宅无法适用免税规定。为了能够充共享受税收优惠政策，房地产企业可将某个整体开发项目进行分开处理，进而实现降低增值率和税负之目的。比方，实践中可将某个整体增值率多于20%的部分增值率，分为没有到达20%的标准住宅、超过20%的楼盘进行分别核算
8、，进而享受国家关于土地增值税免征的优惠政策。比方，某个房地产企业在对建筑项目进行开发时，项目中包括一套普通标准住宅，预售8000万元，其中可扣除的金额大约为7200万元；同时，还建成了20栋豪华别墅，预销价格在6000万左右，可扣除金额大约4500万元左右。就这一案例来讲，假如核算时不分开，则需缴纳的土地增值税为：8000+6000-7200-450030%=690万元；相反，假如对其进行分开核算，则由于普通标准住宅的增值率没有超过20%，则可享受土地增值税免征优惠政策，总计土地增值税缴纳额为：6000-450030%=450万元。相比之下，建议分开核算，因可享受国家税收优惠政策，所以应当优选该税收筹划方案。三、结束语在我国，对于房地产行业来讲，土地增值税是在整个纳税总额中所占比重较大的一种的税收政策，但是，房地产开发企业的土地增值税纳税筹划必须控制在一定的成本中进行，同时进行土地增值税筹划还应该十分注意合规性要求，一旦筹划失败很可能使企业面临宏大的法律风险，给企业带来宏大的经济和商誉损失。所以，房地产土地增值税纳税筹划需要遵循成本有效和合法合规的原则，制定的筹划方案应该是成本小于筹划所得减税收益，并且把风险控制在企业能够承受的范围之内。