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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.一、一个土土建工程师师应该知道道的数据（一）、普普通住宅建建筑混凝土土用量和用用钢量： 1、多层砌砌体住宅： 钢筋30kgg/m2 砼0.30.333m3/m2 2、多层框框架 钢筋3842kgg/m2 砼0.330.355m3/m2 3、小高层层1112层 钢筋5052kgg/m2 砼0.355m3/m2 4、高层11718层 钢筋5460kgg/m2 砼0.366m3/m2 5、高层330层H=94米 钢筋6575kgg/m2 砼0.420.477m3/
2、m26、高层酒酒店式公寓寓28层H=90米 钢筋6570kgg/m2 砼0.380.422m3/m2 7、别墅混混凝土用量量和用钢量量介于多层层砌体住宅宅和高层1112层之间 以上数据按按抗震7度区规则则结构设计计 （二）、普普通多层住住宅楼施工工预算经济济指标 1、室外门门窗（不包包括单元门门、防盗门门）面积占占建筑面积积0.200.244 2、模板面面积占建筑筑面积2.2左右 3、室外抹抹灰面积占占建筑面积积0.4左右 4、室内抹抹灰面积占占建筑面积积3.8 （三）、施施工功效 1、一个抹抹灰工一天天抹灰在35平米 2、一个砖砖工一天砌砌红砖10001800块 3、一个砖砖工一天砌砌空心砖
3、8001000块 4、瓷砖115平米 5、刮大白白第一遍300平米/天，第二二遍180平米/天，第三三遍压光90平米/天 （四）、基基础数据 1、混凝土土重量25000kg/mm3 2、钢筋每每延米重量量0.000617*d*d3、干砂子子重量15000kg/mm3，湿砂重重量17000kg/mm34、石子重重量22000kg/mm3 5、一立方方米红砖525块左右（分分墙厚） 6、一立方方米空心砖砖175块左右 7、筛一方方干净砂需需1.3方普通砂 二、建筑行行业必须懂懂的常识（一）、普普通住宅建建筑混凝土土用量和用用钢量： 1、多层层砌体住宅宅： 钢筋：330kg/m2 砼：0.30.33
4、3m3/m22、多层框框架： 钢筋：33842kgg/m2 砼：0.330.355m3/m23、小高层层1112层： 钢筋：55052kgg/m2砼：0.335m3/m24、高层11718层：钢筋：54460kgg/m2砼：0.336m3/m25、高层330层H=94米： 钢筋：66575kgg/m2 砼：0.420.477m3/m2 6、高层酒酒店式公寓寓28层H=90米： 钢筋：66570kgg/m2 砼：0.380.422m3/m27、别墅：混凝土用用量和用钢钢量介于多多层砌体住住宅和高层层1112层之间；以上数据按按抗震7度区规则则结构设计计三、建筑行行业顺口溜溜要想建设效效果好， 选
5、择队伍伍要招标。中标以后订订合同， 免得约束束无依照。协议内容应应详尽， 权利义务务与违约。甲方按时交交图纸， 会审图纸纸别忘掉。施工单位做做“两算”， 人工机械械和材料。施工现场先先平整， 线外两米米要接牢。找好方位来来放线， 按着规定定挖地槽。先做垫层后后基础， 地梁一般般三百高。基础部位有有洞口， 具体位置置图示标。做完基础砌砌墙体， 二者之间间有防潮。砖墙砌体要要牢固， 首层砂浆浆强度高。制作圈梁支支模板， 顶浆上板板提工效。三毡四油来来防水， 顺水坡度度二分毫。人工排水落落水管， 自然排水水檐板包。外墙做完做做勒脚， 勒角间隔隔有线条。外墙根部有有散水， 六米伸缩缩紧记牢。室外完工转
6、转室内， 水暖安装装第一招。中级抹灰分分两层， 砂灰打底底后麻刀。先做屋面后后墙裙， 墙裙下面面有踢脚。厨浴厕所精精装修， 瓷砖地砖砖不可少。素灰打底贴贴稳固， 厕浴底部部谨防潮室内最后做做地面， 磨石机遇遇要抓好。门窗安装上上油漆， 接通水电电待结交。交工之前要要验收， 自检用户户共同瞧。如有不妥再再返修， 执行合同同勿动摇。建行留足包包修金， 保期维修修不烦恼。按时结算保保工期， 争创国家家全优号！四、建筑设设计常用尺尺寸大全（一）、室室内设计常常用尺寸1、墙面尺尺寸(1)踢脚板高高；80200mmm。(2)墙裙高：80015000mm。(3)挂镜线高高：160018000(画中心距距地面
7、高度度)mm。2餐厅(1) 餐桌高：750790mmm。(2) 餐椅高；450500mmm。(3) 圆桌直径径：二人500mmm二人800mmm，四人900mmm，五人11000mm，六人110012500mm，八人13000mm，十人l5000mm，十二人18000mm。(4) 方餐桌尺尺寸：二人人700850(mm)，四人1350850(mm)，八人225008500(mm)，(5) 餐桌转盘盘直径；700800mmm。餐桌间间距：(其中座椅椅占500mmm)应大于500mmm。(7) 主主通道宽：120013000mm。内部工工作道宽：600900mmm。(9) 酒吧台高高：900l05
8、00mm，宽500mmm。(10) 酒吧凳高高；6007750mmm。3商场营营业厅(1)单边双人人走道宽：16000mm。(2)双边双人人走道宽：20000mm。(3)双边三人人走道宽：23000mm。(4)双边四人人走道宽；30000mmm。(5)营业员柜柜台走道宽宽：800mmm。营业员员货柜台：厚600mmm，高：800l0000mm。(7)单*背立货架架：厚300500mmm，高：180023000mm。双*背立货架架；厚；600800mmm，高：180023000mm(99)小商品橱橱窗：厚：500800mmm，高：40011200mmm。(10)陈列地台台高：400800mmm。
9、(11)敞开式货货架：400600mmm。(12)放射式售售货架：直直径20000mm。(13)收款台：长长：16000mm，宽：600mmm4饭店客客房(1)标准面积积：大：25平方米，中中：1618平方米，小小：16平方米。(2)床：高：400450mmm，床*高：850950mmm。(3)床头柜：高500700mmm；宽：500800mmm。(4)写字台：长；110015000mm；宽450600mmml高700750mmm。(5)行李李台，长9l010700mm宽500mmm高400mmm。衣柜：宽：80012000mm高160020000mm深500mmm。(7)沙发：宽宽：6008
10、00mmm高：350400mmm*背高10000mm衣架高：170019000mm。5卫生间间(1)卫生间面面积；35平方米。(2)浴缸长度度；一般有有三种1220、1520、16800mm；宽；720mmm，高450mmm。(3)坐便；7503350(mmm)。(4)冲洗器：690350(mm)。(5)盟洗盆：550410(mm)。淋浴器器高：21000mm。(7)化妆台；长：13500mm；宽450 mmm。6会议室室(1)中心会议议室客容量量：会议桌桌边长600(mm)。(2)环式高级级会议室客客容量；环环形内线长长700l 0000mm。(3)环式会议室服务通通道宽：600800mmm
11、。7交通空空间(1)楼梯间休休息平台净净空：等于于或大于21000mm。(2)楼梯跑道道净空：等等于或大于于2300mmm。(3)客房走廊廊高；等于于或大于24000mm。(4)两侧设座座的综合式式走廊宽度度等于或大大于25000mm。(5)楼梯扶手手高；8501100mmm。门的常常用尺寸：宽：85010000mm。(7)窗的常用用尺寸；宽宽；40018000mm，(不包括组组合式窗子子)窗台高；8001200mmm。8灯具(1)大吊灯最最小高度：24000mm。(2)壁灯高：150018000mm。(3)反光灯槽槽最小直径径：等于或或大于灯管管直径两倍倍。(4)壁式床头灯灯高：120014
12、000mm。(5)照明开关关高：10000mm。9办公家家具(1)办公桌：长：120016000mm：宽：500650mmm 5高；700800mmm。(2)办公椅：高；400450mmm长宽：4504450(mmm)。(3)沙发：宽宽：600800mmm；高：350400mmm；*背面：10000mm。(4)茶几；前前置型：900400400(高)( mm)；中心型型：900xx 90004000(mm)、700700400(mm)；左右型型：600400400(mm)。(5)书柜：高高：18000mm，宽：120015000mm；深：450500mmm。书架：高：18000mm 66宽：1
13、00013000mm ；深：350450mmm。（二）、室室内设计及及家具设计计的基本尺尺寸（单位位：厘米）衣橱：深度度：一般6065；推拉门门：70，衣橱门门宽度：4065推拉门：75150，高度：190240矮柜： 深度：3545，柜门宽度：3060电视柜：深度：4560，高度：6070单人床：宽度：90，105，120；长度：180，186，200，210双人床：宽度度：135，150，180；长度180，186，200，210圆床： 直径：186，212.5，242.4（常用）室室内门：宽宽度：8095，医医院120；高度：190，200，210，220，240厕所、厨厨房门：宽宽度：
14、80，90；高度：190，200，210窗帘盒：高度：12188；深度：单层布12；双层布1618（实际尺尺寸）沙发发：单人式式：长度：8095，深度：8590；坐垫高高：3542；背高：70090双人式：长度：126150；深度：8090三人式：长度：175196；深度：8090四人式：长度：232252；深深度8090茶几：小小型，长方方形：长度度6075，宽度4560，高度3850（38最佳）中中型，长方方形：长度度120135；宽宽度3850或者6075正方形： 长度7590，高度4350大型，长长方形：长长度150180，宽度6080，高度3342（333最佳）圆圆形：直径径75，9
15、0，105，120；高度：3342方形：宽宽度90，105，120，135，150；高度3342书桌：固定式：深深度4570（60最佳），高高度75活动式：深度6580，高度7578书桌下缘缘离地至少少58；长度：最少90（150180最最佳）餐桌桌：高度7578（一般），西西式高度6872，一般方方桌宽度120，90，75；长方桌桌宽度80，90，105，120；长度1500，165，180，210，240圆桌：直直径90，120，135，150，180书架：深深度2540（每一格格），长度度：60120；下大上小型下下方深度3545，高度8090活动未及及顶高柜：深度45，高度180200
16、木隔间墙墙厚：610；内角材材排距：长长度（45660）*90教你看建筑筑水电安装装图QQ空间 新浪微博博 腾讯微博博 人人网 更多 4262011-12-227 100:49:31作者：来源：建建设人材机机网 看水电图很很简单.看水施图图的时候一一定要将平平面图和系系统图对着着看,这样才知知道管道是是在什么地地方转弯,在什么地地方变径,在什么地地方分配水水点,配水点标标高是多少少,而且在看看给水的时时候要看看看有没有相相应的排水水措施和用用水设施,再考虑给水水点和排水水措施、用用水设施搭搭配是否合合理，如有有设计有洗洗衣机给水水点，一般般情况下给给水点标高高距完成地地面1.11m（具体体看设
17、计），再再看有没有有洗衣机的的排水地漏漏，是不是是专用的洗洗衣机地漏漏，有没有有存水弯，这这些都有了了再看有没没有洗衣机机的电源插插座，位置置是否合理理，插座安安全高度、安全措施施有没有。看水施图图一定要有有很强的空空间立体感感，要达到到感觉自己己就站在房房间里，在在跟着管道道走。 看电电施图就先先看说明，插插座安装高高度是多少少，高度达达的到安全全要求否，配配电箱安装装位置什么么地方，负负荷是多少少，合理否否，空开大大小合理否否，出线的的保护管是是多大，电电线的搭配配合理否，电电线与用电电设备的搭搭配是否合合理，线管管敷设方式式是怎么样样的，在防防雷接地上上就看引下下线位置接地图与防雷雷图引
18、下下线位置是是否对应，如如不对应那那又在什么么地方转换换，防雷属属几级防雷雷，避雷网网大小是否否在规范范范围内，引引下线材质质，大小、钢筋搭接接材料材质质、规格，更更要紧的是是高层有没没有防侧击击雷的均压压环，卫生生间局部等等电位，还还有接地土土壤的接地地效果，当当地水位，地地质状况。虽然这些些很多设计计要考虑，但但你要看水水电图，看看深化就得得反着考察察设计的合合理性和实实用性。 看看水电图还还要结合土土建看，看看结构梁的的大小，预预埋套管大大小是否合合理，建筑筑标高是多多少，水电电设施安装装后房间使使用高度有有没有影响响。房间尺尺寸，墙身身尺寸，筏筏板厚度，找找平层厚度度，保温属属内保温还
19、还是外保温温，保温层层厚度，内内外墙装饰饰层厚度，当当这些数据据都有了之之后才能准准确的进行行预埋、预预留、制作作加工电气安装符符号表示方方法QQ空间 新浪微博博 腾讯微博博 人人网 更多 5482011-09-228 099:35:10作者：来源：建建设人材机机 一、电线穿穿线管一般般有：PVVC管：PC20、焊接钢管管：SC20、扣压式镀镀锌薄壁电电线管：KBG220、紧定式镀镀锌薄壁电电线管：JDG220、二、电气设设计施工图图中常用线线路敷设方方式：SR： 沿钢线槽槽敷设BE： 沿屋架或或跨屋架敷敷设CLE：沿柱或或跨柱敷设设WE： 沿墙面敷敷设CE： 沿天棚面面或顶棚面面敷设ACCE
20、：在能进进入人的吊吊顶内敷设设BC： 暗敷设在在梁内CLLC：暗敷设设在柱内WWC： 暗敷设在在墙内CC： 暗敷设在在顶棚内AACC：暗敷设设在不能进进入的顶棚棚内FC： 暗敷设在在地面内SSCE：吊顶内内敷设,要穿金属属管一，导导线穿管表表示SC-焊接钢管管MT-电线管PCC-PVCC塑料硬管管FPC-阻燃塑料料硬管CTT-桥架MR-金属线槽槽M-钢索CP-金属软管管PR-塑料线槽槽RC-镀锌钢管管二，导线线敷设方式式的表示DDB-直埋TC-电缆沟BCC-暗敷在梁梁内CLCC-暗敷在柱柱内WC-暗敷在墙墙内CE-沿天棚顶顶敷设CCC-暗敷在天天棚顶内SSCE-吊顶内敷敷设F-地板及地地坪下S
21、RR-沿钢索BEE-沿屋架，梁梁WE-沿墙明敷敷三，灯具具安装方式式的表示CCS-链吊DS-管吊W-墙壁安装装C-吸顶R-嵌入S-支架CL-柱上沿钢线线槽：SR沿屋架架或跨屋架架：BE沿柱或或跨柱：CLE穿焊焊接钢管敷敷设：SC穿电线线管敷设：MT穿硬塑塑料管敷设设：PC穿阻燃燃半硬聚氯氯乙烯管敷敷设：FPC电缆缆桥架敷设设：CT金属线线槽敷设：MR塑料线线槽敷设：PR用钢索索敷设：M穿聚氯乙乙烯塑料波波纹电线管管敷设：KPC穿金金属软管敷敷设：CP直接埋埋设：DB电缆沟沟敷设：TC导线敷敷设部位的的标注沿或或跨梁（屋屋架）敷设设：AB暗敷在在梁内：BC沿或跨跨柱敷设：AC暗敷设设在柱内：CL
22、C沿墙墙面敷设：WS暗敷设设在墙内：WC沿天棚棚或顶板面面敷设：CE暗敷设设在屋面或或顶板内：CC吊顶内内敷设：SCE地板板或地面下下敷设：FC房地产开发发报建流程程及潜规则则指南QQ空间 新浪微博博 腾讯微博博 人人网 更多 6932011-09-220 111:12:16作者：来源：网网络 中华人民共共和国城乡乡规划法将将于明年1月1日实施下面先按按照报建的的先后顺序序来说：1、土地证证、建设用用地规划许许可证、规规划要点批批复阶段土地证和建建设用地规规划许可证证这两个证证，加上规规划要点批批复，是进进行房地产产开发的前前提.但是,这几样东东西领取的的先后顺序序，非常的的有学问。有经验的的
23、同志，一一看这几样样东西的发发出时间，基基本上就可可以判断出出地块背后后的故事。这三样东东西涉及到到国土部门门和规划部部门旷日持持久的权力力斗争。目目前我国法法律也没有有很好的规规范这个问问题。恩，简单的的说一下，土土地证由国国土部门颁颁发，是土土地权属证证明，载明明了土地用用途及使用用期限（只只是载明）；建设用地地规划许可可证由规划划部门颁发发，是核定定土地用途途及用地界界线的法律律依据；规规划要点批批复由规划划部门颁发发，是确定定土地使用用强度指标标的法律依依据，如容容积率啊建建筑密度啊啊停车位配配置要求啊啊这些指标标都在这个个批复里体体现出来，包包括现在的的那个小户户型比例限限制要求，也
24、也会在这个个文件里体体现出来。一般来说，一一块地，必必须要由规规划部门核核定规划要要点，颁发发了建设用用地规划许许可证（以以下简称地地规证）之之后，才能能领取土地地使用权证证。这绝对对应该是必必须的程序序。因为国国土部门必必须依据规规划部门核核定的土地地功能及土土地使用强强度，才能能计算出土土地出让金金，才能在在土地证上上载明土地地用途及年年限。但是呢，在在现实中呢呢，这个想想法只能是是理想状态态。因为首首先，很多多地方的国国土部门在在出让土地地的时候，根根本不考虑虑规划，直直接就整块块出让了。然后给人人家办出商商住用地土土地使用权权证。这种种让人无法法理解的土土地出让模模式一度非非常盛行。然
25、后受让让了土地的的开发商，再再去规划部部门软磨硬硬泡，无论论是修改规规划也好，还还是根本没没有规划都都好，反正正，我的土土地出让金金是已经交交了，剩下下的事情你你规划部门门得给我搞搞定。我不是批评评这种土地地出让模式式容易滋生生腐败。要要知道，我我国正式搞搞土地出让让也只不过过是从1990年开始的的，而以公公开交易的的形式搞土土地出让，甚甚至都只是是从1997年才正式式开始。而而北京第一一块公开交交易的土地地，是到2000年之后才才上市的。我只不过过是说，我我国在这个个问题上缺缺乏经验，国国际上也没没有什么可可供借鉴的的模式。因因为我国的的房地产管管理体系那那绝对是全全世界独有有的。愤青青们不
26、要在在这里给我我指三道四四。我在这这个行业浸浸了这些年年了，起码码我个人觉觉得，把我我放到90年代的背背景里面去去，我也想想不出更好好的土地交交易模式。城市规划划这个概念念一直到现现在都还没没深入人心心，更何况况当时呢。不过无论如如何，这种种土地交易易模式现在在已经只是是历史了。新城乡规划划法第三十十八条：在在城市、镇镇规划区内内以出让方方式提供国国有土地使使用权的，在在国有土地地使用权出出让前，城城市、县人人民政府城城乡规划主主管部门应应当依据控控制性详细细规划，提提出出让地地块的位置置、使用性性质、开发发强度等规规划条件，作作为国有土土地使用权权出让合同同的组成部部分。未确确定规划条条件的
27、地块块，不得出出让国有土土地使用权权。以出让方式式取得国有有土地使用用权的建设设项目，在在签订国有有土地使用用权出让合合同后，建建设单位应应当持建设设项目的批批准、核准准、备案文文件和国有有土地使用用权出让合合同，向城城市、县人人民政府城城乡规划主主管部门领领取建设用用地规划许许可证。城市、县人人民政府城城乡规划主主管部门不不得在建设设用地规划划许可证中中，擅自改改变作为国国有土地使使用权出让让合同组成成部分的规规划条件。2、项目公公司设立、立项、环环境评估、房地产开开发资质这四项几乎乎是每一个个项目要开开始的时候候必须要搞搞的东西。非常的社社会主义特特色。不过过这里也有有些东西很很有趣，与与
28、法律的关关系也比较较大，比如如设立项目目公司。这这里要注意意一下，母母公司拍到到的土地，转转到其全资资设立的项项目公司名名下，按我我国法律，不不属于交易易。我再次次强调一下下：母公司司与其全资资子公司之之间的土地地流转，不不属于交易易。再次强强调：不属属于交易。因此，房房地产公司司可以任意意设置项目目子公司，在在房子卖完完后再把它它在实体上上消灭，只只留下一个个壳。这种种操作模式式没什么法法律风险可可言，非常常的经济实实用，因此此现在我国国稍微有点点规模的房房地产公司司都这么干干。再说立项，这这个东西纯纯粹是计划划经济时代代留下的产产物，非常常的烦，也也不知道这这个东西应应该算什么么。立项主主
29、要考察的的是项目的的投资额及及可行性。我不知道道在目前的的市场里，可可行性这个个东西，政政府是从什什么角度来来管理的。反正现在在各地由于于市场经济济的深度不不同，所以以在这个事事情的管理理上也不同同。有些地地方基本上上不太管，有有些地方就就管得非常常严。而且且立项到底底需要什么么材料那也也是谁都说说不清楚的的事情。立立项与其他他程序的先先后关系那那更是异常常随便的事事情。譬如如最近国家家的政策，要要求先把环环境评估搞搞了，再回回头来立项项。这是基基于加强环环境保护促促进可持续续发展的考考虑。但在在很多地方方，环评的的一项主要要前提材料料就是立项项批文。立立不了项根根本做不了了环评。不不过上有政
30、政策下有对对策，事情情都是人办办出来的。反正到目目前为止，建建设项目都都在纷纷的的上马中，我我也不知道道大家都是是怎么在这这些莫名其其妙的政策策中穿过来来的。反正正我自己如如果操办这这些事情，基基本上都是是直接去这这些部门，譬譬如去计划划部门，就就让他们给给我推荐可可行性研究究报告的编编制公司，去去环保局，就就让他们给给我推荐环环境评估报报告的编制制公司，然然后让这些些公司负责责把这些手手续办出来来。编制费费用稍微给给多点都没没关系。总总之我自己己一看到这这些手续，头头就痛得厉厉害。房地产开发发资质就比比较有技术术含量一点点，关键是是专业技术术人员难找找。现在这这些专业技技术人员资资料都是省省
31、内联网了了，想搞几几个球人糊糊弄建设部部门基本上上做不到，建建设部门也也不敢在这这个事情上上乱来，因因为任何人人都可以上上网查到，某某某是什么么专业资质质任职什么么公司。现现在结构类类的工程师师难找啊，感感慨一个。嘿嘿。下一篇开始始讲正式的的规划报建建：总平面面审查阶段段。3、总平面面审查阶段段这个阶段各各地的叫法法不一样，我我听得比较较多的叫“修建性详详细规划审审查”。这个阶阶段就是审审查小区的的总平面规规划图纸，也也就是审一一个小区的的建筑物都都是怎么排排的，每栋栋单体建筑筑有多高，有有多大，各各栋单体建建筑之间怎怎么间隔，间间距是多少少，日照够够不够，总总容积率是是多大，有有没有超过过规
32、定的容容积率，建建筑密度是是多少，进进出小区的的道路怎么么安排，是是不是符合合消防规范范，等等等等等，这些些东西都是是非常的专专业啊专业业。在这里我要要举例说明明一下，比比如建筑密密度，这个个东西看起起来很简单单是吧，就就是建筑物物基底面积积占整个小小区面积的的比例数。譬如这个个小区是1万平方米米，有3000平方米的的地面上有有建筑物，那那么建筑密密度就是30%。看起来来这个计算算应该是没没有什么争争议了。但但是且慢。我这3000平方米的的建筑占地地里面，有有2000平方米是是一个大型型的架空平平台，架空空层下是停停车位，上上面是空中中绿化广场场。现在，争争议就来了了，我这个个2000平方米，
33、到到底算不算算建筑基底底？你之所所以限制我我的建筑密密度，无非非就是为了了保证绿化化嘛，保障障居民的休休闲空间嘛嘛。现在我我虽然好象象是在地面面上建了东东西，但是是我这个东东西顶上都都是绿化啊啊，我的绿绿化没有减减少啊，我我的休闲空空间没有减减少啊，所所以这个2000平方米不不能算在建建筑密度里里面。这种种空中花园园型的架空空层到底要要不要算建建筑密度的的问题，反反正技术规规范没有限限死，有无无穷的空间间可以钻营营。再举个例子子，容积率率，总建筑筑面积除以以净用地面面积。也是是看起来很很简单。但但是放到实实践中一看看，啥是净净用地面积积啊？从哪哪里起算啊啊？是纯粹粹的土地使使用权证载载的面积呢
34、呢，还是比比这个面积积大那么一一点，一直直到周边道道路的道路路中线去呢呢？这个东东西根本说说不清楚，怎怎么算都行行。把净用用地面积一一加大，总总建筑面积积自然就水水涨船高。这都是可可以钻营的的地方。其他的地方方，譬如消消防通道的的设置，高高层建筑四四周必须设设立环形消消防车道。但是这么么一搞，小小区的绿化化基本上就就毁掉了。怎么办？设置那种种隐形消防防车道，上上面种草保保持绿化，就就指着图纸纸说这就是是一条消防防道路。这这么搞行不不行？反正正我个人不不知道行不不行。消防防车道的载载重量那是是有非常严严格滴设计计要求滴，反反正我个人人不知道这这种草地能能不能承载载得起消防防车。审总平面是是整个开
35、发发报建过程程中最有技技术含量的的活，这个个过程一般般都要2到3个月，往往往都要和和规划部门门反复修改改扯皮，来来回磨，磨磨到双方都都没了脾气气，才能通通得过。我我反正几乎乎没有见过过能顺顺当当当啥工作作不做，干干等着就能能通过总平平面审查的的。我也没没见过那种种零缺陷的的总平面设设计，只要要有心，无无论什么公公司的总平平面，无论论是你万科科还是富力力还是雅居居乐，那只只要一挑起起来，问题题都是一筐筐筐的。不不是消防间间距不够，就就是在不能能开窗的地地方开了窗窗，要么就就是车道转转弯半径太太小，等等等等等。（在在这自夸一一个：本人人不才，曾曾经试过在在10天内完成成这个工作作，至今被被引为传奇
36、奇故事。嘿嘿嘿）4、管线综综合审查、排水许可可证管线综合审审查是规划划部门的专专业审查内内容之一，我我现在专门门拿出来讲讲，因为这这个东西实实在是非常常，非常的的专业啊。搞得不好好的话，实实在是害死死人啊。而而且，被这这个东西害害死的公司司比比皆是是。各位千千万别以为为那些什么么保利啊合合生啊之类类的大公司司就不会在在这个问题题上犯重大大原则性的的错误，事事实上，无无论什么房房地产公司司，在这个个问题上栽栽跟头的的的几率，是是一样的，这这个东西就就跟击鼓传传花似的，一一轮到就死死。说了半天，管管线综合是是啥？包括括三大项：小区给排排水管线、强电线路路、弱电线线路，这三三项综合起起来考虑，根根据
37、各项设设计规范科科学统筹安安排，放到到同一张图图纸上。给给排水不用用多解释了了，就是怎怎么引自来来水进小区区，然后怎怎么把生活活污水和雨雨水排出小小区；强电电就是生活活用电，线线路从哪里里进，怎么么上楼，怎怎么进门；弱电的内内容就多了了，什么有有线电视线线、各类通通讯线路、网线、内内部监控线线路，等等等等等，多多得要死。上面这三三样东西要要科学的话话，统统都都得在地下下走，从地地下穿进各各栋单体再再连接进入入千家万户户。这些线路啊啊什么的，必必须要合理理的安排好好，不能到到处乱走。作为非专专业人士，要要判断一个个小区的官官线综合设设计好不好好，只需要要看两个东东西：1、你就这这么走进一一个小区
38、，看看它里面是是不是有电电线搭在楼楼和楼之间间。只要有有这个，基基本上这个个小区你就就不用多考考虑了；2、沙井盖盖是不是基基本沿着小小区道路排排布，不是是搞到到处处都是。如如果什么沙沙井盖搞得得满地都是是，简直看看不出走向向来的，基基本上这个个小区你就就可以考虑虑放弃了。为什么我要要这么强调调这个管线线综合呢？如果它设设计不好有有什么后果果呢？首先先，就是给给排水会整整天出问题题。一下雨雨小区就变变池塘的事事情，我实实在是见得得太多了；然后，对对于年轻的的我来说，就就是网络整整天出问题题，小区网网络运营商商根本没得得选，因为为只埋了一一条管，别别的网络运运营商想进进来提供优优质服务都都不行，而
39、而现在的这这家，不是是这里的线线路坏就是是那里坏，整整天修，我我这正打怪怪呢，嘣的的一下，断断网了。再再然后，夏夏天千万别别开空调，一一开就断电电跳闸。家家里的电器器得轮着用用，千万别别一起开。看电视的的时候千万万别开电脑脑，不然就就得在黑暗暗之中耗一一晚上。这这都是管线线综合没搞搞好的标志志啊。你说说，这样的的小区，能能住吗？管线综合既既然如此重重要，那么么我们说，我我们设计的的时候好好好的考虑，好好好的研究究，不就行行了吗？事事实上，是是不行。为为什么？因因为所有的的线，你都都得从外面面引进来，都都得跟外面面有个接口口。但是接接口在哪里里呢？我现现在告诉你你们，无论论开发商们们在事先做做多
40、少准备备工作，做做多少调查查工作，都都无法保证证预留的接接口不发生生变化。最最常见的是是市政排污污管线突然然就重新施施工，换地地方了，哪哪怕它不换换地方，就就是水平抬抬高个几公公分，这个个小区的排排水因为倾倾斜度不够够，那也完完蛋了。这这种事情太太常见了。大家肯定定经常看到到市政管线线施工，把把路挖开，今今天搞搞这这里，明天天搞搞哪里里。我反正正是被这个个东西搞怕怕了。这种种情况那是是想赔钱都都搞不定的的。然后，高高压电线的的接入口，一一开始说得得好好的，从从某某变电电站接，等等到施工完完毕，要正正式接的时时候，突然然发现那个个变电站已已经搬走了了，又或者者它的容量量已经超了了，不能再再让你接
41、，你你得从其他他地方接，这这个时候只只能花冤枉枉钱，乱引引。引到多多少电算多多少电。至至于，呃，会会引起什么么生活上的的麻烦，我我也不知道道。再说到这个个排水许可可证。这个个东西是市市政部门发发的，专门门针对小区区的排水。现在都是是要求雨污污分流了。就是雨水水和生活污污水要分两两条管排。这个东西西管的是管管径和流量量，以及连连接市政管管线的位置置。然后这这个东西反反过来又影影响管线综综合设计，事事实上是一一回事。我我就不多说说了。5、单体审审查、建筑筑工程规划划许可证规划部门对对单体设计计的审查那那也是非常常严格的，但但是总体来来说，相对对于总平面面规划，就就比较容易易通过一点点。单体设计是是
42、啥呢？就就是在总平平面规划的的基础上，落落实单体建建筑的设计计方案。单单体方案主主要是些啥啥内容呢？我个人是是这么总结结的：关键键就是落实实各空间的的大小尺寸寸。这个阶阶段有些东东西也很麻麻烦，最烦烦的是车位位。目前来来说，我国国各大城市市在车位问问题上管得得那都是非非常严格的的，要求一一般是每户户住宅配一一个车位，商商业一般是是100平方米配配一个车位位。大体的的配置要求求基本上都都是这样，各各城市大同同小异。车车位不够，基基本上都别别想通过单单体审查。当然，总平平面审查期期间一般来来说，也会会审车位，不不过那个阶阶段主要是是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估
43、地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够，不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了，就开始数了。这个时候什么毛招都会用上。比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。立体机械停车位我相信很多人都见过，那玩意非常的不好使唤，进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。不过无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的。那么，为什什么开发商商那么不愿愿意建大点点地下室？因为建地地下室是亏亏本的。买买的人也少少。我知道道这个话一一说出来
44、粪粪青们就会会向我开炮炮，说什么么10几20万买一巴巴掌大的停停车位，开开发商还亏亏本？事实实是，停下下一台车，的的确只需要要10个平方米米不到的空空间。但是是，你要把把这部车停停进去，你你另外还需需要30平方米的的进车道。所以按经经验值，每每个停车位位所须分担担的面积，基基本上都是是35到45平方米。规划部门门都这么掌掌握。你这这个车是不不能垂直起起降的。这这就是客观观规律。当然我这个个是大概经经验，在有有些城市，停停车位还是是能赚钱的的，比如广广州、深圳圳和上海的的一些黄金金地段的楼楼盘，据说说停车位都都能买到40万一个。不过这个个不代表一一般规律。嘿嘿。审完单体设设计，设计计公司再细细化
45、一下出出建筑施工工图，就可可以申领建建设工程规规划许可证证。这个过过程比较没没什么技术术含量。不不值得多说说。我就一一笔带过了了。不过这个建建设工程规规划许可证证，在新的的城乡规规划法中中被提到非非常高的位位置，反复复的强调。我个人还还没钻详明明白，不知知道这个法法是什么意意思，在搞搞什么玄虚虚。6、消防和和人防专项项审查这两样东西西搞死人。我直接这这么下两个个结论：没没有哪个小小区的消防防和人防设设计是达标标的。没有有哪个小区区的消防和和人防设备备是合格。我就这么么直接一点点：消防报报建，要说说难，是所所有专业报报建中最艰艰难的，但但是如果说说简单，也也可以很简简单。至于于人防报建建，这个东
46、东西莫名其其妙，我不不知道这个个算什么，我我对任何备备战的东西西，都心存存恶感。先从消防说说起。消防防部门是武武警官兵，不不是政府机机构，这个个大家心里里要有数。我国的消消防审查，在在很多时候候都是非常常扯淡的，非非常官僚的的。另外呢呢，我们的的开发商，也也的确是非非常的不象象话，要满满足消防规规范的话，这这个投入太太大了。另另外我们的的消费者也也没这种意意识。因为为很多消防防上的要求求是非常影影响使用的的，比如电电梯间和楼楼梯间之间间设置个1级防火门门，那对业业主进进出出出来讲，是是非常不方方便的。基基本上来讲讲，消防设设计绝对不不可能严格格按规范做做够做足。在这个方方面，审查查那也是越越来越严。一般说，各各发展商都都是委托消消防施工企企业代理报报建。为什什么呢？因因为这些企企业长期和和消防部门门打交道，跟跟消防部门门之间的关关系千丝万万缕源远流流长，往往往由他们出出面才能把把事情办成成。但是，我我在这里说说句公道话话：涉及生生命安全的的消防规