建筑经济指标xog.doc

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.一、一个土建工工程师应该知知道的数据（一）、普通住住宅建筑混凝凝土用量和用用钢量： 1、多层砌体住住宅： 钢筋30kg/m2 砼0.30.33mm3/m2 2、多层框架 钢筋3842kg/m2 砼0.330.35mm3/m2 3、小高层11112层 钢筋5052kg/m2 砼0.35mm3/m2 4、高层1718层 钢筋5460kg/m2 砼0.36mm3/m2 5、高层30层层H=94米 钢筋6575kg/m2 砼0.420.47mm3/m26、高层酒店式

2、式公寓28层H=90米 钢筋6570kg/m2 砼0.380.42mm3/m2 7、别墅混凝土土用量和用钢钢量介于多层层砌体住宅和和高层1112层之间 以上数据按抗震震7度区规则结结构设计 （二）、普通多多层住宅楼施施工预算经济济指标 1、室外门窗（不不包括单元门门、防盗门）面面积占建筑面面积0.200.24 2、模板面积占占建筑面积2.2左右 3、室外抹灰面面积占建筑面面积0.4左右 4、室内抹灰面面积占建筑面面积3.8 （三）、施工功功效 1、一个抹灰工工一天抹灰在在35平米 2、一个砖工一一天砌红砖10001800块 3、一个砖工一一天砌空心砖砖8001000块 4、瓷砖15平平米 5、

3、刮大白第一一遍300平米/天，第二遍180平米/天，第三遍遍压光90平米/天 （四）、基础数数据 1、混凝土重量量2500kkg/m3 2、钢筋每延米米重量0.006617*d*d3、干砂子重量量1500kkg/m3，湿砂重量1700kkg/m34、石子重量22200kgg/m3 5、一立方米红红砖525块左右（分分墙厚） 6、一立方米空空心砖175块左右 7、筛一方干净净砂需1.3方普通砂 二、建筑行业必必须懂的常识识（一）、普通住住宅建筑混凝凝土用量和用用钢量： 1、多层砌体体住宅： 钢筋：30kkg/m2 砼：0.30.33mm3/m22、多层框架： 钢筋：3842kg/m2 砼：0.3

4、330.35mm3/m23、小高层11112层： 钢筋：5052kg/m2砼：0.35mm3/m24、高层1718层：钢筋：54660kg/mm2砼：0.36mm3/m25、高层30层层H=94米： 钢筋：6575kg/m2 砼：0.4220.47mm3/m2 6、高层酒店式式公寓28层H=90米： 钢筋：6570kg/m2 砼：0.3880.42mm3/m27、别墅：混凝凝土用量和用用钢量介于多多层砌体住宅宅和高层1112层之间；以上数据按抗震震7度区规则结结构设计三、建筑行业顺顺口溜要想建设效果好好， 选择队伍要要招标。中标以后订合同同， 免得约束无无依照。协议内容应详尽尽， 权利义务与与

5、违约。甲方按时交图纸纸， 会审图纸别别忘掉。施工单位做“两两算”， 人工机械和和材料。施工现场先平整整， 线外两米要要接牢。找好方位来放线线， 按着规定挖挖地槽。先做垫层后基础础， 地梁一般三三百高。基础部位有洞口口， 具体位置图图示标。做完基础砌墙体体， 二者之间有有防潮。砖墙砌体要牢固固， 首层砂浆强强度高。制作圈梁支模板板， 顶浆上板提提工效。三毡四油来防水水， 顺水坡度二二分毫。人工排水落水管管， 自然排水檐檐板包。外墙做完做勒脚脚， 勒角间隔有有线条。外墙根部有散水水， 六米伸缩紧紧记牢。室外完工转室内内， 水暖安装第第一招。中级抹灰分两层层， 砂灰打底后后麻刀。先做屋面后墙裙裙，

6、墙裙下面有有踢脚。厨浴厕所精装修修， 瓷砖地砖不不可少。素灰打底贴稳固固， 厕浴底部谨谨防潮室内最后做地面面， 磨石机遇要要抓好。门窗安装上油漆漆， 接通水电待待结交。交工之前要验收收， 自检用户共共同瞧。如有不妥再返修修， 执行合同勿勿动摇。建行留足包修金金， 保期维修不不烦恼。按时结算保工期期， 争创国家全全优号！四、建筑设计常常用尺寸大全全（一）、室内设设计常用尺寸寸1、墙面尺寸(1)踢脚板高；80200mm。(2)墙裙高：8001500mmm。(3)挂镜线高：16001800(画中心距地地面高度)mm。2餐厅(1) 餐桌高：750790mm。(2) 餐椅高；450500mm。(3) 圆

7、桌直径：二人500mm二人800mm，四人900mm，五人1100mmm，六人11001250mmm，八人1300mmm，十人l500mmm，十二人1800mmm。(4) 方餐桌尺寸寸：二人7008850(mmm)，四人13508550(mm)，八人2250850(mmm)，(5) 餐桌转盘直直径；700800mm。餐桌间距距：(其中座椅占500mmm)应大于500mm。(7) 主通道道宽：12001300mmm。内部工作作道宽：600900mm。(9) 酒吧台高：900l050mmm，宽500mm。(10) 酒吧凳高；6007500mm。3商场营业厅厅(1)单边双人走走道宽：1600mmm。

8、(2)双边双人走走道宽：2000mmm。(3)双边三人走走道宽：2300mmm。(4)双边四人走走道宽；30000mm。(5)营业员柜台台走道宽：800mm。营业员货货柜台：厚600mm，高：800l000mmm。(7)单*背立货架：厚300500mm，高高：18002300mmm。双*背立货架；厚；600800mm，高：18002300mmm(9)小商品橱窗窗：厚：500800mm，高：40012000mm。(10)陈列地台高高：400800mm。(11)敞开式货架架：400600mm。(12)放射式售货货架：直径2000mmm。(13)收款台：长：11600mmm，宽：600mmm4饭店客

9、房(1)标准面积：大：25平方米，中中：1618平方米，小小：16平方米。(2)床：高：400450mm，床*高：850950mm。(3)床头柜：高500700mm；宽：500800mm。(4)写字台：长长；11001500mmm；宽450600mmml高700750mm。(5)行李台，长9l01070mmm宽500mm高400mm。衣柜：宽宽：8001200mmm高16002000mmm深500mm。(7)沙发：宽：600800mm高：350400mmm*背高1000mmm衣架高：17001900mmm。5卫生间(11)卫生间面积积；35平方米。(2)浴缸长度；一般有三种种1220、1520

10、、1680mmm；宽；720mm，高450mm。(3)坐便；7503500(mm)。(4)冲洗器：6903350(mmm)。(5)盟洗盆：5504410(mmm)。淋浴器高高：2100mmm。(7)化妆台；长长：1350mmm；宽450 mm。6会议室(11)中心会议室室客容量：会会议桌边长600(mmm)。(2)环式高级会会议室客容量量；环形内线线长700l 0000mm。(3)环式会议室服务通道宽宽：600800mm。7交通空间(1)楼梯间休息息平台净空：等于或大于于2100mmm。(2)楼梯跑道净净空：等于或或大于2300mm。(3)客房走廊高高；等于或大大于2400mmm。(4)两侧设

11、座的的综合式走廊廊宽度等于或或大于2500mmm。(5)楼梯扶手高高；8501100mm。门门的常用尺寸寸：宽：8501000mmm。(7)窗的常用尺尺寸；宽；4001800mmm，(不包括组合合式窗子)窗台高；8001200mm。8灯具(1)大吊灯最小小高度：2400mmm。(2)壁灯高：15001800mmm。(3)反光灯槽最最小直径：等等于或大于灯灯管直径两倍倍。(4)壁式床头灯高：12001400mmm。(5)照明开关高高：1000mmm。9办公家具(1)办公桌：长长：12001600mmm：宽：500650mmm 5高；700800mm。(2)办公椅：高高；400450mm长宽：45

12、04500(mm)。(3)沙发：宽：600800mm；高：350400mm；*背面：1000mmm。(4)茶几；前置置型：90044004000(高)( mm)；中中心型：900x 9004400(mmm)、70077004000(mm)；左右型：60044004000(mm)。(5)书柜：高：1800mmm，宽：120015500mm；深：450500mm。书架：高高：1800mmm 6宽：10001300mmm ；深：350450mm。（二）、室内设设计及家具设设计的基本尺尺寸（单位：厘米）衣橱：深度：一一般6065；推拉门：70，衣橱门宽宽度：4065推拉门：75150，高度：19024

13、0矮柜： 深度：3545，柜门宽度：30060电视柜：深深度：4560，高度：6070单人床：宽宽度：90，105，120；长度：180，186，200，210双人床：宽度：1135，150，180；长度180，186，200，210圆床： 直径：186，212.5，242.4（常用）室室内门：宽度度：8095，医院1120；高度：190，200，210，220，240厕所、厨房房门：宽度：80，90；高度：190，200，210窗帘盒：高高度：1218；深深度：单层布布12；双层布1618（实际尺寸寸）沙发：单单人式：长度度：8095，深度：8590；坐垫高：3542；背高：70990双人式

14、：长长度：126150；深度：8090三人式：长长度：175196；深度：8090四人式：长长度：232252；深度88090茶几：小型型，长方形：长度6075，宽度4560，高度3850（38最佳）中型型，长方形：长度120135；宽度33850或者6075正方形： 长度7590，高度4350大型，长方方形：长度150180，宽度6080，高度3342（33最佳佳）圆形：直直径75，90，105，120；高度：3342方形：宽度90，105，120，135，150；高度3342书桌：固定式：深度44570（60最佳），高高度75活动式：深深度6580，高度7578书桌下缘离离地至少58；长度

15、：最最少90（150180最佳）餐餐桌：高度7578（一般），西西式高度6872，一般方桌桌宽度120，90，75；长方桌宽宽度80，90，105，120；长度150，1165，180，210，240圆桌：直径90，120，135，150，180书架：深度2540（每一格），长长度：60120；下大上小型下方深深度3545，高度8090活动未及顶顶高柜：深度度45，高度180200木隔间墙厚厚：610；内角材排排距：长度（4560）*90教你看建筑水电电安装图QQ空间 新浪微博 腾讯微博 人人网 更多 4262011-122-27 110:49:31作者：来源：建设设人材机网 看水电图很简单单

16、.看水施图的的时候一定要要将平面图和和系统图对着着看,这样才知道道管道是在什什么地方转弯弯,在什么地方方变径,在什么地方方分配水点,配水点标高高是多少,而且在看给给水的时候要要看看有没有有相应的排水水措施和用水水设施,再考虑给水点点和排水措施施、用水设施施搭配是否合合理，如有设设计有洗衣机机给水点，一一般情况下给给水点标高距距完成地面11.1m（具具体看设计），再再看有没有洗洗衣机的排水水地漏，是不不是专用的洗洗衣机地漏，有有没有存水弯弯，这些都有有了再看有没没有洗衣机的的电源插座，位位置是否合理理，插座安全全高度、安全全措施有没有有。看水施图图一定要有很很强的空间立立体感，要达达到感觉自己己

17、就站在房间间里，在跟着着管道走。 看电电施图就先看看说明，插座座安装高度是是多少，高度度达的到安全全要求否，配配电箱安装位位置什么地方方，负荷是多多少，合理否否，空开大小小合理否，出出线的保护管管是多大，电电线的搭配合合理否，电线线与用电设备备的搭配是否否合理，线管管敷设方式是是怎么样的，在在防雷接地上上就看引下线线位置接地地图与防防雷图引下下线位置是否否对应，如不不对应那又在在什么地方转转换，防雷属属几级防雷，避避雷网大小是是否在规范范范围内，引下下线材质，大大小、钢筋搭搭接材料材质质、规格，更更要紧的是高高层有没有防防侧击雷的均均压环，卫生生间局部等电电位，还有接接地土壤的接接地效果，当当

18、地水位，地地质状况。虽虽然这些很多多设计要考虑虑，但你要看看水电图，看看深化就得反反着考察设计计的合理性和和实用性。 看水水电图还要结结合土建看，看看结构梁的大大小，预埋套套管大小是否否合理，建筑筑标高是多少少，水电设施施安装后房间间使用高度有有没有影响。房房间尺寸，墙墙身尺寸，筏筏板厚度，找找平层厚度，保保温属内保温温还是外保温温，保温层厚厚度，内外墙墙装饰层厚度度，当这些数数据都有了之之后才能准确确的进行预埋埋、预留、制制作加工电气安装符号表表示方法QQ空间 新浪微博 腾讯微博 人人网 更多 5482011-099-28 009:35:10作者：来源：建设设人材机 一、电线穿线管管一般有：

19、PPVC管：PC20、焊接钢管：SC20、扣压式镀锌锌薄壁电线管管：KBG20、紧定式镀锌锌薄壁电线管管：JDG20、二、电气设计施施工图中常用用线路敷设方方式：SR： 沿钢线槽敷敷设BE： 沿屋架或跨跨屋架敷设CCLE：沿柱或跨跨柱敷设WE： 沿墙面敷设设CE： 沿天棚面或或顶棚面敷设设ACE：在能进入入人的吊顶内内敷设BC： 暗敷设在梁梁内CLC：暗敷设在在柱内WC： 暗敷设在墙墙内CC： 暗敷设在顶顶棚内ACC：暗敷设在在不能进入的的顶棚内FC： 暗敷设在地地面内SCE：吊顶内敷敷设,要穿金属管管一，导线穿穿管表示SCC-焊接钢管MTT-电线管PC-PVC塑料硬管FPPC-阻燃塑料硬硬管

20、CT-桥架MR-金属线槽M-钢索CP-金属软管PRR-塑料线槽RCC-镀锌钢管二，导导线敷设方式式的表示DBB-直埋TC-电缆沟BC-暗敷在梁内内CLC-暗敷在柱内内WC-暗敷在墙内内CE-沿天棚顶敷敷设CC-暗敷在天棚棚顶内SCEE-吊顶内敷设设F-地板及地坪坪下SR-沿钢索BE-沿屋架，梁梁WE-沿墙明敷三，灯灯具安装方式式的表示CSS-链吊DS-管吊W-墙壁安装C-吸顶R-嵌入S-支架CL-柱上沿钢线槽槽：SR沿屋架或或跨屋架：BE沿柱或跨跨柱：CLE穿焊接接钢管敷设：SC穿电线管管敷设：MT穿硬塑料料管敷设：PC穿阻燃半半硬聚氯乙烯烯管敷设：FPC电缆桥桥架敷设：CT金属线槽槽敷设：M

21、R塑料线槽槽敷设：PR用钢索敷敷设：M穿聚氯乙烯烯塑料波纹电电线管敷设：KPC穿金属属软管敷设：CP直接埋设设：DB电缆沟敷敷设：TC导线敷设设部位的标注注沿或跨梁（屋屋架）敷设：AB暗敷在梁梁内：BC沿或跨柱柱敷设：AC暗敷设在在柱内：CLC沿墙面面敷设：WS暗敷设在在墙内：WC沿天棚或或顶板面敷设设：CE暗敷设在在屋面或顶板板内：CC吊顶内敷敷设：SCE地板或或地面下敷设设：FC房地产开发报建建流程及潜规规则指南QQ空间 新浪微博 腾讯微博 人人网 更多 6932011-099-20 111:12:16作者：来源：网络 中华人民共和国国城乡规划法法将于明年1月1日实施下面先按照报报建的先后

22、顺顺序来说：1、土地证、建建设用地规划划许可证、规规划要点批复复阶段土地证和建设用用地规划许可可证这两个证证，加上规划划要点批复，是是进行房地产产开发的前提提.但是,这几样东西西领取的先后后顺序，非常常的有学问。有有经验的同志志，一看这几几样东西的发发出时间，基基本上就可以以判断出地块块背后的故事事。这三样东东西涉及到国国土部门和规规划部门旷日日持久的权力力斗争。目前前我国法律也也没有很好的的规范这个问问题。恩，简单的说一一下，土地证证由国土部门门颁发，是土土地权属证明明，载明了土土地用途及使使用期限（只只是载明）；建设用地规规划许可证由由规划部门颁颁发，是核定定土地用途及及用地界线的的法律依

23、据；规划要点批批复由规划部部门颁发，是是确定土地使使用强度指标标的法律依据据，如容积率率啊建筑密度度啊停车位配配置要求啊这这些指标都在在这个批复里里体现出来，包包括现在的那那个小户型比比例限制要求求，也会在这这个文件里体体现出来。一般来说，一块块地，必须要要由规划部门门核定规划要要点，颁发了了建设用地规规划许可证（以以下简称地规规证）之后，才才能领取土地地使用权证。这这绝对应该是是必须的程序序。因为国土土部门必须依依据规划部门门核定的土地地功能及土地地使用强度，才才能计算出土土地出让金，才才能在土地证证上载明土地地用途及年限限。但是呢，在现实实中呢，这个个想法只能是是理想状态。因因为首先，很很

24、多地方的国国土部门在出出让土地的时时候，根本不不考虑规划，直直接就整块出出让了。然后后给人家办出出商住用地土土地使用权证证。这种让人人无法理解的的土地出让模模式一度非常常盛行。然后后受让了土地地的开发商，再再去规划部门门软磨硬泡，无无论是修改规规划也好，还还是根本没有有规划都好，反反正，我的土土地出让金是是已经交了，剩剩下的事情你你规划部门得得给我搞定。我不是批评这种种土地出让模模式容易滋生生腐败。要知知道，我国正正式搞土地出出让也只不过过是从1990年开始的，而而以公开交易易的形式搞土土地出让，甚甚至都只是从从1997年才正式开开始。而北京京第一块公开开交易的土地地，是到2000年之后才上上

25、市的。我只只不过是说，我我国在这个问问题上缺乏经经验，国际上上也没有什么么可供借鉴的的模式。因为为我国的房地地产管理体系系那绝对是全全世界独有的的。愤青们不不要在这里给给我指三道四四。我在这个个行业浸了这这些年了，起起码我个人觉觉得，把我放放到90年代的背景景里面去，我我也想不出更更好的土地交交易模式。城城市规划这个个概念一直到到现在都还没没深入人心，更更何况当时呢呢。不过无论如何，这这种土地交易易模式现在已已经只是历史史了。新城乡规划法第第三十八条：在城市、镇镇规划区内以以出让方式提提供国有土地地使用权的，在在国有土地使使用权出让前前，城市、县县人民政府城城乡规划主管管部门应当依依据控制性详

26、详细规划，提提出出让地块块的位置、使使用性质、开开发强度等规规划条件，作作为国有土地地使用权出让让合同的组成成部分。未确确定规划条件件的地块，不不得出让国有有土地使用权权。以出让方式取得得国有土地使使用权的建设设项目，在签签订国有土地地使用权出让让合同后，建建设单位应当当持建设项目目的批准、核核准、备案文文件和国有土土地使用权出出让合同，向向城市、县人人民政府城乡乡规划主管部部门领取建设设用地规划许许可证。城市、县人民政政府城乡规划划主管部门不不得在建设用用地规划许可可证中，擅自自改变作为国国有土地使用用权出让合同同组成部分的的规划条件。2、项目公司设设立、立项、环环境评估、房房地产开发资资质

27、这四项几乎是每每一个项目要要开始的时候候必须要搞的的东西。非常常的社会主义义特色。不过过这里也有些些东西很有趣趣，与法律的的关系也比较较大，比如设设立项目公司司。这里要注注意一下，母母公司拍到的的土地，转到到其全资设立立的项目公司司名下，按我我国法律，不不属于交易。我我再次强调一一下：母公司司与其全资子子公司之间的的土地流转，不不属于交易。再再次强调：不不属于交易。因因此，房地产产公司可以任任意设置项目目子公司，在在房子卖完后后再把它在实实体上消灭，只只留下一个壳壳。这种操作作模式没什么么法律风险可可言，非常的的经济实用，因因此现在我国国稍微有点规规模的房地产产公司都这么么干。再说立项，这个个

28、东西纯粹是是计划经济时时代留下的产产物，非常的的烦，也不知知道这个东西西应该算什么么。立项主要要考察的是项项目的投资额额及可行性。我我不知道在目目前的市场里里，可行性这这个东西，政政府是从什么么角度来管理理的。反正现现在各地由于于市场经济的的深度不同，所所以在这个事事情的管理上上也不同。有有些地方基本本上不太管，有有些地方就管管得非常严。而而且立项到底底需要什么材材料那也是谁谁都说不清楚楚的事情。立立项与其他程程序的先后关关系那更是异异常随便的事事情。譬如最最近国家的政政策，要求先先把环境评估估搞了，再回回头来立项。这这是基于加强强环境保护促促进可持续发发展的考虑。但但在很多地方方，环评的一一

29、项主要前提提材料就是立立项批文。立立不了项根本本做不了环评评。不过上有有政策下有对对策，事情都都是人办出来来的。反正到到目前为止，建建设项目都在在纷纷的上马马中，我也不不知道大家都都是怎么在这这些莫名其妙妙的政策中穿穿过来的。反反正我自己如如果操办这些些事情，基本本上都是直接接去这些部门门，譬如去计计划部门，就就让他们给我我推荐可行性性研究报告的的编制公司，去去环保局，就就让他们给我我推荐环境评评估报告的编编制公司，然然后让这些公公司负责把这这些手续办出出来。编制费费用稍微给多多点都没关系系。总之我自自己一看到这这些手续，头头就痛得厉害害。房地产开发资质质就比较有技技术含量一点点，关键是专专业

30、技术人员员难找。现在在这些专业技技术人员资料料都是省内联联网了，想搞搞几个球人糊糊弄建设部门门基本上做不不到，建设部部门也不敢在在这个事情上上乱来，因为为任何人都可可以上网查到到，某某是什什么专业资质质任职什么公公司。现在结结构类的工程程师难找啊，感感慨一个。嘿嘿嘿。下一篇开始讲正正式的规划报报建：总平面面审查阶段。3、总平面审查查阶段这个阶段各地的的叫法不一样样，我听得比比较多的叫“修建性详细细规划审查”。这个阶段段就是审查小小区的总平面面规划图纸，也也就是审一个个小区的建筑筑物都是怎么么排的，每栋栋单体建筑有有多高，有多多大，各栋单单体建筑之间间怎么间隔，间间距是多少，日日照够不够，总总容

31、积率是多多大，有没有有超过规定的的容积率，建建筑密度是多多少，进出小小区的道路怎怎么安排，是是不是符合消消防规范，等等等等等，这这些东西都是是非常的专业业啊专业。在这里我要举例例说明一下，比比如建筑密度度，这个东西西看起来很简简单是吧，就就是建筑物基基底面积占整整个小区面积积的比例数。譬譬如这个小区区是1万平方米，有有3000平方米的地地面上有建筑筑物，那么建建筑密度就是是30%。看起来这这个计算应该该是没有什么么争议了。但但是且慢。我我这3000平方米的建建筑占地里面面，有2000平方米是一一个大型的架架空平台，架架空层下是停停车位，上面面是空中绿化化广场。现在在，争议就来来了，我这个个20

32、00平方米，到到底算不算建建筑基底？你你之所以限制制我的建筑密密度，无非就就是为了保证证绿化嘛，保保障居民的休休闲空间嘛。现现在我虽然好好象是在地面面上建了东西西，但是我这这个东西顶上上都是绿化啊啊，我的绿化化没有减少啊啊，我的休闲闲空间没有减减少啊，所以以这个2000平方米不能能算在建筑密密度里面。这这种空中花园园型的架空层层到底要不要要算建筑密度度的问题，反反正技术规范范没有限死，有有无穷的空间间可以钻营。再举个例子，容容积率，总建建筑面积除以以净用地面积积。也是看起起来很简单。但但是放到实践践中一看，啥啥是净用地面面积啊？从哪哪里起算啊？是纯粹的土土地使用权证证载的面积呢呢，还是比这这个

33、面积大那那么一点，一一直到周边道道路的道路中中线去呢？这这个东西根本本说不清楚，怎怎么算都行。把把净用地面积积一加大，总总建筑面积自自然就水涨船船高。这都是是可以钻营的的地方。其他的地方，譬譬如消防通道道的设置，高高层建筑四周周必须设立环环形消防车道道。但是这么么一搞，小区区的绿化基本本上就毁掉了了。怎么办？设置那种隐隐形消防车道道，上面种草草保持绿化，就就指着图纸说说这就是一条条消防道路。这这么搞行不行行？反正我个个人不知道行行不行。消防防车道的载重重量那是有非非常严格滴设设计要求滴，反反正我个人不不知道这种草草地能不能承承载得起消防防车。审总平面是整个个开发报建过过程中最有技技术含量的活活

34、，这个过程程一般都要2到3个月，往往往都要和规划划部门反复修修改扯皮，来来回磨，磨到到双方都没了了脾气，才能能通得过。我我反正几乎没没有见过能顺顺顺当当啥工工作不做，干干等着就能通通过总平面审审查的。我也也没见过那种种零缺陷的总总平面设计，只只要有心，无无论什么公司司的总平面，无无论是你万科科还是富力还还是雅居乐，那那只要一挑起起来，问题都都是一筐筐的的。不是消防防间距不够，就就是在不能开开窗的地方开开了窗，要么么就是车道转转弯半径太小小，等等等等等。（在这自自夸一个：本本人不才，曾曾经试过在10天内完成这这个工作，至至今被引为传传奇故事。嘿嘿嘿）4、管线综合审审查、排水许许可证管线综合审查是

35、是规划部门的的专业审查内内容之一，我我现在专门拿拿出来讲，因因为这个东西西实在是非常常，非常的专专业啊。搞得得不好的话，实实在是害死人人啊。而且，被被这个东西害害死的公司比比比皆是。各各位千万别以以为那些什么么保利啊合生生啊之类的大大公司就不会会在这个问题题上犯重大原原则性的错误误，事实上，无无论什么房地地产公司，在在这个问题上上栽跟头的的的几率，是一一样的，这个个东西就跟击击鼓传花似的的，一轮到就就死。说了半天，管线线综合是啥？包括三大项项：小区给排排水管线、强强电线路、弱弱电线路，这这三项综合起起来考虑，根根据各项设计计规范科学统统筹安排，放放到同一张图图纸上。给排排水不用多解解释了，就是

36、是怎么引自来来水进小区，然然后怎么把生生活污水和雨雨水排出小区区；强电就是是生活用电，线线路从哪里进进，怎么上楼楼，怎么进门门；弱电的内内容就多了，什什么有线电视视线、各类通通讯线路、网网线、内部监监控线路，等等等等等，多多得要死。上上面这三样东东西要科学的的话，统统都都得在地下走走，从地下穿穿进各栋单体体再连接进入入千家万户。这些线路啊什么么的，必须要要合理的安排排好，不能到到处乱走。作作为非专业人人士，要判断断一个小区的的官线综合设设计好不好，只只需要看两个个东西：1、你就这么么走进一个小小区，看它里里面是不是有有电线搭在楼楼和楼之间。只只要有这个，基基本上这个小小区你就不用用多考虑了；2

37、、沙井盖是是不是基本沿沿着小区道路路排布，不是是搞到到处都都是。如果什什么沙井盖搞搞得满地都是是，简直看不不出走向来的的，基本上这这个小区你就就可以考虑放放弃了。为什么我要这么么强调这个管管线综合呢？如果它设计计不好有什么么后果呢？首首先，就是给给排水会整天天出问题。一一下雨小区就就变池塘的事事情，我实在在是见得太多多了；然后，对对于年轻的我我来说，就是是网络整天出出问题，小区区网络运营商商根本没得选选，因为只埋埋了一条管，别别的网络运营营商想进来提提供优质服务务都不行，而而现在的这家家，不是这里里的线路坏就就是那里坏，整整天修，我这这正打怪呢，嘣嘣的一下，断断网了。再然然后，夏天千千万别开空

38、调调，一开就断断电跳闸。家家里的电器得得轮着用，千千万别一起开开。看电视的的时候千万别别开电脑，不不然就得在黑黑暗之中耗一一晚上。这都都是管线综合合没搞好的标标志啊。你说说，这样的小小区，能住吗吗？管线综合既然如如此重要，那那么我们说，我我们设计的时时候好好的考考虑，好好的的研究，不就就行了吗？事事实上，是不不行。为什么么？因为所有有的线，你都都得从外面引引进来，都得得跟外面有个个接口。但是是接口在哪里里呢？我现在在告诉你们，无无论开发商们们在事先做多多少准备工作作，做多少调调查工作，都都无法保证预预留的接口不不发生变化。最最常见的是市市政排污管线线突然就重新新施工，换地地方了，哪怕怕它不换地

39、方方，就是水平平抬高个几公公分，这个小小区的排水因因为倾斜度不不够，那也完完蛋了。这种种事情太常见见了。大家肯肯定经常看到到市政管线施施工，把路挖挖开，今天搞搞搞这里，明明天搞搞哪里里。我反正是是被这个东西西搞怕了。这这种情况那是是想赔钱都搞搞不定的。然然后，高压电电线的接入口口，一开始说说得好好的，从从某某变电站站接，等到施施工完毕，要要正式接的时时候，突然发发现那个变电电站已经搬走走了，又或者者它的容量已已经超了，不不能再让你接接，你得从其其他地方接，这这个时候只能能花冤枉钱，乱乱引。引到多多少电算多少少电。至于，呃呃，会引起什什么生活上的的麻烦，我也也不知道。再说到这个排水水许可证。这这

40、个东西是市市政部门发的的，专门针对对小区的排水水。现在都是是要求雨污分分流了。就是是雨水和生活活污水要分两两条管排。这这个东西管的的是管径和流流量，以及连连接市政管线线的位置。然然后这个东西西反过来又影影响管线综合合设计，事实实上是一回事事。我就不多多说了。5、单体审查、建建筑工程规划划许可证规划部门对单体体设计的审查查那也是非常常严格的，但但是总体来说说，相对于总总平面规划，就就比较容易通通过一点。单体设计是啥呢呢？就是在总总平面规划的的基础上，落落实单体建筑筑的设计方案案。单体方案案主要是些啥啥内容呢？我我个人是这么么总结的：关关键就是落实实各空间的大大小尺寸。这这个阶段有些些东西也很麻麻

41、烦，最烦的的是车位。目目前来说，我我国各大城市市在车位问题题上管得那都都是非常严格格的，要求一一般是每户住住宅配一个车车位，商业一一般是100平方米配一一个车位。大大体的配置要要求基本上都都是这样，各各城市大同小小异。车位不不够，基本上上都别想通过过单体审查。当然，总平面审审查期间一般般来说，也会会审车位，不不过那个阶段段主要是经验验值，按35平方米到45平方米平方方米一个车位位这样的经验验值，来评估估地下室面积积够不够，一一般来说规划划部门不会很很在意车位够够不够，不会会认真的在图图纸上数。但但是单体阶段段就不一样了了，就开始数数了。这个时时候什么毛招招都会用上。比比如所谓的子子母车位啦，根

42、根本停不进去去车的转角位位也放个车位位啦，等等等等等，不一而而足。但是有有些时候，无无论怎么摆都都摆不够，那那也有办法，就就是宣称我这这里要做立体体机械停车位位。立体机械械停车位我相相信很多人都都见过，那玩玩意非常的不不好使唤，进进出一次花上上半个小时那那是非常正常常的事情。不不过无数开发发商都只是停停留在口头上上，只要通过过单体审查了了，这个机械械停车装置那那是绝对不会会安装的。那么，为什么开开发商那么不不愿意建大点点地下室？因因为建地下室室是亏本的。买买的人也少。我我知道这个话话一说出来粪粪青们就会向向我开炮，说说什么10几20万买一巴掌掌大的停车位位，开发商还还亏本？事实实是，停下一一台

43、车，的确确只需要10个平方米不不到的空间。但但是，你要把把这部车停进进去，你另外外还需要30平方米的进进车道。所以以按经验值，每每个停车位所所须分担的面面积，基本上上都是35到45平方米。规规划部门都这这么掌握。你你这个车是不不能垂直起降降的。这就是是客观规律。当然我这个是大大概经验，在在有些城市，停停车位还是能能赚钱的，比比如广州、深深圳和上海的的一些黄金地地段的楼盘，据据说停车位都都能买到40万一个。不不过这个不代代表一般规律律。嘿嘿。审完单体设计，设设计公司再细细化一下出建建筑施工图，就就可以申领建建设工程规划划许可证。这这个过程比较较没什么技术术含量。不值值得多说。我我就一笔带过过了。

44、不过这个建设工工程规划许可可证，在新的的城乡规划划法中被提提到非常高的的位置，反复复的强调。我我个人还没钻钻详明白，不不知道这个法法是什么意思思，在搞什么么玄虚。6、消防和人防防专项审查这两样东西搞死死人。我直接接这么下两个个结论：没有有哪个小区的的消防和人防防设计是达标标的。没有哪哪个小区的消消防和人防设设备是合格。我我就这么直接接一点：消防防报建，要说说难，是所有有专业报建中中最艰难的，但但是如果说简简单，也可以以很简单。至至于人防报建建，这个东西西莫名其妙，我我不知道这个个算什么，我我对任何备战战的东西，都都心存恶感。先从消防说起。消消防部门是武武警官兵，不不是政府机构构，这个大家家心里

45、要有数数。我国的消消防审查，在在很多时候都都是非常扯淡淡的，非常官官僚的。另外外呢，我们的的开发商，也也的确是非常常的不象话，要要满足消防规规范的话，这这个投入太大大了。另外我我们的消费者者也没这种意意识。因为很很多消防上的的要求是非常常影响使用的的，比如电梯梯间和楼梯间间之间设置个个1级防火门，那那对业主进进进出出来讲，是是非常不方便便的。基本上上来讲，消防防设计绝对不不可能严格按按规范做够做做足。在这个个方面，审查查那也是越来来越严。一般般说，各发展展商都是委托托消防施工企企业代理报建建。为什么呢呢？因为这些些企业长期和和消防部门打打交道，跟消消防部门之间间的关系千丝丝万缕源远流流长，往往

46、由由他们出面才才能把事情办办成。但是，我我在这里说句句公道话：涉涉及生命安全全的消防规范范，基本上没没人敢动手脚脚。比如12层以上要设设置专门的消消防电梯，17层以上设置置剪刀楼梯，这这些强制性规规范已经是铁铁律。我个人人没见过有开开发商能绕得得过这些强制制性规范的，即即使能绕过去去将会获得巨巨大的回报，譬譬如减少一套套楼梯，那是是多么好的事事情啊， 但是基本上上没人敢去办办。起码我不不敢。在我个个人日后的职职业生涯中，我我也不敢。人防工程是非常常神经的一样样中国特色的的东西。我不不知道这个东东西算啥。真真要有空袭了了我绝对不会会呆在高层建建筑的地下室室里，911的那栋大楼楼就是前车之之见。真要被被炸了楼，呆呆在地下室里里绝对活埋掉掉。当然这只只是我的个人人观感，大家家不必介意。人防部门属于政政府部门，不不是军队编制制。用于人防防用途的那部部分地下室也也可以搞停车车位，但是这这部分要被划划出来，不能能发产权证。这这部分停车位位只有使用权权。关于人防防停车位的使使用权问题，现现在的争议非非常大。社会会上各种声音音都有，尤其其是自以为看看通了物权法法的神经们。我我现在告诉你你们，所有的的人防用途的的东西，产权权都是国家所所有。国家为为了鼓励大家家搞人防工程程，就允许你你暂时用着。但但是这