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1、物业管理理教学案案例1.新购购住房发发生的维维修责任任由谁承承担王小姐年年初购得得一套商商品房，因因黄梅季季节连日日阴雨，该该商品房房部分墙墙面开始始渗水，损损坏了王王小姐室室内的部部分装修修。王小姐为为此多次次向物业业公司反反映，物物业公司司也两次次派人前前来维修修。虽经经维修，该该房墙面面仍有渗渗水问题题存在。物物业公司司表示，其其已尽了了维修义义务，王王小姐应应向房地地产开发发商进行行交涉。王小姐对此甚为不解。王小姐能能否要求求开发商商维修并并承担赔赔偿责任任？2.没有有签订物物管服务务合同，业业主该不不该支付付物业管管理费xx市某某小区部部分业主主以A物物业公司司（以下下简称AA公司）
2、没没有与业业主或开开发商签签订物业业管理合合同为由由拒绝支支付物业业管理费费。A公司认认为自己己是经原原在该小小区进行行前期物物业管理理的B公公司同意意，接替替B公司司继续物物业管理理服务的的。虽然然开发商商未与其其签订物物业管理理合同，后后小区业业主委员员会成立立，也未未聘用AA公司，而而是与CC公司签签订了物物业管理理服务合合同，但但是在BB公司撤撤走至CC公司进进小区前前，A公公司实际际进行了了物业管管理服务务，有权权收取物物业管理理费和滞滞纳金。业主却认认为：开开发商和和业主委委员会均均未聘请请A公司司，也未未与其签签订合同同，未建建立服务务与被服服务的权权利义务务关系，因因此A公公司
3、的诉诉讼主体体资格不不符；根根据xxx市居居住物业业管理条条例第第25条条第2款款规定，可可以不支支付物业业管理费费，请求求法院驳驳回其起起诉。一审判决决结果为为：一审审法院根根据xxx市居居住物业业管理条条例第第24条条第1款款和第554条第第2款规规定，判判决业主主支付物物业管理理费和滞滞纳金。业主不服服上诉判判决，提提起上诉诉。业主主根据xxx市居居住物业业管理条条例第第3条第第4款规规定“本条例例所称物物业管理理公司，是是指接受受业主或或者业主主委员会会的委托托，根据据物业管管理服务务合同进进行专业业管理服服务的企企业。”18条条第2款款也强调调物业管管理公司司接受委委托从事事物业管管
4、理服务务，应当当签订“物业管管理服务务合同”。就是是说，进进行物业业管理服服务必须须签订合合同。且合同同法第第10条条第2款款也明文文规定“法律、行行政法规规规定采采用书面面形式的的，应当当采用书书面形式式。”因此AA公司的的行为属属无合同同管理，或或“自行提提供服务务”。认为为由A、BB两家公公司的约约定或同同意就可可以进行行物业管管理服务务于法无无据，对对业主也也不具有有约束力力。因此此业主不不付物业业管理费费和滞纳纳金也于于法有据据。二审判决决：考虑虑到A公公司实际际进行了了管理，根根据等价价有偿的的原则，同同时xxx市居居住物业业管理条条例中中的“可以不不支付”而不是是“应当不不支付”
5、，又使使二审法法院能在在“可以”二字上上找到了了依据，最最终判令令业主支支付物业业管理费费，但对对A公司司加收滞滞纳金的的请求不不予支持持。 业主该该不该交交纳物业业管理费费？3.空调调软连接接管断裂裂谁负赔赔偿责任任某大厦物物业公司司收了业业主每户户3元/平方米米的物业业服务费费，双方方签订了了物业业服务管管理合同同，合合同中界界定了共共用部位位和共用用设施设设备，并并规定“在保修修期内，按按照质质量保证证书的的规定，由由本大厦厦开发建建设单位位负责房房屋质量量及设施施设备质质量的报报修”。尔后后，在该该大厦中中央空调调第一个个供暖期期间，李李先生家家空调软软连接管管断裂，物物业公司司及时发
6、发现、采采取必要要措施切切断水源源并通知知李先生生，待李李先生赶赶到现场场时，损损失已殃殃及楼下下四家业业主。为为此，李李先生等等五家业业主要求求维修和和索赔。物物业公司司协调开开发建设设单位担担责，但但是开发发建设单单位以种种种理由由拖延。于于是，李李先生联联合相关关业主作作为原告告将物业业公司和和开发建建设单位位告上法法庭，要要求赔偿偿。李先生等等五户业业主的损损失该不不该由建建设单位位赔偿？4.建设设单位不不将相关关资料移移交给物物业公司司，业主主告开发发商xx住宅宅小区是是开发商商A新开开发的项项目，作作为建设设单位的的A开发发商依法法聘请了了B物业业公司进进驻本小小区提供供物业管管理
7、服务务。B物物业公司司为了全全面了解解小区物物业情况况，以便便更好地地为小区区业主服服务，一一直要求求A开发发商将相相关的物物业资料料移交过过来，及及时进行行承接验验收；而而A开发发商一直直没有答答复。经经过多次次催促未未果，物物业公司司向小区区业主们们说明了了此事，也也向有关关部门反反映了情情况。为为了维护护自身权权益，小小区业主主把作为为建设单单位的AA开发商商告到人人民法院院。建设单位位的A开开发商该该不该承承担民事事赔偿责责任？5.物业业成楼盘盘营销手手段本市某知知名物业业公司33月从媒媒体上获获悉某开开发商欲欲将400万平方方米建筑筑量的小小区前期期物业管管理委托托为一家家有实力力、
8、有品品牌的物物业公司司管理。于于是，这这家物业业公司经经过精心心准备，在在几十家家投标单单位中一一举夺魁魁，接下下来草签签协议，将将该物业业公司进进行前期期管理写写入了商商品房预预售合同同的附件件里，吸吸引了不不少买家家。到了了10月月，开发发商开出出了非常常苛刻的的条款，逼逼中标物物业公司司自动退退出，将将自己下下属的物物业公司司隆重推推出。于于是，物物业公司司与开发发商对簿簿公堂。物业公司司与开发发商谁能能胜诉？6.私装装水床造造成他人人财产损损失某小区115栋3302的的业主罗罗某购买买了一张张水床，并并请安装装公司为为其进行行安装，在在未经物物业公司司装修部部同意的的情况下下施工完完毕
9、。结结果因水水床的安安装改变变了上下下水管道道的结构构，且水水床水流流量大增增，使五五层、六六层业主主的供水水严重不不足，业业主与罗罗某交涉涉要求其其拆除水水床，被被拒绝。于于是，向向管理处处投诉。管管理处再再三与罗罗某协调调拆除事事宜，罗罗某坚持持房子是是自己的的，产权权归自己己所有，室室内安装装是个人人的权力力，至于于供水不不足的问问题，他他要求管管理处作作二次加加压或管管道改造造。于是是，物业业公司向向法院上上诉。物业公司司向法院院上诉，能能否胜诉诉？7.如何何处理住住户家里里跑水的的问题某小区的的物业公公司按照照规定的的维修维维护计划划，对区区内所有有的污水水管网进进行了检检查和梳梳理
10、，一一切均正正常。就就在检查查梳理完完之后几几天，因因为楼上上某业主主家进行行装修，施施工人员员违背物物业装修修管理规规定，擅擅自将装装修残余余水泥、油油漆等倒倒入地漏漏，经排排水管道道流至该该楼主管管弯头处处，堵塞塞了本楼楼的管道道。楼上上住户排排除的污污水不能能流出，便便慢慢从从楼下詹詹先生家家的地漏漏处冒出出。管理处发发现跑水水后，马马上通知知詹先生生，詹先生当当时不在在家中，电电话联系系两小时时后，詹詹先生与与物业公公司职员员一同现现场检查查，发现现部门木木地板已已被水淹淹。找到到故障点点后，物物管职员员立刻消消除了堵堵塞现象象。詹先生认认为物业业公司没没有尽到到管理职职责，于于是向物
11、物业公司司提出索索赔要求求。詹先生能能否得到到索赔？8.业主主不同意意换玻璃璃怎么办办？黎某是小小区内的的一位业业主，有有一次她她在媒介介中发现现一种玻玻璃可以以增加室室内光线线，且随随外部温温度变化化能够调调节室内内温度。于于是几经经周折买买了这种种玻璃，没没有经过过物业公公司的同同意，就就拆除了了原有玻玻璃，将将新买的的玻璃安安装上去去，结果果由于玻玻璃颜色色与整个个小区玻玻璃色彩彩反差很很大，严严重影响响小区整整体同一一的布局局，就此此管理处处向黎某某提出异异议。黎某认为为产权是是我自己己的，我我自家的的玻璃愿愿意用什什么颜色色就用什什么颜色色，拒不不拆换。物业公司司怎么办办？9.业主主
12、违规装装防盗网网物业公公司如何何应对？某高档小小区一业业主正在在装修其其新房，其其他部位位装修后后提出安安装防盗盗网包括括阳台部部分。物物业管理理员接到到通知后后立刻到到达现场场，将防防盗网挡挡在小区区之外，并并向业主主说小区区不许安安装防盗盗网情况况。但业业主立场场非常强强硬，质质问管理理员为什什么不能能安装阳阳台防盗盗网，假假如失盗盗怎么办办？物业公司司如何应应对？10.业业主执意意乱装空空调怎么么办？一天中午午，护卫卫班班长长喘着气气跑道管管理处办办公室，告告诉主管管：“G栋118011的业主主不想按按指定位位置安装装空调，要要将北侧侧空调孔孔打在窗窗户上方方。”主管正正在处理理一项事事
13、务，便便安排护护卫班班班长马上上返回，先先让空调调公司的的工作职职员停止止打孔。主管随后后赶到，一一进门还还没开腔腔，业主主就开始始不停地地说着自自己的理理由。他他认为物物业公司司规定的的位置不不好，强强烈要求求将空调调孔打在在窗户上上方，并并且明确确表示：“我今天天就要在在这里打打孔，看看你们会会把我怎怎么样？”这时，空空调公司司的员工工不停地地在一旁旁说着风风凉话，更更助长了了业主的的不满情情绪。主管心里里很不愉愉快，但但仍耐心心解释，说说明：“在指定定位置安安装空调调、管线线不能外外露，是是为了保保证小区区的外观观统一美美观”，夸大大：“假如我我们也像像某些小小区那样样各行其其是安装装空
14、调，那那咱们小小区的外外立面就就会杂乱乱不堪入入目，整整个物业业形象大大打折扣扣，物业业也不会会升值，甚甚至贬值值”，提醒醒业主：“这里是是您的家家园，您您的朋友友和亲戚戚要是看看到小区区杂乱不不堪，说说小区不不好，您您也没面面子啊”。听完完主管这这番入情情入理的的话，业业主不再再硬性坚坚持。这时，主主管悄悄悄地将空空调公司司的安装装工叫到到一边，告告诫说：“你们应应当知道道xx物物业的管管理规定定，假如如执意违违规行事事，可要要想清楚楚以后还还要不要要在我们们的辖区区内做生生意。”这么一一说，空空调装修修工马上上声明要要按照物物业公司司规定打打孔，并并表示一一定配合合物业公公司说服服业主。最
15、最后，业业主同意意按规定定位置打打空调孔孔。如果业主主不同意意按规定定位置打打空调孔孔，怎么么办？11.物物业公司司应如何何对业主主的装修修进行监监管20055年，某某小区业业主来访访反映，小小区管理理部在未未经业主主同意的的前提下下，派人人员进入入其尚在在装修的的房屋内内，将业业主自行行安装的的窗框拆拆除并拿拿走，安安装部位位的外墙墙在拆除除的同事事也遭到到破坏。业业主认为为：小区区管理部部虽出具具了局面面整改通通知书，但但无权擅擅自闯入入私人住住宅强行行拆除，这这种行为为严重侵侵害了业业主的利利益，管管理部人人员缺乏乏最基本本的法律律常识。同同时业主主要求小小区管理理部对该该事件给给其造成
16、成的损失失进行赔赔偿。注明：经经有关部部门认定定，业主主安装的的窗为违违章搭建建的构筑筑物；小小区物业业管理部部之前已已向业主主发出违违约行为为整改通通知书。但业主表表示拒不不整改，怎怎么办？12.业业主装修修时封闭闭了共用用管道检检修孔责责任由谁谁负某小区的的物业公公司在管管理中，由由于疏忽忽大意未未将“业主、使使用人在在装修住住宅中，应应预留共共用设备备的检修修孔，方方便共用用设备的的维修”的该项项小区内内住宅装装修规定定告知业业主。多多名业主主在不知知情的情情况下，装装修时封封闭了共共用管道道检修孔孔。此后后的物业业使用中中，共用用管道发发生堵塞塞。在疏疏通修理理的过程程中，给给业主的的
17、装修造造成了一一定程度度的损坏坏。为此业主主能否向向物业公公司提出出赔偿要要求？13.损损坏房屋屋承重结结构应如如何恢复复原状？业主余某某在房屋屋装修时时擅自拆拆除了承承重墙，经经群众举举报，所所在房地地产行政政主管部部门发了了限期整整改通知知，要求求其恢复复原状。余余某在规规定时间间内恢复复了承重重墙，不不料物业业公司却却告知他他承重墙墙的恢复复不符合合规定，余余某很生生气，认认为物业业公司是是在存心心整人。物业公司司怎么办办？14.业业主自行行封闭阳阳台，物物业公司司能否作作为原告告起诉？20066年2月月，金小小姐与开开发商签签订了一一份商商品房买买卖合同同，合合同约定定：开发发商于22
18、0077年1月月前交付付房屋（用用途为住住宅），该该商品房房阳台为为封闭式式。但是是，金小小姐于220077年1月月与开发发商办理理交房手手续时发发现：开开发商所所交付的的房屋前前后阳台台并没有有封闭，只只是在阳阳台外围围构筑了了一些铁铁栏杆。此此后，金金小姐多多次就阳阳台问题题与开发发商及开开发商委委托的前前期物业业公司进进行交涉涉，在交交涉无果果的情况况下，金金小姐便便自行将将阳台封封闭。由由此引起起纠纷。13.推推门而入入惹来的的纠纷某小区物物业管理理处规定定，装修修户在每每天装修修施工期期间不得得将入户户门关闭闭，以便便装修管管理人员员随时检检查。一一天，管管理处工工作人员员在例行行巡
19、查过过程中，见见一装修修户房门门虚掩未未锁，内内有施工工的声音音，于是是推门而而入。发发现装修修工人在在满是易易燃物的的施工现现场吸烟烟，并且且没有按按规定配配备必须须的消防防器材。于于是装修修管理人人员勒令令工人立立即熄灭灭香烟并并暂停施施工，同同时通知知护卫员员将装修修施工负负责人带带到管理理处接受受处理。不不久，业业主知道道了此事事。遂投投诉管理理处工作作人员在在未经业业主同意意的情况况下私闯闯民宅，并并且非法法滞留施施工人员员，侵犯犯业主和和装修施施工人的的合法权权益。同同时表示示将诉诸诸公堂。另另外，该该户业主主未签署署装修修管理服服务协议议，管管理处认认为施工工单位违违反了该该小区
20、装装修安全全管理规规定，要要对其做做出相应应的处罚罚。14.纠纠正违章章装修僵僵持不下下怎么办办20077年初夏夏的一天天下午，护护卫员秦秦某报告告，一位位业主未未按要求求的位置置，擅自自在外墙墙上开孔孔安装空空调。待待装修管管理员赶赶到现场场时，空空调已在在安装。装修管理理员检查查一番后后，向业业主解释释，如此此安装不不但影响响了外立立面的统统一和美美观，而而且安装装施工已已不慎将将暖气立立管打漏漏，将给给业主的的生活带带来不便便。但业业主仍坚坚持己见见，督促促继续安安装。装装修管理理员只好好暂扣装装修工人人的工具具和证件件，予以以制止。同同时，请请水工火火速来补补已打漏漏的暖气气立管。业主
21、对装装修管理理员制止止违章装装修十分分不满，提提出要物物业公司司领导签签字，承承担停止止安装空空调的后后果。装装修管理理员认为为自己所所做并无无不妥，随随即提出出业主也也需签字字，承认认自己违违反小区区装修管管理规定定。双方方各执己己见，一一时僵持持不下。水水工赶到到现场后后，迅速速将漏水水的暖气气管修复复好，将将污染的的地面、墙墙面进行行了彻底底清理。一一看两人人还在争争执，便便接了个个话茬：“要我说说也不是是什么大大不了的的事情，谁谁也不用用让谁签签字了，还还是商量量商量怎怎样安装装空调吧吧！”待两人人都平静静下来，他他再对业业主说：“我看你你自己选选定的这这个位置置并不好好，咱抛抛开影响
22、响外立面面整齐美美观不说说，就说说你按到到这里，冷冷凝水管管要走多多远呀，比比较起来来还是规规定的那那个位置置好。”业主迟迟疑不决决，水工工试探着着提了个个建议：“如果你你觉得我我说的没没有道理理，你自自己里里里外外看看看”。或许许刚才主主动帮助助修复漏漏水暖气气管的举举动感化化了业主主，业主主楼上楼楼下转了了一圈，回回来后欣欣然同意意在规定定位置安安装，并并且与装装修管理理员握手手言好。15.电电梯困人人4小时时20088年111月177日下午午2时225分，某某小区AA栋188楼一业业主姜某某乘电梯梯回家，电电梯行至至4楼时时，突然然发生故故障。被被困后，由由于电梯梯轿厢内内无手机机信号，
23、姜姜某无法法与外界界通话，随随机持续续按轿厢厢内的报报警装置置和呼叫叫装置，却却无任何何反应。之之后，物物业公司司的一保保洁员曾曾向公司司报告电电梯有响响动，物物业公司司随机通通知保安安队长唐唐某前去去查看。唐唐某来到到困人电电梯一层层门口后后，随便便检查了了一下，他他认为电电梯处于于正常工工作状态态，未进进一步核核实，随随即离开开。直至至下午66时200分，姜姜某妻子子下班回回家，发发现丈夫夫仍被困困电梯内内，便立立即通知知物业公公司，被被困4个个小时的的姜某才才被解救救出来。市质量技技术监督督局知悉悉相关情情况后，经经调查，困困人电梯梯系A电电梯有限限公司制制造的合合格产品品，由BB电梯有
24、有限公司司安装，于于20007年44月份经经省特种种设备检检验所验验收检验验合格，并并于当年年5月118日办办理了使使用登记记手续。BB电梯有有限公司司承担安安装后第第1年内内的维护护保养工工作。电电梯安装装后，由由C物业业公司负负责管理理。该电电梯轿厢厢内的通通话装置置，在安安装验收收检验合合格半个个月后，被被B电梯梯有限公公司拆除除。A、B、CC公司，哪哪一个负负责赔偿偿？16.公公用水管管堵塞水水浸业主主新房某日早上上，张先先生回到到位于某某小区新新装修的的房子，惊惊奇地发发现屋子子里溢满满着发臭臭的积水水，屋内内三个卧卧室的实实木地板板、柜子子、卫生生间、厨厨房、客客厅和柜柜子、门门套
25、及墙墙面，早早已被水水浸泡变变形。家家里的水水管好好好的，这这些日子子也没有有下雨，为为何漫水水让他疑疑惑不解解。随后，他他叫来了了物业的的工作人人员，一一查发现现是楼上上住户装装修导致致大量的的建筑垃垃圾堵塞塞公用雨雨水管。，楼楼上的下下水不能能排放，倒倒灌进张张先生家家中。经经鉴定，张先生家损失共计1.9万余元。张先生认为物业没有及时疏通管道，应赔偿其损失。物业认为，管道堵塞是楼上住户引起，造成损害也应由楼上住户承担。物业是否否该赔偿偿？17.细细查深究究电梯梯意外受受损怎么么办20099年3月月16日日，某花花园F座座的消防防电梯一一到底层层，就发发出异常常声响。大大堂护卫卫员及时时将其
26、关关闭，并并立即通通知负责责维修保保养任务务的电梯梯工程公公司。电梯维修修人员当当即赶到到现场，检检查后发发现位于于一层的的地坑中中有根来来历不明明的1米米多长的的镀锌铁铁管，铁铁管在电电梯工作作过程中中频繁蹿蹿动，导导致122个感应应器全部部损坏。于是，管管理处围围绕铁管管展开了了一系列列的调查查工作。他他们首先先排除了了人为破破坏的可可能，多多方分析析后认定定，铁管管是有人人搬出搬搬入时，用用其来支支撑电梯梯门，而而不小心心滑落到到地坑中中的。然然后分别别找来值值班的33名大堂堂护卫员员，让他他们详细细回忆近近日搬出出搬入时时有无异异常音响响。其中中一名护护卫员反反映3月月14日日下午33
27、时5楼楼某业主主家搬运运装修垃垃圾时，曾曾听到碰碰砸声音音，当时时还到电电梯轿厢厢内查看看询问，没没发现什什么情况况，便嘱嘱咐了一一些注意意事项，未未予深究究。由此此断定，铁铁管十之之八九是是这家搬搬运装修修垃圾时时掉下去去的。顺藤摸瓜瓜，管理理处找到到该业主主，介绍绍电梯受受损情况况及原因因。业主主说装修修已经结结束，责责任人无无从找起起。管理理处当即即明确表表示，如如果业主主不能找找来装修修负责人人，那么么该业主主必须负负连带责责任。管理处怎怎样避免免经济损损失？18.物物业公司司是否可可以拒绝绝为业主主提供自自用部分分的维修修服务某小区一一业主因因夜间使使用家用用电器不不当，而而使自家家
28、的保险险丝烧断断。该业业主向物物业公司司报修，物物业公司司的维修修人员感感到维修修地点较较远，且且收费不不高，所所以答复复业主：“你反正正一样要要交钱，就就近找个个人修修修算了。再再说自用用部位的的维修应应由业主主自己负负责。”属于规定定的物业业急修项项目？19.因因室内水水管倒灌灌而发生生的维修修费用由由谁承担担某公房二二楼业主主的室内内经常发发生水管管倒灌的的现象。该该业主向向物业公公司报修修，几经经维修后后，物业业公司在在向该户户收取维维修费用用时，业业主以水水管设计计不当为为由而拒拒付维修修费用。费用由谁谁承担？20.小小区内的的石桌砸砸伤人，由由谁来负负责罗女士住住在某一一高档小小区
29、，220077年6月月15日日下午，罗女士77岁的女女儿在小小区内的的石桌旁旁边玩耍耍。当她她爬上石石桌时，桌桌面突然然脱落，将将小孩的的右手夹夹在石桌桌面和石石凳之间间，造成成食指、中中指关节节骨折。事事后，罗罗女士找找到某物物业公司司，认为为其应就就管理不不善承担担责任。而而物业公公司则认认为这完完全是罗罗女士监监护不当当造成的的，与物物业公司司的管理理没有关关系。为为此，罗罗女士向向法院提提起诉讼讼。法院院审理查查明，某某物业公公司安装装在小区区内的44套石桌桌，桌面面重达990公斤斤，石桌桌面和石石桌柱之之间仅靠靠桌面中中心一个个直径113厘米米、深1厘厘米的凹凹槽连接接，安装装时只用
30、用了树脂脂和水泥泥粘合。罗女士女儿被砸伤后，物业公司发现发现其余三个石桌面也已松动才主动予以拆除。此外，该物业公司无法提供石桌的合格证、设计标准等有效证明。物业公司司该不该该负责赔赔偿责任任？21.谁谁应承担担该起坠坠楼事件件的责任任20033年8月月，某小小区业主主唐女士士的幼儿儿在上楼楼时因玩玩耍不慎慎，导致致身体重重心失控控，倾倒倒后撞到到位于楼楼梯口未未安装栅栅栏的落落地窗上上，在撞撞碎了其其中一块块原来就就有裂痕痕的仅厚厚3毫米米的玻璃璃后，坠坠楼致伤伤。唐某某事后向向物业公公司索赔赔。物业公司司该不该该赔?22.清清洗屋顶顶水箱夏季来临临，某小小区的物物业公司司按规定定打算清清洗屋
31、顶顶水箱，并并向小区区的业主主委员会会提出依依据物价价局的规规定标准准向业主主收取有有关费用用开支。但但业主委委员会经经理认为为物业公公司的收收费太高高，为节节省开支支，他决决定自行行在外找找几名无无任何健健康证明明的民工工来清洗洗水箱；物业公公司得知知后表示示反对。双双方各持持己见，相相持不下下。清洗水箱箱应是谁的的作业行行为？23.市市政水压压低，业业主屡屡屡投诉怎怎么办某小区一一至三层层采用一一次供水水，其他他部分实实行二次次供水。由由于市政政供水的的水压偏偏低，导导致三层层以下用用户的热热水器经经常无法法使用，停停水断流流现象也也频频发发生。管管理处多多次向供供水企业业口头和和书面反反
32、映，反反响都不不大，供供水情况况也一直直没有得得到改善善。弄得得业主经经常就此此问题进进行投诉诉，有的的还出言言不逊。管理处对对投诉的的业主自自然要笑笑脸相迎迎、善言言相劝，一一般管理理人员处处理不了了的，就就由经理理出面。好好话说了了几箩筐筐，虽说说暂时尚尚能平抑抑不满情情绪，但但是问题题仍然没没有解决决，业主主还是三三天两头头再次上上门。尽尽管他们们多数也也清楚问问题不在在物业公公司身上上，但普普遍认定定家里没没水就得得找管理理处算账账，就该该由管理理处负责责。为了摆脱脱这种被被动应付付的局面面，管理理处绞尽尽脑汁想想办法，有有针对性性的采取取了几项项新的措措施：经经理出面面找政府府部门反
33、反映民意意民情，借借助行政政力量促促进供水水问题的的解决；未彻底底解决前前动员大大家错开开冲凉高高峰期，以以缓解水水压状况况；一旦旦发生停停水，安安排护卫卫员为老老年或行行动不便便的业主主送水上上门。同同时利用用公告形形式，将将之公布布于众。业主看到到管理处处确实是是尽心竭竭力了，也也就不再再恶语相相加。尽尽管供水水不正常常的状况况还持续续了较长长一段时时间，但但绝大多多数业主主都能对对管理处处给予谅谅解。后后来通过过不懈努努力，小小区供水水状况才才逐步得得到了明明显改善善。对物业公公司来说说，该不不该管？，24.电电梯延误误老人猝猝死，家家属告物物业和急急救中心心因认为物物业公司司及急救救医
34、生行行为有过过错，致致使家人人错过抢抢救时间间，导致致死亡，业业主李某某的家属属将所在在的物业业公司、急急救中心心一并告告上法庭庭。记者者获悉，北北京市第第二中级级人民法法院已受受理此起起上诉案案。20077年3月月15日日凌晨，李李女士（有有心脏病病史）在在儿子家家发生呼呼吸困难难、昏迷迷等现象象，其儿儿子于115日11时355分向急急救中心心呼救，急急救中心心立即派派车前往往李女士士住地。急急救中心心医务人人员赶到到现场，但但由物业业公司管管理的电电梯尚未未运行，医医务人员员得知几几分钟后后电梯可可运行。待待电梯运运行后，医医务人员员乘电梯梯到位于于14层层的李女女士儿子子家中，为为其进行
35、行心电图图检查。22时166分心电电图显示示心室停停搏，尸尸体出现现尸斑、肢肢体僵硬硬。20077年4月月，李某某的家属属起诉至至一审法法院称，2007年3月15日1点30分至35分之间，李呼吸困难，家属立即联系急救中心，之后立即下楼联系物业公司开电梯，但被告知拿钥匙的人不在。此后，救护车赶到，家属再次联系物业公司，被告知电梯班长已回家，大家只好等。在这期间，死者家属曾要求急救人员步行上楼梯，但被拒绝。待医务人员乘电梯上楼后，李女士已死亡。事后，李女士的家属将急救中心和物业公司告上法庭。物业和急急救中心心有责任任吗？25.业业主损坏坏公共设设施，怎怎么处理理一天晚上上七时许许，某小小区业主主陈
36、先生44岁小孩孩发高烧烧，夫妇妇二人心心急如焚焚，忙开开车去医医院治疗疗。当车车行至车车库出口口道闸时时，值班班护卫员员示意停停车、收收回停车车卡，但但对方毫毫不理睬睬，而是是加大油油门撞开开道闸栏栏杆飞驰驰而去，道道闸栏杆杆被撞弯弯曲变形形损坏，无无法正常常使用。值值班保安安马上向向分队长长报告，请请上级协协助解决决。管理理处经理理到场后后，根据据保安的的汇报和和现场分分析，并并调取业业主和车车辆登记记资料核核对，排排除了偷偷盗车的的可能性性，判断断业主肯肯定有急急事，决决定等业业主回来来后再心心平气和和找业主主解决，并并提出以以下处理理意见：（1）以以理服人人；（22）按价价赔偿；（3）理
37、理解业主主。两小时后后，业主主一家三三口回到到小区，经经理首先先对小孩孩病情表表示关注注和慰问问，看到到小孩并并无大碍碍、大人人焦急的的心情已已平静下下来后，便便就撞坏坏道闸栏栏杆一事事征询业业主处理理意见。谁谁知未等等把话说说完，陈陈先生就就打断说说：车场场护卫员员动作太太慢，我我急着去去医院，撞撞坏栏杆杆不是我我的责任任。经理理耐心解解释：小小孩有了了急病，您您的心情情我们非非常理解解。但事事先您并并没有来来电话说说明原因因，不认认识您的的还以为为是盗窃窃车辆。按按业主主公约规规定，损损坏公物物要赔偿偿，您看看是您自自己处理理，还是是管理处处帮您处处理由进进付款？陈先生一一声不吭吭地走了了
38、，经理理没有追追上去硬硬让业主主当场表表态，也也没有立立即跟着着陈先生上上楼，而而是采取取了三个个措施。第一，谁谁当班谁谁负责。当当班保安安分队长长第二天天上午去去业主家家登门拜拜访，把把事情责责任耐心心解释给给业主听听。第二，跟跟踪处理理，不拖拖延时间间。看到到当班队队长亲自自上门，业业主尤其其是女业业主心里里很过意意不去，再再三表示示歉意，但但对赔偿偿一事只只字未提提。待到到第二次次上门，业业主终于于不好意意思地说说：“这样吧吧，我们们对这一一行不熟熟悉，你你们帮忙忙修理好好，多少少钱由我我们支付付。“第三，维维修方案案与业主主见面。经经理立即即通知维维修班拿拿出维修修方案，并并将方案案交
39、与业业主审核核，说明明只收成成本费，免免收人工工费。业业主看后后表示同同意，并并对管理理处对小小区财产产认真负负责的精精神感到到敬佩。26.车车场大树树砸坏小小轿车某日，某某小区内内一颗高高达100余米的的大树被被大风连连根拔起起，砸坏坏了停在在树旁的的一辆小小车，保保险公司司依据保保险合同同为车主主理赔了了5.22万元。五五个月后后，保险险公司诉诉至区人人民法院院，认为为大树被被凤刮倒倒前已有有倾斜，该该小区物物业公司司应预见见到后果果并事先先采取措措施，要要求物业业公司承承担原告告理赔给给客户的的5.22万元经经济损失失。被告告物业公公司则认认为，大大树倾倒倒属不可可抗力，他他们不应应承担
40、责责任。物业公司司该不该该承担赔赔偿责任任？27.维维修不及及时所造造成的损损害谁承承担责任任某小区第第38栋栋楼的公公用水箱箱出现渗渗透现象象，该栋栋楼的业业主们向向物业公公司反映映了情况况，要求求其及时时予以修修缮，但但物业公公司一直直未采取取措施。有有一天，住住在该栋栋楼的业业主赵小姐回回家经过过楼前通通道时，因因地面积积水而不不慎摔倒倒，导致致后退骨骨折，被被送往医医院治疗疗。赵小姐要要求物业业公司赔赔偿其医医药费、营营养费及及误工补补贴等相相关费用用未果，把把物业公公司告上上法院。物业公司司该不该该承担责责任？28.物物业公司司出租共共用部分分引来纠纠纷某小区的的物业公公司，将将小区
41、传传达室一一间200多平方方米的房房子出租租给他人人经营。而而小区业业主认为为在购房房时已将将传达室室分摊入入所购房房屋的建建筑面积积，对传传达室拥拥有所有有权，物物业公司司未经业业主同意意，擅自自将传达达室出租租，这侵侵犯了他他们的合合法权益益，于是是跟物业业公司发发生了纠纠纷。业主可要要求物业业公司赔赔偿损失失吗？29.业业主擅自自占用共共用部位位引发的的纠纷詹先生在在某高档档小区内内买了一一套1880多平平方米的的商品房房，不久久又买了了一辆小小车。小小区的车车位比较较少，詹詹先生买买房时车车位已全全部售完完，使得得他常常常因找不不到车位位泊车而而苦恼。后后来，詹詹先生发发现楼下下还有一
42、一处空地地，小区区未将他他规划为为绿化或或其他建建设用地地，可以以开辟出出来做泊泊车之用用。于是，詹詹先生未未经开发发商和物物业公司司的许可可，就请请来民工工把空地地整理出出来，搭搭建好了了一个车车棚。开开发商和和物业公公司知道道后，限限定詹先生在在一周内内把车棚棚拆掉，否否则雇请请民工将将车棚强强行拆除除，而且且还要求求詹先生支支付拆除除费用。对开发商商和物业业公司提提出的拆拆除要求求，詹先生不不但拒不不执行，而而且还辩辩称说，小小区空地地使用权权属于全全体小区区住户，他他作为小小区住户户有权使使用空地地。小区区不能给给他提供供车位，他他把属于于自己的的空地平平整出来来搭建车车棚，是是合情合
43、合理的。为此，詹詹先生与与开发商商及物业业公司发发生纠纷纷，问题题一直未未能得到到解决。物业公司司是否应应该对詹詹先生的的行为履履行制止止的职责责及向有有关行政政管理部部门报告告的义务务？30小小孩被电电伤一个十岁岁男孩罗罗某在家家里玩耍耍时发现现阳台旁旁边的树树上有小小鸟，于于是，就就用身边边的铁条条去打小小鸟，结结果被挂挂在树上上折断的的高压电电线所电电伤。罗罗某的父父母向法法院提起起诉讼，要要求物业业公司和和电力公公司共同同承担责责任。法法院查明明，在距距离罗家家阳台的的垂直距距离大约约5米处，有有10千千伏的高高压线，事事发前天天晚上有有7级大大风，大大风将高高压线刮刮断，导导致损害害
44、事故的的发生。物业公司司是否有有责任？31.撞撞到消防防逃生门门受伤段先生去去年租用用上海市市某小区区的一套套公寓房房居住，去去年122月200日上午午，段先生和和妻子一一起将洗洗好的衣衣服晾晒晒到了顶顶楼的天天台上，当当时上楼楼的通道道畅通无无阻，没没有发现现有什么么阻挡。下下午黄昏昏时分，段先生上楼收取衣服，走上天台时一头撞在玻璃上脸部鲜血也随着涌了出来。段先生被妻子连忙送到了医院，经过认真清理，他脸上大伤口被缝了近30针。经过检查，原来通过天台的顶楼上有一道玻璃门，门较大，上面也没有任何标志，晚上时不知被谁关上了，段先生没发现就一头撞上去。第二天，受受伤的段段先生就就去找物物业公司司交涉
45、，但但物业公公司认为为此门为为消防逃逃生通道道且有铝铝合金边边框，天天台为公公用部位位，段先生擅擅自占用用公用部部位还把把门撞坏坏，应当当赔偿，讨讨说法反反而被倒倒打一耙耙，段先生一一怒之下下将物业业公司告告到了法法院。小区物业业应承担担责任吗吗？32.物物业公司司尽到了了注意告告知义务务？ 20006年88月，由由于办公公楼三楼楼漏水致致使通往往电梯的的台阶结结冰，赵赵小姐上上班时经经过不慎慎滑倒，导导致右手手骨折，事事发后，赵赵小姐曾曾多次找找到管理理写字楼楼的物业业公司要要求赔偿偿。而物物业公司司认为，根根据租赁赁合同，赵赵小姐所所在公司司租赁的的办公楼楼仅有载载货电梯梯而无客客用电梯梯
46、，因此此，赵小小姐上下下班应走走人行通通道而不不应该乘乘载货电电梯，而而且，事事发当天天物业公公司管理理人员也也曾劝说说赵小姐姐走人行行楼梯，但但赵小姐姐不听。所所以物业业公司认认为赵小小姐跌伤伤是基本本人不听听劝阻所所致，应应自己承承担后果果，故物物业公司司不作赔赔偿。因因此赵小小姐起诉诉到法院院要求物物业公司司赔偿。物业公司司有无责责任？33.设设施设备备：安全全可靠无无隐患？20088年，某某小区一一名100岁女孩孩在攀爬爬绿地的的钢筋护护栏时失失足，被被栏杆尖尖端刺成成“右胸锐锐器贯通通伤”，花去去医疗费费用近33万元，后后女孩的的家长向向物业公公司索赔赔了266万余元元。物业业公司认认为，安安装护栏栏是为了了保护绿绿地免遭遭践踏，作作为100岁的女女孩，不不应该去去攀爬护护栏，家家长也未未尽到监监护责任任，物业业公司对对此伤害害不负任任何责任任。该小区物物业公司司应对此此人身伤伤害事故故承担部部分责任任吗？21