《成本管理规范》bef.docx

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1、滨才地产管管理体系系文件之之十黑龙江省滨滨才房地地产开发发有限公公司成本管理规规范（09版）受 控 号号：持 有 人人：文件编号： BBCMSS100发布日期： 220099 年 月 日生效日期： 220099 年 月 日 编制制： 审核： 批批准：目 录1 规范说明32 制度度与流程程42.1 项目成成本管理理制度42.2 项目成成本管理理流程112.3 项目目目标成本本管理办办法122.4 项目责责任成本本管理办办法202.5 项目成成本优化化作业指指引242.6 项目工工程变更更签证管管理程序序402.7 项目工工程预结结算管理理程序441 规范范说明1. 规范的管理理和使用用1、 本规

2、范是公公司为导导入、实实施规范范化管理理体系而而编制，是是公司管管理体系系的一部部分，包包括了公公司项目目成本管管理体系系要求的的关键制制度与流流程文件件。2、 公司所有部部门、人人员应遵遵守本规规范中的的规定和和要求。3、 本规范为公公司受控控文件，由由总经理理批准颁颁布执行行。本规规范是公公司内部部管理文文件，未未经公司司总经理理批准，任任何人不不得将规规范内容容以任何何形式提提供给公公司以外外人员。4、 本规范及相相关表单单将在公公司OAA办公系系统中发发布，公公司相关关人员根根据公司司授权查查阅。5、 本规范由公公司人力力资源部部负责管管理。在在本规范范执行期期间，如如有修改改建议，各

3、各部门负负责人应应汇总意意见，及及时反馈馈到人力力资源部部。人力力资源部部每半年年一次对对规范的适适应性、有有效性进进行评审审，必要要时对规规范予以以修改。2. 文件名称（体体例）1、 规范：公司司明文规规定的工工作标准准；2、 制度：明确确公司人人员共同同遵守的的办事规规程或行行动准则则的文件件；3、 程序：明确确或强调调某项工工作进行行的先后后次序及及其要求求的文件件；4、 流程：明确确或强调调某项工工作进行行的先后后次序，以以流程图图予以表表述的文文件；5、 办法：明确确处理事事情或解解决问题题的方法法的文件件；6、 规定：明确确某一事事务的有有关方式式、方法法或数量量、质量量等要求求的

4、文件件；7、 准则：明确确言论、工工作等所所依据的的原则的的文件；8、 细则：明确确某项规规章、制制度、措措施、办办法等的的详细规规则的文文件；9、 作业指引：某项工工作的指指导性文文件；10、 表单：为完完成某项项工作所所需的或或提供客客观证据据的表格格文件。3. 解释权本规范的解解释权在在人力资资源部。2 制度度与流程程2.1 项目成成本管理理制度1. 目的为增强成本本控制力力度，降降低成本本费用，提提高市场场竞争力力，根据据国家有有关法规规政策，结结合公司司成本管管理的要要求，制制定本制制度。2. 适用范围本制度适用用于公司司项目成成本的控控制管理理。本制制度给出出项目成成本控制制的基本

5、本原则和和要求，是是公司项项目成本本控制的的指导性性文件，具具体过程程控制见见公司相相关制度度与流程程。3. 职责3.1. 成本合约部部1、 制定、修正正公司成本本管理制制度，并跟踪踪、检查查执行情情况，对对成本实实行制度度监控；2、 组织实施项项目成本本费用测测算，编编制项目目成本费费用计划划，确定定项目目目标成本本；3、 对项目成本本实行全全过程控控制，对对可控成成本、变变动成本本和成本本异常偏偏差实行行有效监监控；4、 定期或不定定期分析析成本结结构、差差异及其其原因、监监控措施施及其效效果、经经验教训训，编制制各项成成本报告告，保证证成本信信息交流流的及时时、有效效。3.2. 各部门1

6、、 树立全员成成本意识识，协助助、配合合成本合合约部的的成本控控制管理理。4. 管理制度4.1. 公司成本监监控要求求4.1.1. 成本监控系系统1、 根据公司组组织结构构，公司建立立成本合合约部以以管理监监控为中中心，各部门门负责具体体实施的的房地产产成本监监控系统统。2、 各部门应树树立全员员成本意意识，对对房地产产成本实实行全过过程监控控。4.1.2. 制度建设1、 公司根据管管理的需需要，由由人力资资源部和和成本合合约部负责制定定和完善善包括以以下几方方面内容容的成本本管理制制度：a） 成本管理责责任制及及监控程程序；b） 计划管理制制度（包括指指标、定定额、考考核管理理办法）；c）

7、招、投标管管理制度度；d） 合同管理制制度；e） 工程（质量量、进度度、监理理、现场场、工程程盘点、竣竣工验收收移交）管理制制度；f） 预决算（包包括概算算、设计计变更、现现场签证证、结算算、款项项拨付）管理制制度；g） 费用控制制制度；h） 材料设备管管理制度度。2、 各部门应不不断总结结成本控控制经验验，在此此基础上上，逐步步健全、完完善公司司房地产产成本管管理制度度。4.1.3. 计划管理1、 成本合约部部、财务务部根据据项目开开发的节节奏，应应及时编编制成本本计划，并并跟踪、检检查计划划的执行行情况：a） 开发产品成成本计划划（按完全全成本口口径）；b） 期间费用计计划；c） 降低成本

8、技技术组织织措施计计划。2、 成本计划以以设计概概算、施施工图预预算、成成本预测测和决策策为依据据，综合合考虑各各种因素素进行编编制，做做到目标标明确、先先进、可可行，尽尽量数据据化、图图表化。4.1.4. 分析检查成本合约部部、财务务部在成成本控制制过程中中，应定定期、按按开发阶阶段对房房地产成成本的结结构、差差异及其其原因、控控制措施施及其效效果进行行分析，以以及时总总结经验验教训，做做好下一一步成本本控制工工作。分分析的重重点是：a） 计划及其执执行情况况；b） 实际成本与与预算成成本、计计划成本本对比差差异及其其原因；c） 分析期内控控制措施施、效果果、存在在问题及及改进意意见、对对策

9、；d） 评价、结论论与提示示。4.2. 房地产开发发环节的的成本控控制4.2.1. 立项环节的的成本控控制公司新项目目立项时时须编制制详细的的可行行性研究究报告，并并经公司司论证讨讨论通过过。可可行性研研究报告告除应应具备地地块基础础资料、周周边环境境及其发发展趋势势、合作作方背景景、合作作方式及及条件、初初步规划划设计方方案、开开发节奏奏及市场场定位等等基础内内容外，还还须包括括以下内内容：1、 成本费用估估算和控控制目标标及措施施；2、 投资及效益益测算、利利润体现现安排；3、 税务环境及及其影响响；4、 资金计划；5、 竞投方案案（仅仅限招标标、拍卖卖项目）；6、 投资风险评评估及相相应

10、的对对策；7、 项目综合评评价意见见。4.2.2. 规划设计环环节的成成本控制制1、 总体规划设设计方案案（必须须包括建建造成本本控制总总体目标标），应应先上报报公司组织织的规划划设计方方案论证证会审查查，获通通过后方方可进入入下一设设计阶段段（如单单体设计计、扩初初设计、施施工图设设计）。每每一阶段段都必须须要求设设计单位位出具设设计概（预预）算，并并在与上上一阶段段的概（预预）算进进行认真真分析、比比较的基基础上，编编制我方方的建建造成本本概（预预）算，确确定各成成本单项项的控制制目标，并并以此控控制下一一阶段的的设计。2、 施工图设计计合同应应具备有有关钢筋筋、混凝凝土等建建材用量量要求

11、的的条款，并并载明：设计单单位的施施工图预预算原原则上不不得突破破我方编编制的建建造成本本预算。3、 公司设计、工工程、预预算人员员应会同同监理人人员组成成联合小小组，对对施工图图的技术术性、4、5、 安全性、周周密性、经经济性（包包括建成成后的物物业管理理成本）等等进行会会审，提提出明确确的书面面审查意意见，并并督促设设计单位位进行修修正，避避免或减减少设计计不合理理甚至失失误所造造成的投投资损失失浪费。4.2.3. 施工招标环环节的成成本控制制1、 除垄断性质质的工程程项目外外，其他他工程的的施工或或作业单单位应按按公司规规定的程程序进行行选择，不不得指定定。2、 主体施工单单位的选选择，

12、必必须采取取邀请招招标或议议标的方方式进行行。3、 采购部应按按规定组组织相关关部门专专业人员员组就招招标范围围、招标标内容、招招标条件件等进行行详细、具具体的策策划，拟拟订标书书，开展展招标活活动；对对投标单单位应就就其资质质、经济济实力、技技术力量量、以往往施工项项目和施施工管理理水平等等进行现现场考察察，提出出书面考考察意见见；对投投标情况况进行评评估，提提出书面面评估意意见。4、 同等条件下下，应尽尽量选择择企业类类别或工工程类别别高而取取费较低低的单位位。5、 零星工程应应当在三三个以上上的施工工单位中中，综合合考察其其技术力力量、报报价等进进行选择择。6、 垄断性质的的工程项项目（

13、如如水、电电、气等等）应尽尽力进行行公关协协调，最最大程度度降低造造价。7、 施工合同谈谈判人员员至少应应包括工工程、预预算两方方面的专专业人员员，合同同条件必必须符合合招标条条件，合合同条款款及内容容概念应应清晰，原则上不得因工程紧而不签合同就开工。8、 应建立健全全施工单位位供方信信息库，跟跟踪评估估其资信信、技术术力量等等。4.2.4. 施工过程的的成本控控制4.2.4.1 现场签证1、 现场签证要要反复对对照合同同及有关关文件规规定慎重重处理。2、 现场签证必必须列清清事由、工工程实物物量及其其价值量量，并由由甲方主主管工程程师和预预算人员员以及监监理单位位现场管管理人员员共同签签名，

14、其其中甲方方预算人人员必须须对工程程量、单单价、用用工量负负责把关关。3、 现场签证必必须按当当时发生生当时签签证的原原则，在在事后五五日内办办理完毕毕，严禁禁事后补补签。签签证内容容、原因因、工程程量必须须清楚明明了，涂涂改后的的签证及及复印件件不得作作为结算算依据。4、 凡实行造价价大包干干的工程程和取费费系数中中已计取取预算包包干费或或不可预预见费的的工程项项目，在在施工过过程中不不得办理理任何签签证。5、 因业主要求求或者因因设计不不当，确确实需要要变更设设计的，应应填写设计变更单并编制预算，经设计、监理单位和我方有关负责人认可后，方可办理，办理过程中必须对照有关设计、施工或售楼合同，

15、明确经济责任，杜绝盲目签证。4.2.4.2 工程质量与与监理1、 项目开工前前，原则则上应通通过邀请请招标或议议标方式式择优选选择具有有合法资资格与有有效资质质等级的的监理单单位。监监理单位位应与所所监理工工程的施施工单位位和供货货商无利利益关系系。2、 工程管理人人员应要要求监理理单位密密切配合合，严格格把关。一一旦发现现质量事事故，必必须组织织有关部部门详细细调查、分分析事故故原因，提提交事故故情况报报告及防防患措施施，明确确事故责责任并督督促责任任单位，按按照质检检部门认认可的书书面处理理方案予予以落实实。事故故报告与与处理方方案应一一并存档档备案。3、 应特别重视视隐蔽工工程的监监理和

16、验验收。隐隐蔽工程程的验收收，必须须由工程程、预算算人员联联合施工工单位、质质检部门门共同参参加并办办理书面面手续。凡凡未经验验收签证证的，应应要求施施工单位位不得隐隐蔽和进进入下道道工序施施工。隐隐蔽工程程验收记记录按顺顺序进行行整理，存存入工程程技术档档案。4.2.4.3 工程进度款款1、 原则上不向向施工单单位支付付备料款款。确需需支付者者，应不不超过工工程造价价的155%，并并在工程程进度款款支付到到工程造造价500%时开开始抵扣扣预付备备料款。2、 工程进度款款的拨付付应当按按下列程程序办理理：a） 施工单位按按月报送送施工进进度计划划和工程程进度完完成月报报表；b） 项目工程部部、

17、成本合合约部会会同监理理人员，对对照施工工合同及及进度计计划，审审核工程程进度内内容和完完工部位位（主体体结构及及隐蔽工工程部分分须提供供照片）、工工程质量量证明等等资料；c） 成本合约部部整理复复核工程程价值量量；d） 经财务部审审核后按按有关审审批程序序付款并并登记付付款台帐帐。3、 应要求施工工单位在在我方开开户银行行开具结结算帐户户，以便便为我方方融洽银银企关系系和监督督工程款款项的使使用提供供便利。4、 工程进度款款支付达达到工程程造价885%时时，原则则上应停停止付款款，预留留至少110%工工程尾款款和5%保修款款，以便便掌握最最终结算算主动权权。4.2.5. 工程材料及及设备管管

18、理1、 项目开工前前，设计计部应及时时列出所所需材料料及设备备清单，一一般按照照下列原原则决定定甲供、甲限和乙供，并在工程施工承包合同中加以明确：a） 甲方能找到到一级建建材市场场的、有有进口免免税计划划指标的的、有特特殊质量量要求和和价格浮浮动幅度度较大的的材料和和设备，应应实行甲甲供或甲甲限，其其余实行行乙供；b） 实行甲供或或甲限的材材料和设设备应尽尽量不支支付采购购保管费费。2、 应按工程实实际进度度合理安安排采购购数量和和具体进进货时间间，防止止积压或或造成窝窝工现象象。3、 甲供材料设设备的采采购必须须进行广广泛询价价，货比比三家，也也可在主主要设备备和大宗宗建材采采购上采采用招标

19、标方式。在在质量、价价格、供供货时间间均能满满足要求求的前提提下，应应比照下下列条件件择优确确定供货货单位：a） 能够实行赊赊销或定定金较低低的供货货商；b） 愿意以房屋屋抵材料料款，且且接受正正常楼价价的供货货商；c） 能够到现场场安装，接接受验收收合格后后再付款款的供货货商；d） 售后服务和和信誉良良好的供供货商。4、 采购部、项项目工程程部对到到货的甲甲供材料料和设备备的数量量、质量量及规格格，要当当场检查查验收并并出具检检验报告告，办理理验收手手续，妥妥善保管管。对不不符合要要求的，应应及时退退货并通通知财务务部拒绝绝付款。5、 采购合同同中必必须载明明：因供供货商供供货不及及时或质质

20、量、数数量等问问题对工工程进度度、工程程质量造造成影响响和损失失的，供供货商必必须承担担索赔责责任。6、 公司应建立立材料的的询价、定定价、签签约、进进货和验验收保管管相分离离的内部部牵制制制度，不不得促成成由一人人完成材材料采购购全过程程的行为为。7、 对于乙供材材料和设设备，我我方必须须按认定定的质量量及选型型，在预预算人员员控制的的价格上上限范围围内抽取取样板，进进行封样样，并尽尽量采取取我方限限价的措措施。同同时在材材料和设设备进场场时应要要求出具具检验合合格证。8、 材料的代用用应由项项目工程程部书面面提出，设设计单位位和监理理单位通通过，成成本合约约部同意意，公司司领导批批准。9、

21、 甲供材料设设备的结结算必须须凭供货货合同、供供货厂家家或商检检部门的的检验合合格证和和我方项项目工程程部的验验收检验验证明以以及结算算清单，经经成本合合约部、财务部部审核无无误后，方方能办理理结算。4.2.6. 竣工交付环环节的成成本控制制1、 单项工程和和项目竣竣工应经经过自检检、复查查、验收收三个环环节才能能移交。2、 设计部、项项目工程程部、成本合合约部、营销管管理中心心和物业业公司必须须参加工工程结构构验收、装装修验收收及总体体验收等等，“移交证证明书”应由施施工单位位、监理理单位和和物业公公司同时时签署。3、 凡有影响使使用功能能和安全全及不合合设计要要求的结结构部位位、安装装部位

22、、装装饰部位位和设备备、设施施，均应应限期整整改直到到复验合合格。因因施工单单位原因因延误工工程移交交，给我我方造成成经济损损失的，要要按合同同追究其其责任。4、 工程移交后后，应按按施工合合同有关关条款和和物业管管理规定定及时与与施工单单位签订订保修修协议书书，以以明确施施工单位位的保修修范围、保保修责任任（包括验验收后出出现的质质量问题题的保修修责任的的约定）及处罚罚措施等等。5、 采取一次性性扣留保保修金、自自行保修修的，应应对保修修事项及及其费用用有充分分的预计计，留足足保修费费用。6、 甲方按租售售承诺先先行垫付付的属保保修范围围的费用用，应在在工程承承包合同同中便明明确有乙乙方承担

23、担。4.2.7. 工程结算管管理1、 工程竣工结结算应具具备以下下基本条条件：a） 符合合同（协协议）有有关结算算条款的的规定；b） 具备完整有有效的质质量评定定结果和和符合规规范要求求的竣工工验收资资料；c） 项目设计变变更、现现场签证证及其他他有关结结算的原原始资料料齐备；d） 工程遗留问问题已处处理完毕毕；e） 施工单位结结算书按按要求编编制，所所附资料料齐全。2、 工程结算要要以我方方掌握的的设计变变更和现现场签证证为准，施施工单位位提供的的设计变变更和现现场签证证，一般般只能作作为参考考。3、 “点工”必必须按照照定额价价计取、结结算。4、 成本合约部部应详细细核对工工程量，审审定价

24、格格、取费费标准，计计算工程程总造价价，做到到资料完完整，有有根有据据，数据据准确，也也可聘请请外部机机构进行行复审。5、 编制的预、结结算书，应应当有工工费、材材料设备备和有关关经济指指标的计计算过程程及详细细的编制制说明，扣扣清甲供供材料款款项。6、 成本合约部部应对主主体工程程成本进进行跟踪踪分析管管理，进进行“三算”对比，找找出工程程成本超超、降的的因素，并并提出改改进措施施和意见见。7、 在成本合约约部提供供的结算算资料基基础上，财务部应当结合预付备料款、代垫款项费用等债权、债务，对照合同详细审核并编制工程财务决算书。4.2.8. 其他环节的的成本控控制1、 项目正式发发售前，营销管

25、理中心应组织设计部、项目工程部和成本合约部拟订详细的销售承诺事项清单，逐项测算其建设成本，并对照原成本预算逐项审核；对学校、交通、水塔等配套，应测算其运行成本，并列入项目完全成本范围内。销售承诺事项清单及有关成本测算，须报公司总经理办公会审查通过。2、 销售过程中中为增加加“卖点”需增加加或调整整绿化、公公建配套套等项目目时，应应事先编编制预算算并报公公司总经经理办公公会批准准后方可可实施。3、 应尽可能缩缩短项目目开发经经营周期期，减少少期间费费用。应应保证向向客户承承诺的交交工日期期，以避避免赶工工成本和和延期赔赔偿；在在市场和和经营条条件许可可的情况况下，应应注意加加快项目目开发节节奏；

26、应应减少现现房积压压时间，减减少利息息费用等等成本。4、 公司各部门门个人员员应按回回避、竞竞争、平平等、服服务、距距离、双双赢、公公正、团团队合作作的原则则，正确确处理与与合作伙伙伴的关关系。5. 相关文件5.1. 公司计划划管理制制度5.2. 内部信息息管理规规定5.3. 公司预算算管理制制度5.4. 财务核算算管理制制度5.5. 财务分析析制度5.6. 财务借款款与付款款审批程程序5.7. 项目拓展展与项目目论证管管理程序序5.8. 项目可行行性研究究报告编编制作业业指引5.9. 方案（概概念）设设计管理理程序5.10. 施工图设设计管理理程序5.11. 材料设备备选型定定板管理理程序5

27、.12. 设计变更更管理程程序5.13. 供方管理理程序5.14. 采购与招招标管理理程序5.15. 合同管理理程序5.16. 甲供材管管理程序序5.17. 甲限材管管理程序序5.18. 项目目标标成本管管理办法法5.19. 项目责任任成本管管理办法法5.20. 项目成本本优化作作业指引引5.21. 项目工程程变更签签证管理理程序5.22. 项目工程程预结算算管理程程序6. 附件及表单单无2.2 项目成成本管理理流程2.3 项目目目标成本本管理办办法1. 目的为提高公司司成本管管理水平平，建立立先进合合理的目目标成本本管理体体系，为公司司所属各各项目制制订目标标成本和和实施目目标成本本管理提提

28、供相应应依据和和规范制制定本办办法。2. 适用范围本办法适用用于公司司所属各各项目。3. 术语和定义义1、 目标成本是基于市场场状况，并并结合公公司的经经营计划划，根据据预期售售价和目目标利润润进行预预先确定定的，经经过努力力所要实实现的成成本指标标。应体体现公司司“以最经经济合理理的成本本提升产产品竞争争力，并并形成行行业成本本优势”的成本本管理宗宗旨。4. 职责4.1. 成本合约部部1、 负责目标成成本的制制订、修修改、指指导、解解释与检检查落实实。4.2. 财务部1、 配合目标成成本的管管理。4.3. 其他部门1、 按目标成本本开展职职能管理理或业务务工作，接接受成本本合约部部的指导导和

29、监督督。5. 管理办法5.1. 目标成本文文件构成成5.1.1. 目标成本文文件分为为两个部部分：目目标成本本测算表表、项目动动态成本本信息月月报。5.1.2. 目标成本本测算表表是反反应项目目的总目目标成本本和分项项目标成成本的金金额。建建设项目目的总目目标成本本是建设设项目成成本的控控制线，由由各分项项目标成成本组成成。各分分项目标标成本包包括各专专业工程程造价指指标及各各种工程程费用指指标。5.1.3. 项目动态态成本信信息月报报反映映各成本本项目的的动态变变化情况况，分析析原因，提提出成本本控制建建议。5.2. 目标成本管管理原则则5.2.1. 市场导向原原则目标成本管管理以市市场为导

30、导向，确确保目标标利润的的实现。5.2.2. 准确严谨原原则目标成本指指标应科科学准确确，每项项来源都都要有充充分依据据，保证证目标成成本的权权威性。5.2.3. 事前控制原原则目标成本管管理贯穿穿于建设设项目的的每一阶阶段，凡凡事做到到事先控控制为主主，事中中事后控控制为辅辅，在立立项、设设计、施施工之前前发现问问题，减减少无效效成本。5.2.4. 动态管理原原则建设项目的的动态成成本要及及时与目目标成本本进行比比较并纠纠偏，确确保建设设项目总总成本在在目标成成本控制制范围内内。5.3. 目标成本科科目的分分类：详详见附表表5.4. 目标成本文文件制订订的步骤骤及时间间要求5.4.1. 方案

31、设计阶阶段，成成本合约约部根据据可行性性研究报报告，以以及营销销、设计计、工程程、财务务等相关关部门互互动讨论论确定的的项目定定位，完完成“项目定定位阶段段的全成成本测算算”，确定定各项成成本的计计划金额额，包括括设计、报报建、环环境配套套、营销销（样板房房等建安安）费用等等，并向向各成本本负责部部门交底底达成一一致，作作为各部部门的工工作目标标。成本本合约部部根据测测算，提提出初步步设计阶阶段的成成本控制制目标、措措施或建建议，以以此指导导初步设设计的造造价控制制。5.4.2. 初步设计确确定后十十五个工工作日内内，对目目标成本本测算表表进行行全面细细化和修修订。5.4.3. 成本合约部部组

32、织各各相关部部门根据据工作现现状和计计划，对对设计、报报建、工工程、营营销（样样板房等等建安）等等费用进进行分析析或修正正，成本本合约部部最后统统一调整整，形成成最终的的目标成成本。5.4.4. 目标成本本测算表表经分管副副总/总总监审核核，最终终由总经经理审批批并报董董事长备备案后实实施，以以此指导导后期设设计、采采购、施施工等业业务活动动中的资资金使用用与管理理。5.4.5. 建安费的控控制在主主要材料料设备选选型确定定后，需需增加主主要材料料设备的的目标成成本分析析。结合合设计院院的承诺诺明确各各产品类类型的限限额设计计指标（如如钢筋、砼砼含量等等），形形成方方案设计计阶段的的成本控控制

33、建议议，作作为设设计任务务书的的一部分分发给设设计院作作为施工工图设计计阶段造造价控制制的依据据。5.4.6. 目标成本本测算表表在经经相关部部门评审审，最终终经总经经理审批批通过后后，成本本合约部部将相关关数据录录入成本本管理软软件，并并及时报报财务部部备案。5.5. 目标成本测测算表的的编制5.5.1. 目标成本测测算必须须应用公公司统一一测算表表格（见目目标成本本测算表表），并体体现量价价分离的的原则。5.5.2. 目标成本的的制订以以项目的的规划指指标、建建造标准准以及各各部门共共同确定定的销售售交楼标标准为基基础，目目标成本本测算表表必须附附详细的的产品建建造标准准及部品品标准（施施

34、工图预预算阶段段）说明明书。5.5.3. 成本测算表表中各成成本项目目的工程程量，应应根据已已竣工的的相似工工程的结结算分析析得出的的关联系系数，由由项目规规划的基基本指标标（如建建筑面积积、基底底面积、户户数、单单元等）推推算得出出，如按按“窗地比比”推算门门窗面积积，按基基底面积积推算屋屋面面积积。施工工图预算算完成后后目标标成本测测算表中中的工程程量，应应是按图图实际计计算的结结果。5.5.4. 成本测算表表中的单单价应根根据产品品定位、交交楼标准准、图纸纸要求按按当地工工程造价价计算依依据、市市场行情情计算得得出，如如是参照照已结算算工程的的单价，需需注明参参考数据据的来源源和依据据。

35、5.5.5. 产品定位和和目标成成本测算算是一个个互动的的决策过过程，需需要设计计、营销销、工程程、成本本反复沟沟通，标标准是“满足品品质要求求的性价价比最大大化”。在本本过程中中可使用用价值功功能分析析法得到到最优的的方案。5.5.6. 目标成本本测算表表中的的材料设设备，对对其品质质应有准准确的描描述，且且应与楼楼盘的定定位相适适应，能能提供品品牌和图图片说明明为最佳佳。5.5.7. 投资分析和和实施方方案阶段段的成本本测算的的量价分分析标准准不明确确时，可可以根据据已结算算工程的的经验直直接填写写可售面面积单方方成本或或总金额额，但需需注明参参考依据据。5.5.8. 各阶段的成成本测算算

36、应有明明显的可可对比性性，即后后阶段的的测算与与原测算算不一致致的地方方应有充充分的依依据和说说明，原原则上偏偏差不应应太大。5.5.9. 目标成本本测算表表中的的跨期成成本分摊摊方式以以目标标成本测测算表中中的填报报指引或或表中备备注为准准，相关关数据提提供部门门详见目目标成本本测算表表中的的填报指指引。5.5.10. 目标成本本测算表表中三三级以下下科目（不不含三级级）可以以根据项项目的特特点及实实际情况况进行调调整，三三级以上上成本科科目不可可以进行行调整。5.6. 目标成本的的执行5.6.1. 在项目实施施过程中中，应及及时反映映项目成成本的动动态情况况，由成成本合约约部每月月初3日日

37、内出一一份项项目动态态成本信信息月报报，包包括各成成本项目目的变化化情况表表，并说说明原因因，提出出成本控控制的建建议。5.6.2. 项目动态态成本信信息月报报包括括“变更签签证统计计表”和“项目动动态成本本信息表表”；月报报中的“主体工工程招标标计划”应明确确。5.6.3. 成本合约部部应根据据合同签签订情况况、预算算核对情情况、结结算编制制情况、及及变更签签证金额额，每月月在成本本管理软软件中对对各项目目的待发发生成本本进行评评估，并并及时调调整动态态成本。5.6.4. 若在月内出出现增加加成本550万元以以上的重重大事项项，变化化发生的的责任部部门应及及时向成成本合约约部提供供相关资资料

38、，成成本合约约部及时时计算相相应成本本变化金金额和原原因，单单项目标标成本增增加33，须须报总经经理审批批。5.6.5. 在合同审批批时，即即时反映映施工合合同和材材料设备备采购合合同造价价与目标标成本的的对比概概况；设设计变更更和现场场签证应应做到一一单一算算，月结结月清，并并录入成成本管理理软件。5.6.6. 项目结算完完成后或或者年度度成本管管理工作作总结时时，应对对项目动动态成本本变化情情况作出出分析并并对相关关责任部部门进行行评估，并并提交公公司高层层作为业业绩考核核的依据据之一。5.6.7. 工程项目结结算后，应应按目标标成本科科目分类类，总结结各成本本项目的的造价指指标和技技术经

39、济济指标，并并按照“成本数数据库”的格式式要求，录录入数据据库或整整理成标标准格式式的Exxcell数据表表作为新新项目测测算、结结算初步步审核的的依据。5.6.8. 项目结算完完成后，应应分析项项目的主主要材料料用量，为为相似工工程的限限额设计计提供经经验数据据。5.7. 目标成本的的修订目标成本本测算表表经总总经理审审批后，除除规划条条件、政政府政策策、市场场环境有有重大改改变外不不得修订订。一般般改变作作为正常常的成本本动态变变化在项目动态成本信息月报中反映即可。当规划条件、政府政策、市场环境有重大改变时，一般应对目标成本进行修订，并报总经理审批。5.8. 目标成本考考核5.8.1. 目

40、标成本的的考核对对象是相相关部门门的部门门经理，见见项目目责任成成本管理理办法。目标成本科科目分类类成本科目主要包含内内容一土地获得价价款1政府地价及及市政配配套费土地出让金金、土地地开发费费、大市市政配套套费、契契税、土土地使用用费、耕耕地占用用税、土土地变更更用途和和超面积积补交的的地价等等2合作款项补偿合作方方地价、合合作项目目建房转转入分给给合作方方的房屋屋成本和和相应税税金等3红线外市政政设施费费红线外道路路、水、电电、气、通通讯等建建造费、管管线铺设设费、接接口补偿偿费4拆迁补偿费费地上、地下下建筑物物或附着着物的拆拆迁补偿偿净支出出，安置置及动迁迁支出，农农作物补补偿费，危危房补

41、偿偿费等二开发前期准准备费1勘察设计费费勘测丈量费费水文、地质质、文物物和地基基勘察费费，沉降降观测费费，日照照测试费费、拨地地钉桩验验线费、复复线费、定定线费、施施工放线线费、竣竣工面积积丈量费费等规划设计费费规化费：方方案招标标费、规规划设计计模型制制作费、方方案评审审费、效效果图设设计费、总总体规划划设计费费。设计费：施施工图设设计费、修修改设计计费、环环境景观观设计费费等。其他：可行行性研究究费、制制图、晒晒图费、样样品制作作费等建筑研究用用房材料及施工工费2报建费报批报建费费交易中心手手续费、人人防报建建费、消消防配套套设施费费、散装装水泥集集资费、墙墙改基金金、路口口开设费费等、规

42、规划管理理费、环环境评测测费、费费新材料料基金（或墙改改专项基基金）、教师师住宅基基金（或中小小学教师师住宅补补贴费）、拆迁迁管理费费、招投投标管理理费等增容费水、电、煤煤气增容容费3三通一平费费临时道路施工用的临临时道路路设计、建建造费用用临时用电施工用的临临时用电电规划设设计费、临临时管线线铺设、改改造、迁迁移、临临时变压压器安装装及拆除除费用临时用水施工用临时时给排水水设施设设计、建建造、管管线铺设设、改造造、迁移移等费用用场地平整基础开挖前前的场地地平整、场场地清运运、旧房房拆除等等费用4临时设施费费临时围墙围墙、围栏栏设计、建建造、装装饰费用用临时办公室室租金、建造造及装饰饰费用临时

43、场地占占用费施工用临时时占道费费、临时时借用空空地租费费临时围板临时围板的的设计、建建造、装装饰费用用三主体建筑工工程费1基础造价土石方、桩桩基、护护壁（坡坡）工程程费、桩桩基咨检检测费、降降水2结构及粗装装修砼框架（含含独立柱柱基和条条基等浅浅基础）、砌砌体、找找平及抹抹灰、防防水、垂垂直运输输、脚手手架、超超高补贴贴、散水水、沉降降缝、伸伸缩缝、底底层花园园砌体（高高层建筑筑的裙楼楼有架空空层，原原则上架架空层结结构列入入裙楼、有有转换层层结构并并入塔楼楼）3门窗工程单元门、入入户门、户户内门、外外墙门窗窗、防火火门等工工程费用用4公共部位精精装修大堂、电梯梯厅、楼楼梯间、屋屋面、外外立面

44、及及雨蓬、栏栏杆等精精装修费费用5户内精装修修厨房、卫生生间、厅厅房、阳阳台、露露台的精精装修费费用四主体安装工工程费1室内水暖气气电室内给排水水u 给排水自来水、排排水u 直饮水系统统u 热水系统室内采暖地板热、电电热膜、分分户燃气气炉、管管道系统统、暖气气片、分分户计量量热表等等室内燃气室内电气工工程楼栋及单元元配电箱箱、电表表箱、户户配电箱箱、管线线敷设、灯灯具、开开关插座座、含弱弱电工程程管盒预预埋2设备及安装装通风空调系系统空调设备及及安装费费用、空空调管道道、通风风系统电梯供货及及安装发电机供货货及安装装发电机供货货、安装装、机房房降噪消防系统含消防水、电电、防排排烟u 水消防系统

45、统自动喷淋、主主体内消消火栓箱箱、独立立的室外外消火栓栓系统u 电消防系统统烟感、温感感、报警警、消防防广播u 气体灭火系系统u 防排烟工程程人防设备及及安装密闭门、气气体过滤滤装置3弱电系统居家防盗系系统阳台及室内内红外探探测防盗盗、门磁磁、紧急急按扭对讲系统包括可视及及非可视视对讲三表远传水、电、气气远程抄抄表有线电视有线电视、卫卫星电视视主体内内外布线线及终端端插座电话主体内外布布线及终终端插座座宽带网主体内外布布线及终终端插座座五社区管网工工程费1室外给排水水系统室外给水系系统小区内给水水管道、检检查井、水水泵房设设备、以以及外接接的消火火栓雨污水系统统2室外采暖系系统3室外燃气系系统

46、4室外电气及及高低压压设备高低压配电电设备及及安装红线到配电电房的高高压线、高高压柜、变变压器、低低压柜；箱式变变压设备备室外强电管管道及电电缆敷设设室外强电总总平线路路部分室外弱电管管道埋设设用于电视、电电话、宽宽带网、智智能化布布线的管管道预埋埋、检查查井5室外智能化化系统停车管理系系统露天停车场场管理系系统、地地下室或或架空层层停车场场管理系系统小区闭路监监控摄像头、显显示屏及及电气系系统安装装周界红外防防越红外对扫小区门禁系系统电子巡更系系统电子公告屏屏六园林环境工工程费1绿化建设费费公共绿化、组组团宅间间绿化、一一楼私家家花园、小小区周边边绿化2建筑小品雕塑、水景景、环廊廊、假山山等3道路、广场场建造费费道路广